臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1404號原 告 靜心心靜大樓管理委員會法定代理人 文衛民訴訟代理人 黃智文
李薇被 告 榮承企業有限公司法定代理人 湯春蘭
張金輝麥世貞廖耕董中平被 告 李嘉年上列當事人間遷離房屋等事件，本院於中華民國101年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴聲明原為：(一)被告應將臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋騰空後遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。標的物如經聲請強制執行拍賣程序之所得，就被告積欠之管理費用及其遲延利息，原告受償順序與第一順位抵押權同。(二)請准宣告假執行。嗣於民國101年6月15日具狀變更聲明為：(一)被告榮承企業有限公司（下稱榮承公司）應自臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。(二)被告李嘉年應遷離臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋。(三)聲明第二項部分，請准宣告假執行（見本院卷第67頁）。另於101年7月19日本院言詞辯論時，追加請求就被告榮承公司遷出部分准予宣告假執行（見本院卷第91頁），經核上開原告所為訴之變更，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，將所請求內容調整並變更應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告榮承公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告榮承公司為坐落於靜心心靜大樓門牌號碼臺北市○○區○○街○○號地下樓之5（下稱系爭房屋）之區分所有權人，前自93年7月1日起至98年10月31日止，積欠64期之管理費共新臺幣（下同）85,120元，原告向臺灣士林地方法院提起訴訟請求，經該院以98年度士小字第2104號判決原告勝訴確定，並經該院執行後發給債權憑證。然至101年1月31日止，被告再度積欠管理費27期，共計35,910元，已逾系爭房屋鑑定總價值3,520,000元之1/100，即35,200元。原告曾於100年3月3日寄發存證信函催告被告榮承公司清償，並通知被告榮承公司出席100年6月召開之區分所有權人會議，均未獲置理。而被告榮承公司之實際負責人湯木發因未能償還積欠訴外人楊麗華之欠款，自94年5月起將系爭房屋交由現占有人即被告李嘉年使用居住，然被告榮承公司早於92年10月22日經主管機關廢止登記，應無發生被告李嘉年所稱借貸關係之可能，且湯木發非被告榮承公司之法定代理人，應無合法權源處分系爭房屋。又依公寓大廈管理條例第24條規定，無權占有人亦應遵守住戶應盡之義務，惟被告李嘉年未依原告寄發之繳款通知書按時繳納管理費達三個月以上，其出入社區又無法控管，是原告為維護社區安寧，健全社區財物狀況，於100年6月18日召開區分所有權會議，決議訴請被告李嘉年遷出系爭房屋、被告榮承公司應將系爭房屋及房屋基地應有部分出讓。為此，爰依公寓大廈管理條例第22條規定提起本件訴訟等情，並聲明：(一)被告榮承公司自應臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。(二)被告李嘉年應遷離臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋。(三)上開遷離房屋部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告李嘉年則以：系爭房屋為被告榮承公司所有，伊非區分所有權人，非屬公寓大廈管理條例第22條第2項之規範範圍。又因被告榮承公司積欠訴外人楊麗華借款，被告榮承公司因而與楊麗華約定將系爭房屋交由伊使用，以抵免借款所生之利息，故系爭房屋之占有人為楊麗華，伊僅為楊麗華之占有輔助人，非原告所稱之無權占有人。另伊未收受管理費催繳通知或因積欠管理費而遭強制執行，且繳款通知書僅係例行性之繳款通知，原告並未依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，以書面或他法促請改善。況伊並無拒繳管理費之意，而伊應給付之管理費僅有使用系爭房屋四、五年之部分，原告請求之金額過高，伊無力繳納，故原告訴請強制遷離，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件被告榮承公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)查原告主張被告榮承公司為靜心心靜大樓之區分所有權人，坐落於臺北市○○區○○段二小段311地號土地，應有部分66/10000，及其上同段1293建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號地下樓之5房屋為被告榮承公司所有。而被告榮承公司自93年7月1日起至98年10月31日止，積欠64期之管理費85,120元及遲延利息11,527元，共計96,647元，原告向臺灣士林地方法院提起訴訟請求被告榮承公司給付，經該院以98年度士小字第2104號判決原告勝訴確定，原告持上開確定判決聲請強制執行，經該院99年度執字第13001號受理執行後核發士院木99司執祥字第13001號債權憑證等情，業據其提出建物登記謄本、土地登記謄本、臺灣士林地方法院98年度士小字第2104號判決、確定證明書、債權憑證等件為證（見司店調卷第4頁至第8頁、第45頁至第48頁），此為被告李嘉年所不爭執，而被告榮承公司已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，堪認原告上開主張為真實。
(二)原告復主張被告於前開給付管理費事件確定並經強制執行後，至101年1月31日止，被告再度積欠管理費27期，共35,910元，已逾系爭房屋鑑定總價值3,520,000元之1/100，原告於100年3月3日寄發存證信函催告被告榮承公司清償，並請被告榮承公司出席100年6月召開之區分所有權人會議，均未獲置理。原告即於100年6月18日召開區分所有權人會議，決議訴請法院強制被告榮承公司、李嘉年遷離系爭房屋，及被告榮承公司應將系爭房屋及房屋基地應有部分出讓等節，固據其提出存證信函、郵寄信封、掛號郵件收件回執、管理費繳款單、原告第17屆區分所有權人會議紀錄、開會通知單為佐（見司店調卷第19頁至第25頁、第39頁至第42頁）。惟按住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項定有明文。準此，積欠應分擔費用之區分所有權人須經催告於三個月內未改善，管理委員會始得依區分所有權人會議決議提起訴訟。經查，原告雖曾於100年3月3日寄發存證信函予被告榮承公司請求限期清償積欠之管理費，然觀諸原告提呈之掛號郵寄信封及掛號郵件收件回執，原告寄發之存證信函均因「查無此人」、「遷移不明」、「招領逾期」等情形遭退件（見司店調卷第24頁、第25頁），足徵上開存證信函未送達被告榮承公司，而原告未合法催告被告榮承公司限期改善前，即遽於100年6月18日召開區分所有權人會議決議提起本件訴訟，於法自有未合。
(三)按本條例所稱之住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定，公寓大廈管理條例第3條第8款、第24條第2項、第3項分別定有明文。查本件兩造就系爭房屋現由被告李嘉年占有使用中並無爭執，被告李嘉年則辯以系爭房屋為被告榮承公司提供予債權人楊麗華作為抵債之用，其僅為楊麗華之占有輔助人云云。然按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。而所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒或其他類似關係（最高法院65年台抗第163號判例意旨參照）。本件被告李嘉年於本院101年7月19日言詞辯論時自承係楊麗華將系爭房屋借伊居住（見本院卷第92頁），復參以證人楊麗華到庭具結證稱：「本來我是想租人抵債，但後來李嘉年告訴我說他沒有地方住，所以我才借他住到現在」等語，足見被告李嘉年與證人楊麗華間就使用系爭房屋之內部關係，顯非屬受雇人、學徒或基於其他類似之關係，難謂被告李嘉年為受證人楊麗華指示而占有使用系爭房屋之占有輔助人。又被告李嘉年辯稱其非無權占有人，無公寓大廈管理條例第22條之適用云云，然湯木發是否為被告榮承公司之代表人，其有無代表公司之權限、代表權限何來、有無經法定代理人之同意或授權，均有疑義，亦未據被告李嘉年舉證說明。是被告李嘉年就系爭房屋有合法占有權源乙節，未舉證以實其說，尚不能認屬有權占有。況縱認被告李嘉年係經同意而使用系爭房屋，揆諸首揭規定，其亦屬公寓大廈管理條例所稱之住戶，自有該條例第22條規定之適用，被告李嘉年上開所辯，洵屬無據。
(四)原告復主張被告李嘉年屢次未繳管理費，依法訴請被告李嘉年遷離系爭房屋云云。查被告李嘉年無論是否為有權占有人或無權占有人，業如前述，依公寓大廈管理條例第24條第2項規定，應遵守繳交管理費之義務，其違反前項規定時，依同條第3項規定，適用或準用同條例第22條之規定。本件被告李嘉年雖自承確實未繳交管理費，然住戶積欠應分擔之費用經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價1%，為公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所定之要件，故住戶雖積欠管理費，但未受強制執行，或經強制執行後再度積欠之金額未達其區分所有權總價1%，即與該條款規定不合，管理委員會不得訴請住戶遷離。查本件原告前向臺灣士林地方法院訴請被告榮承公司給付管理費，經該院以98年度士小字第2104號判決原告勝訴確定，原告即持上開確定判決對被告榮承公司聲請強制執行後，經該院核發債權憑證在案，有上開判決、確定證明書、債權憑證在卷可稽（見司店調卷第4頁至第6頁、第8頁），則原告僅係對被告榮承公司聲請強制執行，就被告李嘉年欠繳之管理費部分並未經強制執行，核與該條款規定不符，揆諸上開說明，原告訴請被告李嘉年遷離系爭房屋，於法無據，應予駁回。
(五)另原告主張被告李嘉年積欠管理費二期以上，違反住戶規約且情節重大，屬公寓大廈管理條第第22條第1項第3款之情形云云。經查，本件原告雖於100年6月18日召開區分所有權人會議，於住戶規約中將「欠繳管理費達二期以上或達相當金額，經相當期間催告仍不給付」之情形訂定為「屬違反規約情節重大」，然所謂「情節重大」為一規範性構成要件要素，須經法院綜合客觀情事、公寓大廈之管理維護、區分所有權人及全體住戶之權益等項而為評價，則尚不得未經法院評價，僅以住戶規約已有明訂為由，而逕認未繳納管理費達二期以上即屬情節重大。又按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立公寓大廈使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，然該條例第22條規定之強制遷離、出讓，為嚴重性之巨大手段，對於區分所有權人之財產保護，即有重大衝擊，運用性自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之。而就積欠應繳納之公共基金或應分擔或負擔之費用者，原告得依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請法院命其給付。況公寓大廈管理條例第22條第1項第1款就積欠應分擔之費用而得訴請強制遷離部分已有特別規定，同條項第3款所定「其他違反法令或規約情節重大者」應係規範非屬前二款情形之概括規定，如於此情形，管理委員會就積欠管理費者得依該條項第3款訴請強制遷離，無異於規避同條項第1款所定之要件，進而架空該條項第1款之規定而使其成為具文。是原告主張依公寓大廈管理條第第22條第1項第3款規定訴請被告李嘉年遷離系爭房屋，委無足採，亦應駁回。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條規定請求被告榮承公司自系爭房屋遷離，並出讓系爭房屋及其基地所有權之應有部分，及請求被告李嘉年遷離系爭房屋，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
民事第五庭 法 官 羅月君以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
書記官 王文心