臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1465號原 告 余賢達訴訟代理人 陳貴德律師
陳正旻律師被 告 林陳好
林璟鴻林祺育林金燕上四人共同訴訟代理人 施竣中律師複代理人 沈志偉上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國101年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原依民法第547條、第548條第1項規定請求被告各應給付原告新臺幣（下同）1,473,971元。嗣於民國101年7月31日具狀追加請求權基礎民法第546條第3項、第226條第1項及類推適用民法第226條第1項（見本院卷第164頁反面）。經核上開原告所為訴之追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，將所請求內容調整，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)被告為附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，渠等預期將來土地分割時可取得應有部分之所有權，於98年12月間分別出具委託書，委由原告辦理土地出售事宜，約定賣方出售底價為實收每坪10萬元。又被告與其他共有人陳林壁霞、葉林靜江、林博賢、林寶秀等四人（下稱陳林壁霞等四人）一同委託原告辦理土地分割及產權登記事宜，原告受託後即以葉林靜江之名義委任律師向臺灣板橋地方法院提起履行協議分割之訴，經該院100年度訴字第466號判決確定在案。被告復於99年12月27日與陳林壁霞等四人再度出具委託書，委由原告辦理土地出售事宜，約定賣方出售底價為實收每坪12萬元，土地增值稅、代書費均由買方負擔。而該委託書應屬專任委任銷售契約，原告覓得之買方同意履行委託書所載條件，被告即有簽約並辦理所有權移轉登記之義務。嗣被告將委託期間延至100年10月31日，原告於委託期間內積極尋找買主，並與被告指定之聯絡窗口葉素貞保持聯絡。於100年8月間，買主王金庭經由其代理人鄭煌彬提交支票，要約以每坪單價24萬元購買附表編號1至編號23所示之土地、買主朱秀玲願以每坪單價26萬元購買附表編號24所示之土地。然被告拒絕簽約，亦拒不提出所有權狀正本及印鑑證明，不得已由陳林壁霞等四人就其應有部分分別與王金庭、朱秀玲簽訂不動產買賣契約書，並辦理移轉登記。原告受被告之委託，依其授權意旨覓得買方，且已盡善良管理人之注意義務，並向被告報告委任事務之顛末，而被告拒絕簽約，此為可歸責於被告之事由，不影響原告委任事務之完成，原告自得請求被告給付報酬。又依委託書之約定，被告係以實際賣價扣除實收價金、土地增值稅及代書費後之差額作為原告報酬。被告就附表所示土地之持分面積各為46.166平方公尺，即13.965坪，依每坪24萬元計價，賣得價金為3,351,600元；實收價金以每坪12萬元計算，被告每人可得1,675,800元。另陳林壁霞等四人就附表編號1至編號23所示土地之應有部分1/90，渠等出售土地時各負擔土地增值稅772,679元，被告就附表編號1至編號23所示土地應有部分為1/360，則被告各應負擔之土地增值稅應為193,169元；陳林壁霞等四人就附表編號24所示土地之應有部分1/90，渠等出售土地時各負擔土地增值稅34,640元，則被告就附表編號24所示土地應有部分為1/360，被告各應負擔之土地增值稅應為8,660元，故被告每人各應給付原告之報酬為1,473,971元（計算式：3,351,600－1,675,800－193,169－8,660＝1,473,971）。再者，縱認委託書未有給付報酬之約定，然原告已覓得買主並談妥買賣價金，卻因被告拒絕簽約及辦理所有權移轉登記等可歸責於被告之事由，致原告損失原可獲得買賣底價與實際賣價差額之利益。為此，爰依民法第547條、第548條第1項、第546條第3項、第226條第1項及類推適用民法第226條第1項規定提起本件訴訟等情，並聲明：1.被告各應給付原告1,473,971元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：依不動產經紀業管理條例第4條第4款規定可知，該條例所規範之主體為從事不動產經紀業之公司或商號，而原告係以私人之地位受託處理不動產買賣，應無該條例之適用，亦不受內政部營建署所定報酬標準之限制。又同條例第32條所規範者乃非不動產經紀業者而經營不動產仲介或代銷業務之營業行為，則就行為人而言，須以經營不動產仲介或代銷為業，始為該條處罰之對象。然原告未設有店面或辦公室，亦未有名片或設立廣告等足使不特定多數人認知有從事仲介業務之外觀行為，且原告受託處理者，非僅限於單純之土地買賣，亦包括買賣前委託律師訴請分割土地、負責繳納分割登記應負擔之稅費、訴訟費等相關事務，故原告受託行為未違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定。至被告主張依民法第92條、第88條撤銷其意思表示，已逾民法93條所定之一年除斥期間。
二、被告則以：
(一)本件原告非仲介公司，卻從事不動產買賣等居間或代理業務，其性質與經紀業或經紀人員並無不同。且由於不動產交易過程繁複、價金龐大，影響交易當事人財產權益至鉅，若以個人名義提供買賣居間或代理服務等，因無法規範管理易造成房市紊亂，為健全房地產交易秩序，不動產經紀業應落實「人必歸業，業必歸會」之宗旨，經紀業者依法須繳交營業保證金，透過營業保證金制度，保障消費者權益。此外，透過經紀業指派國家考試及格取得證照之經紀人審核交易過程相關契約文件，亦得於事前保障買賣雙方交易安全，故不動產買賣過程係嚴禁個人居間執行仲介業務，主管機關對於以私人地位受託處理不動產買賣者，應依不動產經紀業管理條例第32條規定處罰之。準此，本件應適用或類推適用不動產經紀業管理條例之規定。而原告既非經紀業者，依不動產經紀業管理條例第32條規定，不得從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，原告竟受被告委託從事不動產買賣之居間或代理業務，縱原告有提供其他服務，亦屬以仲介土地買賣為核心而存在之服務，故原告之行為顯已違反該條規定。又委任契約非以受任人受有報酬為要件，本件原告提出兩造簽署之委託書未有委託報酬之約定，民法第547條所定依委任事務性質而應支付報酬者，通常於專門職業及技術人員之事務處理始有適用，原告復未舉證依委任人所在地方之習慣，其所受任事務之性質，確有應給付報酬或以差額作為報酬，則原告請求被告給付報酬，應屬無據。再者，即便具有合法地位、專業素養之不動產經紀業者，從事仲介不動產之業務亦受不動產經紀業管理條例第19條之限制而不得收取價差，其報酬依內政部營建署之規定，應限於買賣雙方合計不超過總價6%。是舉重以明輕，原告未經國家考試及格取得證照，以私人地位受託處理不動產買賣，屬法律明文禁止之情況，其亦不需繳交營業保證金，其報酬自不應較一般合法專業之不動產經紀業者優渥。惟本件原告向被告請求1,473,971元之報酬佔每人買賣價金3,351,600元之44%，係以差價為請求報酬之計算基礎，顯然違背習慣及委任事務之性質，亦已超過內政部營建署所定之報酬標準甚鉅。況原告以此種方式自其他共有人處獲得23,633,280元之不法利益，仍嫌不足，逕提起本件訴訟，其權利之行使具有倫理上高度可非難性，悖於誠信原則。
(二)本件既涉及不動產買賣之居間報酬，則原告應盡之善良管理人注意義務自應與一般不動產仲介受託處理不動產買賣時相同，不因原告未經國家考試合格取得不動產經紀人證照而有所區別或降低。本件原告主張買主王金庭、朱秀玲分別出價每坪24萬元、26萬元購買系爭土地，渠等出價已達被告之底價，原告即應盡速通知被告，並留待被告與買主進一步對買賣契約中之具體內容達成合意。然原告未通知被告與買方進行協商，被告遲至起訴後始於原告起訴狀內知悉買方之出價數額，原告顯未盡善良管理人之注意義務，致被告因原告隱匿買方出價之欺瞞行為而無法與買方協商或考量是否出售土地。又民法第345條第2項規定非僅謂當事人就買賣標的物及價金特定，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金給付之方式等在內。本件委託契約並未就交付日期、違約金、交付土地時期、付款方式等契約重要事項為約定，且不動產買賣恆涉及登記移轉、付款時程及清空點交等事項，則其他關於買賣之必要之點仍未有意思表示之合致，即使買賣價金之數額恰好一致，不動產買賣契約亦未成立，被告當無簽約之義務。況按一般委託銷售契約，出賣人享有最後決定出售與否之權利，原告就買方、買賣價金等相關買賣契約條件均未告知，被告無從為意思表示，買賣契約自未成立，原告請求以價差為報酬，應無理由。另被告從未授權原告或第三人於被告同意出售前，即得自行代為決定出售或決定訂金數額，原告亦未轉交任何買方要約之文件，足徵被告自始未曾同意。
(三)原證10之支票乃充作斡旋金使用，而買賣斡旋金契約之當事人乃原告與買方，其間之私權關係與被告無關。又該等支票並非由買方開立，被告亦未同意或授權葉素貞代為收受，迄今仍未見過該等支票之正本，且葉素貞於支票上簽署「葉素貞代收」等字樣，而非記載本人名義，顯係基於代理人之地位，故葉素貞非兩造之使者，其自為意思表示代收支票與被告無涉，而應類推適用民法第106條規定，對被告不生效力。況依民法第531條規定，本件係關於不動產買賣，則不論是處理權或代理權授與等相關處理權限，均須以書面為之，然原告未提出相關權限授與之書面證據，逕謂葉素貞為兩造之使者，洵無可採。另原告既已明知王金庭、朱秀玲願以每坪24萬元、26萬元之價格購買系爭土地，仍故意欺矇被告簽訂原證1、原證4之委託書，致生損害於被告，被告以101年3月26日之答辯狀送達作為依民法第92條、第88條撤銷之意思表示。而原告於100年8月間已知買主王金庭、朱秀玲之出價數額，被告卻係自原告起訴後提出買方與葉林靜江等人簽訂之不動產買賣契約書始知悉，則依民法第93條規定，無論自被告收受起訴狀後發現原告詐欺之時點，或自100年8月買方出價而原告應通知被告之時點起算，被告於101年3月26日行使撤銷權，均未罹於除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告均為系爭土地之共有人，於99年10月27日分別簽訂委託書，委由原告處理系爭土地分割登記及土地出售等事宜，而土地出售事項之委任期限至100年3月31日止。嗣共有人葉林靜江提起履行分割協議之訴，經臺灣板橋地方法院100年度訴字第466號判決確定。（本院卷第4頁至第20頁）
(二)系爭土地共有人林寶秀、林博賢、葉林靜江、陳林壁霞將其應有部分分別出售予王金庭、朱秀玲。（本院卷第25頁至第50頁）
(三)鄭煌彬開立發票日為100年9月20日、受款人分別為被告及林寶秀、林博賢、葉林靜江、陳林壁霞之支票八紙，均由葉素貞簽收。（本院卷第51頁至第54頁）
四、得心證之理由：
(一)原告主張兩造間之契約關係係屬委任之法律關係，而依委任之法律關係請求被告給付報酬及損害賠償等情，然為被告所否認，以係屬居間之法律關係等語置辯，故本件首應審酌者為兩造間契約關係之性質，究為何屬?
1.按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者為：(1)居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。(2)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。(3)所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條參照），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用，有最高法院79年度臺上字第579號判決意旨可資參照。
2.查本件原告係主張被告出具委託書，委由原告辦理系爭土地出售事宜，固提出被告簽立之委託期限至100年3月31日（下稱原證4委託書）及100年10月31日（下稱原證5委託書）之委託書為據。然觀諸該2份委託書，係記載被告同意由原告代理本人持有之系爭土地辦理土地出售事宜、土地增值稅負擔方式、代書費之負擔方式等內容，且證人葉素貞證稱：「因為當初在99年10月27日前幾天的那一次，被告四人是一次簽原證4、5兩份委託書，是依原告所要求，因為我們委託原告買賣，但因原告不是實際的買受人，原告只是仲介，所以原告要我們簽兩份，原告說一份是原告對我們（原證4），另一份是沒有寫買賣價格，是原告對買方的。所以當時要延到10月份時，原告就拿原證5給我，叫我拿給被告四人去改日期，然後被告林祺育拿自己及其他三人的章在我面前在我改過的日期處蓋印。至於買賣條件就是按原證4附註的條件，原證4是原告對我們及被告的條件，原證5據原告解釋是他要拿去對買方，所以賣方負擔的意思就是指要由對方負擔土增稅，但最後我們是以原證4條件買賣，即由對方買土地的人負擔土增稅。」等語，可知兩造間契約雖為勞務服務性質之契約，然揆諸上開說明，其性質上應屬報告訂約機會及為訂約媒介之居間契約，而非委任契約，是以，被告依委任之法律關係請求被告給付報酬及損害賠償，已屬無據。
(二)復按居間之報酬，依民法第565條規定，以約定為原則，未約定而依其情形，有非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，始依民法第566條規定視為委託人默認給與報酬（民法第566條立法理由參照）。又按民法第528條規定，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，非以受任人受有報酬為要件，倘受任人主張其得請求報酬，即應就此有利之事實負舉證之責；民法第547條規定，報酬縱未約定，如依習慣，或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬，前者一般指地方習慣或商業習慣，後者如受任人以事務之處理為其職業者，始足當之，最高法院88年度台上字第2724號判決意旨資以參照。本件原告固主張以實際賣價扣除實收價金、土地增值稅及代書費後之差額作為原告報酬等情，然為被告所否認，並以兩造並未約定報酬等語置辯。經查，參諸原證4、5委託書上均未記載兩造有約定報酬之內容，且證人葉素貞證稱：「（問：原證4、5號所示委託書，是否有約定原告應得之報酬？報酬如何計算？）依據委託書內容是沒有。」、「（問：提示原證4附註1~3，實際上買賣價金扣除附註1~3費用後差額是否為原告應得之報酬？）當初都沒有談到報酬，也沒有說到實際上買賣價金扣除附註1~3費用後差額是否為原告應得之報酬。」、「（問：就你的部分是否有支付原告報酬？）沒有。... 系爭土地的名義人...他們全部都沒有付過原告報酬，除了被告四人外，其他四人的買賣有成立，成立後也沒有談到報酬事宜，原告也沒有向我媽媽他們四人要報酬，因為委託書上也沒有載明我們要給付原告報酬，至於是否為無償，我不清楚，原告可能是向買方收，至於原告有無向買方收我不清楚。」、「（問：你知否你媽媽他們四人實際買賣土地價格及買受人為何？）我都不知道。」、「（問：原告有無拿買賣契約書給你們看過？）沒有。」等語，故本件依其情形，難謂原告非受報酬即不為被告報告訂約機會或媒介，核與民法第566條第1項之規定不合。縱如認原告可依委任之法律關係請求，然依原告所主張其可請求者為買賣契約成立後買賣價金差價扣除土地增值稅、代書費後之金額等情，及前揭證人所述，已堪認兩造間並未有何報酬之約定，原告獲利所得應係自買方或待買賣契約成立後之買賣價金差價而來，且本件復未有何習慣，原告亦自承非以該事務之處理為其職業，是以，原告不論依民法委任或居間之法律關係請求被告給付報酬，均於法不合。
(三)另原告主張其已找到買主，且兩造之委任契約已屆期限，然被告拒不簽約，可歸責於被告致原告受有買賣價金差價之損失，依民法546條第3項委任之規定、類推適用或依民法第226條第1項給付不能之規定請求被告損害賠償等情。然依前所述，兩造間之法律關係並非委任契約，故原告依民法第546條第3項規定請求，已屬無據。況兩造間係屬居間契約，就系爭土地之買賣契約是否已成立乙節，原告固主張買主出價已超過每坪12萬元之底價，且其已交付買主之斡旋金支票予被告之使者葉素貞等情，為被告所否認，以未授權葉素貞代收支票及系爭土地買賣契約並未成立等語置辯。經查，參諸原告提出之所謂斡旋金支票，係由證人葉素貞於100年8月27日所收受，此據證人葉素貞證述在卷，又依被告書立之授權期限至100年10月31日原證5委託書觀之，其上並無如授權期限至100年3月31之原證4委託書所載「委託人出售底價為實收每坪新台幣壹拾貳萬元整」字樣，亦無何斡旋金之約定，是難認被告有授權原告就買主出價達底價時，原告得代收斡旋金並轉為定金之權利。復參諸證人葉素貞證稱：「（問：就你認知，你是你媽媽他們的代理人、為被告四人的代理人或是原告的代理人？）我不算是他們的代理人，因為我凡事都需要經過我媽媽他們四人及被告四人同意後，我才能幫他們做」、「（問：提示原證10，100年8月27日簽收原證10號所示支票時，是否有告知被告等四人？）沒有。...被告四人從頭到尾應該都不知道有這四張支票，因為被告四人看到判決拿到重新分割後的權狀，就告訴我說他們不想賣，至於原因為好像是認為售價太低，所以我就沒有對他們提這四張支票的事，我就請原告將其餘四張支票簽收回去，原告簽收時間是100年10月28日（庭呈原告簽收四張支票影本），之後的事我就不知道了。」、「（問：被告四人有無同意你代收斡旋支票？）沒有。」等語，堪認被告並不知原告已收受買主斡旋金支票，也未授權他人代收斡旋金等情明確，是以，系爭土地之買賣契約並未成立，已可認定。故原告並未完成其居間義務，自無從請求報酬。又依民法第568條規定，原告本應自系爭土地買賣契約因其報告或媒介而成立時，始得請求報酬，故本件系爭土地買賣契約未能成立，自不能認係屬給付不能，而令被告負損害賠償責任。況依兩造間之原證5委託書所載，兩造並未為買賣底價之約定，被告本有議價之自由，縱原告主張買主開價已達每坪24、26萬元為真，被告不願出賣，當亦非屬可歸責於被告之事由。從而，原告不論依民法546條第3項委任之規定、類推適用或依民法第226條第1項給付不能之規定請求被告損害賠償云云，均無可採。
五、綜上所述，原告依民法委任法律關係之第547條、第548條第1項規定請求委任報酬及546條第3項規定請求損害賠償，及類推適用或依民法第226第1項給付不能之規定請求損害賠償，均無理由，故其聲明：被告各應給付原告1,473,971元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應無所據，予以駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
民事第五庭 法 官 羅月君以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
書記官 王文心┌──┬──────────────────┬────────┐│編號│ 地號 │面積（平方公尺）│├──┼──────────────────┼────────┤│1 │新北市○○區○○段二小段566-2地號 │923 │├──┼──────────────────┼────────┤│2 │新北市○○區○○段二小段134地號 │5181 │├──┼──────────────────┼────────┤│3 │新北市○○區○○段二小段134-3地號 │1 │├──┼──────────────────┼────────┤│4 │新北市○○區○○段二小段134-4地號 │819 │├──┼──────────────────┼────────┤│5 │新北市○○區○○段二小段134-5地號 │1446 │├──┼──────────────────┼────────┤│6 │新北市○○區○○段二小段134-6地號 │258 │├──┼──────────────────┼────────┤│7 │新北市○○區○○段二小段134-7地號 │64 │├──┼──────────────────┼────────┤│8 │新北市○○區○○段二小段566地號 │1945 │├──┼──────────────────┼────────┤│9 │新北市○○區○○段二小段566-5地號 │318 │├──┼──────────────────┼────────┤│10 │新北市○○區○○段二小段566-6地號 │89 │├──┼──────────────────┼────────┤│11 │新北市○○區○○段二小段566-7地號 │1 │├──┼──────────────────┼────────┤│12 │新北市○○區○○段二小段566-8地號 │109 │├──┼──────────────────┼────────┤│13 │新北市○○區○○段二小段566-9地號 │2623 │├──┼──────────────────┼────────┤│14 │新北市○○區○○段二小段566-10地號 │271 │├──┼──────────────────┼────────┤│15 │新北市○○區○○段二小段566-11地號 │105 │├──┼──────────────────┼────────┤│16 │新北市○○區○○段二小段566-20地號 │124 │├──┼──────────────────┼────────┤│17 │新北市○○區○○段二小段566-21地號 │443 │├──┼──────────────────┼────────┤│18 │新北市○○區○○段二小段566-22地號 │459 │├──┼──────────────────┼────────┤│19 │新北市○○區○○段二小段566-23地號 │82 │├──┼──────────────────┼────────┤│20 │新北市○○區○○段二小段566-24地號 │433 │├──┼──────────────────┼────────┤│21 │新北市○○區○○段二小段566-25地號 │555 │├──┼──────────────────┼────────┤│22 │新北市○○區○○段二小段566-26地號 │28 │├──┼──────────────────┼────────┤│23 │新北市○○區○○段二小段566-27地號 │22 │├──┼──────────────────┼────────┤│24 │新北市○○區○○段○○○○號 │320.95 │└──┴──────────────────┴────────┘