臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1470號原 告 昇昱不動產股份有限公司法定代理人 李明達訴訟代理人 周定邦律師
陳宏雯律師被 告 任天行上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣拾萬元，及自民國一百零一年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國100年12月8日向原告詢問被告所有坐落臺北市○○區○○段4小段468-2地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路1段54巷7弄5號2樓建物（下稱系爭不動產）之價格，並於100年12月9日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將系爭不動產委託原告仲介銷售，委託銷售總價為新台幣（下同）2,130 萬元（下稱委託價），委託期間自100 年12月9日起至101年1月8日止。系爭契約第5條第1項約定：被告同意系爭契約簽訂後，不得以任何理由終止契約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，被告應按委託價4%賠償原告作為懲罰性違約金。然被告竟違反前開約定，逕於100 年12月12日將系爭不動產出售予第三人陳致成，隨即完成移轉登記，顯已違約，依前開約定條款，被告應賠償原告委託價4%即852,000元（計算式：21,300,000元4%＝852,000元），作為懲罰性違約金。而本件原告員工已將系爭契約之內容於簽約當場告知被告，無須另行攜回審閱，依臺灣高等法院99年度上易字第943 號民事判決要旨，契約仍為有效，況被告本身亦從事租賃行業，明知簽約後應受合約拘束，且系爭契約並未經解除或終止，依約原告自有權請求被告給付上開懲罰性違約金。爰依據兩造之契約關係，聲明請求：被告應給付原告852,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊雖曾簽訂系爭契約，惟當時伊係於夜間至原告店內詢問系爭不動產之價格，經原告承辦人員林晉德表示系爭不動產可賣2 千多萬元，因價格不錯，林晉德說要簽約方便帶客戶去看屋，伊遂於當日晚間直接簽約。系爭不動產實際上係由伊父親購買，因父親不同意出售，簽約後2、3天伊就向林晉德及店長表示父親不同意變賣系爭不動產，且伊財務有困難，亦無法等待原告3 個月出售期限，原告並未表示任何意見，伊因此未將合約取回；其後因伊積欠朋友錢，且有貸款壓力，才請朋友幫忙處理系爭不動產，忍痛以1,760萬元之價格出售。原告並未提供任何服務，亦未給予契約審閱期，更未告知不能自行找人出售，仲介以綁約方式拘束被告，顯不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年12月9日簽訂系爭契約，由被告將其所有之系爭
不動產委託原告仲介銷售，委託價為2,130 萬元，委託期間自100 年12月9日起至101年1月8日止，承辦人為林晉德。系爭契約第5條第1項約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方應按委託價百分之肆賠償乙方（即原告）作為懲罰性違約金。」（見卷附系爭契約，本院卷第7至8頁）。
㈡被告於100年12月12日以1,760萬元之價格將系爭不動產出售
予訴外人陳致成，並完成所有權移轉登記（見卷附土地及建物登記第二類謄本，本院卷第9至10頁）。
四、原告主張被告違約出售系爭不動產，應依系爭契約第5 條第1項給付懲罰性違約金852,000元，惟為被告所拒，並以前詞置辯。故本件應審究者即為：㈠系爭契約是否因被告解除或終止而失其效力？系爭契約第5條第1項之約定，是否因原告未給予被告審閱期而無效？㈡如上開約款有效，原告得請求之金額若干？茲析述如下：
㈠系爭契約未經解除或終止，第5條第1項之約定仍屬有效：
⒈原告主張系爭契約未經解除或終止，被告違約出售系爭不動
產，應依系爭契約第5條第1項給付懲罰性違約金852,000 元；被告則抗辯其於100年12月9日簽訂系爭契約後，曾向原告承辦系爭不動產仲介業務之人員林晉德表示不願出售系爭不動產，原告未表示需給付違約罰款，無權再為本件請求云云。經查，證人林晉德到庭具結證稱：「簽約那天（按即100年12月9 日）是星期五，我們的客戶即買方要約星期天看屋，星期六晚上我主動打電話給被告要約看屋的時間，被告才說他父親不同意他賣系爭房地，我的回答說這個情況我會跟客戶講。通常賣方不賣的情形，除非買方願意依委託銷售契約所載價格購買，否則我們無法處理這個房子。電話中被告只有提到他父親不同意他賣房子，沒有說這個契約要如何處理。」、「我是聯絡的窗口，客戶如果有這個需求，我要回報給公司，由公司主管決定要如何進行。本件系爭合約，被告無提出解約或終止的這個需求。」（見本院卷第37頁）；此外，系爭契約第9條明定委託期間為100年12月9日起至101年1月8日止，第5條第1項、第11條並分別約定被告不得以任何理由終止系爭契約、契約未經雙方書面同意不得由單方任意變更（見本院卷第7頁反面至第8頁）；足見兩造已以特約約定契約之變更需經雙方書面同意始得為之，且於委託期限未屆至前，委託人即被告不得片面終止系爭契約。被告既無權單方變更契約內容，亦無權逕行決定解除或終止系爭契約，縱其曾於簽約後向原告表示不欲出售系爭不動產，亦不影響系爭契約之效力，故被告上開所辯尚無足採。
⒉被告雖另抗辯原告未給予審閱系爭契約之期間云云，惟查：
⑴按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者
訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2 條第7、9款、第11條之1、第17條分別定有明文。又內政部於92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第
1 條「應記載事項」固規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間＿（不得少於3 日）。」，惟參酌上開消費者保護法第11條之1 之立法理由為：「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。」，顯見審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張；且法亦無明文禁止拋棄審閱期間之權利，故若消費者有充分瞭解契約條款之機會，而自行選擇放棄該等審閱權，基於私法自治及契約自由原則，自無不可。
⑵經查，原告係從事不動產仲介業，其與被告簽訂之系爭契約
，則係原告事前繕打印製供同種類契約訂立之用，有系爭契約在卷足稽，自屬定型化契約；而被告簽署系爭契約前，並未先行將契約攜回審閱，而係於系爭契約上勾選「委託人於簽立本契約時，業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱。」欄位（見本院卷第7 頁），亦為兩造所不爭執，堪認屬實。又原告主張被告係於100年12月8日前往原告店內詢問系爭不動產之價格，翌日即100年12月9日上午林晉德帶1組客戶看屋後，被告始於100年12月9日中午前往原告店內簽訂系爭契約，簽約前林晉德曾向被告解說契約之內容，並經被告同意放棄審閱期，業據證人林晉德到庭具結證稱：「（簽約前，被告是否有閱覽委託銷售契約書的內容？）我有大概說明給被告聽，先拿該份專任委託銷售契約書出來，上面我已經寫好被告房子的基本資料，向被告說明這是專任約，房子委託給我們後，如有其他同行要與被告洽商出售房屋，要請該同行來找我們。」、「（請說明當天簽訂契約書之情況為何？）當天是星期五，早上我們先帶1 組客戶去看系爭房子，客戶有說喜歡這間房子，我們就約被告在中午到我們店裡簽這份合約，看房子時尚未簽約，前一天晚上被告有先到我們店裡面詢問，表示希望先了解系爭房屋的價格，說他需要用錢，如要賣系爭房屋，可以賣多少錢，我們有無把握幫他處理這間房子，在被告離開後我聯絡到我們客戶，他剛好隔天早上有空，所以才跟被告約好看房子，看完以後當天中午就簽原證1 的契約。」、「（系爭契約上「業已當場充分了解契約內容，無須另行攜回審閱」是誰勾的？）是我勾的，我向被告說：這個契約是制式的，一個是可以審閱3 天，一個是現場充分說明，我會現場說明清楚，請你簽名。」、「（當時你有無逐條向被告說明原證1 之契約內容？）如前次所述，除了一些基本資料的確認、委託價格、時間、不動產標的物現況說明書，我先跟被告確認那份契約第1 條就是不動產的基本資料、委託價格，然後再向被告說這是專任約，如有同行來找他，請被告聯絡我，我可以跟同行配合，再來是確認委託期間，最後確認現況說明書。」等語明確（見本院卷第36至37、56至57頁），堪認被告雖未於簽約前先行審閱系爭契約，惟業已經由證人林晉德之解說瞭解系爭契約之重要內容，包含其係委託原告專任銷售系爭不動產，不得自行或委由其他仲介公司出售系爭不動產，始決定簽署系爭契約，並同意放棄3 日審閱期之權利；另參以系爭契約之首即以顯目字體標明係「專任」委託銷售契約，被告復自承其係專科畢業，從事車輛租賃業務逾12年（見本院卷第38頁），衡情自可瞭解專任委託銷售之意，其既係經考量後同意放棄3 天審閱期，而當場簽署系爭契約，自不得再於事後以未經審閱為由，主張系爭違約金約款無效。被告雖另抗辯其係於100年12月9日晚間首度與友人杜仁豪至原告店內詢價時，即簽署系爭契約云云，惟證人杜仁豪僅證稱其曾陪同被告前往原告店內，有看到被告在寫東西，但不知道被告在寫什麼（見本院卷第63頁反面至64頁）；且依原告提出之證人林晉德使用之行動電話100 年12月通話明細表，林晉德確曾於100年12月8日晚間、100年12月9日上午數度與被告電話聯繫（見本院卷第67至68頁），核與前揭證人林晉德證述之締約過程相符。故被告抗辯其係於100年12月9日晚間首度至被告店內時即簽署系爭契約，尚難憑採。
㈡原告得請求被告給付違約金10萬元：
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查依系爭契約第5條第1項，兩造固約定違約金係以委託價之4%計算，即852,000元（計算式：21,300,000元4%＝852,000元）；惟本件兩造係於100年12月9日簽署系爭契約，翌日即100年12月10日晚間，林晉德與被告電話聯繫看屋事宜時，被告即向其表示不願出售系爭不動產，故就系爭不動產之委託銷售，原告僅曾拍照、製作不動產說明書供買方出價，並於簽約前帶1 組客戶前往看屋，業經證人林晉德證述在卷（見本院卷第57頁），堪認原告係在履約前階段即知悉被告不欲出售系爭契約，而未再支出勞費，其所受損失非鉅。至原告雖主張其客戶原有意願購買系爭不動產，因被告違約致原告損失該筆仲介費用、影響商譽云云；惟依系爭契約第7條第2項之約定，若買方同意契約所定出售條件及出價已達委託價格，原告無須通知被告即得代理收受定金、通知成交（見本院卷第7 頁反面）；本件原告固曾帶有意購屋之客戶前往看屋，惟依證人林晉德之證述，其係在與被告聯繫欲帶同組客戶再次看屋時，即獲知被告不欲出售系爭不動產，原告既未曾收受定金或通知成交，顯見該組客戶並未同意依系爭契約所定委託價購買系爭不動產，而不動產買賣無法成交之原因甚多，除賣方反悔不賣外，亦有可能因買方再次看屋後不滿意屋況，或認賣價過高，而無法成交，是原告主張其因而損失仲介費用、商譽受損云云，尚無足採。經衡酌本件客觀事實、原告所受損害，以及社會經濟狀況等情，本院認原告請求被告給付852,000 元之違約金，尚屬過高，應酌減為10萬元始為適當，逾此範圍之請求則無理由。
五、綜上所述，原告擅自出售系爭不動產，違反系爭契約第5 條第1 項之約定，故原告依上開契約約定，請求被告給付違約金10萬元，為有理由。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對於被告之違約金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，本件被告係於101年4月23日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷足稽（見本院卷第25-1頁），從而，原告本於兩造間之契約，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件所命被告給付之金額，未逾新臺幣50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
書記官 謝淑芬