臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1554號原 告 熊永莉訴訟代理人 詹德柱律師複代理 人 王子平律師被 告 林沈秀芳訴訟代理人 謝碧鳳律師上列當事人減少價金事件，本院於中華民國103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬柒仟參佰貳拾元，及自民國一○一年四月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零貳萬柒仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告起訴聲明：1.被告應給付原告新台幣(下同)1,480,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，2.願供擔保，請准宣告假執行，而主張下情：
原告經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介，於民國100年12月4日就被告所有之門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金840萬元。兩造於100年12月29日交屋完畢。原告於交屋後，發現系爭房屋客廳樑、牆內柱有3處氯離子平均值高達逾87年修訂之國家標準值0.3kg/m3及系爭契約約定之0.6kg/m3，已損及房屋結構安全，屬民法第354條物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任。依市場交易慣例，系爭房屋減少20％之價值即168萬元(840萬元×0.2＝168萬元)，爰依民法第359條、第179條法律關係，請求被告減少或返還買賣價金148萬元。
乙、被告則聲明：1.原告之訴駁回，2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，而以下辭置辯：
原告於兩造協商過程已解除系爭契約，自不得請求減少或返還價金。而系爭房屋無結構安全之瑕疵，且瑕疵有無及是否應減少價金，依100年6月1日施行之臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊，尚應考量鋼筋腐蝕速率與斷面量測、混凝土抗壓強度及中性化程度、裂縫寬度及長度、是否可經補強及防蝕方式修復等項目為綜合評估後，始得判認，並非僅以氯離子含量一項為評估依據，又原告主張按買賣價金兩成為減少價金之數額，欠缺合理依據。
丙、兩造不爭執事項：
一、兩造經信義房屋於100年12月4日就系爭房地，訂立系爭契約，約定買賣價金840萬元。兩造於100年12月29日交屋，原告已悉數給付價金，有系爭契約在卷可憑【本院卷（下同）第6-22頁】。
二、系爭房屋於68年6月26日完工並取得使用執照。
三、SGS材料及工程實驗室檢測結果，系爭房屋氯離子含量平均值為0.846kg/m3，臺北市結構技師公會檢測之氯離子含量平均值係0.777kg/cm3，有SGS試驗報告、結構鑑定報告存卷為證(第23、97-155頁)，已逾系爭契約第17條第2項第2款所定之0.6kg/m3。
丁、本院判斷：原告主張系爭房屋有氯離子含量逾系爭契約約定及國家檢驗標準，損及結構安全之瑕疵，應減少或返還部分價金，被告不否認氯離子含量逾系爭契約約定及國家檢驗標準一節，惟以前詞置辯，是本件所應審究者為：系爭房屋氯離子含量逾系爭契約約定及國家檢驗標準，是否構成瑕疵；原告已否合法解除契約，而不得行使減少價金請求權；原告得請求減少或返還價金之數額為何，乃分項審論如下。
壹、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。經查：
系爭契約第17條第2項第2款：「氯離子含量檢測約定：…檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據(即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上，在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上)時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金」(第10頁)，而建物氯離子含量過高（即俗稱「海砂屋」），其結構安全性堪虞而難補強修復，且隨時間經過增加其危險性，其使用、交易價值均低於正常房屋，應屬民法第354條減少其價值及通常效用之瑕疵，是兩造始於契約約定，系爭房屋氯離子含量平均值逾一定數額以上時，買受人即得解除契約請求返還價金，故氯離子含量是否過高一節，依兩造上述契約條款，確係判斷建物有無瑕疵之標準；而系爭房屋氯離子含量逾兩造契約約定之標準，已如前丙、三、不爭執事項所述；復酌以經兩造於本件訴訟中合意之鑑定機關即臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公會）鑑定報告明載，系爭房屋混凝土氯離子含量檢測逾CNS規定外，尚存有：1.混凝土抗壓強度檢測試體最小強度及平均強度，未能符合混凝土原設計抗壓強度；2.梁、版鋼筋鏽蝕速率檢測，顯示鋼筋有輕度腐蝕現象；3.混凝土中性化深度檢測，3顆試體中有2顆試體，其中性化深度已逾鋼筋保護層等情，會影響系爭房屋結構設計強度及使用之安全性及耐久性，有鑑定報告在卷可徵（第107頁），足證系爭房屋有氯離子含量過高逾契約約定值，影響結構安全致減損通常效用、價值之瑕疵，故被告辯稱：氯離子含量非認定有無瑕疵之唯一依據，尚須參酌鋼筋、混凝土劣化程度或相關量測數據以決之，系爭房屋無結構安全危險云云，核與前述兩造契約約定及鑑定結果不符，委無足憑。
貳、原告並未行使解除權一情，業據證人即信義房屋公司仲介人員沈旭東證述：兩造各自透過信義房屋的人溝通協調氯離子檢測過高要如何處理，兩造沒有直接見到面，當時沒有結論，原告當時沒有表示要解約，亦未確認要選擇哪一個方式處理等語，及證人即信義房屋法務人員林雪鳳證稱：伊有約兩造至信義房屋代書中心協談，兩造未碰面直接進行對話，係由伊與經紀人居間幫兩造傳話，原告並沒有明確請伊向被告為解約意思表示，不是買方說一定要解約等語，有言詞辯論筆錄在卷為憑；復酌以原告101年1月20日寄予被告存證信函載述：「報告內容顯示氯離子含量高達0.846公斤/立方公尺，已超過買賣契約第17條第2項約定之標準值。本人得依買賣契約主張解除買賣契約，依民法規定主張物之瑕疵擔保責任，是敦請台端於文到2週內，與本人聯絡，共商解決之道，以維商誼」，僅表示己享有解約權或減價權，並無解除契約之意思表示，是被告抗辯：原告已行使解除權，無減價權云云，核與前述事證不符，並不可採。
參、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條前段分有明文。經查：
一、系爭房屋有氯離子含量逾契約約定標準，混凝土抗壓不足，梁、版鋼筋鏽蝕輕度腐蝕，混凝土中性化深度已逾鋼筋保護層，業影響房屋結構設計強度及使用之安全性及耐久性，足認其有減少其通常效用及價值之瑕疵，原告自得行使減少價金請求權，經簽證之不動產估價師以比較法依不動產估價技術規則（下稱估價技術規則），參酌市場案例鑑定系爭房屋因氯離子過高之價值減損比例約為正常價格之12.23％，有鑑定報告在卷足證（第214頁），本院審酌該鑑定報告係專業估價師依估價技術規則所定共通性之估價原則，使估價師於符合技術規則之限制規範下，依其專業進行合理價值鑑估，應堪信採。被告雖以：鑑定人調整率標準不一、未選擇與系爭房屋同一行政區域之其他海砂屋作為比較標的，而謂鑑定報告不可採云云。惟經本院就此再函詢估價師補充說明，經臺北市不動產估價師公會詳敘各該調整率調整依據之合理性、理由及所參酌之相關修正因素，有該公會覆函可憑（見第266頁以下），故認該鑑定報告堪以採信；而比較標的未採用萬華區，係因該區未尋有相關案例，且海砂屋之減損，不因所在行政區而影響，且鑑定人所採用之價值減損比較法，已除去行政區之區域因素，有臺北市不動產估價師公會函存卷為徵（第268頁），是被告徒泛以上詞置辯，應不可採。
二、系爭房屋買賣價金為840萬元，計出原告得請求減少之價金為1,027,320元(840萬元×12.23%＝1,027,320元)。原告雖主張尚應加計臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告所載修復費用931,136元云云，惟減少或返還價金與修復費用各屬不同損害項目，其損害範圍及請求權基礎亦屬相異，原告既係依民法第359條、第179條為請求，自不得請求此部分費用，故原告此主張，與減少、返還價金法條構成要件不符，並不可採。
肆、綜上，系爭房屋有瑕疵，原告依民法第359條法律關係請求減少價金1,027,320元，及自起訴狀繕本送達翌日（101年4月28日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，即屬無由，應予駁回。
戊、兩造其餘攻擊、防禦方法及立證，經核不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
己、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行。至原告敗訴部分之假執行聲請，因訴之駁回而失依據，應予駁回。
庚、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳琪媛以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 蔡明潔