臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1596號原 告 永春新廈管理委員會法定代理人 趙登瑜訴訟代理人 林明正律師複 代理人 余瑞陞律師
吳忠勇律師被 告 柯燁庭訴訟代理人 江旻書律師上列當事人間回復原狀事件，本院於民國101 年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時主張被告前係於民國100 年
7 月21日簽訂永春新廈營業戶承諾書及於100 年8 月間簽訂永春新廈營業戶裝潢施工承諾書，口頭向原告承租N12及N13二位停車位，且屬不定期不動產租賃契約，惟被告竟於其所承租之N12 停車位設置木造階梯供人出入之用，而非供停車之用，顯已違背租賃物之使用方法，並置原告之阻止於不理，原告遂本於租賃契約及不當得利之法律關係，為終止租賃契約之意思表示，並請求被告拆除所設置之木造階梯並返還N12 停車位，併為請求被告給付未付清潔費及至返還N12 停車位之日止按月給付原告新臺幣（下同）3000元等情，所為應受判決事項之聲明為：㈠被告應將附件所示之N12 號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還原告。㈡被告應給付原告3 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年息5 ％計算之利息。㈢被告應自101年3月起將附件所示N12 號停車位回復原狀返還原告止每月給付原告3000元。嗣於訴狀送達後，原告另於101 年7 月16日具狀為訴之追加，仍係本於前揭起訴之事實為主張，而為追加依公寓大廈管理條例第36條為請求權基礎，所為應受判決事項之聲明則未變更（見本院卷第58至61頁）。經核，原告前揭所為訴之追加，均係本於同一基礎事實，即被告所承租之N12 停車位是否違背租賃物之使用方法及原告可否終止租賃契約等事實為據，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程序內具有一體性，不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，則揆諸前揭法條規定，原告所為訴之追加，仍應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告係坐落台北市○○○路○段○○○ 巷○○號永春新廈大樓之管理委員會，該大樓區分所有權人會議制頒有「永春新廈公共停車場管理辦法」，依據該辦法第7 條及第10條之規定，承租一個停車位每月清潔費為3000元，每增加一位，第二停車位清潔費為6000元。被告前係於100 年7 月21日簽訂永春新廈營業戶承諾書及於100 年8 月間簽訂永春新廈營業戶裝潢施工承諾書，口頭向原告承租N12及N13二位停車位且無期限之約定，應屬不定期不動產租賃契約。而依據永春新廈營業戶承諾書第7 條及永春新廈營業戶裝潢施工承諾書第3 條第3 項第11款、第12款約定，N12 停車位為公共停車位僅能專供停放汽車之用，不得作為其他用途，裝潢時不得超出大樓外牆基準線，更不得占用公共區域土地及影響停車；且被告所送原告審核之外觀示意圖，業經原告核通過，原告亦已加註「包覆線路不的逾二樓地面緣」、「雨遮不得逾二F 地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70CM）」，詎被告竟逕於N12 停車位設置木造階梯供人出入用途，而非專供作停車之用，經原告發現後，於100 年9 月8 日邀集被告參加關於66號1樓裝潢討論案之會議，並就被告擅自於N12停車位違約設置階梯乙事，決議被告應予拆除，逾期發函建管處依法處理，然被告明知前揭會議決應將N12 停車位階梯拆除，但迄今仍然拒絕原告會議決議辦理。茲被告違背租賃物之使用方法，且置原告之阻止於不理，原告即得為終止租賃契約之意思表示，並得請求被告拆除N12 號停車位所設置之木造階梯以回復原狀並返還N12 停車位。又關於N12 停車位之清潔費每月6000元部分，被告自100 年10月起即未依約繳納，而因原告業已終止系爭租賃契約，即得請求被告給付未付共5 個月計3 萬元之清潔費用。另併為請求被告自101 年3月份起將N12號停停車位回復原狀返還原告止按月給付3000元。為此，爰依租賃契約、不當得利之法律關係，並依民法第455 條、公寓大廈管理條例第36條、永春新廈公共停車場管理辦法第7 條及第10條暨民法第439 條、民法第179 條規定，請求被告將其所承租之N12 停車位回復原狀返還原告，並給付尚積欠之清潔費及自返還N12 車位予原告之日止按月給付3000元。訴之聲明：
㈠被告應將附件所示之N12 號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還原告。
㈡被告應給付原告3 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年息5 ％計算之利息。
㈢被告應自101 年3 月起將附件所示N12 號停車位回復原狀返還原告止每月給付原告3000元。
㈣第一、二項聲明願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告所承租之系爭N12、N13停車位係坐落於永春新廈之法定
空地，而永春新廈住戶生活公約及永春新廈公共停車場管理辦法將N12、N13所在法定空地劃設停車位供停車使用，與原使用執照核定系爭法定空地使用有所不合，顯然違反建築法規。又永春新廈1 樓週邊空地既係屬法定空地，應為全體住戶共有，並保持空地之原狀，始得謂本於共有物之本來用法，依其性質、構造而為使用，今將之劃設停車位，而未經申請變更使用執照，亦已違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，則依同條例第3 項規定，永春新廈法定空地劃設停車位之約定應屬無效，不得拘束永春新廈全體區分所有權人。又被告係經1 樓區分所有權人同意使用N12 法定空地範圍作為承租店面對外出入通道，係本於1樓區分所有權人對該N12、N13 所在法定空地按共有之應有部分比例所為之使用收益，且係依法定空地之本來用法而為使用收益，原告不得排除被告對N12 法定空地範圍之使用。
㈡被告承租永春新廈1 樓房屋營業，因必須經永春新廈1 樓法
定空地對外入出入，又因該屋前法定空地已經原告劃設停車位，遂經出租人同意，向原告承租編號N12、N13之停車位。
另被告就承租房屋進行裝潢前，已依永春新廈裝潢施工管理辦法，向原告申請裝潢施工，並經送交住戶裝潢施工承諾書及外觀示意圖予原告審查核准後始進行裝潢施工竣事，而被告送交原告審核之外觀示意圖確實明白標示N12 停車位增設台階，且原告並已於被告送審圖面附註要求「包覆線路不得逾二樓地面線」、「雨遮不得逾二F 地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70cm以下）」，被告始依原告核准之圖面進行施工，是原告明確知道且同意被告於N12 車位增設階梯，以為進出通道便於營業，嗣被告更依停車場管理辦法規定按月繳納停車位公基金（即清潔管理費）。故原告自不得以被告未經同意設置階梯為由，即要被告拆除，並以之為終止兩造間之租賃契約。
㈢又永春新廈生活規約將系爭法定空地劃設停車位之約定依公
寓大廈管理條例第9條第3項規定係屬無效，毋得拘束區分所有權人，是永春新廈區分所有權人間就公寓大廈共用部分使用收益之爭議，應由區分所有權人本於所有權能依據法律主張之，而公寓大廈管理條例第36條第1 項第2、3、11款共用部分之清潔維護修繕保管屬管理委員會職務之規定，與本件涉及區分所有權人間有否按應有部分就系爭法定空地為使用收益之爭議有間，非屬原告職務範圍所得置喙。
㈣況縱認原告得終止系爭租賃契約，然原告於101 年3 月5 日
終止租約後，卻仍持續收取101 年4 月以後之租金，則依民法第451 條規定，兩造間就N12 之租賃契約仍應繼續存在。
再者，N12及N13部分之法定空地既係供為營業通道使用，是N12及N13之租賃期間應以被告承租1 樓經營商業期間為租賃期間，租期至少應至102年9月5日始屆至；且被告承租N12及N13 部分法定空地係供為營業通道使用，此亦為原告所明知，則一般營業習慣，自不能任由出租人於營業期間終租約而道致承租人無法營業，故另依民法第450條第2項但書規定，原告終止亦應不生效力，兩造間租賃契約仍應繼續存在。
㈤並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
甲、證據上不爭執事項：兩造對於本案卷內所有的證據，形式上真正均不爭執。
乙、兩造不爭執之事實：㈠原告係坐落於台北市○○○路○段○○○ 巷○○號永春新廈大樓
之管理委員會，該大樓區分所有權人會議制頒有「永春新廈公共停車場管理辦法」，依據該辦法第7條之規定，「1、本停車場車位之使用權僅及於實際居住本廈之住戶，且限申請一個停車位收取清潔管理費3000元（即停車費公基金）超出部分另以出租方式辦理，區分所有權人遷出或房屋出租後即無申請使用權，以保障現有居住戶之停車需求。」、「2 、非本廈現住戶之車輛於本廈現住戶申請使用後尚有剩餘車位時，概以出租方式繳納6000元清潔管理費。本廈住戶親友及營業戶得優先承租，並以月為計算單位。」、第10條約定「侵占停車位改為營業進出通道之一樓住戶，每月需繳交規定之公基金3000元，此被侵占之停車位，即視為該戶之車位。
如需增停車輛則每車位以新台幣6000元租金計算。」㈡被告於100 年7 月21日簽訂永春新廈營業戶承諾書、100 年
8 月間簽訂永春新廈營業戶裝潢施工承諾書，口頭向原告承租N12、N13兩個停車位。
㈢系爭停車位租約未定期限，屬於不定期限租賃契約。
㈣被告於100 年7、8月間在N12、N13停車位設置木造階梯如原證3照片所示。
㈤依據永春新廈裝潢施工管理辦法第4 條之約定，裝潢施工包
商及其施工人員需遵守下列規定：「開始施工前十日需送交（住戶裝潢施工承諾書）予大廈管理委員會審查，經核准並繳納施工保證金始得施工。」、「住戶裝潢施工承諾書內需檢附：施工平面圖、外觀示意圖、施工項目類別、冷氣主機安裝位置需依管委會規定位置設置、開工及完工日期等。」㈥被告送交原告審核之外觀示意圖，經原告審核通過，原告加
註「包覆線路不得逾二樓地面線」、「雨遮不得逾二F 地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70cm以下）」（被證2 ）。
㈦原告100 年9 月8 日管理委員會會議紀錄決議一周內拆除增設於N12 停車位之台階。
㈧被告自100 年8 月至101 年2 月每月繳交系爭停車位之租金如被證4 之收據。
㈨原告於101 年1 月12日寄送存證信函內陳稱略以：「…貴住
戶之代表莊育霖先生及承租人柯燁庭先生為營業需求於民國一百年七月二十一日申請裝潢施工，本廈已依圖示核准。惟工程進行中承租人未經本廈同意擅自增設台階於公用停車場N12 車位，並切除車位旁鐵鍊柱，此舉已造成停車及管理之障礙並觸犯竊占、毀損罪…」（被證3 ）。
四、本件兩造爭執之要旨：㈠系爭N12停車位是否坐落系爭大廈之法定空地？如是，區分
所有權人可否約定作為停車位使用？該停車位使用有無約定使用之方法？該等約定是否有效？㈡原告有無同意被告增設系爭階梯之行為？被告抗辯：以下事
實足認原告有同意之行為⑴營業戶裝潢施工承諾書⑵營業戶承諾書⑶送審圖面註記及被證2原告曾標示N12停車位增設台階⑷原告101 年1 月12日存證信函⑸原告主委及成員可見被告施工未阻止⑹被告自100 年8 月至101 年2 月均繳交租金，是否屬實？㈢原告於何時終止租約？原告於101 年3 月5 日起訴時主張被
告違背租賃物之使用方法主張終止租約，是否適法？㈣原告於101 年3 月5 日終止租約後，復又收受被告於101 年
5 月16日所交付1 萬8 千元當中之1 萬2 千元，有無繼續出租系爭停車位之意思？㈤原告訴之聲明第一項依據民法455 條、公寓大廈管理條例36
條第1 項第2 款、第3 款、第11款請求被告將系爭N12 號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還原告是否有理？㈥原告請求被告應自101 年6 月起至系爭N12 停車位回復原狀
返還原告止，每月3 千元之不當得利是否有據？
五、得心證之理由：㈠系爭N12停車位坐落於系爭大廈一樓建築物周圍之退縮空地
，該空地為法定空地，依永春新廈公共停車場管理辦法第10條之約定，可作為營業用途之通道使用：
⒈系爭N12停車位坐落於系爭大廈一樓之法定空地，又系爭大廈住戶約定該法定空地作為停車位使用尚非無效：
⑴兩造皆不爭執系爭N12停車位坐落於系爭永春大廈一樓
建築物周圍之退縮空地，該空地為之法定空地，觀永春新廈公共停車場管理辦法第1條亦明載「本公共停車場係指在本廈建築基地內，壹樓建築週(周)圍之退縮空地，分南北兩棟而共同使用者，且自始即作為停車場使用之空地而言，該退縮空地係本廈共用部分，屬管理委員會管理之資產」，系爭N12停車位坐落於系爭大廈一樓之法定空地，堪以認定。
⑵被告雖辯稱：住戶對於共用部分之使用應依其設置目的
及通常使用方法為之，法定空地自應保持空地之原狀，原告將之劃設停車位，未申請變更使用執照，違反建築法第73條第2項及公寓大廈管理條例第9條第2項之規定無效云云。然查：
①按「原審以系爭大樓建築完成於66年間，斯時公寓大
廈管理條例尚未公布，由一樓住戶專用一樓空地，乃當時常見之交易習慣，及系爭大樓住戶使用一樓空地之現狀等事實，認定系爭大樓各區分所有權人間有由一樓所有權人分管使用一樓圍牆內空地之協議。則除各區分所有權人間有特別約定外，解釋上，一樓所有權人分管該空地之使用方法及限制之常態，似應依系爭大樓建成時相關法規或交易習慣斷之，始符經驗及論理法則。原審徒以系爭大樓竣工近八年後之內政部74年5月24日台內營字第311744號函為本，逕認系爭大樓一樓空地分管協議應以法定空地之方式使用為限，不得設置固定之設備或建築物，自有疏率」，最高法院98年台上字第2112號裁判意旨可資參照。依該裁判意旨，若於公寓大廈管理條例施行前建成之大廈建築，關於法定空地之利用方式，應依區分所有人之約定、當時建成時相關法規或交易習慣斷之，且法定空地之利用，並不排除設置固定之設備或建築物，是以，系爭大廈周圍之空地區分所有人約定供作停車位使用尚非不可，故被告辯稱：法定空地應保持空地之原狀，不得作為停車位使用云云，應非可信。
②縱依內政部74年5月24日台內營字第311744號函所示
，建築基地應保留一定比例之空地，核其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，雖該目的能否達成，影響建物居住品質及交易價值甚鉅，但作為停車位使用，可使大廈住戶無須再支付高昂之停車日租或月租費，且供停車使用，仍可供住戶通行，對居民之居住品質尚無影響，反因配有車位而能提昇房價，是以，系爭大廈之區分所有人約定作為停車位使用難認有何對法定空地利用之違反。
③再查，所謂「無效的法律行為」乃指嚴重違反或欠缺
生效要件的法律行為。無效的法律行為主要因違反公益而不能發生應有的效力，例如違反強行規定（民法第71條）、違背公序良俗（民法第72條）、違反法定方式（民法第73條）、欠缺意思能力（民法第75條）、限制行為能力人之單獨行為（民法第78條）、心中保留（民法第86條）、虛偽意思表示（民法第87條）、以不能之給付為標的（民法第246條）等。縱原告將法定空地作為停車位使用違反建築法第73條之規定（假設語氣），然依建築法第91條第1項第1款之規定，違反之法律效果為「處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，得連續處罰並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除」；縱或區分所有人約定將法定空地作為停車位使用係違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定（假設語氣，系爭大廈建成時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，依據最高法院前開裁判意旨，是否適用之已有疑問），而應依公寓大廈管理條例第49條第2項規定「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：...二、住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。...」處罰，違反上開規定之法律效果均僅係行政罰，尚非嚴重違反公益之行為，難認該等法律行為為無效。更何況，依據前開最高法院裁判意旨，在公寓大廈管理條例施行前，如依區分所有權人之約定、習慣或當時之法規，法定空地尚可設置固定之設備或建築物，則舉重以明輕，區分所有權人約定為停車位使用當非無效之約定，被告辯稱系爭法定空地約定為停車位使用為無效云云，不足為憑。
⒉依系爭大廈管理辦法第10條之約定，系爭法定空地可作為停車之用：
原告雖主張稱：依永春新廈營業戶承諾書第7條之約定：
「本廈公共停車位為停放汽車使用，不得作為其他用途，更不得於車位上設攤銷售商品或設置招牌看板」，復依永春新廈營業戶裝潢施工承諾書第11條之約定：「公共停車位專供汽車停放之用，不得作其他任何用途」、「裝潢時不得超出大樓外牆基準線（即滴水線），更不得佔用公共區域土地影響停車」，認系爭法定空地僅能供作停車使用，被告竟作為通道使用，自與共有人約定之使用方法不符云云。然據永春新廈公共停車場管理辦法第10條約定「侵占停車位改為營業進出通道之一樓住戶，每月需繳交規定之公基金3000元，此被侵占之停車位，即視為該戶之車位。如需增停車輛則每車位以新台幣6000元租金計算」（調解卷第8頁），可見一樓住戶如將停車位作為進出通道使用，每月需繳交公基金3000元，該通道並視為該一樓營業戶之車位，系爭法定空地尚非不得作為營業用途之通道使用。
⒊依被告提出被證二之送審圖片觀之，系爭N12停車位係供作通道使用：
被告提出被證二之圖片送原告審查時，係就N12、N13 二戶之裝潢一併送審，此為兩造所不爭（見兩造不爭執事實㈥），原告雖主張：細查被證三號之外觀示意圖，不但在系爭N12停車位前之建物外牆並無如N13停車位之斜示木造階梯圖示，足以辯識係供通行之用等語（本院卷65頁），然原告既不爭執坐落法定空地之系爭N13停車位可作為通道使用，則同為法定空地利用之N12停車位原告卻主張不得為通道使用，其論理顯屬矛盾，是以，被告抗辯依被證二送審圖片足認N12停車位可供作通道使用，堪以採信。
；復觀被告提出被證六之收費收據上載「停車費公基金」「停車位號碼N12、N13」（本院卷第46頁），顯見原告將N12、N13停車位一併租予被告營業使用，且原告已收取被告所繳交100年8月至101年2月之租金，該停車位又位於公眾得出入之場所，竟稱事後方知被告係作為通道使用云云，難認可信。
㈡原告有同意被告於系爭N12停車位增設木梯之事實：
依系爭營業戶裝潢施工承諾書第7條約定：「本廈公共停車位專為停放汽車之用，不得作為其他用途」、系爭營業戶承諾書第11條約定：「公共停車位專供汽車停放之用，不得作為其他任何用途」、第12條約定：「裝潢時...，更不得佔用公共區域土地及影響停車」，原告雖據以主張被告不得於系爭N12停車位上設立木製階梯云云。然查，被告依照系爭大廈裝潢施工管理辦法第4條第2項之約定：「住戶裝潢施工承諾書內需檢附：施工平面圖、外觀示意圖、施工項目類別、冷氣主機安裝位置需依管委會規定位置設置、開工及完工日期等」送交外觀示意圖（本院卷20頁），且經原告審核通過，原告並在其上加註「包覆線路不得逾二樓地面線」、「雨遮不得逾二F地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70cm以下）」等情，均為兩造所不爭（見兩造不爭執事實㈥），顯見原告係就被告有無違反系爭大廈裝潢施工之相關規定為實質之審查，應無疑義。再觀該停車位與營業店面間，存有三、四層階梯之高度差異，被告既作為店面使用，如不裝設階梯，顧客勢必要以跳躍或攀爬之方式進入其店面，對其營業影響不可謂不大，被告有設置階梯之需求，即非不能想像之事，此亦為原告審查時所能知。又依該外觀示意圖，被告店面與N12停車位間，確繪有一樓梯形狀之圖示相連，可見被告送交圖說時，確曾表示該處有設樓梯予以連接之意，原告既未對之表示反對之意思，事後主張其未同意設置樓梯云云，殊非可採。末查，原告雖再執詞稱：依外觀示意圖，N12停車位與被告店面間係以樓梯連結，並非以設置階梯方式為之，故被告未經同意設置木造階梯，即非原告所允准云云，惟查，原告為前開裝潢審查時，對於被告為樓梯設置裝潢之形式、材質、顏色、大小均未加註任何意見，難認被告不得於N12停車位為階梯之設置。換言之，自原告所加註意見觀之，原告審查時所重視者在於裝潢不得逾越地面線、外緣線或車道內設花壇之限制，尚非被告樓梯之裝潢究係木質、鐵質、鋁質、究係何種顏色、或究有幾層樓梯之事，原告審查核准在N12停車位處設置樓梯，而該樓梯之形式、材質、顏色、層數，均可由住戶自決之，從而，被告事後以面積較寬之階梯代替樓梯作為連結，並未逸脫原告允准之範圍，原告事後翻悔主張被告不得設置階梯云云，難認有據。爰是，原告既有同意被告設置階梯之事實，即難認被告有何違反租賃物使用方法之事，故原告依民法第455條及公寓大廈管理條例第36條第1款、第3款及第11款之規定，主張被告應拆除系爭木造階梯為無理由，應予駁回。
㈢原告以被告違反租賃物之使用為由終止租約並不合法，原告之請求為無理由：
據前所述，被告將系爭N12停車位作為通道使用及設置木造階梯用以連結其店面之行為，均事前獲原告之同意，尚無違反租賃物使用方法之情事，則原告101年3月5日、101年8月9日均以之為由主張終止系爭租約即非適法。原告終止租約既非適法，則兩造不定期租賃關係仍屬存在，被告使用系爭N12 停車位即屬有據，非無法律上之原因，原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告應自101年3月間起至返還原告系爭N12停車位止每月給付其3000元，即屬無據，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。又本院既認原告之請求為無理由，則兩造其餘之爭點即無再審究之必要，併予敘明。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 3 日
民事第二庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 3 日
書記官 謝榕芝