臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1791號原 告 龔俊誠訴訟代理人 曾昭牟律師複代理人 楊佳純律師被 告 李玉碧訴訟代理人 沈祺雲律師
楊宇新律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國103年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表所示土地、建物所有權移轉登記於被告，並將該土地、建物於民國一百年八月三日登記設定予遠東國際商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額新臺幣壹仟零貳拾萬元之抵押權設定登記塗銷之同時，給付原告新臺幣叁佰萬元，及自民國一百零一年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告起訴主張略以：㈠原告與被告於民國100年6月9日經由永慶房屋仲介，就被告
所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓、臺北市○○區○○路○段○○巷○號地下室、臺北市○○區○○路0段00巷00號地下室及其坐落基地（下稱系爭房地）簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約），並約定系爭房地之買賣價金為新臺幣（下同）1000萬元，且依系爭契約第2條約定：「簽約款：於本契約簽訂時，支付新臺幣伍拾萬元整（含定金）。備證用印款：於民國一百年六月二十三日暫定，支付新臺幣伍拾萬元整，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。完稅款：於土地增值稅單及契稅單核發領回三日內，支付新臺幣伍拾萬元整，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。尾款：新臺幣捌佰伍拾萬元整，交屋日期訂於民國一百年七月二十二日以前，同時付清尾款。」，另系爭契約第15條第5款約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方合意，本案最遲應於民國100年7月22日前完成交屋手續。乙方（即被告）應於民國100年7月17日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方（即原告）確認無誤後，由甲方（即原告）代清償乙方（即被告）原有貸款，乙方（即被告）應配合完成塗銷作業。」（原證1）。
㈡被告確實未如原證2「協議書」（下稱系爭協議書）約定於100年8月10日前騰空系爭房屋，原告得依約解除系爭契約：
⒈經查，因被告無法依系爭契約約定於100年7月17日前完成搬
遷騰空標的物，並於100年7月22日前辦理交屋手續，原告遂於100年7月21日以新店994號存證信函（原證9）催告被告限期履約，經仲介莊涵如、蔡子健居間協商後，兩造遂又於100年7月31日於上開仲介之協調及見證下簽訂系爭協議書（原證2），且依系爭協議書第1條約定：「…今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日」、第3條約定：「甲乙雙方確認，若乙方（即被告）無法依約於民國100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補），乙方（即被告）同意甲方（即原告）有權單方面主張解除本買賣契約，解約後雙方同意配合辦理產權由甲方（即原告）移轉至乙方（即被告）之必要相關過戶手續及提供必要文件，且本次及前次過戶稅費及代書費概由乙方（即被告）負擔」。
⒉然而自100年7月31日兩造簽訂系爭協議書之日起至100年8月
10日止被告仍未將系爭房地清空，並將系爭房地點交予原告，被告配偶石明杰先生致電予仲介莊涵如（即被告本人委託辦理代售系爭房地之仲介，係傳達被告真意之直接窗口，非原告委託購買系爭房地之仲介，原告委託購買系爭房地之仲介乃蔡子健）告知無法依系爭協議書之約定於100年8月10日前騰空系爭房屋，此有證人莊涵如於102年4月12日到庭證稱：「（問：後來約定被告應於100年8月10日前「騰空本標的」，被告有無依照約定在100年8月10日前騰空系爭房屋？並且清空樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及拆除有損及牆面之修補？）屋主的配偶石先生打電話給我說他100年8月10日前沒有辦法騰空。」、「（問：屋主的配偶石先生是何時打電話給證人？後來證人如何處理此事？）是在8月10日之前，確切的時間應該是在8月9、10日，因為當時永慶房屋辦理員工旅遊，去嘉義，所以我的印象很深刻。打電話給我當天應該是中午，因為那時正要吃飯。因為隔壁裝潢還沒有完成，石先生說他10日會來不及。電話裡面我有表示當天7月底雙方協調的時候，被告有說ＯＫ，但石先生說他太太後來要回去大陸，被告不知道，所以他才會打電話來請我去和買方做協調。」等語詳綦，足證被告仍未依系爭協議書完成騰空系爭房屋之義務。
⒊兩造為系爭契約是否繼續履行之問題，於8月中旬後又偕同
仲介至永慶房屋辛亥店作協調，證人莊涵如在經鈞院詢及「後來此事如何處理？」時，亦明確答稱：「之後雙方有再到永慶房屋辛亥店做最後一次協議，日期我忘記了。是在8月的時候。那次我也在。那天只有石先生來，石先生來的時候是表示說隔壁戶已經賣掉了，也不缺錢，有要求不然此合約主張不要繼續進行下去，雙方開始協調過戶的稅費部分，石先生要求房子過戶回來，但也要求原告支付部分的稅費。原告不願意。石先生當時要求過戶的所有稅費均由原告負擔，原告不願意。後來破局，石先生就離開了。」、「（被告訴訟代理人問：100年8月9日、10日證人方稱接到被告配偶石先生的電話，有無派人去現場查看現況如何？）永慶房屋沒有派人去現場查看。因為石先生在電話中就已經確認他沒有辦法搬空。因為當時電話裡還有幫石先生想辦法這些家具可以搬去哪裡，我們還有提供意見要不要先搬去一樓，而且石先生在新店也有房子，我們有提供他方法，甚至願意幫他搬家。可是石先生在電話裡面非常堅決是他覺得這樣是感覺不好的問題，他覺得他被掃地出門，因為他講這句話，所以我很生氣，我還跟石先生說總比你違約來得好。他說不管，就請我們去跟買方協調。當時他沒有說他不賣，是到後來協調的時候石先生才表示不賣了，因為隔壁賣掉了。」等語，足見原告確實違約在先，且無意繼續履行協議，因此原告於100年9月6日再以文山萬芳000104號存證信函（原證10），催告被告於接獲此存證信函三天內履行房屋騰空等契約義務，惟被告仍置若罔聞。直至101年1月20日前，原告仍屢屢請求被告依系爭契約、系爭協議書之約定騰空並交付系爭房地予原告，惟被告始終置之不理，未依約履行。
⒋原告遂再於隔年101年1月31日再次以存證信函通知被告，並
依系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，解除與被告就系爭房地之買賣契約（原證3），業經被告於101年2月1日收受（原證4），嗣後原告又再於101年2月12日至門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓現場查看，甚且鈞院定101年10月18日偕同兩造前往履勘時，系爭房屋仍由被告使用中（原證8），足見被告確實無欲點交系爭房地與原告之意。
⒌此外，雖被告於101年11月22日民事陳報狀中提出6張照片證
明被告有如期騰空房屋，惟上開照片僅能證明被告曾有打包物品之行為，且照片皆未標示時間，更無法證明被告確實已騰空房屋，甚且，若打包之過程都已費心拍攝照片，為何騰空房屋之時，未拍攝屋內已騰空完畢之照片，一來可避免落違約之責，同時亦可維護被告自己權益？可見，被告根本未曾騰空房屋，自然無法拍攝騰空屋況後之照片。
㈢兩造於系爭協議書（原證2）第2條約定，若被告完成騰空房
屋，並經原告確認無誤後，可先動用履保中70萬元款項，惟因被告遲遲未能於期限內騰空房屋，導致其並無法動用該70萬元款項：
⒈依一般房屋買賣之交易常態，若要動用履保內之款項必定是
賣方已騰空房屋，經買方確認無誤後，通知代書囑咐銀行撥付貸款代償原賣方設定之物上負擔，塗銷原抵押權，後進行交屋（交付權狀、分算水電、交付鑰匙、填寫履保結算申請書等）等程序，賣方即可動用履保帳戶中剩餘之金額，此時交易可謂為完成。
⒉而本件系爭契約（原證1）之約定即為上述一般房屋買賣之
交易程序，惟簽訂上開契約書後，被告即反悔欲先動用履保款項，並多次向經手本件之房仲業者表達上開意思，謂若無法先動用款項，即不願騰空房屋，此有證人莊涵如之證述：「石先生就是被告的配偶簽約完後有來電永慶房屋，就是直接打手機給我本人，說隔壁他自己本身有一戶要重新裝潢完後才搬過去，系爭房地是2號2樓，石先生說4號2樓要裝潢。
並要求要從履保動用70萬元款項幫他支付裝潢費用。他才有辦法搬過去。後來因為這個房子是四房聯貸的原因，所以設定值本身就已經高於此戶2號2樓的成交價，所以當初在簽買賣契約書之前，我本人已經有和被告確認過這個房子沒有辦法動用履保裡面的款項，經由被告本人同意，才簽立不動產買賣契約書，就是原證1的契約書。簽約當時是被告本人簽約的。」、「因為簽完約後，石先生一直打電話來說要拿70萬元款項部分，我方才有說不能動用履保款項，是因為本件是四戶聯貸的關係，設定值過高。那時有問代書，除非請銀行舉證這戶單戶清償到底要清償多少證明，讓我們確保履保如果動用70萬元，仍然有餘額在履保帳戶內。為何要確保這個，就是因為履保帳戶裡面不能沒有錢。這些錢可能還要幫屋主代繳稅費或增值稅的部分。」、「因為100年7月底的時候，買賣雙方有到永慶房屋的辛亥店協調後續本案是否繼續進行的部分。當天買賣雙方協調到8月10日，屋主必須騰空，讓她動用70萬元的履保款項。」可稽。據此，本件因被告設定四戶聯貸的關係，導至系爭房屋之貸款設定值過高，因此無法讓被告動用履保款項，惟房仲業者為求交易順利完成，勸籲原告再退一步，同意簽定原證2協議書第2條，例外約定被告於騰空屋況後，可提早動用70萬元，詎料，被告仍反悔未依約騰空房屋，因此仲介為求交易安全，仍拒絕被告動用履保之70萬元。
㈣遠東國際商業銀行早已於100年6月20日核准原告對系爭房地之貸款，原告並無任何授信等問題：
⒈依遠東國際商業銀行之回函可知，遠東國際商業銀行早已於
100年6月20日核准原告對系爭房地之貸款，原告並無任何授信等問題，且遠東國際商業銀行並不會介入房屋之點交事宜，而據原告向永慶房屋之法務及仲介詢問渠等通常之房屋買賣流程，渠等表示永慶房屋經手之房屋買賣所使用之買賣契約書乃一定型化契約，所有買賣房屋之手續流程均相同，亦即賣方須先騰空房屋，一旦買方及仲介確認被告騰空房屋後，仲介即可連絡代書端通知銀行撥付款項至履保帳戶代償被告之貸款並塗銷本件房屋之抵押權。甚且，被告之仲介莊涵如於簽訂本件買賣契約前，業已詳細向被告解說上述撥貸之流程，並徵得被告充分了解及同意後，始簽訂本件買賣契約，更何況，依一般房屋買賣常情，仲介須確認買方申請之貸款核撥無誤後，始能協助雙方辦理過戶，俾以保障買賣雙方，因此本件房屋買賣，原告之所以未通知銀行撥付款項，係因被告遲遲未將房屋騰空，而非原告之貸款核撥有異。
⒉又原告所以增加原證2協議書第4條，另約定若因原告之貸款
銀行之額度管制關係致撥款時間未能確定等語，係因遠東商銀已於6月20日核貸，而銀行核貸之時間只有3個月，亦即若被告未能早日騰空房屋，導致雙方無法於9月19日前完成交屋、撥付代償等後續買賣程序，該次貸款之金額850萬即會被遠東商銀收回，則被告勢必要重新申請貸款，而斯時恰巧遇政府實施打房政策（100年8月），因此遠東商銀告知原告若兩造來不及於3個月內完成交屋、代償等手續，日後原告即須再重新申請貸款，而斯時銀行即有配合政府打房政策行額度管制，亦即貸款成數將減少，原告慮及於此，因此方才提議將此額度管制問題訂入契約中，以維雙方權益，非謂原告已成功向遠東商銀核貸之款項有額度管制之問題。
㈤再按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，民法第259、260條分別訂有明文。且依系爭契約第11條第3項約定「…如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另行依原所收款項計算之金額與甲方，以為違約損害賠償。」，是原告依系爭契約第11條及系爭協議書第3條解除與被告就系爭房地之買賣契約時，被告應返還已受領之買賣價金，並應賠償已受領買賣價金一倍之違約金。而原告因被告違約在先，且協商是否繼續履約之過程中屢屢拖延毫無誠意，導致原告重新購屋成本激增，且頭期款150萬元遭凍結2年，損失龐大機會成本，因此原告除請求返還頭期款150萬元外，另請求賠償違約金150萬元，應屬合理：
⒈由前可知，原告對被告之違約行為一再忍讓，一再順延被告
騰空房屋之日期，惟被告仍不願依約履行，甚且原告前亦曾釋出最大誠意，願意與被告和解，以彌補原告因本事件造成其時間、金錢、訴訟之勞費，惟被告不僅不接受此和解條件，反對原告提出反訴，造成原告因進行訴訟之心理煎熬與壓力，顯見被告係毫無誠意解決本件紛爭。再者，為配合政府打房政策，銀行放款條件轉趨嚴格，貸款成數亦日漸緊縮，亦即銀行所提供之購屋貸款優惠利率、條件已不若原告當時貸款環境（100年6月），原告未來重新購屋洽談房貸利率成本勢必提高甚多，此亦為被告違約所造成原告期待利益之損失。
⒉尤有甚者，近兩年來，臺北市房價漲幅驚人，根據永慶房屋
提供之資料，101年7月3日同一社區房價每坪單價已漲至44.1萬（原證11），另根據內政部不動產時價登錄網站，101年11月於同一巷子成交的房價（舊屋，非新成屋），每坪單價約為48萬元（原證12），若以上述成交案例資料觀之，每坪平均單價約為46萬元，以本件房屋27.7坪為準作計算，101年之價格推估將漲至約1,274萬元（計算式：46萬元/坪×
27.7坪＝1,274萬2, 000元），超出本件交易金額274萬元（按原告100年6月9日購買本件房屋之價格為1,000萬元，計算式：1,274萬元－1,000萬元＝274萬元）。上述係以原告買後1年的房價計算，若加計102年臺北持續飆漲之房價，原告損失恐無法僅僅以銀行利息計算。
⒊另因原告購屋前所有資金皆用於基金投資，輔以全球投資市
場在過去2年迭創新高（原證13），若將頭期款150萬元皆用於原告擅長之基金投資，獲利頗豐，卻因此糾紛致頭期款遭凍結閒置2年，損失龐大之機會成本。
⒋另雙方因本件所負擔之各項費用，總計為新台幣510,207元
（原證17）。而前揭損失已包含於兩造合意約定之違約金數額150萬元中，原告請求被告賠償全數違約金，應屬合理。
㈥又被告辯稱兩造於100年7月31日訂立之系爭協議書（原證2
）已取代100年7月9日之不動產買賣契約書（系爭契約，原證1），且就本件爭議同時適用系爭協議書第3條及第4條之約定，兩造解約後之效果，僅係互負回復原狀之義務，並就因此產生之稅費、手續費各負擔一半，不得再依原買賣契約請求違約金云云，惟查：
⒈按「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。
⒉經查，為求擬定系爭契約及系爭協議書之雙方當事人真意，
是否係被告所稱，雙方就後來約定之系爭協議書係為排除系爭契約而擬定，及解約後依系爭協議書第3條、第4條同時適用之結果僅生雙方互負稅費一半之責任？就上開疑義，原告向當時代雙方擬定前揭兩份契約之仲介即永慶房屋仲介有限公司詢問契約內容之真意究竟為何，永慶房屋函覆意旨（原證15）如下：
⑴系爭協議書係為因應被告要求延緩騰空房屋之時間及動用履
保帳戶之70萬元款項而訂定，核其性質為一增補協議書，僅係買賣契約書之特別約定，故協議書未約定之事項仍可回歸適用不動產買賣契約書之約定。（原證15，第2頁第三點）。
⑵再者，系爭協議書第3條及第4條係屬互斥之條文，係為因應
兩種買賣未完成之狀態而分別訂定不同解約效果之約定，亦即第3條僅適用於被告未依約騰空房屋，即應負擔回復原狀之所有相關稅費；而第4條適用之前提乃無第3條所定之情況（即被告確實依約騰空房屋），若因被告確實於8月10日前騰空房屋，惟卻因此延後騰空房屋致整個交屋流程延後，肇致原告銀行貸款核撥額度受限之情況產生時，係不可歸責於雙方導致買賣無法完成，雙方合意解除契約之效果，除回復原狀外並就因此產生之稅費各負擔一半。據此，倘若被告一開始即未依約於8月10日前騰空房屋，即應適用第3條約定，要無第4條約定之適用。（原證15，第1頁第二點之第3小點、第四點）。
⑶另系爭協議書第8條之所以約定雙方不得再就本協議書約定
以外之事項向他方請求，係因系爭協議書乃係以雙方圓滿完成交易為前提而約定，因此假設雙方確實完成交易，而被告有因遲延交屋須負之遲延責任（100年7月17日至100年8月10日遲延交屋期間），而原告亦有代償遲延之情形時（因被告前揭遲延交屋行為可能使原告受銀行核貸額度管制導致代償遲延，惟本件並未發生銀行核貸受限之情況），雙方同意相互放棄對他方就前揭遲延責任之請求，因此始約定第8條，即原告同意不向被告請求100年7月17日至100年8月10日遲延交屋之違約金，被告亦同意若發生原告代償遲延之狀況，不向原告請求代償遲延之違約金，而非指協議書有排除買賣契約適用之意思。（原證15，第2頁第五點之第3小點、第3頁）⒊另被告辯稱永慶房屋所出具之函文（原證15）乃原告與永慶
房屋朋比為奸，刻意扭曲兩造締約真意。惟查，被告毫無憑據，僅出於猜測即於民事辯論意旨㈡狀中任意扭曲雙方訂立系爭協議書之真意，刻意污辱、毀謗原告與永慶房屋之人格及誠信，事實係102年5月28日鈞院行言詞辯論時，被告當庭提出民事辯論意旨狀爭執系爭協議書所定之解除契約效果，及系爭協議書似有排除買賣契約書適用之主張，因此，原告之訴訟代理人為求探求當時雙方擬約之真意，當天開庭後即致電予永慶房屋法務管理課陳心瑩專員，請求伊協助詢問當時代雙方擬約之人員（因原告亦不知當時協助擬約之人員姓名及連絡方式，無法取得聯繫），就雙方後來約定之系爭協議書第8條是否係為排除買賣契約而擬定，及解約後依系爭協議書第3條、第4條如何適用之疑義為說明，而陳心瑩專員表示將詢問相關擬具系爭協議書之人員後，由伊所屬之法務部門統整問題及解釋內容回覆予原告之訴訟代理人，而原告訴訟代理人於102年7月5日收到永慶房屋之回函（原證15），嗣後即依據該函內容提出民事辯論意旨續狀，說明本件協議書內容之雙方真意。被告僅因永慶房屋所出具之函文對己不利，即毫無憑據，恣意抨擊前開函文係原告捉刀撰寫、永慶房屋僅係出名及兩方朋比為奸云云，不僅係毀謗原告之人格且嚴重影響永慶房屋居間仲介之公信，令原告倍感受辱，實不足取。
⒋綜上，契約之解釋不得拘泥文字致失真意，永慶房屋既為居
間協調兩造圓滿完成交易之仲介，並依雙方真意代為擬定前開兩份契約書，自對前開約款擬定背後之真意知之甚詳，據此，若兩造對於契約條文之解釋有齟齬時，自可參酌當時代為擬定契約條款之仲介對前開契約條款疑義之解釋。依永慶房屋之函覆內容可知，兩造協議書之擬定僅係買賣契約書之增補約定，並未取代原買賣契約書，是被告就其違約行為仍應依原買賣契約書第11條負違約金責任。
㈦又被告於102年8月27日鈞院行言詞辯論時當庭提出以反訴請求部分預備作為抵銷抗辯，惟查：
⒈按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，
始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明（最高法院100年台上字第1982號判決理由參照）。
⒉本件違約金之准否，係繫於兩造究為何方違約，確定一方違
約後，他方始得向對方請求違約金。因此，本件究竟係何方違約係基於同一法律關係（即本件原證1買賣契約及原證2協議書），於被告未提起反訴之情形下，若鈞院認為本件係原告違約，即得以原告之訴駁回之；反之，若鈞院認為本件係被告違約，則以合理之違約金數額判決原告全部（或部分）勝訴。即言之，本件中僅會有一方違約而生一個違約債權，並不存在互有對立且相互獨立而得抵銷之債權，從而，被告得行使抵銷抗辯之前提根本不存在，被告於未繳納反訴裁判費並撤回反訴之情況下，竟復對同一債權債務關係提出以反訴請求部分預備作為抵銷抗辯之請求，顯然是對訴訟上抵銷抗辯之適用要件有所誤會。
㈧又被告主張原告有未依合約開立本票、未如期撥付尾款至履
約保證專戶等給付價款遲延問題，應負違約責任云云，並非事實，因：
⒈原告確有簽立850萬本票作為擔保：
原告於100年6月9日兩造簽定原證1買賣契約書當日，即依該契約之約定簽立餘額850萬之本票（原證18），並交由仲介保管（目前本票原本仍責於永慶房屋仲介法務部門保管中），被告當時即在場見證契約簽署及本票簽立，詎料，竟於訴訟中辯稱原告未提出本票作為擔保，刻意假造被告有給付價款之瑕疵，令人難以置信。
⒉被告提出代償與撥款之疑義，茲說明如下：
因被告遲未向永豐銀行確認本件標的物之代償額，原告於無法確認代償款額度之情況下，自無法將尾款850萬扣除代償後之餘額撥入履保帳戶（因不知要撥多少錢）：
⑴現況實務上之不動產交易流程，係由買方向銀行申請貸款，
並由買方銀行向賣方銀行代償該不動產上原有之貸款，代償後如有剩餘始會撥入買方帳戶或履保帳戶。亦即，假設買賣雙方約定好A日要還貸款，賣方（即被告）須親自向其貸款銀行（本件即為永豐銀行）申請算好A日所要償還的本金加上利息是多少（因利息每日變動，故如雙方不確定是哪天，銀行也無法計算該天之代償總額），到了A日，買方（原告）申請貸款之銀行（本件即為遠東商銀）將照會賣方原有之抵押權人即永豐銀行該代償金額是否正確，金額確認無訛後，買方申請貸款之銀行會直接先將部份貸款撥至賣方永豐銀行進行代償，若有剩餘則須待賣方貸款永豐銀行出具清償證明並至地政機關塗銷抵押權後，始會撥入買方帳戶或撥至履保帳戶。質言之，一定要先代償後，始能將剩餘款項撥款至賣方帳戶或履保帳戶。而以上動作均是先行銀行間的作業模式，因此若有以下狀況均無法代償，非關買方（原告）意願或能力可以左右：①賣方（被告）無法提供A日清償金額（也有可能是賣方尚有合約未完成事項導致雙方對於A日無共識）。①買方（原告）銀行無法確認撥款後可以取得清償證明就不會撥款。
⑵從而因本件房屋貸款為四戶聯貸，被告（即房屋賣方）須自
行向抵押銀行（即永豐銀行）確認本件交易標的物之貸款金額（代償額度），並通知原告（即房屋買方）及仲介，原告方能算出尾款扣除代償後之餘款為何，並撥入履保帳戶中。而先前仲介莊涵如於102年2月22日雖曾證述本件代償額約為5百多萬，係因被告配偶一直吵著要先動用履保帳戶之70萬元款項，因此若原本預計繳款日是100年6月22日，如以上開繳款日為基準，則該戶之代償額度是5,743,715元（詳鈞院102年4月12日言詞辯論筆錄第9頁，見鈞院卷第218頁），惟因被告遲未騰空，導致代償之日期一再延後，代償額度當然會一直變動，若無法先行代償，如何確認代償後之餘款為何並撥款至履保帳戶？甚且，若如被告所述，已經依約騰空，究其確實騰空之時點為何未見被告說明？又騰空後為何未向永豐銀行確認代償之額度為何，並通知原告準備代償？可見，被告自始即未騰空，從而無法向永豐銀行詢問預計代償日（若以騰空日當作代償日）之代償額度為多少。故於被告未騰空之情況下，即無法進行後續遠東銀行代償以及撥款之事項。
⑶尤有甚者，被告於永豐銀行之原本貸款即有繳款延遲2個月
之情形，且本案中原告向遠東銀行所貸之尾款850萬本足以清償所有被告於永豐銀行之貸款，惟被告表示要保留部分款項用，不願原告全數清償原有貸款，因此當初兩造有約定被告必須自行跟永豐銀行確認清償金額並讓永豐銀行願意做部分塗銷，惟被告與永豐銀行就上開部分塗銷之問題也無法達成合意，故也遲遲無法確認是否可以部分塗銷、部分清償，因此即便原告不論被告是否違反騰空義務，要撥款也撥不了。
⑷綜上，依據系爭契約第4條第2項第4款約定（見鈞院卷第10頁）：
「乙方原貸款利息本金負擔至甲方代償日止，其代償金額是為尾款之部分給付，差額尾款則待乙方塗銷登記辦妥且甲方銀行撥付貸款餘額時始交付，乙方並同時辦理交屋。」，亦即原告支付尾款之時間係於代償後，塗銷永豐銀行貸款，遠東商銀變成第一順位抵押權人時，遠東商銀即會將尾款扣除代償後之餘額撥款至履保帳戶。
⒊被告辯稱依系爭契約第6條第2項約定，辦理產權移轉之時即
應同時支付尾款云云，惟被告逕予忽略該條文中大部分規定，正確應為被告受代書通知後始辦理尾款支付（包含代償及餘額撥款）：
⑴依據上開契約條文約定：「甲方透過金融機構辦理貸款應一
律由代書於買賣標的物辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方應依代書通知之指定期日內親自辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入乙方指定之帳戶或由代書通知雙方會同辦理貸款核撥手續，並同時支付尾款。
」可知，此約定係區分兩個部分：
①過戶與抵押權設定同時。
②買方依代書通知辦理代償及撥付餘款。而前揭約定第一個部
份，即本件過戶與抵押權設定予遠東國際商業銀行皆於100年8月3日同時登記完成（被證1）。
⑵又前揭約定第2個部分，代償與撥款辦理程序如下（先代償，後撥付餘額款）：
①代償程序係由永慶經紀人員會同買賣雙方確認房屋騰空後，
請被告連繫本件房屋之抵押權人永豐銀行確定代償日，計算代償金額回覆予永慶代書，而永慶代書會聯繫原告遠東銀行進行代償。
②撥款程序係於代償完畢後，永慶代書會請被告授權永慶代書
向永豐銀行領清償證明，領清償證明後，即至地政機關辦理塗銷永豐銀行之抵押權，抵押權塗銷後，永慶代書便會通知原告之遠東銀行進行代償後之餘款撥款至履保帳戶之作業。⑶綜上可知，支付尾款事項，係依代書指示的時間辦理。因代
書會依買賣契約書約定之手續及時間通知買方（被告）每一階段要辦理之事項。而上開條文後段規定由代書通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款係指經確認屋況無誤並代償後，會由代書會同買賣雙方共同辦理撥款手續，並且直接通知遠東銀行將代償後之餘額撥款給賣方（原告）。
⑷過戶、騰空、交屋之差別與先後順序如下：
貸款送件-銀行核貸-銀行對保-過戶-搬遷騰空-看屋無誤後代償-領清償證明後塗銷-交屋（參見原證14，成交條件預定表）。其中騰空是確認屋況，交屋係是結清履保帳戶並將權狀、鑰匙及相關文件交付予買方。
⑸被告並未催告原告給付價款遲延（口頭及書面催告皆無）：
本件交易過程中，被告從未提到原告遲延給付價款，僅是一再向原告請求要先動用履保款項70萬，因此兩造日後才會再擬定原證2協議書，約定被告於騰空交屋時，可以動用70萬元款項，惟被告仍違約未騰空，自無法先行動用上開款項。㈨綜上，本件買賣係被告違約在先，而原告對被告之違約行為
一再忍讓，一再順延被告騰空房屋之日期，惟被告仍不願依約履行，並於訴訟中一再變更攻擊防禦方法，延滯訴訟，且對原告為諸多不實指控，實在可惡，從而原告於解除系爭房地買賣契約前，業已給付被告買賣價金150萬元（即簽約款50萬元、備證用印款50萬元、完稅款50萬元，共計150萬元），是被告應返還買賣價金150萬元，及賠償違約損害賠償金150萬元，共計300萬元予原告，爰依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠原告無從按系爭契約（原證1）第11條及系爭協議書（原證
2）第3條、民法第259、260條，請求被告賠償受領價金之一倍違約金：
⒈ 系爭契約第11條部分：
⑴系爭契約已經100年7月31日兩造所簽訂之系爭協議書取代，原告無從再持系爭契約向被告請求：
①按「兩造合意解除該契約，另立協議書，雙方權利義務即應
以協議書約定為準，上訴人無從依原不動產買賣契約書約定，請求被上訴人賠償損害金；次按兩造已合意解除系爭買賣契約，而以系爭協議書另訂新約，約定換地成否之價金轉換、退回及廠房修繕費用返還標準等事項…惟系爭買賣契約既經兩造合意解除，兩造並已另訂系爭協議書，雙方權利義務即應依協議書定之，上訴人自不得再依系爭買賣契約為請求。」（最高法院100年台上字第687號、臺灣高等法院99年度重上字第444號判決可參）。
②經查，兩造業於100年7月31日簽訂系爭協議書，就騰空房屋
、交屋日期、銀行代償…等事項暨法律效果另為議定。參諸前揭判決意旨，兩造就系爭協議書重新擬定部分，自有取代系爭契約之效果。互稽系爭協議書第8條：「本協議書簽訂後，甲、乙雙方各不得再向他方及永慶房屋及受僱人就前揭事項為本協議以外之任何請求。」亦徵兩造若有上揭事項義務違反，他方僅得按系爭協議書所定法律效果請求，自無再依系爭契約向他方請求之理。
⑵按系爭協議書第4條，系爭契約已於100年9月15日合意解除，原告以業經解除之系爭契約為據，顯無理由：
①按如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力
，無待於當事人解除權之行使；契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，即不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依契約原約定請求他方當事人支付違約金。最高法院60年台上字第4001號判例、93年台上字第1827號判決可參。查，按系爭協議書第4條約定以「原告銀行未能於8月13日前完成貸款撥付代償被告之房貸，致交屋時間無法於民國100年9月15日前完成」，茲為雙方合意解除系爭契約之條件。互核原告於102年4月12日當庭自承：
迄今均未指示銀行撥款等語，可知原告未能完成貸款撥付代償被告房貸，致交屋時間無法於100年9月15日前完成。依前揭判決意旨自屬解除條件成就，兩造視為合意解除系爭契約，系爭契約當然失其效力。原告自難執此業經解除之系爭契約，對被告主張違約金云云。
②原告雖抗辯係被告違約未騰空、無意履約在先，始未代償云
云。惟參諸系爭協議書第3、4條，果被告未依約騰空，原告亦無意代償，則原告有權按協議書第3條單方主張解除買賣契約，以免除自身代償之責。反之，倘原告見狀仍有意履約，則理應按系爭協議書第4條期限內代償，以盡買方付款之責。實則，騰空僅為買賣之附隨義務，與代償此給付價金之主給付責任要難等同視之，故協議書中就未騰空充其量僅讓原告取得單方解除權，惟未予代償效果則係合意解約，即徵輕重。從而，既原告100年9月寄發之存證信函（原證10），仍命被告履約而未行使解除權，即徵原告仍負於期限內代償義務，要難以被告未騰空卸卻已責自明。
③又證人莊涵如雖稱被告配偶石先生表示不賣了云云。惟按最
高法院84年台上字第2279號判決意旨：原審所據以認定事實之徐繐淳證言，據其陳稱：其所述之事實，均係依據被上訴人所說等語。則傳聞證言，是否得為認定事實之證據資料？亦非無疑。是既拒為出售等語非被告本人所述，而證人亦僅聽聞他人轉述，能否認定為被告之意已屬有疑。況參系爭協議書第4條末段載明，就雙方合意解除系買賣契約之時間可由雙方同意延長或另行約定時間。是縱被告配偶所言可認為被告之意，然此充其量僅雙方依系爭協議書約定所為之商討。甚按證人莊涵如所述，原告亦表同意，僅雙方就規費負擔部分未有共識。是實難執被告依約與原告商討解約乙情，認被告違約拒賣，甚茲為卸責之理。
⑶原告所據原證15之系爭協議書解釋，與原告所傳證人證詞及自身所撰書狀均矛盾未洽，顯扭曲契約真意，殊不可採：
①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字更為曲解；次按當事人提出之私文書…須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。最高法院17年上字第1118號、22年上字第2536號判例可稽。查系爭協議書就諸多違約之法律效果，及兩造不得為協議書以外之請求等情，業已載明，足徵當事人真意而無另為探求之必要。況系爭協議書如何解釋，實屬法院職權。原告要難執欠缺實質證據力之原證15作為兩造締約真意之證據，或拘束法院判斷，合先敘明。
②原告據原證15函文聲稱：協議書第3、4條互斥，即倘被告未
依約於8月10日前騰空房屋，即應適用第3條約定，要無第4條約定之適用云云。惟系爭協議書全無「互斥」之文義，且參本件買賣仲介暨系爭協議書見證人蔡子健，就協議書第4條訂定緣由證稱：「因為屋主無法確定何時可以騰空，我們擔心若其不履約，會遙遙無期，因為銀行額度管制關係，怕無法撥付當初所講好的貸款部分，會導致交屋時間沒有辦法在100年9月22日前完成，就約定雙方解除契約。」（鈞院101年9月25日言詞辯論筆錄第5頁）及原告102年2月5日民事準備㈡暨反訴答辯狀第3頁、102年5月27日民事綜合辯論意旨（第10、11頁）均提及：「原證2協議書第4條…若被告未能早日騰空房屋，導致雙方無法於9月19日前完成交屋…」等語。可知縱有未騰空乙情，亦無排除協議書第4條之適用。故原告前開主張，顯臨訟刻意曲解契約真意，與自身主張及證人見聞迥不相謀，實非可採。
③原告復執原證15函文稱：系爭協議書第8條限本交易圓滿完
成，雙方同意放棄對他方遲延交屋或代償之責，非指協議書有排除買賣契約適用之意云云。惟系爭協議書第8條要無任何「圓滿完成交易」之適用前提，本協議書反係針對雙方「未能履約」之法律效果而訂立（見第3、4條），故原告前揭置辯顯與文義背道而馳。又倘原告所述該條僅拋棄對他方之遲延責任未含違約金，則理應擬定如協議書第6條「延遲損害賠償」之用語，而非概括言明「不得再為本協議書以外之『任何』請求」。更況被告不得追究原告代償遲延此節，業於協議書第6條訂定，倘原告所述為真，則協議書第6條豈非形同具文？益徵原告前開解釋要難採信。
④按系爭協議書第4條，系爭契約解除之效果僅雙方辦理產權回
復、稅費各自負擔，全無賠償加倍違約金乙情。此恰證人莊涵如證稱：「有要求不然此合約主張不要繼續進行下去，雙方開始協調過戶的稅費部分…」、「…雙方都堅持己意，最後都是在談過戶稅費之問題。」（鈞院102年4月12日言詞辯論筆錄第8頁）等情相符，堪信為真。是雙方解約後，自無如原證15所述可請求違約金至明。且參原告竟可取得原證11即永慶房屋機密文件為本件證據資料，即徵雙方關係匪淺，該原證15之可信性，更顯可議。
⒉系爭協議書第3條部分：
按系爭協議書第3條，縱被告確未騰空房屋（假設語，被告否認之），原告僅取得「單方解除系爭契約之權利」。惟原告遲至101年1月31日（原證3）始為行使，然系爭契約按系爭協議書第4條業於100年9月15日經雙方合意解除，故原告已無行使解除權之標的，亦無從執此為加倍違約金之請求依據，要屬當然。
⒊民法第259條、第260條部分：
按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，除別有約定外，並不當然適用民法關於契約解除之規定；次按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之規定…。最高法院著有93台上1827號判決、59年台上字第4297號判例可稽。因本件兩造係「合意解除系爭契約（如上述），故解約效果應依兩造議定，而非民法第
259、260條之「法定」解除權規定為之。故按前揭實務見解，原告以此為據，同非可採。
㈡原告就被告未騰空系爭房屋之事實，未能舉證以實其說：
⒈查原告就被告未於100年8月10日前未騰空房屋乙情，固以原
證5、6、7之照片及證人蔡子健、莊涵如證述為據。惟上開照片拍攝時間，均係101年2月、3月間，要難溯及證明100年8月間系爭房屋騰空狀況。更況，該拍攝期間，兩造已各自主張解除契約（被告主張於100年9月15日按系爭協議書第4條合意解除；原告主張其於101年1月31日寄發原證3行使解除權），故當時縱未騰空亦無違約情事。原告執此為據，殊難採信。
⒉又證人蔡子健及莊涵如，就100年8月10日當時被告有無騰空
系爭房屋乙節，均稱「永慶房屋沒有派人去現場查看」，且亦未與「被告本人」確認，僅係聽「被告配偶電話轉述爾（鈞院101年9月25日言詞辯論筆錄第6頁、102年4月12日言詞辯論筆錄第11頁）。惟依前揭最高法院84年台上字第2279號判決，此傳聞證言得否茲為證據，已非無疑。更況被告或其配偶與房仲間，因就履約流程順序已生齟齬（鈞院101年9月25日言詞辯論筆錄第6頁「她覺得有受騙的感覺…關於土地部分被告覺得沒有講清楚），故被告配偶所言是否屬實非乃無疑，亦難執此為未騰空之實據。
⒊況原告所指騰空清理物品，實非難事，且縱騰空經過未拍攝
留存，亦難即推斷被告未為騰空。甚參被告101年11月26日所撰陳報狀照片中客廳冷氣已經拆除，與遠東銀行102年1月
3 日遠銀消字第2號函所附照片中，客廳冷氣尚未拆除對照。及被告住家管理員林家齊證稱：「木板我知道現在已經拆除」、「關於系爭房地樓梯間有無堆放雜物…我也沒有印象有人反應（鈞院102年2月22日言詞辯論筆錄第5頁）一詞可徵，被告實無原告所稱未予騰空乙情。又「騰空」本屬概括約定，倘個案中遇有爭議，仍應回歸誠信及比例原則判斷，要難以存在任一物品，即謂違反騰空義務而認定被告違約。是本件於100年8月10日被告究係留存多少物品未為騰空？是否可茲認違約？均待原告舉證其實。自難僅以傳聞證言，或半年後系爭房屋門外照片資為佐證，要屬當然。
㈢退步言之，縱鈞院認原告主張可採（假設語，被告否認），
則就返還價金部分被告主張同時履行抗辯；違約金部分被告主張抵銷抗辯暨請求鈞院核減違約金數額：
⒈同時履行抗辯權：
就原告訴之聲明中返還價金150萬元部分，被告援用民法第261條準用第264條主張同時履行茲為抗辯。即被告應於原告將附表所示房屋、土地移轉登記予被告，及將登記於原告所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000○號建物上所設以100年文山字第181530號收件，100年8月3日登記之最高限額新台幣10,200,000元之抵押權予以塗銷後，給付原告150萬元。
⒉抵銷抗辯：
⑴原告因有下列違約情事，被告可按系爭契約第11條第2項對
原告已支付之150萬元款項沒收，並執此債權茲為抵銷抗辯：
①原告違反系爭契約第2條第2項，未簽發與尾款同額之本票：
按系爭契約第2條第2項：「甲方應於簽約時簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之禁止背書轉讓商業本票乙紙，以作為尾款之擔保」。惟原告於100年9月6日簽約時，自始未簽發該擔保本票，即有違約情事至明。又此義務因屬有確定期限者，且被告乃主張原告有違約情事而非遲延責任，故被告有無催告要非所問，附此敘明。
②原告違反系爭契約第6條第3項及價金履約保證申請書第2條第1項，未將銀行核貸款項存入履約保證專戶：
系爭契約第6條第3項明定「甲方於金融機構可核撥貸款時，
除有可歸責於乙方之事由或由雙方另有約定外，應依約進行撥款」；價金履約保證申請書（證物四）第2條第1項：「甲方所應付之買賣價款新臺幣壹仟萬元整（含銀行貸款之核撥部分）均應存入乙方在履保銀行所設立之履保專戶中」。即徵原告申請貸款「核貸」後，應將款項撥入履保專戶中。惟參諸遠東銀行回函（【102】遠銀消字第2號函附件一）即知原告已於100年6月20日向銀行核貸獲准，詎從未指示銀行「撥款」入履約保證專戶（鈞院102年4月12日言詞辯論筆錄第4頁），顯與上開約定相悖，而有違約情事。
原告對此雖辯稱：因被告遲遲未將房屋騰空，故未通知銀行
撥付款項云云。惟查「撥款」、「代償」係屬二事（「撥款」乃將款項匯入本件被告於兆豐國際商業銀行所開立之履保帳戶、「代償」乃對系爭房屋原設定抵押權之永豐商業銀行清償借款；另參價金履約保證申請書第2條第2項將貸款銀行之撥款區分『直接辦理代償』或『直接匯入履保帳戶』分別規定，亦可知二者有別），按系爭契約或協議書規定，被告縱未騰空充其量僅暫緩原告之「代償」義務，惟原告仍須負指示銀行「撥款」入履約保證專戶之義務無疑。履約保證專戶本係為交易安全所設，縱原告不願逕向銀行代償，然仍應依約將款項存入履保專戶，兩者要難混為一談。上情互稽遠東銀行函復言稱「依慣例房屋是否有人居住與撥付貸款乙事無直接關係。」益徵被告前開所述無訛。
③原告違反系爭契約第6條第2項應於標的物移轉登記時，授權金融機構將核貸款項，撥入原告指定帳戶：
按系爭契約第6條第2項：「甲方…於買賣標的物辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方應…授權金融機構將核貸金額撥入乙方指定帳戶…」。查系爭房屋業於100年8月3日移轉登記於原告名下，惟原告仍未指示銀行撥款，自有違約乙情。
⑵被告援用民法第334條第1項抵銷抗辯：
按系爭契約第11條第2項：「…如甲方有毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」查原告實有前開違約情事，故按上開約定，系爭契約按系爭協議書第4條於100年9月15日合意解除後（見前述），被告自得依該約定沒收原告已支付150萬元款項無疑。
故倘鈞院認原告起訴主張可採，則被告亦援用民法第334條第1項，執對原告此150萬元之違約金債權為抵銷抗辯。又原告上開違約事由，因非屬系爭協議書約定事項，故不受協議書第8條限制，附此敘明。
⒊違約金核減：
⑴按違約金所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院
自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。最高法院19年度上字第1554號判例可參。查原告所受損害，應以伊主張被告未如期「騰空房屋」為據。惟未盡騰空義務，參系爭契約第10條第7項，原告本得將未搬離物品視同廢棄物清理，並向被告請求清理費用。故原告損害應僅有「清理費用」爾，150萬顯屬過鉅。
⑵次按損害賠償…應以填補債權人所受損失及所失利益為限…
該所失利益…尚須依通常情形，或依已定計畫、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性；違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準。最高法院101年台上字第214號、92年度台上字第2046號判決可參。原告固以房價飆漲及資金運用等由，論請求150萬元違約金得當。惟原告稱資金係運用基金投資云云，然此射倖性甚高要無客觀之確定性，按前揭判決自非損害賠償之範疇。另就房價飆漲部分，不但非「解約時」損害，自難列入考量。況原告所據被告係未「騰空房屋」此違約行為，而非未履行「交屋」義務，二者有間。且原告迄今未付尾款，難謂被告有交屋義務，或原告可取得系爭房屋所有權，更遑論房價飆漲轉賣獲利。另原告所據原證11、12與本件系爭房屋屋齡格局均不相符，又原證17乃單方製作之私文書，被告否認真正性，均難為原告主張損害賠償之依據，要屬當然。
⑶查原告起訴前惡意錯載被告地址，以7萬6千元債權欲查封拍
賣被告名下數筆房產（見100年度司促字第22405號支付命令卷）。又以非必要之交屋準備騰空行為訂入系爭契約特約條款，並小題大作以此推諉給付買賣價金之主給付義務，致衍生本件紛爭。甚明知雙方解約之法律效果並無違約金乙情，卻無端興訟濫稱上情。再再直指原告有意訛詐被告錢財，為此懇請鈞院核減違約金。
㈣綜上所述，本件原告以騰空房屋乙事無限上綱，拒不履行交
付價金義務在先，臨訟又否認系爭協議書文義，虛構當事人締約真義，並虛增、誇大其所受損害，企圖獲取超出其所受損害之高額違約金。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告於100年6月9日經由永慶房屋仲介，就被告所有
門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓、臺北市○○區○○路0段00巷0號地下室、臺北市○○區○○路0段00巷00號地下室及其坐落基地（即系爭房地）簽訂「不動產買賣契約書」（即系爭契約），並約定系爭房地之買賣價金為1000萬元，且依系爭契約第2條約定：「簽約款：於本契約簽訂時，支付新臺幣伍拾萬元整（含定金）。備證用印款：於民國一百年六月二十三日暫定，支付新臺幣伍拾萬元整，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。完稅款：於土地增值稅單及契稅單核發領回三日內，支付新臺幣伍拾萬元整，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。尾款：新臺幣捌佰伍拾萬元整，交屋日期訂於民國一百年七月二十二日以前，同時付清尾款。」，另系爭契約第15條第5款約定：
「甲（即原告）乙（即被告）雙方合意，本案最遲應於民國100年7月22日前完成交屋手續。乙方（即被告）應於民國100年7月17日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方（即原告）確認無誤後，由甲方（即原告）代清償乙方（即被告）原有貸款，乙方（即被告）應配合完成塗銷作業。」，並有原證1「不動產買賣契約書」（即系爭契約）可稽（見本院卷第9頁至第12頁）。
㈡兩造於100年7月31日簽訂原證2「協議書」（即系爭協議書
），依系爭協議書第1條約定：「…今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日」、第3條約定：「甲乙雙方確認，若乙方（即被告）無法依約於民國100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補），乙方（即被告）同意甲方（即原告）有權單方面主張解除本買賣契約，解約後雙方同意配合辦理產權由甲方（即原告）移轉至乙方（即被告）之必要相關過戶手續及提供必要文件，且本次及前次過戶稅費及代書費概由乙方（即被告）負擔」，有原證2「協議書」（即系爭協議書）可稽（見本院卷第13頁）。
㈢被告已依系爭契約於100年8月3日將系爭房地以「買賣」為
原因辦理所有權移轉登記予原告，原告於100年8月3日於系爭房地登記設定予遠東國際商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額1020萬元之抵押權設定登記，有建物登記謄本可稽可稽（見本院卷第121頁至第122頁）。
㈣原告依系爭契約分別於100年6月10日新開戶存入100,000元
、100年6月16日匯款400,000元、100年6月23日匯款160,000元、420,000元、100年6月29日匯款500,000元至「履約保證銀行專戶」（即兆豐國際商業銀行中和分行），其中代扣款8,000元係「買方預收規費」，有兆豐國際商業銀行中和分行101年12月7日（101）中和字第0100號函及檢送之存款往來明細查詢等資料可稽（見本院卷第147頁至第148頁）。
㈤兩造於100年6月9日簽立「價金履約保證申請書」，有「價金履約保證申請書」可稽（見本院卷第368頁至第369頁）。
㈥原告信用狀況無其他異常，經遠東國際商業銀行於100年6月
20日審核核准系爭房地貸款，有遠東國際商業銀行102年1月3日（102）遠銀消字第2號函可稽（見本院卷第169頁至第173頁）。
㈦被告於101年11月23日當庭提出民事答辯㈡暨反訴狀（見本
院卷第116頁至第120頁），反訴聲明為：「一、反訴被告（即原告）應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓房屋及坐落基地之所有權移轉予反訴原告（即被告）。二、訴訟費用由反訴被告（即原告）負擔。」（見本院卷第119頁），法官問：「反訴聲明第1項不明確，有何意見？」，反訴原告訴訟代理人稱：「另行具狀陳報。」，法官問：「反訴部分是否已經繳交裁判費？」，反訴原告訴訟代理人稱：「尚未繳交。」，法官諭知：「法院待反訴原告補正反訴聲明後，另行裁定命補正裁判費。」等語，有101年11月12日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第105頁背面至第106頁）。
嗣被告於102年1月4日當庭提出民事答辯㈢暨擴張反訴聲明狀（見本院卷第156頁至第159頁），法官問：「反訴裁判費是否已經繳納？」，反訴原告訴訟代理人稱：「尚未繳納。請鈞院核定。」，有102年1月4日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第154頁背面）。其後，於102年4月12日言詞辯論期日，法官問：「反訴聲明？」，反訴原告訴訟代理人稱：「如102年1月3日民事答辯㈢暨擴張反訴聲明狀所載。」法官問：「就反訴部分，反訴原告是否已繳納裁判費？」，反訴原告訴訟代理人稱：「請鈞院依法核定裁判費。」，法官諭知：「反訴原告應於10日內補繳裁判費新臺幣189,760元，如未補繳，即駁回反訴。」等語，有102年4月12日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第214頁背面至第215頁），惟被告「自始至終」均未繳納分毫反訴訴訟費用。其後，於102年5月28日言詞辯論期日，法官問：「就反訴部分，反訴原告是否已繳納裁判費？」，反訴原告訴訟代理人稱：「撤回反訴。」，法官問：「反訴被告是否同意撤回反訴？」，反訴被告複代理人：「同意」，有102年5月28日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第241頁背面至第242頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張：原告與被告於100年6月9日經由永慶房屋仲介，就被告所有系爭房地簽訂系爭契約，並約定系爭房地之買賣價金為1000萬元，且依系爭契約第2條約定：「簽約款：於本契約簽訂時，支付新臺幣伍拾萬元整（含定金）。備證用印款：於民國一百年六月二十三日暫定，支付新臺幣伍拾萬元整，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。完稅款：於土地增值稅單及契稅單核發領回三日內，支付新臺幣伍拾萬元整，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。尾款：新臺幣捌佰伍拾萬元整，交屋日期訂於民國一百年七月二十二日以前，同時付清尾款。」，另系爭契約第15條第5款約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方合意，本案最遲應於民國100年7月22日前完成交屋手續。乙方（即被告）應於民國100年7月17日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方（即原告）確認無誤後，由甲方（即原告）代清償乙方（即被告）原有貸款，乙方（即被告）應配合完成塗銷作業。」；兩造於100年7月31日簽訂系爭協議書，依系爭協議書第1條約定：「…今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日」、第3條約定：
「甲乙雙方確認，若乙方（即被告）無法依約於民國100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補），乙方（即被告）同意甲方（即原告）有權單方面主張解除本買賣契約，解約後雙方同意配合辦理產權由甲方（即原告）移轉至乙方（即被告）之必要相關過戶手續及提供必要文件，且本次及前次過戶稅費及代書費概由乙方（即被告）負擔」；被告已依系爭契約於100年8月3日將系爭房地以「買賣」為原因辦理所有權移轉登記予原告，原告於100年8月3日於系爭房地登記設定予遠東國際商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額1020萬元之抵押權設定登記；原告依系爭契約分別於100年6月10日新開戶存入100,000元、100年6月16日匯款400,000元、100年6月23日匯款160,000元、420,000元、100年6月29日匯款500,000元至「履約保證銀行專戶」（即兆豐國際商業銀行中和分行），其中代扣款8,000元係「買方預收規費」等情，為被告所不爭執。惟原告主張依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，被告應給付原告300萬元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
故本件之爭點厥為：㈠原告主張依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，被告應給付原告300萬元，有無理由？即被告有無違約？原告可否主張解除契約，回復原狀，依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，請求被告返還價金150萬元及給付違約金150萬元？㈡被告主張：違約金過高應予酌減，是否可採？㈢被告主張：同時履行抗辯權，是否可採？㈣被告主張：抵銷抗辯，是否可採？現就本件之爭點析述如后：
㈠原告主張依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭
協議書第3條之約定，被告應給付原告300萬元，有無理由？即被告有無違約？原告可否主張解除契約，回復原狀，依民法第259條、第260條、系爭契約第11條及系爭協議書第3條之約定，請求被告返還價金150萬元及給付違約金150萬元？⒈被告有無依系爭協議書第1條、第3條之約定，於「100年8月10日前騰空」臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓房屋：
⑴系爭協議書約定：「緣甲（即原告）、乙（即被告）雙方經
由永慶房屋仲介股份有限公司居間仲介於民國100年6月9日就乙方（即被告）所有坐落臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓（下稱系爭2號2樓）之建物及其應有土地持分簽訂不動產買賣契約書，並辦理兆豐國際商業銀行中和分行所提供之價金履約保證手續（帳號：00000-000000，戶名：李玉碧履保專戶），今雙方合意達成協議如下：一、甲（即原告）、乙（即被告）雙方原於買賣契約書約定乙方最遲須於民國100年7月17日前騰空本標的、民國100年7月22日前辦理交屋手續。『今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的』，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日。…三、甲乙雙方確認，若乙方（即被告）無法依約『於民國100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補）』，乙方（即被告）同意甲方（即原告）有權單方面主張解除本買賣契約，解約後雙方同意配合辦理產權由甲方（即原告）移轉至乙方（即被告）之必要相關過戶手續及提供必要文件，且本次及前次過戶稅費及代書費概由乙方（即被告）負擔。」，有系爭協議書可稽（見本院卷第13頁）。
⑵細繹系爭協議書之約定可知，兩造約定「被告至遲須於100
年8月10日前騰空系爭2號2樓房屋」，而所謂「騰空系爭2號2樓房屋」依系爭協議書之第3條約定係指「於100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補）」等情，惟查，經本院於101年10月18日至系爭2號2樓房屋現場勘驗，現場電梯外側右下角部分木板未完全拆除，電梯下方大理石下方仍有膠痕，未完全清除，房屋內部仍有家具，且廚房有碗筷，後陽台有曬衣服，為有人居住之情形，有本院勘驗筆錄（見本院卷第93頁至第94頁）及現場照片可稽（見本院卷第98頁至第103頁），是被告是否曾依系爭協議書之第3條約定「騰空系爭2號2樓房屋」即「於100年8月10日前騰空屋況（含清空本層樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及若拆除有損及牆面乙方應負責修補）」等情，已有可疑，遑論系爭2號2樓房屋於本院於101年10月18日至系爭2號2樓房屋現場勘驗時根本有人住居，尚難遽信曾有騰空之情。
⑶又查，證人莊涵如於本院102年4月12日言詞辯論期日具結證
稱：「（問：提示原證1不動產買賣契約書，證人是否因為任職永慶房屋指南店，而參與系爭不動產買賣？是代表永慶房屋擔任仲介？）是。」、「（問：系爭房地約定何時被告應完成搬遷騰空標的物？）100年7月17日之前。依據在原證1特約條款第5條乙方應於民國100年7月17日完成搬遷騰空標的物。」、「（問：後來被告在100年7月17日前，有無依照原證1特約條款第5條之約定『完成搬遷騰空標的物』？）沒有。」、「（問：證人如何知道被告沒有依約完成搬遷騰空標的物？有無去現場查看？）石先生就是被告的配偶簽約完後有來電永慶房屋，就是直接打手機給我本人，說隔壁他自己本身有一戶要重新裝潢完後才搬過去，系爭房地是2號2樓，石先生說4號2樓要裝潢。並要求要從履保動用70萬元款項幫他支付裝潢費用。他才有辦法搬過去。後來因為這個房子是四房聯貸的原因，所以設定值本身就已經高於此戶2號2樓的成交價，所以當初在簽買賣契約書之前，我本人已經有和被告確認過這個房子沒有辦法動用履保裡面的款項，經由被告本人同意，才簽立不動產買賣契約書，就是原證1的契約書。簽約當時是被告本人簽約的。」、「（問：被告的配偶石先生，是何時打電話給證人，告知要等隔壁4號2樓裝潢完畢，才可以依約搬遷騰空標的物？）簽約時間是100年6月9日，應該是6月底打電話給我，不確定詳細的日期。後來我和石先生說要幫他和買方協調才有辦法。電話內容也有跟石先生提到這個房子設定值比較高的關係，所以基於交易安全，無法動用履保款項，會有風險。假使被告原本的銀行無法做本戶貸款分割，我們也不知道要塗銷多少金額，所以有跟石先生表示動用履保款項困難。石先生當時也不願意繳付過戶文件，所以也無法動用履保款項。仲介是基於交易安全所以才會去控管履保款項。」、「（問：後來不是已經在100年8月3日辦理房地移轉登記，怎麼說石先生沒有繳付過戶文件呢？）是因為100年7月底的時候，買賣雙方有到永慶房屋的辛亥店協調後續本案是否繼續進行的部分。當天買賣雙方協調到8月10日，屋主必須騰空，讓她動用70萬元的履保款項。」、「（問：100年7月底的時候，買賣雙方到永慶房屋的辛亥店協調，當時代表賣方出面的人是誰？）是被告本人。被告的配偶石先生沒有來。被告也沒有找朋友或親友來。」、「（問：提示原證2，是否就是證人方稱7月底協調的內容？）對。」、「（問：當時為何特別約定要騰空樓梯間雜物？拆除電梯前木板？如有損及電梯前牆面，應該回復原狀等等情形？）因為屋主本身有4戶，有3戶做幼稚園，所以整個樓梯都會做像幼稚園的裝潢和雜物，所以買方要求拆除。電梯前釘在牆壁上有木板，是裝潢。就是拆掉，變成原本大樓的梯間。」、「（問：在簽立原證2當天，兩造有無去現場履勘？現場情形如何？）沒有。仲介及買賣雙方都沒有會合去現場看。因為屋主有表明他們沒有搬走。」、「（問：後來約定被告應於100年8月10日前『騰空本標的』，被告有無依照約定在100年8月10日前騰空系爭房屋？並且清空樓梯間雜物、電梯前木板之拆除及拆除有損及牆面之修補？）屋主的配偶石先生打電話給我說他100年8月10日前沒有辦法騰空。」、「（問：屋主的配偶石先生是何時打電話給證人？後來證人如何處理此事？）是在8月10日之前，確切的時間應該是在8月9、10日，因為當時永慶房屋辦理員工旅遊，去嘉義，所以我的印象很深刻。打電話給我當天應該是中午，因為那時正要吃飯。因為隔壁裝潢還沒有完成，石先生說他10日會來不及。電話裡面我有表示當天7月底雙方協調的時候，被告有說ＯＫ，但石先生說他太太後來要回去大陸，被告不知道，所以他才會打電話來請我去和買方做協調。」、「（問：後來此事如何處理？）我們開發和銷售是不同的店，我是指南店，我就告訴辛亥店的店長蔡子健，說屋主10日來不及騰空，請他協調買方，看買方願不願意再協調一點時間。蔡店長是回應買方不願意。我有再告訴石先生，之後雙方有再到永慶房屋辛亥店做最後一次協議，日期我忘記了。是在8月的時候。那次我也在。那天只有石先生來，石先生來的時候是表示說隔壁戶已經賣掉了，也不缺錢，有要求不然此合約主張不要繼續進行下去，雙方開始協調過戶的稅費部分，石先生要求房子過戶回來，但也要求原告支付部分的稅費。原告不願意。石先生當時要求過戶的所有稅費均由原告負擔，原告不願意。後來破局，石先生就離開了。好像是8月十幾號。因為當天沒有任何協議，所以也沒有書面的紀錄。」、「（問：後來永慶房屋對於此案，如何協助兩造處理？）後來永慶房屋辛亥店、指南店各自再打電話給買賣雙方，雙方都堅持己意，最後都是在談過戶稅費的問題。到9月初的時候，我們這邊有收到原告寄給被告的存證信函的副本。我們就交給公司法務部門。」、「（問：當初履保合約中，曾經支付14萬元仲介費用，該仲介費用是原告或被告支付的？）是被告依約應該支付給永慶房屋的。原告的仲介費用還沒有付。」、「（問：證人方稱系爭房地有4戶房地聯貸的房地貸款，當初此部分如果只塗銷本件系爭房地的第一順位抵押權，需要支付第一順位抵押權人永豐商銀多少金額？）不知道。」、「（問：當初此部分兩造如何協商分割4戶房地聯貸的房地貸款，有無事先詢問第一順位抵押權人永豐商銀？）原證1契約上面的代書吳奇峰是我們代書部門的經理，後來的聯繫是由助理處理的，助理有去跟永豐銀行的窗口去確認截至當日（預計代償銀行貸款的當天，當初是預計繳款日100年6月22日）該戶應繳金額需償還多少，為0000000元。永豐商銀就可以只塗銷本件系爭房地的第一順位抵押權。」、「（問：當初為何預計代償銀行貸款的日期為100年6月22日？）因為簽完約後，石先生一直打電話來說要拿70萬元款項部分，我方才有說不能動用履保款項，是因為本件是4戶聯貸的關係，設定值過高。那時有問代書，除非請銀行舉證這戶單戶清償到底要清償多少證明，讓我們確保履保如果動用70萬元，仍然有餘額在履保帳戶內。為何要確保這個，就是因為履保帳戶裡面不能沒有錢。這些錢可能還要幫屋主代繳稅費或增值稅的部分。」、「（問：原證1不動產買賣契約書第4條記載，簽約日實際上需清償金額，約為新臺幣1500萬元，為何證人方稱本戶100年6月22日預計代償金額為5,743,715元？相差甚鉅？）新臺幣1500萬元是4戶聯貸的餘額，原本4戶設定是2300多萬元。」、「（被告訴訟代理人問：請法官詢問證人，100年8月9日、10日證人方稱接到被告配偶石先生的電話，有無派人去現場查看現況如何？）永慶房屋沒有派人去現場查看。因為石先生在電話中就已經確認他沒有辦法搬空。因為當時電話裡還有幫石先生想辦法這些家具可以搬去哪裡，我們還有提供意見要不要先搬去一樓，而且石先生在新店也有房子，我們有提供他方法，甚至願意幫他搬家。可是石先生在電話裡面非常堅決是他覺得這樣是感覺不好的問題，他覺得他被掃地出門，因為他講這句話，所以我很生氣，我還跟石先生說總比你違約來得好。他說不管，就請我們去跟買方協調。當時他沒有說他不賣，是到後來協調的時候石先生才表示不賣了，因為隔壁賣掉了。」等語，依上揭證人莊涵如具結證詞可知，因為隔壁裝潢還沒有完成，所以被告之夫石先生打電話給莊涵如說石先生100年8月10日前沒有辦法騰空系爭2號2樓房屋，當時莊涵如在電話裡還有幫石先生想辦法家具可以搬去哪裡，還有提供意見要不要先搬去一樓，而且石先生在新店也有房子，莊涵如有提供方法，甚至願意幫忙搬家。可是石先生在電話裡面非常堅決覺得這樣是感覺不好的問題，他覺得他被掃地出門，因為他講這句話，所以莊涵如很生氣，莊涵如還跟石先生說總比你違約來得好。他說不管，就請莊涵如去跟買方協調。當時他沒有說他不賣，是到後來協調的時候石先生才表示不賣了，因為隔壁賣掉了等情，堪信被告未依系爭協議書第1條、第3條之約定，於「100年8月10日前騰空」系爭2號2樓房屋，後來甚至反悔不賣系爭房地等情。
⑷雖被告於101年11月23日言詞辯論期日庭呈民事陳報狀及現
場照片（見本院卷第108頁至第115頁）辯稱略以：兩造簽訂系爭契約後，因同一時間，被告正裝潢系爭4號2樓房屋擬供自住，遂將系爭2號2樓房屋及系爭4號2樓房屋內之物品，陸續搬至閒置多年之空屋即系爭6號2樓房屋，嗣系爭4號2樓房屋裝潢後期，被告友人相中該屋而前來購買該屋，並已交屋。被告於100年8月10日前確已完成騰空事宜，有冷氣3台拆除及現場物品打包之照片為憑，被告係於系爭協議書第4條所稱100年9月15日未能完成貸款撥付代償房貸之最後期限合意解除契約之日後，始搬回系爭2號2樓房屋居住迄今云云，惟查：
①依臺北自來水事業處102年5月15日北市水南營字第00000000
000號函及檢送之自來水用水及繳費明細（見本院卷第232頁至第234頁）可知，系爭6號2樓房屋已於95年11月14日拆表註銷水籍，細觀系爭2號2樓房屋之自來水用水及繳費明細，自100年6月間至9月間每月均「正常用水」、「繳費」，並無曾騰空、遷移、無人住居使用致用水減少之情，是被告辯稱：100年8月10日前確已完成騰空，100年9月15日後，始搬回系爭2號2樓房屋居住迄今云云，尚難遽信。
②依台灣電力股份有限公司台北南區營業處102年5月17日北南
字第0000000000號函及檢送之系爭2號2樓房屋、系爭4號2樓房屋、系爭6號2樓房屋之「用電繳費明細表」（見本院卷第235頁至第238頁）可知，細觀系爭2號2樓房屋之計費度數，自100年6月間至9月間每月均「正常用電」、「繳費」，並無曾騰空、遷移、無人住居使用致用電減少之情，是被告辯稱：100年8月10日前確已完成騰空，100年9月15日後，始搬回系爭2號2樓房屋居住迄今云云，尚難憑採。
③細觀本院於101年10月18日至系爭2號2樓房屋現場勘驗之現
場照片12（見本院卷第103頁），當時被告實際住居於系爭2號2樓房屋，而現場照片12中，有1咖啡色之皮箱、旁有藍色之大型打包物品、最右側亦有打包之衣物，後方有電扇2支，一同靠牆堆置於角落，核與被告提出所稱「現場物品打包之照片」（見本院卷第127頁下方照片）如出一轍，是被告辯稱：100年8月10日前確已完成騰空，100年9月15日後，始搬回系爭2號2樓房屋居住迄今云云，尚非可採。
④觀之被告提出所稱「冷氣拆除」照片（見本院卷第111頁）
云云，實與本院於101年10月18日至系爭2號2樓房屋現場勘驗之現況無異，遑論照片四周房屋明顯並未騰空，復無拍攝日期可佐，難為有利被告之認定。
⒉被告有無「毀約不賣」：
⑴系爭契約第11條第3項約定：「…如乙方（即被告）毀約不
賣…或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方（即被告）應於甲方（即原告）通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方（即原告），並於解約日起十日內另交付依原收款項計算之金額予甲方（即原告），以為違約損害賠償。」（見本院卷第11頁）。
⑵依前揭證人莊涵如於本院102年4月12日言詞辯論期日具結證
稱：「「（被告訴訟代理人問：請法官詢問證人，100年8月9日、10日證人方稱接到被告配偶石先生的電話，有無派人去現場查看現況如何？）永慶房屋沒有派人去現場查看。因為石先生在電話中就已經確認他沒有辦法搬空。因為當時電話裡還有幫石先生想辦法這些家具可以搬去哪裡，我們還有提供意見要不要先搬去一樓，而且石先生在新店也有房子，我們有提供他方法，甚至願意幫他搬家。可是石先生在電話裡面非常堅決是他覺得這樣是感覺不好的問題，他覺得他被掃地出門，因為他講這句話，所以我很生氣，我還跟石先生說總比你違約來得好。他說不管，就請我們去跟買方協調。當時他沒有說他不賣，是到後來協調的時候石先生才表示不賣了，因為隔壁賣掉了。」等語，依上揭證人莊涵如具結證詞可知，被告反悔不賣系爭房地等情。
⒊綜上，被告未依系爭協議書第1條、第3條之約定，於「100
年8月10日前騰空」系爭2號2樓房屋，且有系爭契約第11條第3項約定：「毀約不賣」等情，是原告自得依民法第259條、第260條、系爭契約第11條第3項及系爭協議書第3條之約定，主張解除契約，回復原狀，請求被告返還價金150萬元及給付違約損害賠償150萬元，經原告以101年1月31日台北公館郵局第35號存證信函解除與被告間之系爭契約，請求被告返還價金150萬元及給付違約損害賠償150萬元，有101年1月31日台北公館郵局第35號存證信函可稽（見本院卷第14頁至第16頁），是原告主張，應屬可採。
⒋雖被告抗辯系爭契約已遭系爭協議書所「取代」，且依系爭
協議書第4條約定，系爭契約已於100年9月15日「合意解除」云云，惟查：
⑴系爭協議書第4條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙
方合意，因甲方（即原告）貸款銀行自八月起額度管制關係導致撥款時間未能確定，如因甲方（即原告）銀行未能於8月31日前完成貸款撥付代償乙方之房貸，致交屋時間無法於民國100年9月15日前完成，甲（即原告）、乙（即被告）雙方合意解除本買賣契約，…」，是依系爭協議書第4條約定，兩造「合意解除本買賣契約」之要件係因「貸款銀行自八月起額度管制關係導致撥款時間未能確定，如因甲方（即原告）銀行未能於8月31日前完成貸款撥付代償乙方之房貸」，本件既從未發生因原告貸款銀行「額度管制關係導致未能完成貸款撥付代償被告房貸」情事，自無被告抗辯所稱：依系爭協議書第4條約定兩造合意解除系爭契約云云情事。
⑵究其實，系爭協議書第1條約定：「甲（即原告）、乙（即
被告）雙方原於買賣契約書約定乙方最遲須於民國100年7月17日前騰空本標的、民國100年7月22日前辦理交屋手續。『今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的』，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日。」，是原告依系爭協議書第1條約定，係於系爭2號2樓房屋「騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款」，本件實係因可歸責於被告未遵期於「100年8月10日前騰空」系爭2號2樓房屋，所以依系爭協議書第1條約定，原告尚不生「償還被告原有之貸款」之義務，被告竟「倒果為因」指責原告因未「償還被告原有之貸款」，而「斷章取義」主張：依系爭協議書第4條約定兩造合意解除系爭契約云云，被告抗辯，尚難憑採。
㈡被告主張：違約金過高應予酌減，是否可採？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院著有93年度台上字第909號判決意旨可參）。且債務人於違約時仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。本件被告有違約之情事已如前述，被告雖抗辯系爭契約約定違約金額過高。然查：
⒈被告並未就兩造之約定依一般客觀事實、社會經濟狀況有何
過高之情事盡舉證責任，僅空言違約金過高應予酌減云云，是被告所辯，尚難遽信。
⒉本院審酌本件違約損害賠償150萬元僅佔系爭契約買賣總價
1000萬元之15%，復斟酌依系爭契約原約定被告應於100年7月22日前交屋，嗣依系爭協議書變更為100年8月10日前騰空系爭2號2樓房屋，被告一再違約，未遵期騰空交屋，甚至後來「毀約不賣」，而原告一再催告，遲至101年1月31日始以台北公館郵局第35號存證信函解除與被告間之系爭契約，應認被告違約情節嚴重，尚無違約金過高情事。
㈢被告主張：同時履行抗辯權，是否可採？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。上開同時履行抗辯之規定，依民法第261條規定，於當事人因契約解除而生之相互義務準用之。本件原告解除系爭買賣契約，後依民法259條第1款訴請被告返還150萬元買賣價金，固非無據，惟依同條款之規定，原告亦應將所受領自被告移轉登記系爭房地之所有權回復移轉登記於被告所有，並將系爭房地上之最高限額抵押權登記予以塗銷，故被告依上開規定為同時履行之抗辯，亦為有理。
㈣被告主張：抵銷抗辯，是否可採？⒈被告主張：原告違反系爭契約第2條第2項，未簽發與尾款同額之本票云云，惟查：
系爭契約第2條第2項約定：「甲方（即原告）應於簽約時簽發與尾款同額，且指定乙方（即被告）為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票乙紙，以作為尾款之擔保。…該紙本票雙方同意交由『代書』代為保管，…」（見本院卷第10頁），原告稱確有簽發本票交居間仲介之永慶房屋公司保管，業據提出本票影本可稽（見本院卷第353頁），並無被告所稱原告違約情事，自無被告主張抵銷抗辯云云可言。
⒉被告主張：原告違反系爭契約第6條第3項及價金履約保證申
請書第2條第1項，未將銀行核貸款項存入履約保證專戶云云，惟查：
⑴系爭契約第6條第3項約定：「甲方（即原告）於金融機構可
核撥貸款時，『除有可歸責於乙方之事由或由雙方另有約定外』，應依約進行撥款」（見本院卷第10頁背面）；價金履約保證申請書第2條第1項：「甲方（即原告）所應付之買賣價款新臺幣壹仟萬元整（含銀行貸款之核撥部分）均應存入乙方（即被告）在履保銀行所設立之履保專戶中」（見本院卷第368頁）。
⑵又系爭協議書第1條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）
雙方原於買賣契約書約定乙方最遲須於民國100年7月17日前騰空本標的、民國100年7月22日前辦理交屋手續。『今經雙方合意變更約定為乙方（即被告）至遲須於民國100年8月10日前騰空本標的』，甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款，雙方交屋日不得逾民國100年9月15日。」，是本件系爭契約第6條第3項約定：「甲方（即原告）於金融機構可核撥貸款時，『除有可歸責於乙方之事由或由雙方另有約定外』…」，其例外情形有二：其一為「有可歸責於乙方之事由」，其二為「雙方另有約定」，本件如上所述，被告有「可歸責於被告之違約事由」（即被告未依系爭協議書第1條、第3條之約定，於「100年8月10日前騰空」系爭2號2樓房屋，且有系爭契約第11條第3項約定：「毀約不賣」等情），且兩造系爭協議書第1條另有約定，「甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款」，是本件既屬系爭契約第6條第3項約定：「除有可歸責於乙方（即被告）之事由或由雙方另有約定外」等情，並無被告所稱原告違約情事，自無被告主張抵銷抗辯云云可言。
⒊被告主張：原告違反系爭契約第6條第2項應於標的物移轉登
記時，授權金融機構將核貸款項，撥入原告指定帳戶云云，惟查：
如上所述，本件系爭契約第6條第3項約定：「甲方（即原告）於金融機構可核撥貸款時，『除有可歸責於乙方之事由或由雙方另有約定外』…」，其例外情形有二：其一為「有可歸責於乙方之事由」，其二為「雙方另有約定」，本件如上所述，被告有「可歸責於被告之違約事由」（即被告未依系爭協議書第1條、第3條之約定，於「100年8月10日前騰空」系爭2號2樓房屋，且有系爭契約第11條第3項約定：「毀約不賣」等情），且兩造系爭協議書第1條另有約定，「甲方（即原告）須於騰空二日內確認屋況無誤後即同意償還乙方（即被告）原有之貸款」，是本件既屬系爭契約第6條第3項約定：「除有可歸責於乙方（即被告）之事由或由雙方另有約定外」等情，並無被告所稱原告違約情事，自無被告主張抵銷抗辯云云可言。尤其，本件被告既已「毀約不賣」，有何理由片面要求原告繼續履約，繼續要求貸款銀行撥款匯入「履約保證銀行專戶」，徒增貸款利息之負擔。
五、綜上所述，本件原告解除系爭買賣契約，請求回復原狀，訴請被告返還買賣價金150萬元及給付違約之損害賠償150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，又被告就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。
六、兩造均陳明願供擔保也代釋明，請准、免宣告假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
書記官 吳珊華