臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1979號原 告 尹台訴訟代理人 劉興業律師複 代理人 王正豪律師被 告 新碩建設股份有限公司法定代理人 許文進訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國101年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣訴外人洪明昀、莊家荷（下稱洪明昀、莊家荷）於民國97
年11月22日簽訂被證1房屋、土地預定買賣契約，以總價新臺幣（下同）2620萬元向被告購買明治府編號A1棟10樓預售屋一戶及地下3層編號52號停車位(即門牌號碼臺北市○○街○○○號10樓、地下3層編號52停車位暨其坐落基地持份，下稱系爭房地）；洪明昀、莊家荷後於98年5月6日與原告簽訂房屋土地預定買賣契約讓渡同意書，將洪明昀、莊家荷向被告購買系爭房地之權利義務關係讓渡予原告，原告再與被告簽訂被證10房屋、土地預定買賣契約書，以總價2620萬元向被告購買系爭房地。按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金」，民法第354條第1項、第359條分別定有明文，而兩造於100年11月30日辦理系爭房屋交屋手續時，被告始告知原告系爭房屋之坪數短少2.45坪，依被證10房屋、土地預定買賣契約書第3條約定之房屋面積為205.46平方公尺（約62.15坪）、第6條約定之房地總價款為2400萬元（2620萬｛總價｝－220 萬｛停車位價金｝＝2400萬），系爭房屋每坪為38萬6163元（2400萬÷62.15坪＝38萬6163），原告自得不足坪數2.45 坪部分，請求原告減少價金94萬6099元（38萬6163×2.45坪＝94萬6099）。次按「面積如有誤差…；惟其不足部分，如超過1%，則不足部分賣方均應找補；…且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價實，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清」，內政部90年9月3日公告、00年0月0日生效之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第5條房屋面積誤差及其價款找補第2點規定甚明，再按「中央主管機關得選定特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文；查本件聲請人雖依據被證10房屋、土地預定買賣契約書第5條「…惟其不足部分，如超過1%，則不足部分扣除1%後，賣方應將價金找補與買方。…」之約定，於不足部分扣除1%後，在100年11月30日以簽發退款支票之方式給付17萬7004元予原告，惟查被證10房屋、土地預定買賣契約書為被告單方面擬定之定型化契約，被證10房屋、土地預定買賣契約書第5條之約定既顯與前揭內政部「不足部分賣方均應找補」規定相牴觸，則依消費者保護法第17條第1項、第2項之規定，被證十房屋、土地預定買賣契約書第5條之約定應屬無效。是被告就不足之2.45坪部分，應找補94萬6099元予原告，經扣除被告已退款款項17萬7004元後，原告得請求被告給付53萬6766元（94萬6099－17萬7004＝53萬6766）。
㈡被告雖提出被證8坪數找補計算表及被證9交屋結算明細表辯
稱兩造就不足坪數2.45坪部分已達成和解，惟查，原告就該部份並未與被告達成和解，原告係在未充分取得相關資訊以及被告人員一直在旁催促下，始同意簽署上揭文件，且原告俟發現事有蹊蹺後，隨即聯絡被告員工黃楷晴、趙鴻青經理以及張正文副總，請求重新議定，自不得僅憑被證8坪數找補計算表及被證9交屋結算明細表即遽以認定兩造就不足坪數2.45坪部分已達成和解，是被告所為前揭抗辯，顯不足採。
㈢為此聲明：
⒈被告應給付原告53萬6766元，及自100年12月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠經查，系爭房屋依被證10房屋、土地預定買賣契約書第3條
之約定面積為62.15坪，經地政機關登記之面積則為59.7坪，差異數為2.45坪，而上揭差異數中之6.35平方公尺即1.92坪為系爭房屋露台上方未能登記之雨遮，為兩造所不爭執。而上揭雨遮登記坪數差異之緣由，係被告申請建造執照時已實際將系爭房屋圖面露台上方之雨遮標示為雨遮，並經主管機關即臺北市政府都市發展局於97年8月29日核准取得建造執照，惟臺北市都市發展局嗣後以「露台之雨遮」應修正標示為「上方雨遮投影圍範」為由，自98年起通例要求各樓層雨遮之統一標示標準，其中一樓與頂樓或露台上方之雨遮以虛線繪製，標示名稱為「上方雨遮投影線」，其他樓層之雨遮以實線繪製，標示名稱為「雨遮」，換言之，露台上方之雨遮僅是名稱改標示為「上方雨遮投影線」，而被告也於98年4月間依其指示辦理標示名稱變更且事實上也施作上揭雨遮。被告於100年6月間取得使用執照後，旋向地政機關申辦建物所有權第一次登記時，地政機關乃引「地籍實施測量規則第273條第3款規定：前2款規定之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出物者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量」之規定，以本件竣工平面圖中露台上方之雨遮名稱標示載為「上方雨遮投影線」，非標示「雨遮」，拒絕就本件露台上方之雨遮為附屬建物之登記，以致本件雨遮登記短面積少1.92坪。
㈡再查，被證10房屋、土地預定買賣契約書第5條約定：「房
屋面積誤差及其價差找補賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之總面積為準，倘因簽約後法令變更，致無法辦理產權登記時，面積計算依核准之使用執照平面圖上載有之面積為準。總面積如有誤差，其誤差在1%以內(含1%)買賣雙方互不找補。惟其不足部分，如超過1%，則不足部分扣除1%後，賣方應將價金找補予買方。…且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第6條之房屋土地總價款，除以房屋總面積所計每坪平均單價，以無息相互找補價差，於交屋時一次結清。…」等語，而系爭房屋露台上方之已施作雨遮有1.92坪無法登記，乃肇因於臺北市都市發展局以行政命令將露台上方之雨遮名稱改名為「上方雨遮投影線」，致事後無法登記，依約仍應計入總面積之內，即本件系爭房屋之總面積為61.62坪（59.7＋1.92=61.62），與約定總面積62.15坪，誤差
0.53坪，在1%之內，被告本不須找補，被告於100年11月30日與原告辦理交屋時已將上情告知原告，原告亦知之甚明，惟原告仍希望被告就此登記事項對其進行補償，被告基於以客為尊及買賣雙方之和諧，避免爭執，兩造乃各自讓步，於100年11月30日達成協議，兩造同意以1﹒19坪（2.45坪－0﹒62坪－0﹒64坪＝1﹒19坪）作為本件之坪差，由被告以每坪單價38萬6163元，計找補45萬9534元（1﹒19×38萬6163＝45萬9534）予原告作為解決本件登記坪數之問題，此有兩造核對並經原告簽認之被證8坪數找補計算表可稽。按和解有使當事人拋棄之權利消滅及使當事人取得和解所訂明權利之效力，民法第737條訂有明文，而和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受有不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張（最高法院19年上字第1964判例意旨參照）。本件兩造既就登記坪差部分之爭議，於100年11月30日另為協議，自生和解拘束力，原告事後翻異，自無可取。且查，兩造達成上揭坪數協議後，於同日也一併結算其他原告應付及被告應退金額，總結算結果應由被告給付原告22萬7025元，被告當日即先支付17萬7004元予原告，並經原告受領，至不足金額5萬201元部分，兩造原約明由原告於100年12月2日以前另行前往領取，因原告未依約領取，被告遂承購面額5萬1648元之台支乙紙(加計100年12月2日至101年6月29日週年利率5%之利息1447元)，於101年6月26日以存證信函寄送原告，業經原告於101年6月27日收受。
㈢為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：㈠洪明昀、莊家荷於民國97年11月22日簽訂被證1房屋、土地預定買賣契約，以總價2620萬元向被告購買系爭房地。
㈡洪明昀、莊家荷後於98年5月6日與原告簽訂房屋土地預定
買賣契約讓渡同意書，將洪明昀、莊家荷向被告購買系爭房地之權利義務關係讓渡予原告，原告再與被告簽訂被證10房屋、土地預定買賣契約書，以總價2620萬元向被告購買系爭房地。
㈢被告後於100年12月間書立聲證2即被證3聲明書（下稱被
證3聲明書）予原告，被證3聲明書所載系爭房屋產權登記面積、預定買賣契約約定面積及相差面積之數字均屬真正。
㈣被告係於97年8月29日取得臺北市政府都市發展局核發97年度建字第0370號建築執照。
㈤臺北市政府都市發展局後於98年5月15日以北市都建字第
09867394700號函就97年度建字第370號建築執照工程申請報備變更一事，同意備查。
㈥原告後於101年2月12日寄發臺北台塑郵局第000095號存證信函予被告，該存證信函業經被告收受。
㈦被證八坪數找補計算表、交屋結算明細表其上「尹台」之簽名印文，均係原告親自簽署用印。
㈧兩造係於100年11月30日辦理交屋結算，被告已於100年11
月30日簽發面額17萬7004元之支票予原告，該支票業經原告提示兌現。
㈨被告後於101年6月26日以臺北青田郵局第000517號存證信
函檢附面額5萬1648元支票予原告，上揭面額5萬1648元之支票業經原告提示兌現。
㈩原告於100 年7 月3 日所寄發臺北台塑郵局第000657號存證信函，業經被告收受。
有被證1房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷第23至37頁）、房屋土地預定買賣契約讓渡同意書（見本院卷第38頁）、被證3聲明書（見本院卷第39頁）、臺北市政府都市發展局97年度建字第0370號建築執照（見本院卷第40頁）、臺北市政府都市發展局98年5月15日北市都建字第09867394700號函（見本院卷第43、44頁）、被證8坪數找補計算表（見本院卷第47頁）、被證9交屋結算明細表（見本院卷第48頁）、被證10房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷第71至81頁）、臺北青田郵局第000517號存證信函（見本院卷第82頁）、面額5萬1648元支票（見本院卷第83頁）及臺北台塑郵局第000657號存證信函（見本院卷第90、91頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執（見本院卷第86頁反面、第87頁），堪信為真實。
四、本件原告起訴主張其與被告簽訂被證10房屋、土地預定買賣契約書，以總價2620萬元向被告購買系爭房地，兩造於100年11月30日辦理系爭房屋交屋手續時，被告始告知原告系爭房屋之坪數短少不足2.45坪，原告就不足坪數2.45坪部分，得請求減少價金94萬6099元，惟被告僅退款項17萬7004元，爰依物之瑕疵擔保責任，請求被告返還價金53萬6766元及法定遲延利息等情，為被告所否認，並以前詞抗辯，是本件之爭點厥為：原告主張系爭房屋坪數短少不足2.45坪，爰依民法第354條第1項、第359條之規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告返還53萬6766元及法定遲延利息，是否有據？茲分述如下：
㈠經查，兩造於被證10房屋、土地預定買賣契約書第3條約定
系爭房屋面積共計205.46平方公尺（約62.15坪），包含主建物面積120.12平方公尺、陽臺暨雨遮面積22.34平方公尺、共用部分一（小公）面積10.06平方公尺、共用部分二（大公）面積1.60平方公尺、共用部分三（大大公）面積50.34平方公尺，惟系爭房屋興建完成後經辦理產權登記面積僅
197.35平方公尺（約59.70坪），包含主建物面積120.12平方公尺、陽臺面積14.68平方公尺、雨遮面積1.31平方公尺、共用部分一（小公）面積9.82平方公尺、共用部分二（大公）面積1.11平方公尺、共用部分三（大大公）面積50.31平方公尺，有兩造不爭執之被證10房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷第71至80頁）及被證3聲明書（見本院卷第39頁）附卷足憑，堪認原告主張系爭房屋之產權登記面積較被證10房屋、土地預定買賣契約書預定面積短少8.11平方公尺（即2.45坪，計算公式：8.11平方公尺×0.3025≒2.45｛小數點第三位以下四捨五入｝）一節應堪採信。
㈡按「和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受
之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張」，有最高法院19年上字第1964號判例可資參照；再按「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，為民法第七百三十七條所明定。兩造就系爭房屋坪數不足之問題，既已於交屋時達成和解，應認上訴人就該屋坪數不足可得請求之權利，已因和解讓步而消滅」，亦有最高法院84年度台上字第392號判決足參。再查，卷附被證8坪數找補計算表（見本院卷第47頁）及被證9交屋結算明細表（見本院卷第48頁）確係原告親自簽署，且查，被證8坪數找補計算表業經記載「（A）（系爭房地）產權登記坪數合計59.70坪（不含因法令變更無法登記之雨遮1.92坪），（B）原合約坪數62.15坪，（C）不需找補坪差0.62坪，扣除因法規變更無法登記之雨遮面積，以1/3計為0.64坪，找補坪數B－C－A－D＝1.19坪×每坪單價﹣38萬6136元＝﹣45萬9534元，應退新臺幣肆拾伍萬玖仟伍佰叁拾肆元」等情明確，被證9交屋結算明細表復載明：「合約房屋款未繳金額：7萬8000、合約土地款未繳金額：18萬2000、坪數增減款未繳金額：﹣45萬9534、代收款未繳金額：﹣1萬1902、變更設計款未繳金額：﹣1萬5769、合計未繳金額：﹣22萬7205，…已經由本人驗收合格無誤並完成交屋等相關手續並自即日起接管（使用）本房屋（車位）及設施，雙方權利義務均已完成（保固除外），特立本同意書，以茲證明！（手寫加註）100年11月30日結算金額為新碩應支付尹台先生22萬7205，尹台先生實收17萬7004，不足金額5萬0201，新碩建設需於100年12月1日前支付予尹台先生。
」，堪認兩造於100年11月30日辦理交屋手續時，確實已就系爭房屋坪數不足之問題達成和解，依前揭說明，應認原告就系爭房屋坪數不足可得請求之權利，已因和解而消滅，從而原告依民法第354條第1項、第359條之規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，據此請求被告返還53萬6766元及法定遲延利息，自屬無據。又本件兩造既已就系爭房屋坪數不足之部分係依被證8坪數找補計算表及被證9交屋結算明細表達成和解，要與被證10房屋、土地預定買賣契約書第5條之約定無涉，是則原告以上揭約定內容違反內政部90年9月3日公告、00年0月0日生效之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第5條房屋面積誤差及其價款找補第2點之規定，依消費者保護法第17條第1項、第2項之規定應屬無效，並據此主張被告就不足坪數2.45坪部分應退還價金94萬6099元云云，亦難採認。
五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告給付53萬6766元，及自100年12月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第六庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 康翠真