臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1248號原 告 青見公寓大廈管理委員會法定代理人 吳易蓁原 告 周福勝共 同 邱任晟律師訴訟代理人 趙培宏律師複代理人 劉得昱被 告 廣朋建設股份有限公司法定代理人 郭國億訴訟代理人 廖芳萱律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國104年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於青見公寓大廈如附圖一所示Ａ部分之一樓進出口，依建築執照之竣工圖施作無障礙坡道；如被告拒絕施作或無法施作時，被告應給付原告青見公寓大廈管理委員會新臺幣叁萬壹仟柒佰壹拾元。
被告應於青見公寓大廈如附圖一所示Ｂ部分之緊急逃出口處，完成四周防水層後再重新安裝，並將逃出口蓋板與底座四周阻水壓條緊密結合，並於戶外地坪下方埋設導水管；被告應於青見公寓大廈地下一層東北處之角柱及地下二層南側發電機上方連續壁牆體上有較大裂縫造成滲漏水之位置採壓力補強防水灌注，其餘北側、東側、南側牆面先磨除水泥漆面層後，再塗刷混凝土深層滲透結晶塗封劑之方式施作，如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應給付原告青見公寓大廈管理委員會新臺幣伍拾捌萬玖仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告青見公寓大廈管理委員會負擔。
本判決第一、二項部分於原告青見公寓大廈管理委員會以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬零玖佰陸拾元為原告青見公寓大廈管理委員會預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文。查，原告青見公寓大廈管理委員會（下稱青見大廈管委會）於起訴前即於民國100年4月13日向臺北市政府申請報備，並改選原告周福勝擔任主任委員，揆諸前揭規定，青見大廈管委會有當事人能力。又青見大廈管委會已召開區分所有權人會議，並決議將對於被告之返還瑕疵修補費用、違法溢收之管理費請求權讓與青見大廈管委會，青見大廈管委會自得提起本件訴訟，合先敘明。又青見大廈管委會法定代理人原係為周福勝，嗣先後變更為吳易蓁，業經原告具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷㈠第309頁、本院卷㈡第100頁），核與規定相符，自應准許。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，原告起訴時原第1項聲明為：被告應於青見公寓大廈（坐落位置：臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號2樓至7樓、8號2樓之1至3樓之1、8號2樓之2至3樓之2、8之1號、8之2號）之建物1樓進出口（如附圖1所示A），依附圖2施作無障礙坡道；於緊急逃出口（如附圖1所示B）上方，依起訴狀附圖3修補緊急逃出口之雨遮；修補建物地下室1樓南向牆壁（如附圖1所示C）因漏水而受損之範圍；依起訴狀附圖4修補如附圖1所示D建物之1樓住戶信箱。如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應賠償原告新臺幣（下同）883,712元。嗣於本院將原告主張青見公寓大廈之瑕疵成因有無、修補方式及所需費用送請鑑定後，原告復於104年2月25日以民事更正訴之聲明狀及民事辯論意旨狀，將原第1項聲明分列為2項為：㈠、被告應於青見公寓大廈之建物1樓進出口（如附圖1所示A），依附圖2施作無障礙坡道。如被告拒絕施作或無法施作時，被告應賠償原告31,710元；㈡、被告應依附件3所示臺北市建築師公會104年1月29日（104）鑑字第0248號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）第4頁第7至第11行及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復青見大廈之建物緊急逃出口（如附圖1所示B）之滲漏水問題；依系爭鑑定報告第4頁第18至20行及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復青見大廈之建物地下1層及地下2層北、東、南三側連續壁因滲漏水而受損之範圍；依系爭鑑定報告第4頁第27至29號及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復如附圖1所示D之青見大廈之建物1樓大門入口處住戶信箱。如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應賠償原告1,028,750元（見本院卷㈡第
126、127頁）。核原告所為係基於同一基礎事實依鑑定之結果變更應受判決事項之聲明或擴張被告應賠償之款項，核與前揭規定相符，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告為原告社區之建商，青見公寓大廈業已召開區分所有權人會議，決議將對於被告請求返還瑕疵修補費用、溢收管理費之請求權讓與原告青見大廈管委會。依房地預定買賣契約書，被告應於取得使用執照6個月內完成社區公共設備點交事宜，並通知管理委員會移交，被告於98年8月10日取得使用執照後應在99年2月10日前完成公共設施及辦理點交，為被告遲至99年4月26日始完成並點交公共設施，係有遲延。又依建築竣工圖，系爭大樓門口高低落差超過40公分以上，而被告為修補落差所做之斜坡則過於陡峭而無法使用；且被告未依建築圖說施作無障礙斜坡而另作階梯，有與圖說不符之瑕疵；原告自得訴請被告依附圖2施作無障礙坡道，或賠償無障礙坡道設施費用31,710元。另通往地下1樓的緊急逃出口有滲水、漏水之瑕疵，致雨水自緊急逃出口流入地下1、2樓，大樓地下室1樓南向牆壁連續壁滲水受潮嚴重；甚至將大樓住戶之信箱設於露天，卻未做好防水補強裝置，導致住戶信件遇雨便濕，上開瑕疵通知被告後均未見處理改善，如由原告自行修補時，依本院委託之鑑定機關即臺北市建築師公會所出具之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載，關於建物1樓緊急逃出口滲漏水修復工程費用3萬元、地下室1、2樓連續壁牆體漏水修復工程費用465,000元、原有大門信箱拆除及更新工程費用312,000元及其他工程80,700元、廢料清理及運什費2萬元、稅捐及管理費121,050元，共計1,028,750元。另被告本應將住戶預繳之管理費共435,395元移交青見大廈管委會，但被告竟擅自扣除98年11月21日至99年4月26日間之公共維護、保養、耗材費用共156,000元，然系爭大樓公共設施於99年4月26日前並未完成且點交，自應無維護保養費用，被告扣除並無理由。又被告逾期74天完成公共設施及點交，造成周福勝無法正常使用公共設施，依兩造間買賣契約得以公共設施價款萬分之五按日計算違約金，房屋部分總價款為810萬，購得公共設施部分面積8.59坪，購買公共設施之價款為2,844,603元，被告逾期應給付之違約金為105,250元。爰依物之瑕疵擔保責任、不完全給付損害賠償、不當得利等法律關係，請求被告為給付。並聲明：㈠、被告應於青見公寓大廈之建物1樓進出口（如附圖1所示A），依附圖2施作無障礙坡道。如被告拒絕施作或無法施作時，被告應賠償原告31,710元；㈡、被告應依附件3系爭鑑定報告第4頁第7至第11行及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復青見大廈之建物緊急逃出口（如附圖1所示B）之滲漏水問題；依系爭鑑定報告第4頁第18至20行及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復青見大廈之建物地下1層及地下2層北、東、南三側連續壁因滲漏水而受損之範圍；依系爭鑑定報告第4頁第27至29號及系爭鑑定報告滲漏水修復費用估算表之修復方式修復如附圖1所示D之青見大廈之建物1樓大門入口處住戶信箱。如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應賠償原告1,028,750元；㈢、被告應給付青見大廈管委會156,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣、被告應給付周福勝105,250元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息：㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不否認未設置無障礙坡道，但被告預售系爭房屋時模型樣品屋已未設置無障礙坡道，購買系爭大樓所有買方均已知悉，後雖經青見大廈管委會反應要求被告施作無障礙坡道，被告即表示同意依竣工圖施作並發文請求原告簽名確認回覆以進行施工，然未獲回應，被告不應負遲延責任。又青見大廈管委會所提附圖2之修復方式與原竣工圖不符，故原告請求依使用執照圖說以外方式施作，為無理由；緊急逃生出口本無雨遮之設計，經青見大廈管委會反應滲水問題，被告已於101年3月29日於四周加強止水膠條防止漏水；地下室滲漏水部份只要青見大廈管委會提出修繕要求，被告便無條件配合進行修繕，但於100年6月即無報修紀錄，被告無法得知地下室漏水狀況自無法前往修繕，且後被告前往現場會勘並未發現有漏水情形，青見大廈管委會應就漏水乙事負舉證責任；住戶信箱從原模型可知本即位於室外，且契約並未約定被告應裝設防止滲水補強壓克力板，被告無庸負債務不履行責任；被告於98年11月12日即發文通知各住戶可於98年11月18日起辦理交屋手續，而後各住戶亦陸續進屋進行裝潢，有各住戶裝潢承包商繳納工程保證金及環境管理費之繳費證明可稽，故代管期間自98年11月21日起算至99年4月26日點交完畢並無疑義，亦未逾系爭契約約定之6個月期間，且自99年11月28日起住戶陸續交屋並進行裝潢，即開始使用公共設施，被告因而擔負管理責任、維護公共設施、環境衛生清潔而確有代管事實，本即應支付代管期間之公共費用；原告所指之條款文字載明「備供點交」係指處於可點交狀態，非指點交完畢，故自98年11月28日首位住戶辨理交屋後，各住戶陸續進行裝潢必然需使用公共設施，故至少於98年12月4日起首戶進入裝潢時公共設施已達備供點交程度，並無給付遲延情事等語，資為抗辯。聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、青見大廈管委會第2屆主任管理委員為周福勝，經臺北市政府同意備查，並經100年10月15日區分所有權人大會區分所有權人將其對被告之違法溢收管理費不當得利返還請求權讓與管委會，由管委會向被告求償。
㈡、周福勝98年7月7日與被告簽訂房地預定買賣契約書，契約第1條第2項，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分。購入面積為主建物12.99坪、附屬建物2.88坪、全區共同使用部分8.59坪，總價款含停車位為1,620萬元，房屋部分約定價款為810萬元。
㈢、系爭預定買賣契約第14條第1項約定「乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力，於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態時，即應通知甲方進行交屋手續；本條款所稱交屋，其交付標的係指本約標示之房屋，不含社區公共設施，但乙方應於取得使用執照後六個月內完成社區公共設施備供點交事宜，並通知本社區共同管理委員會（如管委會已成立時）辦理移交。第十五條，為維持良好秩序及公共安寧，確保全體用戶之共同權益，甲方應遵守本社區管理公約之規定，有關遵守規定事宜，由乙方或乙方指定人召集所有用戶成立管理委員會執行管理，管理委員會未成立以前甲方同意由乙方擔任管理維護工作，其管理期間暫定為通知交屋日起6個月，代為管理期間所需之社區公共水電、公共維護費用、安全、清潔衛生費用、電梯保養與設費維護及耗材費用等一切公共費用，由交屋時預收之管理費由全體用戶分攤繳付之。」。第9條則約定「本社區之建築工程預訂於97年4月26日之前開工，自開工起870個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準，如有逾期完工情事，每逾期壹日，被告應按原告已繳付本約房地價款萬分之五計算違約金付予原告」。
㈣、被告於98年8月10日取得系爭社區建物之使用執照。青見大廈管委會於99年2月22日經主管機關同意備查，被告於99年4月26日將公共設施點交予管委會。
㈤、青見公寓大廈建物出入口並未設置無障礙坡道供進出之用。
四、兩造之爭點及論述：原告主張被告遲延至99年4月26日始表示完成並點交公共設施，其中除並未施作無障礙坡道外，另通往地下1樓之緊急逃出口有滲漏水、地下室1、2樓連續壁牆體亦有滲漏水及住戶信箱未完成防水裝置，致使信件遇雨則濕之瑕疵，故請求被告依系爭鑑定報告所載方式進行修復，如被告拒絕施作或無法施作時，被告應依系爭鑑定報告所載修復費用估算表所載之金額賠償原告，暨依區分所有權人會議青見大廈管委會受讓對被告之違法溢收管理費不當得利返還請求權，自得請求被告給付156,000元，另周福勝亦得依據給付遲延規定，請求被告給付違約金105,250元等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點為：㈠、青見大廈是否有未依原始圖說施作之瑕疵，致使被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償責任？㈡、被告扣除代管之維護管理費有無理由？青見大廈管委會是否得依不當得利請求被告返還此部分款項？㈢、被告有無遲延完工之情事，亦即周福勝主張被告應給付遲延完工之違約金有無理由？現就本件之爭點析述如后：
㈠、青見大廈是否有未依原始圖說施作之瑕疵，致使被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償責任部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求賠償損害。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227條第1項、第226條第1項、第231條第1項分別定有明文。復按，因可歸責於出賣人之事由，致標的物於契約成立後具有瑕疵者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行。另按，債權人請求履行契約，預慮將來債務人拒絕給付或給付不能而請求以新台幣給付者，為因債務不履行之損害賠償性質，係以損害賠償代替原來之給付。因此，以債務人之拒絕給付或給付不能為停止條件，請求以金錢之債代替原定之債為有理由，即非對於未發生之損害預先請求賠償。查，原告主張被告有未施作無障礙坡道及緊急逃生出口、地下室牆壁漏水、住戶信箱滲水等瑕疵，被告除否認有原告所主張之各項瑕疵並認無庸負擔修補責任等情，故本院自應審究原告所主張各項瑕疵或不完全給付情形是否確實存在。如確實存在時，倘被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，應賠償之金額為何。現分述如下：
⒈關於無障礙坡道部分：
⑴依建築竣工圖顯示，自青見大廈進出公共通行之道路（即和
平東路1段188巷）本應為同一高程，無高低落差；然青見大廈1樓入口處現無無障礙空間之設置，入口處較和平東路1段188巷路面略高，由大門進入住戶大廳前有一層階梯等情，業經本院至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第167頁），且為被告所不爭執，堪信原告主張關於青見大廈1樓入口處現並未施作無障礙空間為可採。
⑵被告雖辯稱其因考量青見大廈門面出入較小，利用無障礙坡
道機會不大，故於取得使用執照後再將無障礙坡道拆除，且其於接獲青見大廈管委會通知後，即發文表示願意依使用執照竣工圖施作，因未獲青見大廈管委會回應，依民法第230條規定無庸負遲延責任云云。然查：
①按依建築技術規則建築設計施工編第170條規定：「公共建
築物設置供行動不便者使用設施，其種類及適用範圍如下表：H類住宿類H-2第1點『六層以上之集合住宅』」。是以，青見大廈如未設置無障礙坡道，顯違反前揭規定，被告自無由僅以有此建案慣例行為，主張未施作無障礙坡道於法有據。況不論被告所稱是否基於美觀及實用性故將於取得使用執照後，再將無障礙坡道設置拆除，然除非被告能證明業已取得青見大廈區分所有權人會議同意為此項變更，否則，斷無法以其片面主張模型樣品屋未設置無障礙坡道進而推論所有買方均已知悉甚或同意被告未依竣工圖施作為無障礙坡道之行為。從而，青見大廈管委會請求被告設置無障礙坡道即屬有據。
②復按，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人
不負遲延責任。民法第230條定有明文。被告復辯稱其分別於99年9月27日、同年12月1日發文請求青見大廈管委會簽名確認回覆以進行施工，均未獲回應，無庸負遲延責任云云。然查，青見大廈管委會前曾於99年11月26日以青管字第991126號函，回覆被告99年9月27日函文，指出關於大門出入口殘障坡道施作，管委會已多次溝通，請被告按與設計圖說不符之現況依法令規定改善，來文附圖未能解決輪椅無法出入疑點等語，此有青見大廈管委會函文在卷可稽（見本院卷㈠第174頁）。觀諸本件兩造於訴訟過程中，關於施作無障礙坡道之方式，意見多有衝突，故被告雖有為原告施作之意思，因兩造對於無障礙坡道之施作方式有爭議，致使被告無法提出給付。況即便本件確係因不可歸責於被告致使無法施作無障礙坡道部分，僅係被告不負遲延責任，被告亦無法免其給付義務，自應認被告有為施作無障礙坡道之義務。
③至關於被告應施作無障礙坡道之內容部分，依本院向臺北市
政府建築管理工程處（下稱北市建管處）函查關於青見大廈無障礙坡道設施相關施作情事，業據北市建管處於104年8月21日函覆本院，該建築物領有北市都市000000000000號使用執照，依使用執照存根附表注意事項第5點註記，本案係依建築技術規則第10章應設置無障礙設施及設備之公共建築物，無障礙竣工勘檢於98年7月6日勘檢符合規定在案。
此有北市都建使字第00000000000號函在卷可稽（見本院卷㈢第1、3頁），其中註記欄甚至詳載勘驗委員名稱，顯見，被告辯稱其先有施作無障礙坡道一事，應堪屬實。又使用執照青見大廈1樓竣工平面圖所示，關於無障礙坡道部分，係以高程差20公分、坡度1/6留設長120公分、寬142公分之坡道一座，且使建築線兩側（出入口至道路間）無高程差，此部分業據臺北市建管處函覆本院綦詳，核與被告願依建築執照竣工圖施作之內容相符（見本院卷㈠第118頁背面），故被告依約僅係依此圖面施作即應屬依據債之本旨提出給付，至原告逾此部分之請求，顯屬無據，應予駁回。
⒉緊急逃生出口之漏水部分：
⑴查青見大廈管委會起訴時原請求被告於緊急逃出口上方，依
起訴狀附圖3修補緊急逃出口之雨遮，然經被告以原使用執照竣工圖及模型照片均無該雨遮為由，認並非以施作雨遮作為防止漏水之方式為由，拒絕施作。然現緊急逃出口確實存有漏水之情事，此由被告所自行製作之修繕服務通知書（請參被證五），其中99年6月17日、99年11月30日、100年1月19日、100年3月2日及100年4月18日修繕服務通知書、修繕服務會勘報告書業已載明逃生出口有漏水之情形可證（見本院卷㈠第124至133頁）。此外，依臺北市建築師公會鑑定之結果，亦肯認緊急逃生出口有漏水之情事，此有鑑定報告鑑定分析與研判㈠之結論可參（見外附鑑定報告第3、4頁），故被告自有修復使緊急逃生出口未漏水之義務。
⑵至緊急逃生出口之漏水之成因部分，經臺北市建築師公會調
閱相關建照、使照圖說，然因相關圖說並未明確繪製該構造物細節，經鑑定單位勘查現況，發現逃出口構築高程與四周石材地坪高度齊平，依現場地坪洩水坡度測試結果，尚無因四周地坪排水不良導致之積水所致，故研判係逃出口蓋板雨底座四周阻水壓條未緊密接合，整體構造與周邊RC構造之防水層瑕疵導致，且因逃生口滲漏，亦導致B2層逃生口積水。
並建議修復方式為「將原有緊急逃生口拆除，完成四周防水層後再重新安裝，除逃出口蓋板與底座四周阻水壓條應緊密接合外，並於戶外地坪下方埋設導水管將積水排除」，此部分應較被告辯稱單純以於四周加強止水膠條方式，更能防止緊急逃生出口之漏水之滲漏水情事，應屬適當之修復方式。
⒊地下室北、東、南面三側牆壁滲漏水：
⑴查青見大廈於完工並申請使用執照後，連續發生該地下室牆
壁滲水問題，此有99年6月17日及99年11月30日修繕服務通知書在卷可稽（見本院卷㈠第124、127頁），顯然青見大廈確實地下室確實存有漏水之情事，被告雖辯稱其已從事修補行為，然據本院於101年6月25日至現場勘驗時，其中在地下
1、2樓之樓梯轉角柱子有滲水，牆壁略濕之情形，且地下2樓相對於停車場入口正下方處，牆壁上仍留有被告施作止水後發泡劑螺栓凸出及塗防水層後較深之顏色痕跡，地面上留有積水等情事，此有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第168頁）。顯見，被告雖於青見大廈管委會反應地下室漏水情事後，有從事修補行為，但仍並未解決牆壁滲水之瑕疵，自應認地下室牆壁滲水之瑕疵迄未修復完成。
⑵被告雖辯稱地下室牆壁滲水之成因或可能係因住戶裝修工程
或其他原因所致，未必係因被告施作之瑕疵，然關於此部分業據本院委請之鑑定單位，出具鑑定報告分析與研判如下：青見大廈建物地下1、2樓連續壁確有滲水受損部份，依據歷次勘查現況，滲漏水部分位於北、東、南側地下室連續壁牆面，其中以B1層東北處之角柱柱體（參鑑定報告附件6照片編號66）及東側牆面（參鑑定報告附件6照片編號67至76），以及B2層南側壁面（請參該鑑定報告附件6照片編號79至85）滲漏水受損較大，研判係外側道路遇雨後，地下水壓滲透連續壁體所致。依據鑑定經驗及徵詢相關結構專業人員意見，縱住戶曾陸續進行大幅度裝修，惟裝修過程之敲打震動，尚不致造成地下室牆壁滲漏水情形。地下室連續壁工程，影響其施工品質之因素較多，壁面產生滲漏水之機率相對較高，原來沒有滲漏水之連續壁牆面，有可能「連續、數日豪大雨」後，因牆面外側正水壓增高而產生滲漏水；但一般建築工程若有良好的施工品質及搭配妥適的防水工法，是可以將上述因素影響降至最低，進而減少連續壁牆面滲漏水之機率，甚至於可完全避免滲漏水產生，即使有滲漏水現象，其產生滲漏的位置及數量也會相對的少，此有鑑定報告在卷可稽（見外放報告第4、5頁），已明確排除被告所抗辯其他因素導致地下室牆壁滲水之情事，甚至鑑定單位亦明確指出地下室牆壁滲水係因可歸責於被告施工不當所致，自應認被告應就此部分負擔賠償責任。
⑶又關於地下室北、東、南面三側牆壁滲漏水之修補方式，業
據鑑定單位認被告如於青見公寓大廈地下一層東北處之角柱及地下二層南側發電機上方連續壁牆體上有較大裂縫造成滲漏水之位置採壓力補強防水灌注，其餘北側、東側、南側牆面先磨除水泥漆面層後，再塗刷混凝土深層滲透結晶塗封劑之方式施作，即可達到防止地下室北、東、南面三側牆壁滲漏水之情事，故本院認原告訴請被告以此方式修復，應為可採。
⒋信箱部分：
原告復主張青見大廈信箱滲水導致信件泡水毀損，確係因被告設計、施工之瑕疵，導致每遇下雨，雨水即會流入信箱，故信箱確有應修補之瑕疵云云。然查，依據相關建照、使照圖說，並未關於信箱部分有詳細圖說，自難認被告給付青見大廈現係採用與大門結為一體之信箱，有未依債之本旨提出給付之情事。以現行信箱設置方式，其雖有使郵差等人員遞送郵件、信件較為便利之優點，但亦可能有因非設於建築物內部，仍使遞送之信箱內之郵件淋雨之可能。又現今大門結合信箱之設計部分，於信箱投入口（前側）已有70公分之雨遮，至於信箱取信口（後側）雖無雨遮構造，致使雨勢較大時，易導致信箱積水，然關於取信口無雨遮之設置，恐係為方便住戶取件所致，倘青見大廈管委會願意更換其信箱設置處所，甚或加裝塑膠套片、塑膠模版均可防止信箱進水之情事，本院認自難認此部分被告應負瑕疵擔保或債務不履行損害賠償責任，從而，原告請求被告應更換為不銹鋼大門並改用水密高之不銹鋼信箱，即屬無據，應予駁回。
⒌被告拒絕修復時應賠付之金額部分：
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1、3項分別定有明文。故本院雖命被告就無障礙坡道部分、緊急逃生出口之漏水及地下室北、東、南面三側牆壁滲漏水應以前揭方式進行修補，倘被告被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，青見大廈管委會自得請求被告支付必要費用以代回復原狀。查，關於無障礙坡道部分，依據青見大廈管委會所提出工程估價單所載，關於泥作工程費用為26,000元另坡道不銹鋼扶手部分為4,200元，合計為30,200元，如加計5％營業稅後，此部分費用係為31,710元（計算式：30,200×1.05％＝31,710）。另關於緊急逃生出口之漏水及地下室北、東、南面三側牆壁滲漏水部分，依據系爭鑑定報告之費用估算表可知，緊急逃生出口之漏水修復費用為3萬元、地下室連續壁牆體滲漏水修復工程部分為465,000元，合計為495,000元，如加計15％及稅捐及管理費74,250元、廢料清理及運什費2萬元，合計共589,250元（計算式：495,000＋74,250＋20,000＝589,250）。至青見大廈管委會所援引該估算表中之其他工程80,700元部分，然此部分係以全工程比例10％計算，且無具體項目，自無法認與前揭工程有關，故關於青見大廈管委會請求被告給付緊急逃生出口之漏水及地下室連續壁牆體滲漏水修復工程部分費用超過589,250元部分，即屬無據，應予駁回。
㈡、青見大廈管委會是否得依系爭契約及不當得利之規定，請求被告返還溢收之公共設施維護保養費用156,000元部分：
按系爭契約第14條第7、10項、第15條第1項分別約定：「…本條所稱交屋，其交付標的係指本約標示之房屋，不含社區公共設施...，...並於本社區共同管理委員會成立時，移交各項公共設施予管理委員會，供全體用戶使用，並將乙方（指被告）代管期間管理費之結算餘額移交之。…」「其管理期間暫定為通知交屋日起6個月，代為管理期間所需之社區公共水電、公共維護費用、安全、清潔衛生費用、電梯保養與設備維護及耗材費用等一切公共費用，由交屋時預收之管理費由全體用戶分攤繳付之。」依約被告本應於管理委員會成立後，將管理費移交予青見大廈管委會，然本件被告於移交費用時，將其中於收支總明細表中所列支出項目「公共維修、保養、耗材費用」，其計算期間為98年11月21日至99年4月26日，共計156,000元扣除並未移交，為兩造所不爭執，青見大廈管委會遂主張前揭期間被告就公共設施尚未完工，亦無代管之行為，自無由收取「公共維護、保養、耗材費用」，而依不當得利規定請求被告返還156,000元等情，為被告所否認，故本件次應審究，被告有無部分費用有無返還義務。經查：
⒈如依系爭契約第14條、第15條之文義觀之，所謂代管期間應
自被告通知住戶交屋時起算，且代管期間一切公共費用均由住戶平均負擔之。又本件告於98年11月12日已發函通知各住戶可於同年月18日起辦理交屋手續，此有交屋通知單暨郵局函件存根影本在卷可稽（見本院卷㈠第137、138頁），其中A戶4樓之住戶即青見大廈管委會第1屆主委陳德耀於同年月28日即辦理交屋，且其餘住戶除陸續交屋外，亦辦理裝潢等相關事宜，此有被告提出各住戶裝潢承包商繳納工程保證金及環境管理費繳費證明在卷可稽（見本院卷㈠第139至144頁），故被告計算代管期間自98年11月21日起至點交完畢之99年4月26日止，似與系爭契約約定並無不符之處。
⒉況本件青見大廈之住戶陸續與被告辦理交屋後並進行裝潢，
即有使用電梯、樓梯間等公共設施之必要，在此部分公設尚未點交予管委會前，本應由被告負擔管理責任、維護公共設施及環境衛生清潔，故被告依約主張青見大廈委會應扣除此段代管期間之公共費用顯屬有據。
⒊況被告於代管期間將社區管理及維護工作，以每月3萬元委
由訴外人華志營造股份有限公司（下稱華志公司）統包辦理，此有被告與華志公司簽立之大樓工地管理維護契約書及附件在卷可稽（見本院卷㈠第145至149頁）。原告僅未附理由單純否認契約書之真正，然被告既已通知青見大廈之住戶點交，且住戶實際上亦進入辦理裝潢事宜，自無不使用公設之可能已如前述，本院評估此部分契約約定之報酬尚稱公允，且原告既未附理由否認文書形式上真正，自應認依被告所提出前揭契約書及附件可證被告確實有支付代管期間之相關費用。從而，原告主張被告以未發生之代管事實主張代管費用156,000元，係無法律上原因而受利益，致本應歸屬於住戶之權益受有損害，訴請求被告返還156,000元，即屬無據，應予駁回。
㈢、原告周福勝得依系爭契約及民法關於給付遲延之規定，請求被告給付違約金105,250元：
末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第229條第1項、第231條第1項第2項定有明文。又系爭契約第9條第2項、第14條第1項分別約定：「如有逾期完工情事，每逾期壹日，乙方應按甲方已繳付本約房地價款萬分之五計算違約金付予甲方。」、「…乙方（即被告）應於取得使用執照後六個月內完成社區公共設施備供點交事宜，並通知本社區共同管理委員會（如管委會已成立時）辦理移交。」。周福勝主張被告既於98年8月10日取得使用執照後，依約應於99年2月10日前點交公共設施予管委會，被告卻於99年4月26日始完成施工並點交，已遲延給付共74天，造成周福勝無法正常使用公共設施，又系爭契約第9條第2項雖係規範被告逾期完工，違反契約給付義務之違約金規定，但被告交付公共設施予原告，未依系爭契約第14條第1項約定之期限內完成，與系爭契約第9條第2項逾期完工之情形相同，故應為有利於消費者之解釋，即公共設施之逾期完工亦應以系爭契約第9條第2項約定，以公共設施價款之萬分之五按日計算違約金，故主張被告應給付違約金105,250元予周福勝等情，亦為被告所否認，故本院末應審究周福勝依約請求被告給付違約金是否合理有據。經查：
⒈系爭契約第14條第1項關於公共設施移交之對象，係管委會
而非個別住戶，至於系爭契約第9條係規定逾期完工之情事，係為被告應對契約相對人即個別住戶負擔遲延責任之問題，故此兩規定之對象明顯不同，況「移交」與「完工」係兩不同概念，故周勝福逕以被告遲延移交公共設施為由，逕自援引第9條第2項規定命被告給付違約金，顯於法無據。
⒉況系爭契約第14條第1項文字係載明「備供點交」，故應係
指處於可點交之狀態，並非指點交完畢。而依據被告點交予青見大廈管委會之公設點交清冊所載，共18件設備，大部分係為文件、圖說等相關資料，如與設備有關者，僅有公共鑰鎖、機械停車設備、電梯、防火門、防火設備、器材等，此有公設點交清冊在卷可稽（見本院卷㈠第154頁）。顯見，青見大廈公設部分，與一般較大型社區有包括健身房、花園等有間。又青見大廈既自98年11月28日由住戶辦理交屋後，即有住戶陸續進入裝潢，倘被告應點交之公共設施尚未完工時，勢必影響住戶關於裝潢等相關大樓使用狀況，然青見大廈等住戶既已得使用該大樓，應認被告辯稱公共設施已達備供點交之狀況為可採。況周福勝亦未證明其有何具體無法使用被告逾期移交公設之情事，自應認周福勝請求被告給付違約金，顯屬無據。
五、綜上所述，青見大廈管委會主張系爭大樓未施作無障礙坡道及緊急逃出口、地下1、2層連續壁牆體有漏水之瑕疵，故請求被告應依主文第1、2項所示之方式進行修復，如被被告拒絕施作或無法施作時，分別給付青見大廈管委會如主文第1、2項後段所示之金額為有理由，至原告逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核青見大廈管委會勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；青見大廈管委會其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。至周福勝請求部分，既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
民事第八庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
書記官 林妙穗