臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2451號原 告 白雲訴訟代理人 蔡富強律師被 告 謝仁恬
余台玲上二人共同訴訟代理人 李明洲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟肆佰元，及自民國一百零一年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得為假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬捌仟肆佰元或同額之銀行可轉讓定期存單為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。經查，本件原告原起訴時依民法第359條、第227條第2項規定及兩造於民國100年8月27日所簽定之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第8條第6款約定，主張被告應連帶負物之瑕疵擔保責任而請求減少價金及請求不完全給付之損害賠償，並於聲明第1項請求：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）350萬5,000元（計算式：減少價金342萬5,000元＋電梯修復費用8萬元）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」；嗣於起訴狀繕本送達被告後，分別於101年6月20日減縮訴之聲明請求之金額為177萬5,500元（見本院卷一第33頁）；及於101年12月13日再變更訴之聲明之金額及利息起算日為182萬705元及自101年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第99頁）；最後於102年5月28日變更此部分聲明為：「被告應連帶給付原告182萬695元（計算式：減少價金或債務不履行損害賠償171萬2,500元＋電梯修復費用6萬3,195元＋鄰損4萬5,000元），及自101年12月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。」。另以101年9月28日民事準備書狀一主張因被告有違反民法第349條規定之情，追加依民法第353條及第227條第2項權利瑕疵損害賠償責任規定為請求權基礎（見本院卷一第64至65頁）；核原告前揭就減少價金、電梯修復費用及利息起迄部分所為之變更，應屬聲明之擴張及減縮，揆諸前開法條，並無不合，自應准許。另原告追加請求鄰損及追加請求權基礎部分，雖為被告所不同意（本院卷一第80頁），惟原告追加之訴與原訴，其主張之基礎事實均係基於原告依系爭契約向被告買受之系爭房屋具有瑕疵之事實，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，依首揭說明，原告追加鄰損及追加依民法第353條規定為請求權基礎，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）
仲介，於100年8月27日與被告簽定系爭契約，約定由原告向被告購買其等所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍52分之2，下稱系爭土地）及其上同小段2922建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號11樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）。嗣兩造依約付清價金並完成所有權移轉登記，並於100年11月3日辦理交屋後，原告於100年11月30日因準備遷入住居，整理房屋時發現系爭房屋最裡面臥室（下稱系爭房屋之臥室）因樓上住戶變更其屋內設計，非法二次施工將12樓重行配置之廚房等污水管線以明管方式打穿樓地板及任意鋸斷地板鋼筋，致使鋼筋裸露鏽蝕，而使明管貫穿至系爭房屋之臥室內天花板，再連接到系爭房屋所在大樓（下稱系爭大樓）之公共管道，此一嚴重瑕疵（下稱系爭瑕疵），被告及永慶房屋於出售系爭房屋予原告時均隱瞞系爭瑕疵存在之情事，而永慶房屋於經原告通知後，於100年12月初派請水電師傅及邀同系爭房屋樓上住戶至系爭房屋辦理會勘，經確認後證實存在系爭房屋之臥室天花板內之排水管確實為系爭房屋樓上住戶之廚房廢水排水管2條，陽台污水管2條（下合稱系爭排水管）。原告隨即要求永慶房屋聯絡被告出面協商，遲至101年3月16日兩造始進行協商，惟被告一再推卸責任，表明系爭排水管於其購買時即已存在，並拒絕再與原告協商。而系爭瑕疵除造成影響房屋結構安全外，系爭排水管與房屋原始竣工圖之管線配置不符，顯屬二次施工之構造物，且行經房間之正中央貫穿整間臥室，嚴重影響環境衛生，水流聲亦影響居住安寧與品質，更因而需以裝潢包覆造成房屋之挑高被壓縮，影響房屋之使用空間與功能及造成壓迫感，再再減損房屋之價值。雖被告辯稱系爭大樓12樓所使用之系爭排水管安裝於系爭房屋內符合工程慣例云云，然此顯與系爭房屋所使用之給排水管係安裝於系爭房屋內之樓地板上不符，且系爭房屋之臥室正上方12樓之竣工圖為辦公室，系爭房屋之臥室位置不應出現管線，而非應採明管或暗管設置，甚參卷附林塗威建築師事務所杜晨生等3名變更使用執照申請圖（竣工圖）可知，套房之衛浴設備均位於右側，然本件系爭排水管均為自左側天花板延伸下來，再參分戶室內裝圖，茶水間係為空房間並無用水設施，足見系爭房屋之臥室之管線均為二次施工後穿透11樓天花板之管線，上情均造成系爭房屋具有民法354條第1項「減少價值」之瑕疵。被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第354條至357條及第359條之規定請求減少系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元。
㈡又被告於標的物現況說明書第11項「建物是否有被第三人無
權占用之情形」之選項勾選「否」，顯與第三人所有之系爭排水管侵占系爭房屋之事實不符，系爭房屋顯具有欠缺被告所保障之品質之瑕疵，而有欺騙或故意隱瞞之情；如系爭排水管侵占系爭房屋之事實係被告所允許，或被告於購買系爭房屋時所明知，被告則應負民法第349條之權利瑕疵擔保責任。再系爭排水管既屬嫌惡設施，影響居住之品質，出售人就此設施不以過失為限。依前開所述，原告就此依民法第349條及依第353條準用第227條第2項請求渠等負債務不履行損害賠償之責，賠償系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元。
㈢另系爭房屋於原告入住前即於101年3月21日發生主臥室消防
水管爆裂，造成室內房屋嚴重積水，淹至屋外樓梯間，造成系爭大樓公共電梯故障，原告因而賠償公共電梯故障修繕費6萬3,195元及賠償鄰居即臺北市○○區○○○路○○號11樓住戶木頭地板、踢腳板修繕費4萬5,000元；而系爭房屋消防水管爆裂係因消防管線出水口疏未維修造成劣化所致，而該劣化管帽係被告於裝修系爭房屋時變更消防灑水孔位置，取消部分灑水孔分管而需裝設管帽塞住原始灑水孔，依法本應以防鏽之金屬管帽為之，然被告使用不合格塑膠管帽充當管塞，導致塑膠管帽劣化造成消防水管爆裂，此部分乃系爭房屋出售前之既存瑕疵，並造成原告之損失，被告自應負不完全給付之加害給付之損害賠償責任，原告爰依民法第227條第2項規定請求被告負損害賠償之責。
㈣此外，系爭契約雖約定現況交屋，然系爭房屋之天花板係以
整片木板裝潢，系爭排水管隱藏在天花板內，且於原告看屋時，被告業以紙張封住「預留維修孔」並塗白色油漆，是以看屋時原告未能知悉維修孔之存在，且永慶房屋亦未告知；復永慶房屋仲介系爭房屋時所使用之廣告內容，均顯示系爭房屋現況係供作住家使用，甚被告余台玲於原告看屋時亦表示，系爭房屋之廚房廚具係其花了許多心思設計，足證原告係出於買受住家使用為用途目的之前提而買受系爭房屋，故原告實不知系爭排水管存在，況交屋必須明白告知非原始建築房屋的狀況，本件二次施工所穿越之系爭排水管在雙方交易時，並非原告所認知的房屋現況；是以，縱系爭房屋建造時設計用途為商業用，然被告仍應就「辦公室及商業用建物通常以明管方式」及「系爭房屋起造送審之建築設計圖、完工之竣工圖有系爭排水管之存在」等情負舉證之責。
㈤為此，原告爰依民法第359條規定請求減少買賣價金171萬2,
500元；依民法第349條及依第353條準用第227條第2項規定請求被告負債務不履行損害賠償之責，賠償系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元（債務不履行損害賠償請求權與前開減少買賣價金請求權，重疊合併）；再依民法第227條第2項規定請求被告負不完全給付之加害給付之損害賠償責任，賠償公共電梯故障修繕費6萬3,195元及鄰損4萬5,000元，上述共計182萬695元（計算式：減少價金或債務不履行損害賠償171萬2,500元＋電梯修復費用6萬3,195元＋鄰損4萬5,000元），再依系爭契約第8條第6款約定，契約一方為2人以上時，均應負本契約之連帶責任，故原告請求被告連帶給付原告182萬695元。並聲明：
⒈被告應連帶給付原告182萬695元，及自101年12月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係於73年11月30日興建完竣，其用途為辦公室及商
業用，此由系爭契約附件之不動產說明書及建物登記謄本可知，故系爭房屋非屬住家用之建物為原告於簽約時早已知悉之事實，原告主張系爭契約係以「住家」用途之意思合致，顯非可採。復作為商業、辦公室用途之建物，其設計規劃與專供住宅用之房屋有所不同，商業、辦公室用途之建物其內部管線以「明管」鋪設十分常見，而系爭房屋樓地板厚度僅15公分，實不足以埋設5公分管徑以上之暗管，以免發生龜裂、塌陷及鋼筋腐蝕之情形，且明管有利於維護，是系爭大樓多數樓層均以此設置，該設置之方式，依臺北市建築管理工程處101年12月27日北市都建使字第10171793800號函意旨（見本院卷一第132頁）亦可得知，並無違反建築法規或工程慣例可言。則由上情及系爭排水管於被告買受前既已存在之事實可知，該管線應為興建初即設計規劃，非屬二次施作之設施，當無減損系爭房屋之通常效用及交換價值。縱認系爭房屋臥室天花板管線設置業經變更，然由臺北市建築管理工程處檢附之圖說所載，系爭大樓10至12樓曾於86年申請用途變更，其中11樓即系爭房屋之室內房間配置、衛浴（管線）等格局亦部分變更，已略與起初竣工圖說有所不同，另12樓房屋於93年間變申請分戶及室內裝修查驗，前開變更均經主管機關審查合格，則該變更既經主管機關核准及查驗合格，原告主張之系爭瑕疵自不存在。縱系爭房屋是否存有明管設施將影響原告購屋之意願，原告於簽約前看屋時即應就系爭房屋之維修孔仔細查驗或詢問瞭解各該管線之設置狀況，並要求提示管線施工配置圖說，始為合理，然原告明知系爭房屋係屬「商業、辦公室」用途之建物而願購屋，自不得指摘一般商用辦公室建物常見之設計規劃、管線配置等情況係屬瑕疵；況兩造即於系爭契約約定按房屋之現狀交易，且管線存否非屬契約之重要事項，亦非「建築物使用類組及變更使用辦法」及「建築物室內裝修管理辦法」規定應辦理變更使用執照或室內裝修審查之事項，被告當無特別告知之義務。今被告即係按現狀交屋，當認被告業依債之本旨為履行，原告起訴主張被告應就系爭瑕疵負擔保責任，自屬無據。
㈡臺北市建築師公會103年4月23日（103）鑑字第860號鑑定
報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認定，系爭房屋之打洞、孔洞周圍之填充不實，修飾粗糙及部分鋼筋外露造成工程瑕疵，並因回填不實，有可能造成防火區劃之漏洞；然其亦說明，該等瑕疵並未破壞大樓主要結構，對於大樓結構安全無影響，該等瑕疵改善後，不影響系爭房屋之價值。是以，縱系爭房屋確因系爭排水管現狀或有工程瑕疵疑慮為真，然予以支出必要費用改善後，並無影響系爭房屋之交易價值堪可認定。
㈢又原告雖主張被告於標的物現況說明書第11項「建物是否有
被第三人無權占用之情形」之選項勾選「否」，要與第三人所有之系爭排水管侵占系爭房屋之事實不符，顯見被告有欺騙或故意隱瞞之情云云，然該項說明主要係要求賣方說明買賣標的物是否有遭第三人無權占住之情，此由該欄位之備註說明載明：「勾是，應檢附搬遷同意書」可證，今既無第三人向就原告就系爭房屋主張權利，被告自無違反民法第349條「權利瑕疵擔保」規定；亦且，系爭房屋所在大樓既為商業、辦公室用途，天花板存有消防及排水管線等明管，應屬普遍之情形及既存狀況，亦屬符合工程慣例而無不法，住戶間本應相互容忍；況系爭排水管於系爭房屋93年間所有權人申請裝修後，業經臺北市政府工務局審查合格發予合格證明之事實可知，該管線實非非法二次施工之設施，亦非於被告買受持有系爭房屋期間內所為或同意為之，蓋被告係於98年間買受系爭房屋，自不能歸責於被告，原告以此主張系爭房屋欠缺保證之品質而有瑕疵，尚非可採。
㈣另被告業於100年11月3日依約交付系爭房屋予原告，系爭房
屋之狀況及各項配備之妥善，並均經原告確認合於約定無誤，故該時起系爭房屋之利益、危險及保管與維護，應由原告承受、負擔；縱原告主張系爭房屋於101年3月21日發生消防水管因「管塞劣化」而爆裂而受有損害為真，然被告並未曾變更消防管路及其配件，消防水管爆裂顯非歸責於被告之事由所致，故依民法第376條之規定，亦應由原告自行負擔。
再者，依建築法第10條之規定，系爭房屋內之消防管線應屬大樓住戶共同使用之部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，本即由管理委員會負擔管理維護及修繕之責，縱消防水管確因「管塞劣化」而爆裂為真，亦非由個別之區分所有權人負擔。依上所述，原告依民法第227條規定請求被告等賠償此等所生之損失，要難謂有據。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願以現金或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其經訴外人永慶房屋仲介，於100年8月27日與被告簽定系爭契約，約定由原告向被告購買系爭土地及房屋。嗣原告依約付清價金3,425萬元予被告，被告亦依約於100年10月31日將系爭土地及房屋所有權移轉登記予原告指定之訴外人白孟玄、辛秀津，被告並於100年11月3日辦理交屋。又被告於系爭契約附件即標的物現況說明書第11項「建物是否有被第三人無權占用之情形」之選項勾選「否」，而依該欄位記載，如勾選「是」時，應檢附搬遷同意書等節，有系爭契約、不動產說明書、臺北市建物登記第二類謄本、標的物現況說明書、價金履約保證申請書、原告支付系爭房屋價款之票據、付款明細確認表、預收費用單等件附卷可憑（見本院卷一第10至12頁、第46至47頁、第48至49頁、第198頁、第207至208頁、第209頁背面至210頁背面、第211頁、第212頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、原告主張其於購買系爭土地及房屋後，於100年11月30日因準備遷入住居整理房屋時發現，系爭房屋存有系爭瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第354條至357條及第359條之規定請求減少系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元。又被告於標的物現況說明書第11項「建物是否有被第三人無權占用之情形」之選項勾選「否」，顯與第三人所有之系爭排水管侵占系爭房屋之事實不符，系爭房屋顯具有欠缺被告所保障之品質之瑕疵，而有欺騙或故意隱瞞之情；如系爭排水管侵占系爭房屋之事實係被告所允許，或被告於購買系爭房屋時所明知，被告則應負民法第349條之權利瑕疵擔保責任。再系爭排水管既屬嫌惡設施，影響居住之品質，出售人就此設施不以過失為限。依前開所述，原告就此得依民法第349條及依第353條準用第227條第2項請求渠等負債務不履行損害賠償之責，賠償系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元。另系爭房屋於原告入住前即於101年3月21日發生主臥室消防水管爆裂，造成室內房屋嚴重積水，淹至屋外樓梯間，造成系爭大樓公共電梯故障，原告因而賠償公共電梯故障修繕費6萬3,195元及賠償鄰居木頭地板、踢腳板修繕費4萬5,000元等情，惟為被告所否認，並執前詞為辯，是本件應審酌者為：㈠原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵，依民法第354條至357條及第359條之規定請求減少系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元，有無理由？㈡原告復主張系爭排水管侵害其所有權，而被告容忍或被告於購買系爭房屋時所明知為由，依民法第349條及第353條準用第227條第2項請求被告應負債務不履行損害賠償之責，賠償系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元，是否有據？㈢原告主張系爭房屋之臥室消防管線管塞劣化發生爆裂，係因被告變更消防管線且未依法使用防鏽之金屬管帽，而使用不合格塑膠管帽充當管塞及其維護不當所致為由，請求被告連帶賠償其所付出之公共電梯故障修繕費6萬3,195元及鄰損修繕費4萬5,000元，應否准許？茲分述如下：
㈠原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵，依民法第354條至357條及
第359條之規定請求減少系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元，有無理由？經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條有所明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。易言之，依民法第359條，買受人在發現物有瑕疵時，向法院起訴請求返還已全部給付之價金的一部份，並無不可，請求權基礎應即為民法第359條。又上述所規定物之瑕疵，包括價值瑕疵、效用瑕疵及品質瑕疵，價值瑕疵是指交換價值之瑕疵，而效用瑕疵則指使用價值之瑕疵，又分為通常效用瑕疵及預定效用瑕疵，通常效用瑕疵是指欠缺一般交易觀念上應有之效用，預定效用瑕疵，則指欠缺契約預定效用。
⒉原告主張系爭房屋之臥室天花板位置除設有消防水管外，
另有系爭房屋樓上即98號12樓房屋所使用系爭排水管，其中陽台排水管係打穿系爭房屋之臥室天花板而進入系爭房屋臥室內，該處現況有鋼筋裸露鏽蝕、回填不實等情，有系爭房屋之平面圖、系爭污水管之照片等件在卷可稽（本院卷一第84頁、第69至72頁、第106至123頁），堪認系爭房屋確有系爭排水管穿透系爭房屋之臥室天花板，及現況有鋼筋裸露鏽蝕、回填不實之狀況。且依臺北市建築師公會鑑定結果認：查系爭大樓12樓如（附件一-1 9）紅色範圍所示之房間，其排水管設置方式如（附件一-21）紅筆標示部分及（附件一-22~32）之天花板照片所示。由其施工方式與擺設位置推估在領得87變使字0309號變更使用執照後施工，其後又調整位置，從12樓敲開地板，再以鐵絲或電線固定pvc管施工如（照片①②）與原核准圖不符，因未到12樓勘查，無法證明其不合法；工程慣例亦有許多人採行此方式。鑑定標的物之打洞、孔洞周圍之填充不實如（照片①），修飾粗糙及部分鋼筋外露造成工程瑕疵；亦因回填不實，有可能造成防火區劃之漏洞。其施工未破壞大樓主要結構，對於大樓結構安全無影響，當以上瑕疵改善後，不影響系爭大樓11樓房屋價值。修復費用：24萬8,400元等情，有臺北市建築師公會103年4月23日（103）鑑字第860號鑑定報告書暨所附附件及照片在卷可憑（見本院卷二第67至76頁），足認系爭房屋確實存有上開瑕疵，且於上開瑕疵改善後，即不影響系爭房屋之價值。而系爭房屋之系爭瑕疵，依社會一般交易通念，如為買受人事前知悉，當不可能願意以相同價格購買，衡諸常情，一般房屋除供居住使用外，亦有其交易價值，故系爭瑕疵情形顯足以減少系爭房屋之價值，可資確認。參以依卷附系爭契約附件即標的物現況說明書第21項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之選項勾選「否」乙節觀之（見本院卷一第198頁），顯然系爭房屋此部分之現況並非如說明書所載之情形，且為原告於簽立系爭契約時所不知悉，是原告依民法第359條但書之規定，請求被告減少價金，自屬有據。
⒊再者，原告雖主張請求減少系爭房屋買賣價金5％即171萬
2,500元，惟依上開臺北市建築師公會鑑定報告可知，系爭瑕疵改善後即無價值減損之問題，而系爭瑕疵之修復費用為24萬8,400元，有鑑定報告書附卷可佐（見本院卷二第75頁），是本院認原告得請求減少之價金自應以24萬8,400元為其價值減損之金額，原告逾此部分之請求，則屬無據。
⒋雖本件復經送敏達不動產估價師聯合事務所就系爭房屋之
系爭瑕疵為價值減損之估價，經其估價鑑定結果認：「減損比例考量一、臺北市建築師公會鑑定報告中估算之修繕費用，二、因包覆受限制空間減損價值。價值減損額為45萬1,019元（即修繕費用24萬8,400元+受限制使用空間減損價值20萬2,619元）。勘估標的價格結論如下：正常價格3,387萬697元。勘估標的成交價格3,425萬元，減損價額45萬1,019元。減損比例：1.3169%。」等情，有104年9月15日之不動產估價報告書在卷可憑（附於本院卷外），即除上開臺北市建築師公會所認定之修繕費用24萬8,400元外，尚包含包覆受限制空間減損價值部分。惟查，上開天花板包覆受限制空間是否影響系爭不動產之交易價值，與系爭不動產本身是否具備應有價值、效用或品質，誠屬二事，而本件原告於系爭契約成立時即知天花板之高度，亦即就天花板高度之現狀為原告所明知且為原告簽立系爭契約時所接受，此部分顯難認係屬瑕疵，而有何因包覆受限制空間而價值減損之情事，是上開不動產估價報告書所認包覆受限制空間而價值減損部分，委不足採。
⒌另被告雖辯稱系爭房屋非屬住家用之建物為原告於簽約時
早已知悉之事實，而作為商業、辦公室用途之建物，其設計規劃與專供住宅用之房屋有所不同，商業、辦公室用途之建物其內部管線以「明管」鋪設十分常見，而系爭房屋樓地板厚度僅15公分，實不足以埋設5公分管徑以上之暗管，以免發生龜裂、塌陷及鋼筋腐蝕之情形，且明管有利於維護，是系爭大樓多數樓層均以此設置，該設置之方式，並無違反建築法規或工程慣例可言，則由上情及系爭排水管於被告買受前既已存在之事實可知，該管線應為興建初即設計規劃，非屬二次施作之設施，當無減損系爭房屋之通常效用及交換價值。縱系爭房屋是否存有明管設施將影響原告購屋之意願，原告於簽約前看屋時即應就系爭房屋之維修孔仔細查驗或詢問瞭解各該管線之設置狀況，並要求提示管線施工配置圖說，始為合理，然原告明知系爭房屋係屬「商業、辦公室」用途之建物而願購屋，自不得指摘一般商用辦公室建物常見之設計規劃、管線配置等情況係屬瑕疵；況兩造即於系爭契約約定按房屋之現狀交易，且管線存否非屬契約之重要事項，亦非「建築物使用類組及變更使用辦法」及「建築物室內裝修管理辦法」規定應辦理變更使用執照或室內裝修審查之事項，被告當無特別告知之義務云云，然查，系爭房屋及所在大樓即永昌大樓為73年11月30日建築完成（建造執照：70建（松山）（崙）字第1565號），領有73年使字第1690號使用執照，用途為一般事務所（即辦公室），依建造執照核准圖，系爭房屋及其上、下樓層之樓地板厚度均為12公分。系爭大樓建築完成後，訴外人杜晨生、杜勉之、曾惠美向臺北市工務局將系爭大樓10至12樓申請變更用途為一般旅館業，經臺北市工務局於86年9月1日備查准予變更，並於87年9月4日核准變更使用執照（87變使字第309號），復訴外人吳素戀於93年7月19日向臺北市工務局就系爭大樓98號12樓申請室內裝修竣工查驗，裝修內容為天花板、分間牆及防火門扇，並領得93年7月29日93裝修（使）第831號建築物室內裝修合格證明等情，有臺北市建築管理工程處101年12月27日北市都建使字第10171793800號函暨所附資料在卷可稽（見本院卷一第132至147頁）。且被告於系爭契約附件即不動產說明書「主要用途」欄位記載系爭房屋用途為「辦公室」，系爭房屋之建物登記第二類謄本亦載為「商業用」乙節，亦有不動產說明書、臺北市建物登記第二類謄本等件附卷可憑（見本院卷一第47至48頁），足證系爭房屋及其上下樓層地板均僅12公分，原為供商業辦公室使用，其後於86年經他人申請變更為旅館業，復於93年間經他人就系爭房屋其上方12樓之天花板、分間牆及防火門扇為裝修。惟縱系爭房屋天花板內裝設系爭排水管並無不符合商業辦公室之建築常規，然系爭瑕疵係隱藏於系爭房屋之臥室天花板內，顯非原告於看屋時目視即得發現及注意，且一般人就住宅及商業用辦公室之管線設置方式及樓層地板之厚度究有何區隔或不同，若非專業人員恐未必均甚瞭解，而得以特別注意及探詢天花板內之狀態。而系爭排水管其中陽台排水管係打穿系爭房屋臥室天花板而進入系爭房屋臥室天花板，確實造成鋼筋裸露鏽蝕、回填不實等瑕疵，已如前述。按物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。被告自仍應就系爭瑕疵負物之瑕疵保責任。是被告此部分所辯，委不足採。
⒍綜上所述，原告依民法第359條但書之規定，請求被告減
少價金24萬8,400元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈡原告復主張系爭排水管侵害其所有權，而被告容忍或被告於
購買系爭房屋時所明知為由，依民法第349條及第353條準用第227條第2項請求被告應負債務不履行損害賠償之責，賠償系爭房屋買賣價金5％即171萬2,500元，是否有據？經查：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文，而所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂，若有，則出賣人應負除去之義務，以保護買受人之利益，惟原告係主張系爭排水管穿透系爭房屋之臥室而侵害其所有權，並非有任何人對於系爭房屋主張其係所有權人、物上權利人或具租賃權等，顯非屬權利瑕疵擔保責任範圍。
⒉且本件原告對被告訴請依物之瑕疵擔保責任請求減少價金
及依權利瑕疵擔保責任請求不完全給付之損害賠償，係在單一聲明下，為同一之目的，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之重疊合併。而本院就原告勝訴部分之聲明，既已依物之瑕疵擔保法律關係准許原告請求，即毋庸審酌權利瑕疵擔保責任之不完全給付之法律關係是否有理由；至此部分原告敗訴部分，縱審酌權利瑕疵擔保責任之不完全給付之法律關係，其結論亦無不同，均附此敘明。
㈢原告主張系爭房屋臥室消防管線管塞劣化發生爆裂，係因
被告變更消防管線且未依法使用防鏽之金屬管帽，而使用不合格塑膠管帽充當管塞及其維護不當所致為由，請求被告連帶賠償其所付出之公共電梯故障修繕費6萬3,195元及鄰損修繕費4萬5,000元，應否准許？經查：
⒈原告主張系爭房屋主臥室消防水管於101年3月21日因消
防管線出水口管塞劣化發生爆裂，造成室內房屋嚴重積水因而淹至屋外樓梯間，造成系爭大樓公共電梯故障及其鄰居住戶所有木頭地板、踢腳板毀損。而原告就系爭房屋漏水造成系爭大樓電梯受損乙事，以6萬3,195元與系爭大樓管理委員會和解，以4萬5,000元與前開96號11樓住戶和解，原告均已賠付完畢等情，有系爭大樓管理委員會101年3月28日永昌字第1010328003號函、和解書、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書（兼取款憑條）、超麗木地板CL flooring工程合約單等件附卷可憑（見本院卷一第85頁、第154至155頁背面），堪信為真實。
⒉惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第1項及第2項定有明文。本件依原告所提出之上開證據，要僅能證明於101年3月21日系爭房屋之臥室消防水管因管塞劣化而致消防用水自該管線劣化處滲漏，原告並因而賠償前揭款項予系爭大樓管理委員會及96號11樓之住戶，惟就系爭房屋臥室消防管線管帽劣化發生爆裂，係因被告變更消防管線且未依法使用防鏽之金屬管帽，而使用不合格塑膠管帽充當管塞及其維護不當所致等節，即就被告有何故意或過失，均未見舉證以實其說，本院自難認此部分被告有何可歸責之事由，是原告依民法第227條第2項主張被告應連帶賠償其所付出之公共電梯故障修繕費6萬3,195元及鄰損修繕費4萬5,000元，難認有據，應予駁回。
五、綜上所述，系爭房屋之臥室天花板內確存有系爭瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法359條之規定請求減少系爭房屋買賣價金24萬8,400元，及自101年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件之判決結果不生影響，爰不另逐一論述，併予敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，原告勝訴部分，本院依法職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知；被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦因該訴之駁回而失所依據，即應駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 22 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 22 日
書記官 洪彰言