臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2530號原 告 楊奇恒訴 訟代理人 徐鈴茱律師
許祖榮律師林昇格律師上 一 人複 代理人 蔡宛靜律師被 告 誠品牙醫診所兼法定代理人 許漢忠被 告 漢朝國際股份有限公司法 定 代理人 許漢忠共 同訴 訟 代理人 林亦書律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告誠品牙醫診所應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百零一年一月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。
被告許漢忠應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號地下二層編號第四十四號停車位騰空遷讓返還原告，並自民國一百零二年三月一日起至遷讓返還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告漢朝國際股份有限公司應將公司登記地址，被告誠品牙醫診所應將執業登記地址，自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○號一樓辦理遷出登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告誠品牙醫診所負擔百分之九十四，餘由被告許漢忠負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾玖萬元或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單為被告誠品牙醫診所供擔保後，得假執行。但被告誠品牙醫診所如以新臺幣肆仟柒佰叁拾捌萬肆仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項於原告以新臺幣壹佰萬元或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單為被告許漢忠供擔保後，得假執行。但被告許漢忠如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由程序方面：
原告起訴時原以「誠品牙醫診所即許漢忠」為被告，於本院審
理中，被告抗辯誠品牙醫診所原由許漢忠獨資開設，於民國96年、97年間變更為許漢忠與訴外人李洛昀合夥經營，許漢忠為診所負責人（見本院卷第137 頁），有誠品牙醫診所基本資料在卷（見本院卷第47頁），並有被告提出合夥契約書為證（見本院卷第142 頁），為原告所不爭執，堪信為真實。則誠品牙醫診所由許漢忠獨資開設變更為合夥，原告就此部分變更被告為誠品牙醫診所，並以合夥事務執行人許漢忠為法定代理人，為被告所同意，符合民事訴訟法第255 條第1項第1款規定，應予准許，合先敘明。
原告起訴先位聲明原依租賃契約書第6條、民法第450條、第45
5條前段、第179條、第767 條中段規定，請求：㈠誠品牙醫診所遷讓返還坐落台北市○○區○○街○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），及給付原告新臺幣（下同）72萬元及法定遲延利息，並自101 年3月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告36萬元及法定遲延利息。㈡許漢忠應返還門牌號碼台北市○○區○○街○○○ 號地下二層編號第44號停車位（下稱系爭停車位），及給付原告1萬4000元及法定遲延利息，並自101年3月1日起至返還停車位之日止，按月給付原告7000元及法定遲延利息。㈢被告漢朝國際股份有限公司（下稱漢朝公司）、誠品牙醫診所將營業所在地自系爭房屋遷出。備位聲明依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求：㈠將原告與誠品牙醫診所間之系爭房屋每月租金調整為15萬元，及給付押租金45萬元，並給付已到期之租金30萬元及法定遲延利息。㈡許漢忠就系爭停車位部分應按月給付原告7000元及法定遲延利息。有起訴狀在卷可稽（見本院卷第5 頁）。嗣原告就先位聲明遷讓返還房屋及停車位部分，追加民法第767條前段規定為請求權（見本院卷第104頁），並將先位、備位聲明減縮如後述原告聲明所示，有民事準備㈡狀在卷（見本院卷第221 頁反面），原告係基於系爭房屋及停車位之租賃關係及遷讓返還所生爭執涉訟，該基礎事實同一，且減縮部分聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定，本院自應准許，亦此敘明。
實體方面：
原告主張：
㈠系爭房屋、停車位原為原告父親楊十世所有，楊十世之女兒楊
麗端於81年5月間與許漢忠訂婚，楊十世乃自81年7月22日起將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金每月6 萬元，租賃期間1年，到期再續租1年。嗣楊十世於86年11月17日將系爭房屋和所屬土地應有部分及停車位移轉登記予原告，原告仍繼續將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金仍為每月6萬元，租賃期間1年，之後將系爭停車位出租予許漢忠，租金每月7000元。而楊麗端自97年1月1日起，出面以誠品牙醫診所即許漢忠之名義與原告簽訂租賃契約，租金仍為每月6 萬元，租賃期間1年，再於98年1月1日、99年1月1日各續租1年，是該租約已於100 年12月31日屆期，原告已向誠品牙醫診所為不續租之意思表示，誠品牙醫診所於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋，原告就先位聲明部分依租賃契約書第6條約定，民法第767條前段、中段、第450條、第455條前段規定，請求誠品牙醫診所遷讓返還系爭房屋，並自101 年1月1日起至遷讓房屋之日止，給付原告相當於租金之不當得利每月6萬元，及自101年 1月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付租金5倍即30萬元之違約金。另原告於101年1月11日通知許漢忠，於101年2月29日終止系爭停車位之租賃契約，詎許漢忠仍無權占用系爭停車位，原告自得依民法第767條前段、中段、第450條、第455 條前段規定，請求許漢忠返還系爭停車位，並自101 年3月1日起至返還系爭停車位之日止，給付原告相當於租金之不當得利每月7000元。又漢朝公司、誠品牙醫診所之營業所在地均登記於系爭房屋，原告依民法第450條、第455條、第767 條規定，亦得請求其等將營業所在地遷出系爭房屋。若認原告與誠品牙醫診所就系爭房屋成立不定期限之租賃契約，系爭房屋租賃契約尚未消滅，原告就備位聲明部分，依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求誠品牙醫診所調漲系爭房屋之租金為每月15萬元，並請求給付押租金45萬元等語。
㈡聲明：
⒈先位聲明：
⑴誠品牙醫診所應將系爭房屋遷讓返還原告，並自101 年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告36萬元。
⑵許漢忠應將系爭停車位遷讓返還原告，並自101 年3月1日起至遷讓返還系爭停車位之日止，按月給付原告7000元。
⑶漢朝公司、誠品牙醫診所應將台北市政府營利事業登記證所載之營業所在地遷出系爭房屋。
⑷願以現金或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴原告出租予誠品牙醫診所系爭房屋租金自101 年1月1日起，調整為每月15萬元。
⑵誠品牙醫診所應給付原告45萬元。
⑶許漢忠應自101年3月1日起按月給付原告7000元。
⑷願以現金或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：許漢忠自81年、82年間起，即向原告之父親，亦即
許漢忠之岳父楊十世承租系爭房屋開設誠品牙醫診所，俟自84年7月22日起已成為無書面之不定期租賃契約，誠品牙醫診所並未承租系爭房屋，原告之妹妹即許漢忠之配偶楊麗端擅以「誠品牙醫診所許漢忠」名義，與原告簽立之97年度至100 年度租賃契約（下稱系爭四份租賃契約）係屬偽造，許漢忠與原告間就系爭房屋之不定期租賃關係仍有效存在，許漢忠仍按月匯款6 萬元租金至原告開設於永豐銀行帳戶。況系爭房屋仍有土地法第100條規定之適用，原告無權依土地法第100條第1、2、
5 款規定終止系爭不定期租賃契約。又許漢忠約於91年間另以月租7000元（內含1000元管理費）向原告租用系爭停車位迄今，亦僅為口頭約定，同屬未定期限之租賃關係，原告非有土地法第100 條所訂各款情形之一，不得隨時終止系爭停車位之不定期租賃契約，且許漢忠迄今仍按月給付系爭停車位租金。至原告憑空請求調整系爭房屋租金至每月15萬元，顯違土地法第97條所訂租金上限之強制規定，且原告亦未說明請求誠品牙醫診所給付押租金45萬元之依據為何。又許漢忠均按月給付系爭停車位租金7000元迄今，原告請求許漢忠自101 年1月1日起按月給付停車位租金，顯欠缺權利保護要件，應予駁回云云，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋、停車位原為原告父親楊十世所有，楊十世自81年 7
月22日起將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金每月6萬元，租賃期間1年，再於82年7月22日、83年7月22日另行簽訂租賃契約，租金、租期同前，有房屋租賃契約書三份在卷（見本院卷第149至160頁）。
㈡楊十世於86年11月17日將系爭房屋和所屬土地應有部分及停車
位移轉登記予原告，原告仍繼續將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金仍為每月6萬元，租賃期間1年，之後將停車位出租予許漢忠，租金每月7000元，有建物登記謄本在卷（見本院卷第9頁）。
㈢漢朝公司之公司地址、誠品牙醫診所之執業地址均登記在系爭
房屋，有公司登記資料、誠品牙醫診所基本資料在卷（見本院卷第44、47頁）。
本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：㈠原告與誠品牙醫診所間就系爭房屋有無租賃關係？㈡誠品牙醫診所是否無權占用系爭房屋？㈢誠品牙醫診所得否構成不當得利？不當得利之數額為多少？㈣原告得否依租賃契約請求違約金？違約金數額為多少？㈤原告得否對許漢忠終止系爭停車位之租約並請求遷讓？㈥許漢忠是否構成不當得利？不當得利之數額為多少？㈦原告得否請求漢朝公司及誠品牙醫診所辦理遷出登記？㈧原告得否請求調漲系爭房屋之租金？㈠有關原告與誠品牙醫診所間就系爭房屋有無租賃關係部分：
⒈本件原告主張誠品牙醫診所向原告承租系爭房屋，租賃期間 1
年，100年度租期已於100年12月31日屆至，並提出系爭四份租賃契約為證（見本院卷第10至26頁、第30至34頁）。惟被告否認系爭四份租賃契約上印章之真正，辯稱該契約上之印章非診所經公證之印鑑章云云。經查，依被告提出之財政部臺北市國稅局95年度至97年度、99年度至100 年度之醫師執行業務狀況訪查紀錄表（見本院卷第188至193頁）上「誠品牙醫診所」及「許漢忠」之印文，與系爭四份租賃契約上之「誠品牙醫診所」及「許漢忠」之印文，二者印跡形體相同，堪認系爭四份租賃契約上之「誠品牙醫診所」及「許漢忠」之印文確屬真正，被告否認系爭四份租賃契約上印章之真正，自不足取。
⒉次查，許漢忠之配偶即證人楊麗端證稱：系爭房屋是伊父親楊
十世買的，伊與許漢忠係於82年1 月結婚，結婚前許漢忠就在系爭房屋開設診所，系爭房子在伊父親楊十世名下時有打租約，過戶到伊哥哥（即原告）名下後也有打租約，系爭四份租賃契約伊有印象，承租人是誠品牙醫診所許漢忠，租約上「誠品牙醫診所」、「許漢忠」之印文伊有看過，這是診所的章，章是伊蓋的，租約上「誠品牙醫診所」、「許漢忠」的字跡是伊寫的，伊在租約上蓋章簽名之前有跟許漢忠討論過，當時許漢忠也有在場，伊記得第一份是在誠品牙醫診所所在大樓5 樓住處簽的，97、98、99、100 年簽約時許漢忠沒有每一次都在場，但是伊事後都有告訴許漢忠，因為診所的事情都是伊在負責，租約續約之前伊都有跟許漢忠講，伊在100 年12月底因家庭糾紛被許漢忠趕出診所前，關於診所的廢棄物、電腦、國稅局、健保申報、發放醫生護士薪水、採購等事務都是伊在負責等語（見本院卷第135頁反面、第136頁）。是依證人楊麗端上開證述，可知楊麗端身為許漢忠之妻，負責處理誠品牙醫診所日常事務，並使用「誠品牙醫診所」、「許漢忠」之印章對外代表誠品牙醫診所處理事務。且誠品牙醫診所自承前揭95年度至97年度、99年度至100 年度之醫師執行業務狀況訪查紀錄表上之文字，均為楊麗端親筆書寫（見本院卷第183 頁），該訪查紀錄表上「誠品牙醫診所」及「許漢忠」之手寫文字，核與系爭四份租賃契約上「誠品牙醫診所」、「許漢忠」之文字，二者字跡形體相同，確為楊麗端所書寫，顯見楊麗端確有權代表誠品牙醫診所對外處理事務，足認誠品牙醫診所、許漢忠有授權楊麗端與原告簽訂系爭四份租賃契約。被告辯稱系爭房屋之租賃關係，僅存在原告與許漢忠個人之間云云，尚不足取。
⒊至誠品牙醫診所辯稱診所未曾申報系爭房屋之租金支出，用以
扣抵執業所得，原告亦未曾申報系爭房屋之租賃所得，且楊麗端於其親筆書寫之訪查紀錄表內，有關「是否承租」項下，亦勾選為「否」，另註明為「妻舅借用」，可證誠品牙醫診所非系爭房屋之承租人云云。惟查，原告自取得系爭房屋所有權至100年12月31日止，均按月收取6萬元租金，為兩造所不爭執，姑不論系爭房屋之承租人究為誠品牙醫診所抑或許漢忠個人，均與前揭訪查紀錄表中記載之「妻舅借用」不符，是本院自難以國稅局之訪查紀錄表作為有利於被告之認定。此外，誠品牙醫診所雖未曾申報過系爭房屋之每年租金支出72萬元，然許漢忠亦未舉證證明其曾就系爭房屋之租金申報租金支出，用以申報其個人之綜合所得稅列舉扣除額，且原告亦未曾申報過系爭房屋之租賃所得，故就系爭房屋之租賃，兩造既均未曾申報租賃所得或租金支出，則誠品牙醫診所未曾申報系爭房屋之租金支出等情，即不足據為有利於誠品牙醫診所之認定，被告上開所辯，尚不足取。
㈡有關誠品牙醫診所無權占用系爭房屋部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段定有明文。次按定期租賃契約無土地法第100條之適用，有司法院院解字第4005號解釋及最高法院37年上字第7729號判例可資參照。
⒉本件誠品牙醫診所辯稱兩造間就系爭房屋成立不定期租賃，且
有土地法第100 條之適用云云。惟查，原告與誠品牙醫診所間就系爭房屋有定期之租賃關係存在，已如前述，依前開說明，自無土地法第100 條出租人收回房屋限制之適用。被告上開所辯，尚非可取。則系爭房屋100年度之租期已於100年12月31日屆至，有100 年度租賃契約在卷（見本院卷第30至34頁），原告復於100年12月20日通知誠品牙醫診所於函到7日內辦妥新租賃條件之續租手續，否則應於100 年12月31日前交還房屋，有台北吳興郵局第1581號存證信函在卷（見本院卷第28至29頁）。嗣因原告與誠品牙醫診所或許漢忠個人均未能簽訂新租約，誠品牙醫診所於租期屆滿後，繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，原告主張其得依民法第455 條規定，請求誠品牙醫診所騰空遷讓返還房屋予原告，即屬有據。
㈢有關誠品牙醫診所使用系爭房屋之不當得利部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，
民法第179 條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。
⒉查誠品牙醫診所於租期屆滿後，無法律上原因繼續占有使用系
爭房屋，而獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依民法第179條規定，請求誠品牙醫診所給付自101年1月1日起至騰空返還房屋之日止，按月以約定租金6 萬元計算之不當得利，於法有據。至許漢忠雖辯稱其自101年1月起仍按月匯付6 萬元租金至原告設於永豐銀行之帳戶內云云，惟原告均已按月退回，有原告退還款項之帳戶交易收執聯在卷（見本院卷第161至170頁），許漢忠上開所辯，殊不足取。
㈣有關原告請求違約金部分：
⒈本件原告與誠品牙醫診所間100年度之租賃契約書第6條約定：
「乙方（即誠品牙醫診所）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第31頁）。查原告與誠品牙醫診所間之租賃契約已於100年12月3
1 日租期屆滿，誠品牙醫診所未於租期屆滿時騰空返還系爭房屋，則原告請求誠品牙醫診所給付自101 年1月1日起至騰空返還房屋之日止，因未騰空返還房屋之違約金，自屬有據。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252
條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。本件原告請求自101年1月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付30萬元之違約金，經本院審酌誠品牙醫診所未如期返還，原告無法使用系爭房屋所受損害及兩造經濟能力等情形，以及系爭房屋經忠信不動產估價師事務所鑑定結果，每月租金為9 萬元，有估價報告書在卷（見外放證物第23頁），認本件約定之違約金每月30萬元，實屬過高，應酌減為扣除每月租金6萬元之餘額，即按月給付3萬元之違約金。逾此部分請求，即無理由，不應准許。
㈤有關原告對許漢忠終止系爭停車位租約部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期
限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450 條第1項、第2項定有明文。又按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達兩個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」土地法第100 條定有明文。土地法第100條雖為民法第450條之特別法，惟限於未定期限之房屋租賃，始有該條之適用。
⒉經查，兩造雖不爭執系爭停車位為未定期限之租賃關係，惟停
車位之租賃關係，非屬房屋租賃關係，原告欲收回系爭停車位，自無土地法第100 條之適用。而原告已於101年1月11日以台北南陽郵局第81號存證信函通知許漢忠將於101年2月29日終止系爭停車位之租賃關係，有該存證信函在卷（見本院卷第40至43頁），為被告所不爭執，堪認兩造間之系爭停車位租賃契約已於101年2月29日終止。則許漢忠於租約終止後繼續占有系爭停車位，即屬無權占有，原告主張其得依民法第455 條規定，請求許漢忠騰空遷讓返還系爭停車位予原告，即屬有據。
㈥有關許漢忠使用系爭停車位之不當得利部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。
⒉原告於101年2月29日合法終止系爭停車位之租賃關係，許漢忠
無法律上原因繼續占有使用系爭停車位，而獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，故許漢忠應於101年3月
1 日起，按月給付原告7000元。惟原告於本院審理中自承許漢忠於102年2月份前，均已按月支付原告6000元，並繳納1000元管理費（見本院卷第230頁），故原告依民法第179條規定，請求許漢忠給付自102 年3月1日起至返還系爭停車位之日止，按月以7000元計算之不當得利，於法有據。逾此部分請求，即無理由，不應准許。
㈦有關原告請求漢朝公司及誠品牙醫診所辦理遷出登記部分：
原告主張漢朝公司、誠品牙醫診所之公司所在地及診所執業所在地均設於系爭房屋乙節，有公司登記資料、誠品牙醫診所基本資料在卷（見本院卷第44、47頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。誠品牙醫診所既係無權占用系爭房屋而應將系爭房屋返還原告，則漢朝公司、誠品牙醫診所將公司所在地、執業所在地設於系爭房屋，自均屬妨害原告系爭房屋之所有權，原告依民法第767 條規定，請求漢朝公司、誠品牙醫診所辦理公司及診所遷出登記，亦屬有據。
㈧末按預備合併之訴，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之
訴之判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本件原告提起之先位之訴，已獲勝訴之判決，則有關原告備位聲明請求調整系爭房屋租金部分，本院自無庸審酌，併此敘明。
從而，原告依民法第455 條、第767條、第179條規定，及租賃
契約第6 條約定，請求誠品牙醫診所將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自101 年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬元及違約金3萬元；請求許漢忠將系爭停車位騰空遷讓返還原告，並自102 年3月1日起至遷讓返還系爭停車位之日止，按月給付原告7000元；請求漢朝公司、誠品牙醫診所辦理公司及診所遷出登記，為有理由，應予准許。至逾此範圍部分之請求，為無理由，不應准許。
假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，其中關於原告第1、2項聲明請求將系爭房屋及系爭停車位騰空並遷讓返還予原告部分，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。但關於原告第3 項聲明請求漢朝公司、誠品牙醫診所將營業所在地辦理自系爭房屋遷出登記部分，係屬意思表示請求權執行，按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文，故原告請求漢朝公司、誠品牙醫診所辦理遷出登記，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，原告此部分假執行之聲請，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
民事第六庭法 官 姜悌文以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
書記官 羅振仁