臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2532號原 告 勝緁不動產經紀股份有限公司法定代理人 張怡如訴訟代理人 潘志成
林占魁被 告 邱喜松訴訟代理人 郭蕙蘭律師複代理人 楊啟弘律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於一百零二年六月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時原聲明被告應給付原告新台幣（下同）950,000 元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息15％計算之利息，嗣於民國101年9 月26日言詞辯論期日，就利息部分變更請求為自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（本院卷第65頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於101 年3 月3 日與原告公司代理人潘志成、林占魁簽
訂一般委託契約書（下稱系爭委託銷售契約），由被告委託原告銷售其所有、門牌號碼為臺北市○○○路○○○ 巷○○○ 號
1 樓之房屋及基地（下稱系爭不動產），委託銷售價格為新台幣（下同）2160萬元，委託期限為自101 年3 月3 日起至
101 年4 月5 日止。嗣兩造於101 年3 月15日簽訂「契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），變更委託銷售價格為1700萬元。原告於上開委託期間，覓得訴外人方祥煌願以1700萬元買受系爭不動產，並於同年3 月19日與原告簽訂買賣定金收款憑證及給付定金10萬元，復與原告約定於翌日即20日晚間9 時前往被告住處簽訂不動產買賣契約。原告於19日晚間派員前往被告住處通知已有買方出價達被告委託銷售之底價，請原告於該日晚間9 時許辦理簽約事宜，詎被告竟反悔不賣，拒絕與訴外人方祥煌簽訂不動產買賣契約。原告於101 年3 月21日寄發存證信函催告被告與訴外人方祥煌簽訂不動產買賣契約，亦遭被告惡意拒收存證信函。系爭不動產已視為成交，依系爭委託銷售契約第5 條第1 項之約定，被告應給付原告委託銷售價格4 ％之服務報酬即680,000元（計算式：17,000,000ｘ4 ％＝680,000 ）。又被告復應賠償因其違約而致原告無法收取買方所給付之1 ％服務報酬即所失利益170,000 元（計算式：17,000,000ｘ1 ％＝170,
000 ）及依系爭委託銷售契約第8 條之約定，原告所應賠償買方之加倍定金10萬元。合計被告應給付原告共計950,000元。
㈡並聲明：被告應給付原告950,000 元，及自支付命令聲請狀
繕本送達翌日即101 年4 月13日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠被告簽訂系爭委託銷售契約時並未表示同意授與原告代收買
方定金之權利，且不瞭解該委託銷售契約第8 條第1 項約定之意義，自不能拘束被告。況系爭委託銷售契約屬定型化契約，該契約第8 條第1 項之約定，限制被告選擇是否同意與原告仲介之買方簽訂買賣契約，違反一般委託銷售契約之意旨，依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 之規定，該約定亦為無效。
㈡被告係受林占魁之詐欺及脅迫，始簽署系爭變更同意書。10
1 年3 月15日下午，林占魁帶被告至系爭不動產附近的小公園，表示系爭不動產位居一樓，有採光、通風不佳及蚊蟲滋生等缺失，要求被告調降委託銷售價格會較好賣，屆時如有買方願意購買，可再考慮是否要賣等語，而欺騙被告。又被告當時罹患高血壓等疾病，因服用藥物而精神狀況不佳，林占魁復一再以系爭不動產乏人問津加以威脅，被告始在系爭變更同意書上簽名交予林占魁，簽名當時被告精神恍惚、未詳加審閱系爭變更同意書之內容，亦未填寫變更金額，經林占魁自行填寫變更後之金額1700萬元，該變更同意書未經兩造意思表示合致。
㈢101 年3 月19日，原告公司業務人員林占魁帶3 組客戶至被
告住處看屋，僅告知有買方出價至被告調降後之銷售金額，並未告知買方已簽署買賣定金收款憑證並交付定金，被告驚覺原告以降價460 萬元之幅度銷售系爭房屋，遂立即向林占魁表示拒絕出售。系爭不動產並未達成委託銷售條件，原告不得請求被告給付服務報酬。退步言之，系爭委託銷售契約所載委託銷售價格，僅代表達斡旋議價門檻，於一般委任銷售契約，同時多家仲介均達底價實屬常態，賣方同意與何組買方訂約，端視仲介從中斡旋取得賣方出售同意之功力，被告並未簽收定金，亦未與買方進入磋商斡旋階段，自無違約責任可言。參以系爭委託銷售契約第8 條第2 項、第3 項之約定，第8 條第1 項之定金乃購屋定金，需於被告同意出售時，始能將議價保證金轉為購屋定金，故原告所收定金為議價用，並非購屋定金。被告拒絕簽訂不動產買賣契約，買賣契約並未成立，原告自不得請求給付服務報酬。況原告亦未依系爭委託銷售契約第7 條第1 項規定，於收受定金後24小時內將定金送交被告簽收，亦未協調買賣雙方議價磋商，原告不得請求被告給付服務報酬。
㈣系爭委託銷售契約第8 條並未規定原告應賠償買方定金，原
告並未受有任何損害，況返還定金之請求權人應為訴外人方祥煌，而非原告，原告請求被告給付定金10萬元亦屬無據。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於101 年3 月3 日訂立系爭委託銷售契約（本院卷第62
頁），約定委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格則為2160萬元，委託銷售期間為自101 年3 月3 日起至101 年4 月
5 日。月5 日止（本院卷第62頁）。㈡被告曾於101 年3 月15日在系爭變更同意書上填寫身份證字號及簽名（本院卷第63頁）。
㈢原告於101 年3 月19日晚間帶同3 組客戶前往被告住處看屋即系爭不動產。
㈣原告於101 年3 月21日寄發存證信函，催告被告於101 年3
月24日下午2 時前來與訴外人方祥煌簽約（司促卷第6 頁至
9 頁）。
四、本件爭點在於：㈠系爭委託銷售契約所載「委託銷售價格」，是否經兩造合意
變更為1700萬元？該委託銷售價格之性質是否屬被告訂立買賣契約之要約意思表示？被告與訴外人方祥煌就系爭不動產是否已成立買賣契約？系爭委託銷售合約第5 條「視為買賣成交」之約定，是否顯失公平而依民法第247 條之1 之規定為無效？㈡原告依系爭委託銷售契約之約定，請求被告按實際成交價格
1700萬元之4 ％請求服務報酬68萬元，有無理由？㈢原告主張因被告拒絕訂立系爭不動產買賣契約，受有無法收
取買方服務報酬17萬元之損害，及未來可能需賠償買方定金10萬元，請求被告賠償該損害共計27萬元，有無理由？
五、就原告得否依系爭委託契約第5 條之約定向被告請求給付委託銷售價格4 ％之服務報酬68萬元？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按要約係以訂立契約為目的之須受領的意思表示，得因相對
人的承諾而使契約成立；而要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立。契約之要約人，除要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可認當事人無受拘束之意思者外，因要約而受拘束；然要約之引誘並不發生法律上效果，表意者欠缺結約意思。二者之差異，則應考量表示內容具體詳盡之程度、磋商過程、交易慣例等，解釋當事人之真意以為區別。
㈡本件原告請求被告給付服務報酬，乃以兩造於系爭委託銷售
合約第5 條之約定，即「買賣成交者，受託人（即原告）得向委託人（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」、「買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」等語（本院卷第41頁），及同契約第8 條第1 項約定「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」等語為據。然按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。又定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者；條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文。經查，前述系爭委託銷售契約第8 條第1 項之約定，固將被告內容就系爭不動產之委託銷售，擬制為要約之意思表示，並約定一經買受人簽署「買賣定金收款憑證」而為承諾之意思表示，即視為成立不動產買賣契約。然再對照同契約第8 條第2 項約定。「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」等語，及第5 條所定「委託人簽認買方之議價委託書或要約書．．．視為買賣成交」等語以觀（本院卷第41頁），買受人所簽署者倘為「買賣議價委託書」或「要約書」，尚須待委託人「簽認同意出售」，買賣契約始告成立，亦即此時被告委託原告銷售系爭不動產之表意，僅解為為要約之引誘，而非要約意思表示。則本件被告委託原告以所約定之價格銷售系爭不動產所為對外之表意，將繫於未來不特定之買受人係簽署「買賣議價委託書」、「要約書」抑或「買賣定金收款憑證」，而發生不同之法律效力，系爭委託銷售契約於買受人簽署「買賣定金收款憑證」時擬制不動產買賣契約成立，與民法第153 條所定契約成立要件即意思表示合致之意旨顯相違背。況本件被告除委託原告銷售系爭不動產外，尚委託有巢氏房屋、永慶房屋、中信房屋、美商ERA 等仲介業者銷售，此有原告提出之網頁列印本在卷可佐（本院卷第47至50頁）。衡諸現今不動產交易常情，於普通銷售委託契約（俗稱「一般約」），委託人於委託期限內，除得委託該受託人為其銷售外，亦得同時委託其他仲介業者銷售，甚且自行銷售。則本件被告既為一般委託銷售合約之委託人，其委託銷售之真意，至多僅係向不特定多數之潛在買受人表達出賣意願，自非可逕予評價為要約意思表示。依照前開說明，系爭委託銷售契約第8 條第1 項擬制買賣契約成立之約定，應為無效。則被告依系爭委託銷售合約所為委託原告銷售系爭不動產之表意，僅為要約之引誘，於買方提出買受價格並為要約之意思表示後，被告即出賣人尚得就此為承諾與否之意思表示，經買賣雙方意思表示合致，買賣契約始告成立。
㈢再按民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其
意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」。就系爭不動產之買賣契約是否成立乙節，查訴外人方祥煌係於101 年3月19日對原告表示願以1700萬元買受系爭不動產，並簽署「買賣定金收款憑證」，此有該憑證附卷可查（本院卷第45頁）。證人方祥煌復於本院審理中證稱：「仲介業者洪淑惠說如果付斡旋金的話，她還要回去協調，如果是付定金，我就有優先承買的權利．．．洪淑惠沒有保證一定會成，付定金之後，洪淑惠本來跟我約了隔天要簽約，後來因賣方有事取消，洪淑惠沒有告訴過我這房子確定要賣給我，我認為簽約就代表成交。．．．我是（3 月19日）晚上大約10點多拿定金過去仲介公司的店面」等語（本院卷第70至71頁）。而被告本人於本院具結證稱：「3 月19日晚間，我有說不要賣，因為這樣（即1700萬元）太便宜，我並不知道有人要用1700萬元買，太太說不要賣，我也同意」等語（本院卷第105 頁）；證人即被告之配偶洪金蓮亦證稱：「101 年3 月19日晚上，林占魁有帶3 組客人來看屋，是8 點才來看房子，林占魁說有人出價1700萬元，我就告訴他1700萬元我不賣，我先生也同意」等語（本院卷第114 頁）。再證人即原告公司店長潘志成則於本院證稱：「方祥煌已經支付定金，我們要求業務員隔天聯絡屋主，告知已經達成契約變更的價錢，請業務員通知屋主簽約，隔天因屋主電話未開機，要晚上才能聯絡，所以開發的業務人員就到屋主住處去報告，．．．被告的太太就出售價格與被告意見不一致，有說要等週六兒子回來再做最後決定」等語（本院卷第112 頁）。對照證人方祥煌所述，其係於101 年3 月19日晚間10點多才拿定金到原告店內，顯見訴外人方祥煌所為欲以1700萬元買受系爭不動產之非對話意思表示，應係於101 年3 月20日晚間始由原告公司之店長潘志成與業務人員林占魁攜往被告住處通知被告。而被告不僅於101 年3 月19日晚間表示不願意出售，且於翌日亦表示對出售價格仍有意見，足見被告對於訴外人方祥煌所為買受系爭不動產之要約，尚未為承諾之意思表示甚明。㈣綜上，既被告與訴外人方祥煌並未就系爭不動產達成締結買
賣契約之合致意思表示，與系爭委託銷售契約第5 條所定「買賣成交」之要件，即有不合。原告依上開約定請求被告給付依實際成交價格4％計算之服務報酬，並不足採。
六、至原告依系爭委託銷售契約第8 條之約定，請求被告賠償定金10萬元及未能向訴外人方祥煌收取之1 ％服務報酬17萬元部分：查系爭委託銷售契約第8 條第3 項係約定，「議價保證金轉為購屋定金或簽訂不動產買賣契約後，如買方違約不買，致定金或已付價款由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金或已付價款之百分之五十予受託人，以作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，且不得再收取服務報酬」等語（本院卷第41頁）。上開約定僅係約定於買方於簽訂買賣契約後違約不買之情形，被告仍應支付原告50％之定金。然本件被告並未與訴外人方祥煌達成系爭不動產買賣之合致意思表示，已認定如前述，與系爭委託銷售契約第8 條第3 項所約定之情形，並不相符。再原告雖又主張其受有未能向買方收取1 ％服務報酬之損害，然如前所述，訴外人方祥煌未與被告成立系爭不動產之買賣契約，本無從向訴外人方祥煌收取服務報酬，原告並無該服務報酬之損害可言。故原告依上述約定請求被告給付定金10萬元及服務報酬之損害17萬元，亦為無理由。
七、從而，原告依系爭委託銷售契約第5 條、第8 條第3 項之約定，請求被告給付95萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予逐一審究，併此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第三庭 法 官 汪怡君以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 楊勝欽