臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2671號原 告即反訴被告 劉文傑訴訟代理人 徐志明律師複代理人 曾允斌律師
張復鈞律師被 告即反訴原告 姜立信訴訟代理人 陳守文律師複代理人 李易哲律師被 告 新利業房屋仲介有限公司法定代理人 秦志秀訴訟代理人 余家馨上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本訴原告即反訴被告劉文傑係依其與本訴被告即反訴原告姜立信所簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），請求姜立信賠償所受損害而提起本訴，並請求本訴被告新利業房屋仲介有限公司（下稱「新利業公司」）返還如附表所示之本票（下稱系爭本票），姜立信於本訴中則以系爭買賣契約已經其合法解除而無庸賠償為抗辯，並以劉文傑違反系爭買賣契約致姜立信受有損害為由，反訴請求賠償買方仲介費新臺幣（下同）40萬元及懲罰性違約金58萬元，與法定利息。經核本件反訴本訴所為之攻擊、防禦方法相牽連，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查，本件劉文傑原民事起訴狀起訴聲明為：
（一）先位聲明：
１. 姜立信應給付劉文傑170 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２. 新利業公司應返還如附表所示之本票原本。
３. 願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１. 姜立信應給付劉文傑58萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２. 新利業公司應給付劉文傑22萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
３. 新利業公司應返還如附表所示之本票原本。
４. 願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國102 年11月21日言詞辯論程序中，劉文傑變更聲明如下，核其訴之變更，所主張基礎事實相同，僅減縮訴之聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，應予准許。
１. 姜立信應給付劉文傑170 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２. 新利業房屋仲介有限公司應返還如附表所示之本票原本。
３. 願供擔保，請准宣告假執行。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、劉文傑主張略以：
（一）劉文傑於99年6 月間委託新利業公司仲介新北市新店區之房屋，由訴外人即新利業公司職員朱家弘、甘裕蓁（原名：甘葆楨）、葉秀甄承辦介紹，劉文傑因而買受姜立信所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（面積87平方公尺、權利範圍10000 分之213 ，下稱系爭土地）及其上同地段2707建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00
0 ○0 號4 樓房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方並於99年6 月15日簽訂系爭買賣契約，約定價金為1,580 萬元。劉文傑為求居住品質良好，曾多次向甘裕蓁詢問系爭房地相關問題，甘裕蓁當時冒名蕭裕蓁，對劉文傑詢問多有欺瞞，並向劉文傑表示系爭房屋從未發生兇案。嗣於簽訂系爭買賣契約後，劉文傑始知系爭房地存有陽台外推影響結構安全（下稱陽台外推瑕疵）、173號10樓於93年1 月間發生兇殺命案（下稱同社區兇殺瑕疵）及173 號2 樓、3 樓遭承租美容業者於裝潢時私自鑽樑挖地而危及大樓結構（下稱同社區鑽樑瑕疵）等瑕疵，且上開瑕疵為當地房仲業者所知悉而拒絕仲介，新利業公司員工及姜立信卻從未於締約前告知劉文傑上開情事。
（二）系爭房地因有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵致減損價值50萬元，劉文傑可依民法第359 條規定請求減少價金，且於劉文傑給付剩餘價金1,450 萬元後（計算式：總價金1,580 萬- 已付價金80萬- 減少價金50萬＝剩餘價金1,450 萬元）後，姜立信即應移轉系爭房地所有權予劉文傑，卻因姜立信已將系爭房地所有權移轉予訴外人陳永潭而陷於給付不能。系爭房地自系爭買賣契約於99年6 月15日簽訂至姜立信於101 年5 月25日移轉予他人時，至少上漲16％，故依系爭房地扣除瑕疵後總價1,530萬元（1580萬-50 萬＝1530萬）計算後，系爭房地現有價值應為1,774.8 萬元〈（1580萬-50 萬）*116％＝1774.8萬〉，故經劉文傑以系爭房地現有價值與應付剩餘價金1,
450 萬元抵銷後，姜立信尚應給付324.8 萬元（1774.8-1
450 ＝324.8 ）。劉文傑爰依民法第226 條第1 項之規定，請求姜立信為部分賠償170 萬元。
（三）劉文傑曾交付如系爭本票予新利業公司，惟因劉文傑已就剩餘價金之債務對姜立信主張抵銷，新利業公司自應返還系爭本票，爰依民法第179 條之規定，請求新利業公司返還系爭本票。
（四）並聲明：
１. 姜立信應給付劉文傑170 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２. 新利業房屋仲介有限公司應返還如附表所示之本票。
３. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、姜立信抗辯略以：
（一）姜立信否認劉文傑關於系爭房地存有同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵之瑕疵，且縱令該等事實存在，因該等事由均非發生於系爭房屋內，並不影響交易價格，並非瑕疵。又系爭房屋雖有陽台外推，然全棟大樓均屬如此，不影響交易價值，並非瑕疵，且劉文傑於購買時即已知悉此事，自不得主張瑕疵擔保。
（二）兩造於99年6 月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1,580 萬元分3 期付款（第一期為簽約款158 萬元、第二期為完稅款157 萬元、第三期為尾款1,265 萬元），由劉文傑告匯入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱「僑馥公司」）之履約保證專戶。依系爭買賣契約第
5 條約定，劉文傑應於簽約當日給付之第一期簽約款158萬元，至遲應於99年6 月18日前給付完畢。劉文傑卻遲至99年6 月21日始將58萬元匯入履約保證專戶，並拒絕給付剩餘簽約款100 萬元，係可歸責於劉文傑之事由致遲延給付，姜立信已於同年8 月4 日以新店郵局第3062號存證信函催告劉文傑應於2 日內給付，然劉文傑未予置理，姜立信乃於同年8 月9 日以新店郵局第3102號存證信函向劉文傑主張解除系爭買賣契約及沒收劉文傑已付價金。是系爭買賣契約既經姜立信合法解除，劉文傑於101 年5 月25日將系爭房地所有權移轉予陳永潭，自無違約可言。劉文傑主張姜立信將系爭房地移轉予他人而陷於給付不能，洵屬無理等語，資為抗辯。
（三）並聲明：
１. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、新利業公司抗辯略以：
（一）劉文傑與姜立信將就系爭買賣契約有爭執，故不能返還系爭本票。
（二）並聲明：
１. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：兩造於99年6 月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，買賣價金為1,580 萬元，此有契約1 件為證（本院卷一第13-18 頁）。
五、本訴爭點
（一）爭點一：劉文傑主張系爭房地有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵等瑕疵，是否可採？
（二）爭點二：劉文傑以上開瑕疵存在為由，依民法第359 條請求減少價金50萬元，有無理由？
（三）爭點三：劉文傑以姜立信將系爭房地移轉他人，已陷於給付不能，依民法第226 條請求損害賠償120 萬元，有無理由？
（四）爭點四：劉文傑依民法第179 條請求返還系爭本票，有無理由？
六、本院對於爭點一之判斷
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。而民法第354 條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373 條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。是買賣標的之房屋若曾有凶殺或自殺致死事故而影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，固屬減少其價值之瑕疵，惟若買賣標的物之房地所屬社區曾有兇殺或自殺致死事故而影響購買意願及購買價格，進而造成該等標的之市場接受降低程度及交易價格貶落，仍應認屬減少其價值之瑕疵。
（二）查劉文傑主張系爭房地存有同社區兇殺瑕疵一事，有新北市警察局新店分局102 年6 月26日函附卷可稽（本院卷三第27頁），堪信為真實。次查，劉文傑主張系爭房地因上開兇殺命案影響而造成價格較同類型房屋低落一事，業據本院委請臺北市不動產估價師公會進行鑑定，並經臺北市不動產估價師公會就系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產現況、最有效使用分析，採用比較法及收益法等二種估價方法進行評估，並就同類型凶宅社區戶及正常社區戶進行比較，復就兇殺發生時間與交易時間為減損比率調整，認系爭房地於99年6 月15日視為正常條件下之價值為17,172,000元，因本案瑕疵價值減損比率10％，故扣除減損後估價金額為15,454,800元等事實，有鑑定報告1份（下稱估價師公會鑑定報告，外放）可查。本院參諸估價師公會鑑定報告參酌估價必要因素及同社區兇殺瑕疵發生時間與交易時間，並衡酌我國北部房價自92年起漲迄今已翻倍有餘，一般民眾常需窮其多年積蓄始能購屋，是一般民眾於購買房屋時，除盡量避免房屋本體瑕疵外，亦盡可能遠離鄰墳場、殯儀館、火葬場、夜市、資源回收場、高架橋、鐵道、神壇、廟宇、加油站及凶宅等等嫌惡設施，以免影響居住品質或交易價格與轉手可能性，認估價師公會鑑定報告認系爭房屋因同社區有兇殺命案致交易價格較為低落，應屬可採。雖姜立信以內政部訂頒不動產交易委託銷售契約書範本中關於「不動產現況說明書」所稱之凶宅係指建物專有部分於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死等情事而言，抗辯系爭房地並無物之瑕疵。然查，買賣標的物凡存有減少交易價值之缺陷，即屬物之瑕疵而應由出賣人負擔保之責，本不以物質上應具備者為限，業如前述，是此一抗辯本不足採。次查，民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，業如前述，上開不動產現況說明書則係當事人間所為應具一定品質之特約，兩者不可同一而論，縱系爭買賣契約未另行約定系爭房地不得具有同社區兇殺瑕疵，然亦不排除出賣人即姜立信之法定瑕疵擔保責任。綜上，姜立信之抗辯並不足採，系爭房地既因同社區曾經發生兇殺命案致影響交易價值，自屬瑕疵無誤。
（三）劉文傑雖另主張系爭房地存有陽台外推瑕疵及同社區鑽樑瑕疵。然查，臺北市及新北市地小人稠，諸多房屋均有陽台外推之情，且非不可回復原狀，一般交易習慣上不認因陽台外推而有貶損交易價值之情，劉文傑上開主張本不足採。況劉文傑於購屋前，曾前往系爭房地察看2 、3 次，且系爭房地所屬大樓是全棟陽台外推等，業據劉文傑當庭陳明在卷（本院卷四第113 頁反面）。參以劉文傑自稱係欲購買系爭房地用以自住，且非生平第一次購買房屋，理當於購屋前觀看房屋四周情形，應可立即明瞭系爭房屋有陽台外推情形，其主張於購買前不知此事，要不可採。至劉文傑主張該陽台外推而有影響結構安全，則未舉證以實其說，亦不足採。次查，劉文傑雖以臺北市結構工程公業技師公會95年9 月6 日鑑定報告為證，主張系爭大樓因17
3 號2 樓、3 樓遭承租美容業者於裝潢時私自鑽樑挖地而存有結構不安全之瑕疵，然該報告係於95年8 月21日由承租人申請鑑定，鑑定要旨係因該屋屋主要求進行安全鑑定及提供修繕建議，而由臺北市結構工程公業技師公會於同年9 月6 日作成鑑定報告書，並敘明僅有穿樑部分有影響主體結構，且可經適當補強及增設鋼筋混凝土牆以恢復大樓原結構之安全強度，有該鑑定報告書可查（外放）。參以系爭鑑定報告內容申請人及鑑定要旨，可推知該屋屋主係有要求承租人回復原狀之意，而上開鑑定報告完成日相距系爭買賣契約99年6 月15日簽訂及本院102 年12月19日言詞辯論終結時，分別有3 年、7 年之久，要難認該等瑕疵於系爭買賣契約簽訂時或本院言詞辯論終結時仍然存在，故劉文傑主張系爭房屋有結構不安全之瑕疵，即無可採。從而，劉文傑主張系爭房地存有陽台外推瑕疵及同社區鑽樑瑕疵，均難憑採。
（四）綜上，劉文傑主張系爭房地存有同社區兇殺瑕疵導致價格貶損之瑕疵，應屬可採，其餘瑕疵主張，均不足採。
七、本院對於爭點二之判斷
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。而減少價金之規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，故法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年度台上字第726 號判決意旨參照）。
（二）查系爭房地因有同社區兇殺瑕疵，導致系爭房地交易市價較鄰近房地為低，業如前述，則劉文傑請求減少價金，即有理由。次查，系爭房地正常價格為17,172,000元，惟因系爭房地有同社區兇殺瑕疵致交易價格貶損至15,454,800元，業如前述（估價師公會鑑定報告第70頁）。又查，系爭買賣契約總價金為1,580 萬元，為兩造所不爭執，經本院審酌系爭房地存有同社區兇殺瑕疵一事為鄰近房屋仲介業者所知而拒絕仲介（此為原告所陳明主張），可知在房地交易市場本具有相當之抗性而無法以正常價格成交，此由系爭買賣契約價金為1,580 萬元而顯然低於正常條件下之價值17,172,000元一事可知，足見系爭買賣契約之價金本已受到同社區兇殺瑕疵之影響，是經本院審酌系爭房地之客觀價值及主觀價值後，認劉文傑得請求減少之價金應以系爭買賣契約約定價金與系爭房地鑑定之客觀市價額即346,000 元（00000000-00000000 ＝346000）為適當，原告認得減少請求之價金為1,580 萬元之10％即158 萬元而主張減價50萬元至1,530 萬元，即有重複評價同社區兇殺瑕疵之情，為不可採。從而，劉文傑主張系爭買賣契約因有同社區兇殺瑕疵而得減少價金346,000 元至總價15,454,000元，為有理由，逾此部分，為無理由。
八、本院對於爭點三之判斷
（一）劉文傑主張系爭買賣契約已經姜立信將系爭房地出售予第三人而給付不能；姜立信則抗辯因劉文傑給付遲延而解除系爭買賣契約，姜立信並不構成給付不能。
（二）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第22
9 條定有明文。查姜立信主張系爭買賣契約第5 條約明：劉文傑至遲應於99年6 月18日前將第一期款158 萬元存入履約保證專戶，詎劉文傑遲至同年6 月21日始將58萬元匯入履約保證專戶，並經姜立信於同年8 月4 日以新店郵局第3062號存證信函催告劉文傑應於2 日內給付後，劉文傑仍未依催告給付，姜立信遂於同年8 月9 日以新店郵局第3102號存證信函向劉文傑主張解除系爭買賣契約及沒收劉文傑已付價金等事實，業據姜立信提出新店郵局第3062、3102號存證信函在卷可查（本院卷一第87-91 頁），堪信為真實。
（三）雖劉文傑主張其得因系爭房地存有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵而主張同時履行抗辯，不構成給付遲延云云。惟按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條定有明文。經查，系爭買賣契約價金給付方式，已於系爭買賣契約第4 條約明委由僑馥公司透過履約保證專戶收執支付，並於第11條第7項約明：「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，惟辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定判決之結果執行專戶價金之撥付。。。。。」，有系爭買賣契約可查（本院卷第72頁、第76頁）。是依系爭買賣契約之約定，可知系爭房地縱然存有瑕疵，買受人即劉文傑仍應依約將各期款項匯入履約保證專戶，並由僑馥建經公司視法院判決情形或兩造協調情形撥付價金，縱系爭房地存有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵之瑕疵，至多亦僅得扣除該部分減損之價金，並無因系爭房地存有上開瑕疵而拒絕給付全部剩餘價金之權。況查，系爭買賣契約總價高達1,580 萬元，系爭房地亦僅有同社區兇殺瑕疵而得減價346,000 元，業如前述；若以劉文傑主觀認知系爭房地存有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵，劉文傑亦僅主張減價50萬元，有起訴狀可查；若依劉文傑以鑑定報告減損價值比例10％計算，則是減價158 萬元，故系爭房地所存瑕疵至多僅分別為系爭買賣契約總價（以劉文傑起訴時主觀認知計算）及
3.16％（50萬/1580 萬＝0.0316，以本院裁判結果計算）與10％（以劉文傑於本院言詞辯論終結時計算）。然劉文傑卻於支付系58萬元即拒絕其他全部剩餘價金，其所支付之價金僅佔全部買賣價金3.67％（已付價金58萬/ 系爭買賣契約原訂總價1580萬＝0.0367）、3.94％（已付價金58萬/ 系爭買賣契約經本院減價後之總價1472萬＝0.0394）、4.07％（已付價金58萬/ 系爭買賣契約經原告主張最高減價後之總價1422萬＝0.0407），所為同時履行抗辯，自與誠信原則有違。從而，劉文傑主張同時履行抗辯，為不可採。
（四）從而，姜立信抗辯其因劉文傑給付遲延而解除系爭買賣契約，應屬可採。是系爭買賣契約既經姜立信依法解除，則姜立信將系爭房地出售並移轉予他人，自不構成可歸責於姜立信之給付不能，劉文傑請求依民法第226 條請求姜立信賠償所受損害，自無理由。
九、本院對於爭點四之判斷
（一）查劉文傑雖主張系爭本票係由新利業公司持有，然此為新利業公司所否認，而劉文傑就其主張並未舉證以實其說，則劉文傑主張已難採信。次查，系爭買賣契約已於第4 條約明價金給付方式，係委由僑馥公司透過履約保證專戶收執支付，並經劉文傑簽訂不動產買賣價金履約保證申請書於第7 條約明：甲方若需向金融機購申辦貸款以支付部分買賣價金，於特約代書辦理繳稅前，應予登記名義人共同開立價金尾款同額，以乙方為受款人之本票乙紙，由特約代書代為收執並交付僑馥建經保管，以擔保僑馥建經或乙方對甲方可能發生之損害賠償債權。前開擔保本票於甲方將價金尾款存匯入專戶，或代償完畢並繳足尾款後，由僑馥建經或特約代書返還之，有系爭買賣契約書（本院卷一第72頁）及不動產買賣價金履約保證申請書（本院卷一第15頁）在卷可查，依此規定可知系爭本票應以僑馥公司或特約代書保管為原則，劉文傑逕自主張系爭本票係由新利業公司所持有，自難憑採。
（二）從而，劉文傑不能證明新利業公司持有系爭本票，則其主張系爭契約已給付不能而依民法第179 條之規定，請求新利業公司返還系爭本票，即無理由。
十、綜上所述，劉文傑主張系爭房地存有陽台外推瑕疵、同社區兇殺瑕疵、同社區鑽樑瑕疵等瑕疵，主張先依民法第359 條之規定請求減少價金50萬元，並以未付價金抵銷後，依民法第226條之規定，請求姜立信給付170萬元；依民法第179 條請求返還系爭本票，均無理由，應予駁回。劉文傑之訴既經敗訴，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、姜立信主張略以：
（一）兩造於99年6 月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1,580 萬元分3 期付款（第一期為簽約款158 萬元、第二期為完稅款157 萬元、第三期為尾款1,265 萬元），由劉文傑匯入僑馥公司之履約保證專戶。依系爭買賣契約第5 條約定，劉文傑應於簽約當日給付之第一期簽約款158 萬元，至遲應於99年6 月18日前給付完畢，詎劉文傑遲至同年6 月21日始將58萬元匯入履約保證專戶，並具結給付剩餘簽約款100 萬元，係可歸責於劉文傑之事由致遲延給付，姜立信已於同年8 月4 日以新店郵局第3062號存證信函催告劉文傑應於2 日內給付，然劉文傑未予置理，姜立信乃於同年8 月9 日以新店郵局第3102號存證信函向劉文傑主張解除系爭買賣契約，並主張收劉文傑已付價金。
（二）系爭買賣契約價金為1,580萬元，姜立信本應給付約定服務報酬予新立業公司474,000元（計算式：1,580萬×3％＝474,000），嗣經新利業公司減少服務報酬至40 萬元，卻因可歸責劉文傑之給付遲延而由姜立信解除系爭買賣契約，致姜立信無法取得買賣價金卻需支付服務費用40萬元，爰依系爭買賣契約第11條第2項之約定，請求賠償姜立信支出之服務費40萬元及沒收已支付價金58萬元為懲罰性違約金。
（三）並聲明：
１. 反訴被告應給付反訴原告98萬元，暨反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、劉文傑抗辯略以：
（一）系爭房地存有上開瑕疵，故劉文傑可以行使同時履行抗辯拒絕給付後續款項，並不構成給付遲延。姜立信主張依民法第229 條、第254 條、系爭契約第5 條第4 項、第11條第1 項解除系爭買賣契約，並無理由。
（二）退一步言，縱認劉文傑得解除系爭買賣契約，然姜立信所主張之仲介費，係由劉文傑給付予新立業公司，且屬姜立信與新利業公司間之法律關係，不應由劉文傑負損害賠償責任。姜立信請求劉文傑賠償仲介費40萬元及58萬元懲罰性違約金，均無理由。
（三）聲明：
１. 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：同本訴部分不爭執事項。
四、反訴爭點
（一）爭點一：姜立信依民法第229 條、第254 條、系爭契約第
5 條第4 項、第11條第1 項解除系爭買賣契約，有無理由？
（二）爭點二：姜立信依系爭買賣契約第11條第2 項請求40萬元仲介費用作為損害賠償，有無理由？
（三）爭點三：姜立信依買賣契約第11條第2 項請求懲罰性違約金58萬元，有無理由？
五、本院對於爭點一之判斷：查姜立信已依法解除系爭買賣契約，業如前述。
六、本院對於爭點二、爭點三之判斷：
（一）姜立信主張其因劉文傑違約致其受有支付買方仲介費40萬元之損害，並請求沒收違約金58萬元。劉文傑則以買方仲介費40萬元係由其所支付之58萬元由僑馥公司逕自撥款予新利業公司，且劉文傑並無違約而無庸支付違約金。
（二）查系爭買賣契約第11條第2 項約明：本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙方，有系爭買賣契約可查（本院卷一第14頁）。而系爭買賣契約確有因劉文傑給付價金遲延而由姜立信依法解除，業如前述，是姜立信請求劉文傑賠償因此所生之損害及同意將已支付之價金做為懲罰性違約金，應屬有據。
（三）姜立信固主張其因系爭買賣契約解除而受有支出買方仲介費40萬元之損害及得請求懲罰性違約金58萬元。然查，系爭買賣契約第12條已約定：買方仲介費除另有約定外，本應於簽約後依姜立信與新利業公司之委託銷售契約將姜立信應給付之買賣仲介費自專戶內撥付予新利業公司，且於系爭買賣契約解除致姜立信得沒收價金時，僑馥公司得扣除姜立信應支付之仲介服務報酬，並於第11條第2 項約明於劉文傑違約致系爭買賣契約解除時，同意將已匯款至僑馥公司之價金作為懲罰性違約金，再由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付姜立信，有系爭買賣契約可查（本院卷一第76-77 頁），足見系爭買賣契約係約定買方仲介費應於系爭買賣契約成立後撥款予新利業公司，並約定於系爭買賣契約解約時亦不返還買方仲介費而僅將專戶內剩餘價金結算予姜立信，尚無約定劉文傑應另行賠償買方仲介費及支付與已付價金同額之違約金予姜立信，姜立信主張已屬無據。次查，劉文傑抗辯買方仲介費40萬元確係由劉文傑所支付之58萬元由僑馥公司逕自撥款予新利業公司之事實，業據提出匯款申請書、支票各1 件為證（本院卷一第28-29 頁），並經新利業公司陳明在卷（本院卷三第114頁反面），堪信為真，足見劉文傑所支付之價金58萬元已足夠支付買方仲介費40萬元，而姜立信又未舉證證明其有另行支付買方仲介費40萬元，自難認姜立信有因系爭買賣契約之解除而受有支出仲介費40萬元之損害。從而，姜立信請求劉文傑另行給付買方仲介費40萬元及懲罰性違約金58萬元，均無理由。
七、綜上所述，姜立信依系爭買賣契約第11條第2 項之約定，請求劉文傑賠償買方仲介費40萬元及支付懲罰性違約金58萬元，為無理由，應予駁回。姜立信之訴既經敗訴，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
民事第六庭 法 官 林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
書記官 林政彬附表：
┌───┬───────┬─────┬──────┐│發票人│金額（新臺幣）│票據號碼 │發票日期 │├───┼───────┼─────┼──────┤│劉文傑│12,650,000元 │CH0000000 │99年6月15日 ││ │ │ │ │├───┼───────┼─────┼──────┤│劉文傑│ 1,580,000元 │CH0000000 │99年6月15日 │└───┴───────┴─────┴──────┘