臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2787號原 告 郭宏傑訴訟代理人 郭宏義律師複代 理 人 黃齡巧律師被 告 陳洋洲訴訟代理人 劉孟錦律師複代 理 人 黃宗哲律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾肆萬伍仟柒佰元，及自民國九十六年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾捌萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾肆萬伍仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠改制前為臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地
）原係被告與訴外人翁樸釧、高智裕、高廖麈美、高韶霞、劉介宙共有，應有部分分別為7/24、7/24、1/16、1/32、1/
32、7/24。被告及共有人翁樸釧、高智裕、高廖麈美、高韶霞等5 人於民國94年間將系爭土地委由原告仲介出售，嗣原告覓得訴外人敦陽國際開發股份有限公司（下稱敦陽公司）有意以每坪新台幣（下同）15萬元購買，被告乃簽立同意書（下稱系爭同意書），承諾「如因此促成本案買賣成交，願支付買賣金額總價百分之一作為仲介費用」。因敦陽公司欲購買系爭土地全部，而翁樸釧對外負有債務，其應有部分遭債權人寶島銀行於90年7 月實施假扣押中，原告乃建議翁樸釧向其債權人即系爭土地應有部分第一順位抵押權人東磅有限公司（下稱東磅公司）遊說行使抵押權，因拍賣持分土地應會無人應買，即可由敦陽公司投標解決此一問題，翁樸釧並與敦陽公司簽署土地買賣契約協議書，約定以每坪13萬5千元為拍賣價金，但敦陽公司不得高於每坪12萬元投標，其間價差歸翁樸釧所有；詎料東磅公司聲請拍賣抵押物後，臺灣士林地方法院執行處第二次拍賣翁樸釧之系爭土地應有部分時，因共有人高智裕、高廖麈美之應有部分於94年10月27日遭債權人華南銀行查封，致敦陽公司不敢投標，因高智裕
2 人之債務較少，高智裕等遂依原告之建議與債權人邱再興、華南銀行協商還款，而解除查封登記、塗銷抵押權；但在執行法院第三次拍賣流標後，被告竟以拍賣底價3,136 萬元（即每坪8.2 萬元）之價格行使優先購買權，取得翁樸釧之應有部分7/24（換算為381.9 坪），被告之應有部分因而增至7/12，損害翁樸釧與敦陽公司依協議書所約定之利益每坪13萬5千元（即每坪損失5萬3千元），被告因而獲利2,024萬元（5.3萬元×381.9坪）。
㈡原告花費近2 年時間完成整合後，各共有人即應依委託原告
仲介之意旨與敦陽公司簽約，並給付佣金。惟原告通知買賣雙方於95年8 月16日至敦陽公司辦理過戶手續時，被告及敦陽公司均表示不必急於一時，後經原告催促，被告竟改稱想保留系爭土地不願出售。其後，原告發現系爭土地已於96年2月5日以買賣為原因，移轉登記於訴外人林金塗名下，與被告稱不願出售土地完全不符。嗣經原告查知林金塗當時為訴外人新三建營造股份有限公司（下稱新三建公司）之董事長，而新三建公司與敦陽公司之營業處所設於同址（即臺北市○○路○○○ 號16樓），顯見被告與敦陽公司勾串，詐騙原告，拒絕完成交易。被告並為免支付居間報酬予原告之不利益，佯稱係由詹益新仲介，而以宋柏正之名義與被告簽約購買系爭土地應有部分，登記於林金塗名下，依民法第101條第1項之規定，被告以不正當行為阻擋契約條件成就，應視為條件已成就，不能免除給付佣金義務；且系爭土地實際買受人仍為敦陽公司，被告既與原告所居間之人或其指定人成立買賣契約，即應給付佣金報酬。原告仲介系爭土地之買賣價額為每坪15萬元，系爭土地面積為4,328.51平方公尺（約1,30
9.37坪），被告應有部分為7/12（約763.8 坪），被告出售應有部分之總價為1億1,457萬元（計算式：15萬元×763.8坪＝114,570,000元），故其應於系爭土地過戶時即96年2月5日給付原告1%之仲介報酬114萬5,700元（114,570,000元×1%＝1,145,700 元）。爰依兩造間之居間契約關係及民法第568條第1 項，聲明請求：⒈被告應給付原告1,145,700元，及自96年2月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭同意書之性質並非居間契約，而係委任契約，被告與敦
陽公司於94年1 月27日即已簽訂系爭土地之買賣契約，兩造間或原告與敦陽公司間係於94年6 月20日始簽訂系爭同意書，故原告之義務並非促成兩邊簽約，而係受委任整合系爭土地，包括促成其他共有人與敦陽公司簽約、排除系爭土地之抵押權及其他移轉土地所有權之障礙等。被告否認系爭土地已由原告整合成功，系爭同意書並未約定委任期間，亦非專屬委任，被告得依民法第549條第1項規定隨時終止委任，另行出售系爭土地持分予第三人。因原告無力整合、排除解決系爭土地上抵押權登記或限制登記等相關障礙，敦陽公司遂於95年8 月11日以台北長安郵局第4569號存證信函明載：「本公司依本約第六條解除契約」，解除被告與敦陽公司之土地買賣契約。敦陽公司解約後，系爭土地由訴外人詹益新居間介紹宋柏正買受，宋柏正並自應給付被告之土地買賣尾款中，直接扣除114 萬佣金，加計宋柏正應給付詹益新之費用，而匯款126 萬元給詹益新。被告係與宋柏正簽約出售系爭土地持分，並移轉登記至林金塗名下，被告並不知林金塗與敦陽公司有何關係，況林金塗雖曾為敦陽公司之股東及董事，但敦陽公司96年1 月15日股東名簿已無林金塗股份登記之記載，林金塗係於96年2月5日取得系爭土地持分，斯時其與敦陽公司並無任何關係。最終與被告成立系爭土地買賣契約者既為宋柏正，而非敦陽公司，且介紹人為詹益新，亦非原告，原告自無權請求居間費用。
㈡被告就系爭土地於94年6 月17日委託原告出售時，持分僅有
7/24，嗣因拍賣程序優先承買共有人翁樸釧之持分7/24，持分始達7/12；是以，縱認系爭土地係由原告居間介紹成功，被告經由拍賣程序取得之7/24持分亦不得列入計算居間報酬，故原告至多僅得請求572,850 元。又依系爭同意書，兩造約定之仲介費清償期為「支付土地尾款時」，惟本件無支付尾款，故應視為不定期限之債，依民法第229條第2項規定，應自原告催告時起算遲延利息。故聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第170頁）：㈠系爭土地面積4328.51平方公尺（1309.37坪），原係被告與
訴外人翁樸釧、高智裕、高廖麈美、高韶霞、劉介宙6 人共有，其應有部分分別為7/24、7/24、1/16、1/32、1/32、7/24（見本院卷第50至54頁）。
㈡被告於94年6 月17日出具系爭同意書，記載委託原告為居間
代表人，如因此促成系爭土地買賣成交，願支付買賣金額總價1%作為仲介費用（見本院卷第56頁）。
㈢系爭土地共有人翁樸釧之應有部分7/24，於90年7月6日遭其
債權人寶島銀行實施假扣押（見本院卷第51頁），後經另一債權人東磅公司以臺灣士林地方法院94年度拍字第542 號拍賣抵押物裁定聲請拍賣（見本院卷第64至65頁），並於95年
5 月17日進行第三次拍賣（見本院卷第77至81頁）而流標。被告於95年8月以底價3,136萬元（見本院卷第85至86頁）行使優先購買權，被告之應有部分由7/24增至7/12。㈣被告於95年12月27日與宋柏正簽訂不動產買賣契約書，將系
爭土地之應有部分7/12出售予宋柏正（見本院卷第19至20頁），並指定林金塗為登記名義人。嗣系爭土地全部於96年2月5 日以買賣為原因移轉登記予訴外人林金塗（見本院卷第89至90頁）。
㈤林金塗為新三建公司（於97年3 月間更名為鵬霖營造股份有
限公司）之董事長（見本院卷第91頁）。林金塗在94年10月28日辭任敦陽公司董事，敦陽公司96年1 月15日之股東名簿無林金塗為股東之記載（見敦陽公司登記卷影本第14至16頁）。
四、原告依居間契約關係請求被告給付報酬，惟為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠原告依系爭同意書、民法第568條第1項之規定請求被告給付居間報酬，有無理由？㈡如有理由，原告得請求之居間報酬為何？茲析述如下：
㈠原告得依系爭同意書、民法第568條第1項之規定請求被告給付居間報酬：
原告主張系爭同意書性質上為媒介居間契約，原告已媒介就緒，且被告實際上係將系爭土地應有部分出售予原告媒介之敦陽公司或其指定之人，應給付居間報酬予原告；被告則抗辯系爭同意書性質上為委任契約，得隨時終止，且原告負有排除土地移轉障礙之義務，兩造間之契約因原告未完成受託任務而經被告終止，被告亦非將系爭土地之應有部分出售予敦陽公司，原告不得請求居間報酬。經查：
⒈按委任係當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處
理之契約，民法第528 條定有明文。故委任係以處理他人事務為目的之契約，受任人處理委任事務，乃其主要義務，須依委任人之指示為之，其有約定報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565 條所明定。是居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間；一為訂約之媒介居間；而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查系爭同意書明載：「立同意書人陳洋洲先生就出○○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地案，委託郭宏傑先生為居間代表人，如因此促成本案買賣成交，願支付買賣金額總價百分之一作為仲介費用。…」（見本院卷第56頁），依契約文字觀之，顯已表明兩造之真意係原告委由被告居間促成系爭土地之買賣，並由原告給付買賣總價1%作為報酬，而非約定原告係受被告委任排除系爭土地移轉障礙；是原告主張系爭同意書性質上為媒介居間，應屬可採。被告雖抗辯其簽署系爭同意書前，已於94年1 月27日與敦陽公司簽訂系爭土地之買賣契約，故系爭同意書僅係委任原告整合系爭土地云云；惟敦陽公司係有意購買系爭土地之全部，非僅部分共有人之應有部分，為兩造所不爭執；且依敦陽公司與系爭土地共有人高智裕簽訂之土地買賣契約書第2 條，敦陽公司與系爭土地共有人個別簽訂之土地買賣契約書，如未徵得其他共有人同意，即自動失效（見本院卷第165 頁）；顯見系爭土地買賣尚須取得全體共有人同意出售完整之土地，始能順利成交，並非被告與敦陽公司簽訂土地買賣契約即完成交易，是尚難以被告業於94年1 月27日先行與敦陽公司締約，遽認系爭同意書非屬居間契約。
⒉復按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求
報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。原告主張其居間之敦陽公司欲購買系爭土地全部，並與系爭土地各共有人談妥以每坪15萬元購買系爭土地，而共有人翁樸釧對外負有債務，其應有部分遭債權人寶島銀行於90年7 月實施假扣押，原告乃建議翁樸釧請其債權人東磅公司行使抵押權、拍賣翁樸釧之應有部分，翁樸釧並與敦陽公司簽署土地買賣契約協議書，約定以每坪13萬5千元為拍賣價金，嗣共有人高智裕、高廖麈美之應有部分復於94年10月27日遭債權人華南銀行查封，其遂建議高智裕等與債權人邱再興、華南銀行協商還款，而解除查封登記、塗銷抵押權，完成整合後，通知買賣雙方於95年8 月16日至敦陽公司辦理過戶手續等情，業據其提出系爭土地登記謄本、敦陽公司所簽署委由原告為居間代表人之承諾書、敦陽公司與翁樸釧簽訂之土地買賣契約協議書、臺灣士林地方法院94年度拍字第542 號拍賣抵押物裁定、民事執行處函及通知、高智裕之債權人邱再興簽立之同意書、高智裕與高廖麈美出具之承諾書、華南商業銀行大稻埕分行95年7 月31日函、95年8月15日履約通知，以及敦陽公司與高智裕於95年7月10日簽訂之土地買賣契約書等為證（見本院卷第50至55、61至86、88、165至168頁），堪信為真；被告復未舉證證明95年8月15日原告通知買賣雙方履約時，尚有何無法完成土地買賣之具體情事存在，即應認原告就系爭土地之買賣已媒介就緒。又被告未依原告之通知於95年8 月間與敦陽公司完成系爭土地買賣程序，旋於95年12月27日與宋柏正簽訂不動產買賣契約書，買賣價金同為每坪15萬元，並將系爭土地移轉登記於林金塗名下，亦有被告與宋柏正簽訂之不動產買賣契約書、系爭土地登記謄本，以及新北市淡水地政事務所101 年11月13日新北淡地價字第0000000000號函附系爭土地買賣登記資料在卷足稽（見本院卷第19至20、89至90、176至211頁）。而林金塗為新三建公司之董事長，該公司與敦陽公司設於同址，兩公司之股東相同，且敦陽公司之董事長陳義清原擔任新三建公司之董事長，敦陽公司係於94年間委由原告居間購買系爭土地，當時林金塗則係擔任敦陽公司之董事，亦有新三建公司基本登記資料、上開兩公司之營業所照片、股東名簿、新三建公司與敦陽公司之登記案卷等在卷可參（見本院卷第91至93、128至137、156至164頁）；由上堪認林金塗應知悉敦陽公司早已於94年間委由原告居間購買系爭土地，；又以系爭土地之總面積1309.37 坪、每坪15萬元計算，買賣價金高達1 億9,640萬5,500元；另觀諸共有人高智裕及高廖麈美尚於95年5月10日出具承諾書予敦陽公司，承諾於2個半月內撤銷系爭土地之查封、履行賣賣契約，否則將無條件接受強制分割，高智裕並於95年7 月10日與敦陽公司簽訂土地買賣契約書（見本院卷第83、165至168頁），其債權人邱再興復於95年7 月31日出具塗銷抵押權同意書予敦陽公司（見本院卷第82頁），可知敦陽公司當時仍有意購買系爭土地，而敦陽公司與宋柏正提出之買賣單價均為每坪15萬元，被告卻拒絕與敦陽公司締約，選擇將系爭土地應有部分出售予宋柏正，且在短短數月內即完成高達上億元之土地買賣，顯悖於常情；況敦陽公司既仍有意購買系爭土地，且已陸續與系爭土地之共有人簽訂買賣契約，被告若未徵得敦陽公司之同意即與第三人締約出售系爭土地應有部分，衡諸常情，敦陽公司應無可能毫無異議；是原告主張被告係與林金塗、敦陽公司等協議，故意拒絕訂立由原告媒介就緒之土地買賣契約，再由敦陽公司指定之宋柏正與被告訂立買賣價金相同之不動產買賣契約，以避免支付居間報酬，即屬有據。依誠實信用原則，被告自仍應支付居間報酬予原告。另依原告提出之收據，可知宋柏正曾於96年3 月14日給付原告系爭土地之開發費，高智裕、高廖麈美、高韶霞亦於96年6 月12日給付系爭土地之仲介佣金予原告（見本院卷第94至95頁）；被告雖爭執上開收據形式上真正，惟原證18、19之收據，分別係由原告本人或其代理人簽署後，將原本交由宋柏正、高智裕等，作為收款之證明，且原證19收據上高智裕之簽名，核與原證2 同意書、原證23土地買賣契約書上高智裕之簽名（見本院卷第60、168 頁）相符，堪認該等私文書應屬真正；由宋柏正、高智裕、高廖麈美、高韶霞等均給付系爭土地仲介費用予原告，益徵原告主張被告等系爭土地之共有人係經其仲介，始與敦陽公司指定之人即宋柏正簽署買賣契約完成系爭土地交易，應屬可採。
⒊居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬
，民法第568條第1項定有明文。系爭同意書復約定原告如促成系爭土地買賣成交，被告願支付買賣金額總價1%作為仲介費用（見本院卷第56頁）。系爭土地既係經由被告之媒介而成交，原告依前引規定及系爭同意書之約定，請求被告給付居間報酬，自屬有據。
㈡原告得請求被告給付居間報酬1,145,700元，及自96年2月13日起算之遲延利息：
⒈原告主張本件居間報酬應以被告之系爭土地應有部分買賣價
金1%計算，被告則抗辯其簽署系爭同意書時應有部分僅7/24，僅得依該持分比例計算報酬。查系爭同意書明文約定：「…如因此促成本案買賣成交，願支付買賣金額總價百分之一作為仲介費用。…」（見本院卷第56頁），亦即兩造約定之報酬為買賣金額總價1%，並未將買賣金額與範圍限定於簽署系爭同意書當時被告之系爭土地應有部分；而原告出售系爭土地應有部分之總價為1億1,457萬元，有不動產買賣契約書在卷足稽（見本院卷第19頁），則其依系爭同意書之約定，自應給付1%之報酬即114萬5,700元（計算式：114,570,000×1%＝1,145,700）予原告。
⒉原告另請求被告自系爭土地移轉登記翌日即96年2月6日起給
付遲延利息，被告則抗辯本件報酬係給付未定期限之債，其應自原告催告時起始負遲延責任。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第229條第1項、第233條第1項前段、第
203 條分別定有明文。查系爭同意書明文約定仲介費用「於支付土地尾款時以現金一次付清」（見本院卷第56頁），即係以支付土地尾款時為居間報酬之給付期限，應屬給付有確定期限之債；而被告係於96年2 月12日收受系爭土地尾款，有被告之存摺影本在卷足稽（見本院卷第243至244頁），堪認被告應於同日給付居間報酬予原告，並應自翌日即96年2月13日起負遲延責任。是原告應僅得請求被告給付自96年2月13日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息。
五、綜上所述，系爭土地係經由原告媒介而完成買賣，從而，原告依系爭同意書及民法第568條第1項之規定，請求被告給付居間報酬1,145,700元，及自96年2月13日起至清償日止，依年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 1 月 24 日
民事第六庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 24 日
書記官 謝淑芬