臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2986號原 告 楊震東訴訟代理人 楊肅欣律師被 告 兆益地產股份有限公司兼 法 定代 理 人 簡秀玲共 同訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告兆益地產股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾伍萬肆仟柒佰伍拾玖元，及自民國一百零二年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告簡秀玲應給付原告新臺幣陸拾肆萬玖仟捌佰貳拾玖元，及自民國一百零二年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告兆益地產股份有限公司負擔百分十七，被告簡秀玲負擔百分之二十四；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬貳仟元為被告兆益地產股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告兆益地產股份有限公司如以新臺幣肆拾伍萬肆仟柒佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元為被告簡秀玲供擔保後，得假執行。但被告簡秀玲如以新臺幣陸拾肆萬玖仟捌佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國95年10月30日向被告購買被告兆益公司於被告簡秀玲所有坐落新北市淡水區（原臺北縣○○鎮○○○段○○○○號土地上興建之地上27層、地下5層之「海帝」住宅大樓編號B6戶8樓房屋1戶及地下5層編號39號停車位與坐落基地所有權應有部分（下稱系爭不動產），價款分別為新臺幣（下同）1,005萬2,000元、140萬元及1,507萬8,000元，總價為2,653萬元，並與被告兆益公司簽訂預定房屋、車位買賣契約書，與被告簡秀玲簽訂預定土地買賣契約書。於96年10月間，原告因適逢全球經濟危機，所經營之事業面臨成本急速升高之壓力，一時之間陷於嚴重週轉不靈，難有餘力再繼續支付系爭不動產之買賣價金，情非得已，只得將此情形通知被告，惟被告無視原告面臨之困境，於97年2月25日發函催告原告繳納繼續分期款，否則將於97年3月1日逕行解除契約，並沒收原告已繳12期分期款共398萬0,004元，原告迫於無奈，只得任令被告解約並全數沒收已繳價金398萬0,004元，並非故意不履行債務。兩造雖於系爭不動產買賣契約書約定若原告違約，被告得沒收其已付之全部款項，惟被告因原告未繼續履約所受之損害，應係解約時系爭不動產之跌價損失及原告給付遲延之利息損害。而於95年10月30日兩造簽訂買賣契約書時，系爭不動產總價款為2,653萬元，至97年3月1日解約時，依安信不動產估價師事務所所為為鑑價報告，正常市場價格降為2,516萬7,160元，被告因此受有跌價損失136萬2,840元（2653萬元-2,516萬7,160元=136萬2,840元）。又原告於簽約後至被告解約前，已繳納398萬0,004元，則系爭不動產買賣契約簽訂後至被告解約前，原告尚有2,254萬9,996元（2,653萬元-398萬0,004元=2,254萬9,996元）未為給付，而自兩造於95年10月30日締約至97年3月1日解約共歷時487天，約為1.33年，依中央銀行五大銀行平均存款利率年息1.36%計算，被告受有遲延給付利息之損害為40萬7,884元（2,254萬9,996元×1.36%×
1.33 年=40萬7,884元）。是被告實際損失金額應為177萬0,724元（136萬2,840元+40萬7,884元=177萬0,724元），與其已付之398萬0,004元相差懸殊（398萬0,004元-177萬0,724元=220萬9,280元），被告將其已給付之買賣價金398萬0,004 元全數當作違約金予以沒收，顯失公平，為此本於民法第252條規定，請求法院違減違約金至220萬9,280元後，再依民法第179條後段規定請求被告返還經酌減後之餘額及其法定遲延利息。並聲明：㈠被告應連帶給付原告220萬9,280元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造預定房屋買賣契約書第4條第3款（被告誤為第3項）明
載：「依前款規定，如甲方（即原告）逾期未繳清期款或已繳之票據無法兌現，自應繳之翌日起每逾1日應付該期款萬分之5滯納金…，如逾期10日以上經乙方（即被告）定期催告後不繳付，視同甲方違約，乙方得逕行解除本契約，解約後甲方已繳之房屋價款同意悉數作為違約金，預定買受之房屋由乙方收回自行處分，甲方絕無異議。…」；第20條第2款（原告誤為第2項）復載：「倘若甲方（即原告）不買或違反本契約之規定，乙方（即被告）得沒收依房地總價款20%之金額，但該沒收之金額超過已繳價款，則以已繳價款為限，並得解除本契約。…」。兩造預定土地買賣契約書第3條第3款（被告誤為第3項）、第11條第2款（被告誤為10條第2項），預定車位買賣契約契約書第4條第3款（被告誤為第3項）、第13條第2款（被告誤為第2項）亦載有同上之約定。而原告於訂約時，既同意依上述約定之違約金，應已盱衡其履約之意願、經濟能力、違約時被告所受損害之程度等主、客觀因素，而本於自由意識及平等地位為自主之決定，參照最高法院91年度台上字第1501號判決、92年度台上字第2747號判決意旨，原告空言泛稱違約金額過高即無可採。況本件之違約金訂有以總價款20%之金額為上限之金額，並非無節制，且原告所付價款398萬0,004元店總價金額僅15%，也無過高而顯失公平之處，益徵原告主張違約金額過高核減云云，要無可取。
㈡又系爭不動產係被告透過訴外人嘉鼎廣告股份有限公司（下
稱嘉鼎公司）仲介出售予原告，被告並已支付依出售總價之
5.5%計算之銷售佣金即145萬9,150元予嘉鼎公司，而本件解約係可歸責於原告之債務不履行，此部分自屬被告之損失，加計原告所自承被告所受跌價損失及遲延利息損害177萬0,724元，合計業已達322萬9,874元（145萬9,150元+177萬0,724元=322萬9,874元）。參以出售系爭不動產本有利潤，依財政部所頒95年度營利事業各業所得額及同業利潤標準表，其中土地開發之淨利29%、不動產買賣之淨稅為17%。而本件之土地款為1,591萬8,000元，建物款項為1,061萬2,000元。換言之，出售土地可得利益461萬6,220元，出售房屋可得利益為180萬4,040元，合計642萬0,260元。總計被告損失近千萬元，加以本件房地迄未售出，多年來被告仍受有資金停滯及積壓之損失，而本件原告係惡性違約，復多年不爭被告沒收其已付價金，若許原告要求核減，無異將原告故意不履行契約之不利益歸由被告加以分攤，不僅被告有欠公平，抑且變相鼓勵違約，而有礙交易安全及私法秩序之維護。被告沒收398萬0,004元，自無過高可言等語資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造對於原告係於95年10月30日向被告購買系爭不動產，總價為2,653萬元，並與被告兆益公司簽訂預定房屋、車位買賣契約書，與被告簡秀玲簽訂預定土地買賣契約書，原告就系爭不動產價金自第13期（即96年10月27日）起未給付，經被告多次催告仍未給付，嗣被告於97年2月22日以台北34支局第435號存證信函通知原告於文到後7日內繳納分期款，否則將依買賣契約書之約定，於97年3月1日起逕行解除契約，並沒收原告已繳12期分期款共398萬0,004元，原告於97年2月25日收受上開存證信函，因原告屆期仍未繳納，經被告於97年3月1日解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告已付價金398萬0,004元等事實均不爭執，並有預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、預定車位買賣契約書、台北34支局第435號存證信函及掛號郵件收件回執各1件及催繳通知2份附卷可稽，上開事實堪予認定。
四、被告雖抗辯稱依兩造所訂買賣契約書內容，原告於訂約時已同意自95年11月27日起，按月於每月27日前繳納分期款，逾期10日以上經被告定期催告後仍不繳付，視同原告違約，被告得逕行解除買賣契約，解約後原告已繳之價款悉數作為違約金，並約定本件違約金以總價款20%為上限，並非無節制，且原告所付價款398萬0,004元占總價款金額僅15%，也無過高而顯失公平之處，又系爭不動產買賣契約業經被告於97年3月1日解除，並通知沒收原告已付價金398萬0,004元充作違約金，原告早已知之甚詳，多年復對此均不爭執，其為可認為默示同意，因此原告自不得依民法第252條請求法院酌減違約金云云。經查：
㈠按違約金乃當事人為確保債務之履行，約定於債務人不履行
債務時，應支付之金錢或其他給付，除當事人另訂定外，違約金視為因不覆行而生損害之賠償總額；且約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又違約金乃係被告以原告給付之價金充作違約金，並非原告自願給付，而該違約金之請求，係因原告之違約而發生，並不因契約之解除隨同消滅，是若違約金過後，縱於契約解除後，法院仍得依職權酌減至相當之數額（最高法院50年度台抗字第55號判例意旨參照）。如債權人已根據違約金條款，表示將債務人分期或一次支付完畢之價金充作違約金予以沒收，債務人倘認沒收之違約金過高，欲索還債權人因違約金條款而享有之不正利益，應屬正當，否則於此情形，在契約解除後，只准債權人請求違約金，而不准債務人請求酌減過之違約金，自有失公平。
㈡查原告與被告兆益公司簽訂之預定房屋買賣契約書第4條第3
款明載：「依前款規定，如甲方（即原告）逾期未繳清期款或已繳之票據無法兌現，自應繳之翌日起每逾1日應付該期款萬分之5滯納金…，如逾期10日以上經乙方（即被告）定期催告後不繳付，視同甲方違約，乙方得逕行解除本契約，解約後甲方已繳之房屋價款同意悉數作為違約金，預定買受之房屋由乙方收回自行處分，甲方絕無異議。…」；第20條第2款復載：「倘若甲方（即原告）不買或違反本契約之規定，乙方（即被告）得沒收依房地總價款20%之金額，但該沒收之金額超過已繳價款，則以已繳價款為限，並得解除本契約。…」。原告與被告簡秀玲簽訂之預定土地買賣契約書第3條第3款、第11條第2款，及其與被告兆益公司簽訂之預定車位買賣契約書第4條第3款、第13條第2款亦載有同上之約定。依上開約定，可知兩造約定若原告逾期未繳納分期款，經被告定期催告後不繳付，視同原告違約，被告得逕行解除買賣契約，並沒收原告已繳納之價金充作違約金，甚為明確。是兩造並未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生原告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求原告給付，自屬損害賠償額預定性之違約金。又系爭不動產買賣契約經被告多次催告原告繳款未果，而於97年3月1日經被告解除，此為兩造所不爭執，被告依約固得沒收原告已付價款。惟原告前將398萬0,004元給付被告，乃出於給付買賣價金之意思，並非出於給付違約金之意思而交付，則被告於原告違約後，將已繳價金沒收充作違約金，此應屬被告之個人行為，並非原告出於自由意思所為之給付。此種情形倘不准原告向法院請求酌減已遭被告沒收過高之違約金，非但顯失公平，且造成契約當事人均可藉此種違約金條款之約定，規避法院就違約金約定是否過高之審查權限，亦與民法第252條規定之立法意旨有違約，是被告主張原告簽約時同意，及經其解約並沒收已繳價金後，原告多年未爭執，已默示同意其將其已繳價金悉數沒收充作違約金，不得請求法院酌減違約金云云，顯屬無據。
五、次按當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準案額；又違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院86年度台上字第1084號、92年度台上字第2046號判決參照）。另按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決意旨參照）。經查：
㈠兩造就系爭不動產於95年10月30日簽約時約定成交總價為
2,653萬元，惟於97年3月1日被告逕行解除契約時，系爭不動產之正常價格經鑑定為2,516萬7,160元，此有安信不動產估價師事務所鑑價款報告在卷可按，且為兩造所不爭執，堪認被告有遭受系爭不動產之跌價損失為136萬2,840元（計算式：2653萬元-2516萬7,160元=136萬2,840元）。
㈡雖原告主張其於簽約後至被告解約前，已繳納398萬0,004元
，尚有2,254萬9,996元（2,653萬元-398萬0,004元=2,254萬9,996元）未為給付，而自兩造於95年10月30日締約至97年3月1日解約共歷時487天，約為1.33年，依中央銀行五大銀行平均存款利率年息1.36%計算，被告受有遲延給付利息之損害為40萬7,884元（2,254萬9,996元×1.36%×1.33年=40萬7,884元）乙節，固為被告所不爭執，惟查依原告與被告兆益公司所簽預定土地買賣契約書第3條第3款、預定車位買賣契約第4條第3款及其與被告簡秀玲所簽預定房屋買賣契約書第4條第3項約定，如原告逾期未繳清期款，自應繳之翌日起每逾一日應付該期款萬分之5滯納金，換言之，被告因原告違約未按期繳納，依約得向原告請求自應繳之翌日起每逾一日應付該期款萬分之5之滯納金作為遲延利息，而該約定遲延利息之利息未逾年息20%（5/10,000×365日=年息18.25%），是本件被告因原告未按期繳款所受利息損害，應係原告自96年10月27日起未按期繳納分期款至97年3月1日解約時，各期應繳款所生之遲延利息共5萬3,066元（詳如附表所示）。
㈢又被告辯稱系爭不動產係其透過訴外人嘉鼎公司仲介出售予
原告，其已於96年8、9月間支付依出售總價之5.5%計算之銷售佣金即145萬9,150元予嘉鼎公司，而本件解約係可歸責於原告之債務不履行，此部分自屬其所受損害乙節，雖為原告所否認，主張系爭不動產非被告透過嘉鼎公司仲介銷售云云，惟查被告就上開事實，業已提出與所述相符之嘉鼎公司請款單1份及發票影本2件為證（見本院卷第203至205頁），而原告就其主張並未舉證以實其說，堪認被告確有因出售系爭不動產予原告，而給付佣金145萬9,150元予嘉鼎公司之事實。而被告支付上開佣金予嘉鼎公司後，因原告違約經被告解除買賣契約，堪認被告所付上開佣金應屬原告違約致被告所受之損害。
㈣至被告簡秀玲、兆益公司分別以其係以土地開發、不動產買
賣為業，依財政部頒95年度營利事業個業所得額及同業利潤標準表，土地開發之淨利29%、不動買賣之淨利為17%，而系爭不動產之土地款為1591萬8,000元（房屋坐落基地1,507萬8,000元+車位坐落基地84萬元），房屋款項為1061萬2,000元（房屋1,005萬2,000元+車位56萬元），出售土地可得利為461萬6,220元，出售建物可得利益為180萬4,040元，合計642萬0,260元，準此，被告因原告違約，尚受有預期可得利益損失642萬0,260元云云。然查財政部核定之各業所得額及同業利潤標準表，僅係財政賦稅署核定供各行業繳納當年度營業稅、所得稅等賦稅之所得額最低課徵標準，並於納稅義務人未按期申報稅捐時，稅捐稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準，核定其所得及應納稅額時所憑依據而已，與被告實際所得利潤，並不相當，是被告以此利潤標準計算其所失利益，並不可採。而營業有盈有虧，未必全係獲利，而被告簡秀玲、兆益公司未舉證其等因本件買賣分別可獲460萬6,220元及180萬4,040元，之利潤，自不能認為其等受有此部分之損失。
㈤依上開說明，被告所辯其因本件解除契約所受損害，於287
萬5,416元（計算式：136萬2,840元+5萬3,066元+145萬9,510 元=287萬5,416元）範圍內為可採，從而本院認被告沒收原告所繳交之價金398萬0,004元尚嫌過高，應以287萬5,416元為適當。
㈥按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。本件原告之違約金既以287萬5,416元為適當，則被告逾此部分所收受110萬4,588元，即無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，其受利益與受損害間復有同一原因事實之直接因果關係，自構成不當得利。從而，原告主張核減違約金，並請求被告簡秀玲應返還64萬9,829元（計算式：110萬4,588元×58.83%【即土地價款佔系爭不動產總價款比例1,507萬8,000元/2,563萬元=58.83%，小數點四位數以下捨五入】=64萬9,829元，元以下四捨五入），被告兆益公司應返還45萬5,987元（含房屋及車位部分，應為110萬4,588元-64萬9,829元=45萬4,759元），為有理由，應予准許。又被告所沒收之上開違約金於法院未予核減之前，難認有何不當得利之情，其等於法院予以核減後始構成不當得利，是其等應負不當得利之遲延利息責任，應自本件判決宣示日起算，始為適法，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起，請求其法定遲延利息，顯屬無據，應予駁回。
㈦至原告請求被告連帶給付上開不當得利及其法定遲延利息乙
節，蓋連帶債務之成立，除數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任外，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。而本件被告簡秀玲、兆益公司所負返還不當得利債務非同一（房屋基地之出賣人係被告簡秀玲，故就房屋基地部分減酌後之違約金應由被告簡秀玲負返還之責；另房屋及車位【含房屋及土地】之出賣人係被告兆益公司，該部分酌減後之違約後由應被告兆益公司負返還責任），且原告亦未舉證證明被告間有明示對其各負全部給付之責任，況法律亦未明定不當得利債務為連帶債務，是原告請求被告連帶給付，於法無據，不能准許。
六、綜上所述，原告本於酌減違約金及不當得利之法律關係，請求將兩造間買賣契約之違約金酌減為177萬0,724元，並請求被告應連帶給付其220萬9,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，於違約金核減為287萬5,416元，及被告應返還違約金共110萬4,588元，其中被告簡秀玲應給付原告64萬9,809元，另被告兆益公司應給付原告45萬4,759元，及均自本件判決宣示日即102年4月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，自屬正當，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌求相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
書記官 黃靖雅