臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2165號原 告 薛如梅
洪啟倫共 同訴訟代理人 王曉婷律師共 同複 代理人 陳心瑩被 告 陳仁娟訴訟代理人 黃秀蘭律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國102 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告薛如梅於97年8月9日向被告承買坐落台北市○○區○○街○○○巷○弄○號4樓之房屋連同頂樓增建部分（下稱系爭買賣標的物），其中頂樓增建部分建物面積為43平方公尺（下稱系爭增建部分），買賣總價1625萬元整，洪啟倫為登記名義人，雙方並於97 年9月13日交屋。不動產買賣契約書所附標的物現況說明書（本院卷第14頁）第12點：
「是否有增建部分」，被告勾選為「是」，增建部分列頂樓增建，並保證有權處分且隨同主建物移轉，是買賣標的物含增建部分建物面積為43平方公尺；另於第16點：「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，被告勾選為「否」，是被告保證增建部分4 樓所有權人有單獨使用權。惟系爭買賣標的物交屋後，3 樓住戶向鈞院起訴請求拆除系爭增建部分，經鈞院99 年度簡上字第103號判決確定，系爭增建部分拆除完畢，系爭買賣標的物缺少被告擔保之品質即系爭增建部分，原告依民法第359 條前段、第365條第1項，主張物之瑕疵擔保，系爭買賣標的物缺少被告所保證之品質，請求減少價金，原告曾於101年5月24日先與被告於本院進行調解，惟雙方認知差距過大，調解不成立等語。並聲明：被告應給付原告新臺幣350 萬元整，及自本訴狀副本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣標的物出售時，房屋仲介公司提供系爭買賣標的物不動產說明書，經原告充分瞭解後於不動產說明書上簽名（本院卷第11頁至第14頁背面），此說明書為買賣契約之一部分。不動產說明書第肆條「產權相關注意事項」第一項載明「本案現況有頂樓增建情事，增建部分依現況移轉」、「本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，現況有部分面積為賣方單獨使用；頂樓平台是否有其專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」及第四項「增建部分（含頂樓…等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」，被告未保證被告系爭增建部分可永久使用不會被拆除，此亦為原告知悉並簽名確認。依臺北市政府工務局建築管理處書函，系爭增建部分依臺北市「拆除違章建築認定基準」規定搭建，得暫免拆除，實務上認定系爭增建部分為出資興建者即被告為原始所有權人，當然有權處分，且被告確實於買賣契約履約時將系爭增建部分隨同主建物移轉交由買受人即原告占有使用，被告並無違反此部分契約約定。系爭增建部分，多年來一直未有其他住戶任何口頭或書面為反對之主張，鈞院99年度簡上字第10
3 號判決第六條第㈠項第3款援引2樓住戶證述而認各區分所有權人就此部分未有所爭執，則被告於不動產買賣契約書所附標的物現況說明書第16點：「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，勾選為「否」，則被告於此並無不實。系爭買賣標的物買賣契約書同時簽立之建物現況確認表（本院卷第16頁）載明「…若於交屋後始公告或告知拆除時，或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自行承擔風險，其相關之權利義務買方確已知悉」，原告於交屋後自行增建棚架，閉鎖通往頂樓通道，致其他住戶不滿提告拆除，係原告自行增建致系爭增建部分遭拆除，與被告無涉。被告依系爭買賣標的物完成履約責任，原告明知系爭增建部分無法永久使用並有相關文件經其簽名為證。被告關於系爭增建部分說明無任何不實，嗣後原告自行增建致系爭增建部分遭拆除，非被告所交付之系爭買賣標的物有物之瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利之判決，被告願供擔保，請准免予假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
甲、程序上不爭執事項：本院99年簡上字第103號民事確定判決之重要爭點對本件訴訟有爭點效，對兩造有爭點效之附隨效力。
乙、證據上不爭執事項：㈠對於本案卷內所有的證據，形式上真正不爭執。
㈡原告主張民法第359條、第360條應對該條之構成要件事實負舉證責任。
丙、事實上不爭執事項：㈠原告薛如梅於97年8月9日向被告承買坐落台北市○○區○○
街○○○巷○弄○號4樓之房屋連同頂樓增建部分（增建部分建物面積為43平方公尺），買賣總價1625萬元整，洪啟倫為登記名義人，雙方並於97年9月13日交屋。
㈡被告於買賣系爭房屋簽署系爭買賣契約時，曾出示被證2之
資料予原告看（本院卷第219頁背），該資料內容為：臺北市政府工務局建築管理處書函，第二點：「台北市○○區○○街○○○巷○弄○號4樓頂樓搭建26.91平方公尺之R.C.造構造物，請確依本市『拆除違章建築認定基準』規定搭建，得暫免拆除，如違反規定，仍視為構成拆除要件之新違章建築依法查報取締。」㈢系爭不動產買賣契約書之附表標的物現況說明書，其中第12
點「是否有增建部分」，勾選「是」，並於備註說明欄記載「賣方保證有權處分且隨同主建物移轉絕無異議」；第16點「增建部份是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議」，勾選「否」。
㈣買賣契約簽定時，被告所交付之建物現況確認表（原證3）
其中第2項②增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除，勾選「否」；③是否曾經其他區分所有權或住戶主張權利或曾發生爭議，勾選「否」。並於右側買賣雙方權利義務約定事項內記載「增建部分無所有權可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或有公告拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是否知悉，賣方均應負損害賠償責任或解約責任；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或賣方自行變更使用致被通知拆除時，賣方同意自行承擔風險，其相關之權利義務買方確已知悉」。
四、本件兩造爭執之要旨：
甲、程序上之爭點：原告洪啟倫有無當事人之適格？
乙、事實上及法律之爭點：㈠被告所交付之買賣標的物是否具有瑕疵？
1.被告抗辯稱：被告從未保證系爭頂樓增建部分原告可永久使用，且不會被拆除，此亦為原告薛如梅所知悉並簽名確認，故被告交付之系爭買賣標的物並無瑕疵可言，是否有理？
2.被告復辯稱：原告於買受系爭建物後自行增建棚架，致3 樓住戶心生不滿而提起前案排除侵害之訴訟，顯見係原告自行變更原始增建現況使用所致，自不可歸責於被告，並主張減少價金，是否有理？㈡如被告所交付之買賣標的物具有瑕疵，原告得主張之減少價
金為何？
五、得心證之理由：
甲、程序上之爭點：按「上訴人既就本件訴訟標的法律關係主張伊為權利主體，被上訴人為義務主體，上訴人提起本件訴訟，其當事人適格即無欠缺，至上訴人於實體法上是否確為所有權人，乃訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺」（最高法院100年度台上字第717號判決參照）。原告洪啟倫提起本件訴訟前，聲請本件減少價金事件調解，觀其調解聲請狀記載：「一、...洪啟倫為登記名義人。...二、...惟系爭房屋交屋後，同棟房屋3樓住戶郭婉玉卻向鈞院起訴請求洪啟倫拆除頂樓增建部分...聲請人自得依前揭法條請求相對人減少價金。...」，經調解不成立，進入本件訴訟，自其調解狀觀之，原告洪啟倫認自己為本件訴訟標的法律關係權利主體，形式觀之，可認原告洪啟倫當事人適格並無欠缺，至於實體法上是否為本件訴訟標的法律關係權利主體，為訴訟實體有無理由問題。
乙、事實上及法律之爭點：㈠被告所交付之買賣標的物並無瑕疵：
1.兩造均不爭執被告於簽定買賣契約時曾出示被證2之文件，據該書函所示：...系爭增建部分，確依臺北市「拆除違章建築認定基準」規定搭建，得暫免拆除（本院卷第15頁）。
可知系爭增建部分，僅為「暫免拆除」狀態。
2.不動產買賣契約書所附標的物現況說明書第14點：「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」，被告勾選「否」（本院卷第14頁），經本院向臺北市建築管理工程處、臺北市政府警察局松山分局函查舉報違建之紀錄，函覆之結果均無，有臺北市建築管理工程處102年4月19日北市都建查字第00000000000號函（本院卷第159頁）、臺北市政府警察局松山分局102年4月17日北市警松分刑字第00000000000號函在卷可稽（本院卷第158頁），再依系爭買賣標的物買賣契約書之系爭買賣標的物不動產說明書，第肆條「產權相關注意事項」第一項載明「本案現況有頂樓增建情事，增建部分依現況移轉」、「本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，現況有部分面積為賣方單獨使用；頂樓平台是否有其專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」及第四項「增建部分（含頂樓…等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」（本院卷第
13 頁背面、第14頁背面），可知系爭買賣標的物之系爭增建部分，被告清楚表明系爭增建部分依現況移轉予原告，不保證過去沒有被通知拆除，且未來系爭增建部分有被拆除之可能，無保證可永久使用，此為原告薛如梅所知悉並經其簽名確認。
3.不動產買賣契約書所附標的物現況說明書第16點：「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，被告勾選為「否」，經本院職權調閱本院98年度北簡字第18960號排除侵害事件卷宗，證人吳月娥（2樓住戶）於98年11月18日到場證稱：我上去曬棉被發現頂樓增建，我有去問其他住戶有一起談，因為大家都是鄰居，為了要睦鄰，但是我沒有放棄權利，我忘記有沒有跟4樓住戶講過，因為已經很久了等語（簡上卷第157頁至第158頁）。證人李利文（1樓住戶）則證稱：伊住的三十多年期間，沒有聽過工務局要來拆頂樓違建。也沒有聽過為了頂樓增建物住戶間有爭執或報警。原告陳稱在95年12月間討論一樓漏水時要作明管之事，曾在其他住抗議門被鎖起來之事，純屬子虛，當日只講水管之事等語（簡上卷第155頁）。另證人郭婉玉於101年10月29日到場證述稱：被告沒有阻擋我上去曬棉被，但原告阻止我（本院卷第106頁）等語。顯見系爭買賣標的物交付原告前，所有住戶皆可自由前往頂樓曬衣服及棉被，被告無影響其他住戶使用頂樓之權利，在此期間被告與住戶間尚能和平相處。故被告於前揭說明書第16點：「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，勾選「否」，被告說明並無不實。
4.原告雖執詞稱：①郭婉玉於鈞院98年度北簡字第18960號排除侵害事件曾言，伊在95年12月間討論有關一樓漏水時要做明管之事或收錢，伊曾經在三位住戶前面抗議鐵門被鎖起來的事情；②又其於98年7月9日提出民事陳報⑵狀第2頁至第3頁記載：...原告（郭婉玉）除曾口頭要求伊拆除增建部分，並返還頂樓平台于各區分所有權人外，亦多次與頂樓違建物陳仁娟出租之國內或外國房客發生頂樓平台使用權之爭議...；③又其於98年7月13日提出之民事陳報狀第3頁第6行曾主張：原告（郭婉玉）在多次使用爭議中，從未放棄系爭頂樓平台應有部分之權利主張，再按原告於知悉頂樓平台被陳仁娟竊佔後，即對陳仁娟言語主張頂樓平台區分所有權人之權利，告知伊不應獨佔頂樓平台；④郭婉玉於本案101年10月29日言詞辯論筆錄曾言：「但是有跟被告陳仁娟的房客起衝突，因為我去曬棉被，他的房客不高興，就起口角，吵完之後，他的房客有告訴被告陳仁娟。我跟他房客說你可以去問問你的房東，他不能蓋這個違建，門不可以獨佔，他的房客也沒有講什麼」、「在107巷1弄巷子跟被告陳仁娟講，他不能蓋這個違建，是這一、兩年的事」，可見交屋前證人郭婉玉有向被告主張不能蓋違建，且與被告房客產生衝突之爭議云云。惟查，證人郭婉玉證稱伊在77、78年與一、兩年前兩度向被告反應違建之事，為被告當庭否認，此外，並無證據可證郭婉玉所陳屬實；郭婉玉與被告之房客起爭執之事，郭婉玉陳稱房客有告訴被告該事，亦為被告所否認，且郭婉玉之指陳亦屬臆測；且觀郭婉玉之證詞，其向陳仁娟主張權利之次數不一，其於本院言明二次，卻於簡易庭又陳稱於95年12月間曾抗議乙事；一樓住戶李利文陳稱郭婉玉於95 年12月間討論一樓漏水之時，未曾有抗議乙事，足認郭婉玉指訴不實；更何況郭婉玉固有前揭陳詞，然為本院所不採，並認「...本件系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前之6年間取得使用執照，上訴人於買受系爭建物3樓房屋時，就系爭建物屋頂平台已分歸頂樓即4樓住戶使用乙節，應非無可得知之。又上訴人雖係於63年向訴外人張範購買取得系爭建物3樓房屋，嗣於88年將之移轉登記樂多國際股份有限公司，旋於90年間再移轉登記為上訴人名義，系爭建物之屋頂平台即均由系爭建物4樓住戶占有並於77年間搭蓋增建物使用迄今，且各區分所有權人就此部分亦未有所爭執等情，亦經系爭建物2樓住戶吳月娥證述明確(見原審卷第156-159頁)，上訴人既自63年至88年間起即居住於系爭建物內，迄9年間再次居住系爭建物，對系爭建物住戶就屋頂平台已有分管契約分歸4樓住戶使用之情形，自不得諉為不知，依上開說明，上訴人應受分管契約之拘束。...」，亦即本院採認二樓住戶吳月娥之證詞，認定各區分所有權人就此部分亦未有所爭執，原告亦認該判決爭點效之附隨效力及於本案，卻仍執郭婉玉之片面陳詞為其請求之依據，難謂可採。
㈡綜上所述，被告關於系爭頂樓增建部分情況說明屬實，被告
本未保證系爭增建部分得永久使用，有遭拆除之可能，原告知曉前開情事並於前揭文件皆簽名確認無誤。是以，縱然系爭增建部分經訴訟後拆除，被告交付之系爭買賣標的物仍無瑕疵。原告明知系爭增建部分有被拆除可能，於系爭增建部分經訴訟遭拆除後，又提起本訴，主張被告交付之系爭買賣標的物未有被告出賣時保證之部分，請求減少價金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其餘之爭點即無審究之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 6 日
民事第二庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 6 日
書記官 謝榕芝