臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2389號原 告 施博仁訴訟代理人 黃捷琳律師
張玲綺律師被 告 朱幼婷訴訟代理人 陳兆瑛律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國102 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬壹仟元，及自民國一Ｏ一年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國99年7 月7 日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價金新臺幣（下同）2,172 萬元向被告購買其所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○弄○ ○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地持分與車位（以下併稱系爭房地），並於99年8 月9 日完成交屋。原告購買系爭房屋後原未實際居住，俟於100 年8月欲遷入時，該屋地下一樓之停車位上方突然掉落約60×60公分之混凝土塊，掉落後之天花板呈現鋼筋銹蝕外露，只剩極細之鋼筋，另該屋主臥房浴室牆壁龜裂、外牆混凝土也嚴重剝落，且裝瓦斯及熱水器等水管時因樓層板脆弱導致水管破裂漏水至2 樓。原告驚覺系爭房屋結構狀況大有問題，經取得臺灣省土木技師公會針對系爭房屋所在大樓（即臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○弄○ 號至9 之4號大樓；下稱系爭大樓）進行高氯離子混凝土建築物鑑定而作成之該會100 年12月12日字第5130號鑑定報告（下稱系爭臺灣省土木技師公會鑑定報告）後，始悉系爭房屋係屬結構安全堪慮、須拆除重建之海砂屋，俟經原告詢問大樓管理委員會主委及其他住戶後，發現系爭大樓住戶早於98年間即開始商談此大樓因海砂屋而須改建事宜，顯見被告至遲應於98年間即知系爭房屋係海砂屋而有重建之需要，卻僅修補該屋及車位所在之地下1 樓外牆遮掩，隱瞞此重大瑕疵而未告知原告，致原告購屋時未能發現。
（二）兩造於99年8 月9 日完成交屋時，系爭房屋顯已欠缺一般建物應有之安全可居住、結構穩固耐用之通常效用，並已於101 年4 月16日經主管機關臺北市政府公告停止使用，顯然重大影響房屋價值，以及原告對系爭房屋之使用收益權能，被告自應依民法第354 條第1 項之規定，對原告負物之瑕疵擔保責任。依臺北市不動產估價師公會就系爭房屋於102 年1 月10日作成之101 北估公會字第0000000 號不動產估價報告書（下稱系爭臺北市不動產估價師公會估價報告）認定，系爭房屋於99年8 月9 日交屋時與正常情況下非海砂屋之房地價值比較下，已減損186 萬1,000 元之價額，加計原告自臺北市政府於101 年4 月16日公告列管並通知停止使用該屋起至該不動產估價報告所估計申請建照並開始重建之日即108 年4 月16日止計有7 年無法使用收益系爭房屋之期間，依該估價報告預估之年租金45萬
282 元計算，原告應另有315 萬1,974 元（計算式：45萬
282 ×7 ＝315 萬1,947 ）之損害，此亦因列入系爭房屋之價值減損數額，是系爭房屋因係屬海砂屋之物之瑕疵，合計應有501 萬2,947 元之價值減損（計算式：186 萬1,
000 ＋315 萬1,947 ＝501 萬2,947 ）之損害，原告自得依民法第359 條、第179 條規定請求被告將此部分應減少而溢收之價金返還原告，而本件原告僅請求500 萬元，其他部分不予請求，自為有理。並聲明：1.被告應給付原告
500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係於98年4 月間透過訴外人即東森房屋業務員方榮之仲介，向訴外人劉麗英購買系爭房屋，劉麗英於簽約時有提供海砂屋檢測報告書，顯示氯離子含量在標準值以內，被告乃認為系爭房屋並非海砂屋而購買，被告購屋後並未實際居住，並不知悉該屋係屬海砂屋，俟因資金需求乃與原告簽訂系爭買賣契約將該屋出售予原告，直至101 年2 月間始經原告告知該屋為海砂屋之情事。兩造於系爭買賣契約第9 、10條約定，本件係於以現狀交屋，而於點交時將包括室內外門窗水電及其他附定著物等一切交由原告接管，經原告認無瑕疵始辦理過戶、交屋，然原告卻於99年8 月9 日交屋使用後一年半始發覺有海砂屋情況，並非被告所能預知，被告亦無隱匿瑕疵之情事。又系爭房屋經拆除重建，臺北市政府將補助百分之30費用，並於建築完成分配一戶相等坪數之房屋，是原告不僅可獲得補助，尚可分配新屋居住，且重建後新屋房價會攀升增值，系爭房屋價值可達4,000 餘萬元，原告實有利無損，故系爭臺北市不動產估價師公會估價報告認定系爭房屋因作為海砂屋而減少價金之數額為186 萬1,
000 元，尚屬公允可接受。再者，系爭房屋清潔明亮，而其所在系爭大樓亦均有住戶入住，可見該屋並無不可居住之情，原告另主張自臺北市政府通知停止使用起至預估開始重建期間之無法使用收益該屋之相當於租金損失，亦應計入該屋價值減損，並無理由；又被告於本件買賣時並不知有海砂屋一事，亦未保證系爭房屋非海砂屋，且係依約維持房屋現況而移轉原告，原告衡量系爭房屋情狀，有意願購買，於簽約期間亦無自行檢測是否為海砂屋，則依民法第355 條規定，系爭房屋之危險負擔應由原告自行承受，原告不得請求被告負擔瑕疵擔保責任並減少價金等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，免為假執行。
三、查被告前於98年4 月間與劉麗英簽訂買賣契約購買系爭房地，於98年7 月間辦理所有權移轉登記，嗣於99年7 月間與原告簽訂系爭買賣契約將系爭房地出賣予原告，於99年7 月27日完成所有權移轉登記，於同年8 月9 日交屋，俟經原告發現系爭房屋係屬高氯離子混凝土建築物（即俗稱「海砂屋」），且經臺北市政府於101 年4 月16日公告列管並通知停止使用、應拆除重建等情，為兩造所不爭執，並有被告與劉麗英之買賣契約、系爭買賣契約、系爭房屋建物登記謄本及異動索引、系爭臺灣省土木技師公會鑑定報告、臺北市建築管理工程處列管高氯離子混凝土建築物（海砂屋）基本資料清冊網頁資料、以及系爭房屋現況照片等件在卷可稽（卷第4至29、95至99、125 至132 、148 至158 頁），自堪信為真正。
四、至原告主張被告因就系爭房屋為海砂屋一事，對原告負物之瑕疵擔保責任，其得依民法第359 、179 條規定，請求被告返還溢收該屋應減少之價金計500 萬元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：原告得否依民法第
359 、179 條規定，請求被告就系爭房屋係屬海砂屋一事，返還該屋應減少之價金？若是，系爭房屋應減少之價金為多少？茲敘述如下：
（一）經查，原告主張被告於98年間買受系爭房屋後，該屋所在系爭大樓住戶即已在討論該大樓係屬海砂屋、是否應予重建事宜一節，業據原告提出系爭大樓98年12月26日98年度年終區分所有權人會議記錄影本1 份為證（卷第100 頁），衡諸100 年8 月會勘該大樓而於100 年12月12日作成之系爭臺灣省土木技師公會鑑定報告，即認定系爭大樓已屬各樓層之混凝土水溶性氯離子含量平均值均達每立方公尺
0.6 公斤、中性化深度檢測平均值均達2 公分以上、不符合耐震安全需求，而建議應儘速拆除重建之建物（見卷第19至29頁），參以俗稱為「海砂屋」之高氯離子混凝土建築物，係指建築物建築時使用未經去氯離子處理之海砂，致鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成物的體積較鋼筋體積大至3-7 倍時，即對混凝土產生張力，造成擠壓，累積至某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，並因裂縫而導致愈多鋼筋生鏽，造成混凝土剝落，鋼筋外露，最終影響建物結構，亦即係一逐漸惡化之過程，堪認原告主張系爭房屋至遲於98年12月間即已屬海砂屋一節，得予信實，則被告在99年7 月間出賣而於同年8 月9 日將此已屬海砂屋之房屋交付予原告，自有欠缺一般建物應有結構穩固耐用之通常效用之瑕疵，而原告於購屋後迄今均未實際居住該屋乙情，亦據原告提出顯示該屋均僅須繳納電費基本費之電費收據影本為證（卷第217 至224 頁），且為被告所不爭執（卷第213頁），被告亦自承其係基於系爭房屋並非海砂屋之認定，而出售並交付該屋予原告等語，則原告本於該屋非屬海砂屋之信賴而受領該屋後，因未實際居住，迄至100 年8 月欲遷入時，始發現該屋有鋼筋裸露，俟經詢大樓住戶後，始悉該屋為海砂屋，並於取得100 年12月12日作成之系爭臺灣省土木技師公會鑑定報告，確認該屋係屬應拆除重建之海砂屋後，於101 年1 月10日提起本件請求減少價金訴訟，應認並無民法第355 條第2 項買受人重大過失不知瑕疵之情事，亦未違民法第356 條買受人之即時檢查通知義務，至被告另辯稱其係因信賴前手劉麗英出示民間檢測報告顯示該屋氯離子於標準值範圍內、非屬海砂屋，始將該屋銷售予原告云云，然海砂屋係一逐漸惡化之過程，業如前述，則縱認被告所稱其於98年4 月間向劉麗英購得系爭房屋時，經提示民間檢測報告鑑定該屋並非海砂屋一節為真，亦無由推翻該屋俟後至遲於98年12月間已惡化成屬於海砂屋標準之前開認定，亦無由據此免除被告依民法第35
4 條規定所負之物之瑕疵無過失擔保責任。基此，原告主張被告應就系爭房屋為海砂屋一節，對其負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。
（二）次查，本院囑託臺北市不動產估價師公會就系爭房屋於99年8 月9 日交屋即依民法第373 條規定危險移轉於原告時，因係屬海砂屋而影響之價值減損金額進行鑑定，經該公會作成系爭臺北市不動產估價師公會估價報告認定略以：「因系爭房屋係屬須拆除重建之海砂屋，是其因此減損之價值即殘餘價值即係素地價值，據此依比較法及土地開發分析法進行評估，估算該屋於99年8 月9 日之基地權利價值為2,102 萬9,000 元，加計海砂屋拆除後可獲得之政府補助款20萬元，扣除依市場訪查資料並參考臺北市都市更新處都市更新事業及權利變換計畫費用提列標準而估算之須負擔拆除費用17萬7,715 元以及依租賃實例比較法和積算法評估之重建施工期間須負擔拆遷安置費（即房屋租金）114 萬8,219 元，得出系爭房地於99年8 月9 日作為須拆除重建海砂屋之房地價格估算為1,990 萬3,000 元（計算式：2,102 萬9,000 ＋20萬－17萬7,715 －114 萬8,21
9 ＝1,990 萬3,066 ，取整數1,990 萬3,000 為估算價額）。再採用比較法及收益法進行評估，估算系爭房屋於99年8 月9 日在正常情況下（即非屬海砂屋）之房地價值應為2,176 萬4,000 元。基此，本件系爭房屋於99年8 月9日因係屬海砂屋而減損之價值為186 萬1,000 元（計算式：2,176 萬4,000 －1,990 萬3,000 ＝186 萬1,000 ）。
」（見外放之系爭臺北市不動產估價師公會估價報告），所採用之估價標準符合民法第359 條規定減少價金應以「買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後之差額」之對價衡平意旨（最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨參照），且將因須拆除本身而可得之政府補助費列為系爭房屋作為海砂屋之瑕疵物應有價值之加項、將因須拆除本身而須另負擔之拆除費用與拆除重建期間之拆遷安置費（即房屋租金）列為減項，亦合乎損益相抵之基本法則，堪予信採。至原告另主張本件減少價金之數額應再加計該屋自
101 年4 月16日經臺北市政府通知停止使用起至預估開始重建之108 年4 月16日止計7 年期間之無法使用收益該屋之相當於租金損失云云，然此並非系爭房屋作為「須拆除之海砂屋」此一瑕疵本身（亦即：拆除行為本身）而生之費用負擔，無涉該屋作為海砂屋之瑕疵物與非為海砂屋之無瑕疵物應有價值之比較，而係屬原告是否因買受系爭房屋而另受有其他履行利益損害之事項，自不應列為民法第
359 條減少價金數額核算之因素，此亦經臺北市不動產估價公會以102 年2 月21日函覆針對本件估價方式、估價因素取捨之說明在卷可參（卷第230 至234 頁），堪認系爭臺北市不動產估價師公會估價報告鑑定系爭房屋於本件買賣、交屋時因作為「須拆除之海砂屋」之瑕疵物與「若非屬須拆除之海砂屋」之無瑕疵物之應有價值差額為186 萬1,000元一節，應予信實無訛。
五、綜上所述，本件被告於99年8 月9 日交付系爭房屋予原告時，該屋具有係屬海砂屋之瑕疵，而該屋作為「須拆除之海砂屋」之瑕疵物與「若非屬須拆除之海砂屋」之無瑕疵物之應有價值差額為186 萬1,000 元，原告於100 年8 月間發現此瑕疵後之101 年1 月對被告提起本件訴訟，請求該屋應依民法第359 條規定減少186 萬1,000 元之價金，並依民法第17
9 條請求被告將此減少之價金返還原告，應認有據。從而，原告依民法第359 、179 條規定，請求被告給付186 萬1,00
0 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年2 月12日起（卷第38頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 3 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 張宇葭法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 13 日
書記官 郭人瑋