臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3644號原 告 張文龍訴訟代理人 蔣瑞琴律師複代理人 吳偉芳被 告 許崇宇 住臺北市○○區○○○路訴訟代理人 許崇興訴訟代理人 程萬全律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國102 年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，請求之基礎事實同一者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。
二、經查，本件原告張文龍起訴時，以被告許崇宇所有臺北市○○區○○段○○段00○號建物（即門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○ 巷○○弄○○號，下稱「系爭房屋」）無權占有坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積：325 平方公尺、權利範圍63800 分之2896，下稱「系爭土地」）為由，依民法第179 條、184 條第1 項前段、第767 條第1 項，請求被告拆屋還地暨給付不當得利，並聲明：（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○ 巷○○弄○○號（即臺北市○○區○○段○○段00○號）之建物（以實際測量結果為準）拆除，並將占有之土地騰空返還原告及如附表所示之全體共有人。
（二）被告應給付原告及全體共有人新臺幣（下同）754,91
0 元。（三）被告自民國101 年6 月1 日起至返還前項土地之日止，各按月給付原告及全體共有人12,841元。嗣於102年4 月9 日以準備四暨追加備位聲明狀，以系爭房屋若非無權占有系爭土地，即有酌定租金及給付租金之必要，追加類推適用民法第425 條之1 之規定，請求本院核定租金及被告給付租金，並聲明：（一）先位聲明：１. 被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○ 巷○○弄○○號（即臺北市○○區○○段○○段00○號）建物（以實際測量結果為準）拆除，並將占有之土地騰空返還原告及如附表所示之全體共有人。２. 被告應給付原告及全體共有人754,910 元。３. 被告自101 年6 月1日起至返還前項土地之日止，各按月給付原告及全體共有人12,841元。（二）備位聲明：１. 請求核定系爭土地自96年至101 年每年租金如附表所示。２. 請求核定系爭土地自10
1 年6 月1 日起每月租金為14,698元。３. 被告應給付原告及全體共有人739,795 元，及自準備四暨追加備位聲明狀繕本送達之翌日即102 年4 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自原告起訴之日即101 年6 月1 日起，按月給付原告及全體共有人14,698元。核原告起訴及追加之訴，均係以系爭房屋占用系爭土地為基礎事實，揆諸前揭說明，原告所為訴之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）訴外人許王桂欽於51年6 月16日擅自在系爭土地上興建系爭建物，無權占用系爭土地面積40.38 平方公尺，訴外人許家富於70年4 月6 日因夫妻財產更名而取得系爭房屋所有權，被告又於71年10月23日因繼承取得系爭房屋所有權，並占有使用系爭房屋。原告為系爭土地共有人之一，於99年6 月4 日曾去函要求被告於文到5 日內依法購買系爭土地，被告於同年月10日收受後仍置之不理，確有無權占有之事。
（二）被告雖辯稱系爭房屋係許王桂欽向訴外人杜山杉購買之市民住宅而有合法使用權源。然系爭房屋若為市民住宅，則臺北市國民住宅處應會代為申請建築執照。惟臺北市建築管理工程處101 年10月29日北市都建照字第00000000000號函已指出系爭房屋無申請建築執照資料，足見系爭房屋應屬未得主管機關許可即擅自建造之違章建築，自非市民住宅。又臺北市松山地政事務所102 年2 月8 日以北市松地登字第00000000000 號函指出，系爭房屋係52年間辦竣所有權第一次登記，依當時法令尚無檢附使用執照之規定，堪認系爭房屋雖已辦理所有權登記，但因不必檢附使用執照，故非必然有出具土地使用同意書，被告仍無系爭土地之正當占有權源。況被告所稱之買賣契約，其買賣標的僅為系爭房屋，並不及於系爭土地，且未能證明杜山杉與當時之地主間有何協議而得使系爭房屋無償使用系爭土地，則被告自無從主張承受前手之占有權源。
（三）被告所有之系爭房屋無權使用系爭土地，應依民法第179條、第184 條第1 項前段、第767 條之規定，由被告拆除房屋房屋及返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利。退萬步言，若本院認系爭房屋有佔用系爭土地之權源，亦不應容許其無償使用。今因系爭土地及系爭房屋非為同一人所有，兩造又無法協議租約及租金，即有類推適用民法第425 條之1 規定，推斷兩造間就系爭房屋使用系爭土地有租約存在，及應由本院核定租金及被告給付租金。
（四）就不當得利或租金之數額，依土地法第105 條及97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限。衡諸系爭土地坐落於臺北市○○○路○段精華地區，商業繁榮，生活機能健全，來往車輛四通八達，且系爭房屋為獨棟建物。系爭房屋占有系爭土地面積為
40.38 平方公尺。系爭土地申報地價自96年起為35,280元/ 平方公尺，99年起為38,160元/ 平方公尺，以系爭土地申報地價乘以面積乘以10％計算年息，為被告應給付租金數額之計算基礎。是原告自96年6 月1 日起至101 年5 月31日止，租金共計739,795 元：96年度：35280 ×40.38×10％÷365 ×214 ＝83,525元。97年度：35280 ×40.3
8 ×10％＝142,461 元。98年度：3528 0×40.38 ×10％＝142,461 元。99年度：38160 ×40.38 ×10％＝154,09
0 元。100 年度：38160 ×40.38 ×10％＝154,090 元。
101 年度：38160 ×40.38 ×10％÷365 ×152 ＝63,168元。被告占有系爭土地之狀態仍持續存在，故被告應自原告起訴時起至返還系爭土地日止，依102 年度申報地價為43,680元/ 平方公尺，按月給付原告租金為14,698元（計算式：43680 ×40.38 ×10％÷12=14,698 元）。
（五）爰先位依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將所占有之系爭土地騰空返還原告及全體共有人；另請求被告給付自96年6 月1 日起至101 年5 月31日止，因無權占用系爭土地，相當於租金之不當得利739,795 元，及自99年6 月16日起至起訴日止之法定利息共15,115元，總計754,910 元，暨自101 年6 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付12,841元予原告及全體共有人。若認先位請求無理由，則備位依類推適用民法第425 條之1 之規定，請求本院核定系爭土地自96年起至101 年止每年租金及自101 年6 月
1 日起每月租金，並請求被告給付自96年6 月1 日起至10
1 年5 月31日止，使用系爭土地之租金，及自101 年6 月
1 日按月給付原告及全體共有人14,698元等語。
（六）並聲明：
１. 先位聲明：
（１）被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○ 巷○○弄○○號（即臺北市○○區○○段○○段00○號）之建物（以實際測量結果為準）拆除，並將占有之土地騰空返還原告及如附表所示之全體共有人。
（２）被告應給付原告及全體所有共有人754,910 元。
（３）被告自101 年6 月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告及全體共有人12,841元。
（４）願供擔保，請准宣告假執行。
２. 備位聲明：
（１）請求核定系爭土地自96年起至101 年每年租金如附表所示。
（２）請求核定系爭土地自101 年6 月1 日起每月租金為14,698元。
（３）被告應給付原告及全體所有共有人739,795 元，及自準備四暨追加備位聲明繕本送達之翌日即102 年
4 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自原告起訴之日即101 年6 月1 日起按月給付原告及全體共有人14,698元。
（４）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭房屋已於51年1 月17日辦理第一次所有權登記，依臺北市松山地政事務所102 年2 月8 日以北市松地登字第00000000000 號函，可知系爭房屋必然已經系爭土地51年1月17日時之全體所有權人（下稱系爭土地原所有人）同意使用系爭土地，系爭房屋始可辦理建物所有權第一次登記，故系爭房屋係屬有權占有系爭土地。
（二）系爭房屋係由杜山杉提出系爭土地，與臺北市政府簽約所興建之市民住宅，故系爭土地原所有人已同意杜山杉於系爭土地上興建系爭房屋。許王桂欽於50年9 月8 日與杜山杉就系爭房屋及坐落於系爭土地之基地簽訂房屋買賣合約書，買賣價金為9 萬元，許王桂欽已將購買房地之款項分批交付予杜山杉及臺北市○○○路市民住宅新建工程西區事務所，有相關文件可查。又依當時土地法第65條之規定，登記費用為建物價值之千分之二，由此計算可知當時建物認定價格為64,000元，與合約書上所載之房屋總售價90,000元，尚有26,000之差額。而系爭房屋使用之基地（含法定空地）為70平方公尺（建物下為40.38 平方公尺），依土地登記第二類謄本頁次貳載有53年7 月時之規定地價為每平方公尺300 元，二者相乘尚小於26,000元，足證買賣總價已包括房屋基地（內含法定空地）之土地價格。至系爭房屋登記謄本「權利價值欄」空白之原因，實因當時舊里族段382 地號土地計有10名地主，部分地主以系爭土地應有部分設定抵押權，一時無法完成分割。許王桂欽僅能同意臺北市政府承辦官員及代辦手續代書鄭榮忠所提待地主完成分割程式後始行過戶之建議，由系爭土地原所有人出具「予許王桂欽等永久無償使用」之證明並載於地籍圖上，系爭房屋始能於52年1 月17日，以新建為原因，以松山字第1271號完成建物之總登記。系爭房屋登記簿登記為甲式，此依陳鳳琪先生於00年間所著土地登記實用一書中敘及：建物附表分甲式與乙式兩種。前者適用於土地與建物所有人相同者，附於土地所有權狀之次頁。後者，適用於土地與建物之權利人不同者等語，足證登記當時地政機關即已認定系爭建物和系爭土地之歸屬實際上應屬同一人。另由臺北市政府於53年6 月2 日所編「市政七年」一書中，已在「國民住宅」章中敘及地價「由承購人一次付清」等字樣，足見地價業已付清，可證被告已付清全部基地價款。從而，系爭土地原所有人已賣斷系爭房屋坐落基地之權利，並有移轉系爭土地所有權予許王桂欽之義務，且在移轉系爭土地所有權前，應容許系爭房屋無償使用系爭土地。
（四）原告係於70年9 月2 日始因判決分割共有物而取得分別共有人之資格（登記日期為73年4 月19日），系爭房屋於50年間已興建完成，無論原告取得之原因為何，均須繼受前手或系爭土地原所有人法律上之義務，被告自非無權占有及不當得利與侵權行為。又因被告係為有權占有，且被告前手已支付對價予原告前手，與民法第425 條之1 之規範意旨不符，不應類推該條規定命被告給付租金。
（五）並聲明：
１. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地為原告所有，有土地登記謄本1 件為證（本院卷一第7 頁）。
（二）系爭房屋為被告所有，有建物登記謄本2 件為證（本院卷一第15-18 頁）。
（三）系爭房屋占用系爭土地面積為40.83 平方公尺，有建物測量成果圖1 件為證（本院卷二第14頁）。
四、本件爭點
（一）先位之訴：
１. 爭點一：被告所有系爭房屋占有系爭土地，是否具有合法
權源？
２. 爭點二：原告是否得依民法第179 條、第184 條第1 項前
段、第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告及如附件所示之全體共有人？
３. 爭點三：原告是否得依民法第179 條之規定，請求被告給
付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額為若干？
４. 爭點四：原告是否得依民法第179 條之規定，請求被告自
101 年6 月1 日起至返還系爭土地止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額為若干？
（二）備位之訴：
１. 爭點一：本件應否類推適用民法第425 條之1 之規定，認
兩造間有租賃契約關係存在，並由本院酌定系爭房屋使用系爭土地之租金？
２. 爭點二：原告請求被告給付系爭房屋占用系爭土地，自96
年6 月1 日起至101 年5 月31日止之租金，有無理由？其數額為若干？
３. 爭點三：原告請求被告給付系爭房屋占用系爭土地，自10
1 年6 月1 日起至返還系爭土地止，按月給付租金，有無理由？其數額為若干？
五、本院對於先位之訴爭點一之判斷：
（一）按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人有償提供土地建築房屋並辦理房屋第一次所有權登記，則土地所有人對於所提供土地上將興建永久性房屋，自不得委為不知，除有反對之特約外，自應認該房屋無庸另行給付代價即得繼續使用土地。次按，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277 條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責（最高法院102 年度台上字第863 號判決意旨參照）。
（二）查被告抗辯系爭土地原所有人已同意系爭房屋在系爭土地上興建並辦理建物第一次所有權登記一事，業據被告提出系爭房屋建築改良登記簿（本院卷一第70頁）、系爭房屋登記謄本（本院卷二第30-31 頁）為證。而依內政部46、
8 、6 ，台內地字第106542號函規定：建物權利人申請登記之申請書，應由基地所有權人簽署蓋章證明其對於該向登記之申請無異議（本院卷二第25頁）；臺北市松山地政事務所102 年2 月8 日以北市松地登字第00000000000 號函：「三、旨揭建物經查本所地籍資料，係民國52年間辦竣建物所有權第一次登記，依當時法令尚無檢附使用執照之規定，又依內政部47年5 月1 日台（47）內地字第8498號函，建物所有權第一次登記應提出土地權利之合法證明文件，惟原登記文件已逾保存年限銷毀，是以本所無從提供相關資料供參，惠請見諒」等語（本院卷一第143 頁），可知於系爭房屋辦理第一次所有權登記時之法令，需由系爭房屋所有權人提出土地權利之合法證明文件，並經系爭土地原所有人簽署蓋章證明對於登記之申請無異議。是系爭房屋既已於57年1 月17日合法辦理第一次所有權登記，並經登記機關核發所有權狀，應可推認系爭房屋於辦理第一次所有權登記時，確有檢附使用系爭土地之相關文件，且經系爭土地原所有人簽署蓋章證明無異議。次查，被告抗辯系爭房屋及土地均是由許王桂欽向杜山杉購買，杜山杉同時在鄰近土地與臺北市政府合作興建多達500 幢房屋等事實，業據提出房屋買賣合約書、繳款收據、土地登記收費收據影本為證（本院卷一第65-69 頁）、47年2 月27日聯合報（本院卷二第12-13 頁）為證，堪認被告抗辯為真。是本院衡酌系爭土地位於臺北市內，附近土地又大興土木建築房屋，並經當時報紙加以報導，鄰里間應能耳聞。倘若杜山杉確未經系爭土地原所有人之同意即擅自在系爭土地興建系爭房屋，衡情當會有系爭土地原所有人出面主張權利。然直至本件原告於99年6 月4 日開始向被告主張權利前，系爭土地原所有人及其後取得系爭土地所有權之人，長達50年未曾向被告或其前手主張權利，期間並曾經本院於70年6 月30日以69年度訴字第1558號民事判決裁判分割（原告亦為該案判決被告之一），有本院上開裁判在卷可查（本院卷三第3-12頁），衡情可推認爭建物於登記之初，即應已獲得系爭土地原所有人同意使用系爭土地。雖臺北市建築管工程處102 年2 月1 日以北市都建照字第00000000000 號函指稱系爭房屋並無申請建照之紀錄。然依系爭房屋於52年間辦理建物所有權第一次登記之法令，尚無檢附使用執照之規定，有臺北市松山地政事務所
102 年2 月8 日以北市松地登字第00000000000 號函可查（本院卷一第143 頁）。況系爭房屋是否領有建造執照或使用執照，僅是行政流程完備與否之事，尚不影響系爭房屋已經取得系爭土地原所有人同意而得使用系爭土地之權利。是原告以系爭房屋未領有使用執照為由，主張系爭房屋未經系爭土地原所有人同意而建築，屬無權占有，亦不足採。末查，地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。系爭土地及鄰近土地自47年起陸續興建大批房屋，業如前述，足見系爭土地原所有人可知系爭土地在斯時已具相當開發價值，斷無可能在未獲得任何代價之情況下，無端蓋章同意由杜山杉在系爭土地上興建永久式房屋並辦理第一次所有權登記，且長達50年未向系爭房屋所有權人主張支付任何對價或請求拆除騰空，由此應可推認系爭土地原所有人至遲於系爭房屋辦理第一次所有權登記時，確已取得系爭房屋使用系爭土地之相當對價，系爭房屋使用人應無庸另行支付其他代價。
（三）從而，杜山杉於系爭房屋辦理第一次所有權登記時，已取得系爭土地原所有人同意使用系爭土地，系爭房屋自有使用系爭土地為建築基地之權。而杜山杉既出售系爭房屋及坐落基地予被告前手，被告前手又將系爭房屋所有權接續讓與被告，則在社會一般觀念上，亦可認有將系爭房屋之所有權，連同使用系爭土地之權利，一併交與被告前手及被告之意，應認被告已取得系爭房屋所有權及系爭房屋使用系爭土地之權利，且無庸另行支付系爭土地原所有人其他對價。
六、本院對於先位之訴爭點二、三、四之判斷
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第179 條、第184 條第1 項前段、第767 條第1 項分別定有明文。次按，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條第1 項亦有明文。
（二）查原告因繼承張陳阿煙而取得系爭土地所有權持分，張陳阿煙係於45年4 月17日登記取得系爭土地等情，業經原告陳明在卷，且有系爭土地地籍謄本可查（本院卷二第120頁、第127 頁），堪信為真。次查，杜山杉及被告前手確有支付對價以取得系爭土地原所有人同意而得使用系爭土地，則如前述。是原告之父張陳阿煙既已於取得對價而同意系爭房屋使用系爭土地，則身為張陳阿煙繼承人之原告，即應承受張陳阿煙之義務，容許系爭房屋繼續使用系爭土地，且不得請求其他對價。
（三）從而，本件原告有容忍系爭房屋使用系爭土地之義務，且不得另行請求支付其他對價，故系爭房屋占用系爭土地，自不構成原告所主張之侵權行為或不當得利或無權占有。是原告請求被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地及返還相當於租金之不當得利，均無理由。
七、本院對於備位之訴爭點一、二、三之判斷：
（一）按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。次按，民法第425 條之1 關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」之本旨，係因土地所有權人及房屋所有權人本屬同一人時，房屋常無使用土地之法律關係，以致土地及房屋分別讓與他人時，土地及房屋之受讓人無法承受任何法律關係。為免房屋遭到拆除或房屋無償使用土地而不利於社會經濟及正義之要求，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則及土地效用之考量，由法律推定兩人間有租賃契約關係存在，並由法院酌定租金，藉以調和土地與建物之利用關係及所有權人間之利益。是在土地所有權人與房屋所有權人間已有有償之法律關係存在時，非但不屬民法第425 條之1 之範疇，亦無類推適用該條之餘地。
（二）查系爭土地原所有人張陳阿煙已取得相當之對價而同意系爭房屋使用系爭土地，且原告應繼承張陳阿煙之義務等事實，均如前述，堪認兩造間就系爭房屋使用系爭土地一事，應存在有償之契約關係，與前開民法第425 條之1 所欲規範之情形不同，要無類推適用該條規定於本件之必要。
（三）從而，原告主張本件應類推適用民法第425 條之1 之規定，由本院酌定租金，並請求被告給付自96年6 月1 日起至返還系爭土地止之租金，均無理由。
八、綜上所述，原告先位主張民法第179 條、第184 條第1 項、第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地及支付相當於租金之不當得利；備位主張類推適用民法第425 條之1 之規定，請求本院核定租金及命被告給付租金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
民事第六庭 法 官 林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 28 日
書記官 林政彬