臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3648號原 告 徐若綺訴訟代理人 林延慶律師被 告 穆旺建設股份有限公司法定代理人 謝亦馨訴訟代理人 林明正律師複 代理人 李詩皓律師
蔡金峰律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬肆仟元，及自民國一百零一年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾玖萬肆仟陸佰陸拾陸元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰肆拾捌萬肆仟元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項為被告應給付原告新臺幣（下同）1,584,000 元，及自民國
101 年3 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣變更訴之聲明第一項為被告應給付原告1,484,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（101 年8 月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告雖為上開訴之變更，經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於99年4 月10日向被告公司購買位於新北市○○區○○街○○號2 樓、51號2 樓、61號2 樓、63號2樓、69號2 樓房屋及座落基地與5 個車位（下稱系爭房地），約定價金為11,692,000元，兩造並簽訂房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約），且簽約時原告已交付第一次價金692,
000 元及代書費100,000 元予訴外人即被告公司委託之代理人沈水寶。嗣後被告公司未依約履行，經原告多次詢問亦未回應，因而原告於101 年3 月20日以存證信函催告被告公司履行系爭買賣契約，被告公司仍未理會，甚且系爭房地其中
3 間房屋所有權已移轉登記予他人，故而以本件起訴狀送達被告之日依系爭買賣契約第10條第2 項約定、民法第256 條之規定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2 項、民法第348 條、第353 條、第226 條第1 項、第249 條第
3 款之規定，請求被告返還已給付之價金692,000 元、代書費100,000 元，及依系爭買賣契約第10條第2 項約定請求被告賠償已繳價金同額之違約罰金即692,000 元，總計被告應給付原告1,484,000 元（計算式為692,000＋100,000＋692,000＝1,484,000）。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭買賣契約雖載明沈水寶為被告公司之代理人，惟沈水寶並非被告公司之員工，且被告公司與沈水寶間雖曾於99年4 月15日簽訂承銷房屋契約書（下稱系爭承銷契約），由被告公司委託沈水寶承銷位於新北市○○區○○街三芝米蘭社區房地，含系爭房地在內總計87戶，承銷期間為簽約日起3 個月，而系爭買賣契約簽訂日期為99年4 月10日，早於系爭承銷契約之簽約日期，亦未在承銷期間內，可見沈水寶係未經被告公司授權即與原告簽訂系爭買賣契約，是系爭買賣契約對被告公司不生效力；又原告所交付之價金及代書費已由訴外人賴樹林簽收，賴樹林非被告公司之員工，可認被告公司並未收受任何買賣價金。因此，原告請求依系爭買賣契約第10條第2 項之約定返還已支付之買賣價金、代書費及賠償與已支付價金同額之違約金，即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠沈水寶以被告公司代理人名義，於99年4 月10與原告簽訂系
爭買賣契約，約定由原告向被告公司購買系爭房地，原告已於簽約日給付部分價金692,000 元及代書費100,000 元。
㈡被告公司與沈水寶簽訂系爭承銷契約，契約所載之簽約日期
為99年4 月15日，約定由沈水寶承銷新北市○○區○○街米蘭社區共計87戶房地，沈水寶並於99年3 月29日出具承諾書予被告公司，承諾於15日（4 月15日至4 月30日）內未售出10戶三芝米蘭社區房屋，則承銷契約失其效力。
㈢原告因系爭房地買賣案件認被告涉犯詐欺罪嫌，向臺灣板橋
地方法院檢察署（下稱板檢）提出告訴，經板檢以100 年度偵續字第473號為不起訴處分確定（下稱系爭詐欺案件）。
㈣訴外人即被告公司董事邱大平一因上開承銷三芝米蘭社區房
屋認沈水寶涉嫌恐嚇等罪嫌，向臺灣士林地方法院檢察署（下稱士檢）提出告訴，經士檢以99年度偵字第10352 號為不起訴處分確定（下稱系爭恐嚇案件）。
四、其次，原告主張因被告未履約而解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約與買賣法律關係，請求被告回復原狀，返還已付之價金、代書費及賠償違約罰金，為被告所否認，並以前情置辯，是本件首應審究為：
㈠系爭買賣契約是否對被告生效？㈡如系爭買賣契約對被告生效，則原告主張系爭買賣契約已經
解除，請求被告返還前揭價金、代書費及賠償違約罰金，是否有據？
五、系爭買賣契約是否對被告生效？㈠原告主張沈水寶代理被告公司與原告簽訂系爭買賣契約，原
告已交付部分價金692,000 元及代書費100,000 元予沈水寶等情，已提出系爭買賣契約（本院卷第8 頁至第13頁）及支票影本（本院卷第14頁）為證。被告則辯稱系爭買賣契約其上被告公司及負責人名義之印文，為沈水寶未經被告公司同意，即擅自盜刻所為，又被告公司雖曾委由沈水寶代為銷售米蘭社區房地，雙方並為此簽訂系爭承銷契約，然該契約係於99年4 月15日所簽訂，依據契約第7 條規定，沈水寶代被告公司銷售上開房地之期間為自簽約時起三個月，故沈水寶依據系爭承銷契約，得代理被告公司銷售米蘭社區房地之期間，係自99年4 月15日起起算三個月，從而沈水寶以被告公司代理人名義與原告簽訂系爭買賣契約之日期既為99年4 月10日，顯不在系爭承銷契約有效期間內，沈水寶雖以被告公司代理人名義與原告簽訂系爭買賣契約，實屬無權代理，該契約對被告公司自不生效力，況系爭買賣契約僅為初步合約，應由被告公司配合用印、銀行核定貸款後始生效力。
㈡經查：
⒈介紹沈水寶承銷米蘭社區房地之代書劉仁祥，前於系爭恐嚇
案件偵查期間，到庭具結證稱沈水寶承銷米蘭社區房地時，曾於被告公司辦公室簽約，當時被告公司法定代理人謝亦馨及實際負責人邱大平一均在場，沈水寶曾提及因社區房地戶數眾多，且被告公司係位於臺北市萬華區，而米蘭社區係位於三芝，兩地相距甚遠，為方便與買主簽約，故沈水寶希望被告公司授權伊自行刻用被告公司與負責人名義之印章，供其於銷售米蘭社區房地時使用，獲邱大平一同意等語（見上開第10352 號卷第115 頁至第116 頁）。而本欲承作米蘭社區房地買賣履約保證業務之沈水寶友人連博文於系爭恐嚇案件偵查中亦具結證稱被告公司與沈水寶簽訂系爭承銷契約時，沈水寶有口頭向邱大平一表示會刻被告公司大小章，作為與買方簽約時所用，邱大平一及謝亦馨在場均同意等語（見上開第10352 號卷第114 頁）。經核證人劉仁祥、連博文所證述之上開情節應屬相符，渠等之證詞應屬可信，則沈水寶既經被告公司授權刻用公司及負責人印鑑章，則被告辯稱沈水寶盜刻被告公司與負責人印鑑後蓋用系爭買賣契約，即非可採，系爭買賣契約為真正一事，應足以認定。
⒉再者，證人沈水寶於本院審理時證稱伊代理被告公司銷售米
蘭社區房地，系爭買賣契約簽約前，業已獲得被告公司之授權，其於99年3 月30日已與被告公司簽訂系爭承銷契約等語（見本院卷第93頁至第95頁），證人連博文、劉仁祥亦於系爭恐嚇案件偵查中證稱：被告公司委託沈水寶銷售米蘭社區房地，雙方曾簽承銷契約等語（見上開第10352 號卷第112頁至第116 頁），互核前揭證人所為之證詞均屬相符，又被告公司為便利沈水寶代被告公司與買方簽訂契約，授權沈水寶刻用被告公司與負責人印鑑章之事實，已如前所述，就上情以觀，原告主張被告公司授權沈水寶代理被告公司名義與原告簽訂系爭買賣契約，應堪以採信。
⒊至系爭承銷契約其上固然記載締約日期為99年4 月15日，此
有系爭承銷契約在卷可稽（被證1 ，見本案卷第42頁至第43頁），惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益。經查：沈水寶已經到庭具結證稱雙方已於99年3 月30日簽約，雙方同意由伊代被告公司銷售米蘭社區房地等語（見本案卷第93頁至95頁）。被告公司負責人謝亦馨於系爭恐嚇案件偵查期間證稱系爭承銷契約之簽約日期雖記載為99年4 月15日，然實際上雙方早於99年3 月29日即簽訂系爭承銷契約，然因沈水寶表示可於半個月內售出十戶房地，如未達成上開目的，即取消系爭承銷契約，並希望被告公司能給予伊美化、整理環境之時間，故系爭承銷契約始載明簽約日期為99年4 月15日等情（見上開偵字第10352號卷第101 頁），則除簽約日期相差一日以外，證人謝亦馨所證述之上開情節，經核與證人沈水寶前揭證詞尚屬相符。又沈水寶曾於99年3 月29日出具承諾書予被告公司，其上載明「本人沈水寶代銷穆旺建設股份有限公○○○鄉○○街之米蘭社區之房屋一批，若15天（4 月15日至4 月30日）內未達售出十戶，承銷合約自然失效，此致穆旺建設股份有限公司」，此有承諾書1 份可證（見上開偵字第10352 號卷第49頁），其所載內容亦與證人謝亦馨前揭證詞相符。據此，證人沈水寶、謝亦馨之前揭證詞，應屬可採。可知沈水寶於被告公司間應係於99年3 月29日即已就系爭承銷契約所載內容達成合意，即雙方約定由被告公司委由沈水寶代被告公司銷售包括系爭房地在內之米蘭社區房地，而依證人沈水寶所述，於同年4 月15日前雖為被告公司給予伊美化、整理環境之期間，然查，被告已經授權沈水寶刻用被告公司與負責人印鑑章，以便利與買方簽訂契約之事實，已如前所述，可知被告公司應無限制沈水寶於99年4 月15日前不得以被告公司代理人名義銷售系爭房地之意思。
⒋此外，稽之系爭買賣契約所載文義，並未約定兩造間尚須踐
行其餘程序，契約始生效力，而系爭承銷契約第3 條雖約定應由被告公司配合用印，然此為沈水寶與被告公司間之約定，其效力不及於原告，從而被告辯稱系爭買賣契約應經由被告公司配合用印、並經銀行核定貸款額度後始對被告生效，應非可採。
㈢按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。是以沈水寶既獲被告公司授權得以被告公司名義銷售系爭房地，則沈水寶代理被告公司與原告簽訂系爭買賣契約，對被告自生效力，應可認定。
六、如系爭買賣契約對被告生效，則原告主張解除系爭買賣契約請求返還價金、代書費及賠償違約罰金，是否有據？㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第348 條第1 項、第2 項、第353 條、第22
6 條第1 項、第256 條、第259 條第1 款分別定有明文。㈡查系爭買賣契約為沈水寶以被告公司代理人以本人名義與原
告所簽訂，而對被告公司生拘束力，業據認定如前，而被告公司確實未移轉系爭房地所有權予原告之事實，亦為被告公司所不否認，再據系爭買賣契約第10條第2 項約定，被告公司如不履行契約所訂各項義務，即為違約，原告得限期催告被告公司履行，逾期仍未履行即得解除系爭買賣契約，是原告主張其已於101 年3 月20日以存證信函限期催告被告公司履行，此有上開存證信函在卷可證（見本院卷第15頁），則原告依系爭買賣契約第10條第2 項、民法第226 條第1 項、第256 條規定，以本件起訴狀送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬有據，原告主張系爭買賣契約已解除，應為可採，從而原告主張被告應負回復原狀之義務，即退還原告已經給付之價金692,000 元及代書費100,000 元，及依系爭買賣契約第10條第2 項約定，主張被告尚應賠償與已繳價款同額之違約罰金692,000元，總計1,484,000元（計算式為692, 000＋100,000＋692, 000），即屬有據。
七、綜上，原告主張兩造間有系爭買賣契約存在，原告因被告未能履約而解除系爭契約，應屬有據，原告依系爭買賣契約第10條第2 項及民法第259 條第1 款規定，請求被告返還已繳價款692,000元、代書費100,000 元及給付違約罰金692,000元，共計1,484,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 匡偉
法 官 曾育祺法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 洪婉菁