臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3789號原 告 萬室達房屋仲介有限公司法定代理人 林能巧訴訟代理人 古文洲被 告 陳義清訴訟代理人 羅翠慧律師複代理人 魏小嵐律師訴訟代理人 羅筱茜律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告與訴外人李永發、林天清等三人為坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○號土地及桃園縣楊梅市○○段
584、585、1031、1034、1039、1044、1050地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分分別為2/5、2/5、1/5。李永發、林天清與被告於民國99年6月22日經由原告公司店長古文洲代理，與原告簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），授權原告將系爭土地及其上橡榮電子材料股份有限公司（下稱橡榮公司）所有，建號1、176號即門牌號碼桃園縣○○路0段000號、楊湖路1段101號之廠房（下稱系爭廠房），以總價新台幣（下同）2億7千萬元對外尋找買主出售，授權期間自99年6月22日起至99年7月5日止，並允諾給付成交總價1.5％做為仲介報酬，報酬之給付依被告與李永發、林天清之應有部分比例分擔。
（二）原告覓得買主即訴外人張維廉、卓鏡男以2億7千萬元買受系爭土地及廠房，買賣雙方並於99年10月14日簽訂橡榮公司讓渡及廠房土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），依約被告應給付原告仲介報酬160萬元（計算式：總成交價2億7千萬元×1.5％×被告應有部分2/5＝162萬元，以整數160萬元計算），惟被告迄未給付，爰依系爭委託契約第6條、民法第568條之規定提起本訴，並為訴之聲明：被告應給付原告160萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭委託契約乃被告、李永發、林天清與訴外人古文洲個人所訂立，與原告無涉，原告無從據系爭委託契約對被告請求給付報酬，且原告迄未能舉證系爭買賣契約由其報告或媒介而成立，再系爭委託銷售期間即「99年6月22日起至99年7月5日」，雖經李永發同意延長至99年9月30日，亦與被告無涉，況系爭買賣契約之簽約日為「民國99年10月14日」，已逾前開期日，原告已不得請求報酬。
（二）系爭買賣契約第12條第2項約定：「私人設定塗銷及法院無法撤封時，本案自動作廢」，係以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」為解除條件，今系爭買賣契約已因買方不能依約履行，致系爭土地遭臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）查封拍賣，依前開約款，解除條件已成就，系爭買賣契約已失其效力，居間人即古文洲或原告均無從為任何請求。
（三）綜上，被告爰為答辯聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保准予免為假執行。
三、經查，被告與李永發、林天清3人為系爭土地之共有人，應有部分分別為2/5、2/5、1/5，系爭廠房坐落於系爭土地上，被告與李永發、林天清於99年6月25日簽立系爭委託契約，其上載明被告、李永發、林天清欲以總價2億7千萬元委託出售系爭土地及廠房，如系爭土地及廠房可以上開價金出售他人，則被告與李永發、林天清願按前開應有部分比例給付成交總價1.5％作為報酬，被告、林天清、李永發後於同年10月14日與張維廉、卓鏡男就系爭土地及廠房簽訂系爭買賣契約，雙方議定總價款為2億7千萬元；嗣系爭土地及廠房於101年5月30日遭桃園地院查封拍賣等情，為兩造所不爭執，並有系爭委託契約（見本院卷一第28頁）、系爭買賣契約（見本院卷一第143頁至150頁）、桃園地院101年7月18日桃院晴99司執晴字第58388號執行命令（見本院卷一第47至50頁）、土地登記謄本、建物登記謄本（見本院卷一第96至110頁）、桃園地院民事執行處101年4月27日桃院晴99司執晴字第58388號通知（見本院卷一第187至193頁）在卷可稽，應為真實。
四、其次，原告主張被告應依照系爭委託契約給付報酬，然為被告所不承認，並以前詞置辯，從而，本案兩造所爭執者，應為下列事項即：
（一）系爭委託契約之當事人為原告或古文洲？
（二）承上，如原告為系爭委託契約之當事人，則系爭買賣契約是否係於系爭委託契約存續期間內所成立？
（三）系爭買賣契約是否因系爭土地、廠房之查封登記未能塗銷而解除條件成就？
（四）原告主張被告以不正當行為促使系爭買賣契約解除條件成就，有無理由？
（五）原告請求被告給付系爭委託契約約定之報酬，有無理由？
五、系爭委託契約之當事人為原告或古文洲？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。被告辯稱其係與古文洲個人簽訂系爭委託契約，已提出該契約書為證，系爭委託契約明載之受託人為古文洲（見本院卷一第28頁），然此為原告所不承認，主張古文洲為原告店長，其係以原告代理人之地位簽訂系爭委託契約。
（二）按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。原告為住商不動產之內壢環中加盟店，古文洲則為原告之店長一節，業為被告所不否認。經查，證人林天清到庭陳述：伊知悉古文洲在住商工作，是在古文洲工作店面對面的肯德基簽定系爭委託契約，伊有時會直接至店面找古文州，伊與古文洲不熟，是李永發介紹古文洲仲介等語，證人李永發證述：古文洲當時擔任原告負責人，係代表原告，簽約時都有講說古文洲是原告之代表人，也有與被告至原告公司會議室兩三次等語（見本院卷二第69頁背面至70頁、第72至73頁），足認被告於簽署系爭委託契約當時，已知悉古文洲即為原告之代理人，再系爭買賣契約於99年10月14日簽立時，買賣雙方及古文洲係於住商不動產之台北安信建經簽約中心，一次簽署系爭買賣契約、交款備忘錄、買賣價金履約保證申請書（見本院卷一第144至150頁），並委託住商不動產之特約地政士謝淑文承辦簽約事宜，業據證人謝淑文證述明確，其亦證稱：賣方委託原告銷售廠房，因為是住商的案件，成交了就由特約地政士承做，所以就約在台北安信建經簽約中心簽約等語（見本院卷一第86頁背面），是被告於簽署系爭買賣契約之時，已明知係由原告為住商不動產之加盟店，因此由住商不動產之特約地政士辦理簽約並提供簽約場地。再細譯系爭買賣契約，其中第4頁已蓋用原告「萬室達房屋仲介有限公司」及法定代理人「林能巧」之印文（見本院卷一第147頁），而買賣價金履約保證申請書第3條第3項，亦約定買賣雙方應付之仲介服務費依萬室達房屋公司（即住商不動產內壢環中加盟店）之通知撥付之（見本院卷一第150頁）。則自前開原告公司及法定代理人用印於系爭買賣契約書，以及仲介服務費之給付需待原告通知之事實，依據社會通念及交易慣例，均足以認定被告係因原告居間仲介而簽訂系爭買賣契約，據此，可知系爭委託契約雖載古文洲為受託人，然古文洲實係隱名代理原告與被告簽訂系爭委託契約，契約當事人為原告而非古文洲，甚為明確。
六、承上，如原告為系爭委託契約之當事人，則系爭買賣契約是否係於系爭委託契約存續期間內所成立？
（一）經查，系爭委託契約所載之期限為99年6月22日至同年7月5日，嗣李永發同意延長委託期限至同年9月30日，並於系爭委託契約簽名一節，亦據原告提出系爭委託契約為證（見本院卷一第28頁），再證人李永發證述：系爭委託契約上延長期間係伊簽名，事前有告知林天清與被告欲延長委託期限，因為已經找到買主了，林天清與被告也同意，且如果未同意，就不會簽系爭買賣契約，因為買主是卓鏡男，張維廉，都是古文洲找來的等語，證人林天清證述：伊與李永發及被告都可出售系爭土地，只要價錢合適，誰找到買主，三人都同意等語（見本院卷二第71、73頁），亦足認林天清與被告均同意得由李永發代表三人處理系爭土地出售事宜，而李永發係經林天清及被告同意而延長系爭委託契約期限至99年9月30日，被告雖辯稱其未同意亦未授權李永發延長委託期限，為本院所不採。
（二）次查，系爭買賣契約書面係於99年10月14日簽署，惟證人李永發證稱：系爭買賣契約係於99年6至7月談成，99年10月14日簽約之條件是預先談好的，當時是簽3個月期之支票，等支票兌現後才簽書面合約等語（見本院卷二第73頁），又自系爭買賣契約履約保證專戶明細以觀，系爭買賣契約之頭期款2500萬元係以支票支付，於99年9月9日存入前開履約帳戶，於99年10月7日兌現（見本院卷二第84頁），堪認卓鏡男等人與被告間於99年9月9日前即已就買賣價金等條件達成合意，而成立系爭買賣契約，待前開第一期款支票兌現後，卓鏡男等人與被告方於99年10月14日簽署書面契約，綜此，系爭買賣契約係於被告同意之委託期限內成立，堪以認定。
（三）再查，被告於99年10月14日簽訂系爭買賣契約之際，原告及其法定代理人均用印於契約，且與被告約定依原告通知給付仲介服務費報酬，已如前述，若謂被告未同意展延系爭委託契約到期日至99年9月30日及原告並未於系爭委託契約存續期間，仲介被告出售系爭土地及廠房，則被告不致任由原告及其法定代理人於系爭買賣契約上用印，並同意給付原告按系爭委託契約約定方式計算之服務報酬，亦徵原告主張系爭買賣契約係於系爭委託契約存續期間內所成立，應為可信。
七、系爭買賣契約是否因系爭土地、廠房之查封登記未能塗銷而解除條件成就？
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第12條第2項約定：「私人設定塗銷及法院無法撤封時，本案自動作廢」，可知系爭土地及廠房之買賣係以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」為解除條件，再系爭土地及廠房因中央投資股份有限公司（下稱中投公司）聲請，於96年8月21日由臺灣桃園地方法院以桃院木執96年執全助晴字第676號函辦理假扣押，限制林天清、李永發及被告處分一節，有系爭土地及廠房登記謄本、異動記錄索引在卷可稽（見本院卷一第96至110、240至298頁），足認於被告與卓鏡男等人簽立系爭買賣契約當時，中投公司已查封系爭土地，於撤銷查封前無法移轉系爭土地所有權，復經本院隔離訊問證人林天清、李永發，證人林天清證稱：系爭買賣契約第12條之約定係買方要求訂立，當時系爭土地已經由債權人中投公司查封，如中投公司無法撤封，買賣就無法繼續，系爭契約就作廢，當時僅有中投公司查封等語（見本院卷二第70頁），核與證人李永發證述：系爭土地已經中投公司查封，買家有處理鄒永祥債權，但是土地及廠房還是因為還有中投公司之債權而查封，沒有辦法處理等語相符（見本院卷二第72頁），是系爭契約第12條約定法院無法撤封系爭契約作廢，應包含中投公司之查封。至證人謝淑文固到庭證述：系爭契約第12條約定法院無法撤銷查封情形，僅包含鄒永祥之債權，不含中投公司之債權，當天僅討論這一項，因此條文有特別以手寫方式寫（含抵押權讓與）等語（見本院卷一第88頁），惟自系爭買賣契約第2條約定之付款條件觀之，系爭買賣契約總價金為2億7千萬元，其中第一期款2500萬元係用以清償積欠鄒永祥之債務，第三期款2億1千5百萬元係用以清償積欠中投公司之債務，則第三期款所涉金額龐大，占總價金比例甚高而至關重要，衡情系爭買賣契約第12條約定法院無法撤封之情形，應包含中投公司之債權無法清償致無法撤銷查封，以保障買方即卓鏡男、張維廉權益，是證人謝淑文前開證詞即與常情不符而難以採信。綜此，系爭買賣契約第12條所訂解除條件，係包含系爭買賣契約因中投公司之查封無法撤銷而解除條件成就。
（二）又系爭土地及廠房前於96年8月21日經桃園地院依債權人中投公司等之聲請實施假扣押查封，99年8月30日經鄒永祥聲請強制執行，嗣系爭土地及廠房業經同法院依拍賣程序於101年5月30日由第三人拍定而取得所有權在案，有系爭土地、廠房登記謄本及異動索引、桃園地院民事執行處通知及投標書影本在卷可憑（見本院卷一第96至110、177至180、187至193頁），則系爭土地、廠房確經中投公司及其餘債權人為查封，嗣並遭第三人拍定，被告辯稱系爭買賣契約約定法院無法撤銷查封為解除條件，系爭土地及廠房因無法撤銷中投公司查封遭法院拍賣，則解除條件已成就，系爭買賣契約已失其效力，應屬可採。
八、原告主張被告以不正當行為促使系爭買賣契約解除條件成就，有無理由？
（一）按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列，且，除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院67年台上字第770號判例、84年台上字第2461號判決意旨參照），次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照），原告主張被告係以不正當行為促使中央投資公司查封拍賣系爭土地，致系爭買賣契約解除條件成就，以圖免除給付系爭委託契約報酬，即應就被告係故意以不正當行為以免除給付委託契約報酬一節，負舉證責任。
（二）經查，原告主張被告簽署系爭買賣契約後，故意不履行系爭買賣契約，以致系爭買賣契約解除條件成就，固據原告提出系爭買賣契約買方之存證信函為證（見本院卷一第55頁），然前開存證信函僅記載此案經雙方協議溝通多次，未能繼續履約而停擺至今，於100年5月10前應補正印鑑證明文件及移轉登記用印等語，是買方係通知李永發、林天清及被告提供有效之印鑑證明並用印，而系爭契約之買賣雙方尚在協議履行系爭買賣契約，而難認被告有以何不正當行為促使中投公司查封拍賣系爭土地。再被告於100年7月8日、100年10月間催告買方卓鏡男、張維廉給付系爭買賣契約第3期款以解決債權人聲請強制執行，亦有律師函、存證信函在卷可證（見本院卷一第114至119頁），亦足認系爭買賣契約之雙方履約已存爭議，而難以繼續履行，且因未獲買方給付第三期款而無從撤銷中投公司查封，尚非被告故意以不正當方法致使中央投資公司查封拍賣系爭土地，又原告固主張被告係因系爭買賣契約價金過低而拒絕履行，然原告未能證明被告係圖免除給付原告之居間報酬，而故意促使系爭土地受中央投資公司查封拍賣土地，致系爭買賣契約解除條件成就而失效，原告主張，均非可採。
九、原告請求被告給付系爭委託契約約定之報酬，有無理由？按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文，又契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定，亦為前揭條文之立法意旨所明揭，是經居間人媒介成立之契約，如因解除條件成就而失效，居間人即不得請求報酬。經查，兩造固成立系爭委託契約，原告於系爭委託契約約定期限內以總價2億7千萬元居間成立系爭買賣契，然而系爭買賣契約解除條件成就而失效，業如前述，則揆諸前開說明，原告即不得請求給付居間報酬，原告主張依據系爭委託契約第6條約定及民法第568條規定請求給付，自屬無據。
十、綜上所述，原告依系爭委託契約第6條約定及民法第568條規定提起本訴請求被告給付160萬元及其利息，為無理由，應予駁回，本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
書記官 徐悅瑜