臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3942號原 告 王泰峯
王常旭王常宇共 同訴訟代理人 廖健智律師
趙德韻律師被 告 陶希華訴訟代理人 陳若雪被 告 簡鵬翼訴訟代理人 沈濟民律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間於民國一百年十月三日就被告陶希華所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號、面積七十五平方公尺、權利範圍四分之一之土地所為買賣關係不存在。
訴訟費用由被告簡鵬翼負擔。
事實及理由
一、本件被告陶希華經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告之被繼承人闕愛珠於民國73年6月25日向陶希華買受其所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號，面積75平方公尺、應有部分4分之1之土地（現為臺北市○○區○○段○○段000號土地，下稱系爭土地），原告於闕愛珠逝世後繼承其與陶希華間之買賣法律關係，自得依民法第348條第1項規定請求陶希華辦理系爭土地所有權移轉登記。有關原告於100年7月11日訴請陶希華移轉系爭土地所有權等事件，業經本院於101年3月6日以100年度訴字第4003號民事判決勝訴，並於同年6月13日確定，俟原告持前揭確定判決向臺北市松山地政事務所辦理所有權移轉登記時，始知系爭土地已遭被告簡鵬翼聲請本院核發101年度全字第82號假處分裁定，並聲請假處分強制執行在案。因陶希華長年旅居國外，於前揭本院100年度訴字第4003號土地所有權移轉登記等事件訴訟程序進行中均未到庭，竟於該案訴訟即將言詞辯論終結之際，突與簡鵬翼就系爭土地另行成立買賣關係，簡鵬翼旋又以陶希華違反買賣契約為由，向本院聲請假處分強制執行，惟陶希華閒置該筆土地近30年，卻於進入100年度訴字第4003號訴訟程序後，旋即將系爭土地出賣予簡鵬翼，無非係出於避免原告持上開勝訴判決對該筆土地進行強制執行，並無欲為發生買賣行為效果之意思表示，依民法第87條第1項前段規定應屬無效，是被告二人間之買賣關係並不存在；縱非如此，然被告二人於100年10月3日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），並未獲得陶希華之合法授權，應為無效之契約，陶希華於另案即本院101年度訴字第1553號土地所有權移轉登記事件中，已說明並無授權代理之真意，實因陶希華主觀上認為系爭土地業已出售於原告之被繼承人闕愛珠，自不具授權之意，被告所簽署之系爭土地買賣契約因欠缺合法代理權而屬無效；又授權效力縱有爭議，然陶希華已依民法關於意思表示錯誤及意思表示受詐欺之規定，撤銷出售系爭土地之意思表示，故被告間之買賣關係並不存在。從而，陶希華就系爭土地之處分權能因假處分受有限制，原告請求陶希華將系爭土地移轉登記之勝訴判決無法獲得滿足，影響原告權益甚鉅，致原告法律上之地位有不安狀態，自具有受確認判決之法律上利益。爰提起本件確認買賣關係不存在之訴等情。並聲明：確認被告陶希華與簡鵬翼間，於100年10月3日就陶希華所有系爭土地所為之買賣關係不存在。
（二）對於被告抗辯所為之陳述：⒈自87年起我國地政管理即已廢除「地目等則」制度，都市
土地之性質係以土地之「使用分區」為準，系爭土地之土地使用區分為「第三之一種住宅區（特）」，簡鵬翼為專業之土地代書，與陶希華家人接洽之訴外人杜家鴻均屬臺北市宏邦地政士事務所（下稱宏邦事務所）之人員，簡鵬翼利用陶希華全家移居海外30餘年，伊又高齡90餘歲，完全不明瞭國內現行之土地法規，且對系爭土地於地政法令之分類及市場交易之性質，皆為第三之一種住宅區（即建地）而非道路用地之性質發生錯誤認知，並積極以系爭土地為「道路」之錯誤訊息，將系爭土地買賣契約第13條未刪除之版本傳真至澳洲，成功欺騙陶希華之家人，導致陶希華除未有任何授權之真意外，並誤為授權陳鄭慧真處理系爭土地之買賣事宜，復另行製作刪除第13條之契約版本謀取不法利益。又系爭土地之性質屬於住宅區之建築用地，目前已劃為都市更新計畫區，公告現值高達新臺幣（下同）3,063,948元，其實際交易之價格更遠高於公告現值數倍，實則自99年間土地開發公司即公開徵詢住戶之參與都更意願，並多次辦理社區公開之活動，其間不乏土地代書業者及企圖從中謀取利益之人士積極尋求機會介入，斯時土地開發商提出「試算版」產權分配權值表，單就開發後領取補償金之價值即高達6,965,112元，如與其他土地合併分配，更可分得高價額之新建物面積，絕非如簡鵬翼所誆稱之既成道路無法開發且價值低微。是簡鵬翼刻意隱瞞系爭土地之實際價值，並以詐欺之手段誤導陶希華，且有私自竄改契約價金為705,862元之行為，佐以99年間系爭土地之市場價值已高達6,965,112元等情，足認陶希華確有意思表示錯誤及受詐欺之情事。
⒉又陶希華媳婦陳若雪察覺系爭土地之買賣價金有異，經洽
詢松山地政事務所後始發現系爭土地之性質非屬道路用地，而係住宅區建地，簡鵬翼除以系爭土地為道路之錯誤性質詐欺陶希華外，另有關系爭土地買賣契約所載之價金亦遭被告簡鵬翼私自竄改而與授權範圍不符。故系爭土地之性質爭議，即屬買賣意思表示得否撤銷之重要事項；而陶希華業於101年2月21日撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，該撤銷意思表示之通知到達簡鵬翼，同時陶希華另發函松山地政事務所撤銷陳鄭慧真之授權，從而系爭出售土地之意思表示既經撤銷，被告二人間之買賣關係自不存在。
三、被告陶希華雖未於言詞辯論期日到場，惟據其先前書面陳述略以：
（一）陶希華登記出生日期為西元1920年6月2日，實際出生於西元1915年6月2日，耳目退化，並罹患老人癡呆症，已喪失辨識與判斷能力，亦無生活自理能力，對於自己財產無法處理，由於其獨子張紹澍長期在海外工作，所有事務均由其媳婦陳若雪代為處理，雖未正式辦理監護手續，卻早已行監護之實，基於保護陶希華權益擔任訴訟代理人。陶希華係在未被張紹澍事先告知授權內容之情形下，於100年9月16日簽立授權書委由陳鄭慧真代為處理系爭土地買賣事宜，惟陶希華與陳鄭慧真素不相識，又神智狀況不佳，其所為授權由陳鄭慧真代為處理系爭土地買賣事宜之意思表示依民法第75條規定係無意識所為者，均為無效。
（二）陳若雪於100年10月21日甫接獲松山地政事務所同年月12日函文檢附系爭土地申請書狀補給登記公告，收件人為陶希華，經陳若雪查詢後始知陶希華名下尚有系爭土地，並已授權委託張紹澍友人陳鄭慧真代為處理系爭土地買賣事宜。張紹澍則表示於100年8月中旬收到宏邦事務所人員杜家鴻來電告知陶希華名下尚有系爭「私有巷道」土地，並強調土地登記謄本地目分類為「道」，買家為節稅及灌數字資產使用，願以業界最高價格購買，張紹澍遂不疑有他，竟隱瞞陳若雪逕於100年9月16日取得陶希華簽署之授權書後，委由陳鄭慧真代為處理系爭土地買賣事宜。嗣後陳若雪發現事有蹊蹺，以陶希華名義於100年10月28日發函松山地政事務所註銷對陳鄭慧真之授權，停止陳鄭慧真就系爭土地所代理之任何交易或契約行為、補發權狀等相關事宜；茲因被授權人陳鄭慧真家住南部有所不便，遂將系爭土地移轉及填報增值稅等事宜轉授權予杜家鴻代理，在杜家鴻收到松山地政事務所通知陶希華提出「註銷原授權人」之申請乙事，其代理權已有所欠缺後即發電郵予陳若雪揚言將請求解約賠償金200萬元。
（三）陳若雪於100年11月14日上網查詢系爭土地依都市更新計畫已歸為第3種之1住宅區，按臺北市土地使用分區管制規則第3種之1住宅區，可以蓋300％之房屋，系爭土地公告現值高達3,063,948元，系爭土地買賣總價金卻僅有705,862元；惟杜家鴻於雙方溝通過程中從未據實告知上情，顯欲以地目分類「道」字來曲解及誤導陳若雪對系爭土地之價值判斷。俟陳若雪向其他代書同業查出系爭土地地目「道」與公共設施「道」有所區別，系爭土地使用區分為住宅使用地，屬住○○○區○○○設巷道，市場價值與一般住宅使用地無異，抵稅時也是以公告地價徵收，甚至可給予額外40％之補償金，故簡鵬翼、杜家鴻顯係刻意欺罔遷居海外多年、不熟諳國內地政法令之陶希華及其家人。為此，陳若雪立即要求陳鄭慧真傳真系爭土地買賣契約供參，斯時就第13條所劃之刪除線完全看不到，杜家鴻並隱瞞陳鄭慧真有關未將系爭土地資料傳真予張紹澍之事實，亦即張紹澍除以電話與杜家鴻接洽聯絡外，唯一從杜家鴻處收到之傳真僅有其事先準備好之空白授權書，易言之，被告雙方簽訂之系爭土地買賣契約係在張紹澍、陳鄭慧真均不清楚實際內容下所為。嗣後張紹澍於取得系爭土地買賣契約正本寄予陳若雪檢視，始發現杜家鴻將契約所載買賣交易價190萬元，巧妙扣除增值稅1,194,138元後之實交價格705,862元，加列土地增值稅由買方負責繳付之條件來替代；杜家鴻並於土地增值稅試算表中將系爭土地前次移轉日59年4月25日改寫成100年8月，致使系爭土地增值稅逕以不實之最高稅率計算，然系爭土地係陶希華先前出售土地上之自用住宅公寓時兩塊附屬土地中所遺漏之一塊，是當系爭土地完成移轉繳付增值稅時可向稅捐稽徵處申請復查可否適用自用住宅之10％增值稅率，杜家鴻刻意設計不利賣方契約內容及運用最高增值率試算表，企圖從中謀取不法利益。
（四）縱認陳鄭慧真代理陶希華簽約出售系爭土地非屬無權代理，惟其以陶希華代理人身分同意系爭土地出售事宜，以及指定陳鄭慧真為簽約代理人之張紹澍均係受簡鵬翼、杜家鴻詐欺而陷於錯誤始同意出售系爭土地，陶希華亦得依法撤銷其出售系爭土地之意思表示，據此，陳若雪於101年2月21日帶領陶希華至駐外單位辦理寄發存證信函撤銷買賣契約事宜，買方逾1個半月仍未回應，遂於101年4月8日發電郵予杜家鴻，請其向買方索取帳戶資料，以便退還買賣交易款，然買方卻不願提供，俟陳若雪準備將買賣價金辦理法院提存之際，竟收到本院核發之101年度全字第82號假處分裁定，簡鵬翼並據以聲請假處分強制執行在案，遂中止辦理法院提存。至於簡鵬翼主張雙方約定之買賣總價金為190萬元共分3次付款乙節，與事實不符，蓋被告雙方於100年10月3日簽約時，簡鵬翼支付訂金35萬元，由陳鄭慧真代為收受，其後則未有任何付款，茲因陳鄭慧真之代理權有所欠缺，系爭土地免稅證明根本無從辦理及核發，依約第2次付款條件根本不成立，該張支票迄今仍由陳鄭慧真持有並未兌現，第3次付款條件係由簡鵬翼負責繳納增值稅款1,194,138元，惟土地增值稅係為買賣交易完成後始由其代繳，如未完成買賣交易行為，自毋須繳納，故增值稅不屬於買方交易應得之利益等語置辯。
（五）並聲明：確認陶希華所有系爭土地於100年10月3日與簡鵬翼簽訂之買賣合約無效。
四、被告簡鵬翼則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）陶希華與簡鵬翼間確有買賣系爭土地之契約行為：陶希華於100年10月3日將其所有系爭土地委託其在臺代理人陳鄭慧真出售予簡鵬翼，雙方並簽訂系爭土地買賣契約，約定總價金為190萬元，其價款給付方法為：㈠簽約時第1次付款35萬元；㈡免稅證明核發並查無欠稅後3日內支付第2次付款355,862元；㈢增值稅款1,194,138元由簡鵬翼負責繳納，作為第3次付款即尾款。詎簡鵬翼依約給付第1、2次付款全部之款項705,862元後，陶希華非但拒絕履行其應將系爭土地移轉登記予簡鵬翼之義務，且發函給松山地政事務所請求註銷其先前委託陳鄭慧真處理系爭土地相關事宜之授權，致簡鵬翼向松山地政事務所申請辦理系爭土地移轉登記時遭到駁回，是簡鵬翼遂於101年4月6日依系爭土地買賣契約之法律關係訴請陶希華應將系爭土地移轉登記予簡鵬翼，刻由本院以101年度訴字第1553號土地所有權移轉登記事件審理中，故彼等間確有買賣關係存在，且簡鵬翼業已依約給付價金予陶希華無誤。
（二）原告並未證明陶希華與簡鵬翼間有何通謀虛偽意思表示之具體行為：
原告既主張被告二人間就系爭土地買賣為通謀虛偽之意思表示，依舉證責任分配原則，自應證明被告間有何通謀虛偽意思表示之具體行為，惟原告卻未加以具體舉證，僅以臆測泛稱陶希華閒置該筆土地近30年，卻於進入100年度訴字第4003號訴訟程序後，旋即將該筆土地出賣予簡鵬翼，無非係出於避免原告持上開勝訴判決對該筆土地進行強制執行，並無欲為發生買賣行為效果之意思表示云云，顯然不符舉證責任分配原則。
（三）原告之主張不符證據法則及論理法則：被告二人於100年10月3日簽約時，根本不知道原告另對陶希華提起100年度訴字第4003號土地所有權移轉登記訴訟，嗣後並獲勝訴判決（蓋該訴訟係一造辯論判決），既然當時被告二人根本不知道該訴訟之存在，則原告所謂被告二人無非係出於避免原告持上開勝訴判決對該筆土地進行強制執行，並無欲為發生買賣行為效果意思表示之說詞，純屬猜測，不足採信。若被告二人間有為通謀虛偽意思表示之買賣行為，則於簽約後，按理應於一個月內（至遲於100年11月初）即可完成系爭土地所有權移轉登記之手續，豈料陶希華反悔不賣，並發函給松山地政事務所註銷先前委託陳鄭慧真代理其處理系爭土地相關事宜之授權，致簡鵬翼向松山地政事務所申請辦理系爭土地移轉登記時遭到駁回，是簡鵬翼先就系爭土地聲請執行假處分，復於101年4月6日依系爭土地買賣契約之法律關係，向本院訴請陶希華應將系爭土地移轉登記予簡鵬翼等事實，足證被告二人間就系爭土地買賣乙事並無通謀虛偽意思表示。又原告復以陶希華閒置該筆土地近30年，卻於進入100年度訴字第4003號訴訟程序後旋即將該筆土地出賣給予簡鵬翼云云為前提要件，進而得出被告二人間就系爭土地買賣有通謀虛偽意思表示之結論，顯有邏輯推理上之謬誤，蓋原告同樣於購買系爭土地經過27年以後，始向本院起訴請求辦理系爭土地移轉登記，則原告之被繼承人闕愛珠與陶希華間就系爭土地買賣關係是否亦屬通謀虛偽意思表示？況原告就系爭土地移轉登記請求權應已罹於消滅時效，詎原告竟於100年度訴字第4003號請求土地所有權移轉登記訴訟中，故意隱瞞陶希華國外住所之訊息，蓋被告二人前已多次發函予松山地政事務所，是陶希華於國外實際住所自非屬礙難調查之事證，原告卻運用一造辯論判決之程序，輕易獲得有瑕疵之勝訴判決（因陶希華無法主張時效抗辯），原告所為請求並無理由。
（四）況系爭土地現已成為既成道路或既成巷道（或稱現有巷道），此為簡鵬翼買受系爭土地時之說法，簡鵬翼從未誆稱系爭土地之地目為道路用地去詐騙陶希華出賣系爭土地。再者，依實務見解「既成道路」因具公用地役關係，致使其所有權人無法對之自由使用收益，或無法利用其作為建築用地。又陶希華既主張伊對於100年9月16日授權書之內容，因耳目退化，並罹患老人癡呆症，已喪失辨識與判斷能力云云，惟其應舉證證明簽署上開授權書時，身體狀況確有無法辨識文書內容之情事存在。此外，系爭土地買賣剩餘款1,194,138元與應繳納增值稅款數額相符，係依系爭土地買賣契約第16條特約事項之約定，由買方即簡鵬翼負責繳納以代給付價金等語置辯。
五、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號民事判例參照）。次按起訴請求確認他人之某法律關係存在或不存在，須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始為當事人適格（最高法院93年度台上字第117號民事判決要旨參照）。又原告請求確認被告間之債權債務關係不存在，因此項債權、債務關係是否存在，在實體法上實具有不可分性，故有合一確定之必要，而應為一致之判決，自屬於類似必要共同訴訟，而有民事訴訟法第56條第1項規定適用（最高法院82年度第2次民事庭會議決議之研究報告參照）。經查，本件原告主張請求確認被告間之系爭土地買賣契約不存在等情，惟為被告簡鵬翼所否認、被告陶希華則辯以其因受簡鵬翼、杜家鴻不法詐欺而陷於錯誤始出售系爭土地，被告陶希華已將其撤銷出售系爭土地意思表示之通知送達被告簡鵬翼等節，足見兩造間就系爭土地買賣契約是否存在或已經被告陶希華撤銷之情形有所爭執，致系爭土地之買賣關係存否不明確，而該等不明確之情形，因原告已取得本院100年度訴字第4003號土地所有權移轉登記訴訟之勝訴判決，故攸關原告得否依上開判決請求移轉登記系爭土地之所有權，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟自有受確認判決之法律上利益，應予准許。
六、經查，原告主張其於繼承闕愛珠與被告陶希華間之就系爭土地之買賣法律關係後，被告陶希華負有移轉系爭土地所有權登記之義務，前於100年7月11日訴請被告陶希華移轉系爭土地之所有權登記，業經本院於101年3月6日以100年度訴字第4003號判決原告勝訴在案，嗣系爭土地另遭被告簡鵬翼聲請本院核發101年度全字第82號假處分裁定，並已聲請假處分強制執行在案等情，此為兩造所不爭執，並有上開民事判決及裁定附卷可稽，自堪信真實。又原告主張被告陶希華係為避免原告持上開勝訴判決對系爭土地強制執行，始與被告簡鵬翼通謀虛偽表示簽立系爭土地買賣契約，實際上被告間之買賣關係並不存在，惟均為被告所否認；另原告主張被告陶希華已依民法關於意思表示錯誤及意思表示受詐欺之規定，撤銷系爭土地出售之意思表示，故被告間之買賣關係並不存在等情，惟為被告簡鵬翼所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應予審究之爭點為：㈠被告間是否係通謀虛偽表示而簽訂系爭土地買賣契約？㈡被告陶希華以其因受詐欺而撤銷出售系爭土地之意思表示，有無理由？
七、茲就兩造之爭點論述本院得心證之理由如下：
（一）被告間並非通謀虛偽表示而簽訂系爭土地買賣契約：按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事裁判意旨參照）。經查，原告主張被告於本院100年度訴字第4003號訴訟程序後，旋即將系爭土地出賣予被告簡鵬翼，無非係出於避免原告持上開勝訴判決對該筆土地進行強制執行，並無欲為發生買賣行為效果之意思表示，依民法第87條第1項前段規定應為無效云云。
然查，原告就被告間乃出於通謀虛偽表示而簽訂系爭土地買賣契約之事實，已表示無法舉證證明（見本院卷第257頁背面），且依被告陶希華於上揭100年度訴字第4003號訴訟程序中始終並未出庭，該判決係以一造辯論方式進行，此有上開100年度訴字第4003號民事判決可稽，況參酌被告簡鵬翼以被告陶希華未履行系爭土地買賣契約為由，已對被告陶希華提起另案（本院101年度訴字第1553號）請求系爭土地所有權移轉登記之訴訟，而被告陶希華復以其係受被告簡鵬翼不法詐欺而陷於錯誤始出售系爭土地為由，辯稱已撤銷其出售系爭土地之意思表示等情，足見被告間就系爭土地買賣契約之有效與否互相仍有爭執，自難認有如原告所稱之通謀虛偽意思表示情事，故原告主張系爭土地買賣契約為被告間通謀虛偽表示所為，即屬無據，並無可取。
（二）被告陶希華以受詐欺為由而撤銷其出售系爭土地之意思表示，應屬有據：
⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意
示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號民事判例參照）。次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院100年度台上字第858號民事裁判參照）。又詐欺行為所造成表意人之錯誤，此項錯誤大多存在於當事人資格或物之性質，且係在交易上認為重要者（民法第88條第2項參照），但並不以此為限；若足以造成表意人任何動機上的錯誤，均可能構成詐欺行為。
⒉經查，系爭土地之地目雖為「道」，然其土地使用區分為
第三之一種住宅區（特），此為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、土地使用分區申請及查詢系統1紙在卷可憑（見本院卷第9、159頁），且系爭土地業經臺北市政府97年9月30日公告「變更臺北市市○○道（新生北路至基隆路段）兩側第三○住○區○道路用地為第三之一種住宅區（特）、公園用地、第四種住宅區為第四之一種住宅區（特）、停車場用地為公園用地細部計畫暨劃定都市更新地區計畫案」內變更為「第三之一種住宅區（特）」，其土地使用管制規定適用臺北市土地使用分區管制自治條例第三之一種住宅區辦理，建蔽率與容積率則比照第三種住宅區，建蔽率為45％，容積率為225％；而土地登記謄本之地目與土地使用分區係屬二事，有關土地使用仍應依臺北市土地使用分區之相關管制規定辦理等情，亦有臺北市政府都市發展局103年1月23日北市000000000000000號函可佐（見本院卷第284頁）。易言之，系爭土地之地目雖登記為「道」，然依其使用分區為「第三之一種住宅區（特）」，此與一般供公眾使用之既成道路不同，自可作為建地使用，故兩者價值差距甚遠，顯具有買賣交易上之重要性，此參諸系爭土地之公告現值為每平方公尺169,000元，依此核算被告陶希華所有之系爭土地價值達3,168,750元（計算式：169,000×75平方公尺×1/4＝3,168,750）即明，堪可認定。
⒊次查，被告陶希華雖曾授權陳鄭慧真代為處理系爭土地之
買賣事宜，並由陳鄭慧真代理被告陶希華與被告簡鵬翼簽訂土地買賣契約書（買賣總價為190萬元），及代收35萬元定金及支票，此經證人陳鄭慧真到庭證述在卷，復有經我國駐外單位認證之100年9月16日授權書、同年10月3日土地買賣契約書、付款明細表及支票影本附卷可稽（見本院卷第44至51頁）。惟被告陶希華旋於100年10月28日申請註銷停止被授權人陳鄭慧真代為處理系爭土地之權限，此有該申請註銷文件可稽（見本院卷第52頁），而系爭土地之買賣過程，據證人張紹澍證述：大概100年8月多的時候我在香港上班，有一位叫杜家鴻打電話給我母親陶希華有一塊地，他強調是道路用地，問我們要不要轉讓，我就問說你們要買這個道路用地的目的為何，他說目的是為了要節稅用，他們蒐集了很多這種的土地，若有客戶有需要就給他們作為節稅用，那時候我想說只是一個道路，他們說他們會用一個很好的價錢給我們，因為陶希華在澳洲，他就主動說可以寄授權書給我，到澳洲那邊去認證，我就打電話問他說假如說要簽約的話是否可以授權我的朋友（陳鄭慧真）去做，他說可以，因為我母親每一年都有簽授權書，所以本件在簽授權書的時候她什麼都沒有看、什麼都沒有問就簽了，後來是我太太把這些事情解釋給我母親聽，她就不願意賣了，因為後來我們才知道系爭土地根本不是所謂的道路用地，當初我們會完全相信杜先生的話是因為他說他是代書，我想說他是代書應有他職業的專業，他講的話應該也有職業道德，陳鄭慧真好像也是10月多的時候就不讓他代理了，我從來沒有跟杜家鴻去系爭土地的現場看過，我們就見過一次面，在車站喝過一次咖啡而已，如果當初知道系爭土地並非道路用地而是住宅用地，我及我母親陶希華並不會出售等語（見本院卷第299頁背面至第300頁背面）。又依杜家鴻於100年10月24日寄給陳若雪之電子郵件內容，記載：「1.您可以在土地謄本"地目"那段清楚看到登記為"道"，2.地籍圖上72巷與106巷中間的"6米寬既成道路巷弄"就是現場，3.您電話中提到開發商可用的容積移轉為15米寬度以上的公設道路，您的私設巷道及6米寬度是條件不符合的…，購買價格一定是業界最高，請您放心」等語（見本院卷第118頁），可知被告陶希華事後確曾向買方質疑系爭土地並非屬一般價值較低之既成道路，益見證人張紹澍所述因當初相信杜家鴻所說的系爭土地只是一般道路用地並非住宅用地，遂委由陳鄭慧真簽約乙情，尚非無據。參以被告簡鵬翼、杜家鴻兩人均為宏邦事務所之地政士及員工，此有台北市地政士公會會員名冊及杜家鴻之名片可參（見本院卷第116、117頁），渠等具有土地不動產相關專業知識，對於系爭土地之○○○區○○道路用地或住宅用地，在交易上極具重要性，其交易價值差距甚大，應不難知悉，詎渠等於與被告陶希華之代理人陳鄭慧真簽訂系爭土地買賣契約時，竟刻意將原先預擬之買賣契約第13條「本買賣標的係公共設施用地（道路用地）依規定免徵土地增值稅，惟如有其他原因應繳納土地增值稅則甲、乙雙方無條件同意買賣契約作廢，乙方所收之土地價款應無條件退還甲方」之約定當場刪除並蓋章（見本院卷第47頁），此經證人陳鄭慧真證述明確（見本院卷第302頁），復有原告提出之100年11月18日電子郵件可參（見本院卷第164頁），足認被告簡鵬翼、杜家鴻應係利用被告陶希華及其家人居住在澳洲不可能親自簽約，以及當時不瞭解臺灣現行土地法令對於系爭土地之利用係以使用分區為準，而非以地目為準，亦難以查證之機會，先提出未刪除買賣契約第13條約定之買賣契約版本（見本院卷第162頁），以取信被告陶希華及其家人後始將該條約定刪除，企圖避免留下誤導賣方之證據。故被告簡鵬翼及杜家鴻顯然對於被告陶希華及張紹澍故意示以系爭土地為「道路用地」之錯誤資訊，刻意隱瞞為住宅用地之事實，積極使其等誤以為系爭土地為道路用地，其價值低微而同意以遠低於公告現值之價格出售，應堪認定。準此，被告陶希華嗣於101年2月21日以經我國駐外單位認證之信函通知被告簡鵬翼撤銷其被詐欺所為出售系爭土地之意思表示，即為有據。從而，被告陶希華出售系爭土地之意思表示既經合法撤銷，系爭土地買賣契約即已失效，是原告主張被告間就系爭土地之買賣關係並不存在，自為可取。
⒋至被告簡鵬翼雖辯以系爭土地目前為既成道路，因具公用
地役關係，致使其所有權人無法對之自由使用收益，根本無價值，或無法利用其作為建築用地云云，並提出道路現況相片及臺北市多目標地籍圖為證（見本院卷第140至143頁）。惟查，土地登記謄本之地目與土地使用分區係屬二事，有關土地使用仍應依臺北市土地使用分區之相關管制規定辦理，業如前述，縱系爭土地目前作為通道使用，然既可當作住宅用地使用，其交易價值自與一般之既成道路不同。況系爭土地之地目與使用分區不符者，土地所有權人可依臺北市地目變更作業注意事項等規定申請地目變更或塗銷等情，此經臺北市松山地政事務所103年2月5日北市○地00000000000000號函覆明確（見本院卷第287至288頁），益見系爭土地之地目可以隨時申請變更，其交易價值實高出一般供作道路使用之土地甚多，自難以系爭土地目前為既成道路即認為其價值低微，故被告簡鵬翼前揭所辯並不足以作為其未提供不實交易資訊，致被告陶希華陷於錯誤而出售系爭土地之依據。
八、綜上所述，本件系爭土地買賣契約雖非被告間通謀虛偽意思所為，然既經被告陶希華依民法關於意思表示受詐欺之規定，撤銷其出售系爭土地予被告簡鵬翼之意思表示，故原告主張被告間之買賣關係已不存在，洵為有據。從而，原告請求確認被告間於100年10月3日就系爭土地所為之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經核均與本件判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 16 日
民事第七庭 法 官 吳俊龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 16 日
書記官 廖純慧