臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3959號原 告 林芳均訴訟代理人 林輝豪律師複 代理人 姜怡如被 告 佳鼎房屋仲介有限公司法定代理人 蘇哲漢（即佳鼎房屋仲介有限公司之清算人）訴訟代理人 謝生富律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司之清算人在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第8條第2項、第24至25條定有明文。又依同法第113條準用同法第79條規定，有限公司之清算，以全體股東為清算人。但經股東決議，另選清算人者，不在此限。查本件被告公司於原告起訴前之民國101年7月31日經全體股東同意解散，並選任蘇哲漢為清算人，且已於同年8月6日為解散登記，有股東同意書、解散登記申請書、有限公司變更登記表附於本院向臺北市商業管理處調取之被告公司登記案卷（外放）可憑，迄今被告公司仍未向法院聲報清算終結，依前開規定，其法人格在清算之必要範圍內，視為存續。又清算人應於就任後15日內，將其姓名、住所或居所及就任日期，向法院聲報，違反聲報期限之規定者，各處新臺幣（下同）3000元以上1萬5000元以下罰鍰，公司法第83條第1項定有明文。查被告公司固未依上開規定向法院聲報全體股東已選任董事蘇哲漢為清算人（見本院卷二第61頁），然上開規定之聲報義務，其立法理由在於清算人應在六個月內完結清算，所以清算人就任或解任，都應將其姓名、住所或居所及就任日期由股東向法院聲報以明責任，如過期不報，受行政處分，科以罰鍰，當屬行政管制所需，自不因被告公司未為清算人聲報，即認其全體董事依法選任清算人不生效力，故應由蘇哲漢為被告公司之法定代理人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時主張被告公司與訴外人洪志明應連帶給付69萬8000元（見本院卷一第5頁），嗣變更其聲明為被告公司應給付23萬8000元（見本院卷一第123頁），核屬聲明之減縮，合於前開規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告經由東森房屋仁愛加盟店即被告公司受僱人洪志明仲介，於99年6月25日與訴外人葉寶珠簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由原告以總價1580萬元向葉寶珠購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，應有部分萬分之419，及其上門牌號○○區○○街○○巷○○號3樓之1房屋（下稱系爭房屋，與上開基地合稱為系爭房地），並於同日、同年7月30日各支付8萬元、7萬8000元，共15萬8000元仲介報酬予被告。詎原告於買受後，竟經鄰居及其他仲介告知系爭房屋於92年間發生前屋主孫源一重傷女友後自殺之事故（下稱系爭事故），係屬凶宅。然洪志明就此影響房屋交易價值甚鉅之重要資訊，竟於履約時未盡調查義務，致原告誤信系爭房屋並無存有凶宅之瑕疵而買受，被告公司自應負同一責任。雖原告嗣以系爭房屋乃凶宅為由，於本院100年度重訴字第493號返還價金等事件（下稱另案訴訟）中與葉寶珠達成和解，解除系爭契約並而取回1539萬元價金，然原告仍因被告公司就受任仲介事務之不完全給付而受有支出系爭房屋裝潢費用13萬元之損害。爰依民法第567、571條規定請求被告公司將洪志明因與原告和解所給付之5萬元扣除後所餘仲介報酬10萬8000元全數返還，並依同法第227條規定賠償裝潢費用13萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告23萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告提出之證據無從證明系爭房屋曾發生系爭事故。縱系爭事故為真，亦屬感情糾紛所致互相傷害，且孫源一送醫後始不治死亡，系爭房屋自非其內曾發生非自然死亡結果之凶宅。又不動產經紀業管理條例制定後僅經紀人始得簽署仲介契約，而系爭契約上所載之買方仲介乃經紀人烏家莉，而洪志明為其助理，該二人並非被告公司之受僱人，被告公司與原告間並無存在居間及委任契約，原告支付之仲介報酬亦為洪志明收受，與被告公司無涉。又系爭事故距原告購屋時已有7年，顯非容易查證之事，其間系爭房地歷任屋主亦均不認系爭房屋為凶宅，洪志明就系爭房屋是否為凶宅己善盡調查義務。且原告既已與洪志明達成和解，自不得再行請求返還仲介報酬。另原告提出之裝潢費用單據，被告公司否認為真，原告復未能舉證以實其說，無從採信等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查原告於99年6月25日經由洪志明為買方仲介，向葉寶珠購買系爭房地並簽訂系爭契約，原告支付1580萬元價金並辦妥所有權移轉登記，並各於99年6月25日、同年7月30日各支付8萬元、7萬8000元，共計15萬8000元之服務費，收費憑證均記載有東森房屋仁愛加盟店字樣，99年6月25日之收費憑證並記載收款人為洪志明。嗣原告以系爭房屋乃凶宅為由解除系爭契約，訴請葉寶珠返還上開價金並請求損害賠償，由另案訴訟受理在案，經原告與葉寶珠成立和解等事實，有系爭契約、收費憑證、土地及建物登記謄本、和解筆錄等件影本在卷可據（見本院卷一第12至30、41頁），復為兩造所不爭執（見本院卷二第76頁反面），堪信為真實。本件應審究者為：㈠原告主張系爭房屋曾發生系爭事故而為凶宅，是否可採？㈡被告公司是否為原告處理居間買受系爭房屋之事務？㈢原告請求被告公司返還仲介費用10萬8000元、賠償系爭房屋裝潢費用13萬元，有無理由？茲分述如下。
四、原告主張系爭房屋曾發生系爭事故，並提出92年5月13日中華日報6版報導一則為證。查該則報導記載「臺北市○○區○○街昨（四）日下午發生一死一重傷的不幸慘劇，現年63歲的男子孫源一與同居女友邱富美吵架，憤而朝女友潑硫酸造成重傷有失明之虞，孫某行兇後吞鹽酸自殺，經送醫延至晚間宣告不治死亡」（見本院卷一第32頁），經另案訴訟檢送上開報導函請臺北市政府警察局大安分局確認，據該局覆稱系爭房屋於92年3月間有上開報導所載案件發生，有該局100年9月8日北市00000000000000000號函附卷可據（見本院卷一第135頁）。而臺北市消防局119救災勤務指揮中心亦有於92年3月4日16時31分接獲臺北市政府警察局大安分局勤務中心轉報稱系爭房屋有人受傷需要救護車，現場共有一男一女之傷者2名，該女性名為邱富美，分別送往仁愛醫院及國泰醫院救治。國泰醫院於92年3月4日有孫源一急診就醫紀錄。而孫源一於92年3月4日下午20時46分因喝鹽酸導致上消化道糜爛性傷害，最後因多重器官衰竭而逝於國泰醫院等情，有臺北市政府消防局100年8月9日北市000000000000000號函、國泰醫療財團法人國泰綜合醫院100年9月21日
（100）管歷字第1658號函影本各1件在卷可憑（見本院卷一第136至137頁），復據本院依職權調閱另案訴訟案卷核閱屬實，另有臺灣臺北地方法院檢察署92年3月5日開具之相驗屍體證明書影本1紙附卷可據（見本院卷二第107頁）。又系爭房屋自74年5月8日起登記所有權人即為孫源一，直自92年9月30日以分割繼承為登記原因而移轉為訴外人孫萌順、孫萌章所共有為止，有系爭房屋異動索引附卷可參（見本院卷一第33至34頁），足認原告主張系爭房屋曾發生如上開報導所指傷害、自殺之系爭事故，應屬可信。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。因我國民情就非自然身故即兇殺或自殺事件多所懼避忌諱，而曾發生非自然身故情事之房屋，即俗稱之凶宅，即足以造成居住者心理負擔而影響其居住安寧，依房地產交易通常經驗，其交易價值因而皆明顯較相同地段、環境之標的低落，亦即就不動產價格有經濟性之減損，依前開規定及說明，可認構成物之瑕疵。系爭房屋既曾發生系爭事故，已如前述，雖孫源一於屋內自殺後曾經送醫急救，惟仍於當日死亡，衡情仍足以影響購屋者就系爭房屋居住安寧之預期而損及交易價值。依前開說明，縱使孫源一最終經確認死亡之地點非在系爭房屋，亦應認系爭房屋存有瑕疵。
六、原告主張系爭契約係經東森房屋仁愛店即被告公司受僱人洪志明擔任買方仲介而居間促成，該居間契約係存於原告與被告公司間等語。被告雖自承為東森房屋加盟店（見本院卷二第76頁反面），惟辯稱對外無以東森房屋仁愛店名義營業，並稱不動產經紀業管理條例制定後僅經紀人始得作為居間契約之當事人等語。惟查，系爭契約首頁及末頁均有「東森房屋」字樣（見本院卷一第12頁、第24頁反面），契約簽署欄之見證人（仲介方）欄位則記載：「東森房屋仁愛加盟店。」（見本院卷一第15頁反面），有系爭契約可憑（見本院卷一第12至24頁）。而原告於99年6月25日交付服務費之收費憑證上除有「東森房屋仁愛加盟店」之印文外，另有「蘇哲漢」之印文，有該紙收費憑證影本在卷可據（見本院卷一第25頁）。而蘇哲漢於被告公司解散前、後各擔任董事、清算人，向為被告公司之法定代理人，已如前述，復據證人洪志明證稱：99年間我是東森房屋仁愛加盟店的員工，實質上就是被告公司，我對外招攬時會表示我是東森房屋仁愛加盟店的員工，我當時向原告表明是東森房屋仁愛加盟店員工，原告委託我去找要買的房子。收費憑證上記載的服務費是我在簽系爭契約的現場收取後交給被告公司，錢交給被告公司，被告公司才會開立收費憑證。收費憑證上所蓋「東森房屋」及「蘇哲漢」印章是被告公司負責開收據的秘書蓋的等語（見本院卷二第78頁），堪認被告公司即為東森房屋仁愛加盟店，洪志明為被告公司受僱人，代理被告公司與原告簽訂居間契約並受任處理居間業務。又中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依不動產經紀業管理條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。按經紀業，指依同條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人，營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。不動產之買賣，如委由經紀業仲介者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第4條第4款、第11條、第13條第1項、第17條、第22條第1項第6款各有明文。查系爭契約簽署欄於見證人（仲介方）欄位下方記載：「經紀人烏家莉」（見本院卷一第15頁反面），證人洪志明證稱：我隸屬於烏家莉經紀人下面的營業員，但烏家莉不是我的雇主，烏家莉也是被告公司的員工，烏家莉的經紀人牌是放在被告公司，理論上我是要跟著烏家莉這個經紀人，因按不動產經紀業管理條例規定，我所有的合約文件都要經過烏家莉審核才可以對外等語（見本院卷二第78頁），堪認被告公司乃不動產經紀業管理條例所指之經紀業，烏家莉則為被告公司所雇用而備置之經紀人。因系爭契約應屬不動產買賣契約，依前開規定，被告公司固須指派經紀人烏家莉簽章，惟原告委託居間之人仍係被告公司，前已敘及。該條例雖規範僅領有執照之經紀人可為買賣契約簽章，然被告辯稱該條例規定因仲介房屋買賣締結居間契約僅經紀人員始可為之等語，恐有誤會，原告主張兩造間成立居間契約，自為可採。
七、按以居間為營業者，關於訂約事項有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第2項、第571條各有明文。被告公司收取報酬而受任為原告居間購買系爭房屋，即應對於系爭契約中就系爭房地有無發生影響居住安寧租售不易之瑕疵問題，善盡調查義務。而原告買受系爭房地後旋即聞知系爭事故，並查得系爭事故之新聞報導一則，已如前述，可見系爭事故並非無從查知，被告公司之受僱人洪志明未為調查，被告公司自難諉責。原告據以指稱被告公司有違居間人調查義務，尚屬有據。惟原告既未證明被告公司有因此而為利於系爭房地出賣人葉寶珠，或有違反誠信而由葉寶珠收受利益之行為，即與民法第571條規定之要件尚有未符，原告自不得援引該規定拒絕給付報酬。縱認本件有民法第571條規定之適用，惟被告公司僅因而無從依兩造間仲介契約持有原告給付之仲介報酬，原告僅憑該條規定，無從進而請求被告公司返還已收取之報酬，附此敘明。
八、原告主張因被告未盡善調查義務之不完全給付，而受有因買得系爭房屋支出裝潢費用之損害，被告公司應負損害賠償責任等語。惟原告陳稱可得證明上開費用支出之證人即愛買傢俱有限公司副總經理張獻章經通知而未到庭作證。雖原告前曾提出該公司估價單1紙為憑（見本院卷一第31頁），復據該公司就本院函詢有無承攬系爭房屋裝潢工程一節函覆到院（見本院卷一第181頁）。惟按證人於法院外以書狀為陳述者，須經兩造同意始具證據能力，此觀民事訴訟法第305條第3項規定甚明。被告公司既已爭執上開二書面之真正，顯見其無同意該書面得為證據之意，則上開書面顯無從作為本件判斷之依據，原告復無提出其他證據證明確曾支出上開裝潢費用，則原告上開主張，自難憑採。
九、綜上所述，原告依民法第567及571條規定，請求被告公司返還仲介報酬10萬8000元，並依同法第227條規定賠償裝潢費用13萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，均無可取，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳霖法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
書記官 謝達人