臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3070號原 告 楊淑婷訴訟代理人 林鴻文律師被 告 張富美訴訟代理人 邱一峰律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國102年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟柒佰叁拾柒元，及自民國一百零一年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆萬肆仟柒佰叁拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年7月20日簽訂不動產買賣契約，由原告買受被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號（面積589平方公尺，權利範圍33744分之832）及同地段地289-1地號（面積193平方公尺，權利範圍10000分之247）及其上同地段2449建號房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○○○號，下稱系爭建物），買賣價金為新臺幣（下同）2150萬元，兩造並已完成價金交付及點交房屋等事項，而被告出賣房屋時僅於建物現況確認表及標的物現況說明書表示有1樓空地增建吉林路圍牆占用道路用地等情形外，並無其他增建或占用情事，亦不曾經其他區分所有權人主張權利，詎料原告受領系爭房屋後，即遭訴外人朱日香訴訟請求拆除無權占用臺北市○○區○○段○○段000地號土地，並經臺灣臺北地方法院於100年10月19日以99年度訴字第4976號判決確定，原告業已將無權占用部分拆除，而被告於出賣系爭房屋時未告知有無權占用他人土地情事，致原告受有房屋損失1,695,000元、訴訟費用、利息、執行費用等損失合計44,949元，為此爰依民法第354條、第349條、第360條、第227條、第220條第1項、第184條第1項、不動產買賣契約第8條等規定請求被告負擔損害賠償責任，並聲明：被告應給付原告1,739,949元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於出賣系爭房屋時，已於契約及不動產說明書陳明「本案為壹樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況部分為壹方單獨使用；法定空地是否有其專用權須依分管契約及住戶規約辦理，不保證可永久使用」、「本案現況壹樓空地有增建情事，增建部分依現況移轉」、「特別約定：『本案現況後方壹樓空地築有圍牆，圍牆部分坐落佔用道路用地，買方卻已知悉，並依現況承受』」、「增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」、「本案若有頂樓、一樓前後院空地增建者，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受。」，足見原告早已知悉系爭房屋狀況，被告依現況移轉予原告，自無故意不告知原告房屋使用現況情事，況系爭房屋並無瑕疵，原告既明知上情，猶同意簽約買受並由被告依現況交付買賣標的，亦無不完全給付可言，原告誤解該共有空地使用權為所有權，顯有誤解契約及法令。再者，原告於買受系爭房屋後，違法大肆增建法定空地及侵占訴外人朱日春、朱日新之土地，以致遭朱日香訴請拆除，足見該法定空地遭拆除之原因，係屬重大故意過失而可歸責於原告，原告將之歸責於被告並主張侵權行為損害賠償，顯無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於97年7月20日簽訂不動產買賣契約，由原告買受被告
所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號（面積589平方公尺，權利範圍33744分之832）及同地段地289-1地號（面積193平方公尺，權利範圍10000分之247）及其上同地段2449建號房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○○○號），買賣價金為2150萬元，兩造並已完成價金交付及點交房屋等義務，契約內載明有「壹樓空地」、「平台外推」等增建，及「圍牆無權占用道路用地」等情形（卷第6-31頁）。
㈡訴外人朱日香於99年間對原告提起拆屋還地訴訟，主張系爭
房屋如附圖所示A、B部分無權占用其所有臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積分別為6.1平方公尺、1.4平方公尺），經本院以99年度訴字第4976號審理後，於100年10月19日判決命原告應將上開無權占用之A、B部分拆除，並返還予訴外人朱日香及其他全體共有人（卷第49-53頁）。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出不動產買賣契約書、
建物現況確認表、不動產說明書、建築改良物勘驗成果表、標的物現況說明書、台北市政府工務局雜項執照、支票影本、協議書、律師事務所函、本院99年度訴字第4976號判決書、100年度司聲字第2448號確定訴訟費用裁定、執行命令、執行金額計算書分配表、繳費收據、鑑定成果圖、現場照片（卷第6-57、122-124頁）等件為證，被告則以本件係以現況交屋，被告於出賣時已於建物現況確認表、不動產說明書載明有增建及使用法定空地等情事，原告仍願以2150萬元價額買受，並經兩造於上開文件簽名確認，自無瑕疵及故意不告知房屋使用現況等情形，亦無不完全給付及侵權行為等問題，是本件所應審究者厥為：被告出賣系爭房屋有無物之瑕疵情事？被告應否負擔物之瑕疵擔保、權利無缺瑕疵擔保及不完全給付責任？原告請求被告負擔侵權行為損害賠償責任，有無理由？原告所受損害為何？以下分別論述之。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項前段、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上第1173號判例意旨參照）。查原告主張系爭房屋因無權占用他人土地而遭訴請拆除，爰請求被告負擔瑕疵擔保責任云云，惟兩造於97年7月20日簽訂之不動產買賣契約第1條載明「不動產標示及買賣權利範圍」為「臺北市○○區○○段○○段000地號（面積589㎡，單位：平方公尺，權利範圍為832/33744）、289-1地號（面積193㎡，權利範圍為247/10000），及其上同地段2449建號建物（包含一層及平台，面積分別為77.32㎡、7.65㎡，即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段000巷0弄00○0號房屋）」，此有不動產買賣契約書在卷可按（卷第7頁），且已經移轉登記完畢，為雙方所不爭執，而依本院99年度訴字第4976號民事確定判決記載，原告遭訴外人朱日香訴請拆除之無權占用部分，則為採光罩、南側之牆（下稱編號A部分）及圍牆、鐵窗（下稱編號B部分），上開A、B部分均坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，原告自始即未能取得該無權占用部分土地之權利，亦無從因與被告簽訂不動產買賣契約書而取得或有取得該部分土地之期待，自無從認為該部分土地之利益應為原告所得享有，顯見上開A、B部分並非兩造不動產買賣契約之標的，而被告將系爭房屋出賣予原告，依民法第354條規定，本負有擔保其物依民法第373條危險移轉於原告之時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，然上開A部分既僅為採光罩、圍牆，B部分則為鐵窗及浴室之牆面等增建物，且被告已於契約內「建物現況確認表」之買賣雙方權利義務約定事項及「不動產說明書」之產權相關注意事項載明「增建部分無所有權…」（卷第12頁）、「*本案現況壹樓空地有增建情事，增建部分依現況移轉。」、「增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」（卷第20頁），原告所買受之系爭房屋所有權既不包括上開A、B部分，自無滅失或減少系爭房屋價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，況兩造並無保證品質之約定，原告嗣後雖主張「本件爭執並非單獨使用遮雨棚或圍牆之價值，我們主張的是圍牆內之空間及遮雨棚下之空間是我們買賣的範圍」云云，惟此項空間使用之標的主張，與雙方不動產買賣契約書所約定之前揭不動產之標的物並不相同，而交易標的外之使用，亦經被告於不動產買賣契約書所附之「建物現況與管理使用情形」記載現況為賣方單獨使用但並無權利且不保證永久使用等語，其係敘明管理使用之現況，亦難認為被告係將將該使用權利賣予原告，是原告主張該部分空間為買賣之範圍，尚難認為有據，其依民法第354條第1項、第360條規定請求被告負擔物之瑕疵擔保責任，為無理由。
㈢次按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有
權之義務，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第348條第1項、第349條、第353條分別定有明文。所謂「權利瑕疵擔保責任」，其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），此觀民法第349條、第350條之規定即明；惟債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246條第1項或第247條第1項、第2項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227條規定之餘地（最高法院99年台上字第2033號裁判意旨參照），查本件系爭買賣標的物既不包括A、B部分，已如前述，且該部分無權占用臺北市○○區○○段○○段000地號鄰地之情形，係於兩造簽訂不動產買賣契約前即已存在，此由本院99年度訴字第4976號民事確定判決「被告（即本件原告）抗辯如附圖所示編號A之棚非其所搭建云云，雖經張富美陳稱『卷121頁棚是後來房客加的』、『購屋時尚未有棚架，後來承租房客自行搭建』等語在卷；然被告已自承於買受系爭房屋後，如附圖所示編號A之棚仍緊接系爭房屋搭設於院子上方，棚架下方之空間為其所使用等情」、「被告自承張富美點交系爭房屋時，如附圖所示編號B之牆垣即已存在，該部分乃系爭房屋之增建，係做浴室使用等節」、「系爭房屋無權占用如附圖所示編號A（包含棚、南側之牆及其他地上物）、編號B（包含牆、窗及其他地上物）之面積共為7.5平方公尺…又被告於買受系爭房屋時，早已明知系爭房屋有平台外推、1樓空地增建與鄰馬路之圍牆佔用道路用地之情事，亦知系爭房屋所增建部分之現況為狹窄空間，卻未在買受後將之拆除，反將如附圖所示編號A南側之牆垣用以與前揭棚架圈構成系爭房屋之庭院空間，並將如附圖所示編號B之牆垣與系爭房屋之增建做為浴室使用並加設鐵窗…」（卷第51、52頁）予以確認，則原告依權利無缺之瑕疵擔保責任及不完全給付相關規定請求被告負擔賠償責任，均屬無據。
㈣然依兩造不動產買賣契約第8條第1項之約定：「乙方（即被
告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」（卷第9頁），而兩造所簽訂不動產買賣契約書所附之建物現況確認表係記載「增建或占用範圍：壹樓空地、平台外推，圍牆占用道路用地」等語（卷第12頁），建物現況與管理使用情形表則記載「本案現況一樓空地有增建情事，增建部分依現況移轉。本案現況有平台外推情事，增建部分依現況移轉。本案為一樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分面積為賣方單獨使用；法定空地是否有其專用權須依住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」、「*本案現況壹樓空地有增建情事，增建部分依現況移轉。」、「增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等語（卷第20頁），是依照契約記載之內容，買賣標的既未包括系爭A、B部分，亦未提及有關占用鄰地之部分；且證人即當時之買方仲介承辦人曹培宏到庭證稱：「我是本件仲介。我知道後來系爭房屋有被鄰居檢舉佔用土地的問題，當時在仲介時沒有聽賣方說不動產有佔用鄰地的情形。當時的情形是我們有主動詢問屋主有無佔用鄰地的問題，當時賣方是告訴我們沒有這個問題。賣方也沒有提到系爭建物有跟鄰地曾經有過糾紛。後來訴訟之後，房屋被拆除一部分，被拆除的部分是我在仲介本件買賣之前就有的。（是否曾經因空地佔用巷道問題，要求被告降價，後來有提出要補償原告？）律師所提的問題與本件交易無關，佔用巷道的地方並非本件交易的位置，因為佔用巷道是一樓相鄰馬路的圍牆，不是本件交易跟鄰居交界的地方。當初在買賣時，賣方沒有提到一樓圍牆佔用到道路用地，是我們公司在仲介過程中，發現圍牆有佔用道路用地的問題，我們處理的方法是向雙方提出幾個解決的建議，如買方可要求賣方減價，或是賣方對買方做補償，最後是我們公司賠買方…我們用折讓仲介服務費給買方的方式補償買方，這個部分是指圍牆佔用道路用地的部分，與本件鄰居交界土地糾紛無關。（採光罩的空地部分，買方完全都沒有動？）他們有做維修。買賣的時候我有看到採光罩，去協調的時候也有看到採光罩。採光罩的範圍跟原本的範圍一樣。」等情（卷第104-106頁），足徵於本件交易過程中，被告並未就侵佔鄰地一事告知原告及仲介人員，是被告主張：本件情形為原告所明知等語，即非有據。
㈤復按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物
與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨、48年台上第1934號判例意旨參照）。查系爭建物因後巷圍牆有占用道路用地之情形，因此雙方乃與本件不動產交易仲介之永慶房屋仲介股份有限公司於97年9月9日簽署協議書，約定：「…因本標的後巷圍牆部分坐落於道路用地上，不排除未來有被拆除之虞，故三方達成協議如後…」等語，此有協議書在卷可按（卷第41頁），則若被告已經告知原告本件A、B部分有占用鄰地之情形時，當會於該協議書中一併謀為解決，而無僅就占用道路用地之部分為處理，而放任占用鄰地不為處置之理，方符常情，是原告主張：被告未就占用鄰地之情形為告知，應堪認定；是兩造間不動產買賣契約第8條既已明載被告擔保系爭房屋無無權占用他人土地之情事，則原告依上開契約條文約定請求被告負擔損害賠償責任，非無理由；惟系爭A部分為採光罩、南側之牆，系爭B部分為圍牆及鐵窗，非屬兩造買賣標的物，亦非系爭土地及建物本體，僅為附屬之建物，且與土地及建物之價值差異甚多，並無從以土地建物之計算方式核算採光罩、圍牆、鐵窗之價值，又本院99年度訴字第4976號請求拆屋還地事件之確定判決，係訴外人朱日香本於所有人之地位，依據民法第767條、第821條為請求，其訴訟標的與價額，均與本件原告主張之情節不同，且原告並非取得該部分土地，亦無從主張該部分土地之權利及利益，已如前述，況本件原告係依買賣契約第8條約定請求損害賠償，並非依民法第359條規定請求減少買賣價金，自不得就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額做為損害賠償數額，是原告主張依照土地面積乘以公告現值計算或房屋耐用年限等方式計算房屋損失（卷第113頁背面、第140頁背面），即無從認為有據；然原告既因訴外人朱日香請求拆屋還地，而支付該案訴訟費用及執行費用合計44,737元（30930＋13560＋247＝44737），該等費用係因被告未告知系爭A、B部分有無權占用鄰地之情事而額外支出，致原告現有財產因而減少，此與被告負擔擔保責任間亦有相當因果關係，原告請求被告給付44,7 37元部分，即屬所受損害，自得請求被告賠償之；至利息212元部分，則為原告受訴外人朱日香訴訟請求後，本院於100年10月19日以99年度訴字第4976號判決原告應負擔拆屋還地義務，依民事訴訟法第91條第3項規定，加給按法定利率計算之利息（卷第54、55頁），該項金額並非被告未履行契約擔保責任所生，而係因法律規定所支出之金額，不得謂被告應就此負擔給付責任。㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告依不動產買賣契約第8條約定請求被告負擔擔保責任，而本件起訴狀繕本係於101年7月10日寄存送達於被告住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送達之效力（即101年7月17日），有本院送達證書在卷可稽（卷第62頁），則原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即101年7月18日）起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依不動產買賣契約第8條約定請求被告履行擔保責任之損害賠償，請求被告給付原告44,737元，及自101年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。且按訴訟標的有數項而僅有單一聲明之「客觀訴之合併」，有關「損害賠償」之訴訟型態，法院倘認其中一項標的之請求為無理由者，固仍須就他項標的之請求逐一審判，惟於其一項請求認為有理由，可為原告全部勝訴之判決，或僅受一部勝訴之判決，而該勝訴部分與依他項標的所得請求之損害額並無軒輊時，即無須另就他項標的請求為審判之必要，而本院既已依不動產買賣契約第8條約定為原告勝訴之判決，則就其餘部分之法律關係自無庸再為審酌，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、假執行之宣告：本件所命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日
書記官 林鈞婷