臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3253號原 告即反訴被告 何聰杰訴訟代理人 盧昱成律師複代理人 陳佳俊律師被 告即反訴原告 交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務
所法定代理人 顏聰哲訴訟代理人 呂瑞貞律師上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國102年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟貳佰伍拾伍元及自民國一百零一年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬柒仟貳佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，反訴原告於民國101年9月21日具狀主張反訴被告業已拆除座落於臺北市○○區市○段0○段000地號土地之上門牌號碼臺北市○○區○○里○○○路○○巷○弄○號房屋（下稱系爭租賃物），達無法回復原狀之程度，依兩造簽訂之交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所經管房地租賃契約（下稱系爭契約）第7條之約定及民法第184條之規定，請求反訴被告給付2,287,746元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見卷第57至58頁）。查被告提起反訴與原告於本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告經公開招標程序，於101年4月18日以每月租金新臺幣（
下同）316,000元得標，於同年4月30日與被告簽立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約」（下稱系爭契約），約定由被告提供系爭租賃物，原告則需自101年7月1日起三年，按月支付租金316,000元，並交付履約保證金948,000元及預付一個月租金316,000元，而於101年7月1日以前即為裝修期間。原告於同年5月3日委請專業建築師、裝修、水電技師勘查評估如何進行整修，然因系爭租賃物年代久遠，並無結構圖可供參考，僅能拆除部分結構，再依現場情形研擬裝修計畫，勘查評估結果，所有管線管路均已不堪使用，必須全部重新配管配線。隨後，並將上開情形告知承辦人員。並於同年5月4日開始清運現場大批垃圾、雜物，於同年5月9日拆除部分牆壁、樑柱後發現系爭租賃物有大型白蟻窩，木造樑柱均已腐朽且無大樑，木板圓柱腐蝕，樑柱遭白蟻蛀咬，用手就可剝離，屋內沒有一隻完整樑柱；木屋無地基；屋頂鐵皮傾斜破舊漏水嚴重；天花板剝落，白蟻蛀咬；房屋主體與後空地間之水泥牆龜裂汙舊不堪，有倒塌危險且阻隔主體房屋連通；後榕樹根部侵蝕房屋及鄰牆危及結構性安全；原木屋牆面僅以竹片混泥土合成壁，乎近崩塌。牆面玻璃破舊鐵窗腐蝕、窗台破舊玻璃窗毀損；後方空地地面凹凸不平；地面不平下雨時整個基地積水。系爭租賃物自上到下裡外皆跳蚤、蚊蟲、白蟻叢聚孳生，蟲害嚴重，經評估為不堪使用之危險建物。
㈡原告乃於101年5月15日提出現況評估與整修計畫交給被告，
所提建議均為安全衛生上之必要。被告承辦人員指示備查即可，即由原告進行整修，進行整地平整、鐵皮屋頂更新、地基、樑柱加強、牆面木材更新（下稱系爭建物），並申請水、電表，期間均與被告保持密切之回報與聯繫。詎被告突然分別於101年5月23日、5月24日、5月30日、6月4日等期日不斷密集連續發送函文予原告，表示原告應停止施工、回復原狀，原告甚感惶恐與不解。系爭租賃物之原狀殘破，有嚴重的安全與衛生問題，被告如認為原告所提計畫尚不完整，可以逕予指示或協助原告做更完善的規劃，卻捨此不為。在原告提交計畫並進行整修後，突然態度反覆，予以刁難，要求不准施工且要求回復殘破危樓的原狀，絲毫不予任何合理作業之空間，不斷以終止租約恫嚇原告，與一般行政機關審慎之作業流程不同，並堅持不合理之回復期限，讓原告手足無措，一再溝通均未果。甚者，臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於6月5日竟以系爭建物為違建為由，逕予拆除，而建物之所有權人即被告均未表示任何異議。
㈢期間原告一再配合提出整修計畫，協調被告提供臺北市政府
可能要求之申請文件，被告再三反覆，遲不提供，至系爭建物遭都發局拆除前，均表示「有這份合約書就可以，我們都是這樣而已」，原告不得已，只得於101年6月28日發函表示系爭租賃物有危害安全健康之情，依民法424條終止租約，並要求返還履約保證金。被告卻又於101年7月4日，以系爭租賃物遭拆除為由，終止租約，沒收本案履約保證金，並要求原告賠償危樓之價值。
㈣臺北市結構工程工業技師公會就本案之鑑定結果就結構安全
部份為：「十、結構安全研判 本案標的物之總合評分Ｘ、Ｙ向分為0.45及0.25，均判定為有嚴重破壞或傾倒危險」，鑑定結論為「本案系爭建物（鑑定標的物）於101年4月30日出租時之結構安全，依委任單位提供之光碟照片及附件七之『木造住宅的耐震精密診斷表』評分研判，當時情況以不合於使用安全，故在未補強前不適宜做為辦公室、住宅或營業使用」。是系爭租賃物經鑑定為有嚴重破壞或傾倒危險，不適宜做為辦公室、住宅、營業使用，被告又拒不為任何修補更新措施，原告自得依民法第424條終止系爭契約，並依系爭契約第5條請求返還履約保證金948,000元。又依系爭契約所附房地標租須知第8條「…。得標後簽約時由押標金中之一個月轉作第一個月租金，另3個月得轉作履約保證金」之規定。今雙方合約已不存在，被告受有一個月租金316,000元，自無理由，應返還予原告。
㈤另依系爭契約第3條約定本件租賃目的乃在「作為辦公室、
住宅或在法律許可範圍內使用」，然系爭租賃物為危樓且蟲害嚴重，危及承租人或其同居人之安全或健康，顯難達成使用目的。再者，被告拒不提出系爭建物使用執照，原告亦無法作為辦公室、住宅或在法律許可範圍內使用，顯難達成上開租賃物之使用的。甚者，被告以公權力之姿，進一步短時間密集反覆刁難阻撓原告進行利用上必要之行為，並消極未確保系爭建物之存在或提供相關程序所需文件，以利原告使用系爭建物，造成系爭建物因都發局介入拆除而滅失，造成原告受有整修費用共計2,230,807元之損失。而整修費用，經鑑定結論為「整修費用中，部分單項略有偏高，亦有偏低項目，經本會逐項估算如附件八，整體而言，整修費用尚屬合理」等語，亦可證明原告確有2,230,807元之損失。被告給付方式，不合債之本旨，為不完全給付，造成原告損失，依民法第227條之規定，應予賠償。是被告應給付原告3,494,807 元（計算式：948,000元+316,000元+2,230,80元7＝3,494,807元）。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
系爭契約既經原告予以終止，被告機關即無由終止。況系爭租賃物並非由原告毀損，原告亦未拒絕修整，被告又未給予合理之期限或提出所有權人應提出之文件以供原告進行整修，被告並無任何終止事由。原告既無違約情事，被告機關當無由沒收履約保證金。退步言之，被告主張全額沒收履約保證金，亦屬無據。原告請求本院酌減數額。
㈦並聲明：⒈被告應給付原告3,494,807元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告經公開招標程序，於101年4月18日以每月316,000元得
標，並於同年4月30日與被告簽立系爭契約，約定原告須自101年7月1日起3年，按月支付租金316,000元，並交付履約保證金948,000元及預付1個月租金316,000元。系爭契約約定系爭租賃物座落門牌為臺北市○○○路○○巷○弄○號木造建物，及附連土地座落臺北市○○區市○段0○段000地號。原告整修期間造成木造之系爭租賃物滅失，原告另在同一地點興建鋼造建物即系爭建物，經都發局命令拆除系爭建物。而被告業於101年7月4日發函原告，因原告違約拆除系爭租賃物，終止租約並沒收原告履約保證金。
㈡被告已於101年9月21日答辯狀中否認原證2照片之真實性，
被告交屋時之屋況並非如原證2照片所示。然原告卻仍提供原證2照片及原證8予鑑定單位進行鑑定，故鑑定機關並非基於實測或實物拍攝所作之鑑定報告，而是以原告所提出尚有爭議且錯誤之事實基礎上進行鑑定，其鑑定結果自屬失真。況按鑑定報告就整修費用部份，只是就原告提出之整修費用推估是否合理而為之判斷，並無證明原告確實有支出2,230,807元之整修費用。退步言之，縱認有原告所稱之損失，被告亦無可歸責之事由。原告無權依民法第227條規定，請求被告賠償，蓋本件系爭屋標租須知第23條規定「標租標的物以現狀出租 (旨案房屋老舊，若有滲漏水，及其他因房屋管線老舊、斷水斷電所隱藏之問題均需由承租人自行修繕，本所不負責修繕)，收回時承租人不得有任何請求，投標者應逕至現場自行查勘。如標的物上有廢棄物時得標人應依有關規定處理並負擔所有處理費用」等語。足見，原告投標既得至現場自行查勘系爭租賃物現況，乃原告於投標時已知。如系爭租賃物投標時，有不能使用之情形，原告豈會進行投標?故原告事後方爭執系爭租賃標的物於交付時即不能使用之情形云云，顯係事後推託之詞，不符事實。且原告尚不得以整修之名，而拆除被告之房屋。按系爭契約載明「十、非經甲方同意，乙方不得將租賃標的物增建、修建、改建或擴建。」、「十二、乙方對租賃標的物內之水電、空調、消防設備，如需新設、變更增減，應檢附設計圖經甲方書面同意及權責機關准予核備並知會甲方後方可施工。如乙方受僱人或使用人因故意或過失而造成甲方或第三人之損害，乙方應負賠償之責。」及「二十四、特約事項（五）租賃標的物內部如有施設隔間或裝修之必要時，乙方應取得甲方書面同意始得裝設，一切費用由乙方自付，且不得損害原有建築結構及不得超過樓板載重量。」等約定，系爭租賃物交付原告後，原告如認為需要整修及變更系爭租賃物之結構，依上述契約約定，原告應事先向被告申請並獲得被告書面同意方得進行。詎料原告竟未事先經被告之同意，竟擅自拆除房屋，並於101年5月22日夷為平地。經被告發現發函制止後，原告方於101年5月27日福總字第00000000號函，申請整修，但此時系爭租賃物早已滅失。原告既未事先申請，逕拆除房屋且未申領執照即擅自拆除另為新建建築，因違反相關建築法規，業遭都發局強制拆除其新建之系爭建物。原告尚不得因此不甘損失而認為可歸責於被告。
㈢如原告不服臺北市政府之處分，得依法申訴或訴願，然查被
告既非行政處分相對人，實無為任何積極作為之餘地。而系爭建物，遭都發局強制拆除，乃因原告違反建築法規，係可歸責原告之事由所致。經查被告所有系爭租賃物，業遭原告拆除而滅失，又原告所為，既屬違法，被告亦僅能尊重主管機關專業判斷，原告所指，被告對市政府拆除處分未表示異議云云，認被告消極未確保系爭建物等語，顯屬無稽。是原告是否確有支出整修費用新台幣2,230,807元尚有爭議，且被告交屋時，房屋現況並非如原告所提照片所示。況原告縱認受有損失，乃因原告違約、違法之故，被告並無有民法第227條可歸責之情形。
㈣又被告否認系爭建物於交付原告時為危險建築，同前所陳。
況原告係於已經拆除被告建物後，方於101年6月28日以民法第423條為由，發函終止租約。然系爭租賃物之滅失，並非自然滅失，而是因為原告拆除所為，乃不爭之事實。姑不論鑑定報告對於交屋時之房屋現況資訊有誤，然鑑定報告第5頁亦謂「十二、結論2….惟原告在整修時，未先行回撐或補強，即打除多處屬標的物主要承受水平力 (地震力)構件之編竹夾泥牆，使其原作為支撐柱之側向穩定斜撐作用功能喪失，為造成屋頂傾斜之因素」，足見鑑定報告亦認為系爭租賃物滅失，乃因可歸責原告之因素。原告交還系爭租賃物已屬不能，方主張依民法第424條終止契約顯屬無理。況原告既主張依系爭契約第5條約定，請求返還履約保證金，則原告尚應依約先交還系爭租賃物及履行契約全部義務後，方能憑收據要求返還履約保證金。原告既已因拆除系爭租賃物而無法交還，又如何能依系爭契約第5條主張返還履約保證金呢? 原告之主張顯無理由。且事實上系爭契約業因原告違約，經被告於101年7月4日以存證信函終止，並沒入履約保證金，原告亦不爭執已收到被告終止契約沒入履約保證金之意思表示。因原告違約，原告未經被告同意，竟擅將系爭租賃物拆除，被告爰依系爭契約第14條第1項第5款、第24條第3款、第25條規定，被告終止系爭契約並沒收履約保證金於法有據，原告無權要求返還保證金。況被告因原告將系爭租賃物拆除，原告尚需費資重建，方能再對外出租，且今又因原告就租賃糾紛對被告提起本訴，致被告重建之事須先擱置，待兩造法律關係確定。且被告待本件確定後，又需重建之後，方能再為出租。故被告因這段不能出租之所得利益損失，事實上已遠超過948,000元，故原告要求酌減，顯無理由。
㈤雖系爭契約係於101年7月4日方終止，但被告同意返還一個
月租金316,000元，惟因原告毀損系爭賃物，被告已依法提出反訴請求損害賠償，故對於應返還原告之第一個月租金，爰依法主張抵銷。等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠依系爭契約第24條規定「特約事項: … (二)乙方在租賃期
間應盡善良管理人之責，維護租賃標的之完整」之約定；且按「非經甲方同意，乙方不得將租賃標的物增建、修建、改建或擴建。」、「乙方對租賃標的物內之水電、空調、消防設備，如需新設、變更、增減，應檢附設計圖經甲方書面同意及權責機關准予核備並知會甲方後方可施工。如乙方知受僱人或使用人因故意或過失而造成甲方或第三人之損害，乙方應負賠償責任。」系爭契契約第10條及第12條既已載明。
然反訴被告未盡善良管理人之義務，維護租賃物之完整，且未經反訴原告書面同意，即拆除系爭租賃物，顯有違反系爭契約之情形。又依系爭契約第7條「乙方承租標的物應善盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方核定價額賠償。」之約定及民法第184條之規定，故反訴原告依法請求反訴被告賠償因系爭租賃物拆除之損害。
㈡反訴原告遭反訴被告拆除之系爭租賃物，已拆除至夷為平地
，達無法回復原狀之程度，經依據臺北市政府舉辦公共工程拆遷補償自治條例第9條規定，核定系爭租賃物如重建，尚需花費2,287,446元。雖反訴原告不爭執系爭租賃物課稅現值為101,700元，但不同意以房屋課稅現值計算房屋價值。
蓋依照房屋交易之現實而言，房屋課稅現值均較房屋市值低，且反訴原告因重建所需之花費，乃反訴原告之實際損失，再者，反訴原告主張之計算依據，乃於法有據。綜上，反訴原告爰依系爭契約之約定及侵權關係，請求反訴被告賠償之。
並就應返還反訴被告一個月租金316,000元部份主張抵銷。
㈢並聲明：⒈反訴被告應賠償反訴原告2,287,746元，及自起
訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴被告於雙方簽約當日僅取得系爭契約。而反訴被告要求
反訴原告提供房屋使用執照、建築執照、結構圖、管線配置圖等文件，反訴原告機關承辦人員徐明作表示：「上開文件都沒有，但只要有合約書就能辦妥所有該辦的文件，且被告方會協助辦妥文件。他們是現況交屋，由原告自行裝修系爭房屋。至於裝修他們沒有意見，也會提供必要之協助」等語。反訴被告以反訴原告機關係官方單位，應無刻意刁難之理。是反訴原告所稱「反訴被告未經反訴原告之同意，竟擅將系爭租賃建物拆除」云云，誠與事實不符。
㈡又依房地租標須知第23點「標租標的物以現狀出租（旨案房
屋老舊，若有滲漏水，及其他因房屋管線老舊、斷水斷電所隱藏之問題均需由承租人自行修繕，本所不負責修繕）…」之約定等語及系爭租賃物整修前現場照片。亦可證反訴被告所承租之標的非經修繕，無法管理、使用，為反訴原告所明知。並依系爭契約第2條「（一）製作期間：自公證日101年5月1日起2個月為籌備規劃設施營運設施及申辦營業相關證照」之約定。反訴被告簽約後2個月內，即需完成所有整修，自101年7月1日起即需開始繳納租金。然反訴被告迄今未收受任何反訴原告同意修繕之書面承諾。若依雙方合約所載，非有書面即不得進行修繕，承租系爭房地豈非僅支付每月高達316,000元之租金而無法為任何使用。由此實足反徵反訴被告所稱「上開文件都沒有，但只要有合約書就能辦妥所有該辦的文件，且被告方會協助辦妥文件。他們是現況交屋，由原告自行裝修系爭房屋。至於裝修他們沒有意見，也會提供必要之協助」等語，確實屬實。反訴被告也因此開始動工進行修繕。是反訴被告乃經反訴原告同意後進行整修系爭租賃物，詳如前述，並無反訴原告所稱違約或侵權行為之情存在。
㈢反訴原告於臺北復興橋郵局196號存證信函第六點載「…台
端應負房屋損害賠償之責，按房屋課稅現值計新台幣10萬1700元整，請於101年7月15日前繳納」云云。可知反訴原告前稱房屋損害賠償之則為101,700元，今卻稱系爭租賃物價值為2,287,446元。顯然係漫天喊價。若反訴被告應負損害賠償責任，就系爭租賃件物價值為何？反訴原告應負舉證責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告經公開招標程序，於101年4月18日以每月租金316,000元得標，於同年4月30日與被告簽立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約」，約定由被告提供系爭租賃物，原告則需自101年7月1日起三年，按月支付租金316,000元，並交付履約保證金948,000元及預付一個月租金316,000元，而自公證日即101年5月1日起2個月為籌備規劃施設營運設施及申辦營業相關證照，此有系爭契約附卷可稽（見卷第11至20頁、60至68頁），復為兩造不爭執。
二、原告於101年5月3日委請專業建築師、裝修、水電技師勘查評估如何進行整修，並於同年5月4日開始清運現場大批垃圾、雜物，另自同年5月9日起拆除系爭租賃物及新建系爭建物，此有拆除過程照片、平面配置圖、完成3D示意圖、系爭租賃物拆除前後照片在卷可參（見卷第21至29頁、69至72頁）。
三、被告分別於101年5月23日、5月24日、5月30日、6月4日連續發送函文予原告，表示原告應停止施工、拆除系爭建物並將系爭租賃物回復原狀，嗣被告於同年7月4日以存證信函通知原告終止系爭契約並沒收履約保證金，此有存證信函、被告函文在卷可稽（見卷30至34頁、42至45頁），復為兩造不爭執。
四、臺北市政府都市發展局於6月5日以系爭建物為違建為由，逕予拆除，此有臺北市政府都市發展局101年6月5日北市都建字第00000000000號函在卷可稽（見卷第35頁），復為兩造不爭執。
肆、兩造爭執及其論述：
一、系爭租賃物是否為危樓？原告主張終止系爭契約是否有理由？㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條定有明文。原告主張系爭租賃物經鑑定為有嚴重破壞或傾倒危險，不適宜做為辦公室、住宅、營業使用，被告又拒不為任何修補更新措施，原告自得依民法第424條終止系爭契約，是原告得否主張終止系爭契約，應視系爭租賃物是否為危樓而定，分述如下：
㈡經查，本院依原告之聲請（見卷第98至99頁）委託臺北市結
構工程工業技師公會（下稱鑑定人）就系爭租賃物鑑定是否危樓，經鑑定人鑑定系爭租賃物後，製作出鑑定報告書（下稱鑑定報告），並於鑑定報告第5頁中載明「本案系爭建物（鑑定標的物）於101年4月30日出租時之結構安全，依委任單位提供之光碟照片及附件七之『木造住宅的耐震精密診斷表』評分研判，當時情況已不合於使用安全，故在未補強前不適宜作為辦公室、住宅或營業使用」等語，惟查系爭租賃物業經原告拆除改建，而無法實地勘測鑑定，而鑑定報告附件四之照片係原告檢送整修系爭租賃物過程時拍攝之現場照片，非為被告交付系爭租賃物予原告當時，未整修前所拍攝之照片，且由附件四照片所示，系爭租賃物外觀及內部結構，包含牆壁及地板已經原告僱工拆除，地上均是拆除後散置之廢棄物，則鑑定人以系爭租賃物拆除過程中所拍攝之照片作為認定被告交付系爭租賃物是否屬危樓之依據，即難認適當，鑑定報告並非依據系爭租賃物交付原告時之現狀為鑑定基礎，其所為系爭租賃物當時情況已不合於使用安全，故在未補強前不適宜作為辦公室、住宅或營業使用乙詞，即難認與事實相符，而不足採信。
㈢又原告主張依房地租標須知第23條約定「標租標的物以現狀
出租（旨案房屋老舊，若有滲漏水，及其他因房屋管線老舊、斷水斷電所隱藏之問題均需由承租人自行修繕，本所不負責修繕）…」等語及系爭租賃物整修前現場照片，可證原告所承租之系爭租賃物非經修繕，無法管理、使用云云，惟查上開約定內容，係告知承租人即原告，系爭租賃物為老舊房屋，如有內部水管或管線問題，應由原告負責自行更新修繕，被告不負修繕之責，依上開約定，兩造間就系爭租賃物內管線修繕費用之分擔，既有約定由原告負責，是尚難以系爭租賃物內部管線老舊乙節而認定係租賃物為危樓，原告此部分之主張並不足採。
㈣再查被告所提之系爭租賃物開標前照片（見卷第69頁），由
照片所示，可知系爭租賃物為鐵皮屋頂、木造結構之老舊房屋，就外觀視察，無倒塌傾斜之狀況，尚為堪用，原告復未提出其他證據以實其說，原告主張系爭租賃物有嚴重破壞或傾倒危險，不適宜做為辦公室、住宅、營業使用云云，核不足取。
㈤系爭租賃物非屬危樓，得供原告依租賃目的為居住使用，且
兩造已約定內部管線瑕疵之修繕由原告負擔，則被告交付系爭租賃物予原告使用，即屬符合系爭契約之本旨，原告主張系爭租賃物為危樓，依民法第424條終止系爭契約，於法即屬有違，尚不生合法終止之效力。
二、被告以原告違反系爭契約而終止系爭契約，是否有理由？㈠被告抗辯原告未事先經被告之同意，擅自拆除系爭租賃物，
並於101年5月22日夷為平地，經被告發現發函制止後，原告方以101年5月27日福總字第00000000號函申請整修，但此時系爭租賃物早已滅失，系爭契約業因原告違約，經被告於101年7月4日以存證信函終止系爭契約。而原告主張系爭契約既經原告予以終止，被告機關即無由終止，況系爭租賃物並非由原告毀損，原告亦未拒絕修整，被告又未給予合理之期限或提出所有權人應提出之文件以供原告進行整修，被告並無任何終止事由。
㈡查系爭契約第7條約定「乙方承租標的物應盡善良管理人之
注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方核定價額賠償。」、第10條約定「非經甲方同意，乙方不得將租賃標的物增建、修建、改建或擴建。」、第14條第5款約定「本租約出租標的物有下列情形之一者，甲方得隨時終止租約，乙方不得要求任何補償及其他異議。…（五）乙方損毀租賃標的物或其他設備而不負責修護者。…」、第24條第3款「特約事項：…（三）受政府主管機關告發違規使用必須限期改善或停止使用而仍未於限期內改善或停止使用，本租約自該限期屆滿翌日，以重大違約終止，沒收履約保證金，乙方應即返還租賃標的物不受租賃期限之保障。如乙方繼續違規使用致甲方連帶受罰者，其罰鍰由乙方全額負擔。」、第25條約定「乙方違反本契約第十四條第（三）、（四）、（五）、（六）款、第十五條、約第二十四條第（一）、（三）款之約定，經甲方終止契約者，沒收履約保證金。」等內容，兩造均不爭執，原告是否違反系爭契約約定，分述如下：
㈢經查，原告自陳「（四）同年5月3日原告委請專業建築師、
裝修、水電技師勘查評估如何進行整修。然因系爭房屋年代久遠，並無結構圖可供參考，僅能拆除部分結構，再依現場情形研擬裝修計畫，勘查評估結果，所有管線管路均已不堪使用，必須全部重新配管配線。隨後，並將上開情形告知承辦人員。（五）5月4日開始清運現場大批垃圾、雜物。5月9日拆除部分牆壁、樑柱後發現系爭標的物-有大型白蟻窩，木造樑柱均已腐朽且無大樑，木板圓柱腐蝕、樑柱遭白蟻蛀咬、用手就可剝離、屋內沒有一隻完整樑柱；木屋無地基；屋頂鐵皮傾斜破舊漏水嚴重；天花板剝落，白蟻蛀咬；房屋主體與後空地間之水泥牆龜裂汙舊不堪，有倒塌危險且阻隔主體房屋連通；後榕樹根部侵蝕房屋及鄰牆危及結構性安全；原木屋牆面僅以竹片混泥土合成壁，乎近崩塌。牆面玻璃破舊鐵窗腐蝕、窗台破舊玻璃窗毀損；後方空地地面凹凸不平；地面不平下雨時整個基地積水。標的物自上到下裡外皆跳蚤、蚊蟲、白蟻叢聚孳生，蟲害嚴重。經評估為不堪使用之危險建物。（原證2）（六）故原告於101年5月15日提出現況評估與整修計畫交給被告機關，所提建議均為安全衛生上之必要。被告機關承辦人員指示備查即可，即由原告進行整修。進行整地平整、鐵皮屋頂更新、地基、樑柱加強、牆面木材更新、並申請水、電表，期間均與被告機關保持密切之回報與聯繫。(詳原證2) 」等語（見卷第4至5、84頁），並參以原告101年5月27日福總字第00000000號函於主旨載明「本人承租貴所臺北市○○區○○○路○○巷○弄○號房地。因房屋老舊白蟻侵蝕破損嚴重，本人將進行維修整理。」等語（見卷第205頁），足見原告於僱工整修系爭租賃物後，方於101年5月27日向被告提出整修系爭租賃物之申請。次查，被告分別於101年5月23日寄發存證信函、同年5月24日、5月30日、6月4日連續發函予原告，向原告表示應停止施工、拆除系爭建物並將系爭租賃物回復原狀，被告復於同年7月4日以存證信函通知原告終止系爭契約並沒收履約保證金，此有存證信函、被告函文在卷可稽（見卷30至34、42至45頁），可知被告自始至終未同意原告申請整修系爭租賃物乙事，且原告係於被告寄發存證信函後，始以書面向被告申請整修系爭租賃物，原告空言主張經被告承辦人員指示備查即進行整修云云，未舉證以實其說，並不足採。原告未經被告同意即進行系爭租賃物之整修拆除工程，堪可認定。
㈣又查，臺北市政府都市發展局認定座落臺北市○○區○○○
路○○巷○弄○號之構造物未經申領執照擅自建築，已違反建築法第25條、第86條規定並不得補辦手續，於6月5日以系爭建物為違建為由，即時強制拆除，此有臺北市政府都市發展局
101 年6月5日北市都建字第00000000000號函在卷可稽（見卷第35頁），復為兩造不爭執，而上開函文亦認定系爭建物係由鋼骨、鐵皮所建造，顯與系爭租賃物為木頭構造不同，足見原告已拆除木造之系爭租賃物，並重新以鋼骨、鐵皮新建系爭建物，即系爭租賃物已無法回復原狀。是原告未經被告同意即拆除系爭租賃物、新建系爭建物之行為，及系爭建物遭都發局以違建為由拆除等情，業已違反系爭契約第7條、第10 條、14條第1項第5款、第24條第3款之約定。
㈤綜上，原告業已違反系爭契約第7條、第10條、第14條第1項
第5款、第24條第3款之約定，則被告主張終止系爭契約，即屬有據。
三、原告請求被告返還履約保證金948,000元、已給付之一個月租金316,000元及賠償因系爭建物遭拆除之損失2,230,807元，是否有理由？㈠履約保證金948,000元部分：承前所述，原告不得依民法第
424條之規定終止系爭契約，而被告依系爭契約第14條第1項第5款之約定得終止系爭契約，則依系爭契約第第25條約定，被告並得沒收履約保證金，準此，原告請求被告返還履約保證金948,000元，於法無據。
㈡租金316,000元部分：被告同意返還預收租金316,000元予原
告（見卷第194頁反面），是原告請求被告返還已給付之1個月租金316,000元，應予准許。
㈢因系爭建物遭拆除之損失2,230,807元部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。若原告因被告之不完全給付而致系爭建物遭拆除，則原告自得請求被告賠償。
⒉查，系爭建物遭都發局強制拆除，乃因原告違反建築法規，
此有臺北市政府都市發展局101年6月5日北市都建字第00000000000號函可稽（見卷第35頁），足見系爭建物遭強制拆除係可歸責原告，又原告未經被告同意，即擅自拆除系爭租賃物並改建系爭建物，已違反系爭契約約定，經被告終止系爭契約等情，已如前述，則就系爭建物遭拆除乙事，被告無可歸責之事由，原告主張因被告之不完全給付而受有系爭建物整修費用之損害乙詞，核不足取。
㈣綜上，原告請求被告返還履約保證金948,000元及賠償因系爭
建物遭拆除之損失2,230,807元，為無理由，至於預付租金316,000元部分，因被告同意返還，此部份即屬有理由。
四、反訴原告請求反訴被告賠償拆除系爭租賃物之損害2,287,746元，是否有理由？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。系爭契約第7條約定「乙方承租標的物應盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方核定價額賠償。」。反訴被告未盡善良管理人之義務，維護系爭租賃物之完整，且未經反訴原告同意，即拆除系爭租賃物，致系爭租賃物滅失，為可歸責於反訴被告，反訴被告自應負損害賠償之責。
㈡又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。又不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條、第215條分別定有明文。次按「毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，固不排除民法第213條至第215條之適用。惟修復費用以必要者為限，如係以新品換舊品，應予折舊。被上訴人所有之房屋係於民國63年9月間建造完成，78年元月間受損，業經被上訴人陳明在卷。原審認定賠償金額時，未扣除其折舊，亦有疏略。」、「依被上訴人間之租賃契約第五條第五款固均約定：『房屋有改裝設施之必要，…乙方 (即大批發公司)於交還房屋時並應負責回復原狀，…』，惟所稱回復原狀應指『房屋有改裝設施』之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內，故回復費用中有關回復所需材料應否依終止租賃之時間，扣除折舊之差額，非無斟酌之餘地。」（最高法院82年度台上字第892號、89年台上字第58號判決意旨參照）。系爭租賃物業經反訴被告之拆除而滅失，已無回復原狀之可能，依上開說明，應以金錢賠償反訴原告之損害。
㈢查系爭契約第7條約定「乙方（指反訴被告）承租標的物應
善盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方（指反訴原告）核定價額賠償。」等語，足見兩造業以同意反訴被告如有故意或過失致房屋毀損時，應按照原狀修復，如未照原狀修復時，則應照反訴原告核定之價額賠償，惟應扣除折舊部分。
㈣反訴原告主張系爭租賃物之賠償金額，經參考「臺北市舉辦
公共工程拆遷補償自治條例」第9條之規定，以拆除面積乘於重建單價計算，系爭租賃物之重建價額應為2,287,446元（計算式：面積138.97平方公尺×重建單價每平方公尺16,460元＝2,287,446元），業據提出交通部臺灣鐵路管理局臺北工務段101年7月17日北工產字第0000000000號函為證（見卷第73頁），是系爭租賃物之重建費用總成本應可認定為2,287,446元。又查反訴原告所提出之98年度房屋課稅限值證明影本（見卷第192頁）所示，系爭租賃物之折舊年數58 年，是折舊扣除部份，系爭租賃物於98年度之折舊年數為58年，反訴原告係於101年9月21日提起反訴，因此系爭租賃物於101年度之折舊年數應為61年，又依固定資產耐用年數表、固定資產折舊率表可知，木造房屋建築耐用年數為10年，是系爭租賃物耐用年限業已屆滿，惟按固定資產耐用年數屆滿仍繼續使用者，得就殘值繼續提列折舊（所得稅法第54條第3項、商業會計法第46條第4項參照）。再者，依固定資產剩餘年數之換算及新表適用期限補充規定所稱之殘值即為總成本之10％，是以系爭租賃物扣除折舊後之殘值應為228,745元【計算式:2,287,446元×10%＝228,745元，元以下均四捨五入】。故反訴原告得請求反訴被告賠償損害數額為228,745元。
五、反訴原告主張抵銷，是否有理由？按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。經查，反訴原告得請求反訴被告給付系爭租賃物之賠償費用為228,745元，與反訴被告請求反訴原告返還1個月租金316,000元之債權，其給付種類相同，並均屆清償期，依上開規定，反訴原告主張抵銷，即屬有據，經抵銷後，反訴原告已不得向反訴被告請求賠償，而反訴被告仍得向反訴原告請求返還租金87,255元（計算式：316,000元－228,745元＝87,255元）。
伍、綜上所述，本訴部分，原告請求被告返還預付租金87,255元及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告依系爭契約第7條及民法第184條之規定，請求反訴被告給付2,287,746元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
陸、本訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
柒、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
捌、結論：本件本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 學妍伶