臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3317號原 告 王芳茂被 告 林佳惠上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於中華民國102年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰伍拾萬元，及自民國一百零一年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分兩造業於不動產買賣契約書第12條約定，合意以本院為第一審
管轄法院，有該不動產買賣契約書（參見本院卷第9頁）在卷可稽，故本院自有管轄權，合先敘明。
按請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者
，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定自明。查本件原告起訴時係主張兩造於不動產買賣斡旋契約書特別約定，倘原告未獲銀行貸款，買賣契約無效，而原告嗣未經核准貸款，依民法第179條規定，請求被告返還已交付之定金，嗣以民國101年8月31日民事準備㈠狀，主張兩造買賣之不動產現遭法院查封，原告以可歸責被告之給付不能為由，解除買賣契約，自得請求被告返還已交付之定金，而追加以民法259條第2款規定為備位請求權基礎（請求返還已給付之價金，參見本院卷第41頁背面），後於本院101年11月27日言詞辯論期日，變更以前述民法第259條第2款規定為先位請求權基礎（參見本院卷第79頁背面），經核原告為訴之變更、追加前後所執之基礎原因事實均為兩造間不動產買賣契約有無效情事或得解除事由，本院前已進行過之訴訟程序與證據資料，仍有繼續使用之可能性與價值，且在原告為訴之變更、追加前後，兩造所提攻擊防禦方法仍得相互援用，而不致遲滯訴訟程序之進行，故對被告之防禦無甚影響，與前揭規定相符，應許原告所為訴之變更、追加。
本件被告經合法通知（合法寄存送達），未於言詞辯論期日到
場，有最新戶籍謄本可按，經核並無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分原告起訴主張：兩造於100年9月19日簽立「不動產買賣契約書
」，約定由原告向被告購買新北市○○區○○路○○○○○號房屋及坐落基地暨14個停車位（下稱系爭不動產），總價新臺幣（下同）1,860萬元，原告已於簽約時支付第一期簽約款350萬元，然系爭不動產目前遭臺灣板橋地方法院（嗣改名為臺灣新北地方法院，以下稱新北地院）查封中，構成民法第226條規定之可歸責於被告之給付不能，原告爰以101年8月31日民事準備㈠狀之送達，依民法第256條規定對被告為解除買賣契約之意思表示，則被告應返還原告已給付之定金350萬元。另原告購買系爭不動產時，因顧慮房貸緊縮政策，乃先於不動產買賣斡旋契約書與仲介公司約定「未貸到此金額，則本約無效」，並將不動產買賣斡旋契約書作為買賣契約附件，同時由被告代理人林進榮用印於該特約條款後，詎原告後向銀行申請貸款未獲核准，是兩造間買賣契約即屬無效，被告受領原告交付之定金，即屬無法律上原因，被告自應返還定金350萬元。為此，先位之訴本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第259條第2項規定，備位之訴本於不當得利之法律關係，依民法第179條規定，起訴請求被告返還定金等語。並聲明：被告應給付原告350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
經查：
㈠本件原告主張兩造於100年9月19日簽立不動產買賣契約書，約
定由原告向被告購買新北市○○區○○段○○○○○號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號房屋），所有權全部，及坐落基地同段92地號土地，權利範圍萬分之101，暨機械式停車位14座，買賣總價款1,860萬元，且原告已於100年9月21日支付第一期簽約款（即定金）350萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書、授權書、不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、交款備忘錄等件存卷為證，經核無誤。被告經於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認。據上，經本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。
㈡原告另主張系爭不動產現遭新北地院為查封登記致被告無法履
約，原告爰依民法第256條規定解除買賣契約乙情，按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。
次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項及第256條亦有明文。再者，不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記；又債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（最高法院88年度台上字第880號、70年度台上字第1840號裁判意旨參照）。經查，系爭不動產業於100年11月3日，經新北市中和地政事務所依新北地院100年11月3日板院清100司執金字第106959號函辦理查封登記，且該查封登記迄至本件102年1月24日言詞辯論終結前均未予塗銷之事實，有本院依職權函調之土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本在卷可佐（參見本院卷第71至76頁），則系爭不動產既經訴外人即債權人皇普大道東管理委員會聲請執行，並經登記機關查封登記在案，於塗銷查封登記前，被告不得就系爭不動產為移轉登記或相類處分行為，被告顯不得將系爭不動產移轉登記予原告，揆諸前揭裁判意旨，堪認被告已陷於給付不能之情形。以上足徵本件係因可歸責於被告之事由，致未能依買賣契約移轉系爭不動產所有權予原告，而構成給付不能，被告應負債務不履行責任甚明，是原告以系爭不動產經查封登記而陷於給付不能為由，通知被告解除買賣契約，應屬有據。
㈢又兩造間買賣契約業經原告以101年8月31日民事準備㈠狀為解
除契約之意思表示，並於101年12月30日送達被告，而生合法解除效力（參見本院卷第41頁背面、第90頁），業如前述，則原告主張被告應返還原告前所交付之第一期簽約款即定金350萬元，及自合法解除本件買賣契約後被告負回復原狀義務後之遲延利息，亦即，自101年8月31日民事準備㈠狀繕本送達翌日（即101年12月31日）起之法定遲延利息，自屬有理由。
又所謂預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴
裁判之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴裁判之停止條件。原告先位之訴既然有理由，本院即無庸就其備位之訴予以裁判，併此敘明。
綜上所述，本件因可歸責被告之事由，致兩造間買賣契約給付
不能，業經原告以書狀繕本送達被告合法解除，則原告本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第259條第2款規定，請求被告應返還定金350萬元，及自101年12月31日（參見本院卷第90頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之利息，為無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證據，
經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案爭點無涉，無庸逐一論述，併此敘明。
訴訟費用之負擔：本件因原告訴之聲明，經本院駁回部分，為
附加請求之遲延利息，是第一審裁判費應由被告負擔，而如主文第二項所載。
丙、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，茲酌定擔保金額，予以准許；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所依據，自應併予駁回。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
民事第八庭 法 官 徐千惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 沈世儒