臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4744號原 告 劉正治訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師被 告 劉裕豐訴訟代理人 徐履冰律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國102 年2月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有之臺北市○○區○○段○○段○○○○○號（門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號三樓）建物，占有坐落原告所有之臺北市○○區○○段○○段○○地號土地（權利範圍：萬分之一四二），面積一百一十八點三一平方公尺，自民國一Ｏ三年十月十九日起至終止占有之日止，每年給付原告租金新臺幣陸仟肆佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行，但被告如以新臺幣陸仟肆佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告為原告之叔父，原告之父劉承豐於原告出生前即過世，原告於民國55年間出世後，自幼即跟隨祖父劉群盛居住於祖母劉林菊香所有、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○ 弄○○號3 樓住所（下稱系爭民權東路建物）中。
嗣劉群盛於72年11月17日購買臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓建物（下稱系爭松江路建物）及其坐落於同地段60地號土地之權利範圍萬分之284 持分（下稱系爭土地持分），由原告小叔即訴外人劉龢豐一家三口於77年間搬入居住。劉林菊香則於80年9 月29日死亡前，先在80年9 月16日將系爭民權東路建物及其基地持分所有權移轉予劉龢豐，但仍由原告、祖父劉群盛、原告叔父即被告共同居住。原告祖父於84年間中風後即行動不便，乃由原住之系爭民權東路建物搬至有電梯之系爭松江路建物，與劉龢豐一家同住，因劉群盛考量劉龢豐名下已有系爭民權東路建物可供居住，而兩造名下則均無不動產，且當時皆單身未婚，將來得彼此互相照顧，遂同意將系爭松江路建物及系爭土地持分所有權平均分配予兩造共有。原告因尊敬長輩，且為節稅，乃於85年間同意先將系爭松江路建物2 分之1 之所有權借名登記於被告名下，待將來辦理劉群盛遺產登記時再併同系爭土地持分之所有權移轉登記予原告，故劉群盛方於86年1 月18日以贈與方式將系爭松江路建物所有權登記予被告名下。
（二）嗣劉群盛於89年8 月4 日過世，由兩造、劉龢豐及訴外人即原告姑姑梁劉玲貞為共同繼承人，其等於89年9 月12日為遺產分割協議時，亦決定由兩造共同繼承系爭土地持分各一半即各萬分之142 之權利範圍，以落實系爭松江路建物與系爭土地持分所有權同一人之原則，被告並於斯時同意將系爭松江路建物之2 分之1 所有權移轉登記予原告，原告乃偕同辦理繼承登記。詎料，於遺產登記辦理完竣後，被告仍遲未將系爭松江路建物2 分之1 所有權移轉登記予原告，經原告多次以口頭終止兩造間借名登記之法律關係，並請求被告辦理所有權移轉登記仍未果，原告爰以本件起訴狀繕本之送達，再次向被告為終止兩造間借名登記契約之意思表示，借名登記契約既經原告終止，被告即為無法律上原因受有系爭松江路建物其中2 分之1 所有權登記之利益，致原告受有損害，則原告自得依民法第179 條、第767 條前段規定，請求被告將系爭松江路建物2 分之
1 所有權移轉登記予原告。
（三）縱認原告請求系爭松江路建物2 分之1 所有權移轉登記並無理由，然系爭松江路建物及所坐落之系爭土地持分既原本均屬劉群盛所有，而先後將建物所有權移轉登記於被告名下、將土地持分移轉登記予兩造各萬分之142 ，則依民法第425 條之1 第1 項規定，應推定被告就其所有系爭松江路建物占用系爭土地之部分，與擁有該地持分之原告間，成立租賃關係，則原告自得依民法第425 條之1 第2項規定，請求被告給付回溯5 年即自96年10月1 日起至終止占用之日止，依系爭土地公告現值百分之10、以占用之78
5 平方公尺面積，依據原告就系爭土地之應有部分萬分之
142 計算之數額，按年給付租金予原告。
（四）並聲明：
1. 先位聲明：被告應將系爭松江路建物2 分之1 所有權移轉登記予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
2. 備位聲明：請求核定被告占有坐落系爭土地面積785 平方公
尺部分，依據原告就系爭土地應有部分萬分之142 之使用租金，並自96年10月1 日起至終止占有之日止，每年按核定使用租金給付予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：劉群盛係於85年12月間即與被告簽立系爭松江路建物所有權之贈與契約，並於86年1 月間將該建物所有權以贈與為原因移轉登記予被告，兩造間並無原告所稱借名登記之情事；嗣劉群盛去世，原告代位其父劉承豐繼承時，經所有繼承人共同協議由兩造各繼承系爭土地持分之2 分之1 ，被告亦未同意要將系爭松江路建物之2 分之1 所有權移轉登記予原告。又依實務上見解，建築物坐落於各繼承人共同繼承持分之土地，乃有權使用，不成立不當得利或侵權行為；被告雖確實願意給付原告土地租金，但依法租金起算日亦應自原告發函被告請求協議地租時即101 年6 月29日起算，且計算基準應依土地法規定之系爭土地申報地價百分之6 為準；此外，不論本院最終判定被告應付土地租金若干，原告另積欠被告借款2 萬元以及代墊地價稅款2 萬4,734 元計4 萬4,734 元之債務，被告自得以此金額對原告本件請求被告應付之土地租金，主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、查原告為劉群盛之長子劉承豐之子，劉承豐於原告出生前即過世，被告則為劉群盛之次子，系爭松江路建物、系爭土地持分為劉群盛於72年間購買取得所有權，系爭松江路建物於86年1 月18日經劉群盛以贈與為登記原因、原因發生日期為85年12月27日，移轉所有權登記予被告，嗣劉群盛於89年8月間過世，由被告、劉群盛之三子即劉龢豐、劉群盛之女即梁劉玲貞以及原告代位劉承豐，為劉群盛之共同繼承人，劉群盛遺產之不動產部分，計有位於高雄市之3 筆田賦與1 筆建地持分，以及位於臺北市之1 筆建地即系爭土地持分，上開繼承人協議由兩造及劉龢豐等3 人各分得1 筆田賦，高雄市建地持分亦由原告取得，系爭土地持分則由兩造各分得一半，系爭土地持分並於89年11月間辦畢分割繼承登記，由兩造各取得萬分之142 之持分等情，為兩造所不爭執，並有兩造、劉群盛、劉龢豐、劉林菊香之戶籍登記簿、系爭松江路建物及系爭土地持分之最新登記謄本暨系爭松江路建物之異動索引資料、劉群盛財產歸戶查詢清單暨分割協議書等件影本在卷可稽（北簡卷第9 至10、14至18、23頁），自堪信為真正。
四、至原告主張劉群盛於生前有同意將系爭松江路建物及其系爭土地持分之所有權，分由兩造各取得一半，兩造合意於86年間由原告將系爭松江路建物之2 分之1 所有權借名登記予被告，被告始於斯時受該建物所有權全部之移轉登記，且被告亦有於89年間為遺產分割協議時，同意將系爭松江路建物之
2 分之1 所有權移轉登記予原告，而原告並已向被告為終止上開借名登記之意思表示，被告應將該建物2 分之1 所有權移轉登記予原告，又縱認原告不得請求移轉登記，兩造既係先後自劉群盛受讓建物所有權以及系爭土地持分，則應推定兩造間就該建物坐落系爭土地之面積，成立有租賃關係，原告亦得依民法第425 條之1 規定，請求核定租金並請求被告依核定租金給付回溯5 年起至終止占有之日止之租金予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）兩造是否有就系爭松江路建物2 分之1 所有權成立有借名登記關係？被告是否有於89年間為遺產分割協議時，同意將系爭松江路建物2 分之1 所有權移轉登記予原告？（二）原告是否得依民法第425 條之1 規定，請求核定租金？若是，租金數額應為多少為當？又原告得請求被告給付租金之起算日為何？茲分述如下：
（一）兩造是否有就系爭松江路建物2 分之1 所有權成立有借名登記關係？被告是否有於89年間為遺產分割協議時，同意將系爭松江路建物2 分之1 所有權移轉登記予原告？
1. 本件原告主張被告於86年間受系爭松江路建物所有權移轉登
記時，劉群盛係欲將該建物所有權分由兩造各取得2 分之1，兩造就該建物2 分之1 所有權係成立有借名登記關係等語，經查，原告就主張劉群盛有同意將系爭松江路建物所有權分由兩造取得2 分之1 一節，除以另筆原為劉林菊香所有之系爭民權東路建物，業於80年間經移轉所有權予劉群盛另一子即劉龢豐乙情以為推論之外，並未提出具體證據資料以實其說，然按財產所有權人於生前是否以及如何分配其財產予哪些子孫，原因、事由本有多端，分配情形、態樣更或有不一，更況係涉及不同所有權人就其各自財產分配、移轉之情事，是於別無其他具體資料佐證下，自難單憑劉林菊香前有將其所有之系爭民權東路建物及其基地持分所有權移轉予某一子劉龢豐乙節，遽以認定其配偶即劉群盛必有同意要將其自有之系爭松江路建物及基地持分，由另一子即被告與已故之子劉承豐之子即原告，各分得2 分之1 。再查，被告就其所辯劉群盛當時確係要實際移轉系爭松江路建物所有權全部予伊一節，業據提出經公證之被告與劉群盛間系爭松江路建物所有權移轉契約書及公證書為證（訴字卷第49至50頁），而證人梁劉玲貞就被告於86年間受贈此建物之緣由，亦到庭結證稱：「當時是劉群盛在80年間中風後，都是由被告一人全心在照顧，原告未盡到照顧責任，當時劉群盛認為不知道之後還要讓被告照顧多久，所以就先在85年間把系爭松江路建物贈與給被告，等到之後如果還再繼續讓他照顧，則再看是不是把土地連帶也贈與給被告，當時沒有提到原告，當時原告住在系爭民權東路建物。原告的父親在原告還未出世時就過世，原告的母親張金珠在原告八個月大的時候就改嫁，之後就和原告及我們很少連絡，原告是由我們這些兄弟姊妹、劉群盛一起照顧長大，在85年間，張金珠也同樣和我們很少聯繫。」等語明確（訴字卷第31頁），可見劉群盛於85、86年間將系爭松江路建物所有權移轉登記予被告之時，並無同意要由原告取得其中2 分之1 所有權之表示。此外，原告亦未再就劉群盛確有同意由原告分得該建物所有權2 分之1 ，或兩造有何就此為借名登記之約定一節，提出其他具體證據資料以資證明，自難認其主張為可採。
2. 次查，原告固又主張劉群盛過世後，兩造及劉龢豐、梁劉玲
貞為遺產分割協議時，被告有同意要將系爭松江路建物移轉
2 分之1 所有權予伊等語，然其就此僅以當時由兩造各取得該建物所在之系爭土地持分之一半，主張此係欲讓該建物與土地之所有權歸屬同一等語，然為被告所否認，而按土地及房屋為各別之不動產，本即各得單獨為移轉之標的，且繼承人為遺產分割協議之緣由、態樣亦有多端，原告上開主張，顯亦屬臆測之詞；繼以，證人梁劉玲貞就遺產分割過程，亦證稱：「當時是約定3 個兄弟田地各拿一塊（原告就是代表他父親），另外針對高雄的另一筆建地，本來說要給我，但我覺得原告沒有父母，就多給他一點，所以就象徵性的寫我拿現金1 萬元，但我事實上也沒拿，另外針對系爭松江路建物的土地的部分，也是想說原告是長孫，又沒有父母，所以就再分給他2 分之1 ，但沒想到他現在來提起訴訟。當時進行分割協議時，張金珠也有出面，她表示很感謝我們照顧原告長大，而且在分割時沒有占原告的便宜，所以沒有就分割協議表示意見。」等語明確（訴字卷一第34頁），足見本件為遺產分割協議時，所以會將系爭松江路建物所在之系爭土地持分，分由兩造取得2 分之1 ，係為讓身為長孫亦無父母在身邊之原告取得較多之不動產所有權，並非原告所稱係為使系爭松江路建物與其土地持分之所有權歸屬同一之故；至原告雖曾聲請傳喚其母張金珠作證，然經本院於101 年12月11日傳喚後，張金珠並未到庭，原告固又另提出其嗣於101年12月13日電予張金珠之對話錄音光碟及譯文為證，惟觀諸該錄音光碟及譯文，均係原告在行引導提問，張金珠僅被動不予否認，甚至表示其於89年遺產分配協議時，僅係到場看看，並未見證，且原告於上開對話中，僅係以「正治（即原告）的房子、土地各一半」為問題，並未指明係何一特定房屋或土地，衡以劉群盛所遺遺產包含多筆不動產乙情，難認張金珠此等被動不予否認之表示，究係指其中何者，是無由以此遽為有利原告之認定；此外，原告亦未再就主張被告有何於協議分割遺產時，同意將系爭松江路建物所有權移轉2分之1 予伊乙情，提出其他證據以為佐證，其主張要屬無據。至原告另以其另案告訴梁劉玲貞之刑事案件偵查程序中，梁劉玲貞委任之辯護人就雙方該案和解事宜，於99年11月26日寄發予本件原告之委任告訴代理人之電子郵件中，述及「和解協議請參考，債務爭議我方仍希望全寫，故我將兩方主張照列，但不找補，請告知貴當事人（即本件原告）。松江路房屋土地已問明，是貴當事人（即本件原告）與劉裕豐（即本件被告）共有，且劉龢豐戶籍不在該處，故協議只確認劉龢豐遷出」等語，主張系爭松江路建物確係由本件兩造各擁有2 分之1 所有權云云，而提出該電子郵件影本1 份為證（北簡卷第26頁），惟查，此經梁劉玲貞該案辯護人即被告本件訴訟代理人陳明上開電子郵件所述「松江路房屋土地」，係「松江路房屋之土地」之漏載，並提出附有和解協議書草案之梁劉玲貞於該刑事案件所提99年12月7 日刑事聲請調查證據暨答辯狀（二）及該狀於99年12月8 日送達臺灣臺北地方法院檢察署之收件回執為證（訴字卷第27至31頁），觀諸該所附和解協議書草案，確有於第二條列載該案雙方（即梁劉玲貞及本件原告）間之債權債務結算情形，並為互不找補之約定，第5 條亦載有「劉龢豐應於本協議書簽署後6 個月內自系爭松江路建物遷出」之約定，並留有劉龢豐於該條旁簽署之位置，足認原告所提上開電子郵件所指涉之和解協議，即係此刑事案件書狀所附之和解協議書草案，而該和解協議書草案並無何表示系爭松江路建物為本件兩造共有之記載，且於該刑事案件書狀中有關該和解協議書草案之陳述，亦載明：「關於和解之協商，兩造已接近達成協議之邊緣，且有和解書草案（如附件）。惟因告訴人（即本件原告）堅持要求劉裕豐先生（即本件被告）將系爭松江路建物登記予告訴人2 分之1 持分（參見和解草案第5 條），而劉裕豐先生認為該不動產係告訴人祖父（即劉群盛）過世時分配好的遺產，土地由劉裕豐與告訴人共有，房屋為其所有，與被告及告訴人無關，並不同意。被告無法強迫劉裕豐同意，至多能夠促使未持分之劉龢豐遷出該址，而告訴人堅持要求持分房屋，遂使和解破局。」等語（訴字卷第27頁背面），顯見梁劉玲貞於該案確係表明系爭松江路建物經本件被告表示為其單獨所有無訛，本件被告於該案向梁劉玲貞所為之陳述，亦與本件主張相同，梁劉玲貞亦就此於本院證稱：「上開刑事書狀是我與本件原告另案北檢之偵查案件中，委任之辯護人徐履冰律師所提出的和解協議草案，當時在談和解的時候，我們並沒有和原告說系爭松江路建物他可以拿2 分之1 」等語在卷（訴字卷第34頁背面），益徵梁劉玲貞之辯護人上開電子郵件中所述之「松江路房屋土地」，應確係「松江路房屋之土地」之漏載，自不得以此為有利原告之認定。
3. 依上，原告並未就主張劉群盛於生前有同意將系爭松江路建
物由兩造取得2 分之1 ，或兩造有就該建物2 分之1 所有權成立有借名登記關係，或被告有於89年間為遺產分割協議時，同意將該建物2 分之1 所有權移轉登記予伊等情，盡其舉證責任，是其依此主張終止與被告之借名登記關係，而先位請求被告移轉系爭松江路建物2 分之1 所有權登記，並非有據。
（二）原告是否得依民法第425 條之1 規定，請求核定租金？若是，租金數額應為多少為當？又原告得請求被告給付租金之起算日為何？
1. 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，於88年4 月21日修正公布、89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 定有明文。
此條立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號裁判要旨參照）。申言之，鑒於土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地（此即最高法院48年台上字第1457號判例之本旨），依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，以體現上述法理，保護房屋既得之使用權，故民法第425 條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；基此，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判意旨參照）。
2. 經查，系爭松江路建物及其坐落之系爭土地持分，原為劉群
盛所有，而經其先於86年1 月18日將系爭松江路建物所有權移轉登記予被告，嗣於劉群盛死亡後，系爭土地持分則分由兩造各取得一半，而於89年11月間辦畢分割繼承登記等情，業如前述，是本件系爭松江路建物與其坐落之系爭土地持分之先後移轉予原、被告之時間點，即跨越民法第425 條之1規定施行前後之期間，惟揆諸前開說明，該條項就施行前之房地轉讓事實，仍應本於原有判例意旨及法理基礎，得予類推適用。則依前揭裁判意旨，被告所有之系爭松江路建物，占有原告持有應有部分萬分之142 之系爭土地之面積部分，雖屬有權使用，並無不當得利或侵權行為之可言，但既係推定成立有租賃關係，而租賃本為有償之法律關係，是被告作為建物所有權人，即非得「無償使用」原告所有之系爭土地持分，故原告本即得於未逾租金請求權時效之範圍內，請求被告給付租金，而若兩造就租金數額無從協議時，原告即得請求法院依民法第425 條之1 第2 項規定核定租金，並請求被告自請求之日回溯5 年之日起，給付該核定之租金數額。
查本件原告備位請求依民法第425 條之1 規定給付按系爭土地公告現值百分之10為計算基準之租金，惟為被告所拒絕，而認應以土地申報地價百分之6 為租金之計算基準，兩造即生就租金協議不諧之事實，則原告依民法第425 條之1 規定，請求法院核定租金，自為有據。而本件原告早於89年11月間即取得系爭土地持分之一半，並於101 年9 月5 日提起本件請求核定租金暨給付租金之訴訟（見北簡卷第1 頁原告民事起訴狀本院收文戳），則其請求被告自96年10月1 日起至終止占有之日止之租金，均未罹於租金請求權時效，應屬有理，被告抗辯原告僅得請求自兩造至101 年6 月29日發生租金數額不能協議之時起算之租金云云，違反民法第425 條之1推定為有償之租賃關係之規範意旨，並非有據。
3. 又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又依土地法第105 條規定，上開規定於租用基地建築房屋準用之。
而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，為土地法第148 條所明定。本件兩造間成立之租賃關係，係被告之系爭松江路建物占有原告持有應有部分萬分之142 之系爭土地，核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，且被告所有之系爭松江路建物係作為其自住使用一節，亦為兩造所不否認，依上開法條規定，關於租金之計算，應依該法第97條規定之標準定之；至原告另提出系爭建物附近之公寓、套房租金行情資料（訴字卷第101 至106 頁），該等租賃標的係包含建物在內，與本件僅以基地為標的之租賃關係，本質上究非相同，自不得以此為核定本件租金之基礎，更遑論作為違反上開土地法租金限制規定之理由。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地96年1 月起至98年12月止之申報地價為每平方公尺4 萬4,971 元（即公告地價5 萬6,214 元之百分之80，元以下四捨五入），自99年1 月起迄今之申報地價為每平方公尺4 萬8,353 元（即公告地價6 萬441 元之百分之80，元以下四捨五入）等情，有系爭松江路建物及系爭土地持分登記謄本、暨系爭土地地價公務用謄本附卷可憑（見北簡卷第14至15頁、訴字卷第111 至117 頁），又系爭松江路建物本身為住宅混合型之華夏社區，系爭土○○○區○○巷道內一樓設有商店，二樓以上則多為住家，鄰近之松江路、民權東路二段為臺北市區○○○道，沿線有金融機構、超市、醫療院所及各種商店，200 公尺外有松江市場，600公尺外有中山國小，700 公尺外有新興國中，生活機能良好，距捷運行天宮站約350 公尺，距國道一號松江路交流道約
3 分鐘車程，交通便利，然系爭松江路建物屋齡已近30年等情，有系爭松江路建物及系爭土地持分之不動產估價鑑定報告書1 份及鄰近google地圖1 紙可佐（北簡卷第45至55頁、訴字卷第107 頁），爰斟酌系爭土地之地理位置、鄰近地區繁榮程度、土地利用情形及申報地價等一切情狀後，認原告就系爭土地請求以土地公告現值年息百分之10計算租金，尚屬過高，應以系爭土地申報地價年息百分之8 計算，較為適當。復查，系爭土地面積雖共計有785 平方公尺，惟其上坐落之建物共計有34棟，非僅有被告所有之系爭松江路建物，有系爭土地登記謄本附卷可參（北簡卷第14頁），而被告系爭建物占有系爭土地之面積為主建物84.38 平方公尺、附屬建物即陽台17.28 平方公尺，以及共有部分即同地段2510建號753.33平方公尺之權利範圍萬分之221 ，共計應為118.31平方公尺等情（計算式：84.38 ＋17.28 ＋｛753.33×221/10000 ｝＝118.31，小數點三位以下四捨五入），亦有系爭松江路建物登記謄本以及上開不動產估價鑑定報告書各1 份存卷可憑（北簡卷第15、45至55頁），故原告得請求核定租金之基地租賃面積範圍應僅為118.31平方公尺，而非原告所稱之系爭土地全部面積785 平方公尺。據此計算，按原告就系爭土地所有權之權利範圍為萬分之142 ，系爭松江路建物占有使用原告所有系爭土地持分之租金，自96年10月1 日起至98年12月31日止計2.25年期間，核定為1 萬3,599 元（計算式：118.31×4 萬4,971 ×8%×2.25×142/10000 ＝1萬3,599 ，元以下四捨五入），自99年1 月1 日起至101 年12月31日止計3 年期間，核定為1 萬9,456 元（計算式：118.31×4 萬8,353 ×8%×3 ×142/10000 ＝1 萬9,456 ，元以下四捨五入），自102 年1 月1 日起至終止占有日止之年租金，核定為6,499 元（計算式：118.31×4 萬8,353 ×8%×
1 ×142/ 10000＝6,499 ，元以下四捨五入），原告即得據此請求被告依上開核定數額給付租金。末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文；又抵銷除法定抵銷之外，尚有約定抵銷，此項抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定（如民法第400 條以下交互計算之抵銷）外，無須受民法第334 條所定抵銷要件之限制，即給付種類縱不相同或主張抵銷之主動債權已屆清償期，而被抵銷之被動債權雖未屆滿清償期，惟債務人就其所負擔之債務有期前清償之權利者，亦得於期前主張抵銷之（最高法院50年台上字第1852號判例意旨參照）。查本件被告主張原告另積欠其借款2 萬元以及代墊地價稅款2 萬4,734 元計4萬4,734 元債務，故其得以此金額與原告上開核定後租金請求予以抵銷等語，業據被告提出借據及地價稅繳款書等件影本為證（訴字卷第64至66頁），原告亦表明同意被告此等抵銷之主張（見訴字卷第119 頁），基此，原告自96年10月1日起至103 年10月18日止之期間所為請求被告給付之租金，即已為被告上開4 萬4,734 元金額所抵銷（計算式：【｛4萬4,734 －1 萬3,599 （即96年10月1 日起至98年12月31日止之租金）－1 萬9,456 （即99年1 月1 日起至101 年12月31日止之租金）－6,499 （即102 年1 月1 日起至102 年12月31日止之租金）｝÷6,499 】×365 ＝291 天《小數點以下四捨五入》即103 年1 月1 日起至103 年10月18日止計29
1 天），其中於本件102 年2 月6 日言詞辯論終結後即102年2 月7 日至103 年10月18日期間之被告對原告租金債務，雖尚未屆清償期，但被告作為此等租金債務之債務人，本即有期前清償之權利，且本件原告亦同意被告此揭抵銷主張，揆諸前開說明，自應認被告上開金額之抵銷主張，均為有理，是原告本件得請求被告給付之土地租金，應為103 年10月19日起至終止占有之日止，按年給付6,499元。
五、綜上所述，原告並未就主張劉群盛生前有同意將系爭松江路建物由兩造取得2 分之1 ，或兩造有就該建物2 分之1 所有權成立有借名登記關係，或被告有於89年間為遺產分割協議時，同意將該建物2 分之1 所有權移轉登記予伊等情，盡其舉證責任，是其依此主張終止與被告之借名登記關係，而先位請求被告移轉系爭松江路建物2 分之1 所有權登記，並非有理，應予駁回；惟系爭松江路建物及系爭土地持分係經原所有權人劉群盛先後、分別移轉予兩造，依民法第425 條之
1 規定，推定有租賃關係，而兩造就此之租金數額協議不成，是原告得依該條規定，於未罹於租金請求權時效範圍內之期間，請求本院核定租金，並請求被告依核定之租金數額於扣除被告主張抵銷之數額後，給付租金。從而，原告依民法第425 條之1 規定，備位請求被告依本院核定租金數額，給付自103 年10月19日起至終止占有之日止，按年給付6,499元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 張宇葭法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
書記官 郭人瑋