臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第480號原 告 葉雪月被 告 洪瑞玄上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國101年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告聲請發支付命令時，原請求被告給付自民國91年8月起至100年11月止所欠租金新臺幣（下同）135萬5,000元及同額之違約金，合計共271萬元，暨自100年11月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並賠償陷害原告房屋遭法院拍賣之損失；嗣原告於101年4月22日具狀表明將請求被告給付金額減為9萬9,999元，及自100年11月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，經本院於101年5月14日發文通知原告依民事訴訟法第436條之16規定，當事人不得為適用小額程序而為一部請求，原告應具狀陳明就逾9萬9,999元部分是否不另起訴請求，原告於101年5月23日具狀向本院表示如被告同意和解，金額可減縮為9萬9,999元，復於本院101年6月27日、同年8月15日言詞辯論期日表示其意係指如被告同意和解，願意以9萬9,999元和解，本件起訴請求金額，因其沒有那麼多錢繳納訴訟費用，故基於被告自92年11月起至其聲請發支付命令時止，尚積欠其共135萬5,000元租金未付之原因事實，先起訴請求被告給付其中55萬元及自支付命令送達翌日即100年12月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：原告為臺北市○○區○○000巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。被告於90年8月20日起至91年8月19日止，向訴外人即原告之配偶翁清木承租系爭房屋，翁清木原要求被告每月應付租金2萬元，因被告表示其為單親且是低收入戶，正在申請政府免費平宅，快要申請到了，所以只租1年，要求幫助1年，房租減半為1萬元，押金2個月，翁清木基於同情心便答應。租期於91年8月19日屆滿時，原告與翁清木一起去向被告表示：「房租滿期了，要收回不再出租」，被告表示他在等政府的免費平宅，等到時，馬上就會搬家，要求再給幾個月的等待時間，原告告知被告90年至91年只收半價房租1萬元，太便宜了，划不來，要調回原價2萬元，被告表示他會好好愛惜房子，好好保護房子，房子萬一有損壞或漏水等任何問題，他會全權負責，不會要求房東支出任何費用，要求以1萬元繼續承租，原告告知：「第1年租約房東是翁清木，那是無效的，因翁清木不是所有權人，所有權人是原告，所以第2年起，房東是原告，有任何事情都是找原告才有敦，找翁清木是無效的。不能向房東要求油漆粉刷及修漏等費用，也不能欠租，房租才願租半價，只租1萬元，否則房屋不但要回到原價的2萬元，而且還要房租的2倍為違約賠償。如不滿意可隨時搬家」，因此雙方達成口頭協定，從91年7月20日起，被告便開始向原告承租系爭房屋。惟被告未按月給付92年11月起開始欠租、違約，因此從91年8月20日被告向原告承租系爭房屋時起至100年11月止，房租不能享半價1萬元優待，而要回到原價以2萬元計算，從91年8月20日被告向原告承租系爭房屋之日起至100年11月止，共9年又4個月，合計112個月，原告應收房租金額共計224萬元，扣除被告已付88萬5,000元，被告尚欠原告至少135萬5,000元租金未付，為此基於兩造間之租賃契約法律關係，先請求被告給付其中55萬元租金及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告55萬元，及自支付命令送達翌日即100年12月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：其係於90年8月20日向原告之夫翁清木承租系爭房屋，約定每月租金1萬元，訂有1年租約，且租賃期限於91年8月19日屆滿後，被告仍居住於系爭房屋內，且繼續給付租金至翁清木華南銀行帳戶內，而翁清木亦未立即表示反對之意思，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續租約。因系爭房屋有嚴重漏水現象，翁清木為補償被告之精神損失，於100年5月22日同意就被告未結清之房屋打5折，即每月以5,000元結算，經雙方清查尚有4萬元差額，被告已於100年5月22日將4萬元交付翁清木收受，翁清木並出具協議書表明上情，並載明被告已將歷年至100年5月20日止之房租全數支付結清，嗣被告與翁清木於100年8月20日合意終止系爭房屋租約，被告已於同日搬離系爭房屋，並將系爭房屋之鐵門及樓梯間大門鑰匙及100年6月至8月之房租共3萬元於同音交付翁清木點收無訛。被告承租系爭房屋、簽約、終止租約均係對翁清木為之，歷年租金皆存入翁清木之華南銀行帳戶內，與原告無任何租賃關係，原告請求其給付租金為無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院37年上字第8288號判例要旨可資參照。又視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。查原告提出之房屋租賃契約書之出租人為翁清木，並非原告，此有該租賃契約書附卷可稽（見本院卷三第24頁），依債權相對性之原則，原告無從執上開房屋租賃契約書之約定，主張對被告有收取租金之權利。且查該房屋租賃契約書係被告與訴外人即原告之夫翁清木於90年8月20日所簽立，系爭租賃契約書固約定租賃期間至91年8月19日屆滿，每月租金為1萬元，惟被告屆期後仍繼續使用系爭房屋，且被告於91年8月19日起至92年10月20日止，仍按月將1萬元租金匯款至翁清木華南銀行帳戶內，雖被告於92年11月未付該月租金，惟於92年12月19日有付租金1萬元，復於93年1、2月又欠2期租金未付，於93年3月19日、同年4月21日付租金各1萬元，於93年5月24日付租金5,000元，93年6月至8月又欠3期租金未付，於93年9月20日付租金1萬元，於93年9月20日付租金1萬元，於93年10月5日付租金3萬元、93年10月20日付租金3萬元，其後被告或按月付租金，或積欠租金等情為兩造所不爭執，並有原告提出翁清木之華南銀行帳戶影本附卷可稽（見本院卷三第32頁至第43頁反面），自堪信為真實。又原告雖主張於91年8月19日租約屆滿時，其與翁清木均即告知被告不再續租，翁清木非系爭房屋所有權人，被告與翁清木所簽租約無效，且自91年8月20日起系爭房屋出租人為原告，然為被告所否認，且原告就此部分之主張復未舉證以明，自難採憑。是以，於系爭租賃契約書約定之租賃關係於91年8月19日租期屆滿後，因被告仍繼續繳納租金予出租人翁清木，出租人翁清木亦繼續收取租金，可認為被告辯稱出租人翁清木未即表示反對之意思表示，故系爭房屋之租賃關係已轉變為不定期租賃，系爭房屋之租賃關係應係存在於其與翁清木之間，其與原告間就系爭房屋並無租賃關係乙節，應可採信。
五、又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。亦即提供租賃物者為出租人；支付租金者為承租人。至於出租人是否即為租賃物之所有權人，於租賃契約之效力，並無影響。因之，得以向承租人請求給付租金者，限於出租人。如租賃物之所有權人並非出租人，該所有權人自無從行使上開依租賃法律關係所得行使請求給付租金之權利。本件系爭房屋之出租人既為「翁清木」，業如前述，則有關得向被告請求租金者，自以出租人「翁清木」方得為之，原告並非系爭房屋之出租人，則原告依租賃法律關係，請求被告給付自92年11月起所欠租金其中55萬元及法定遲延利息予其，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 黃靖雅