臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4831號原 告 呂水木訴訟代理人 陳慶尚律師複代理人 蔡逸蓉律師
林婉靜被 告 高娜（即高秀琴之繼承人）訴訟代理人 徐嘉明律師複代理人 張展瑞被 告 陳同訴訟代理人 錢紀安律師
馬偉涵律師李偉誌律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國一百零三年九月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告高娜應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元，及自民國一百零一年五月二十九日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高娜負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾壹萬伍仟捌佰元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請均駁回。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。又上開規定，於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第173條、第175條第1項、第176條亦分別定有明文。高秀琴於原告起訴後，於民國103年4月27日死亡，而其繼承人除被告丙○外皆拋棄繼承，此有其戶籍謄本、繼承系統表、臺灣士林地方法院函在卷可參（見本院卷一第403頁至第406頁），被告丙○於103年7月25日具狀聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第 247條有明文規定；次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年度台上字第1240號判例要旨可資參照。本件原告主張甲○○為新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地）共有人之一，然被告丙○、戊○二人基於通謀虛偽意思表示就系爭土地分別訂定五年與二十年租約，侵害原告之所有權，致使原告在私法上基於所有權人地位使用、收益系爭土地之權利有受侵害之危險，此不安之危險，原告得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，則原告提起本訴請求確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在，經核與上開規定無違，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此項，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係：（一）被告高秀琴與被告戊○就新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地所簽立、租期自99年11月1日至119年10月31日之租賃契約關係不存在。（二）被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告新臺幣（下同）7,000元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。（三）願供擔保請准宣告假執行。於102年2月4日以書狀變更訴之聲明為，先位聲明：（一）被告高秀琴與被告戊○就新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地所簽立、租期自99年11月1日至119年10月31日之租賃契約關係不存在。（二）被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告七千元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。備位聲明：（一）被告高秀琴應給付原告壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。於102年11月5日以書狀變更訴之聲明為，先位聲明：（一）丙○與被告戊○就新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地所簽立、租期自99年11月1日至119年10月31日之租賃契約關係不存在。（二）被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告七千元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。備位聲明：（一）被告丙○應給付原告壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元，及自101年5月29日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。核其變更追加，均係本於土地所有權人地位，主張租賃契約關係不存在，或為不當得利之請求，乃基於基礎事實同一之請求，為一次解決紛爭，且於被告之防禦及訴訟之終結亦屬無礙，依前揭規定，應予以准許。
四、原告起訴主張：
（一）原告對本案有確認利益。按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院著有52年臺上字第1922號判例可資參照。本案原告甲○○為系爭土地共有人之ㄧ，然被告丙○之被繼承人高秀琴與被告戊○二人基於通謀虛偽意思表示就系爭土地分別訂定五年與二十年租約，又高秀琴已收取戊○20年全部租金，但卻未將租金交付予原告甲○○，導致原告甲○○就系爭土地只能負擔義務（即繳納地價稅）卻無法享受權利（即收取租金或設定地上權予他人等）之風險。又前起訴違背揭危險得藉由原告提出確認租賃關係不存在訴訟排除之。換言之，兩造對於系爭五年與二十年租約是否存在有所爭執，致原告在私法上基於所有權人地位使用、收益系爭土地之權利有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之，從而原告提起本件確認之訴，應有確認利益。
（二）系爭土地原為被告丙○之被繼承人高秀琴之先祖高銘芽所有，該系爭土地之變更沿革及事實狀況說明如下及附表所示。原告於78年10月21日與高銘芽簽訂買賣契約書，購買系爭土地7/9應有部分。訴外人張國榮於79年1月13日向高銘芽購買系爭土地2/9應有部分。後張國榮於96年6月12日以買賣契約向鈞院提起訴訟，請求高銘芽繼承人即高秀琴移轉系爭土地2/9應有部分，並取得勝訴判決。後張國榮依鈞院96年度訴字第6337號判決（本院卷一第17至21頁），於98年9月11日將系爭土地2/9應有部分移轉至張國榮名下（本院卷一第15頁）。原告則於78年1月13日向高銘芽購買系爭土地7/9應有部分，並於98年8月27日以買賣契約向鈞院提起訴訟，請求高銘芽繼承人即高秀琴移轉土地，原告並有依民事訴訟法第254條第5項之規定，聲請核發訴訟繫屬之證明（本院卷一第22頁）。後99年4月27日鈞院以99年度訴字第232號判決認原告勝訴（本院卷一第23、24頁），然高秀琴不服上訴高院，高院於100年5月11日以99年度上字第619號判決駁回高秀琴上訴（本院卷一第25至29頁），高秀琴不服上訴最高法院，最高法院於100年12月23日以100年台上字第2236號裁定駁回上訴（本院卷一第30、31頁）。後系爭土地7/9應有部分於101年5月29日以判決移轉原因過戶至原告甲○○名下（本院卷一第15頁）。然，高秀琴（高秀琴於98年11月16日經法院宣告為禁治產人，同日法院裁定由丙○監護，本院卷一第16頁）之法定代理人即被告丙○竟於原告獲得上開他案一審判決勝訴後，以系爭土地7/9應有部份所有權人法定代理人地位與被告戊○於99年6月24日就系爭土地全部以370萬元簽定不動產買賣契約，同時被告戊○交付37萬元。而上開不動產買賣契約後經被告戊○向台北市大安區調解委員會聲請調解，於99年10月26日在台北市大安區調解委員會解除之，被告戊○並要求返還37萬元，此有台北市大安區調解委員會99年民調字第814號調解書為證（本院卷一第32頁，下稱調解書）。詎料，99年10月28日被告戊○與丙○二人又就系爭土地簽定自99年11月1日起至104年10月31日止共計五年每月9,000元（本院卷一第33至35頁）之租約（下稱五年租約）。後被告戊○並於99年11月25日向鈞院強制執行處以上開調解書為執行名義，聲請查封拍賣系爭土地7/9應有部份（本院卷一第36至39頁，案號為99年司執字第112681號黃股）。該案經鈞院委派地政事務所人員現場履勘指界，又委請育德國際不動產估價師事務所鑑價系爭土地7/9應有部分價值為159萬7,773元（本院卷一第40至44頁）。被告戊○於100年1月19日以民事陳報暨聲明狀鈞院執行處表示「民國99年10月28日與債權人戊○簽立租賃契約，同意將台北縣新店市○○段○○○段0000地號土地全部出租予債權人戊○使用，租期自民國99年11月1日起至民國104年10月31日止，租約並經公證人認證，依土地法第104條第1項規定：『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有一同樣條件優先購買之權。』為此聲明：本案土地如經順利拍定，祈請鈞院依法通知債權人是否優先承購，如蒙所請，時感法德。」（本院卷一第45至48頁）。詎料，上開執行案件，在原告去電向執行處表示願以關係人身分代為償還37萬元後，被告戊○竟主動撤回此強制執行案件。
（三）然，被告戊○主動撤回上開強制執行案件後，於100年3月4日與被告丙○就前揭五年租約改定「租期延展暨抵押權設定契約書」，約定「茲因乙方日前於民國(下同)99年10月28日同意就新北市○○區○○段○○○段00○0地號土地出租予甲方，原租期自99年11月1日起至104年10月31日止，現雙方協議如下：一、雙方同意將上開土地租期由5年延展為20年，租期至119年10月31日止，租金維持每月新臺幣9,000元整，惟支付方式改由甲方於簽立本約同時一次付清，甲方並於簽立本約時將期間之租金扣除99年11月之租金，後將差額租金新臺幣貳佰壹拾伍萬壹仟元整交付乙方。三、乙方並應提供新北市○○區○○段○○○段00○0地號土地，持分九分之七之土地供甲方設定最高限額抵押權，以擔保現在或將來乙方如無法履行租約對甲方造成之損害。……五、乙方因本合約而知悉之機密者，乙方同意負保密責任，不得宣洩或揭露予任何第三人，否則完全賠償甲方一切損失。…」(本院卷一第49至53頁，下稱二十年租約)。詎料，100年7月14日被告戊○又再次以前揭調解書為執行名義，聲請查封拍賣系爭土地7/9應有部份(本院卷一第54至56頁，案號為100年司執字第65510號黃股)，原告於100年8月5日具狀向鈞院執行處表示願以關係人身分代為償還37萬元及相關訴訟費用，並於100年8月16日繳納富邦銀行票據，並取得鈞院100年8月19日收據乙紙（本院卷一第57至60頁）。原告當時不解何以被告戊○以相同之調解書聲請強制執行後主動撤回又再次聲請，雖系爭土地有訴訟繫屬之登記，但擔心於取得確定判決前，系爭土地7/9應有部分將遭出租、讓與、設定抵押或其他一切處分行為，故於100年9月27日向鈞院聲請禁止高秀琴就系爭土地7/9應有部分除移轉其所有權予原告外，不得為出租、讓與、設定抵押或其他一切處分行為之假處分裁定(本院卷一第61至65頁)，並於100年11月3日辦理假處分登記（本院卷一第15頁）。被告戊○則以高秀琴無法履行上開二十年租約為由，向士林地方法院聲請假扣押，並於100年11月29日取得100年度司裁全字第882號准予供擔保後假扣押之裁定，而後供擔保假扣押系爭土地7/9應有部分（本院卷一第66至68頁）。101年5月29日系爭土地7/9應有部分亦判決移轉名義登記為原告所有。
（四）本案二十年租約乃被告二人係基於通謀虛偽意思表示簽署，依民法第87條第1項規定，此二十年租約之租賃關係不存在。依民法第87條第1項規定「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」。由上開系爭土地變更沿革說明可知，被告戊○與被告丙○間，雙方真意為移轉系爭土地所有權而非出租系爭土地。此從被告戊○與丙○於99年6月24日就系爭土地全部簽訂370萬元買賣契約，但因民法第1101條第2項規定，未取得法院許可無法辦理過戶之情況下，只好於99年10月26日在台北市大安區調解委員會解除之。後被告戊○與丙○為規避上開規定，於系爭土地於他案中已經一審判決需移轉7/9應有部分於原告甲○○時，改定租期長達二十年且一次付清租金此不合常理之租約，藉以達成實際上為系爭土地所有權人之地位。另從育德國際不動產估價師事務所估價報告書（本院卷一第40至44頁）可知，系爭土地7/9應有部分價值為159萬7,773元。換言之，系爭土地全部價值為205萬4,280元（159萬7,773元÷7×9），與二十年租約一次給付215萬1,000元相當（本院卷一第49至53頁）。由此可見，被告戊○與丙○間，雙方真意為移轉系爭土地所有權無誤。再者，於簽訂五年及二十年租約時，系爭土地7/9應有部分所有權雖登記在高秀琴名下，然因他案一審判決已認定需移轉系爭土地7/9應有部分於原告甲○○之情況下，高秀琴應無取得系爭土地7/9應有部分之正當權源。故高秀琴以系爭土地應有部分合計逾2/3之多數決方式，將系爭土地全部出租予戊○之共有物管理行為，即難謂合法有據（本院卷一第69、70頁）。
（五）本案二十年租約因違反民法第1101條第1項強制規定，依同法第71條規定無效。依民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」。參五年租約第十二條約定「任何一方若有違約情事，致損害他方之權益時，應賠償他方之損害，如他方因此涉訟而支付之訴訟費、律師費用，均應由違約之ㄧ方負責賠償」（本院卷一第33至35頁）可知，簽約當時原告甲○○於他案中請求移轉系爭土地7/9應有部分已獲一審勝訴，此時理論上基於高秀琴之利益考量，對於系爭土地應採取保守之管理方式，避免簽約後無法履約而須依五年租約第十二條約定賠償被告戊○。但，被告丙○卻採取異於常人之管理方式，將系爭土地出租予被告戊○五年。現系爭土地7/9已過戶予原告所有，換言之高秀琴已違反五年租約第十二條約定，對被告戊○負有賠償之責。此時自可認定，五年租約因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」，依同法第71條規定五年租約無效。另，100年3月4日被告戊○與丙○就前揭五年租約改定「租期延展暨抵押權設定契約書」，因前揭五年租約為無效法律行為，在無效法律行為上進行租期延展亦屬無效。退步言之，若認100年3月4日被告戊○與丙○就系爭土地簽訂「租期延展暨抵押權設定契約書」為新的法律行為，但基於上開論述，此二十年租約亦因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」，依同法第71條規定二十年租約無效。依民法第179條規定，請求被告戊○給付原告自101年5月29日起至返回系爭土地於原告與其他共有人之日止，每月應給付相當於租金之不當得利7,000元。如前所述，被告戊○無權占用系爭土地，又被告二人約定系爭土地每月租金為9,000元，而原告有系爭土地7/9應有部分，故每月可領取7,000元(即9,000×7/9)。原告於101年5月29日始登記為系爭土地7/9應有部分所有權人，故原告請求自101年5月29日起至返回系爭土地於原告與其他共有人之日止，每月給付相當於租金之不當得利7,000元。
（六）查備位聲明乃先位聲明無理由時法院始須認定。本案若鈞院認系爭五年與二十年租約有效，依民法第425條規定，此時系爭五年二時年租約契約當事人已從丙○與被告戊○法定移轉為被告戊○與原告甲○○。原告甲○○本得基於租賃契約請求被告戊○給付租金，然被告戊○卻在系爭契約移轉前將20年租金全數交與丙○，但丙○卻未交付任何租金與原告甲○○。換言之，原告甲○○徒繼受租約之法律關係，卻未能收取任何租金，絕非事理之平。查民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。高秀琴於簽訂系爭五年與二十年租約時，雖仍係土地共有人之ㄧ，然高秀琴在系爭五年與二十年租約尚未履行完畢（二十年租約到期日為119年10月31日）前，就已將系爭土地應有部份移轉過戶至原告甲○○（甲○○登記為共有人日期為101年5月29日）。從而，高秀琴自101年5月29日起喪失共有人地位，依法自無權收取任何租金。又原告得請求之金額為，自101年5月29日起至119年10月31日止，合計為18年5個月又3天，得請求之金額合計為154萬7,677元(7,000元×221個月+7,000元÷31天×3天)。另如前所述，原告甲○○自101年5月29日起取得系爭土地共有人地位，若鈞院認系爭五年與二十年租約有效，依民法第425條規定，系爭五年與二十年租約法定移轉至原告甲○○，原告自得援引系爭五年租約第十一條出租人終止權之行使「(二)承租人未依約給付租金達二月以上，經出租人書面催告後，出租人得終止租約，並沒收押租金」。因被告戊○至今未依系爭租約給付租金予原告，依上開約定，原告借此書狀催告被告戊○繳納積欠之租金，否則將終止租約。為此，依民法第87條第1項、第1101條第1項、第179條及第184條規定，提起本件訴訟。先位聲明：
1、被告丙○與被告戊○就新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地所簽立、租期自99年11月1日至119年10月31日之租賃契約關係不存在。2、被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告七千元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。備位聲明：1、被告丙○應給付原告壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元，及自101年5月29日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。
（七）對被告抗辯之陳述：
1、他案（100年訴字第1237號）對於五年與二十年租約是否出於通謀虛偽意思表示而無效，未曾審酌。他案原告（100年訴字第1237號）主張五年與二十年租約是脫法行為，然並未主張五年與二十年租約是否出於通謀虛偽意思表示而無效，此從判決書記載「原告雖稱：高秀琴將系爭土地出租予戊○係屬脫法行為；且丙○非為高秀琴之利益出租系爭土地，該租約違反法律強制規定應屬無效云云。」可知。又他案雖有函查銀行確認被告戊○交付之支票係由何人兌現，但兌現後之資金是否確實留存在高秀琴帳戶內，亦或是高秀琴法定代理人丙○領取後又返還予被告戊○，就此部分他案並未詳查。無法僅因被告戊○交付之支票領取人為高秀琴即認定系爭五年與二十年租約非出於通謀虛偽意思表示。
2、他案（100年訴字第1237號）對於五年與二十年租約有無因違反民法第1101條第1項而無效，亦未經充分辯論。他案（100年訴字第1237號）判決雖認「民法第1101條第1項固規定：『監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分』，惟丙○證稱：其之所以代表高秀琴與戊○締結系爭租約，並展延租期為20年，係因高秀琴生病住在護理中心，每個月要3、4萬元，其需要用錢，且其將土地出租才有錢處理高秀琴與甲○○之官司等語（見本院卷一第64頁、第66頁），且戊○為給付系爭租約租金所簽發之支票，均自高秀琴之帳戶提示兌現，亦有第一商業銀行光復分行之覆函可參（見本院卷一第76至78頁），可知丙○係為籌措資金支應高秀琴就醫及訴訟所需費用，方代表其出租系爭土地，堪認其係為高秀琴之利益而使用系爭土地，核與前開規定無違，系爭租約自非無效」。惟查，他案（100年訴字第1237號）原告僅簡單的指出「為高秀琴之利益考量，自應對系爭土地採取保守管理方式，避免簽約後無法履約而需負賠償責任」等語。本案原告則指出若高秀琴違約依據系爭五年與二十年租約約定「任何一方若有違約情事，致損害他方之權益時，應賠償他方之損害，如他方因此涉訟而支付之訴訟費、律師費用，均應由違約之ㄧ方負責賠償」；另，原告業已提出高秀琴簽訂系爭五年與二十年租約當時，尚有門牌號碼「新北市○○區○○路0段000巷00號」房屋一棟、田賦兩筆即○○○區○○段十分小段162號」、○○○區○○段3之133號」○○○區○○段○○○號土地一筆（本院卷一第14
9、150頁）。其中田賦○○○區○○段3之133號」公告現值為530萬3,760元，○○○區○○段○○○號土地公告現值為161萬1,720元。試問，在高秀琴尚有其他資產，而其資產價格並不低於系爭土地價格時，何以高秀琴要冒債務不履行損害賠償之風險，將一審判決認定屬原告所有之系爭土地出售或出租於被告戊○！綜上可知，他案（100年訴字第1237號）判決就五年與二十年租約有無因違反民法第1101條第1項而無效，就此攻擊防衛並未經充分辯論。
3、原告對於被告戊○所有之系爭建物占有系爭土地乙事並不爭執，原告係爭執「被告戊○並無使用系爭建物」乙事。。被告戊○雖主張其自97年起就系爭建物為重大修繕，並提出系爭建物的修繕相片以及工程報價單以為佐證。惟被告戊○所提出的報價單皆為96、97年間的報價單，無法證明被告戊○自簽訂系爭五年（99年10月28日簽訂）以及二十年租約（100年3月4日）以來，有實際占有、使用系爭建物之事實。更遑論，被告戊○所提供之所有相片皆無標示時間點，又如何能證明被告究竟係於何時對系爭建物進行修繕？另被告戊○所提出之台灣電力公司電費通知及收據均為新北市○○區○○路○○號1、2樓之電費單據（本院卷一第304至317頁），並不包含新北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○○○號等建物，是以，前開電費單據並不足以作為被告有使用系爭建物之證明。況且，被告是否有使用系爭建物亦與被告二人成立假租賃真買賣乙事無關。被告戊○雖再提出「臺灣高等法院102年上易字第155號案件103年1月7日庭期筆錄列印本」（本院卷一第349至354頁）主張被告戊○確實有占有使用系爭建物。然前開庭期筆錄僅能證明被告戊○在96年間有整修系爭建物，無法證明被告於簽訂系爭五年（99年10月28日簽訂）及二十年租約（100年3月4日簽定）以來有實際使用系爭建物之事實。
4、被告戊○並無支付全部租金216萬元予高秀琴。緣系爭五年及二十年之租約係被告二人基於通謀虛偽意思表示所成立的，為無效之契約，已如前述。雖第一商業銀行光復分行以一光復字第00036號函回覆:「支票號碼AA0000000於99年11月24日經由合作金庫商業銀行南勢角分行提示；支票號碼AA0000000於100年3月9日經由板橋文化路郵局提示」，但此並無法證明高秀琴確實有受領該筆租金，蓋因上開支票兌現後極有可能僅短暫停留在被告高秀琴之帳戶內，旋即被轉走。此外，縱使高秀琴確實有受領被告戊○所給付之216萬元（此為假設語），該筆金額亦為被告戊○給付予高秀琴之買賣價金而非租金。
5、本案二十年租約因違反民法第1101條第1項強制規定，依同法第71條規定無效。
⑴按「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，
不得使用、代為或同意處分。」、「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。…」分別為民法第1101條第1項、同法第71條所明定。又按「教師法之立法目的乃為保障教師工作與生活，以提昇教師專業地位（教師法第一條參照），教師之資遣涉及憲法基本權中工作權及生存權保障之問題，故上述有關教師之資遣須報經主管機關核准之規定，揆諸法條文義及規範意旨，應屬強制規定。至於學校教評會係由學校內部組成之單位，其所為教師資遣之決議，僅在學校內部發生效力，依教師法第十五條之規定，仍須報經主管教育行政機關之核准，始可對教師予以資遣，以貫徹立法之規範目的。」、「一、現行條文前段移列為第一項。監護人對於受監護人之財產，並無以自己名義處分之權；僅得基於法定代理人之地位，代為處分或同意其處分，爰將第一項『使用或處分』修正為『使用、代為或同意處分』，以資明確。至監護人對於受監護人之財產，無收益之權，自不待言。二、本次修正以法院取代親屬會議，將監護改由法院監督，其修正理由已見修正條文第一千零九十九條說明一，故刪除現行條文後段『為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許』之文字，並就監護人代理受監護人購置或處分不動產，或就供受監護人居住用之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃等，對受監護人之利益影響重大之行為，均非經法院許可，不生效力，爰增訂第二項。三、監護人管理受監護人之財產，應謹慎為之，爰限制監護人不得以受監護人之財產為投資。但購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定期存單、金融機構承兌匯票或保證商業本票（銀行法第十一條、第十五條參照），因係政府發行或由金融機構擔保或自負付款之責，其安全性與存放金融機構無異，則例外准許為之，爰增訂第三項。」分別為最高法院98年度台上字第338號民事判決、民法第1101條之立法理由所明揭。準此，法律條文是否為強制規定，應揆諸法條文義及規範意旨，綜合判斷之。
⑵經查，民法之所以設計「監護宣告」之制度，目的即在保
護因精神障礙或其他心智缺陷，以致於不能處理自己事務的人（即受監護宣告之人），因從事法律行為時遭受損害，為保護受監護宣告人之權益，立法者乃特別設計此一制度。是以，揆諸上述立法理由，以及民法第1101條第1項條文之用語:「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」。可知，民法第1101條第1項確實為強制規定無誤。惟若鈞院認為民法第1101條第1項並非強制規定（此為假設語），觀諸該條文之用語:「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」。亦可得知，該條文亦屬於禁止規定，而有民法第71條之適用。
⑶觀諸系爭五年租約第12條:「任何一方若有違約情事，致
損害他方之權益時，應賠償他方之損害，如他方因此涉訟而支付之訴訟費、律師費用，均應由違約之ㄧ方負責賠償。」之規定可知，簽約當時（99年10月28日）原告甲○○於他案中請求移轉系爭土地7/9應有部分已獲一審勝訴，此時理論上基於高秀琴之利益考量，丙○對於系爭土地應採取保守之管理方式，避免簽約後無法履約而須依五年租約第12條約定賠償被告戊○。但，丙○卻採取異於常人之管理方式，將系爭土地出租予被告戊○5年。現系爭土地7/9已過戶予原告所有，換言之被告高秀琴已違反五年租約第12條約定，對被告戊○負有賠償之責。此時自可認定，5年租約因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」，依同法第71條規定，系爭五年租約無效。
⑷另，100年3月4日被告戊○與丙○就前揭五年租約改定「
租期延展暨抵押權設定契約書」，因前揭五年租約為無效法律行為，在無效法律行為上進行租期延展亦屬無效。退步言之，若認100年3月4日被告戊○與丙○就系爭土地簽訂「租期延展暨抵押權設定契約書」為新的法律行為，但基於上開論述，此二十年租約亦因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」，依同法第71條規定二十年租約無效。
6、原告向被告戊○請求不當得利部份(即先位聲明第二項)並無重複請求之問題。他案(即高等法院102年上易字第155號拆屋還地事件)係訴外人張國榮於99年7月間本於民法第767條所有權人之物上請求權之規定請求本件被告戊○及訴外人林月琴拆屋還地(原告甲○○係於101年11月間始加入該訴訟)。而本案原告甲○○則係起訴主張被告戊○及丙○二人間之租約為通謀虛偽意思表示而無效。是以，本案與他案之原因事實關係並不相同，故，本件原告請求被告戊○給付不當得利部分，並無重複請求之問題。
7、另觀諸丙○在「台北市大安區調解委員會99年民調字第814號調解書」（本院卷一第32頁）、「台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所公證書、租期延展暨抵押權設定契約書與收據」（本院卷一第49至53頁）、「99年司執字第112681號高秀琴之民事委任書」（本院卷一第364頁）、「99年訴字第232號民事上訴聲明狀」（本院卷一第365至367頁）以及「99年訴字第232號高秀琴之民事委任書」（本院卷一第368頁）等文件上之親筆簽名可知，系爭五年租約（本院卷一第33至35頁）並非丙○所親簽，且從系爭五年租約上之出租人及承租人的簽名筆跡皆相同可以得知（原告合理推測系爭五年租約上之簽名皆係出自被告戊○一人之手，其目的即在製造有權占有之假象），系爭五年租約確實為通謀虛偽意思表示而無效。據此，在無效之租約上進行租期展延（即系爭二十年租約）亦屬無效。
8、被告戊○無權占有原告之土地，原告自得請求被告戊○給付相當於租金之不當得利。按「無法律上之原因而受利益，至他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」、「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」、「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而租金者，係因使用租賃物而支付之對價。至政府機關以徵收或徵用之方式，取得土地所有權，其給付之補償費類同於價購土地之價金。故使用土地所支付之對價自難以土地價金或補償費甚至補償費之利息為計算標準，無權占用土地給付相當於土地租金之不當得利，仍應以占用土地人所獲得之利益為判斷之標準」、「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限」。分別為民法第179條、最高法院61年台上字第1695號判例、最高法院100年度台上字第1801號判決、最高法院94年度台上字第1094號判決所明揭。準此，無權占有他人土地者，應返還相當於租金之不當得利予土地所有人。經查，被告戊○無權占有原告所有之系爭土地（系爭五年及二十年租約為通謀虛偽意思表示而無效，已如前述），依照上開法條及實務見解，被告戊○自應每月給付原告相當於租金之不當得利7,000元。
9、備位聲明部份：丙○一再陳稱:「因原告備位聲明係請求一次給付，故依向來實務見解，應依霍夫曼式計算法按週年利率百分之五扣除中間利息…本件利息之起算點應自訴之追加狀繕本送達翌日起即102年11月1日起算…」云云（參被告丙○之民事綜合辯論意旨續狀第3頁以下），然被告上開所述並不可採，茲詳述如下:本件利息之起算點應自101年5月29日起算。原告備位聲明之請求權基礎為民法第179條的不當得利，而原告自101年5月29日起即為系爭土地之所有權人，換言之，自101年5月29日起被告丙○之被繼承人高秀琴即無任何使用收益系爭土地之權益。是以，本件利息之起算點應自101年5月29日起算。此外，本件原告係於102年2月4日以民事訴之追加暨準備書狀追加備位聲明，而丙○之複代理人（即訴訟代理人徐嘉明律師的助理）亦於鈞院102年2月25日開庭時親自到庭，並就原告追加之備位聲明表示意見並做爭點整理（本院卷一第369頁），由此可見，丙○早已收悉民事訴之追加暨準備書狀，被告上開所述並不可採。此外，設若系爭租約所生之權利義務已由原告依法繼受，則因系爭租約就租金支付方式已明白約定二十年租金一次付清無須扣除中間利息（參原證十一第3頁第一點:「…惟支付方式改由甲方於簽立本約同時一次付清…」），是以，原告就本件備位聲明的部份自無需扣除中間利息。
五、被告戊○則抗辯以：
（一）原告所提本案確認之訴於法無據，法律上顯無理由，應予駁回：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
復按最高法院100年度台上字第942號民事判決要旨：「…確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（本院五十二年台上字第一二四○號判決參照）」（本院卷一第93至95頁）；惟最高法院77年度台上字第1095號民事判決指出：「…所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若法律關係已臻明確，自無提起確認之訴請求確認法律關係存在或不存在之餘地。…」（本院卷一第96、97頁）。查被告丙○即高秀琴之繼承人作為出租人，於99年10月28日與被告戊○（即承租人）簽訂租賃契約書，雙方約定由出租人將系爭土地依現狀出租予戊○使用，租賃期間自99年11月1日起至104年10月31日止。雙方並於100年3月4日就前揭租賃契約書簽訂租期延展暨抵押權設定契約書，約定租期延展為20年，即至119年10月31日止。此並有鈞院所屬民間公證人陳李聰做成公證書為證，足見系爭法律關係已臻明確。今原告空言指稱被告二人以通謀虛偽意思表示成立土地租賃契約，卻無法提出任和具體、明確事證，為求司法資源之經濟性及有效利用，原告所提本案確認之訴既於法無據，法律上顯無理由，應予駁回。
（二）又被告戊○於95年透過法院拍賣取得坐落於系爭土地上○○○區○○路臨55-1號、57號、57-1號至57-3號等建物之所有權，並將57-2號原址改建為溫室；惟上開建物並無合法使用系爭土地之權利。被告戊○亟欲為上開建物尋求合法基地使用權源，遂與高秀琴（法定代理人：丙○）約定，由高秀琴作為出租人，於99年10月28日與被告戊○簽訂租賃契約書，約定由出租人將系爭土地依現狀出租予承租人使用，承租人給付租金，租賃期間自99年11月1日起至104年10月31日止；嗣後因高秀琴中風臥病在床，每月醫療看護費用所費不貲。被告戊○遂向被告丙○提議延長租期、並一次付清租金，雙方復就前揭租賃契約書於100年3月4日簽訂租期延展暨抵押權設定約定書，約定租期延展為20年即至119年10月31日止，並由被告戊○一次付清租金215萬餘元（本院卷一第49至53頁）。被告戊○以常其使用為目的，故與高秀琴簽訂20年土地租約。原告指控被告二人基於通謀虛偽意思表示簽署前揭租約，純屬空言揣測，並無實據。
1、被告戊○與高秀琴就租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，雙方成立租約關係：
按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他人使用，他方支付租金之契約」。民法第421條第1項定有明文；復按「…所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立」。（最高法院86年度台上字第791號民事判決參照，本院卷一第98、99頁）。是以高秀琴既同意出租系爭土地予被告戊○，被告戊○亦同意支付租金取得系爭土地之使用權，出租人與承租人對租賃物及租金有具體而明確之意思表示一致，雙方之間租約關係即已成立。
2、被告戊○確實有使用系爭土地之主觀意思及客觀利益，與高秀琴之間自無通謀虛偽意思表示而訂定租賃契約之可能：
按民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。…」；惟按最高法院62年度台上第316號民事判例要旨：「…所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能只為通謀而為虛偽意思表示。…」（本院卷一第100、101頁），復按最高法院50年度台上字第421號民事判例要旨：「…民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀虛偽意思表示。…」（本院卷一第102頁），所謂通謀虛偽意思表示，須有表意人與相對人互相故意為非真意之表示作為前提。查被告戊○因拍賣取得坐落於系爭上若干建物之所有權，嗣後更投入許多資金修繕，屬基於長期使用系爭土地之意思承租系爭土地至明，被告丙○則基於收取租金之意思出租系爭土地，雙方自始均無所謂「故意為非真意之表示」可言，要難有任何「表意人與相對人互相故意為非真意之表示」存在，自無從成立民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示。退萬步言，縱原告提出質疑被告戊○無法得知原出租人高秀琴是否有所謂「故意為非真意」之表示存在，然前揭最高法院實務見解已揭櫫：「若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示」。被告戊○為使拍得建物取得合法基地使用權源，自與被告丙○簽訂租賃契約時，即有意就系爭土地長期為使用：至於以承租土地或直接買賣土地方式為之，只是法律上土地之建物取得使用權源之法律關係而言，並無甚差異。被告戊○既有意為其意思表示所拘束，自無與被告丙○成立通謀虛偽租賃契約之可能。
3、被告戊○與被告高秀琴訂定系爭土地租賃契約時，高秀琴為系爭土第九分之七應有部分所有權人，就系爭土地出租予被告戊○，當有法律上正當權源。按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」。而出租乃物之管理行為，可知應有部分逾三分之二之共有人就共有物之出租行為，乃有效之管理行為。查被告戊○與高秀琴於99年10月28日訂定系爭土地租賃契約、100年3月4日延展租期時，高秀琴仍為系爭土第9分之7應有部分所有權人，並非僅為形式上之登記名義人，自得依上開民法規定，將系爭土地合法出租予他人；原告僅以事後對高秀琴移轉系爭土地應有部分所有權勝訴結果，驟然推論被告丙○之被繼承人高秀琴出租行為無正當權源，實令人不知其論據何在？末查，原告徒謂高秀琴予被告戊○99年10月28日、100年3月4日訂定系爭土地租賃契約實無正當出租權源，卻又自認渠100年11月3日辦理假處分登記、101年5月29日始依判決將原為被告高高秀琴所有之系爭土地九分之七應有部分所有權「移轉登記」，再再無異肯認高秀琴101年5月29日前確實為系爭土第九分之七應有部分合法所有權人，其主張顯然前後矛盾。
4、又原告強行連結不動產估價報告書與租約租金之關係、更逕行推論被告戊○與高秀琴間之租賃契約為通謀虛偽，基礎薄弱，顯無可信度。
5、被告丙○與被告戊○簽約未違反「為受監護人之利益」要件，雙方土地租約之效力不受影響。因高秀琴已經法院宣告為禁治產人，並經鈞院98年度司家聲字第63號民事裁定召開親屬會議，並於98年10月8日選任被告丙○擔任其監護人，此為雙方不爭執之事項。又民法第1101條第1項規定：「監護人對於受監護人之財產，非未受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」；按解釋契約，一般應就契約整理內容觀之，依被告丙○於99年10月28日與被告戊○簽訂之租賃契約書第十二條約定：「任何一方若有違約情事，致損害他方之權益時，應賠償他分之損失，如他方因此涉訟而支付之訴訟費、律師費用，均應由違約之一方負責賠償」，可知此條款之效力及於雙方，以求符合公平對等之原則，蓋雙方均可能因涉訟而須對他方負損害賠償責任，客觀上並無不公平之處。又縱使事後系爭土第九分之七應有部分已於101年5月29日過戶予原告，然因被告兩人間之系爭土地租約之成立與效力並不受影響，被告戊○仍得依民法第425條規定取得系爭土地之使用，權益只要未受損害，高秀琴即無違反此一合約條款而須對被告戊○負損害賠償責任之虞。末查，被告丙○代理高秀琴與被告戊○簽訂系爭土地租約，係因高秀琴中風後，被告丙○以出租系爭土地換取租金、以供高秀琴醫療看護使用，並未違反「為受監護人之利益」要件，從而並未違反民法第1101條第1項之規定，系爭土地租約及被告兩人就該租約於100年3月4日簽訂之租期延展契約書之法律效力均不受影響。
6、原告向被告戊○請求給付相當於租金之不當得利，顯於法無據。依民法第179條規定：「無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。按原告請求被告戊○給付自101年5月29日起，至返還系爭土地於原告與其他共有人之日止相當於租金之不當得利，須以被告戊○係「無法律上之原因」而占有系爭土地使用為前提。惟查被告戊○既據前揭於99年10月28日與高秀琴簽訂之租賃契約書，及雙方就前揭租約於100年3月4日簽訂之租期延展暨抵押權設定契約書而依法承租系爭土地，並取得自99年11月1日起至119年10月31日止系爭土地之使用權。被告戊○占有使用系爭土地既非無法律上之原因，原告之請求顯於法無據，應予駁回。
（三）本件系爭土地租賃契約既經公證，自無民法第425條第2項所有權讓與不破租賃之例外（即所有權讓與可破租賃）適用餘地。按民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，意指出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，茲有最高法院92年度台上字第315號判決要旨可供參照（本院卷一第130頁）。復按民法第425條第2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，所謂不適用民法第425條第1項，參照上揭實務見解，即：「受讓人於受讓租賃物之所有權時，不與承租人發生租賃關係，即受讓人不繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務」。易言之，租賃契約依標的物性質、是否經公證、有無定期限等，共有十二種排列組合之情形，惟僅有其中兩種，始不適用「所有權讓與不破租賃」原則（見附表一；若租賃契約若經公證，定無民法第425條第2項「不適用所有權讓與不破租賃」之適用、必須回到第425條第1項，依循所有權讓與不破租賃原則。查本件被告戊○及高秀琴間就系爭土地之租賃契約，於100年3月4日經公證將租期展延為二十年，亦即本件租賃契約：(1)標的物為「不動產」，(2)經公證，(3)定有期限，(4)期限逾五年（本院卷一第140至144頁）；是以，原告自無從主張民法第425條第2項之適用、另行提出攻擊方法主張被告戊○與原告不存在租賃關係，仍應遵循民法第425條第1項之規定。
（四）原告主張訴之追加，惟此追加並不合法，且被告戊○亦不同意，理由如下：
1、原告提起先位之訴之主要爭點，並未與備位之訴主要爭點共通，且審理備位之訴尚須調查其他證據資料，不能謂先、備位之訴在相當程度範圍內具有同一性或一體性。
⑴按民法不當得利之相關規定，不當得利返還請求權之構成
要件，包含無法律上原因、損害及得利間具因果關係、應返還之數額（範圍、善惡意）等，並非僅限於無法律上原因之ㄧ端。又按實務見解對於「請求之基礎事實同一者」之解釋，乃著眼於主要爭點相同、證據資料相通，且社會生活上相關聯，於避免重複審理及裁判矛盾，亦即得期待不甚費調查及判斷者，始准予變更或追加；若追加之訴與原訴僅有一部爭點相通，而追加之訴尚有其他主要爭點仍待調查、或須待他訴訟判決確定，則此追加是否得以上開「請求之基礎事實同一者」為依據，並非無疑。
⑵查原告欲追加備位之訴、向丙○主張系爭土地自101年5月
29日後之相當租金不當得利價額返還；惟原告欲請求返還之價額154萬7,677元，是否全部有理由？計算方式是否正確？丙○有無其他抗辯事由？蓋鈞院100年訴字第1237號民事判決中，即認為本件被告戊○於系爭土地上之未保存登記建物使用土地之權源係來自於原告（原告所起造並有權占有座落基地之部分、原告出賣予戊○），故被告戊○至少就該建物佔用土地部分得以有權占有連鎖對抗原告，而此一判斷亦會影響到原告向被告主張不當得利價額返還之數額，惟該案業經原告另提起上訴中，故尚不能確定，亦將影響備位之訴審理；此外，原告備位之訴向高秀琴主張相當於租金之不當得利價額返還，依其性質，除於本件訴訟事實審言詞辯論終結前所累積之不當得利價額業經實現外，其餘部分原則上應以將來給付聲明分期請求，若欲現在為一次請求，則應依「霍夫曼計算式」扣除百分之五中間利息計算，始符合實務判決一般慣例，惟原告之主張與此顯有落差。
⑶綜上，原告備位之訴尚有其他事實上及法律上主要爭點待
調查及辯論，甚至可能因原告之另案上訴而久懸不決，並非確認先位之訴無理由後即可立為備位有理由判決，不能謂先、備位之訴在相當程度範圍內具同一性或一體性，故原告訴之追加與民事訴訟法第255條第1項但書第2款「請求之基礎事實同一者」之情形，尚屬有間。
2、此一訴之追加甚礙被告戊○訴訟終結之程序利益，蓋若鈞院准予原告追加備位之訴，而認為原告先位之訴無理由，則被告戊○尚須待備位之訴審理完畢後始能獲得勝訴判決，對被告戊○程序利益保障不免有罅隙，故被告戊○不同意之。
（五）被告戊○將本件系爭土地租金共216萬元支付予高秀琴後，並未透過任何方式取回該筆租金，且自97年起即就系爭土地上之自原告拍得之長峰路57號及其後方建物為重大修繕，作為使用系爭土地之主要建物迄今，可知支付租金及使用系爭土地皆係出於真意，而非虛偽意思。原告謂丙○於代為受領租金共216萬元後旋即返完被告戊○等語，純屬臆測，並非事實，被告戊○就此嚴正否認之。查被告戊○，經由本院執行處拍賣程序，購得座落於系爭土地上之未保存登記建物共五件，分別為長峰路57號增建部分建物、長峰路55之1號、57之2號、57之3號，以及無門牌位於長峰路57號後方之建物，茲有本院公函可供參照（本院卷一第131至134頁）。即於97年起委請承商就長峰路57號增建部分及其後方建物為重大修繕改建（惟並未拆除原先結構），作為使用系爭土地之主要建物之用，茲有報價單影本（本院卷一第191至193頁）暨施工照片乙份（本院卷一第194至202頁）為憑(施工完成外觀可參照本院卷一第135、138、203頁)。該修繕改建所費不貲，若被告戊○並無利用系爭土地之意思，又何必大費周章？此外，被告戊○將原長峰路57之2號建物改建為溫室（本院卷一第137頁），並於長峰路57號後方建物旁搭建禽舍豢養雞鴨鵝等家禽（本院卷一第135、203頁），被告戊○平日僱用專人管理上開建物，將此地作為休憩去處，時常前往賞玩山景、體驗農趣，並提供予公司同仁作為康樂活動場所，實際上確實有使用上開建物，亦投注相當心力金錢經營上開建物及周邊基地，對於系爭土地有透過租賃契約取得完整穩固使用權源之需求，至為明顯，更不待言，謹附呈被告戊○修繕上開建物後之照片予鈞院參考（本院卷一第135至139頁）。被告戊○與高秀琴締結系爭土地租賃契約後，為更進一步確保修繕完畢之建物使用無虞，始與高秀琴約定展延租賃期間。又被告戊○因較有資力，且念及高秀琴長年臥病需大筆醫療看護費，始未扣除中間利息而一次給付全部租金，該租金確實經高秀琴領取，並非被告戊○虛偽給付。而系爭土地租賃契約既經公證，高秀琴實無任何不保留該租金而私下退還被告戊○之動機或誘因。綜上，被告戊○既有使用系爭土地之客觀需求及主觀意欲，亦有確實支付租金，而高秀琴亦有收取租金之實際需求，且系爭土地租賃契約既經公證，高秀琴無私下退還租金之動機或誘因，亦從未私下退還租金之一部或全部。是可知系爭土地租賃契約並非共同被告基於通謀虛偽意思表示而訂定，原告主張純屬漫言指摘，毫無憑據，自不足採。
（六）高秀琴因病長年臥床，每月皆須3、4萬元支出作為看護費用，高秀琴名下雖有其他財產，然亦無礙於出租系爭土地收取租金有利益於高秀琴之事實，況且本件既由原告甲○○繼受出租人地位，就高秀琴而言即無所謂違約賠償責任可言。原告雖以高秀琴名下其他財產之價值反襯系爭契約對高秀琴無利益，惟刻意隱去實際上變現可能性不談，純屬玩弄數字遊戲而非實事求是，甚不足採。
1、按民法第1101條第1項，僅規定須為受監護人之利益始得使用管理其財產，並未要求到「純獲法律上之利益」之程度，此比對民法第77條用語即可知悉；蓋社會交易本即有一定風險，不能以其風險及相關責任明文記載於交易契約內，即謂該契約必不利益於受監護人。
2、查被告戊○與高秀琴間之本件系爭土地租賃契約，雖有違約賠償條款，然該條款本即與民法相關債務不履行賠償規定無違，僅屬一般條款，無論有無明定於契約中他方皆得援引民法主張相同權利；原告逕以系爭土地租賃契約有一般條款之約定，即謂該契約不利於高秀琴、違反民法第1101條第1項，顯然無視民法第77條與1101條第1項規定文字不同之處，將民法第1101條第1項「為受監護人之利益」限縮為「為使受監護人純獲利益」，其罔顧法律明文之扭曲強詞甚明。
3、又查，高秀琴名下雖另○○○區○○段3之133號農地一筆，○○○區○○段土地及建物持分各二分之ㄧ；惟該農地可能無人有意願購買及承租，亦即雖有行卻無市，且據被告戊○所知○○○區○○段土地及其上建物由高秀琴另名子女擁有持分各二分之ㄧ，並久居其中，故無從出賣或出租以換取金錢。僅有系爭土地，乃被告戊○因拍得原告之建物及周邊土地而有強烈使用之需求，始為承租，若換作他人，必不願承租系爭土地（系爭土地使用格局皆已定型，且將受被告戊○主張袋地通行權），更遑論一次給付租金。由此更可知財產有價值不等於得以變現，得變現不代表能夠滿足現實需求，故何種處置管理方合於高秀琴利益，應總體觀之。且不論高秀琴名下有無其他財產，亦不能以此否定出租系爭土地所取得之價金有利於高秀琴；且原告甲○○因繼受出租人地位，亦不致高秀琴受有違約賠償責任。
4、綜上，原告僅以高秀琴名下另有財產即推論系爭租賃契約並非為高秀琴利益，除立論顯無依據外，亦刻意掩飾其他財產未必能立即換取現金或孳息支付高秀琴之醫療及看護費用，僅化約成一數字比較，逸脫現實狀況；被告戊○因體念高秀琴之健康狀況，且已投資鉅額整修建物、有長期使用系爭土地之需求，始不計較一次給付之中間利息扣除而支付共216萬元租金，何來不利益高秀琴之說？
（七）原告取得系爭土地所有權九分之七應有部分時，已繼受高秀琴之出租人地位，亦即承受高秀琴於101年5月29日之系爭租賃契約權利義務；惟被告高秀琴已預收全部租金，對被告戊○再無租金給付請求權，故原告對被告戊○亦無租金給付請求權。
1、查本件系爭土地租賃契約租賃期間雖逾五年，惟既經公證（本院卷一第140至144頁），則仍應適用民法第425條第1項「移轉所有權不破租賃」之規定，亦即原告於101年5月29日依確定判決移轉登記為所有權人時，即當然繼受高秀琴之出租人地位及其權利義務（本院卷一第130頁，最高法院44年台上字第30號民事判例要旨亦可供參照，本院卷第一186、187頁）。
2、另按司法院院字第1909號解釋文，亦謂：「…惟承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人。」（本院卷一第188至190頁），此乃基於受讓人依民法第425條第1項繼受讓與人即出租人權利義務之當然解釋；蓋法律原則上並無禁止預付租金，出租人若已預收租金，則再無向承租人收取租金之權利地位，若嗣後該租賃物所有權移轉且有民法第425條第1項適用之情形，則受讓人繼受原出租人於該租賃關係中之權利義務、亦即「無再向承租人請求租金之權利」；故上揭解釋謂承租人之租金預付得對抗受讓人，即為此理。
3、是以，原告既於101年5月29日自高秀琴受讓系爭土地所有權九分之七應有部份，則繼受高秀琴之系爭土地出租人地位，亦即繼受其租賃關係中之權利義務；惟高秀琴於斯時前已預收全部租金，對被告戊○再無請求給付租金之權利，被告戊○因此再無給付租金之義務，故被告戊○得以預付全部租金之事由對抗原告，原告僅得另行向高秀琴主張相當於不當得利之租金價額返還，而不得向被告戊○主張系爭土地租金給付至明。綜上，原告既無從向被告戊○請求系爭土地租金，則書面催告及終止租約等語云云，亦屬無據。綜上所述，被告戊○並非基於通謀虛偽意思表示與高秀琴締結系爭土地租賃契約，而係以挹注資金修繕自原告甲○○處拍得之建物，故另透過租賃契約使系爭土地使用權源更將完整，亦確實給付租金予高秀琴，而系爭土地租賃契約亦無不利益於高秀琴可言，被告戊○因已預付全部租金，即得以該預付事實對抗原告甲○○給付租金之請求。本件訴訟之提起，僅係甲○○違反誠信原則、欲拆除後遭被告戊○拍得之自己起造建物，其權力濫用行徑至為明顯。並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
六、被告丙○則抗辯以：
（一）本件原告針對被告丙○所提之追加之訴（備位訴之聲明），與法不合，應予駁回:按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款雖定有明文。然查本件原告於101年11月起訴之先位聲明為消極確認之訴及給付之訴、於102年2月追加起訴備位聲明則為給付之訴；先位聲明所請求之基礎事實為被告丙○與被告戊○間之租賃關係不存在、先位聲明所請求之基礎事實則以被告丙○與被告戊○間之租賃關係存在為前提，兩者之基礎事實已顯有不同，依法不應准許原告追加。又原告雖於102年2月間為訴之追加，然該訴之追加暨準備狀、以及之後之所有書狀，均未主動送達丙○或其訴訟代理人（被告丙○訴訟代理人係於102年10月30日始收受上開書狀），致被告丙○防禦權嚴重受到不利益，依法不應准許原告追加。
（二）本件被告兩人間之五年及二十年租約是否出於通謀虛偽意思表示而無效?
1、被告戊○自何時起實際占有使用系爭建物?被告戊○於95年12月29日於鈞院強制執行程序拍得系爭建物（案號:95年度執字第7005號），為兩造所不爭執(本院卷一第172頁)，被告戊○並於96、97年間開始投入共約2,000萬元之資金對系爭建物進行修繕等工作，有相關書證可稽，此情亦與施工廠商即證人陳羿榮、耿興邦、潘宏遠等於另案之證詞相符，自屬真實。此一爭點，同案被告戊○除檢具96年間相關報價單、現場施工之照片、另提供96年間至101年年系爭建物電費通知及收據影本等相關單據，倘被告戊○無「占有使用」系爭建物之事實，何必繳納相關費用？足證被告戊○至遲於96年起便已實際占有使用系爭建物。關於另案拆屋還地案件（臺灣高等法院102年度上易字第155號），該案已於103年1月7日傳喚96年間施工廠商即證人到庭作證，被告戊○訴訟代理人應會提供該日庭訊筆錄供鈞院作為被告戊○於何時開始實際占有使用系爭建物之參酌，試問若被告兩人間之五年及二十年租約是出於通謀虛偽意思表示而無長期使用系爭建物之意思（假設語），被告戊○何必花費大筆經費對系爭建物進行實質修繕?原告對此雖不爭執被告戊○有「占有」系爭建物、但卻仍執前詞主張未「使用」系爭建物云云，此一主張實與經驗法則相去甚遠，且未見原告舉證，自不足採。
2、被告戊○有無支付全部租金共216萬元予高秀琴？關此爭點，由原告所提出之第一商業銀行光復分行回函已明揭兩張支票之領取人均為高秀琴無訛（102年2月5日民事聲請調查證據狀附件4）。原告復聲請系爭兩張面額分別為9,000元及215萬1,000元之支票係於何銀行兌領者？經鈞院函詢結果（本院卷一第207頁），9,000元之支票係於99年11月24日提示兌現，此係被告兩人於99年11月1日起生效之租約之第一期租金至明（本院卷一第33至35頁）；215萬
1,000元之支票則係於100年3月9日提示兌現，此係被告兩人於100年3月4日換約後即行兌現（本院卷一第49至53頁），兩紙支票之兌現時點均與租賃契約（本院卷一第33至35頁、第49至53頁）所約定之時點相符，何來通謀虛偽之情事。原告空言指摘此些租金僅係「過水」而未實際交付予高秀琴，然未見其為任何之舉證，顯不足採。試問:倘若被告戊○果未給付高秀琴216萬元（假設語），高秀琴或其繼承人為了不讓自己之權益受損、在本件訴訟針對原告備位聲明訴請伊返還不當得利之價額、理應早就出面表示伊的確未收到此些款項或嗣後已繳回予被告戊○，方屬合理。然本件高秀琴的確有受領租金216萬元乃客觀上至明之事實，實不容原告空言否認。
（三）民法第1101條第1項是否為強制規定？被告二人間之五年與二十年租約有無因違反民法第1101條第1項而無效？
1、首應敘明者，乃丙○自98年11月16日起擔任高秀琴之監護人，為兩造所不爭執（本院卷一第173頁），而民法第1101條第1項係於97年5月23日修正公布、於98年11月23日正式施行（民法親屬篇施行法第14條之3參照），故被告兩人於該條文正式施行日後所簽立之五年、二十年租約，應有民法第1101條第1項之適用，應無疑義。民法第1101條第1項應係訓示規定而非強制規定，蓋對照該條第2項規定監護人之特定行為「非經法院許可，不生效力」此一強制規定，同條第1項之規範模式顯非如此，故該項條文之性質應屬訓示規定而非強制規定。
2、退步言之，縱寬認民法第1101條第1項係強制規定，被告丙○代高秀琴簽立五年、二十年租約之行為，亦係為了受監護人即高秀琴之利益為之，而無違反上開規定之疑慮:高秀琴為受監護宣告之人，丙○為了照護伊，於90餘年間便開始將高秀琴送往新店耕莘醫院、同仁醫院、康和老人養護中心等醫療院所照護，期間約10年，對此已花費至少上百萬元之費用用以照護高秀琴（此部分係於民國100年前發生之事實，與本件99、100年間簽立五年、二十年租約之時點較無所涉）。嗣丙○於100年間代高秀琴與被告戊○簽立二十年租約後，便於100年8月間將高秀琴轉至設備較好之遠東護理之家照護，每月須支付予該護理中心之費用約為35,000元至37,000元不等，有委託照護合約書乙份、收據數紙可稽（本院卷一第262至267頁），單以每月35,000元之花費為度，高秀琴自被告戊○處所受領之216萬元、足以支應約5年之照護費用，丙○代高秀琴與被告戊○簽屬五年、二十年租約，受領租金之行為，顯係為了高秀琴之利益所為，與民法第1101條第1項之規定無違，至為顯明。
（四）末查，原告於本案先位聲明訴請被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告7,000元至返還系爭土地予全體共有人止乙節，與先繫屬鈞院之另案判決上訴聲明完全相同（本院卷一第393頁），故依民事訴訟法第253條、第249條第1項第7款之規定，依法應予裁定駁回。
（五）丙○應返還原告租金之不當得利為何？
1、就系爭土地應給付之租金為多寡乙節，鈞院另案判決闡釋甚明:「土地法第97條第1項規定：『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限』，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105條規定甚明。…而系爭土地位於新北市新店區山區，交通不便、開發程度不高，有地圖在卷可參（見本院卷一第155頁）。本院審酌上情，認戊○應返還相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地及建築物申報總價年息6%計算為當，張國榮主張以年息10%計算，尚嫌過高，為本院所不採。」(本院卷二第11頁)。「查系爭土地於96年1月、99年1月之申報地價各為每平方公尺130元、140元，有公告土地現值及公告地價查詢資料可考（見本院卷第154頁），依平均地權條例第16條規定，申報地價為公告地價80﹪，則前開期間之申報地價分別為每平方公尺104元、112元」(本院卷二第11頁)。
2、查系爭土地面積為3,021平方公尺、99年11月間即系爭租約之始點土地公告現值為每平方公尺140元，有謄本可稽(本院卷二第18至12頁)，而申報地價為公告現值之8成即每平方公尺112元，縱以土地法第97條之規定以年息6%計算系爭土地之租金，被告丙○每月應給付予原告之租金亦應為1,316元(計算式:112*3021*7/9*6%*1/12=1316)，方屬正確，原告逾此部分之請求，顯不合理。
3、倘鈞院認為高秀琴應返還所謂不當得利之價額，因原告備位聲明係請求一次給付，故依向來實務見解，應依霍夫曼式計算法按週年利率百分之五扣除中間利息，方屬適法（102年11月1日民事辯論意旨狀附件1：最高法院89年台上字第1223號判決參照），就此原告若請求一次性給付，租金計算起訖期間為101年5月29日至119年10月31日、共計18年5月3日，合計為29萬968元，扣除中間利息後，被告應給付原告之金額為20萬9,995元(本院卷二第13、14頁)。易言之，若原告係主張「按月給付」，則無需扣除週年利率百分之五之中間利息；若原告主張「一次性給付」，則須依霍夫曼式計算法扣除按週年利率百分之五中間利息。就本件而言，原告於備位聲明請求丙○一次性給付加計週年利率百分之五之利息，因一次性給付之金額已包含中間利息之概念（原告於一次受償後，該筆本金就會產生利息）、斷無再另行主張週年利率百分之五利息之理；反之若依原告於本件之主張，其所得請求之金額係除了本金外、另外加計兩次之複利利息！故就利息之部分已顯屬重複受償，依前揭最高法院判決要旨應予扣除，方屬合理且適法。另就原告請求本件利息之起算點，應自原告民事訴之追加狀繕本送達丙○（或其訴訟代理人）翌日起起算，方屬適法。經查本件原告將民事訴之追加狀繕本送達被告丙○訴訟代理人之日期為102年10月31日（如原告主張渠係早於該時點將訴之追加狀繕本送達被告丙○，應由其負舉證責任，自不待言），依法應於翌日即102年11月1日起算利息，方屬適法且合理。並聲明：1、原告之訴及追加之訴均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
七、兩造不爭執之事項
（一）高秀琴父親高銘芽所有新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地），於78年10月21日由高銘芽出賣原告甲○○系爭土地7/9應有部分；另79年1月13日出售訴外人張國榮系爭土地2/9應有部分。
（二）79年7月25日訴外人張國榮假處分系爭土地2/9應有部分。
（三）被告戊○經本院95年度執字第7005號強制執行程序拍得系爭土地上之未辦理保存登記即新北市○○區○○路57增建部分、55-1、57-2、57-3及57號後方無門牌之建物（本院卷一第131至135頁）。
（四）訴外人張國榮於96年6月12日向本院96年訴字第6337號起訴請求移轉系爭土地2/9應有部分所有權，獲勝訴判決確定。又該案被告高秀琴之特別代理人為丙○。張國榮並於98年9月11日完成移轉登記。
（五）原告於98年8月27日向本院99年度訴字第232號請求移轉系爭土地7/9應有部分所有權，並依民事訴訟法第254條第5項規定向本院聲請核發已起訴證明且登記為「…本件不動產…提起土地所有權移轉登記訴訟中」完成。99年4月27日獲勝訴判決，經臺灣高等法院於100年5月11日以99年度上字第619號駁回高秀琴上訴，經最高法院於100年12月23日以100年度台上字第2236號裁定駁回高秀琴上訴確定。
（六）98年11月16日起丙○擔任被告高秀琴監護人。
（七）被告戊○與高秀琴（法定代理人丙○）二人於99年6月24日就系爭土地全部以370萬元簽定不動產買賣契約，同時被告戊○交付買賣價金37萬元。
（八）被告戊○與被告丙○二人於99年10月26日在台北市大安區調解委員會調解，合意解除前揭不不動產買賣契約。且高秀琴（其法定代理人丙○）應於99年10月28日返還被告戊○價金37萬元。
（九）被告戊○與高秀琴（法定代理人丙○）二人於99年10月28日就系爭土地全部簽定自99年11月1日起至104年10月31日止共計五年每月9,000元之租約（下稱五年租約），約定每月交付租金。
（十）被告戊○於99年11月25日以上開調解書為執行名義向本院99年度司執字第112681號聲請強制執行，查封拍賣系爭土地7/9應有部份。執行程序中於99年12月29日經育德國際不動產估價師事務所鑑價結果系爭土地7/9應有部分價值為159萬7,773元。被告戊○於100年1月19日以民事陳報暨聲明狀陳報優先購買系爭土地7/9。原告則於100年2月1日具狀聲請願以關係人身分代為償還37萬元。
（十一）被告戊○與被告丙○於100年3月4日就前揭五年租約改定「租期延展暨抵押權設定契約書」（下稱系爭20年租約）。
（十二）被告戊○於100年3月8日撤回99年度司執字第112681號強制執行案件。
（十三）被告戊○於100年7月14日又再以前揭調解書為執行名義，聲請本院100年司執字第65510號強制執行系爭土地7/9應有部分。原告則於100年8月5日具狀表示願以關係人身分代償37萬元及相關訴訟費用，並於100年8月16日繳交富邦銀行票據，並取得本院100年8月19日收據乙紙。
（十四）原告於100年9月27日聲請本院100年度全字第2207號裁定禁止高秀琴就系爭土地7/9應有部分除移轉其所有權予原告外，不得為出租、讓與、設定抵押或其他一切處分行為之假處分，並於100年11月3日辦理假處分登記。
（十五）被告戊○於100年11月28日聲請臺灣士林地方法院於同年11月29日以100年度司裁全字第882號裁定准以現金215萬元供擔保，將高秀琴財產在643萬元整之範圍內予以假扣押。並於100年12月8日就系爭土地辦理假扣押登記。
（十六）原告於101年5月29日就系爭土地7/9應有部分依最高法院確定裁定辦理移轉登記為原告所有。
（十七）被告戊○於101年10月18日撤回前開對高秀琴之假扣押聲請。
（十八）原告對被告戊○提起拆屋還地之訴，經本院100年度訴字第1237號駁回原告甲○○之訴。
八、得心證之理由原告主張系爭20年租約為被告2人通謀意思表示，且違反民法第1101條第1項強制規定而無效，被告戊○實際上並無支付全部租金共216萬元予高秀琴，被告戊○應給付相當於租金之不當得利，如系爭20年租約有效，丙○應返還原告之不當得利為154萬7677元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本案爭點為：（一）被告二人間之20年租約是否出於通謀虛偽意思表示而無效？被告戊○有無支付全部租金共216萬元予高秀琴？（二）系爭20年租約是否違反民法第1101條第1項強制規定，依同法第71條規定無效？（三）被告戊○應否給付相當於租金之不當得利？（五）如系爭20年租約有效，丙○應返還原告租金之不當得利為何？茲分述如下：
（一）被告二人間之系爭20年租約是否出於通謀虛偽意思表示而無效？
１、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。復按「所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能只為通謀而為虛偽意思表示。」、「民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀虛偽意思表示。」（最高法院62年度台上第316號判例、50年度台上字第421號判例參照）。
２、原告雖稱：被告2人就系爭20年租約係出於通謀虛偽意思表示而無效，雙方真意應為移轉系爭土地所有權云云。查被告戊○經本院95年度執字第7005號強制執行程序拍得系爭土地上之未辦理保存登記即新北市○○區○○路57增建部分、55-1、57-2、57-3及57號後方無門牌之建物；訴外人高銘芽（即被告高秀琴之被繼承人）於78年間將系爭土地應有部分7/9售予原告甲○○後，雖未辦理所有權移轉登記，但已將系爭土地全部交予原告使用，而甲○○占有系爭土地後，於其上興建未辦保存登記之建物，嗣於95年間該等建物遭其債權人查封拍賣（本院95年度執字第7005號），由被告戊○透過法拍程序買受等情，為兩造所不爭執，並有本院95年12月29日北院錦95執正字第7005號函附卷可稽（本院卷一第131至135頁），足見被告戊○自斯時因取得該建物所有權，而因該建物無從脫離系爭土地而存在，則被告戊○自斯時因取得上開建物所有權而有使用系爭土地之事實，堪以認定。
３、查房屋雖與土地分屬不同之不動產，但房屋性質上無從脫離基地而單獨存在，是被告戊○辯稱，因拍賣取得坐落於系爭上建物之所有權，為使拍得建物取得合法基地使用權源，與被告丙○簽訂租賃契約時，即有意就系爭土地長期為使用，嗣後更投入許多資金修繕，屬基於長期使用系爭土地之意思承租系爭土地，被告丙○則基於收取租金之意思出租系爭土地，雙方均有訂立系爭租賃契約之意思等語，並提出被告戊○並提出修繕系爭建物之照片影本5張（本院卷一第135至139頁），另證人陳羿榮、耿興邦、潘宏遠於另案（臺灣高等法院102年度上易字第155號）證稱，被告戊○於自96年間起，就坐落系爭土地上建物委託他人修繕等語，有上開證人陳羿榮、耿興邦、潘宏遠證詞筆錄附卷可稽（本院卷一第349至354頁），足見被告戊○應於96年間即已使用該建物，則被告戊○既因於95年間取得系爭土地上5間建物所有權，為取得系爭土地合法使用權源，而與被告高秀琴之監護人簽訂系爭租約，尚與常情無違。
４、系爭20年租賃契約第一條約定，「雙方同意將上開土地租期由5年延展為20年，租期至119年10月31日止，租金每月維持新台幣9000元整，惟支付方式改由甲方（即戊○）於簽立本約同時一次付清，甲方於簽立本約同時一次付清甲方並於簽立本約時將期間之租金扣除99年11月之租金，後將差額租金新台幣貳佰壹拾伍萬壹仟元整交付乙方。」，（本院卷一第51至53頁）。被告戊○為給付系爭租賃契約
所約定之租金租金215萬1000元、9千元而簽發之支票，均自高秀琴之帳戶兌現，有第一商業銀行光復分行之覆函、及支票、收據影本附卷可稽（本院卷一第169至171頁、第207頁），且查面額9,000元之支票係於99年11月24日提示兌現，此係被告二人於99年11月1日起生效之租約之第一期租金（本院卷一第33至35頁）；215萬1,000元之支票則係於100年3月9日提示兌現，此係被告二人於100年3月4日換約後即行兌現（本院卷一第49至53頁），足見上開二紙支票之兌現時點均與上開5年租約及系爭20年租賃契約（本院卷一第33至35頁、第49至53頁）所約定之時點相符，足見被告戊○確實有支付租金之事實，尚難認被告2人就系爭租約有通謀虛偽之情事。另原告指摘上開租金僅係「過水」而未實際交付予高秀琴云云，然原告未提出任何之證據資料以實其說，尚嫌無據，實無足取。
5、原告主要係以系爭不動產之20年租金共計216萬元相當於系爭土地價值，即認系爭租約係被告2人間通謀意思表示，但查，承租人承租不動產繳納租金至一定期限，租金總額可能相當於不動產價值之情形，比比皆是，是原告僅以系爭不動產之20年租金共計216萬元相當於系爭土地價值，即認系爭租約係通謀意思表示，尚嫌無據。
6、查系爭土地於民國101年1月間公告現值為每平方公尺740元，面積3,021平方公尺，使用地類別：農牧用地，原告所有權權利範圍為九分之七，有系爭土地登記第二類謄本附卷可稽（本院卷一第15頁），則系爭土地價值為2,235,540元，原告權利範圍為九分之七，依比例計算，原告所有系爭土地價值為1,738,753元，再參酌系爭土地附近交通環境等因素，以及原告請求被告給付相當於租金不當得利係每月6000元。被告戊○以每月租金9000元，向被告高秀琴承租系爭土地，尚與常情無違。本案並無證據資料足認被告2人就系爭租約有「表意人與相對人互相故意為非真意之表示」之通謀虛偽意思表示之情事。
7、綜上所述，系爭租約並非通謀意思表示。原告主張為無理由，應予駁回。
（二）有關原告主張：系爭20年租約因違反民法第1101條第1項強制規定，依同法第71條規定無效云云：
1、原告主張系爭五年租約第12條約定：「任何一方若有違約情事，致損害他方之權益時，應賠償他方之損害，如他方因此涉訟而支付之訴訟費、律師費用，均應由違約之ㄧ方負責賠償。」之規定可知，簽約當時（99年10月28日）原告甲○○於他案中請求移轉系爭土地7/9應有部分已獲一審勝訴，此時理論上基於高秀琴之利益考量，丙○對於系爭土地應採取保守之管理方式，避免簽約後無法履約而須依五年租約第12條約定賠償被告戊○。但，丙○卻採取異於常人之管理方式，將系爭土地出租予被告戊○5年。現系爭土地7/9已過戶予原告所有，換言之被告高秀琴已違反五年租約第12條約定，對被告戊○負有賠償之責。此時自可認定，5年租約因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」，依同法第71條規定，系爭五年租約無效。另，100年3月4日被告戊○與丙○就前揭五年租約改定「租期延展暨抵押權設定契約書」，因前揭五年租約為無效法律行為，在無效法律行為上進行租期延展亦屬無效。退步言之，若認100年3月4日被告戊○與丙○就系爭土地簽訂「租期延展暨抵押權設定契約書」為新的法律行為，但基於上開論述，此二十年租約亦因違反民法第1101條第1項規定「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」，依同法第71條規定二十年租約無效云云。
2、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分，民法第1101條第1項固定有明文。查丙○於另案本院100年度訴字第1237號案件證稱：
其之所以代表高秀琴與戊○締結系爭租約，並展延租期為20年，係因高秀琴生病住在護理中心，每個月要3、4萬元，其需要用錢，且其將土地出租才有錢處理高秀琴與甲○○之官司等語（見上開案件卷宗第64頁、第66頁），尚與常情無違，且戊○為給付系爭租約租金所簽發之支票，均自高秀琴之帳戶提示兌現，亦有第一商業銀行光復分行之覆函可參，已如前述，可知丙○係為籌措資金支應高秀琴就醫及訴訟所需費用，方代表其出租系爭土地，堪認其係為高秀琴之利益而使用系爭土地，核與前開規定無違，系爭租約自非無效。
（三）有關原告先位聲明請求：「被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告七千元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。」部分：
1、本院原告此部分起訴主張：被告戊○無權占用系爭土地，原告依民法第179條規定，請求被告戊○給付原告自101年5月29日起至返回系爭土地於原告與其他共有人之日止，每月應給付相當於租金之不當得利7,000元。被告戊○無權占用系爭土地，又被告二人約定系爭土地每月租金為9,000元，而原告有系爭土地7/9應有部分，故每月可領取7,000元(即9,000×7/9)。原告於101年5月29日始登記為系爭土地7/9應有部分所有權人，故原告請求自101年5月29日起至返回系爭土地於原告與其他共有人之日止，每月給付相當於租金之不當得利7,000元等語。並聲明：被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告「7,000元」至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止等語。
2、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253條定有明文，如有違反前開規定而更行起訴者，其情形非得補正，依同法第24條第1項第7款規定，法院應以裁定駁回之。
3、經查，本件原告以前揭原因事實，於101年11月22日「下午」提起本件民事訴訟起訴，有民事起訴狀在卷可稽（本院卷第6頁）。惟查，原告於同日即101年11月22日「上午」，已就同一無權占有之原因事實，向本院追加起訴請求不當得利，即被告戊○應自101年5月29日起至拆除系爭房屋並返還土地之日止，按月給付甲○○「3,036元」，經分本院100年度訴字第1237號事件（現在台灣高等法院102年度上易字第155號審理中），有該事件民事追加原告起訴狀及本院收狀戳（本院100年度訴字第1237號卷第142頁），並經本院調取上開案件核閱屬實。上開原告先、後提起之兩事件，當事人、訴訟標的及聲明在「被告戊○應自101年5月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付甲○○『3,036元』」範圍內，均屬同一，核屬同一事件。則原告就已起訴之事件，於訴訟繫屬中復行提起本訴，顯與民事訴訟法第253條規定相違，其情形非得補正，按諸前開規定，該部分起訴即：「被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告新台幣『3,036元』至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。」部分為不合法，自應予以駁回。逾此部分，即「被告戊○應自101年5月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付甲○○『3,964元』（計算式：7,000元－3,036元＝3,964元）」，雖無違反重複起訴禁止之規定，惟無理由（詳後後述）。
4、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。又按依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院44年台上字第30號民事判例參照），按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號民事判例參照）。
5、查系爭20年不動產租約係經本院所屬民間公證人陳李聰公證在案，有公證書附卷可稽（本院卷一第49至50頁），並為兩造所不爭執。而系爭20年租約既係有效，已如前述，且經公證，依民法第425條規定及揆諸前揭說明，原告於101年5月29日取得系爭土地所有權時，系爭20年租約對於原告繼續存在，當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，則被告戊○與原告間，自無須另立租賃契約，於原告受讓系爭土地之時當然發生租賃關係。
6、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固定有明文。被告戊○與原告間，既有租賃契約關係存在，被告戊○占有系爭土地並非無法律上原因，是原告先位聲明依民法第179條不當得利規定請求：「被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告3,964元（計算式：7,000元－3,036元＝3,964元）至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止。」為無理由。
（四）備位聲明部分
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查高秀琴於簽訂系爭二十年租約時，雖仍係土地共有人之一，然高秀琴在系爭二十年租約尚未履行完畢（二十年租約到期日為119年10月31日）前，系爭土地應有部分已於101年5月29日移轉過戶登記在原告甲○○（甲○○登記為共有人日期為101年5月29日）。從而，高秀琴自101年5月29日起喪失共有人地位，是高秀琴自斯時起依法自無權收取任何租金，被告高秀琴複代理人亦陳稱：「對於101年5月29日起已非系爭土地之共有人，並無收取租金權利，不爭執（備位聲明數額有待釐清）。」等語（本院卷一第173頁反面），則原告依民法第179條規定，請求被告丙○（被告高秀琴之繼承人）自101年5月29日起至119年10月31日止，合計為18年5個月又3天，共計為154萬7,677元(計算式：7,000元×221個月+7,000元÷31天×3天）為有理由，應予准許。
2、被告丙○雖辯稱：「因原告備位聲明係請求一次給付，故依向來實務見解，應依霍夫曼式計算法按週年利率百分之五扣除中間利息…本件利息之起算點應自訴之追加狀繕本送達翌日起即102年11月1日起算…」云云。然查：原告備位聲明之請求權基礎為民法第179條的不當得利，而原告自101年5月29日起即為系爭土地之所有權人，換言之，自101年5月29日起被告丙○之被繼承人高秀琴即無任何使用收益系爭土地之權益。且系爭20年租約所生之權利義務已由原告依法繼受，則因系爭租約第1條約定，「雙方同意將上開土地租期由5年延展為20年，租期至119年10月31日止，租金每月維持新台幣9000元整，惟支付方式改由甲方（即戊○）於簽立本約同時一次付清，甲方於簽立本約同時一次付清，甲方並於簽立本約時將期間之租金扣除99年11月之租金，後將差額租金新台幣貳佰壹拾伍萬壹仟元整交付乙方。」（本院卷一第51至53頁），足見系爭租約就租金支付方式已明白約定於「簽立本約時」，將20年租金一次付清，是以，被告辯稱上開備位聲明部分金額應扣除中間利息云云，為無足採。是原告請求被告丙○給付154萬7,677元及自101年5月29日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，本件原告先位主張系爭租約係被告2人間通謀虛偽意思表示以及違反民法第1101條第1項規定而無效，而請求：（一）丙○與被告戊○就新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地所簽立、租期自99年11月1日至119年10月31日之租賃契約關係不存在。（二）被告戊○應自101年5月29日起每月給付原告七千元至返還新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地與原告及全體共有人止云云，要屬無由，礙難准許；至其備位聲明主張如系爭租賃契約有效，被告丙○受有相當於租金之不當得利，請求被告丙○應給付原告壹佰伍拾肆萬柒仟陸佰柒拾柒元，及自101年5月29日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息部分，則為有理由，應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
十一、依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 林淑卿附件（以下附件為原告之主張）┌─────┬────────────────────┬──────┐│時間 │大事 │證據 │├─────┼────────────────────┼──────┤│78.10.21 │原告向訴外人高銘芽購買系爭土地7/9應有部 │ ││ │分 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│79.01.13 │訴外人張國榮向高銘芽購買系爭土地2/9應有 │ ││ │部分 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│96.06.12 │訴外人張國榮以買賣契約向鈞院提起訴訟，請│本院卷一第17││ │求高銘芽之繼承人即高秀琴移轉系爭土地2/9 │至21頁 ││ │應有部分→該案張國榮取得勝訴判決確定(案 │ ││ │號:96年訴字第6337號)，並於98年9月11日完 │ ││ │成移轉登記 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│98.08.27 │原告以買賣契約向鈞院提起訴訟，請求高銘芽│本院卷一第22││ │之繼承人即高秀琴移轉系爭土地7/9應有部分 │至31頁 ││ │，並聲請訴訟繫屬之證明→該案於99年4月27 │ ││ │日獲一審勝訴判決，經高等法院於100年5月11│ ││ │日以99年上字第619號駁回高秀琴之上訴，經 │ ││ │最高法院於100年12月23日以100年台上字第 │ ││ │2236號裁定駁回高秀琴之上訴確定 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│98.09.11 │訴外人張國榮就系爭土地2/9應有部份完成移 │本院卷一第 ││ │轉登記 │15、17至21頁│├─────┼────────────────────┼──────┤│99.06.24 │被告二人就系爭土地全部以370萬元簽定不動 │ ││ │產買賣契約，同時被告戊○交付買賣價金37萬│ ││ │元 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│99.10.26 │被告戊○向台北市大安區調解委員會聲請調解│本院卷一第32││ │，被告二人合意解除前揭不動產買賣契約，且│頁 ││ │高秀琴應於99年10月28日返還被告戊○37萬元│ ││ │價金 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│99.10.28 │被告戊○與高秀琴(法定代理人丙○)二人就系│本院卷一第33││ │爭土地全部簽定自99年11月1日起至104年10月│至35頁 ││ │31日止共計五年每月9000元之租約（下稱五年│ ││ │租約） │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│99.10.29 │育德國際不動產估價師事務所鑑價結果，系爭│本院卷一第40││ │土地7/9應有部分價值為159萬7773元 │至 │├─────┼────────────────────┼──────┤│99.11.25 │被告戊○以上開台北市大安區調解委員會調解│本院卷一第36││ │書為執行名義向鈞院聲請強制執行，查封拍賣│至39頁 ││ │系爭土地7/9應有部份(案號為99年司執字第 │ ││ │112681號，黃股) │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.01.19 │被告戊○以民事陳報暨聲明狀鈞院執行處表示│本院卷一第45││ │「民國99年10月28日與債權人戊○簽立租賃契│至48頁 ││ │約，同意將台北縣新店市○○段十分小段12-1│ ││ │地號土地全部出租予債權人戊○使用，租期自│ ││ │民國99年11月1日起至民國104年10月31日止，│ ││ │租約並經公證人認證，依土地法第104條第1項│ ││ │規定：『基地出賣時，地上權人、典權人或承│ ││ │租人有一同樣條件優先購買之權。』為此聲明│ ││ │：本案土地如經順利拍定，祈請鈞院依法通知│ ││ │債權人是否優先承購，如蒙所請，實感法德。│ ││ │」 │ ││ │→上開執行案件，在原告去電向執行處表示願│ ││ │以關係人身分代為償還37萬元後，被告戊○竟│ ││ │主動撤回此強制執行案件。 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.03.04 │被告二人就前揭五年租約改定「租期延展暨抵│本院卷一第49││ │押權設定契約書」(下稱二十年租約)，約定「│至53頁 ││ │茲因乙方日前於99年10月28日同意就新北市新│ │○ ○○區○○段十分小段12之1地號土地出租予甲 │ ││ │方，原租期自99年11月1日起至104年10月31日│ ││ │止，現雙方協議如下：一、雙方同意將上開土│ ││ │地租期由5年延展為20年，租期至119年10月31│ ││ │日止，租金維持每月新台幣9000元整，惟支付│ ││ │方式改由甲方於簽立本約同時一次付清，甲方│ ││ │並於簽立本約時將期間之租金扣除99年11月之│ ││ │租金，後將差額租金新台幣貳佰壹拾伍萬壹仟│ ││ │元整交付乙方。三、乙方並應提供新北市新店│ ○○ ○區○○段十分小段12之1地號土地，持分九分 │ ││ │之七之土地供甲方設定最高限額抵押權，以擔│ ││ │保現在或將來乙方如無法履行租約對甲方造成│ ││ │之損害。……五、乙方因本合約而知悉之機密│ ││ │者，乙方同意負保密責任，不得宣洩或揭露予│ ││ │任何第三人，否則完全賠償甲方一切損失。…│ ││ │」 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.07.14 │被告戊○又再次以前揭台北市大安區調解委員│本院卷一第54││ │會調解書為執行名義，聲請查封拍賣系爭土地│至56頁 ││ │7/9應有部份(案號:100年司執字第65510號、 │ ││ │黃股) │ ││ │→原告於100年8月5日具狀向鈞院執行處表示 │ ││ │願以關係人身分代為償還37萬元及相關訴訟費│ ││ │用，並於100年8月16日繳納富邦銀行票據，並│ ││ │取得鈞院100年8月19日收據乙紙（原證十三）│ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.09.27 │原告因不解何以被告戊○以相同之調解書聲請│本院卷一第15││ │強制執行後主動撤回又再次聲請，雖系爭土地│、61至65頁 ││ │有訴訟繫屬之登記，但擔心於取得確定判決前│ ││ │，系爭土地7/9應有部分將遭出租、讓與、設 │ ││ │定抵押或其他一切處分行為，故乃向鈞院聲請│ ││ │禁止高秀琴就系爭土地7/9應有部分除移轉其 │ ││ │所有權予原告外，不得為出租、讓與、設定抵│ ││ │押或其他一切處分行為之假處分裁定，並於 │ ││ │100年11月3日辦理假處分登記 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.11.28 │被告戊○以高秀琴無法履行上開二十年租約為│本院卷第66至││ │由，向士林地方法院聲請假扣押，並於100年 │68頁 ││ │11月29日取得100年度司裁全字第882號准予供│ ││ │擔保後假扣押之裁定 │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│100.12.08 │被告戊○就系爭土地辦理假扣押登記 │ ││ │ │ │├─────┼────────────────────┼──────┤│101.05.29 │原告就系爭土地7/9應有部分完成移轉登記 │本院卷第15頁││ │ │ │└─────┴────────────────────┴──────┘