臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4257號原 告 陳勝雄即反訴被告訴訟代理人 林辰彥律師複代理人 周耿德律師
謝玉玲律師被 告 陳福仁即反訴原告訴訟代理人 鄭華合律師複 代理人 謝昀蒼上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹佰萬零參仟元之同時，將如附表所載之土地移轉登記予原告，房屋部分應變更稅籍，以原告為納稅義務人，並將房屋點交予原告。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告即反訴被告方面：㈠本訴部分：
兩造於民國101年9月17日由臺灣板橋地方法院所屬民間公證人詹孟龍公證，就附表所示之土地14筆（下稱系爭土地）暨未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋）訂定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定簽約款新台幣（以下同）200萬元、備證款50萬元、尾款50萬3千元。簽約時伊已交付被告面額200萬元之定金支票，被告則交付除如附表所示土地標示中編號13號之土地所有權狀外之其餘13筆土地所有權狀，嗣因被告要求給付現金，伊乃於同月21日收回前揭支票，改匯款入被告指定之郵政儲金新店第十支局000000-0號帳戶內，惟被告仍未交出前揭如附表所示土地標示中編號13號之土地所有權狀，並於101年10月4日任由其女陳玉霞來函，表示被告與無行為能力人無異，所為買賣契約無效云云，表明不願履行契約，伊不得不委請律師於同年10月9日發函通知被告請於文到3日內檢寄辦理移轉登記應備文件，而被告於同年10月12日收受該函，竟拒不回音，嗣發現被告已於101年9月25日以系爭土地所有權狀遺失為由，申請補發買賣契約所載全部14筆土地之所有權狀，幸經伊於101年10月12日異議，始未得逞，得證被告無視契約之存在，且拒不履行契約。爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，於伊給付其餘價金同時請求被告履行等語。並聲明：被告應於原告給付100萬3千元之同時，將如附表所載之土地移轉登記予原告，房屋部分應變更稅籍，以原告為納稅義務人，並將房屋點交予原告。
㈡反訴部分：
兩簽訂系爭買賣契約並無何急迫、輕率、無經驗等訂約時顯失公平情事，且系爭土地相鄰土地於101年10月出售之單價，每坪只有1,021元，較諸本件買賣每坪單價為1,244元，可知系爭買賣之價款公平合理，被告依民法第74條辯稱可撤銷其法律行為云云，並無依據。並聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告即反訴原告方面：㈠本訴部分：
⒈被告高齡86歲，自84年起即經鑑定有中度聽障，乃一溝通能
力有障礙、不識字且記憶退化之老年人，前於101年9月間因受居於鄰近之訴外人唐澤勝以「若不出售土地將沒飯吃」等語哄使，乃於同年9月17日於不明就裡下，與原告簽訂系爭買賣契約，且簽約當日被告並未取得系爭買賣契約正本或影本，也根本不知出售哪些不動產及簽訂何種買賣條件，俟被告於同日與其五女陳玉霞共進晚餐時提及前揭賣地乙事，但稱其不清楚賣哪些地，只知道對方姓陳，不知道名字與電話，有約週四（9月20日）在新店捷運站見面等語。由於被告根本不知系爭契約相關條件，所簽契約顯然不具效力。
⒉被告之女陳菊、之子陳進發曾於101年9月20日陪同被告至新
店捷運站與原告會面，原告雖陳稱有向被告購買土地，但拒絕提供姓名、聯絡方式及買賣文件等，且執意將被告帶離，訴外人唐澤勝甚至向陳進發表示：「你爸土地可以不賣，但你要幫我處理我跟羅先生的訴訟紛爭，我可以幫你處理你爸爸的土地問題。」等語。又原告於簽約時並未支付簽約金，卻刻意於21日私自匯款200萬元至被告帳戶，訴外人唐澤勝並於被告與其女陳玉霞至他住處想取回全部土地權狀時表示：「買方在9月21日已經匯款200萬元至被告帳戶，不賣可以，但要賠買方200萬元」等語。由於唐澤勝表示他並未保管土地權狀，被告亦疑係自己記憶不清楚遺失權狀，乃於同年9月24日前往地政事務所申報全部權狀遺失。被告於兒女發現上開買賣不成立及錯誤簽約之情事後，除於同年9月20日報警表明被告無出售不動產意思，而為原告所明知外，為期慎重，於同年10月4日由陳玉霞以存證信函代表被告及家人表達：被告不知法律效果，縱有簽文件亦無效，並表明要退回原告事後匯入之200萬元等語。被告迄至同年10月中旬收到原告所發律師函及檢附不動產買賣契約書影本，始知出售不動產包含系爭14筆土地應有部分及系爭房屋。
⒊由於被告不知契約內容及標的究竟為何，也不知簽約價款應
收取或要求給付價金，更不知系爭土地有共有人，依法應予通知。被告因受言語誘導，前往陌生處所而於不知內容、條件及法律效果之文件中簽名，其縱使有於系爭契約上簽名，至多僅具有表示行為，但因欠缺意思表示之表示意思及效果意思，其意思表示仍不成立，故系爭買賣契約關係應不成立。退步言，縱認簽名行為已符意思表示，因被告年事已大，對事理之理解判斷有所欠缺，依據民法第75條規定，於無意識或精神錯亂中所為之意思表示亦屬無效。再退步言，因被告對系爭契約之價金及標的等必要之點均有不明或誤解，其意思表示應認與原告意思顯不一致，依民法第153條規定，系爭契約仍應不成立。又被告因受原告等人言語誤導陷於錯誤，而於其不知內容之文件上簽名，被告若知其條件內容即不可能簽約，被告亦得依民法第88條及第92條規定撤銷其意思表示，被告已於101年10月26日發函表示系爭契約無效或依法撤銷締約之意思表示，被告之撤銷意思表示自為合法，系爭不動產買賣契約已歸於無效。並聲明：原告之訴駁回。
㈡反訴部分：
反訴被告係趁其輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，顯失公平，依據民法第74條之規定，自得聲請法院撤銷其契約行為。又因系爭契約經撤銷後，依民法第767條或第74條規定，反訴被告應將系爭土地所有權狀附帶返還反訴原告等語。並聲明：⒈反訴原告於101年9月17日所為與反訴被告簽訂系爭契約之意思表示應予撤銷。⒉反訴被告應將反訴原告所有如附表一、土地標示所示編號1至12號、編號14號等13筆地號土地之所有權狀正本返還反訴原告。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠兩造不爭執之事實：
⒈兩造於101年9月17日簽訂系爭買賣契約，並經臺灣板橋地方
法院所屬民間公證人詹夢龍以101年度板院民公龍字第101190號公證書公證在案。
⒉被告於簽訂系爭買賣契約後，已交付如附表土地標示所示
編號1至12號、編號14號土地之所有權狀，並未交付其中編號第13號即新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地之所有權狀。
⒊原告於101年9月21日以現金匯款200萬元至被告所有之郵政儲金新店第十支局000000-0號帳戶內。
⒋被告於101年10月4日委由其女陳玉霞去函原告，表示被告與
無行為能力人無異，所為買賣契約無效，表明不願履行契約；原告則於101年10月9日委請林辰彥律師事務所發函通知被告請於文到3日內檢寄辦理移轉登記應備文件等語，業據原告提出系爭契約、房屋稅籍證明書、匯款證明單、存證信函、律師函等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡本件爭執要旨：
⒈本訴部分：
⑴系爭買賣契約是否已因兩造意思表示一致而成立？⑵系爭買賣契約是否因被告依民法第88條及第92條規定撤銷其
意思表示而自始無效？⒉反訴部分：反訴原告依民法第74條第1項之規定，請求撤銷
系爭土地買賣契約，是否有據？
四、茲就本訴部分之爭點析述如下：㈠系爭買賣契約是否已因兩造意思表示一致而成立？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，為民法第153條所明文規定。而契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立；而當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約，最高法院84年度上字第525號判決、19年上字第985號判例要旨參照。
⒉被告雖抗辯其因受誘導前往陌生處所，於不知系爭契約內容
及標的為何情況下，簽署系爭買賣契約，且被告年事已大，對事理之理解判斷有所欠缺，其於無意識或精神錯亂中所為之意思表示亦屬無效云云。惟查，被告並未受監護宣告或輔助宣告，其雖自84年起經鑑定有中度聽障，有身心障礙手冊在卷可稽（見本院卷第54頁），然聽力障礙尚無從導致無意識或精神錯亂之狀態，被告且不否認其於配戴助聽器輔助下仍可知悉他人表達之意思內容等情，則被告縱有聽力障礙，原則上並不妨礙其意思表示能力。而被告本人於經本院訊問時，初雖陳稱其聽不見聲音，不要回答等語，但經本院詢問其他諸如：有無要賣土地給原告、為何簽約、有無交付權狀等問題時，被告均能針對問題回答（見本院卷第137頁背面），證人即公證人詹孟龍並證稱，他於公證時，被告都聽得懂他在說什麼，只是講話要稍微大聲一點等語（見本院卷第143頁），堪認被告之認知能力顯與常人無異，難認其對事理之理解判斷意識有所欠缺。且依兩造各自提出系爭契約簽訂前兩造協議買賣契約內容經過及兩造簽訂系爭買賣契約之公證錄音譯文（見本院卷第80至81頁背面、第125至129頁），被告先係主動向原告敘述系爭不動產之好處，併陳稱系爭房屋隨時可以翻新、加蓋二樓，鼓吹原告購買，並得清楚說明其出售系爭不動之動機、目的，且能表達欲出售系爭土地之價格、何時交付所有權狀等節，對於被告陳述欲購買土地筆數、內容、包含系爭房屋及價格等節，均明確表達同意出售之意願，簽訂系爭買賣契約時，經公證人詢問：「你賣的比公告現值便宜，這樣可以嗎？」等語，也能清楚表示：「我現在老了，賣一些來吃，是較便宜，才300萬元」等語，可知被告係於完全瞭解買賣契約內容之情況下方親自於系爭契約上簽名，並無何欠缺出賣系爭不動產之表示意思及法效意思之情。
⒊兩造對於系爭買賣契約既然就買賣標的及價金已為一致之自
由決定，系爭買賣契約即有效成立。由於買賣契約非以需經公證為成立要件，則公證人是否有逐一說明契約內容，僅涉及公證書是否合法有效，尚無系爭買賣契約是否成立無涉，附此敘明。
㈡系爭買賣契約是否因被告依民法第88條及第92條規定撤銷其
意思表示而自始無效？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第88條第1項、第92條分別定有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。故當事人主張其意思表示之內容有錯誤，或其若知事情即不為意思表示，或係因被詐欺或脅迫而為意思表示者，應就其意思表示有錯誤、被詐欺或被脅迫等事實，負舉證之責任，最高法院21年度上字第2012號著有判例可資參照。
⒉被告雖抗辯係受原告言語誤導陷於錯誤而於系爭買賣契約上
簽名云云，惟查，被告係於瞭解系爭買賣契約之內容下始於系爭買賣契約上簽名，已認定如前，其於簽訂系爭買賣契約時又無何誤寫、誤算情形，自無何意思表示內容有錯誤或表示行為錯誤，而得援用民法第88條撤銷意思表示之餘地。雖被告抗辯因系爭買賣契約第11條約定：「有他共有人時，賣方保證已確實依法通知且他共有人亦已同意或視為放棄優先購買權屬實。賣方如有違反此項條款，則視同違約，以本契約第9條違約罰則處理。」等語（見本院卷第11頁），其如知此情事就不會簽訂系爭契約云云，然被告對於其僅有系爭土地之應有部分一部，並無誤認，也非不知，且共有人僅有不動產之應有部分者於處分、使用、收益上均有所限制，此應為一般社會通念，則被告對於其出售系爭土地應有部分此節非無正當認識，也無何謬誤之認識，其於上開約定條款效果縱無清楚認識，亦難認其意思表示內容錯誤、或有何表示行為錯誤之情，被告此部分抗辯亦無可信。又依前述簽訂系爭買賣契約過程，被告係主動向原告推銷購買系爭土地及房屋，且表示係因其年老欲出售部分不動產作為生活費用等語，亦難認被告有何受脅迫、詐欺而簽訂系爭買賣契約之情。況被告本人於經本院訊問時，雖答稱其沒有要賣土地及房子，權狀是原告騙走的等語，然其亦陳稱：「原告說要跟我買，但是錢沒有給我，所以我不要賣。」、「我認為原告要吃我，錢也沒有給我，所以我不要賣。」等語（見本院卷第137頁背面），堪認被告對於系爭契約簽訂過程亦不認為有何錯誤或遭詐欺、脅迫等情，僅因嗣後契約無法順利履行，故稱不要賣了等語。此外，被告就其抗辯得撤銷系爭買賣契約之意思表示或表示行為有錯誤，或受詐欺、脅迫等情，俱未能提出相關證據以實其說，其抗辯得依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，自不足取。
㈢而系爭買賣契約既是合法有效成立，且無何無效或得撤銷之
事由，縱被告之子女嗣後出面向原告表示不想賣了云云，仍不影響系爭買賣契約之效力，是雖原告與證人唐澤勝關於被告究竟如何交付其所有之郵政儲金新店第十支局000000-0號存簿影本乙節略有不同（見本院卷第139頁、第142頁），但此尚於系爭買賣契約是否有效成立無涉，況縱如被告所述，原告初並未交付定金支票予被告，而是於101年9月20日與被告約在新店捷運站見面，經被告子女告知系爭土地不賣後，方於事後匯款等節為真，亦僅是原告事後如何履行系爭契約之問題，核與系爭契約是否合法有效成立無關。綜上所述，系爭買賣契約係經兩造意思表示一致而成立，且無無效或得撤銷之事由，兩造自應受系爭契約內容之拘束。兩造復不爭執，依系爭買賣契約約定，如附表所示不動產之買賣總價為300萬3千元，原告已於101年9月21日以現金匯款200萬元至被告所有之郵政儲金新店第十支局000000-0號帳戶內等情，從而，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告應於伊給付剩餘100萬3千元價款之同時，將如附表所載之土地移轉登記予原告，房屋部分則應變更稅籍，以原告為納稅義務人，並點交予原告，應予准許。
五、茲就反訴部分之爭點析述如下：㈠按民法第74條第1規定：法律行為，係乘他人之急迫、輕率
或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。又法院依該項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。
㈡經查，本件兩造間所為者係土地應有部分及其上未辦保存登
記建物之交易，雖原告出售土地價格低於公告現值，然以系爭土地大部分係農地，且反訴被告僅購買6分之1的應有部分，難以就系爭土地全部予以使用收益，且除原共有人外，日後再轉讓他人，亦多所限制，尚難以反訴被告因購買系爭土地價格較公告現值為低，即認伊獲有暴利。況反訴原告於出賣系爭不動產時，已明知其係以低於公告現值之價格出售，有原告提出前揭公證錄音譯文存卷可稽（見本院卷第81頁背面），則本件兩造於就系爭不動產之性質、位置、持分狀況考慮後，而為買賣價金約定，屬當事人間契約自由，尚難認為有何違背公序良俗或誠信原則，欠缺社會妥當性，而有不公平情事發生。故反訴原告主張其因輕率、無經驗，簽署系爭買賣契約，為給付財產之約定，對其顯不公平而請求撤銷系爭買賣契約行為云云，核屬無據，不應准許。從而，反訴原告據此請求：⒈反訴原告於101年9月17日所為與反訴被告簽訂系爭買賣契約之意思表示應予撤銷。⒉反訴被告應將反訴原告所有如附表土地標示所示編號1至12號、編號14號等13筆地號土地之所有權狀正本返還反訴原告云云，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告於伊給付剩餘價金之同時，將如附表所示土地移轉登記予原告，房屋部分則應變更稅籍，以原告為納稅義務人，及點交予原告，為有理由，應予准許。反訴原告依民法第74條、第767條規定，訴請撤銷系爭買賣契約及請求反訴被告返還所有權狀正本，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，被告雖稱請傳訊被告之子女陳進發、陳菊、陳玉霞等人，以證明被告並無出售系爭土地、房屋之必要，及系爭買賣契約履行過程有諸多疑點云云，然被告自承證人陳進發等人並未參與系爭買賣契約簽訂過程，而依被告前揭抗辯理由皆為系爭買賣契約成立當時有無意思表示不一致、或無效、或得撤銷等事由，則渠等於簽訂契約時既不在場，即無從證明被告前揭抗辯為真，是渠等證言即與待證事實無涉而無傳訊必要。被告另聲請函查原告於101年9月21日匯款至被告帳戶之款項，係當日由何人之帳戶轉入款項等節，惟原告匯予被告之款項從何而來，實與系爭買賣契約是否合法有效成立，或有無無效、得撤銷之理由等節無涉，自亦無調查必要。此外，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴則為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 18 日
民事第三庭 法 官 管靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 18 日
書記官 鍾雯芳附表┌─┬─────────────────┬────┬─────┐│一│土地坐落（新北市） │面 積 │權利範圍 ││、├───┬─┬─┬──────┬──┼────┤ ││土│鄉市區○段│序│ 地號 │地目│平方公尺│ ││ │ │落│ │ │ │ │ ││地├───┼─┼─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ 坪 │大│1 │ 18-2 │旱 │4374 │ 1/6 ││標│ 林 │舌├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ 區 │湖│2 │ 18-3 │旱 │301 │ 1/6 ││示│ │段├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │大│3 │ 18-4 │林 │844 │ 1/6 ││ │ │舌├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │湖│4 │ 18-5 │林 │980 │ 1/6 ││ │ │小├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │段│5 │ 18-6 │旱 │388 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │6 │ 18-7 │林 │398 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │7 │ 18-8 │林 │31044 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │8 │ 18-9 │道 │31 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │9 │ 19 │田 │5902 │ 5/24 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │10│ 19-1 │林 │461 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │11│ 19-2 │林 │194 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │12│ 20 │旱 │213 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │13│ 21 │建 │810 │ 1/6 ││ │ │ ├─┼──────┼──┼────┼─────┤│ │ │ │14│ 22 │旱 │441 │ 1/6 │├─┼───┴─┼─┴──────┼──┼────┼─────┤│ │合計 │14筆 │ │ │ │├─┼─────┴─┬──────┼──┴────┴─────┤│二│1.房屋稅籍編號│00000000000 │權利範圍：全部 ││、├───────┼──────┴─────────────┤│建│ 房屋座落 │新北市○○區○○里○○○路○○○○號 ││物├───────┼──────┬─────────────┤│標│ 層次 │構造別 │ 面積（平方公尺） ││示├───────┼──────┼─────────────┤│ │ 1 │加強磚造 │ 78.5 ││ ├───────┼──────┼─────────────┤│ │ 2 │加強磚造 │ 78.5 ││ ├───────┼──────┼─────────────┤│ │ 2 │磚石造 │ 10.9 ││ ├───────┼──────┼─────────────┤│ │ 合計 │ │ 167.9 │└─┴───────┴──────┴─────────────┘