臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第543號原 告即反訴被告 陳人華被 告即反訴原告 李春玉訴訟代理人 施嘉鎮律師複代理人 崔家豪訴訟代理人 徐佑維上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國101 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1 項原為：「被告應自坐落於新北市○○區○○○段○○○○段0000 000 00000000地號土地上未辦理保存登記之建物（實際占用範圍以實測為準）中遷出，並將上開建物連同上開土地返還予原告」；嗣於民國101 年6 月4 日及同年7 月23具狀陳稱上開聲明中關於「第232-15號」土地之記載為筆誤，並更正該部分聲明為：「第232-25號」，有陳報狀及民事更正聲明狀附卷可參（見本院卷㈠第104 頁、第
161 頁），核原告此部分所為，僅屬更正事實上或法律上陳述，非屬訴之變更或追加。嗣本件經地政機關測量，原告乃於101 年8 月29日具狀更正訴之聲明第1 項為：「被告應自坐落於新北市○○區○○○段大粗坑小段土地如複丈成果圖所示232-12地號上編號B 、D 、E 、F 、G 、H 、K 、M 、
P 、Q 、R 、X 、B1（面積各為3 、47、6 、69、78、51、143 、17、22、65、149 、11、6 平方公尺）及232-25地號上編號A 、C 、J （面積各為4 、11、6 平方公尺）、
232 地號上編號I 、N 、O （面積各為5 、6 、9 平方公尺）及232- 1地號上編號L （面積為10平方公尺）上未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物）遷出，並將上開建物連同上開土地返還予原告」，核其上開聲明之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，且係本於其業已終止兩造間茶香村農莊（茶香地）整造租賃經營合作契約書，而請求被告返還租賃物之同一請求基礎事實，合於前揭法條規定，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張被告未依約給付租金，而依法終止兩造間之茶香村農莊（茶香地）整造租賃經營合作契約書（下稱系爭租賃合作契約書），並依系爭租賃合作契約書及民法第455 條、第179 條、第184 條之法律關係，請求被告騰空返還茶香村農莊原有土地建物及設備、門牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號，並給付租金及相當於租金之不當得利等。另被告即反訴原告（下稱被告）提起反訴，主張原告即反訴被告（下稱原告）未依系爭租賃合作契約書之本旨履行，而請求損害賠償（見本院卷㈠第8 頁至16頁），則其反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的法律關係發生之原因有關，彼此間之請求有關連，攻擊防禦方法亦相牽連，揆諸首揭規定，與法並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠其前於98年3 月間因參加新北市政府勞工局主辦、社團法人
中華民國中小企業協會協辦之幸福創業微貸款計畫之研習活動而結識被告，當時被告得知原告於新北市坪林區經營茶香村農莊（下稱茶香村農莊）頗有聲譽，而提議希由原告提供茶香村農莊原有之土地建物及設備，即坐落新北市○○區○○○段地○○○段000 000000段000 ○00地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號之建物，而被告願出資整件相關設施，而共同經營茶香村農莊。又被告取得其信賴後，隨即於同年4 月、5 月間雇工進料增建茶香村農莊，待原告於98年6 月初欲與被告簽訂正式之合作契約時，突發現被告自始自終即意圖獨自經營，不僅不願原告參與合作，原約定每月新臺幣（下同）3 萬元之經營利潤亦不願履行，僅願每月支付租金1 萬元。而因被告以拒付本地鄉親工程款要脅，原告迫於無奈乃於98年6月8 日與被告簽立系爭租賃合作契約，約定由被告向原告承租茶香村農莊及所坐落之系爭土地（下稱系爭租賃物），由原告提供茶香村農莊原有之系爭土地、建物及其設備供被告經營之用。兩造並約定自98年6 月起由被告開始負責整建原建物及設備，整建完成後由被告開始經營至103 年12月31日，而被告應自98年8 月1 日起每月1 日給付租金，第1 年按月給付租金1 萬元，第2 年起則按月給付租金2 萬予原告。
詎被告於簽約後即未正常繳付租金，更自99年8 月起即完全未履行給付租金之義務，為此，原告曾多次請求被告依約履行，惟未獲置理，不得已於100 年7 月1 日寄發存證信函，催請被告於文到3 日內支付所有積欠租金，否則即終止兩造之系爭租賃合作契約，惟被告仍置若罔聞。原告即再於100年10月12日以存證信函向被告為終止系爭租賃合作契約之意思表思，是兩造之系爭合作契約業已終止，被告自應自系爭建物遷出，並將之返還予原告。
㈡詎被告於系爭租賃合作契約終止後，仍無權占有系爭土地及
建物拒不返還，為此前再於同年10月28日函催被告請求給付所有欠租，及自契約終止日之翌日即100 年10月13日起因繼續占用系爭土地及建物相當於租金之損害，嗣於同年12月14日其再委請律師發函催請被告於文到3 日遷讓返還前開租賃之系爭土地及建物，並繳清所有欠租及於租約終止後持續占用系爭土地及建物所生相當於不當得利之損害金，惟被告仍置之不理，其不得已乃依法提起本訴。又被告自99年8 月起即未依約給付租金，經原告定期催討後仍未支付，已如前述，則原告既已於100 年10月12日依法終止系爭租賃合作契約，被告持續占用系爭土地及建物即屬無權占有，原告自得依民法第455 條之規定，請求被告返還所租賃之系爭土地及建物。又被告自99年8 月起自系爭租賃合作契約終止日即100年10月12日為止，所積欠租金共計288,000 元（計算式：每月租金2 萬×14.4個月＝288,000 元）。而自系爭租賃合作契約合法終止日之翌日起算至返還上開租賃物為止，被告仍持續占用系爭租賃物，造成原告損害，並獲有相當於租金之不當得利，以系爭租賃合作契約書終止前之每月租金額計算，被告每月亦獲有相當於租金之不當得利2 萬元之利益，為此，爰依系爭租賃合作契約之法律關係及民法179 條、第18
4 條第1 項之規定，請求被告給付前所積欠之租金與相當於租金之不當得利損害金暨遲延利息等語。
㈢並聲明：⒈被告應自如附圖所示新北市○○區○○○段○○
○○段000000地號上編號B 、D 、E 、F 、G 、H 、K 、M、P 、Q 、R 、X 、B1（面積各為3 、47、6 、69、78、51、143 、17、22、65、149 、11、6 平方公尺）及232-25地號上編號A 、C 、J （面積各為4 、11、6 平方公尺）、
232 地號上編號I 、N 、O （面積各為5 、6 、9 平方公尺）及232- 1地號上編號L （面積為10平方公尺）上未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物）遷出，並將上開建物連同上開土地返還予原告。⒉被告應給付原告288,000 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自100 年10月13日起至被告遷讓返還前項所示土地及建物之日止，按月給付原告2 萬元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告前告知茶香村農莊得經營民宿、餐館及露營等，並自稱
可每月帶給茶香村農莊數十萬元之生意，被告遂以出資裝修原有地上建物，並維護其周圍土地之方式與原告簽訂系爭租賃合作契約書。未料，於被告整修完畢後，竟經新北市政府裁罰3 萬元並禁止營業。原告乃於收受本件起訴狀後始知悉原告所提供之系爭土地及建物，係位於水源保護區，本不得經營民宿及露營烤肉。又系爭租賃物因未辦理保存登記亦無法向新北市政府經濟發展局辦理商業登記。然依兩造間系爭租賃合作契約書第7條約定觀之，系爭租賃合作契約本以被告得經營民宿、餐廳及露營烤肉為契約之主要目的，惟今原告均不能給付，又未於事前告知上情，已使被告造成重大損害。
㈡又於被告將系爭租賃物整修後，原告竟多次至其所經營之茶
香村農莊內藉酒鬧事，騷擾來店客人，致其未能順利經營系爭農莊，尤有甚者，原告竟於98年9 月24日下午5 時許，手持油漆桶朝其子即訴外人李方文之臉部揮打多次，致李方文臉部多處撕裂傷，原告並經鈞院刑事庭判決原告拘役40日，而李方文並與原告簽立切結書（下稱系爭切結書），約定由原告給付李方文5 萬元，而該5 萬元即由兩造間系爭租賃合作契約之99年9 月1 日至100 年1 月1 日之租金中扣除。另被告於99年8 月間尚有依約給付租金1 萬元，是原告主張被告於99年8 月起即未依約給付租金云云，尚非屬實。再兩造於系爭租賃合作契約書第7 條約定，原告須將原民宿、餐廳及露營烤肉等營業移轉予被告所經營之茶香村農莊，原告不得入內使用，惟於98年8 月間被告整建完畢後，原告自98年8 月1 日起至100 年8 月1 日止，均違法占用茶香村農莊之房間一處，且因堆放私人雜物而髒亂不堪，並導致影響被告營業，其歷經數次以存證信函催告原告搬離，原告均置之不理，是原告無權占用茶香村農莊房間一處，係屬無法律上之原因，而受有利益，並導致其受有損害，爰以原告占用期間即2年間，每月5千元計算相當於租金之不當得利，共計12萬元（計算式：5千×24個月＝12萬元），再加計前開系爭切結書所約定抵付租金之5萬元，共計17萬元，爰以該17萬元請求就已到期之租金主張抵銷。
㈢又經營民宿、餐廳等首重環境清潔，詎原告竟於被告所經營
之茶香村農莊腹地內，養育豬、雞等高污染及惡臭之動物，以妨礙被告持續經營茶香村農莊。甚者，原告於100 年10月
10 日 為阻撓其經營，更將茶香村農莊之供水水塔之水管剪斷，是揆諸上情，原告均未依兩造系爭租賃合作契約第6 條之約定，協助被告順利經營茶香村農莊，亦未協助排除，則原告主張依法終止系爭租賃合作契約云云，顯屬無據等語，資為抗辯。又因原告隱瞞系爭土地以及建物無法作為民宿、餐廳及烤肉之事實，又未依約履行協助經營及排除障礙，被告自得依民法第264 條之規定就已到期之租金主張同時履行抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、被告主張：原告將茶香村農莊原有之土地及建物、設備等出租予他人，純係為承租人以重資整修後，才以各種手段阻撓，並妨礙承租人之使用，待承租人不堪其擾，自行提前終止租約後，使原告得坐享他人斥資之設備，並加以利用而自行從新經營茶香村農莊，其手段顯然違背誠信。又系爭租賃合作契約書第7 條即約定，本件係以被告得經營民宿、餐廳及露營烤肉為主要目的，詎原告竟隱瞞系爭土地及建物，係位於水源保護區，無法經營民宿及露營烤肉使用之事實，而使被告投入資金整修茶香村農莊後，又諸多阻撓其經營事業，核原告之行為，顯已違反兩造間系爭租賃合作契約書之契約本旨，爰依兩造系爭租賃合作契約書第6 條及民法第227 條準用同法第226 條之規定，請求原告賠償其整建茶香村農莊所支出之機具施工費用160,000 元、員工制服及椅套費33,050元、98年7 月份施工費用488,26 0元、98年5 月施工費179,100 元、冷凍設備費142,000 元、添購家電用品205,41 2元、鋪設草皮費用15,100元、搬運草皮費7,000 元、木工施作費735,448 元、招牌設置費58,0 00 元，共計2,023,370元（計算式：160,000 ＋33,050＋488,260 ＋179,100 ＋142,000 ＋205,412 ＋15,100＋7,000 ＋735,448 ＋58,000＝2,023,370 ）之損害等語。並聲明：⒈原告（即反訴被告）應給付被告（即反訴原告）2,023,370 元。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、原告則以：㈠被告主張原告將系爭土地及建物出租予他人後，才以各種手
段阻撓，並妨礙承租人之使用，待承租人不堪其擾，自行提前終止租約後，使原告得坐享他人斥資之設備，手段顯然違背誠信云云。然查兩造所簽訂之茶香村農莊（茶香地）整造租賃經營合作契約書既名為經營合作，顯見兩造之合約應包含有經營合作之性質，然何以簽約後之條款竟成反訴原告獨自經營，且倘如被告所述，原告欲坐享其成，大可於簽約時即要求與被告共同經營，何以導致多年經營茶香村農莊之努力付諸流水。又原告之所以得主張解除契約，乃因被告未依約給付租金所致，是被告違法在先，今竟反指原告違背誠信原則，顯屬無理。再兩造簽立系爭租賃合作契約已逾3 年，倘如被告所稱欲坐享其成，原告何以待簽約後3 年始提起本件訴訟，從而，被告所稱顯屬無據。
㈡被告稱原不知系爭土地及建物無法作為民宿及露營烤肉之用
，乃於本件本訴起訴狀繕本送達之後始知上情，進而指控原告隱瞞該等事實，違反系爭租賃合作契約之主要目的云云，然當年被告佯稱欲與原告合作時之主要目的，即係利用原告所有之茶香村農莊申請貸款，而被告於98年4 至5 月間改建茶香村農莊之同時，即打算將茶香村農莊以「茶香地茶屋」之事業名稱向新北市辦理創業微利貸款計畫，且據悉該案經新北市政府勞工局承辦人員及社團法人中華民國中小企業協會輔導老師列為輔導創業之對象，並曾至現場勘查，則該「茶香地茶屋」既經上開單位輔導貸款成案，則該等承辦業務之公務員及專業輔導員，於親臨現場時豈會不清楚系爭農莊所在地，無法經營、民宿餐廳及露營烤肉之法令？且倘無法從事該行業，何以勞工局能核准被告之創業微利貸款計畫，且將該創業故事登載於勞工局之官方網站，可見被告所稱於訴狀送達後，方知系爭土地及建物所在地不得經營民宿及露營等，顯與事實不符。再被告前為向新北市政府辦理貸款，而於98年4 月、5 月間改建茶香村農莊時，兩造尚未簽訂系爭租賃合作契約書，是原告何有隱瞞之情。又依據新北市政府創業微利貸款計畫受理申請文件檢查表觀之，除創業計畫書正本、創業研習證明文件影本、免營利事業登記證，僅辦有稅籍編號即可申請創業貸款，則被告以茶香村農莊之現址即可申請稅籍資料，而非營利事業登記證，可見被告對於茶香村農莊能否辦理餐館業及遊樂園業之商業登記知之甚詳。究其實，兩造前簽訂系爭租賃合作契約書第7 條所定之目的，即為使被告以「茶香地茶屋」之事業名稱順利取得新北市幸福創業微利貸款，且以該文義可知被告早已知原告之茶香村農莊本從事民宿及餐廳、露營烤肉等業務，況兩造簽約後，被告以「茶香地茶屋」名義經營民宿及餐廳露營等業務已逾3 年，今始稱不知茶香村農莊不得辦理商業登記，而依民法第227 條第1 項之規定請求損害賠償，實難令人信服。再原告雖為顧及經濟生活所需及宗教信仰而飼養有少量豬、雞等行為，然被告於簽訂系爭租賃合作契約書前即已知悉，況該飼養豬雞之位置與茶香村農莊有相當之距離，並不影響被告之營業，原告亦已於99年10月停止飼養，則被告請求該等損害賠償顯屬無理等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈被告（即反訴原告）之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於98年6 月8 日簽訂「茶香村農莊（茶香地）製造租賃經營合作契約書」，約定由原告提供茶香村農莊原有土地建物及設備（即坐落新北市○○區○○○段地○○○段000 000000段000 ○00地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號），被告投資整建，98年6 月開始由被告整建，整建完成後由被告開始獨自經營至103 年12月31日止。第一年每月租金1 萬元，第二年起每月租金2 萬元，自98年8 月1 日起每月1 日給付租金。
二、原告因曾打傷本被告之子而同意賠償5 萬元，並簽立系爭切結書1 張，兩造約定該款項以99年9 月1 日起至100 年1 月
1 日共5 個月之租金扣除。
三、被告自98年8月至99年7月均依約每月給付1萬元之租金，另於99年8月9日給付租金1萬元後，並未給付給原告租金。
肆、本件原告主張被告積欠租金，於其主張終止契約後仍無權占有系爭土地及建物拒不返還，爰依系爭租賃合作契約及民法第455 條、第179 條、第184 條之規定請求被告自系爭土地及建物中遷出，並給付租金及相當於租金之不當得利等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃合作契約書？亦即被告得否以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金？㈡被告主張抵銷租金17萬元，是否有理由？㈢原告訴請被告騰空返還茶香村農莊原有土地建物及設備、門牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號，並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？爰分述如后：
㈠兩造所簽訂系爭租賃合作契約書之法律性質為何？⒈按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何
適用法律，屬於法院之職權，除非當事人約定之內容違反強制禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容，探求當事人之真意為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118號判例著有明文，是有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察判斷是否表示當事人真意，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。
⒉綜觀兩造簽訂之系爭租賃合作契約書（見本院卷㈠第7 頁）
前言約定：「因甲方（即原告）提供茶香村農莊原有土地建物及設備和乙方（即被告）投資整建及設備相關經營事件，經雙方同意訂立條款如下：」，並於下列條款第2 條：「經營期限：自98年6 月開始由乙方整建，從整建完成後由乙方開始獨自經營至103 年12月31日止。」，第3 條：「租金：
因由乙方負責整建全部款項（整建範圍有照片存檔），故經營期間，乙方第一年每月支付租金1 萬元予甲方，第2 年乙方每月支付租金2 萬元予甲方。自98年8 月1 日起。每月1日支付租金。」，第4 條：「乙方於經營期間屆滿，應即將經營權歸還甲方，乙方不得向甲方要求任何費用，更不得藉故拖延。」，第7 條：「甲方同意，乙方於原地址申請新的行號茶香地，並同意將原民宿，及餐廳露營烤肉，營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地。」，第8 條：「茶香村農莊依現有之建物、器具用品歸乙方使用，乙方依經營時，營運所需添購必要設備，所添購之設備，在經營權移交甲方時，所有添購之設備一併移交由甲方使用，乙方不得異議。」等約定，可知就原告將原有茶香村農莊之建物、土地及暨其附屬設備交付被告使用收益，被告負有支付租金及管理維護之善良管理人注意義務，具有民法第421 條第1 項規定之租賃契約性質；另兩造約定被告對其使用收益之系爭租賃物部分有整建維修之義務，且由被告自行負擔整建之費用，再於經營期間屆滿後，歸由原告使用，另就被告係獲得原告之授權及移轉經營一定之事業項目，經營上所需之雜費及稅捐、水電費等均由被告自備及負責，被告如何經營有高度決定權，並就經營自負盈虧，與原告無涉等部分，雙方亦具有合作之關係，亦即被告出資整建系爭租賃物並獨自經營5 年之時間後，原告取回經營權及被告整建部分及添購設備之使用權，此部分核屬經營合作之無名契約性質，故原告與被告簽訂之系爭租賃合作契約書內容，乃兼具租賃及經營合作之混合契約，是有涉及租賃性質者，原則上即有民法債篇租賃規定之適用。
㈡原告是否已善盡民法第423 條規定之出租人主給付義務（亦
即出租人應交付合於約定用益狀態租賃物之提供義務及維持義務）？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人（即學說上所稱為「用益狀態之提供義務」），並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（即學說上所稱為「用益狀態之維持義務」）。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（此有最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上字第569 號、76年度台上字第237 號等判決意旨可供參照）。又所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（另有最高法院84年度台上字第333 號判決可參）。故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」的契約「用益目的」為前提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期的「用益效果」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。
⒉經查，系爭租賃物係原告原有之茶香村農莊之建物、土地及
設備，被告承租、整建之目的亦係作為經營民宿、餐廳、露營等營業場所使用，此均為兩造所明知且不爭執事實，亦經兩造訂立系爭租賃合作契約書在卷可參，是本件係以營業為目的之租賃契約，此乃兩造訂約時所共同主觀之認知與約定，要無疑義。又原告所有之茶香村農莊，於兩造簽立系爭租賃合作契約書前，原係作為經營露營、烤肉及民宿之用，業經原告自承在卷（見本院卷㈡第24頁反面），亦有原告所提出之坪林鄉區公所旅遊住宿指南及茶香村農莊之照片在卷可證（見本院卷㈡證物袋及本院卷㈠第177 頁、第180 至186頁）；又被告承租系爭租賃物係為從事民宿、露營、烤肉等項目，亦經被告陳明在卷，並有本院到場履勘時之現場照片可稽（見本院卷㈠第123 至138 頁）。是依前段所述，原告交付之系爭租賃物，客觀上應具備可供被告合法營業之狀態，並於租賃關係存續期間，維持合於此約定用益之狀態，始能使被告能以合於契約目的（營業）之方式用益租賃物，首堪認定。
⒊次查，被告承租系爭租賃物期間，經新北市政府聯合稽查小
組於99年9 月24日稽查，以被告即茶香地渡假村因未領取民宿登記證，擅自在新北市○○區○○○0 號經營茶香地渡假村民宿，而於99年12月23日以北府觀管字第0000000000號處分書裁罰3 萬元，並禁止經營等情，有新北市政府執行違反發展觀光條例事件處分書在卷可參（見本院卷㈠第20頁），又因坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000 000 地號、第232-25地號土地，最初為73年2 月27日發布實施「臺北水源特定區計畫（北勢溪部分）案」之保安保護區，現今為
90 年5月21日發布實施「變更臺北水源特定區計畫（含南、北勢溪部分）（第二次主要計畫通盤檢討）」案範圍仍為保安保護區」，而依據「變更臺北水源特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）案」之土地使用分區管制要點第7點規定，經營餐館業、遊樂園業（露營地），非屬該要點所允許之項目；另依據民宿管理辦法第5 條、第10條之規定，民宿之設置須符合相關土地使用管制法令之規定，所在建築物以住宅或農舍為限，並應先取得相關建築管理機關即經濟部水利署臺北水源特定區管局認定為合法建築物，始符合規定等情，則有新北市政府101年6月11日北府觀管字第0000000000號函文暨所附附件及新北市政府城鄉發展局101年10月22日北城開字第0000000000號函文在卷可憑（見本院卷㈠第113至121頁、本院卷㈡第13頁）。是以系爭租賃物確實因所坐落之土地位在水源保護區，致不得經營烤肉、露營之項目，以及系爭租賃物並未經主管機關認定屬合法建物而不得經營民宿，應堪認定。
⒋又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨可資參照。原告雖以兩造簽約時其已告知被告坪林為水源保護地區，不能合法經營民宿、露營、烤肉，但從70幾年開始，茶香村農莊就是這樣經營，且被告曾至現場勘查，被告復曾向新北市勞工局辦理創業微利貸款計畫，如果不能經營上開行業，新北市勞工局為何能核准被告之貸款，並將之登載於官方網站，並提出新北市辦理幸福創業微利貸款計畫網頁列印資料、貸款所需文件、檢查表及營業（稅籍）登記資料公示查詢表各1 份為憑（見本院卷㈠第156 至159頁）。然由原告於本院101 年12月26日審理時陳稱：其有跟被告說系爭租賃物不能合法經營民宿、露營跟烤肉，因為有跟被告說坪林是水源地區，坪林這邊不能申請，只要去稅捐處登記稅籍就可以等語（見本院卷㈡第24頁反面），可證原告於簽約當時已知悉新北市○○區○○○段○○○○段0
000 000 地號、第232-25地號土地位在水源保護區，不得經營烤肉及露營項目事實。而兩造於簽訂系爭租賃合作契約書時，原告既已知被告承租系爭租賃物係為經營茶香地渡假村使用，且被告同意負擔整建茶香村農莊全部款項，以便於經營期間得獨自經營之情，原告並於系爭租賃合作契約書第7條之約定允諾將茶香村農莊原民宿及餐廳、露營烤肉等營業項目移轉給茶香地渡假村，原告自當應負此履行義務。又原告雖以被告於簽約時已明知系爭租賃物不得合法經營民宿、露營、烤肉等項目，其不負擔提供被告得以合法營業之租賃物之責任為辯，此則經被告否認在卷。然原告未能就此部分舉證以實其說，且系爭租賃物不得合法作為經營民宿、露營、烤肉之用乙節，亦未載明於系爭租賃合作契約書，反倒是原告於系爭租賃合作契約書第7 條約定同意將原茶香村農莊民宿、餐廳露營烤肉等營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，有系爭租賃合作契約書在卷可憑，是原告此部分所辯，尚無所據。又縱使被告所經營之茶香地渡假村曾經新北市勞工局核准貸款在案，然原告亦於書狀中載明該等創業貸款之核准，僅須提供創業計畫書、創業研習證明文件、稅籍編號即可申請等語（見本院卷㈠第154 頁），足見被告就系爭租賃物雖曾向新北市政府勞工局申請貸款在案，然得否核准貸款，亦與系爭租賃物得否合法經營烤肉、露營及民宿等項目無涉，自不能憑此推知被告於簽約時即已明知，原告此部分所辯，亦無足取。
⒌從而，原告交付之租賃物，客觀上既無法供被告合法經營烤
肉、露營及民宿，自亦未合於約定用益之狀態，是被告執此抗辯原告未履行民法第423 條出租人主給付義務，亦為正當有據。
㈢被告主張抵銷租金17萬元，是否有理由？⒈本件原告雖主張被告於99年8 月起至100 年10月12日止，均
未依約繳付每月2 萬元之租金，共積欠288,000 元（計算式：每月租金2 萬元×【14＋（12/30 ）】＝288,000 ）云云。然被告就99年8 月之租金，業已給付其中之1 萬元，有被告所提出之臺北縣坪林鄉農會匯款申請書1 張可證（見本院卷㈠第32頁），亦為兩造所不爭，故原告主張被告並未給付99年8 月份之2 萬元租金部分，顯非有理。又關於99年9 月至100 年1 月之租金部分，因原告於98年9 月24日下午5時許持油漆桶揮打被告之子即訴外人李方文之臉部，致李方文臉部受有多處撕裂傷，原告亦經本院刑事庭判決拘役40日，而李方文已與原告簽立系爭切結書，約定由原告給付李方文
5 萬元賠償金，而該5 萬元即由兩造間系爭租賃合作契約99年9 月1 日至100 年1 月1 日之租金中扣除，有本院99年度易字第893 號刑事判決及系爭切結書乙張在卷可憑（見本院卷㈠第22至25頁），亦為原告所不爭執（見本院卷㈠第68頁反面），故被告主張主張以前開5 萬元之賠償金抵銷99年9月至100 年1 月、每月各1 萬元之租金，自屬有據。
⒉被告又主張，因原告自98年8 月1 日起至100 年8 月1 日止
，均違法占用茶香村農莊之房間一處，且因推放私人雜物而髒亂不堪，並導致影響被告營業，經原告數次以存證信函催告原告搬離，原告均置之不理，是原告無權占用茶香村農莊房間一處，係屬無法律上之原因，而受有利益，並導致其受有損害，爰以原告占用期間即2 年間，每月5 千元計算相當於租金之不當得利，共計12萬元（計算式：5 千×24個月＝12萬元）主張抵銷。查原告於兩造簽訂系爭租賃合作契約書後，仍占用系爭租賃物地下一樓廚房旁之1 間房間（即如附圖所示之編號M 部分），惟原告已於100 年8 月後搬出乙情，此經兩造於本院到場履勘時自承在卷，有本院101 年5 月17日筆錄在卷可參（見本院卷㈠第84頁反面及本院卷㈠證物袋內），又被告已分別於99年3 月22日、同年4 月7 日、同年8 月9 日以坪林郵局第2 、4 、17號存證信函催告原告將放置在該房間內之物品取回，有該等存證信函在卷可憑（見本院卷㈠第33至41頁），顯見被告並未同意原告繼續使用該房間，並已通知原告，原告占用該房間之行為係侵害其權益，將收取相當於租金之損害金。此外，原告復未能證明兩造間系爭租賃合作契約書之租賃標的不包含該房間，亦即兩造業已約定排除出租人即原告須將該房間交由承租人使用之義務，可見該房間仍屬兩造所約定之租賃範圍，故原告於兩造簽訂系爭租賃合作契約書後，仍占用屬系爭租賃物之一部，即屬無正當權源而占用該房間。故原告辯稱系爭租賃合作契約書並未明文約定原告不得居住茶香村農莊，其自有居住使用之權云云，並非可採。
⒊再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第33
4 條第1 項定有明文。又按無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件原告無權占用該房間，已如前所述，則被告主張：因原告無法律上原因而受有相當於租金之利益，致被告受有損害，被告對原告有相當於租金之損害賠償請求權，然此請求權應自被告以99年4 月
7 日以坪林郵局第4 號存證信函定期催告原告於7 日內搬遷之99年4 月16日起，應屬有據。逾此期間之請求，則屬無據。另查原告占用之該房間即如附圖所示之編號M 部分，經測量為17平方公尺，並有新北市新店地政事務所101 年9 月24日新北店地測字第0000000000號函文在卷可參（見本院卷㈡第12頁），再參考本件原告出租予被告之標的及使用範圍，為茶香村農莊暨坐落新北市○○區○○○段○○○○段000
0 000 地號、第232-25地號土地之範圍，有系爭租賃合作契約書第1 條之約定可明，是依據附圖所載，原告就該等232-
12、232-25等地號土地上出租之面積總計為688 平方公尺，即如附圖編號A 至H 、J 、K 、M 、P 、Q 、R 、X 、B1所載面積各4 、3 、11、47、6 、69、78、51、6 、143 、17、22、65、149 、11、6 平方公尺，並審酌兩造就系爭租賃合作契約書所約定之租金數額及該租賃物坐落地區附近繁榮程度及土地之利用情形，爰認以該房間與系爭租賃物之面積比例相當於0.025 為計（計算式：17÷688 ＝0.025 ），認為被告主張因原告無權占用該房間，每月可得之相當於租金之利益應以500 元計算為適當（計算式：20,000×0.025 ＝
500 ）。依此計算，被告向原告請求相當於租金之損害金，自99年4 月16日起至100 年8 月1 日止，共計15.5個月之損害金合計為7,750 元（計算式：500 ×15.5＝7750）。綜上，被告以原告占用如附圖所示編號M 之房間而受有不當得利7,750 元，與被告所積欠之租金相抵銷，即屬有據，應予准許；逾此範圍所為抵銷之抗辯，即無理由，應予駁回。
㈣原告訴請被告騰空返還茶香村農莊原有土地建物及設備、門
牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號，並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（此有最高法院98年台上字第222 號及99年台上字第526 號裁判要旨可資參考）。且出租人未盡此項義務時，依民法第
421 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用收益之期間，亦得按其不能使用收益之程度，免除支付租金之義務（此有最高法院96年度台上字第1692號判決意旨可參）。承前所述，本件原告出租之系爭租賃物，於兩造租賃關係存續中，因位在水源保護區，致被告不得經營餐廳、烤肉、露營等項目，且因系爭租賃物並未經認定為合法建物，致被告所經營之民宿因違規致遭罰鍰之情事，原告未善盡民法第
423 條之出租人主給付義務，既經認定。依前段說明，被告於租賃期間，主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，自為合法有據。
⒉因此，被告承租系爭租賃物之租金雖僅依約繳納至99年7 月
，原於99年8 月1 日起應依約每月繳納2 萬元之租金部分，被告於99年8 月1 月間僅繳納1 萬元，另自99年9 月至100年1 月間之租金，經被告主張每月抵銷1 萬元，共計5 萬元及因原告無權占用如附圖編號M 所示之房間，致受有7,750元相當於租金之不當得利，經被告主張抵銷為有理由後，仍有未依約繳納之情事，然因被告得行使如上所述之同時履行抗辯權，縱其事後未續行繳納租金，仍無給付遲延租金之問題，則原告以被告遲延給付租金而終止租賃契約即為無理由，換言之，兩造間就系爭租賃合作契約書之租賃關係仍屬存續。從而，兩造間就系爭租賃物之租賃關係既仍屬存續中，則被告占有系爭租賃物及所坐落之土地即有法律上之原因。從而，原告本於租賃物返還請求權及系爭租賃合作契約書之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭租賃物及所坐落之土地，並請求被告給付租金及賠償相當於租金之損失等，即與法不合，應予駁回。
伍、被告主張原告未依系爭租賃合作契約書之本旨履行，爰依系爭租賃合作契約書第6 條及民法第227 條準用同法第226 條之規定，請求原告賠償2,023,370 元，為原告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件反訴部分爭點厥為：原告就系爭租賃物有無不完全給付之責任？若有，原告得請求返還之金額為多少？茲析述如下：
㈠被告主張：原告將茶香村農莊原有之土地及建物、設備等出
租予被告後，待被告重資整修後，才以各種手段阻撓，並妨礙被告之使用，甚至提前終止租約，又隱瞞系爭土地及建物係位於水源保護區，無法經營民宿及露營烤肉使用之事實，爰依兩造系爭租賃合作契約書第6 條及民法第227 條準用同法第226 條之規定，請求被告負不完全給付之賠償責任，為原告所否認，則被告須就原告之不完全給付（即租賃物之瑕疵）與其所受損害間有相當因果關係存在等節，應負舉證責任。
㈡查兩造於系爭租賃合作契約書第3 、7 條分別約定「因乙方
（即被告）負責整建全部款項（整建範圍有照片存檔），故經營期間，乙方第一年每月支付租金1 萬元予甲方（即原告），第2 年起乙方每月支付租金2 萬元予甲方。自98年8 月
1 日起，每月1 日支付租金。」、「茶香村農莊依現有之建物、器具用品規乙方（即被告）使用，乙方依經營時，營運所需添購必要設備，所添購之設備，在經營權移交甲方（即原告）時，所有添購之設備一併移交由甲方使用，乙方不得異議。」，有系爭租賃合作契約書在卷可參（見本院卷㈠第
19 頁 ），依該等約定，被告於兩造所約定之經營期限內，整建系爭租賃物之費用，均由被告負擔，被告並可添購必要之設備，但於將經營權交還原告時，該等設備即應歸由原告使用，亦即被告增設之設備迨契約期滿或終止契約時，被告同意無償交由反訴原告使用，而不行使取回權，故被告不得將整建費用或因增加設備所支出之費用請求原告負擔。又被告主張系爭租賃合作契約書仍有效存續中，而未主張終止或解除該契約，有本院101 年12月26日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷㈡第25頁），則被告於經營期間尚未屆滿時，請求原告賠償該等費用，顯已違兩造之上開約定。再者，被告反訴請求原告給付之費用均為被告為整建茶香村農莊所支出之費用，包含機具施工費用、員工制服及椅套費、冷凍設備費、家電用品費用、鋪設草皮、搬運草皮、木工施作、招牌設置等，均屬其因自願增加投資而支出之費用，亦為其為所經營之茶香地度假村之利益所支出，自無從要求原告負擔，此部分核與原告所交付之系爭租賃物之房屋、設備無關，則被告就此部分主張反訴被告應負不完全給付之損害賠償責任，自屬無據。況被告確實有在系爭租賃物經營茶香地渡假村等情，有原告所提出網頁列印資料在卷可憑（見本院卷㈠第
201 至209 頁），亦為被告所不爭執，且系爭租賃物現仍由被告占有使用中，被告復未舉證證明受有該等費用之損害與原告所交付系爭租賃物之瑕疵間有何因果關係，是被告主張原告應負不完全給付之損害賠償責任，自屬無據。
陸、綜上所述，本訴部分，原告於租賃關係存續中，依民法第45
5 條租賃物返還請求權及系爭租賃合作契約之法律關係及民法179 條、第184 條第1 項之規定，請求被告返還系爭租賃物及土地，及給付積欠之租金併賠償相當於租金之損失等，為無理由，應予駁回。反訴部分，被告依系爭租賃合作契約書第6條及民法第227條準用同法第226條之規定，請求原告給付2,023,370元，亦無所據，應予駁回。又原告及反訴原告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 14 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，請一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 14 日
書記官 湯郁琪