臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第5006號原 告 牛郭秀珠訴訟代理人 牛素瑛被 告 黃式團上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國102年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟元。
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟叁佰叁拾叁元，並自民國一百零一年九月十四日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由程序方面：
原告起訴原請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷 ○號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，回復租賃前原狀，和請求被告給付自民國101年1月1日起每月新臺幣（下同）1萬元租金及不當得利，以及自101年4月間起每月相當租金五倍之違約金，有起訴狀在卷（見本院卷第4 頁），嗣更正如后述原告聲明所示，有102年3月6日、102年5 月26日言詞辯論筆錄及原告民事狀在卷（見本院卷第60頁及反面、第86頁、第90頁及反面）。是原告均係基於系爭房屋遷讓返還所生爭執涉訟，該基礎事實同一，且經被告同意（見本院卷第60頁反面、第90頁反面），依民事訴訟法第255條第1項第1、2款規定，本院自應准許，合先敘明。
實體方面：
原告主張：
㈠伊於98年10月19日與被告簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租
被告，租期自99年1月1日起至103年12月31日止，租金每月1萬元，被告應於每年1月5日前給付一年份租金12萬元。詎被告以系爭房屋旁水溝導致系爭房屋淹水為由，拒不給付101 年度租金。嗣兩造於101年4月間進行協商，伊向被告表示系爭房屋旁水溝坐落訴外人康和建設實業股份有限公司（下稱康和建設公司）所有臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，伊無法變更系爭房屋旁排水溝設計，被告乃決定將系爭房屋返還予伊，兩造已合意終止系爭租約，惟被告仍拒不搬遷，拒絕給付租金，伊僅得於101年9月12日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，請求被告遷讓房屋及回復租賃前原狀，惟被告迄未搬遷，且就自行拆除之原紅磚圍牆、原水泥樓梯、原磚造廚房等，以及被告在庭院自行搭建之鋼架及塑膠布等拒不回復原狀，爰依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還伊，並依系爭租約第12條約定，請求被告賠償回復原狀所需費用16萬4000元。又被告自101 年1月1日起即積欠租金，伊依租賃契約第3條及民法不當得利之法律關係，得請求被告自101年 1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元租金及不當得利。另被告於101年4月兩造合意終止系爭租約後仍未搬離，伊依系爭租約第6 條約定，得請求被告自系爭租約終止日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金五倍即5萬元之違約金等語。
㈡聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告16萬4000元。
⒉被告應自101 年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。
⒊被告應自101 年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元。
被告則以：伊向原告承租系爭房屋係供伊開設之大胃王環保科
技有限公司放置設備及雜物之用，目前仍在使用，兩造並未於101年4月合意終止系爭租約。至於伊自101 年1月1日起未支付租金，係因系爭房屋旁坐落康和建設公司所有臺北市○○區○○段0○段000地號土地上之排水溝，遇有下大雨即導致系爭房屋淹水，伊多次請求原告修繕排水溝，原告均置之不理，伊並請求康和建設公司協助處理，以及向臺北市大地工程處、臺北市議會陳情，均未有結果，故伊將租金作為修繕水溝之用。另系爭房屋於101年6月12日因淹水，致伊損失34萬7743元清理費用，伊會另向原告請求云云，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執之事實：
㈠原告於98年10月19日將系爭房屋出租被告，租期自99年1月1日
起至103年12月31日止，租金每月1萬元，於每年1月5日前給付一年份租金12萬元，被告自101 年1月1日起未繳納租金，有房屋租賃契約書在卷（見本院卷第9至15頁、第61頁）。
㈡系爭房屋坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000000地號土地上
，系爭房屋旁排水溝坐落224地號土地上，其中222地號土地為原告所有，224 地號為康和建設公司所有，有土地登記謄本在卷（見本院卷第77頁反面、第78頁、第90頁反面）。
本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：㈠原告得否請求被告遷讓房屋及請求回復原狀所需費用16萬4000元？㈡原告得否請求被告自101年1月1日起按月給付1萬元？㈢原告得否請求被告給付租金五倍即5萬元違約金？㈠關於原告請求被告遷讓房屋及給付回復原狀費用部分：
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429條第1項定有明文。
⒉本件被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自99年1月1日起至10
3年12月31日止，每月租金1萬元，被告應於每年1月5日前給付整年度租金等情，有系爭租約在卷（見本院卷第9 至15頁）。
且被告自101 年1月1日起即未繳納租金（見本院卷第61頁），已如前述。就此，被告辯稱因原告拒絕修繕系爭房屋旁的排水溝，導致每逢下雨系爭房屋就淹水，伊將租金拿去修繕排水溝云云。經查，原告所有系爭房屋坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000000地號土地，系爭房屋旁排水溝坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地上，該224 地號土地所有人為康和建設公司，亦如前述，為兩造所不爭執，有222、224地號土地登記謄本在卷（見本院卷第77頁反面、第78頁）。是系爭房屋旁排水溝坐落224 地號土地，既非屬原告所有，依前開規定，難認原告就非屬租賃物之排水溝部分，有修繕之義務。則被告上開所辯，自不足取。
⒊次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。
⒋原告主張兩造曾於101年4月間合意終止系爭租約等情，為被告
所否認，原告自應就此事實負舉證責任。然原告並未提出任何證據供本院審酌，以證明兩造曾於101年4月間達成合意終止系爭租約，則原告上開主張，尚不足取。另原告主張因被告未按時支付租金，伊已於101年9月12日以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，被告於101年9月13日收受，系爭租約已於101年9月13日終止等情，亦為被告所否認。再查，被告自 101年1月1日起即未繳納租金（見本院卷第61頁），原告於提起本件訴訟前，於101年8月17日與被告在臺北市文山區調解委員會進行調解，有調解不成立證明書在卷（見本院卷第16頁），可知被告遲付租金之總額，已達兩個月之租額，堪認原告已定相當期限催告被告給付積欠租金，而未獲被告支付。且原告於101年9月12日以台北安和郵局第1684號存證信函，通知被告依民法第440條規定終止系爭租約，被告於101年9 月13日收受，有該存證信函及回執在卷（見本院卷第17至20頁），堪認兩造間系爭租約已於101年9月13日終止。則被告於租約終止後繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，原告主張其得依民法第455 條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒌又系爭租約第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（
即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」第12條前段約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害。」（見本院卷第12至13頁）。至所謂回復原狀，係指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言（最高法院89年度台上字第58號判決要旨參照）。查被告有將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之義務，已如前述，依系爭租約第9 條約定，應於交還房屋時將系爭房屋回復至出租前狀態。就此部分，原告主張其已於101年9月12日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，請求被告遷讓房屋及回復租賃前原狀，被告迄今拒不回復原狀，其得請求被告賠償系爭房屋回復租賃前原狀所需費用16萬4000元等情，並提出估價單為證（見本院卷第50頁）。而被告自承系爭房屋原為磚牆，承租後改為鐵製，對系爭房屋回復原狀所需工項及金額，並不爭執（見本院卷第63頁反面）。則原告主張其得依系爭租約第9條、第1
2 條前段約定，於系爭租約終止後，因被告不將系爭房屋回復原狀，其得請求被告給付回復原狀所需費用16萬4000元，即屬有據。
㈡關於原告得請求被告給付未付租金及使用系爭房屋之不當得利部分：
⒈原告主張被告應自101年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告1 萬元等情，為被告所否認，辯稱因原告拒絕修繕排水溝，伊將租金拿去修繕排水溝才未給付租金云云。惟查，原告並無修繕排水溝之義務，已如前述，而被告自101年1月1 日起即未繳納租金（見本院卷第61頁），系爭租約復於101年9月13日終止，則被告自101年1月1日起至101年9 月13日止，共計8月13日，積欠原告租金共8萬4333元【計算式：（1萬元×8）＋（1萬元×13/30）＝8 萬4333】。故原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠租金共8萬4333元，自屬可採。
⒊再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。查系爭租約既已於101年9月13日合法終止，被告無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自101年9 月14日起至返還系爭房屋之日止，按月以約定租金1 萬元計算之不當得利，於法有據。
㈢關於原告不得請求被告給付違約金部分：
⒈本件系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，
除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第12頁），上開違約金之約定，僅於租期屆滿時，被告未遷讓交還房屋時始有適用，如被告非因租期屆滿而未即時遷讓交還房屋之情形，則無該條之適用。
⒉查系爭租約之租期自99年1月1日起至103年12月31 日止，然因
被告未按時支付租金，原告於101年9月12日以存證信函通知被告終止系爭租約，經被告於101年9月13日收受，系爭租約已於101年9月13日終止，已如前述。是系爭租約於租期尚未屆滿前，即由原告單方提前終止，核與系爭租約第6 條約定被告應給付違約金之情形不符，自無該條之適用。故原告依系爭租約第6條約定，請求被告自101年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金五倍即5 萬元之違約金云云，尚屬無據。
從而，原告依民法第455條，系爭租約第9條、第12條約定，請
求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及給付回復原狀所需費用16萬4000元；依系爭租約第3條約定及民法第179條規定，請求被告給付8萬4333元租金，及自101年9 月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1 萬元；為有理由，應予准許。其餘請求部分，為無理由，不應准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第六庭法 官 姜悌文以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 羅振仁