臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第510號原 告 許啟正訴訟代理人 林明正律師複 代理人 林靜歆律師
林育生律師被 告 汪代英上列當事人間履行協議事件，本院於民國101年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應與原告簽訂買賣契約書，將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號四樓之房屋及其坐落土地，以新臺幣玖佰捌拾柒萬元出售予原告，並於買賣契約簽訂後一個月內辦理過戶，被告並同意原告將售屋價款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費及原有負擔之貸款金額後，將餘款交由亞東保全股份有限公司。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。本件原告於起訴時原係請求「請求判准被告所有坐落於臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地，面積：151平方公尺，權利範圍：5分之2及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號4樓（建號：台北市○○區○○段一小段00000-000號）准以新臺幣（下同）987萬元變賣，變賣所得扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費及原有之抵押貸款後，餘額交付第三人亞東保全股份有限公司（下稱亞東保全公司）」（見本院卷第3頁），嗣於本院101年3月22日言詞辯論程序中變更聲明為「被告應與原告簽訂買賣契約書，將臺北市○○區○○路○○巷○○號4樓之房屋及其坐落之土地（下稱系爭房屋及其坐落土地），以987萬元售予原告，並於買賣契約書簽訂後1個月內辦理過戶；被告同意原告將售屋款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費及原有負擔之貸款金額後，餘款交由亞東保全有限公司」（見本院卷第56頁背面），核原告變更判決事項之聲明，顯係基於同一之基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均於法相符，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣系爭房屋及其坐落土地原係被告繼承自其配偶即訴外人陳
金鎮（下稱陳金鎮），兩造為解決陳金鎮生前擔任亞東保全公司法定代理人時所積欠之債務，於99年7月29日簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中第4條約定「雙方各自尋找合法具照之不動產鑑價師或合法房屋仲介公司，鑑定坐落於台北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋，自簽訂本協議書之日起至99年8月6日前完成鑑價，由鑑定價較高者為準，同時於該房屋簽訂買賣契約之日起一個月內完成過戶手續，房屋售價所得扣除相關費用（增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額）餘款交由亞東保全股份限公司處理前董長陳金鎮生前之債務」等語，然被告自簽訂系爭協議書之後，對於協議書第4絛之約定，除已交訴外人臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋公司）完成鑑價外，對於其他約定置若罔聞，原告前於100年1月14日寄發存證信函催告被告履約，被告後於100年1月29日表示希望於同年2月14日再次協商，但被告屆期未出面，亦拒絕履約，原告再於100年2月17日以臺北中山郵局第188號存證信函催告被告履約，被告亦置之不理。經查，原告、被告就系爭房屋及其坐落土地曾分別請求訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）及臺灣房屋公司進行鑑價，信義房屋仲介公司鑑定價格為987萬元，臺灣房屋公司鑑定價格為650萬元，依約應以較高之鑑定價格987萬元為系爭房屋及其坐落土地之出售價格，今原告已於本院101年3月22日言詞辯論程序中明確表示願以987萬元承購系爭房屋及其坐落土地，被告即應依系爭協議書第4條之約定，與原告簽訂買賣契約書，將系爭房屋及其坐落土地，以987萬元售予原告，並於買賣契約書簽訂後1個月內辦理過戶，被告並應同意原告將售屋款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費及原有負擔之貸款金額後，餘款交由亞東保全有限公司。
㈡為此聲明：
⒈被告應與原告簽訂買賣契約書，將系爭房屋及其坐落土地
以987萬元售予原告，並於買賣契約書簽訂後1個月內辦理過戶。
⒉被告同意原告將售屋款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費
、鑑價費、代書費及原有負擔之貸款金額後，餘款交由亞東保全公司。
二、被告則抗辯略以：㈠被告前繼承配偶陳金鎮（身分統一編號：Z000000000，於98
年2月19日死亡）相關遺產及債務，為處理陳金鎮生前擔任亞東保全公司董事長之持股轉換及負債處理，於99年7月29日與原告簽訂系爭協議書，被告於系爭協議書簽訂後，旋即依系爭協議書第2、3條之約定內容，將所持有亞東保全股份共計600萬股移轉予原告，並返還印鑑交卸該公司負責人職務在案，至於系爭協議書第4條有關系爭房產之鑑價移轉買賣事宜，期間被告業依約尋覓不同鑑價單位及房屋仲介公司，惟因價格因素迄今仍未售出，被告並無拒絕履約情形，是以，原告雖於100年7月4日向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官對被告提出刑事詐欺告訴，後經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第18927號為不起訴處分，原告不服提出再議，亦經臺灣高等法院檢察署以100年度上聲議字第7178號處分書駁回再議確定。再查，被告前依系爭協議書處理陳金鎮生前債務完畢後，曾收到國稅局之完稅證明書，其上核定上揭600萬股價值為4600多萬元，根據被告側面了解陳金鎮積欠之債務應該只有3000多萬元，單就股權移轉部份，市值早已遠超過債權價值，被告應無再出售房產的義務。另查，信義房屋仲介公司就出系爭房屋及其坐落土地所為鑑價報告，並未前往實地鑑價，該鑑定價格顯不合理，且出售房屋與否係被告之權利，原告不得指定由其承購，是以被告應得拒絕以987萬元出售予原告。
㈡為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實如下：㈠被告與陳金鎮原係夫妻關係，陳金鎮於98年2月19日死亡後，被告因繼承取得系爭房屋及其坐落土地之所有權。
㈡兩造於99年7月29日就亞東保全公司移轉及債務等事務達成
協議，並簽訂系爭協議書，約定：「…乙方（即被告）繼承亞東保全股份有限公司前董事長陳金鎮先生之持股3,300,
00 0股及上述已移轉完成於甲方（即原告）等之2,700,000股，合計為6,000,000股，雙方自簽署本協議書兩週內全部移轉於乙方，同時甲方承諾前董事長陳金鎮先生生前之債務新臺幣叁仟壹佰叁拾貳元整及乙方因繼承暫代亞東保全股份有限公司董事長期間所衍生之公司債務均由甲方負責，與乙方無關，並副知所有債權人。…四、雙方各自尋找合法具照之不動產鑑價師或合法房屋仲介公司，鑑定坐落於台北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋，自簽訂本協議書之日起至99年8月6日前完成鑑價，由鑑定價較高者為準，同時於該房屋簽訂買賣契約之日起一個月內完成過戶手續，房屋售價所得扣除相關費用（增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額）餘款交由亞東保全股份限公司處理前董長陳金鎮生前之債務」等語。
㈢原告於99年8月5日將系爭房屋及其坐落土地交由信義房屋仲介公司進行鑑價，鑑定價格為987萬元。
㈣被告於99年8月4日將系爭房屋及其坐落土地交由臺灣房屋公司進行鑑價，鑑定價格為650萬元。
㈤原告曾向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官對被告提出刑事詐
欺告訴，後經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第18927號為不起訴處分，原告不服提出再議，亦經臺灣高等法院檢察署以100年度上聲議字第7178號處分書駁回再議確定。
有系爭協議書（見本院卷第5頁）、信義房屋仲介公司99年8月5日鑑價報告（見本院卷第8、9頁）、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官100年度偵字第18927號不起訴處分書（見本院卷第36頁）、臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第7178號處分書（見本院卷第37頁）及臺灣房屋公司99年8月4日鑑價報告（見本院卷第58至60頁）附卷足憑，復為兩造所不爭執（見本院卷第42、56頁），堪信為真實。
四、經查：㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上字第517號裁判可資參照。兩造雖於系爭協議書第4條約定「雙方各自尋找合法具照之不動產鑑價師或合法房屋仲介公司，鑑定坐落於台北市○○區○○街○○巷○○號4樓之『房屋』，自簽訂本協議書之日起至99年8月6日前完成鑑價，由鑑定價較高者為準，同時於該房屋簽訂買賣契約之日起一個月內完成過戶手續，房屋售價所得扣除相關費用（增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額）餘款交由亞東保全股份限公司處理前董長陳金鎮生前之債務」等語（見本院卷第5頁），惟觀諸原告、被告於分別委請信義房屋仲介公司、臺灣房屋公司進行鑑價之當時，均係委請上揭公司鑑定系爭房屋及其坐落土地之價格，有兩造不爭執之信義房屋仲介公司99年8月5日鑑價報告（見本院卷第8、9頁）及臺灣房屋公司99年8月4日鑑價報告（見本院卷第58至60頁）附卷足憑，且按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明文，則依前揭說明，系爭協議書第4條有關「房屋」之約定應解釋為「系爭房屋及其坐落土地」，始符兩造締約之真意，合先敘明。
㈡原告於99年8月5日將系爭房屋及其坐落土地交由信義房屋仲
介公司進行鑑價，鑑定價格為987萬元，被告則於99年8月4日將系爭房屋及其坐落土地交由臺灣房屋公司進行鑑價，鑑定價格為650萬元，有兩造不爭執之信義房屋仲介公司99年8月5日鑑價報告（見本院卷第8、9頁）及臺灣房屋公司99年8月4日鑑價報告（見本院卷第58至60頁）在卷足稽，被告雖以信義房屋仲介公司未前往實地進行鑑價為由質疑該鑑價報告之合理性，惟遭原告否認，且被告迄本件言詞辯論終結前未能提出任何證據以實其說，況兩造系爭協議書第4條並未限定鑑價報告之製作程序，是以被告所為抗辯，要難採認；又信義房屋仲介公司就系爭房屋及其坐落土地之鑑定價格為987萬元，明顯高於臺灣房屋公司之鑑定價格650萬元，則依系爭協議書第4條之約定，應以987萬元作為系爭房屋及其坐落土地之出售價格；再者，兩造既於系爭協議書第4條明確約定：「雙方各自尋找合法具照之不動產鑑價師或合法房屋仲介公司，鑑定坐落於台北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋，自簽訂本協議書之日起至99年8月6日前完成鑑價，由鑑定價較高者為準，同時於該房屋簽訂買賣契約之日起一個月內完成過戶手續，房屋售價所得扣除相關費用（增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額）餘款交由亞東保全股份限公司處理前董長陳金鎮生前之債務」等語（見本院卷第5頁），且原告於本院101年3月22日言詞辯論程序中明確表示願意987萬元承購系爭房屋及其坐落土地（見本院卷第56頁反面），另兩造於系爭協議書復未明文限制原告不得購買，則原告依系爭協議書第4條之約定，請求被告應與原告簽訂買賣契約書，將系爭房屋及其坐落土地以987 萬元售予原告，並於買賣契約書簽訂後1個月內辦理過戶，被告並應同意原告將售屋款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額後，餘款交由亞東保全公司，應屬有據。
㈢被告另抗辯其已依系爭協議書第2條之約定，將亞東保全公
司股份共計600萬股移轉予原告，並返還印鑑交卸該公司負責人職務，依國稅局之完稅證明書顯示，上揭600萬股核定價值為4600餘萬元，遠超出被告側面了解陳金鎮積欠之債務數額3000餘萬元，被告應無必要再行出售房產云云。惟查，兩造於系爭協議書已明確約定：「…乙方（即被告）繼承亞東保全股份有限公司前董事長陳金鎮先生之持股3,300,00
0股及上述已移轉完成於甲方（即原告）等之2,700,000股，合計為6,000,000股，雙方自簽署本協議書兩週內全部移轉於乙方，同時甲方承諾前董事長陳金鎮先生生前之債務新臺幣叁仟壹佰叁拾貳元整及乙方因繼承暫代亞東保全股份有限公司董事長期間所衍生之公司債務均由甲方負責，與乙方無關，並副知所有債權人。…四、雙方各自尋找合法具照之不動產鑑價師或合法房屋仲介公司，鑑定坐落於台北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋，自簽訂本協議書之日起至99年8月6日前完成鑑價，由鑑定價較高者為準，同時於該房屋簽訂買賣契約之日起一個月內完成過戶手續，房屋售價所得扣除相關費用（增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費、原有負擔之貸款金額）餘款交由亞東保全股份限公司處理前董長陳金鎮生前之債務」等語（見本院卷第5頁），是以被告除依系爭協議書第2條之約定，將繼承自陳金鎮之亞東保全公司600萬股移轉予原告，尚需履行系爭協議書第4條所訂義務，從而，被告所為前揭抗辯，明顯與系爭協議書之約定相違，要難採認。
五、綜上所述，原告依系爭協議書之約定，請求被告應與原告簽訂買賣契約書，將系爭房屋及其坐落土地以987萬元售予原告，並於買賣契約書簽訂後1個月內辦理過戶，被告同意原告將售屋款，扣除土地增值稅、契稅、仲介費、鑑價費、代書費及原有負擔之貸款金額後，餘款交由亞東保全公司，為有理由，應予准許。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第六庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 康翠真