臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第858號原 告 喜福居公寓大廈管理委員會法定代理人 王明新訴訟代理人 陳武雄
周碩煊被 告 寶真建設股份有限公司法定代理人 許清芳訴訟代理人 李粵強
林維堯律師上列當事人間請求給付管理基金等事件，本院於民國101 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬玖仟元，及自民國一百年十二月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬玖仟元為原告預供擔保，得免予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查，原告起訴時原聲明請求被告應給付新臺幣（下同）58萬2,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10% 計算之利息。嗣於民國101 年6 月1 日具狀變更聲明為：被告應確實結算真正屬於停車塔之管理基金。又於101 年12月14日言詞辯論期日當庭改以起訴時之聲明為準，惟就利息部分減縮以年息5%計算。核其歷次聲明，所據基礎事實均無不同，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告係坐落臺北市○○區市○○道○ 段○○○號「喜福居大廈」暨坐落其旁之地上1 至4 樓停車塔（共計48位）之起造人，被告於95年8 月間出售上開建物時，曾向各停車位買受人預收「管理基金」新臺幣（下同）1 萬元，以及「管理費」共11萬2,500 元，以上合計58萬2,500 元。
然實際上，被告自96年2 月起即將系爭停車塔租予台灣聯通停車場開發股份有限公司（下稱台灣聯通公司）經營管理，依約被告僅須支付部分費用，經原告查證結果，被告實際上僅支付10萬3,500 元之管理費（即被告所提明細「車位管理費」9 萬8,571 元加計5%營業稅之數額）予台灣聯通公司，依公寓大廈管理條例第20條、第28條規定，原告有權請求被告返還剩餘管理基金及管理費等語。並聲明：㈠被告應給付原告58萬2,500 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告僅係喜福居大廈之起造人，向車位購買者預收管理基金及管理費，代為執行該大廈停車位、停車塔之管理事務，並非向原告收取，亦未受原告委任執行管理事務，原告起訴請求被告移交管理費，顯然無據。退步言，被告所收取之管理基金及管理費58萬2,500 元，已用於車位管理費
9 萬8,751 元（含稅11萬4,500 元）、車塔管理費24萬元（含稅25萬2,000 元）、車塔管理費清潔費12萬元（含稅12萬6,000 元）及電費2 萬2,240 元等支出，被告於98年3 月26日點交公共設施予原告時，即已交付相關明細，原告提起本訴請求返還所收取之管理基金及管理費58萬2,500 元云云，亦無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事實（參見本院101 年11月29日準備程序筆錄第1頁即本院卷第153 頁）：
㈠被告係喜福居大廈及坐落其旁地上1 至4 樓停車塔之起造人。
㈡被告於95年8 月間出售喜福居大廈建物時，曾依買賣契約之
約定，向47名停車位買受人各預收「停車位管理基金」1 萬元，及「停車位管理費」共11萬2,500 元，兩項合計為58萬2,500元。
㈢喜福居大廈係於97年7 月20日召開第一次區分所有權人會議
，成立第一屆管理委員會。而被告先前未曾移交任何管理費予原告。
㈣被告已於98年3 月26日將喜福居大廈公共設施及預收管理費收支明細移交予原告，惟未同時移交任何餘額之款項。
四、原告另主張被告應依公寓大廈管理條例第20、28條規定返還系爭停車塔管理基金及管理費餘額等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者即在於：㈠原告依前揭規定請求被告返還管理基金及管理費餘額，有無理由？㈡如為有據，原告可得請求之數額若干？茲分述如下：
㈠按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有
權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會；管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交」，公寓大廈管理條例第20條定有明文。又「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣( 市) 主管機關報備」、「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」，此亦為同法第28條第1 項、第
4 項所分別明定。查喜福居大廈係於97年7 月20日召開第一次區分所有權人會議，成立第一屆管理委員會之事實，為兩造所不爭，依前揭規定，被告身為喜福居大廈之起造人，於該大廈前開第一屆管理委員會成立前，即為該大廈之管理負責人，於該大廈第一屆管理委員會成立後，本即應依公寓大廈管理條例第20條規定移交剩餘之管理基金及帳冊文件等資料。是原告依該條規定，請求管理負責人即被告移交系爭停車塔管理基金及管理費之剩餘款項，並非無據。被告辯稱其係向車位購買者收取該等管理費用，原告無權代其等訴請被告返還云云，洵非可採。
㈡原告可得請求移交之管理基金及管理費餘額：
1.依被告與喜福居大廈房屋買受者間之買賣契約第17條第5 、
6 項係分別約定「建物每坪」與「停車位每位」應繳之管理費，且並非每名區分所有權人均同時購有車位等情，有上開買賣契約、喜福居大廈區分所有權人會議名冊及停車位所有人名冊等件附卷可稽（分見本院卷第76頁、第23-25 頁、第26-28 頁），可知被告係就大樓及停車塔部分分別收取各該部分之管理費，自應將各部分管理費用於特定用途，不得相互流用，是於認定系爭停車塔管理費之支出情形時，亦應限於與停車塔管理項目有關者，始能計入，先予說明。
2.被告抗辯為系爭停車塔之管理，已支出之項目包括：車位管理費9 萬8,751 元（含稅11萬4,500 元）、車塔管理費24萬元（含稅25萬2,000 元）、車塔管理清潔費12萬元（含稅12萬6,000 元）及電費2 萬2,240 元。茲就各項費用說明如下：
⑴車位管理費部分：
被告曾支付車位管理費10萬3,500 元（未稅9 萬8,571 元）予台灣聯通公司之事實，為原告所不爭，並有台灣聯通公司出具之收費明細1 紙及96年4 月份至96年12月份發票影本共
9 張等物在卷可稽（分見本院卷第117 頁、第61頁反面），堪信為真實。原告雖主張部分車位所有人曾將車位出租予台灣聯通公司，依租約車位所有人無須支付任何管理費用等情，核與卷附租賃契約第3 條、第7 條之內容相符（見本院卷第36-37 頁），並經證人即台灣聯通公司職員毛彧宸證述：
依照租約第3 條，車塔管理費、管理費應由台灣聯通公司支付，個別車位所有權人不需要再支付車塔保養費及管理費等語無誤（見本院卷第103 頁反面）相符。然證人毛彧宸復證稱：之所以會另外收取上開車位管理費，係因部分停車位並未出租，台灣聯通公司管理此部分車位仍須收費等情（見本院卷第104 頁），參諸原告對證人毛彧宸前揭證言無何指摘，亦自認應扣除前揭10萬3,500 元等情，足見證人毛彧宸所言可信。至被告另抗辯除前揭10萬3,500 元外，尚有97年1月份之車位管理費1 萬1,000 元漏未載入台灣聯通公司之收費明細中云云，業據證人即台灣聯通公司會計陳美鳳到庭證述此情並不正確等語明確（見本院卷第122 頁反面），此外被告始終未能提出該部分繳費單據以實其說，自難採信。是以，被告實際支付予台灣聯通公司之停車位管理費為10萬3,500 元，堪予認定。
⑵車塔管理費及車塔管理清潔費部分：
被告雖曾於96年3月起至97年2月止，按月支付台灣聯通公司3萬元，含稅後合計37萬8,000元之事實，雖有台灣聯通公司出具之費用明細及金額相符之發票共12紙附卷可考（分見本院卷第117頁、第61-68頁）。然該等支出之詳細內容，據證人陳美鳳證稱：前揭發票所記載收取之3萬元，其中2萬元為大樓樓管費，係因喜福居大廈大樓保全人員於每晚9點下班後，改由台灣聯通公司負責幫大廈住戶收發信件，故每月須收取2萬元等語（見本院卷第122頁），核與證人毛彧宸證述：上開收費明細中每月2萬元之樓管費與停車塔之管理無關，是台灣聯通公司另幫喜福居大廈從事清潔、收信等樓管工作所收取之費用等情相符（見本院卷第104頁），參諸證人陳美鳳、毛彧宸與兩造並無親疏交怨，衡無偏頗之虞，所言應堪採信。可見被告所稱「車塔管理費」支出實際上係「大樓樓管費」，與停車塔之管理無涉，自不應列入停車塔管理費之支出項目。另就其餘1萬元部分，對照台灣聯通公司收費明細及證人陳美鳳所言，收費名目應為「清潔費」。再徵諸被告與台灣聯通公司簽訂之委託契約共有兩份，分別係針對「品鑽大樓（即喜福居大廈）」及「停車塔（內含48停車位）」所訂，其中就大樓部分，係按月收取樓管費2萬元與清潔費1萬元；針對停車塔部分，則係按月收取每車位管理費1,000元，而未另收取清潔費之事實（分見本院卷第140-141頁、第142-14 3頁），顯見前揭「清潔費」係就大樓清潔工作所收取，與停車塔之清潔無關甚明。且此節亦與證人即喜福居大廈前任大樓管理員許民令證述其自96年11月份開始擔任喜福居大廈管理員，工作內容包括清潔大樓的垃圾，停車塔的清潔才由台灣聯通公司委外之清潔公司負責等情相符（見本院卷第12 3頁），益徵其實。是以，被告雖曾交付「樓管費」及「清潔費」共計37萬8,000元予台灣聯通公司，然上開費用屬於大樓樓管費及清潔費用，與停車塔之管理無關，不能以停車位購買人所繳交之停車塔管理基金或管理費中支應，被告抗辯此應列入本件支出項目云云，實非可取。
⑶電費部分：
被告雖抗辯已支出96年1 月起至97年1 月間電費共計2 萬2,
240 元（電號：00000000000 號）云云，然經本院向台灣電力公司函詢系爭電號歷月電費數額及繳款明細，依台灣電力公司於101 年10月24日函覆本院結果可知，該電號裝錶地址為「臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號B1樓」（見本院卷第
137 頁），且該址為喜福居大廈本體建築所在位置，並非系爭停車塔中控室所在之「市○○道○ 段○○○○○ 號」，為被告所自認（見本院卷第15 3頁反面），顯見此部分電費之支出與系爭停車塔無關；遑論上開期間之電費金額經查僅2,227元，有台灣電力公司上開回函在卷可參，被告未為任何舉證，逕稱已付電費2 萬2,240 元云云，亦不足採。故而被告抗辯之電費2 萬2,240 元，亦不應計為支出項目。
⑷另關於被告交予原告之支出明細中「電梯保養費」、「其他
（保全服務費）」、「營造提撥」等項（見本院卷第60頁），業據被告自陳此與系爭停車塔之管理無涉，本院自無須予以審酌，併予敘明。
⑸綜上所述，被告自認向各車位購買人預收停車塔管理基金及
管理費，合計58萬2,500 元，而其實際支出之停車塔管理費用，係委託台灣聯通公司管理而支付之「車位管理費」10萬3,500 元，因此，扣除上開車位管理費後，餘額應有47萬9,000元（計算式為：582,500元－103,500元＝479,000元）。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第20條、第28條規定，請求被告移交系爭停車塔管理基金及管理費剩餘款項479,000 元，及自支付命令送達翌日即100 年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 吳佳霖法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 王妤甄