臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第957號原 告 吳王淑惠
吳立榮被 告 陳敬瑋（即陳泰德之繼承人）訴訟代理人 郭嘉德
李進成律師彭珮瑄律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告吳立榮新臺幣肆拾捌萬零玖佰捌拾參元，及自民國一百年十二月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地上門牌號碼臺北市○○街○○○號一、二樓房屋騰空返還原告吳王淑惠。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地上門牌號碼臺北市○○街○○○號三樓房屋騰空返還原告吳王淑惠及其他全體共有人。
被告應給付原告吳王淑惠新臺幣貳萬伍仟參佰柒拾元及自民國一百年十二月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及自民國一百年十二月一日起至返還上開建物之日止，按月給付新臺幣肆佰參拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告吳立榮以新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆拾捌萬零玖佰捌拾參元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告吳王淑惠以新臺幣伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹拾陸萬零陸佰元供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告吳王淑惠以新臺幣捌仟元，及自民國一百年十二月一日起至清償日止，按月各以新臺幣壹佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳萬伍仟參佰柒拾元及按月以新臺幣肆佰參拾元供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168 條定有明文。又第168 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第175 條亦有明文。查原告於民國100 年12月7 日具狀提起本件訴訟，被告陳泰德於起訴後即102 年
5 月7 日死亡，有被告陳泰德戶籍謄本在卷可憑（見本院卷二第136 頁），惟被告陳泰德生前指定就77年7 月20日合建契約書所生權利義務由其子陳敬瑋繼承，有遺囑意旨、公證書正本附卷可稽（見本院卷二第138 至140 頁），並經陳敬瑋於102 年5 月22日聲明承受訴訟（見本院卷二第133 至
135 頁），經核與民事訴訟法第168 條、第175 條第2 項規定相符，而應准許。
二、原告起訴主張：原告吳立榮及訴外人吳德榮於77年間提供坐落在臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（現已合併分割為92、92-2地號，下稱系爭土地），由被告出資，合作興建房屋，並於同年7 月20日與被告簽立合建契約書（下稱系爭合建契約書），約定總工程款新臺幣（下同）517 萬1,562 元。系爭合建工程已於79年1 月18日領得臺北市政府工務局（下稱工務局）核發之建築執照，依系爭合建契約書第6 條約定，系爭合建工程應於主管機關核發建築執照日起
3 個月內應即開工，在1 年2 個月內完工並交屋，完工交屋係指領到使用執照並接妥水電錶及所載各項設備，被告最遲應於80年6 月18日前完工交屋。詎系爭工程迄今尚未取得使用執照，被告已逾期完成合建工程，依系爭合建契約書第7條約定，如有逾期，建主應每逾1 日以總工程款千分之二計算作為違約賠償金，被告應賠償原告吳立榮62萬0,587 元之違約賠償金。又依系爭合建契約書第17條約定，簽約後所生之各項稅費及相關費用，應依各分得之房屋比率各自負擔，原告吳立榮已繳交地價稅及房屋稅共計46萬1,718 元，依被告分得房屋比率40% 計算，被告應給付原告吳立榮18萬4,28
7 元。另原告吳王淑惠為系爭土地上所興建之門牌號碼臺北市○○街○○號（下稱系爭房屋）第1 、2 層建物之起造人及第3 層建物之共同起造人，於建物興建完成後即原始取得所有權，被告於興建完成後迄今仍無權占有使用上開建物，未將上開建物交付原告吳王淑惠使用，原告吳王淑惠自得依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭房屋第1 、2 層建物騰空返還予伊，並依民法第821 條之規定請求被告將系爭房屋第3 層建物騰空返還予全體共有人。又被告無權占有使用上開建物，受有相當於租金之不當得利，以系爭房屋第
1 層建物每月租金為4 萬元、第2 層建物每月租金為2 萬元、第3 層建物以原告吳王淑惠應有部份比例60% 計算每月租金為1 萬2,000 元，合計上開建物每月租金為7 萬2,000 元，因此，被告應給付原告吳王淑惠5 年相當於租金之不當得利432 萬元，且自100 年12月份起至被告返還上開建物之日止，每月給付原告租金7 萬2,000 元。為此，爰依系爭合建契約之約定及民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條之規定提起本件訴訟，請求給付如訴之聲明等語。並聲明：㈠被告應給付原告吳立榮80萬4,874 元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000 00 地號土地上依臺北市政府工務局所核發79建字第50號建造執照所興建系爭房屋第1 、2 層建物即門牌號碼臺北市○○街○○號1 、2 樓房屋騰清返還予原告吳王淑惠。㈢被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000 00 地號土地上依臺北市政府工務局所核發79建字第50號建造執照所興建之系爭房屋第3 層建物即門牌號碼臺北市○○街○○號3 樓房屋騰空返還予原告吳王淑惠及全體共有人。㈣被告應給付原告吳王淑惠432 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自100 年12月1 日起至返還上開建物之日止，按月給付原告吳王淑惠7 萬2,000 元。㈤願供擔保，請准宣告為假執行。
三、被告則辯以：伊於80年12月間已將系爭合建工程興建完成，工程之遲延原因為不可歸責於伊之事由：㈠伊依系爭合建契約先將原建築物拆除時，始發現實地平面尺寸與原告吳立榮及訴外人吳德榮所提供合建之土地之地籍圖不符，；㈡系爭土地之鄰地所有權人向臺北市工務局建築管理處（下稱建管處）陳情，稱系爭工程於請照時未事先與其協調達成合併建築之協議，建管處即命伊暫停施工，然建管處仍遲至80年2月5 日始做出鄰地非畸零地無需協議併購而奉准變更設計之決定；㈢系爭工程興建期間，適逢強烈颱風豪雨，致鄰地老屋倒塌，系爭工程遭異議無法繼續施工，伊與鄰地所有權人協議補償事宜，直至80年5 月6 日協議始成立，伊立即繼續施工；㈣原告吳立榮及吳德榮要求伊變更設計且無條件立即停止系爭工程，伊僅得停工協調；㈤前開停工期間又遭檢舉為違章建築，建管處於80年7 月9 日勒令停工拆除，直至同年月26日始撤銷該勒令停工之通知；㈥伊於80年12月底已將建物結構體依約完成，然原告吳立榮及訴外人吳德榮未依約將系爭土地所有權提供代書辦理土地合併程序，原告二人亦未依約配合辦理變更起造人程序，甚於伊進行接水工程時，在場恐嚇施工人員，無故阻撓工程進行，以致工程延宕。伊已積極履行契約義務，並無故意違約遲延之情事，原告吳立榮自不得請求違約賠償金。系爭工程既未辦理建物所有權第一次登記，則建物之所有權即無從分配，原告吳立榮即不得依系爭合建契約第17條之約定請求伊負擔40% 之地價稅及房屋稅。另起造人僅係指建造建築物之申請人及建物所有權第一次登記之申請人，與民法所規定之所有權人不同，起造人並非即為所有權人，伊為系爭建物之出資者，原告吳王淑惠雖為起造人，然而並非出資者；又依系爭合建契約之性質為互易契約，原告吳立榮有將系爭土地所有權移轉予伊之先給付義務，伊始有將系爭建物辦理所有權第一次登記於原告吳王淑惠之義務，因此，原告吳王淑惠尚未取得系爭建物之事實上處分權及所有權，自不得請求被告將系爭建物返還予伊或全體共有人，亦不得請求相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張原告吳立榮、訴外人吳德榮與被告於77年7 月20日簽立系爭合建契約書，約定由原告吳立榮、訴外人吳德榮提供土地、被告負擔建築工程費用興建系爭房屋，申請建造執照之起造人分別登記為原告吳立榮、訴外人吳德榮及被告所指定之人，主管機關於79年1 月18日核發建造執照後，被告至遲應於80年6 月18日完工交屋，惟被告迄未交屋等情，業據其提出系爭合建契約書、建造執照、變更起造人申請書附表為證（見本院卷一第10至16頁、第24頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張被告逾期完工，系爭合建契約為承攬與買賣之混合契約，原告吳立榮指定之起造人吳王淑惠於被告興建系爭房屋於80年12月間完成後，即自始取得系爭建物所有權，被告迄今仍無權占有系爭建物等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告吳立榮主張被告逾期完成系爭合建工程，應賠償違約賠償金62萬0,587 元，及應按百分之四十之比例分擔地價稅、房屋稅共計18萬4,287 元，有無理由？㈡原告吳王淑惠主張原始取得系爭房屋1 至3樓（3 樓與陳瑞真共有）所有權，有無理由？㈢原告吳王淑惠請求被告騰空返還系爭房屋1 至3 樓，並將系爭房屋1 、
2 樓返還原告吳王淑惠、將系爭房屋3 樓返還原告吳王淑惠及全體共有人，有無理由？㈣原告吳王淑惠請求被告給付因無權占有系爭房屋1 至3 樓相當於租金之利益，有無理由？茲分述如下：
㈠原告吳德榮主張被告逾期完成系爭合建工程，應賠償違約賠
償金62萬0,587 元，及應按百分之四十之比例分擔地價稅、房屋稅共計18萬4,287元，有無理由？⒈原告請求違約賠償金62萬0,587 元部分：
原告主張原告至遲應於80年6 月18日將系爭房屋完工並交屋，惟迄今仍未交屋，應給付2 個月之違約賠償金等語，被告則辯稱已於80年12月間將系爭房屋興建完成，且有不可歸責於被告之遲延完工之情形云云，並提出施工進度案件明細為證（見本院卷一第61、121 頁），經查：
⑴被告辯稱依約拆屋後始發現實地平面尺寸與原告提供合建土
地之地籍圖不符，故於79年5 月間重新申請鑑界及變更設計，此為不可歸責於被告致無法如期施工云云，並提出80年8月15日律師函為證（見本院卷二第22頁），惟依系爭合建契約書第2 條第1 項約定「上列土地面積與地政機關登記簿記載有異或因地籍重測後面積有發生增減者，均以申領建照時之登記簿為準。」（見本院卷一第10頁反面），是縱有建築基地面積與地籍圖不符之情事，被告亦不能以此做為遲延完工之理由。
⑵被告辯稱鄰地所有權人洪傳鴻於79年6 月20日向建管處陳情
未與其土地協調合併建築，經建管處命暫停施工，遲至80年
2 月5 日始做出無須協議併購之決定，此為不可歸責被告之事由致停工7 個月又16日云云，並提出洪傳鴻陳情書、工務局建造執照附表㈡為證（見本院卷一第69、119 頁），惟縱使被告所辯屬實，被告亦未提出證據證明建管處確有令被告停工之事實，是被告所辯，尚非可採。
⑶被告辯稱79年9 月1 日因逢颱風來襲致鄰地房屋受損而遭異
議無法施工，於80年5 月6 日始與鄰地房屋所有權人顧東寬達成協議，此為不可歸責於被告之事由致停工3 個月云云，並提出顧東寬於81年11月出具之協議書為證（見本院卷一第71頁）。惟縱有鄰地房屋受損之事實，被告亦未提出證據證明系爭房屋有何無法繼續興建之情事，且被告未注意維護工地安全措施致使鄰地房屋受損，應屬可歸責於被告之事由，是被告此部分所辯，亦非可採。
⑷被告辯稱原告以被告設計之房屋碰撞距離過大，要求被告變
更設計及無條件立即停工，此為不可抗拒事由致停工云云，並提出被告於80年7 月23日要求原告不得任意要求停工之存證信函為證（見本院卷一第120 頁），惟原告否認曾為停工之要求，且被告亦未舉證證明原告曾要求被告停工之事實，被告此部分所辯，顯難憑採。
⑸被告辯稱遭人誣指系爭合建工程為違章建築，經建管處於80
年7 月9 日通知勒令停工拆除，至80年7 月26日始查明並非違建而撤銷該勒令停工通知，此為不可歸責被告之事由致停工18日等語，並提出建管處80年7 月9 日北市00000000000號新違建勒令停工拆除通知單、80年7 月26日北市工建（查）字第4763號函為證（見本院卷一第73、74頁），系爭房屋並非違章建築，竟於興建中遭建管處誤為違章建築而勒令停工共計18日，被告抗辯此為不可歸責被告之停工事由，自屬有據。
⑹依系爭合建契約第7 條約定「本件建築完工交屋日不得逾期
，從開工日起一年二個月完工交屋，如有逾期時建主願意每逾一日以總工程款千分之二計算，付予地主作為違約賠償金，建主絕無異議，但以貳個月為限... 。」（見本院卷一第11頁），系爭合建工程開工日為79年1 月18日，至遲應於80年6 月18日興建完成，被告抗辯有上開第⑴至⑷項不可抗拒之停工事由，均不可採。被告遲至80年12月間始完工，扣除上開第⑸項因不可歸責被告停工事由停工18日，仍逾2 個月，是原告吳立榮請求被告賠償違約賠償金，為有理由。惟系爭總工程造價已變更為512 萬5,118 元，此有工務局建造執照附表㈡在卷可查（見本院卷一第119 頁），又系爭合建契約書之地主除原告吳立榮外尚有訴外人吳德榮，系爭合建契約書第7 條並未約定原告吳立榮及訴外人吳德榮間違約賠償金之比例，則應以二分之一計算，是被告應給付原告吳立榮之違約賠償金為30萬7,507 元【5,125,118 ×2/1000×60×1/2 ＝307,507 ，小數點以下四捨五入】。
⒉原告請求地價稅、房屋稅共計18萬4,287 元部分：
⑴原告主張已就系爭房屋及土地繳納房屋稅、地價稅共計46萬
0,718 元，被告應依系爭合建契約書第17條第2 項約定，依分得房屋比率十分之四負擔地價稅、房屋稅18萬4,287 元等情，業據原告提出77年至79年、85年至99年地價稅繳款書、77年、100 年房屋稅繳款書為證（見本院卷一第17至22頁反面），被告則辯稱系爭房屋未辦理保存登記，所有權無從分配，原告吳立榮自不得請求被告給付上開款項云云。惟系爭合建契約第17條第2 項約定「簽約成立後各項稅款如地價稅、房屋稅、增值稅、產權登記費、地政規費、印花稅、代辦費等，依各分得的房屋比率各自負擔。」（見本院卷一第12頁反面），則兩造分擔上開稅賦之時點係自系爭合建契約簽約日即77年7 月20日起而非於土地或房屋辦理登記後，故被告所辯顯非可採。
⑵系爭土地77年之地價稅為9,285 元、78年地價稅為1 萬2,38
0 元、79年地價稅為1 萬0,189 元、85年地價稅為189 元、86年地價稅為1 萬2,330 元、87年至92年地價稅各為1 萬2,
346 元、93、94年地價稅各為1 萬1,790 元、95年地價稅為
5 萬8,951 元、96年至98年地價稅各為5 萬8,207 元、99年地價稅為5 萬5,015 元、100 年房屋稅為1,927 元、77年房屋稅為1,148 元，共計43萬3,691 元，有上開稅款繳款書可佐，被告分得之房屋比率為百分之四十，此為被告所不否認，則被告應負擔17萬3,476 元【433,691 ×40/100=173,476，小數點以下四捨五入】。原告雖主張上開稅款之滯納金亦應按比例由被告負擔云云，惟上開稅款所載之納稅義務人為原告吳立榮，原告吳立榮本應先繳納稅款後再依內部分擔比例向被告請求，原告吳立榮遲延繳納至遭稅捐稽徵處處滯納金，被告自無庸負擔上開滯納金。又原告吳立榮另提出存摺明細上載明「強制執行＄12,225」（見本院卷一第18頁），惟無證據證明該項強制執行金額與系爭房屋地價稅或房屋稅有關，是原告吳立榮此項金額之請求，亦屬無據。
⑶從而，原告吳立榮請求被告給付違約賠償金30萬7,507 元、
地價稅及房屋稅17萬3,476 元，共計48萬0,983 元，為有理由，逾此範圍，即屬無據。
㈡原告吳王淑惠主張原始取得系爭房屋1 至3 樓（3 樓與陳瑞真共有）所有權，有無理由：
⒈按當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定
比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約，究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約，應依契約之內容，探求當事人立約當時之真意決定之。地主出地，建商出資合建房屋，其行為究為合夥、承攬、互易，或其他契約，應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之。合建契約分歸地主部分之房屋，其建照執照以地主名義領取者，以該建物所有權第一次登記之申請人為原始建築人，迨建造完成後，地主始將建商分得部分基地所有權移轉登記為建商所有，以作為完成建築房屋之報酬，此時地主與建築商訂立之合建契約屬承攬契約，此與約由建商先原始取得房屋所有權後，再將部分房屋所有權移轉予地主，而地主則將部分基地所有權移轉登記予建商，以相互易之情形迥異（最高法院72年度台上字第4281號、72年度台上字第4883號、76年度台上字第1273號、91年度台上字第203 號判決意旨參照）。
⒉本件系爭合建契約書第2 條第2 項約定「... 地主吳立榮分
得台北市○○街○○號地下室全部、地上壹樓、貳樓及參樓十分之六，... ，建主取得台北市○○街○○號參樓十分之
四、肆樓、伍樓及屋頂使用權，和西園路一段廿九號參樓十分之四，肆樓、伍樓及屋頂使用權，... 。」、第14條約定「起造人名義變更後，建主仍應負履行本合約之完全責任。」、第18條約定「本工程進度至肆樓結構體完成時，地主應將土地產權提供代書辦理土地合併手續，在於本工程進度至伍樓結構體完成時，地主應將土地所有權照建主所分得房屋比率過戶給建主所指定的任何人... 。」（見本院卷一第10頁反面、第12頁反面），足見原告吳立榮、訴外人吳德榮得就其分得房屋部分指定起造人，並於系爭房屋建造完成時以所分得之房屋作為與被告交換土地之對價，揆諸前揭最高法院判決見解，此部分屬於承攬契約之性質。被告雖又辯稱前於81年1 月15日、81年4 月16日寄發存證信函要求原告吳立榮、吳德榮依系爭合建契約書第18條約定將土地所有權照被告所分得房屋比率過戶給被告所指定之人云云（見本院卷一、第122 至125 頁），惟系爭合建契約書第18條內容觀之，原告吳立榮、訴外人吳德榮雖有履行移轉土地所有權之義務，惟此並非約定原告吳立榮、訴外人吳德榮有先為給付之義務，亦非取得房屋所有權之條件，被告自不得以此拒絕給付。被告於80年12月26日完成系爭房屋5 樓結構體，為具有覆蓋牆垣，足以避風雨，供出入而可達經濟上使用目的之建築物，而為物權之客體（最高法院63年度第6 次民庭總會決議㈠參照），且自己建築之房屋，縱未辦理所有權登記，仍取得所有權（最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。
系爭土地上之房屋既分別以原告吳立榮、訴外人吳德榮及被告指定之人為起造人，自應由原告吳立榮、訴外人吳德榮及被告指定之起造人原始取得房屋所有權。系爭房屋1 、2 樓全部、3 樓（與陳瑞真共有）之起造人登記為原告吳立榮指定之原告吳王淑惠，故系爭房屋1 、2 樓全部、3 樓百分之六十（與陳瑞真共有）之所有權應由原告吳王淑惠原始取得，應可認定。
㈢原告吳王淑惠請求被告騰空返還系爭房屋1 至3 樓，並將系
爭房屋1 、2 樓返還原告吳王淑惠、將系爭房屋3 樓返還原告吳王淑惠及全體共有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。又共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院84年台上字第339 號判例意旨參照）。
⒉原告吳王淑惠主張被告未經原告吳王淑惠同意，擅自使用系
爭房屋1 至3 樓等情，為被告所否認，辯稱將系爭房屋委任訴外人王剛管理，鑰匙遭王剛取用不還云云。惟原告吳王淑惠為系爭房屋1 、2 、3 樓（3 樓部分與陳瑞真共有）之所有權人，依約被告至遲應於80年6 月18日交屋與原告吳王淑惠，迄今卻仍未交屋，且系爭房屋1 樓目前供作車庫使用、
2 、3 樓均有人居住，被告自稱委任管理系爭房屋之王剛即與其同居人蔡阿娟、3 名子女居住在3 樓房屋內，有勘驗筆錄及現場照片在卷可查（見本院卷二第65至74頁），被告並未證明有何占有之正當權源，從而，原告吳王淑惠依民法第
767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告將系爭房屋第1、2 樓騰空返還原告吳王淑惠，及將系爭房屋第3 樓騰空返還原告吳王淑惠及其他共有人全體，為有理由。
㈣原告吳王淑惠請求被告給付因無權占有系爭房屋1 至3 樓相
當於租金之利益，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告吳王淑惠為系爭房屋
1 、2 、3 樓（3 樓與陳瑞真共有）所有權人，被告占有使用上開房屋，並無法律上原因，被告自屬無法律上原因受有利益，並致原告吳王淑惠受有不能使用之損害，原告吳王淑惠訴請返還因占用該部分房屋所生相當於租金之不當得利，自屬有據。惟無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期時效之期間，對於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例意旨、65年度第5 次民事庭會議決議參照），而租金之請求權因5 年間不行使而消滅，民法第126 條亦定有明文。本件原告吳王淑惠係於100 年12月7 日提起本件訴訟，有本院收狀戳章在卷足憑（見本院卷一第5 頁），則系爭房屋之不當得利應自95年12月8 日起算至100 年12月7 日，是原告吳王淑惠依不當得利之法律關係，就系爭房屋請求被告自95年12月
8 日起算至100 年11月31日止，及自100 年12月1 日起至返還系爭房屋予原告吳王淑惠之日止相當於租金之不當得利，應予准許。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。系爭土地為原告吳立榮所有，原告吳王淑惠自不得請求被告給付占有系爭土地相當於租金之不當得利。又原告吳王淑惠主張被告獲有使用系爭房地相當於租金之不當得利，應以1 樓每月租金4 萬元、2 、3 樓每月租金2 萬元，3 樓部分以原告吳王淑惠應有部分比例百分之六十即1 萬2,000 元計算，惟原告吳王淑惠並未舉證證明系爭房屋租金行情，查系爭建物位在臺北市萬華區，屬於早期發展地區，景觀老舊，惟交通方便，生活機能尚稱良好等情，為公眾周知之事實，本院因認本件不當得利，以系爭房屋申報總價百分之七計算為允當，而系爭房屋100 年之課稅現值為16萬0,600 元，有100 年房屋稅繳款書在卷可憑（見本院卷一第22頁），系爭房屋共
5 層樓，原告分得系爭房屋1 、2 、3 樓（3 樓僅有6/10），占系爭房屋總面積0.4590【（1 樓面積193.46㎡＋2 樓面積193.46㎡＋3 樓面積193.46×6/10）÷總面積1095.67 ㎡＝0.4590，算至小數點以下四位數】，有建照執照申請書在卷可查（見本院卷二第267 、268 頁），則原告向被告請求給付自95年12月8 日起算至100 年11月30日之不當得利金額
2 萬5,370 元【房屋課稅現值160,600 ×7 ％×權利範圍0.4590×（4 ＋11/12 ）＝25,370，小數點以下四捨五入】，及自100 年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月應給付之不當得利金額430 元【房屋課稅現值160,600 ×7 ％×權利範圍0.4590÷12月＝430 ，小數點以下四捨五入】，為有理由，逾此範圍，即屬無據。
六、綜上所述，原告吳立榮基於系爭合建契約請求被告給付違約賠償金、地價稅及房屋稅48萬0,983 元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年12月17日（見本院卷一第30-3頁）起至清償日止按年息百分之五計算之利息、原告吳王淑惠依民法第767條、第821 條之規定，訴請被告騰空返還系爭房屋1 、2 樓並將3 樓返還原告吳王淑惠及全體共有人，並依民法第179條之規定，請求被告給付2 萬5,370 元，及自100 年12月17日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並請求被告自
100 年12月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告吳王淑惠430 元之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書記官 楊茗瑋