臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴更一字第6號原 告 廖雅惠 住嘉義市○○路訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊斌律師被 告 廖登志 住臺北市○○區○○○路○段1
謝銀岸上列二人共同訴訟代理人 陳純仁律師複代理人 呂光武律師被 告 昱泰開發股份有限公司法定代理人 柯介正訴訟代理人 劉智園律師上列當事人間確認不動產買賣關係不存在等事件，本院於中華民國102年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告「昱泰開發企業有限公司」於民國100年10月20日變更組織並更名為「昱泰開發股份有限公司」（下稱昱泰公司），當事人同一，有臺北市政府100年10月20日府產業商字第00000000000號函在卷足稽（見本院101年度重訴字第660號卷第57頁至第58頁），當事人欄將被告予以更名為「昱泰開發股份有限公司」，應予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴原訴之聲明為「一、先位聲明：㈠確認被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動產買賣關係不存在。㈡被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所100年12月9日以合併為原因所為之登記塗銷。㈢被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地暨其上建號1221建物（即門牌號碼：臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。㈣被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。㈤被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。㈥被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。二、備位聲明：㈠被告廖登志、被告謝銀岸應給付原告新臺幣（下同）21,559,188元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告廖登志、被告謝銀岸應給付原告19,485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院101年度重訴字第660號卷第3頁至第4頁），嗣於102年9月24日言詞辯論期日提出民事準備㈩狀變更聲明為：「一、先位聲明：㈠確認被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動產買賣關係不存在。㈡被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所101年11月22日以分割為原因所為之登記塗銷；被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所100年12月9日以合併為原因所為之登記塗銷。㈢被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。㈣被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。㈤被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。㈥被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。㈦被告昱泰公司應給付原告1,029,000元，及自102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、備位聲明：㈠被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。㈡被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第330頁背面至第331頁），核原告所為其請求之基礎事實同一，均係本於原證6合購房地契約、原證2「土地買賣契約書」（見本院101年度重訴字第660號卷第44頁至第45頁、第10頁至第11頁），與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸間就附表1所示之
不動產所簽立之原證2「土地買賣契約」係通謀虛偽意思表示無效，應塗銷以「買賣」為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告廖登志、被告謝銀岸名下：
⒈查原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂3人於77年4月17日簽
立原證6「合購房地明細內容」，合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○區○○○路0段00巷0號），原告出資二分之一、洪廖玉砂及被告廖登志各出資四分之一，上開不動產由被告廖登志登記為所有權人，相關所有權狀及房屋鑰匙則由洪廖玉砂保管，原告支出買賣價金9,309,212元，依原證6「合購房地明細內容」第7條、第9條約定，該房地嗣後如須讓售，應由全體合購人同意，不得私下處分或讓售，如有任一方合購人不同意讓售時，應以當時出售市價承購。
⒉嗣於84年間，臺中市○○○○道路用地徵收，坐落臺中市○
○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308-17地號（36平方公尺，96年間因夫妻贈與改登記為被告謝銀岸所有）及同段308-49地號（145平方公尺，仍登記為被告廖登志所有），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308-18地號（452平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及同段308-38地號（5平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地則分割為同段307-2地號（12平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及同段307-6地號（26平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落在同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物面積則未變更。
⒊又於96年5月間，訴外人王永光接受原告廖雅惠之指示先行
整修上開房屋，而後於同年7月26日進住該屋，佔用臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308-49地號土地（145平方公尺）、同段307-2地號土地（12 平方公尺）。
⒋96年11月14日：廖登志贈與308-17地號土地予謝銀岸（未告知原告）。
⒌99年5月10日：廖登志、謝銀岸將系爭土地與建物賣予昱泰
公司，總價58,530,000元，原證2之買賣契約第14條約定買賣雙方共同整理基地四周之畸零地，且賣方應保守契約秘密，故廖登志、謝銀岸必然未告知原告，原告無從行使合購契約之權利。
⒍99年6月23日：元大銀行開始勘估土地價值，顯示被告間已
經開始布置系爭土地讓售後之合建計劃，但原告仍不知情，否則元大銀行豈可能順利評估貸款事宜。
⒎99年7月19日：原告北上向昱泰公司責問，僅被口頭告知契約部分內容，無從判斷如何行使權利。
⒏99年9月3日：昱泰公司受領原證2買賣契約所示系爭不動產
所有權移轉登記，並辦妥抵押權設定，在彼時原告仍不可能知情。
⒐99年9月6日：元大銀行撥付昱泰公司6000萬元（僅就土地估價，未估算建物價值）。
⒑99月9月7日：昱泰公司取得撥款之次日，由高瑞錚律師主持
協商，廖登志、謝銀岸第1次交付原證2買賣契約紙本予原告（此事實為被告訴訟代理人所自認）。
⒒99年10月28日：廖登志、謝銀岸對王永光提出竊佔之自訴，臺灣高等法院臺中分院判決王永光無罪確定。
⒓100年11月1日：賣方點交原證2買賣契約所載之不動產予買方。
⒔100年11月10日：昱泰支付下列款項：
⑴締約款200萬元（原應支付日期為99年5月10日）。
⑵第2次款970萬元（原應支付日期為99年8月15日）。
⑶尾款8,955,740元。
⒕100年11月24日：廖登志匯給原告7,735,812元，宣稱：「昱
泰公司扣除違約金12,976,500元（總價金之22.17%），遲延開發損失5,853,000元（總價金之10%）」，應由原告負擔。
㈡臺灣高等法院臺中分院100年上易字第1381號刑事判決所載確認之事實如后：
⒈原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂合購不動產，訂有合購
房地明細乙紙，約定雖以廖登志名義辦理所有權登記，然非經合資購買人全體同意，不得私自處分或轉售。此外，買地之合購人間，並未訂有分管約定。
⒉原告因其父於93、4年間與謝銀岸為辦理他筆不動產移轉登
記時發生糾紛（謝銀岸受託管理，卻偽造買賣契約，私自過戶給他女兒而被發現），致原告不信任謝銀岸，故指示訴外人王永光前往上揭不動產管理，以隨時掌握該房地買賣之狀況。
⒊原告於收受被告廖登志、謝銀岸所寄之存證信函，要求王永
光遷出系爭不動產，原告不同意王永光遷出系爭不動產，係因堅持要拿到買賣價款才要搬遷。
⒋原告僅有不反對以土地30萬元去找買主，並要求廖登志、謝
銀岸找到買家後再告訴伊，並未具體同意任何具體之買賣契約條件。
⒌但廖登志、謝銀岸出售系爭不動產予昱泰開發企業有限公司乙事，原告事前確不知情。
⒍故王永光占有系爭不動產，並無不法。
㈢整理原告已提出之書狀，就原告之主張為概略說明：
⒈關於買賣契約為假買賣之陳述：
⑴昱泰公司在尚未支付任何價金前，即取得系爭不動產所有權移轉登記及貸款6000萬元。
⑵買賣價金為58,530,000元，昱泰公司僅支付20,655,740元。
⑶買賣雙方共同進行基地四周之畸零地整理。
⑷廖登志、謝銀岸參與昱泰公司之間存有特別關係（詳附件7第2頁），其就共同進行基地開發計劃，享有特殊利益。
⒉關於廖登志、謝銀岸賣地予昱泰公司共同欺瞞原告之陳述：
⑴由上揭所列99月年5月10日至99年9月6日所發生之事實，原
告完全無從知悉，在元大銀行撥付貸款予昱泰公司之次日，原告才取得原證2買賣契約之紙本，在此之前，不可能了解買賣契約之內容。
⑵依原證2買賣契約所載，買賣雙方合作進行基地畸零地之整理，廖登志、謝銀岸不可能告知原告。
⑶依原證2買賣契約所載，賣方應保守買賣契約秘密，廖登志
、謝銀岸更不可能告知原告系爭不動產已經讓售。此外，元大銀行評估不動產價值之貸款事宜、系爭不動產所有權移轉登記予昱泰公司、昱泰公司取得高達6000萬之貸款，原告全部無從知悉，被告等蓄意欺瞞原告，彰彰甚明。
⑷原證2買賣契約所載價金（即每坪單價），原告從未知悉，無從行使原證6合購契約之同意權與優先承買權。
⒊關於原證2買賣契約之付款條件已經買賣雙方之契約更改，及賣方不負遲延點交責任之陳述：
⑴廖登志、謝銀岸出售前未告知原告實際出售之價金，致原告
無法行使合購契約所載之同意權及主張優先承買，因未訂有分管契約，原告委由王永光占有管理系爭不動產，並無不法。
⑵因原證2買賣契約第4條約定，廖登志、謝銀岸就買賣標的物
存有糾葛，廖登志、謝銀岸應負責排除，但廖登志、謝銀岸在未向原告交代清楚前，無法排除王永光之占有，應自負其責任。
⑶從而，廖登志、謝銀岸對王永光提出自訴期間，昱泰公司與
廖登志、謝銀岸合意將原應支付之款項全部停止給付，致昱泰公司在未付分文之狀態下，取得系爭不動產移轉登記與6000萬貸款，顯然買賣雙方就「交付不動產與交付價金」之同時履行給付，存有暫時停止進行之合意，買賣契約條件既已經更改，賣方不負遲延點交之責任。
⒋關於廖登志、謝銀岸應負點交義務遲延責任，而非由原告負責之論點：
⑴原證2買賣契約第4條約定廖登志、謝銀岸應保證土地產權完整，確無任何糾葛，並應負責排除。
⑵廖登志、謝銀岸賣地時，就原證2買賣契約之實質內容完全
隱瞞原告，致原告事先無從行使同意權及優先承買權，事後無法立即取得價金，原告之管理人王永光係有權占有不動產，此占有之排除及所生遲延之效果，應由廖登志、謝銀岸負責。
⑶故應負遲延給付及損害賠償責任者，為廖登志、謝銀岸，如
昱泰公司行使契約相關權利，應針對廖登志、謝銀岸；如原告因此受有損害，廖登志、謝銀岸應賠償原告被昱泰公司扣減之金額。
⒌關於昱泰公司不能主張違約金之陳述：
⑴承上所述，原證2買賣契約之付款條件已經更改，賣方不負遲延點交之責任。
⑵退步言之，廖登志、謝銀岸與昱泰公司聯手欺瞞原告，昱泰
公司認識原告與廖登志、謝銀岸爭執之事實，已享受未支付款項即取得不動產移轉及貸款金額之最大之利益，其所主張之違約金顯然過高。
⒍關於昱泰公司未受有損害之論點：
⑴原告於101年12月22日提出相片6紙，證明系爭土地仍為荒地
，在此日之前後，昱泰公司亦未提出任何準備興建之執照，顯然未受有損害。
⑵昱泰公司在本次買賣中，未支付任何價金即預先取得貸款
6000萬元（高於買賣價金），占盡便宜，並無任何損害可言。
⑶昱泰公司既主張高額之違約金，復主張未曾舉證之損害之賠償，顯不合事理。
㈣相關金額整理如后（單位：新臺幣/元）：
契約買賣總價 58,530,000買方支付增值稅 5,044,760買方代墊地價稅等 414,616買方應實拿 53,070,624二分之一為 26,535,312短給原告 18,829,500㈤檢附原告致鈞院之信函（附件7），懇請 鈞院撥冗卓參。㈥先位聲明係本於民法第87條、第184條、第213條，請參最高
法院67年度第5次民事庭庭長推總會議決議㈡意旨（見鈞院卷第27頁至第28頁）。備位聲明第1項係本於民法第242條、第367條、第252條、第179條。備位聲明第2項係本於原證6契約第6、7條、民法第701、680、544條。備位聲明第1項為昱泰公司短給原告之金額，參原告102年1月31日民事準備㈢狀第6頁（參鈞院卷第188頁背面計算式）。備位聲明第2項金額請參起訴狀第7頁（見鈞院101年度重訴字第660號卷第6頁正面、背面）。並聲明：⒈先位聲明：⑴確認被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動產買賣關係不存在。⑵被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○ ○○號土地經臺中市中正地政事務所101年11月22日以分割為原因所為之登記塗銷；被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所100年12月9日以合併為原因所為之登記塗銷。⑶被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑷被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑸被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○ ○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。⑹被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑺被告昱泰公司應給付原告1,029,000元，及自102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。⑵被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告廖登志、謝銀岸則以下列情詞資為抗辯：㈠被告廖登志、謝銀岸與被告昱泰公司於99年5月10日簽立原
證2「土地買賣契約」，且依約辦理土地所有權移轉登記完畢，被告昱泰公司亦依約給付價金，並無原告主張之買賣關係不存在等情。
㈡原告主張被告廖登志、謝銀岸未經原告同意擅自出售系爭土
地而提出刑事偽造文書、背信之告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第2864號為不起訴處分在案，經原告聲請再議，復經臺灣高等法院檢察署以100年度上聲議字第2997號駁回再議，刑事偵查程序業已查明原告授權被告廖登志將系爭土地以每坪30萬元之價格出售，且系爭土地之買賣契約並非偽造。
㈢原告獲悉系爭土地交易後，曾於99年7月19日下午3時在友人
王永光等三人陪同下至被告昱泰公司了解系爭土地買賣過程，經訴外人林錦雪說明後亦感滿意，並當場表示希望昱泰公司將應負價金按其土地持分二分之一直接支付原告，被告昱泰公司為求順利履約及，並表誠意，立即回應只要共有人出具書面協議即可照辦，雙方相談甚歡，原告在離開前尚承諾王永光可隨時遷出，有律師函可稽（見本院卷第66頁），詎原告後來反悔，王永光亦久占不遷，致生違約金，因而原告所能領得之價金減少，惟最後原告亦指示王永光辦理交還房屋及土地，有點交證明書可稽（見本院卷第67頁），原告並委請律師發函通知被告廖登志提供原告銀行帳戶以供被告廖登志匯款給付自被告昱泰公司收取之價金，是本件並非土地買賣關係不存在。
㈣被告廖登志、謝銀岸收受被告昱泰公司交付之價金支票未立
即提示兌現，乃因被告廖登志、謝銀岸原本要將自被告昱泰公司受領之支票交付原告，惟原告表示伊不管錢的問題未受領，而99年7月19日原告表示可隨時指示王永光遷出系爭土地以供交屋，被告廖登志、謝銀岸因認可於王永光交屋後立即辦理提領支票以分配價款，因此遂未立即提示支票，詎原告反悔，王永光又拒不遷出，被告為免日後發生違約賠償之問題，故暫未提示，後來爭議釐清，王永光亦辦理交屋後，被告廖登志、謝銀岸即向被告昱泰公司受領價金分配各共有人。被告已於系爭土地過戶後即代償系爭土地其上之第一順位抵押債權1千4百多萬，並塗銷第一順位抵押權，足見被告昱泰公司並非未付款，並非買賣關係不存在。
㈤被告廖登志、謝銀岸出售系爭土地均符合原告及共有人洪廖
玉砂之授權，並無低價出售情事。系爭土地旁原有多筆畸零地未能整合，因此價格僅為每坪26萬元（參原證2土地買賣契約第14條第3項），至於整合畸零地後土地價值較高，惟畸零地可否整合成功，誠屬不確定因素，原告主張被告售價較低云云，未考量整合畸零地之不確定因素，不足採信。
㈥被告昱泰公司持系爭土地及整合後之全部畸零地向元大銀行
設定抵押權，辦理貸款，縱貸得金額較高，惟原告得主張之權利不含整合後之全部畸零地，二者自不得相提並論。且系爭土地及整合後之全部畸零地相加，格局方正，且臨主要道路，價值自然較高。況設定抵押權之擔保金額，與被告昱泰公司實際貸款金額，亦未必相符。遑論銀行授信審查之標準，並非僅以系爭土地市價或公告現值為據，並兼審酌借款人公司之債信、還款能力、系爭土地之興建規劃（即建築融資），因系爭土地係作為被告昱泰公司整體開發案之基第，將來被告昱泰公司尚需投入鉅額資金以興建大樓，價值必大幅提高，則建築融資額度達7800萬元，殊無足奇，實與系爭土地99年5月10日之買賣價格無關。
㈦被告廖登志、謝銀岸及共有人洪廖玉砂曾徵詢原告對於系爭
土地是否願以每坪30萬元承受，原告嫌系爭土地旁尚有多筆畸零地難以整合而不同意承受，而原證2土地買賣契約第14條第3項亦約定，若畸零地整合不成，則每坪降為26萬元，足見整合畸零地後土地價值較高，惟畸零地可否整合成功，誠屬不確定因素，原告主張被告售價較低云云，未考量整合畸零地之不確定因素，不足採信。
㈧被告昱泰公司因原告指示王永光長期占用系爭土地，主張違
約金及遲延開發之損失結算明細，其計算式詳如被證8所示（見本院卷第77頁），被告廖登志、謝銀岸已將原告應得價金扣除被告昱泰公司主張之違約金及遲延開發損失後匯付原告。
㈨系爭不動產買賣關係確係存在：
⒈原告雖主張系爭土地買賣契約書不成立，但依被證4之臺灣
高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書略以：「
二、㈤卷附99年5月10日土地買賣契約書，非但有企業主之簽名及蓋章，且同時蓋有昱泰開發企業有限公司之公司章，又廖登志非但有簽名且有蓋章（見99年度他字第9973號卷宗第63頁），聲請人（即原告）指被告（即廖登志）涉有偽造文書部份，與卷內證物不符，再議為無理由。」等語，足見原告之主張為扭曲事實者，不足採信。
⒉被告廖登志、謝銀岸出售系爭土地與房屋，最後原告被昱泰
公司扣掉違約金422天為12,976,500元及遲延開發損失5,853,000元，因而僅收到7,705,812元，誠屬遺憾，被告亦認為昱泰公司課處之違約金偏高，而認為可依民法第252條規定請求法院判決酌減違約金，被告並曾委託陳純仁律師通知原告是否要對昱泰公司起訴，請求法院判決減少違約金，但原告並未置理，而此項違約金之產生，純粹係因原告指使王永光占用系爭土地與房屋而拖延交屋所致，原告自作自受，應該自行承擔其損失而不能歸咎於被告廖登志、謝銀岸。
⒊本件臺中之房地產，由於旁邊面臨大馬路處毗鄰九筆畸零地
，若無法整合一併購買或合作開發，則原有土地建蔽率有限，而相鄰畸零地一直難以整合，致出售困難，已經拖延20多年，根本無投資價值，因此全部合夥人才一致授權謝銀岸以每坪新台幣30萬元全權處理一切整合相鄰土地與出售系爭土地之事宜。
⒋99年7月19日原告在買方辦公室時，謝銀岸當面提出買方昱
泰公司先前所交付之200萬元的訂金支票要交給原告，但原告表示她不管錢，又要求買方將來將她可分到之價款悉數直接匯入其指定之銀行帳戶。
⒌買方與本件土地之全部合夥人（原告係指定王永光為其代理
人）於99年9月7日在臺北市○○路○段○○○號8樓福田法律事務所，請高瑞錚律師協調交屋時間與付款，當時原告委請葉淑霞及王永光二人代表參加，會中葉淑霞及王永光並無表示異議或主張優先購買權情事，只是王永光對何時遷出並未作具體日期之承諾，因此未作成賣方之付款書面同意書。昱泰公司的律師函對此過程也說明得極為清楚，顯示原告出爾反爾之一斑。緊接著原告又連續不斷以偽造文書、背信、侵占等刑事案向臺灣臺北地方法院檢察署對廖登志提出刑事告訴，且廖登志多次以存證信函催告原告及王永光遷讓系爭房屋以辦理對買方之交屋（被證9），惟原告及王永光均置之不理，謝銀岸為恐提示支票若一直無法交屋會增加對買方違約的責任，且原告在99年7月19日已表明於交屋完畢時請買方直接將其可分配之價款匯至其帳戶，因此即無在交屋前提示該970萬元之支票之必要，因而99年8月15日之支票970萬元未提示，俾免遭原告指責為侵占及涉及對買方之違約責任。⒍王永光原承諾於99年9月份交屋，惟後來卻一直拖延，直至
被告廖登志自訴其竊占，經臺灣臺中地方法院刑事判決判「處有期徒刑3月」後，才不得不於100年11月1日交屋，買方點收房屋時為100年11月10日下午2點，故遲延交屋之違約責任應歸於原告。
⒎在王永光交出房屋以供被告廖登志與謝銀岸辦理對買方之交
屋後，賣方之責任才算完了，而可放心領取價款，這時先前所收取之200萬元及970萬元之支票之提示期限已超過1年，因此謝銀岸才請買方更改日期，以便向金融機構提示鉅款。⒏本件不動產買賣辦妥交屋而向買方昱泰公司收取價款時，因
買方昱泰公司以原告拖延遷讓與交屋而扣罰遲延交屋之違約金及損害金，由於其主張有合約為據，被告亦無可奈何，惟被告亦覺得違約金太高，因此曾以存證信函通知原告，若欲依民法第252條規定請求法院酌減違約金時，請原告負擔訴訟費用與律師費，被告願配合辦理起訴，惟原告並未辦理，此等可歸咎於原告之事，其損失自應由原告自行承受，被告已仁至義盡，自不必負擔。
⒐本件在辦理結算時被告廖登志曾於100年4月17日委託鴻遠聯
合法律事務所函請洪廖玉砂、廖雅惠於100年11月22日上午10時前來鴻遠聯合法律事務所陳純仁律師與買方洽談因遲延點交房屋之違約金扣減事宜，並請原告提供其個人帳戶以便匯款（被證10）。
⒑100年11月22日鴻遠聯合法律事務所收到廖雅惠委託鴻鄴國
際法律事務所廖健智律師提供原告之帳戶資料，並表示同意受領買賣價金，至於協商會議，其認為無到場之必要（被證11）。
⒒100年11月30日鴻遠聯合法律事務所接受廖登志委託將結算
事宜通知廖雅惠及洪廖玉砂，買方所交付之三張支票於100年11月22 日由廖登志銀行帳戶提出交換，經提示交換後，於100年11月24 日即按原告100年11月21日委託鴻鄴國際法律事務所指示同意受領買賣價金尾款7,705,812元之帳戶匯入其指定之華南銀行廖雅惠帳戶，因此被告廖登志及謝銀岸均依誠信原則處理此事。至於被告多年來代墊系爭房屋與土地之地價稅、房屋稅及其他費用之單據如被證12。
⒓原告強調買方於99年7月19日已知賣方內部有糾紛情事一節
，被告已於101年11月7日民事答辯㈠狀第三點及101年12月28日民事答辯㈢狀中第一、二、三點敘述甚明，是於99年9月間王永光拒不搬遷點交，才導致發生竊占之訴訟及買方扣減遲延交屋違約金之爭議，顯示原告所述與事實不符。
⒔原告又謂「因廖登志、謝銀岸怠於行使向昱泰公司請求買賣
金或怠於請求酌減違約金」等語亦與事實不符，被告於101年11月13日民事答辯㈡狀第二點及101年12月28日民事答辯㈢狀已答辯敘述甚明，被告已於100年11月17日委請陳純仁律師通知原告若要被告向法院起訴請求判決酌減同案被告昱泰公司所請求之違約金與損害金，請原告與被告聯絡及負擔訴訟費與律師費（被證15），惟原告並無回應，因此被告已盡善良管理人之注意，毫無怠忽可言⒕原告雖主張被告廖登志、謝銀岸有侵占、背信及偽造文書之
犯罪行為，因此主張被告與昱泰公司間有關台中之不動產之買賣契約不成立及請求損害賠償等，惟原告向台灣台北地方法院檢察署就其在 鈞院民事庭主張之上開事實提出告訴，業經 鈞院檢察署檢察官於民國102年6月25日以101年度偵字第24126號及102年度偵字第12880號為不起訴處分（請見附件），足見原告之主張均屬虛偽不實者，其民事請求應屬無據。
⒖被告廖登志及謝銀岸原先即曾向其他共有人表示願意將系爭
土地每坪30萬元出售，經由共有人洪廖玉砂徵詢原告是否願意購買，原告請其聯絡人葉淑霞轉達不願意購買之意思給洪廖玉砂及被告廖登志及謝銀岸，並請被告以每坪土地30萬元之價格對外銷售，此有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於100年2月24日所為不起訴處分可稽。顯然原告當時之立場係已拋棄優先購買權，且事實上係原告已同意被告對系爭土地以土地每坪30萬元出售，自不得事後再主張優先購買權。故原告雖對上開臺灣臺北地方法院檢察署檢察官不起訴處分聲請再議，惟經臺灣高等法院檢察署處分書（被證4）略以：「如果聲請人（即原告）所述實在，則被告（即廖登志）委請葉淑霞向伊詢問，是否同意以一坪30萬元出售時，聲請人（即原告）直接表示其願以每坪30萬元之價格買受其他共有人之共有部份即可，何需再找每坪30萬元之買主，聲請人（即原告）此部分再議為無理由。」，原告於102年6月21日民事準備㈦狀，再執陳詞主張，顯無理由。
⒗有關原告提及99年7月19日向昱泰公司詢問該買賣契約事宜
時，昱泰公司之人員僅以口述方式宣讀，原告無從知悉該買賣契約之全貌。查原告當天專程從嘉義來臺北，偕同臺中房屋占有人王永光及一位原告當場介紹是建設公司的陳董事長共三人，則前往買方昱泰公司以瞭解買賣契約之內容，買方遂逐條詳唸買賣合約之內容並對該三人充分說明，當時原告已了解系爭土地若畸零地未整合成功則土地每坪26萬元，整合成功後才符合每坪30萬元購買，原告係醫學院畢業，現今又經營醫院及一家大飯店的精明能幹之知識分子，又有經營建設公司的房地產專家在場，對合約之內容不能諉為不知，最後雙方相談甚歡，並無任何異議或爭執情事發生，原告僅表示希望買方能將她應分得之價款直接匯到她的帳戶而已，如今竟然推拖云「無從知悉該買賣契約的全貌」，此為視同兒戲，不負責的狡辯，實是強詞奪理。
⒘原告指稱其繼母於93年間在臺北市○○路之房地產遭被告謝
銀岸私自過戶予謝銀岸女兒事，該事件已於100年2月15日在臺灣臺中地方法院刑事第九法庭公開審判筆錄第13頁說明極為清楚，係由所有權人廖余素雲（原告之繼母）以我國駐洛杉磯臺北經濟文化辦事處認證之授權書委託謝銀岸辦理者，原告也當場看畢授權書確為真正者，因此在臺灣臺中地方法院刑事庭未再爭執，詎原告今再以訛傳訛，故意醜化被告謝銀岸，指鹿為馬，企圖混淆庭上視聽，殊屬不該。
⒙按臺中市地方稅務局民權分局核計台中市○區○○里○○○
路○段○○巷○號房屋100年現值為201,300元，課徵房屋稅為402元，謹此陳明。足見房屋本身並無價值，昱泰雙方所重視者為土地，蓋房屋買了之後就是拆除，故不計價款。
⒚原告隨興以新聞媒體有關邱大展個人片面就房屋現值與房屋
實價之倍數之臆測報導作為其請求依據，並無學理依據，亦與本件交易買賣雙方之約定不符，實不可採。
⒛原告訴訟代理人於101年12月28日言詞辯論筆錄提到原告極
端的不信賴買賣雙方云云，由原告處理這件三位親姑姪合夥投資案之經過，就能了解原告個性猜疑之一斑，她竟然不顧從小扶養她長大的的姑姪情份，不分青紅皂白對廖登志連續二次以背信、偽造文書及侵占等罪嫌向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，嗣後均獲不起訴處分後，原告雖聲請再議，亦均經臺灣高等法院檢察署駁回，足見原告無理濫訴浪費司法資源之一斑。
原告未經其他合夥人同意，擅自讓其好友王永光佔據臺中市
○區○○里○○○路○段○○巷○號之房屋，經臺灣臺中地方法院刑事庭判決「王永光（處有期徒刑叁月）所為與廖雅惠間有犯意聯絡與行為分擔，為共同正犯。」，原告及王永光在取得買賣合約影本之後，已獲悉交屋時間及遲延交屋之違約處罰條款，嗣後屢經被告以存證信函及委請律師代為催告遷讓交屋，惟竟均不遷讓，致遭買方昱泰公司依法請求遲延交屋之違約金與延遲開發損失，原告應自行負損害賠償之責，又此乃天經地義之事。
原告於102年8月28日為訴外人陳浩一涉嫌誹謗罪案以證人身
份出庭作證時，仍是大言不慚地埋怨著「我們請的律師不是很盡力，有時候官司最後，律師還是在狀況外」，「我對官司很無力」，「遇到陳浩一（並無律師資格者），我就接受陳浩一的幫助…..」，「在臺中高等法院時我沒有聘請律師（實際上是有請廖建智律師及紀育泓律師出庭）我自己寫狀紙，陳浩一有幫寫一些比較用心的狀紙，所以在高等法院我們就勝訴。」云云。由此亦可見原告對其在臺中所聘律師亦存猜疑，殊非與人相處之道。
另原告於100年2月15日臺灣臺中地方法院刑事庭，審判長問
原告：「這件事情是否可以談談看，讓事情圓滿解決？」，原告回答：「這件事情，是希望能夠給我原始的買賣契約書，還有對我誠摯的道歉，就可以解決」，再者，原告於102年8 月28日陳浩一誹謗案審理時，法官問：「被告（陳浩一）沒有問過你之前，他為何土地是沒有經過妳的同意而被偷賣？」，原告答：「沒有，這種事對我來說是小事，只是心裡不舒服。」，以上在在顯示原告習性是財大氣粗，即使對自己所聘之律師亦是懷著存疑的心態，誠如年幼無知的小孩一絆倒，不是怪鞋子，就是怪前面的石頭，不然就是怪前面的陡坡，永遠不會怪自己一般。
鑒於本案純屬民事，審理的法官，均勸解云原告與被告廖登
志姑姪至親，原告一再提訴上公堂，是無了時，終非究竟，宜以和解為上策。鈞院於102年5月24日言詞辯論筆錄裡，亦提及：「是否考慮協商和解？」，原告訴訟代理人云：「和解部分回去與當事人討論後另行陳報」，迄今不但未有著落。原告更變本加厲於102年9月第四次再向臺灣臺北地方法院檢察署對廖登志、謝銀岸提出刑事竊佔、詐欺、背信等告訴，顯示原告居心叵測，屢次製造亂源，浪費司法資源。
㈩有關 鈞院調閱之臺灣臺中地方法院99年度自字第40號刑事
卷及臺灣臺北地方法院檢察署100年度偵字第2864號偵查卷，謹表示意見如下：
⒈對臺灣臺中地方法院99年度自字第40號刑事卷（被證13）之意見：
⑴該卷宗第66頁，自訴代理人陳純仁律師問證人洪廖玉砂：「
是否認識被告（即王永光）？」，證人洪廖玉砂答：「我本來不認識被告…，第二次大約97年的時候，我朋友再去看的時候，發覺裡面有住人，就打電話通知我，我有立刻去告訴廖雅惠，說這房子已經要賣了，怎麼還讓人進去住，這樣怎麼賣，廖雅惠告訴我說那是她朋友，那是自己人，如果要請他走，他就會走了，…，我從土地22萬元、25萬元、30萬元都陸續有人出價，我每次都有去找廖雅惠，看他是不是要用這樣的價碼買，如果要買，我就把我的出資額賣給廖雅惠，不然就一起賣掉，當時廖雅惠都沒有意思要購買，所以後來我們就把房地賣給昱泰公司，在這之前我們也有問廖雅惠是不是要購買，她也說不要，所以最後就賣給昱泰公司。…」上開證詞已明確證明王永光係原告擅自同意他進住占用系爭房屋者，且在系爭土地出售前已徵詢原告是否對系爭土地要以每坪30萬元購買，原告不願購買因此全體合夥人才同意以每坪30萬元委託謝銀岸出售予昱泰公司，故原告的確同意以每坪30萬元出售該筆土地，自不得事後出爾反爾主張優先承購權。
⑵依該卷宗第70頁，審判長問證人廖雅惠：「系爭房地目前占
用人是王永光，你是否知道？」，證人廖雅惠回答：「我知道…，我姑姑洪廖玉砂是一直有問我說是否要出售房地，問了很多次，每次都說價錢很好，問說要不要買，如果賣別人很可惜，但是也都沒有真的找到買主，他們處理畸零地的事情，也沒有跟我說，一直到這次說要用30萬元去賣，問我是不是要買，我就說要他們去賣賣看，看30萬元有沒有人要買…」，因此原告本身亦陳述願以30萬元出售該筆土地甚明。
⑶該卷宗第71頁，審判長問證人廖雅惠：「你讓王永光搬進去
這件事情，你是否有告訴洪廖玉砂」，證人廖雅惠回答：「我想說我有一半的權利，我應該也可以管理。所以我沒有想那麼多，我沒有告訴洪廖玉砂、廖登志…」，由該證詞可知原告未得到全體合夥人同意就讓王永光進入該屋居住。則後來王永光經廖登志及洪廖玉砂催告應遷讓以便交屋，但均未置理，原告自應負遲延交屋之違約責任。
⒉對臺灣臺北地方法院檢察署100年度偵字第2864號（原為99年度他字第9973號背信案）刑事偵查卷（被證14）之意見：
⑴原告於該案之庭上自陳上開房地確實因畸零地之問題而難以
出售，且陳稱「被告（即指廖登志）有向我提起賣地的事情，大約有三、四次，最後一次是約6至8個月前，她透過另外一位親戚葉淑霞跟我說我們以一坪30萬元出售好嗎，我說我們一起以這個價錢去找買主看看」等語（該卷宗第48頁），因而檢察官亦認為原告確有同意謝銀岸就本件之土地以每坪30萬元出售，被告並無背信情事，因此對被告廖登志為不起訴處分。
⑵嗣原告聲請再議，臺灣高等法院檢察署認為其再議沒有理由而予駁回（請見被證4）。
⒊原告先前確已同意就臺中市之系爭土地委託謝銀岸以每坪30
萬元出售不動產，詎原告在謝銀岸將系爭不動產出售後，竟故意刁難，指示王永光繼續佔據該房屋，拒不搬遷，影響點交時間，致遭買方以違約之理由扣款，責任應歸責原告，原告應自負違約損害賠償之責。
其他之答辯理由：
⒈原告主張本案買賣契約是被告昱泰公司與被告廖登志、謝銀
岸間之通謀虛偽意思表示。惟由下列情事足見被告廖登志、謝銀岸與昱泰公司間，絕非通謀虛偽之意思表示：
⑴原告自幼缺乏母愛，受父親之溺愛，恃寵而驕，而其周邊的
閒雜人物不明事理，一味興風作浪，其思想及情緒是變化無常。
⑵原本極為單純的合夥投資事，而因鄰旁畸零地長久無法解決
，全體合夥人均認為沒有投資價值，才一致同意委託謝銀岸代為尋覓買主，出售外人，上開土地因而於99年5月10日賣與昱泰公司，謝銀岸亦均依照全體合夥人之委任意旨辦理，並無逾越。惟事後系爭房屋佔據人王永光獲悉畸零地，已有部份解決，原告即於99年7月19日帶一位建設公司的陳姓董事長及王永光到買方昱泰公司試探是否能以每坪土地30萬元禮讓之可行性，昱泰公司既是已簽訂不動產買賣合約，又已整合畸零地完整，自不可能將該不動產轉售，昱泰公司並將買賣合約拿出來當場唸給原告聽，原告見簽約手續完整，亦無異議，只表示價款部份希望能將原告應有部份直接匯給原告，昱泰公司則表示要由全體合夥人簽署一份協議書，同意昱泰公司將價款分別匯予各合夥人，則昱泰公司即會依賣方之指示辦理。
⑶兩造嗣於99年9月7日在臺北市○○路○段○○○號8樓福田律師
事務所，請高瑞錚律師協調交屋事宜，由於原告所委任之代理人王永光獲悉畸零地大略已整合九成之多，對交屋時間故意推拖，未做確切之交屋時間之承諾，因而未有結論，後來屢經被告多次以書信催告原告及王永光遷讓房屋，原告均置之不理，因此被買方依約請求違約金。
⑷原告的習性，對於得不到的東西，寧為玉碎，不為瓦全，因
此不顧親情，似有深仇大恨，欲置被告於死地，連續四次向臺灣臺北地方法院檢察署提訴親姑姑廖登志。並護航其好友王永光佔據系爭房地，其主要原因就是要讓買方知難而退，不要捲入是非之地，企圖巧取掠奪。
⑸原告起訴內容，無所不用其極的要買方放棄投資該系爭土地
，尤其在民事辯論意旨狀中，原告主張行使優先承買權，甚至在地籍謄本加上「註記」等種種狠毒手段，無非是要讓買方對系爭土地的開發動彈不得，因此昱泰公司對原告請求開發受阻之損失，亦難謂無據。
⒉有關原告致敬愛的法官們之報告書，涉及其他人事物者，恕未便置喙，謹就本案部份簡略說明於後：
⑴當初購買系爭房地，系屬投資性質，礙於原告是嘉義醫生世
家，且是高收入者，為避免招搖及避稅起見，其投資向來是以其認為可信賴的親人名義登記為所有權人，並非原告所說的為何不立其名字。
⑵原告繼母委託謝銀岸管理臺北二棟房子轉移等事，謝銀岸係
依據當事人即原告之繼母在我國駐美國洛杉磯之辦事處認證核發的授權書辦理者。今原告竟將此事扭曲為「騙繼母簽下授權書」，實是欲加之罪，何患無詞。
⑶原告於91年委託其所經營之皇爵大飯店經理黃世昌到臺北見
被告謝銀岸，並無要求分割土地情事，僅是要求簽發一張85
0 萬元之本票，以示誠意，且承諾俟系爭房地脫售時，即奉還該本票，迄今已是三年多，雖經律師函催還該本票，原告仍置之不理，足見居心叵測。
⑷至於原告雖主張伊於99年底首次向臺灣臺北地方法院檢察署
提訴親姑姑廖登志涉嫌背信、偽造文書，而受表兄高瑞錚律師勸導一句話「自己的親姑姑也告刑事」，所以原告才有撤回告訴之舉動，最後於100年3月23日鈞院檢察署檢察官不起訴處分（100年度偵字第2864號）云云。倘原告醒悟，論點說詞屬實，理應就此罷休，以民事解決，何需繼續向臺灣高等法院檢察署聲請再議（100年5月5日經臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號，予以駁回）。又接二連三，甚至第四次向臺灣臺北地方法院檢察署提訴廖登志。況且原告陳明她是執業30多年的精神科醫師，對人的心理、生理學應屬專家，如是對待兩位白髮蒼蒼耄耋之年的親姑姑於心何忍！本案而言又是無妄之災，原告動輒以刑事提訴，被告三年多的精神備受壓力折磨，原告應該是瞭如指掌，如今兩位受害人一位已是在化療中，一位已是多次赴醫院急診，顯示原告之言行不一，六親不認的令人浩嘆。
⑸原告自誇不請律師，自己把委屈寫出來呈給睿智資深的高等
法官得以伸冤，殊不知法官是衡量到廖登志對始作俑者的原告寬容未提訴，僅對佔據人王永光提自訴，旨在於促其搬遷，於是法官對從犯者何需再予追究，並非因原告「致感謝臺中高等法院法官大人再次開庭」之哀兵書函所動搖，而是法官鑑於王永光已點交該系爭房地，因而避重就輕，撤銷臺灣臺中地方法院的判決，讓王永光無罪。鑒於本件為單純的民事合夥投資案，從高瑞錚律師、臺灣臺中地方法院刑事庭林靜芬審判長、臺中高等法院林榮龍審判長等無不力勸原告等親姑姪屢次法院相見實無了時，甚至臺灣高等法院檢察署於102年8月7日的處分書也是語重心長的表明「自應循民事之途解決」，惟鈞院民事庭審判長雖屢次勸諭原告要和解處理，無奈原告仍是相應不理，繼續浪費司法資源。
⒊買方是殷實的開發公司，信用卓著，又有能力整合相鄰畸零
地，若能順利建屋，將使臺中市容更加美化。被告等並無任何違約或侵權行為可言，原告出爾反爾，製造種種事端，殊屬不當。
綜上，被告確係經原告之同意才出售系爭不動產，且原告早
已表示不願購買其他合夥人之持分，因此被告才將系爭不動產出售給昱泰公司，且係因原告指使王永光無權占有系爭不動產又拒不遷讓，阻礙被告交屋，因此才會遭昱泰公司課處違約金，被告並無任何違約或侵權行為可言，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告昱泰公司則以下列情詞資為抗辯：㈠被告昱泰公司信賴土地法第43條登記之公信力所為買賣契約有效：
⒈被告昱泰公司前於99年5月10日向被告廖登志、謝銀岸購買
臺中市○○○路○段○○巷○號（臺中市○區○○○段308-18、308-17、307-2、307-49）之房地時，並不知系爭房地有其他隱名合夥人，且從系爭土地及建物謄本資料中亦未顯示有其他共有人之存在，被告公司信賴土地法第43條登記之公信力所為買賣契約有效存在。
⒉99年7月19日原告偕同友人至被告昱泰公司詢問系爭房地買
賣情形時，被告昱泰公司始知原告與廖登志、洪廖玉砂有隱名合夥之情，而該日被告昱泰公司在原告要求下由被告昱泰公司同仁逐條朗讀，並依原告要求說明，因此原告在被告昱泰公司同仁解說下，對房地買賣總價款經換算土地價格後約為每坪30萬元乙事甚感滿意（此由原告訴代於 鈞院102年3月22日亦口頭承認原告於該日確曾前往被告昱泰公司了解簽約內容，惟不知被告公司員工念了什麼等語足佐），唯一要求係希望被告昱泰公司能配合地主之投資比例分別給付，然因原告並非契約當事人，被告昱泰公司對渠要求本無配合給付義務，然為求和諧並表誠意，特表示僅需渠等地主間達成共識做成書面，被告昱泰公司皆可配合依指示辦理付款事宜，惜原告嗣後反悔。而原告有同意以每坪30萬元販售土地，，觀諸原告於臺灣臺北地方法院檢察署100年度偵字第2864號偵查庭中自陳：「被告（廖登志）透過另一位親戚兼助理…向伊詢問，是否同意一坪30萬元出售？伊（廖雅惠）當時同意姑丈謝銀岸以每坪30萬元價格去找買主。」（參被證2以及同案被告民事答辯九狀附附件二臺灣高等法院檢察署處分書1、2頁）。據此原告主張被告昱泰公司未於99年7月19日出示系爭買賣契約並告知契約內容予原告知悉以及未同意云云，不足採信。何況由原告於斯時並未要求被告昱泰公司交付系爭買賣契約，事後亦無來文索求等情觀之，亦可知原告當時確無反對系爭買賣契約之意。
⒊被告昱泰司購買系爭房地時，因其旁有數筆鄰地（畸零地）
未整合，曾要求出賣人謝銀岸、廖登志二人應負保密之責，以避免畸零地申購事宜生變，據此並無通謀虛偽意思表示之處，原告空言殊不足採。
⒋遑論正因被告昱泰公司購買本房地時，因其旁有數筆鄰地（
畸零地）未整合，為整筆開發利益，被告昱泰公司尚需耗時逐一高價購買鄰地（畸零地），且上開每坪土地30萬元之承購價係建立在完成併購鄰地之前提下，相較緊鄰本房地之308地號（臺中市○○○路○段○號）土地完整，又是面臨二道路之角地，亦以土地每坪30萬元出售，增值稅由賣方支付等情觀之，被告昱泰公司為買受系爭房地所支付之每坪價格，不僅偏高，且還須額外負擔畸零地之購地成本。
⒌又拆除房屋係王永光出面點交（原告若無同意王永光豈敢點
交）以及被告昱泰公司依買賣雙方約定視同廢棄屋拆除，何需負損害賠償之處（同案被告狀附被證6參照）。反觀買賣契約書第4條若賣方不將佔用物排除，反須對買方負損害賠償責任，今原告主張損害賠償實無理由。
㈡備位訴之聲明部分：
⒈原告所為致廖登志、謝銀岸違約，被告公司依懲罰性違約金約定主張違約金及損害賠償扣抵價款，自有理由：
⑴99年9月3日完成移轉登記後，被告昱泰公司初以口頭請求，
次於99年9月9日後屢次口頭及函請出賣人謝銀岸及廖登志點交（參被證4及被證4-1至被證4-8），然而王永光受原告之委託占有系爭房地，原告廖雅惠告知「如果要請他走他就會走。」（訴外人洪廖玉砂於臺中地方法院刑事庭證稱：「我立刻去告訴廖雅惠，這房地已經要賣了，怎還讓人住進去，這樣怎麼賣，廖雅惠告訴我說那是他朋友，那是自己人，如果要請他走她就會走。」；謝銀岸於同案亦稱：「我就去問洪廖玉砂，洪廖玉砂說已經與廖雅惠那邊談好了說沒有問題，只要有人買，叫住的人搬就會搬。」（參被證3），然被告公司屢次口頭及函請出賣人謝銀岸及廖登志點交（參被證4），該人等以原告委託王永光占用遲未排除為由無法履約，嗣該人等自訴王永光竊佔，王永光遲至臺灣臺中地方法院99年度自字第40號判決判處有期徒刑3個月後始於100年11月1日遷出，旋該人等即於100年11月10日點交房地於被告昱泰公司，然此無解於被告昱泰公司已受有遲延開發之損失（含貸款利息之損失），蓋期間因政府實施奢侈稅（100年6月1日），打壓房地產市場，造成房市不景氣（按奢侈稅實施7個月後，全國移轉買賣棟數臺中市減幅21%；成交價也呈現降低趨勢，臺中市約降5.8％，被證6參照），接著又因政府實施實價登錄制度（101年8月1日）影響買氣，以致房地產交易量緊縮，預售良機盡失，嚴重影響被告昱泰公司權益，受到莫大損失。若非原告之故，本案早已開發預售，被告昱泰公司主張延遲點交之違約金以及延期開發損失亦有理由，並無違約金過高之處，原告主張違約金酌減實無理由。
⑵次查土地合併時間點不一定，最遲在整個開發案完工後之保
存登記前即可。而本開發案有關其他同地段土地如308-2、308-3等地號之土地併購早在99年9月3日前即完成（原證3土地他項權利部參照），然正因為原告授權王永光竊佔，以致賣方廖登志、謝銀岸違約遲未點交本案土地，因此被告昱泰公司乃遲未將全部土地合併，直到原告於100年11月10日點交房地於被告昱泰公司後，被告昱泰公司乃於100年12月9日為全部土地之合併登記，據此原告主張土地合併日期為100年12月9日，原告在此之前點交即無違約亦未致被告昱泰公司受損害，顯有違系爭買賣契約之約定，不足採信。
⑶計算方式：
經查依買賣契約書第3條第3項約定：房地點交日期最遲應於房地移轉登記完成日起十日內，同契約書第4條約定乙方（出賣人）保證無占用物，如有是事應由乙方排除，乙方除應依已收價金每日千分之一計付懲罰性違約金予甲方至排除日止，並賠償甲方因此所受損害。
①延遲點交違約金計算式
已付價金：1170萬元代償貸款：1400萬元代墊增值稅：504萬4760元（參被證5）延遲點交每日依買賣契約書第4條約定應計違約金30750元（00000000×1/1000）30750元×422天（99.9.14日-100.11.9日)＝00000000元（移轉登記日：99年9月3日，原證3參照）②延期開發損失之計算式：
因原告授意王永光占用本房地，致被告昱泰公司無法如期取得本房地，不僅影響原定開發時程，後又因政府實施奢侈稅，打壓房地產市場，造成房市不景氣，接著又因政府實施實價登錄制度影響買氣，更嚴重影響被告昱泰公司權益，受到莫大損失。若非原告之故，本案早已開發預售，據此延遲開發損失之計算式為5853萬元×10%＝0000000元，被告昱泰公司依買賣契約書第4條後段約定主張亦有理由。
⑷另被告昱泰公司於99.9.3日過戶前除已依約開具總金額1170
萬元支票（合約書第3條第2項參照）並代墊504萬4760元之增值稅，以及代償貸款1400萬元，據此原告謂被告昱泰公司未支付任何價金，顯無視客觀物證而顛倒是非。再者廖登志、謝銀岸因原告反悔拒收支票以及王永光拒不遷出而私下決定暫緩提示支票（被告昱泰公司絕未與廖登志、謝銀岸合意暫不提示，詳廖登志、謝銀岸答辯㈠狀），此為賣方內部問題，被告昱泰公司因已支付1904萬4760元以及依約交付1170萬元支票（隨時可提示兌現），何來違約可言？據此原告主張依契約書第9條主張被告昱泰公司有違約，並進而主張賣方不須依約於房地移轉登記完成日起十日內點交房地，顯有違論理法則不足採信。
⑸原告主張價錢過低不足採信：
系爭土地因不方正且未面臨太原二路，且有前方好幾筆他人共有之畸零地尚未整合，因此系爭土地若賣不出去則無異於「零價值」（被證7），原告於偵查庭亦自系爭房地確實因畸零地之問題而難以出售。今臨訟原告執已整合過後之銀行鑑價報告書主張價錢過低，實倒果為，不足採信，蓋被告公司向元大銀行設定抵押貸款部分係包括已整合併購所得之畸零地，並非僅以系爭土地貸款，原告容有誤解。再者有無整合之土地價值不同，原告比附援引實不足採。此觀諸該估價報告書原先以17筆核估可每坪40.07萬元（見鈞院卷292頁），然勘估標的降為13筆時，開發規模變小，因此降為每坪38萬元。系爭買賣契約簽署在為整合完成前，且標的僅有4筆，則以開發規模來看，每坪應25萬元不到，此再相較緊鄰本房地之308地號（臺中市○○○路○段○號）土地完整，又是面臨二道路之角地（被證7），亦以土地每坪30萬元出售，增值稅由賣方支付等情觀之，益明系爭房地之買賣價格業已高估，原告低估所言不足採信。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠查原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂3人於77年4月17日簽
立原證6「合購房地明細內容」，合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○區○○○路0段00巷0號），原告出資二分之一、洪廖玉砂及被告廖登志各出資四分之一，上開不動產由被告廖登志登記為所有權人，相關所有權狀及房屋鑰匙則由洪廖玉砂保管，原告支出買賣價金9,309,212元，依原證6「合購房地明細內容」第7條、第9條約定，該房地嗣後如須讓售，應由全體合購人同意，不得私下處分或讓售，如有任一方合購人不同意讓售時，應以當時出售市價承購，有原證6「合購房地明細內容」可稽（見本院101年度重訴字第660號卷第44頁至第45頁），且有臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事判決略以：「四、經查：㈠於77年4月17日，訴外人廖雅惠與洪廖玉砂、自訴人廖登志三人約定合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號及同段307之2地號土地及坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○○○路○段○○巷○號），廖雅惠出資二分之一、洪廖玉砂及自訴人廖登志各出資四分之一，上開不動產由自訴人廖登志登記為所有權人，相關所有權狀及房屋鑰匙則由洪廖玉砂保管等情，業據證人洪廖玉砂、謝銀岸、廖雅惠於原審審理時證述綦詳（見原審卷一第66至71頁），且有自訴人廖登志與廖雅惠、洪廖玉砂合購房地明細內容一份、洪廖玉砂保管之上開房屋鑰匙照片一張在卷可稽（見原審卷一第49、53頁）。」可參（見本院101年度重訴字第660號卷第27頁），並經本院調閱臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事卷核對無訛。
㈡嗣於84年間，臺中市○○○○道路用地徵收，坐落臺中市○
○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308-17地號（36平方公尺，96年間因夫妻贈與改登記為被告謝銀岸所有）及同段308-49地號（145平方公尺，仍登記為被告廖登志所有），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308-18地號（452平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及同段308-38地號（5平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地則分割為同段307-2地號（12平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及同段307-6地號（26平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落在同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物面積則未變更，有土地登記謄本、建物登記謄本、土地建物異動索引可稽（見本院101年度重訴字第660號卷第12頁至第25頁），且有臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事判決略以：「四、經查：㈠…嗣於84年間，臺中市○○○○道路用地徵收，坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308之17地號（36平方公尺，96年間因夫妻贈與改登記為謝銀岸所有）及同段308之49地號（145平方公尺，仍登記為自訴人廖登志所有），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308之18地號（452平方公尺，仍登記為自訴人廖登志所有）及同段308之38地號（5平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地則分割為同段307之2地號（12平方公尺，仍登記為自訴人廖登志所有）及同段307之6地號（26平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收），坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物面積則未變更等事實，則有土地登記第二類謄本一份、異動索引一份、臺中市中正地政事務所100年7月21日中正地所一字第0000000000號函及所附之手抄謄本、電子謄本一份在卷可憑（見原審卷一第170至184、189至208頁）。」可參（見本院101年度重訴字第660號卷第27頁正面、背面），並經本院調閱臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事卷核對無訛。㈢於96年5月間，訴外人王永光接受原告廖雅惠之指示先行整
修臺中市○區○○○段○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（下稱系爭房屋），而後於同年7月26日進住系爭房屋，併占用臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308-49地號土地（145平方公尺）、同段307-2地號土地（12平方公尺），有臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事判決略以：
「四、經查：㈠…又於96年5月間，被告王永光接受訴外人廖雅惠之指示先行整修上開房屋，而後於同年7月26日進住該屋，佔用如附表所示之臺中市○○區○○○段000○00地號土地（452平方公尺）、同段308之49地號土地（145平方公尺）、同段307之2地號土地（12平方公尺，上述房屋暨土地，以下簡稱上揭房地）等情，並據被告王永光直承在卷，且經證人廖雅惠證述無誤（見原審卷一第70至71頁、本院卷第146頁反面），復經原審勘驗現場，製有勘驗筆錄一份、現場照片20張暨臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖一份在卷可參（見本院卷一第151至154、160至169頁）。是被告王永光確有佔用上揭房地之事實，固堪認定。」可參（見本院101年度重訴字第660號卷第27頁背面），並經本院調閱臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事卷核對無訛。
㈣被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與被告昱泰公司簽立原
證2土地買賣契約書，將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地（面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（即系爭房屋）出賣被告昱泰公司，總價58,530,000元，原證2土地買賣契約書第14條第3項約定：「若甲方（即被告昱泰公司）無法於3個月內完成併購鄰地（同地段308-2、308-14、308-15、308-35、308-13、308-3、308-32、308-33、308-34地號）則買賣價格，乙方（即被告廖登志、謝銀岸）同意調整為總價款新臺幣伍仟零柒拾叁萬元整，乙方（即被告廖登志、謝銀岸）絕無異議。」，有原證2土地買賣契約書可稽（見本院101年度重訴字第660號卷第10頁至第11頁）。
㈤登記被告昱泰公司為所有權人之坐落臺中市○區○○○段○○
○○○○號土地於100年12月9日以「合併」為登記原因，辦理所有權移轉登記，與坐落臺中市○區○○○段308-2、308-3、308-13、308-14、308-15、308-17、308-18、308-32至308-35、308-49、318-91地號土地合併，合併後面積為762平方公尺，有土地登記謄本可稽（見本院101年度重訴字第660號卷第31頁至第32頁）。
㈥於102年4月9日「信託」登記元大商業銀行股份有限公司為
所有權人之坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地於101年11月22日辦理「分割」登記，分割後面積為146平方公尺，有土地登記謄本可稽（見本院卷第232頁至第234頁）。
㈦原告曾對被告廖登志提出刑事背信等告訴，告訴意旨略以：
「被告廖登志與告訴人廖雅惠係姑姪關係，二人於民國77年4月17日與案外人洪廖玉砂共同出資購置坐落於臺中市○區○○○段308之49、308之18、307之2及308之17地號土地及其上建物（門牌為臺中市○○○路○段○○巷○號），約定告訴人出資新臺幣（下同）930萬9,212元，被告及洪廖玉砂則各出資465萬4,606元，並以被告為上開房地之名義登記人，被告係受告訴人委任處理事務之人。詎被告意圖為自己不法之利益，於99年5月10日，明知上開房地市價為每坪38萬元，竟未經告訴人同意，擅自將上開房地以每坪30萬元出售予昱泰開發企業有限公司，並偽造虛偽不實之買賣契約，致生損害於告訴人。因認被告涉有刑法背信及偽造文書罪嫌。」，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第2864號為不起訴處分，不起訴處分意旨略以：「三、被告廖登志堅詞否認有何上揭犯嫌，辯稱：伊確實係上開房地之名義登記人，多年來因出售價格及相鄰10幾筆畸零地問題，遲遲無法出售，嗣經全體合夥人同意，以30萬元出售予第三人，並委託伊之配偶謝銀岸處理出售事宜等語。經查，告訴人廖雅惠自陳：上開房地確實因畸零地之問題而難以出售，被告曾多次向伊提起賣地之事，最後一次約6至8個月前，被告透過另一位親戚兼助理葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售？伊當時同意姑丈謝銀岸以每坪30萬元價格去找買主等語，復觀之土地買賣契約書影本，上開房地土地面積共計645平方公尺（約195坪），買賣總價款為5,853萬元，每坪出售價格為30萬154元，此有土地買賣契約書在卷可參，是告訴人確實同意以每坪30萬元出售上開房地，而最後出售價格亦未低於告訴人同意之價格，告訴人亦未因此受有損害，被告應無背信及偽造文書之犯行。至於告訴人指稱上開房地市價為每坪38萬元云云，惟其亦表示該價格係畸零地整併後之價格，而畸零地之整併具極高之不確定性，最後實際市場價格應以成交時議價結果為準，況上開房地係告訴人與被告共有，出售價格越高，被告所能分得之利益亦越多，被告復無理由損害告訴人或圖利他人，故被告並無為自己或第三人不法之利益亦無損害本人利益之故意，縱被告於上開交易過程有瑕疵，僅屬民事糾葛，告訴人宜循民事程序解決。綜上所述，被告所為，與刑法背信及偽造文書罪之構成要件有間，實難僅憑告訴人之指訴即對被告逕以背信及偽造文書罪責相繩。此外，復查無其他積極證據足資認定被告涉何犯行，應認其罪嫌不足。」，嗣原告不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以100年度上聲議字第2997號駁回再議，臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書略以：「二、惟查：㈠聲請人廖雅惠於偵查中自陳：上開房地確實因畸零地之問題而難以出售，被告曾多次向伊提起賣地之事，最後一次約6至8個月前，被告透過另一位親戚兼助理葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售？伊當時同意姑丈謝銀岸以每坪30萬元價格去找買主等語，復觀之土地買賣契約書影本，上開房地土地面積共計645平方公尺（約195坪），買賣總價款為5,853萬元，每坪出售價格為30萬154元，此有土地買賣契約書在卷可參，是聲請人確實同意以每坪30萬元出售上開房地，而最後出售價格亦未低於聲請人同意之價格，聲請人亦未因此受有損害，被告應無背信及偽造文書之犯行。㈡至於聲請人指稱上開房地市價為每坪38萬元云云，惟其亦表示該價格係畸零地整併後之價格，而畸零地之整併具極高之不確定性，最後實際市場價格應以成交時議價結果為準，況上開房地係聲請人與被告共有，出售價格越高，被告所能分得之利益亦越多，被告復無理由損害告訴人或圖利他人，故被告並無為自己或第三人不法之利益亦無損害本人利益之故意。以上各節已原承辦檢察官調查甚明。㈢再議狀中聲請人表示，係對葉淑霞表示『如果有人願意以一坪新臺幣（下同）30萬元買下，我也想以同樣價格買下其他共有部份』等語，如果聲請人所述實在，則被告委請葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售時，聲請人直接表示其願以每坪30元之價格買受其他共有人之共有部分即可，何需再找每坪30元之買主，聲請人此部分再議為無理由。㈣況聲請人於告訴之表示，買賣時系爭土地市價為35萬元（見99年度他字第9973號卷第3頁），但於偵查中則主張曾有人要以每坪38萬元向其買地，前所述反覆不一，應係臨訟任意主張之詞。㈤卷附99年5月10日土地買賣契約書，非但有企業主之簽名及蓋章，且同時蓋有昱泰開發企業有限公司之公司章，又廖登志非但有簽名且有蓋章（見99年度他字第9973號卷第63頁），聲請人指被告涉有偽造文書部分，與卷內物證不符，再議為無理由。㈤至於聲請尚未收受買賣價金一節，證人謝銀岸在偵查中已證稱：『因為還未點交，所以只支付支票、現金部分款項，買主已支付約3000萬元，其中支示200萬元及970萬元尚未兌現，另外買主有代償該地之貸款1400萬元，買主又付增值稅500多萬元，現因為尚有人住在該地之建物，以致無法點交，若點交完成，買主允諾一次付清』等語（見同上卷第49頁），從而聲請人主張被告涉犯背信、侵占部分亦屬無據。綜上各節本件原承辦檢察官依調查所得證據資料為不起訴處分，於法並無違誤，聲請人再議為無理由。」，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官100年度偵字第2864號不起訴處分書（見本院卷第62頁至第63頁）、臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書可稽（見本院卷第64頁至第65頁），並經本院調閱上揭偵查卷核對無訛。
㈧原告曾對被告謝銀岸、廖登志、提出刑事侵占等告訴，告訴
意旨略以：「被告謝銀岸、廖登志為夫妻，並分別為告訴人廖雅惠之姑丈與姑母，被告廖登志與其姐洪廖玉砂及告訴人於民國77年4月間，分別出資新臺幣（下同）465萬4,606元、465萬4,606元及930萬9,210元，以總價1,861萬8,425元合購坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及坐落同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○區○○○路0段00巷0號），同時約定上開房地以被告廖登志名義辦理所有權登記，上開房地之所有權狀則由洪廖玉砂保管，被告廖登志係受告訴人委任處理事務之人。詎被告謝銀岸竟與被告廖登志共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，未得全體共有人之同意，於96年間，由被告廖登志以單獨所有權人自居，將臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地分割成308之17地號及308之49地號2筆土地，並將分割後同段308之17地號土地贈與其夫即被告謝銀岸之方式，將該土地侵占入己，而違背其任務。又被告謝銀岸復與被告廖登志（被告廖登志所涉背信、偽造文書等罪嫌業經本署檢察官以100年度偵字第2864號不起訴處分書為不起訴處分確定）共同基於偽造文書之犯意聯絡，於99年5月10日，明知上開房地市價為每坪38萬元，竟未經告訴人同意，擅自將上開房地以每坪30萬元出售與昱泰開發企業有限公司（下稱昱泰公司），並簽署內容不實之買賣契約，致生損害於告訴人，嗣告發人陳浩一從告訴人處知悉上情，因與被告謝銀岸生意往來積怨已久，而提出告發（偽造文書罪嫌部分未據告訴人告訴）。因認被告謝銀岸、廖登志共同涉有刑法侵占、背信罪嫌。被告謝銀岸另涉有偽造文書罪嫌。」，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第24126號、102年度偵字第12880號為不起訴處分，不起訴處分意旨略以：「三、訊據被告謝銀岸、廖登志堅詞否認有何告訴、告發意旨所指犯嫌，被告謝銀岸辯稱：系爭土地並不完整，自77年購買後至96年間一直賣不出去，因為外圍旁邊有10幾筆畸零地，有10個所有權人，為了整合周圍畸零地以賣得好價錢，於96年間被告廖登志與洪廖玉砂及告訴人廖雅惠以電話聯絡協商，協商結果就是洪廖玉砂很忙，告訴人開醫院及飯店也很忙，所以全權委託伊處理，要伊趕快把系爭土地的問題解決，看是要賣掉或是整合外圍的畸零地，伊兩方面同時進行，伊請求臺中市政府協助整合，臺中市政府表示基地面積超過195坪可以自己蓋，所以伊向3位合夥人表示可否畸零地歸畸零地合併，將地號308-17號分割出來36平方公分後贈與伊後，讓伊有資格與其他10筆畸零地所有權人向臺中市政府申請整合，告訴人、洪廖玉砂及被告廖登志為了解決事情都同意此事，後來在99年5月10日賣掉系爭土地，得款1坪30萬元，共5,853萬元，扣掉增值稅及代墊款、稅金共40幾萬元，原應分配告訴人2,600多萬元，但因告訴人朋友王永光佔據系爭土地，被買主昱泰公司扣延遲交付土地款，剩下770萬元，100年11月24日匯至告訴人指定之銀行帳戶，系爭土地出售後之金額也是依照合夥3人出資比例分配，伊並未取得任何利益等語；被告廖登志則辯稱：伊確實係上開房地之名義登記人，多年來因出售價格及相鄰10幾筆畸零地整合問題，遲遲無法出售，當時為了整合周圍的畸零地，經全體合夥人同意，將臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地分割成308之17地號及308之49地號2筆土地，並將分割後同段308之17地號土地贈與被告謝銀岸，嗣又經全體合夥人同意，以30萬154元出售與第三人，並委託被告謝銀岸處理出售事宜等語。四、經查：證人洪廖玉砂證稱：因為系爭土地有一部分是畸零地，就委託被告謝銀岸處理，被告廖登志要辦理贈與之前有打電話給伊，伊有打電話跟告訴人說，告訴人說跟伊一樣處理就好了，伊也有告知告訴人有人出價，問告訴人要否以同價購買，告訴人說不要，上開房地已經賣掉，且賣得款項有請陳純仁律師以匯款方式將告訴人應得部分還給告訴人等語；又被告謝銀岸於100年2月15日臺灣臺中地方法院審理99年度自字第40號其自訴王永光竊佔案件時到庭結證稱：『這個土地是從廖登志那邊過戶來的，我們是用贈與的方式過戶的。308-49地號土地是從308-17地號土地裡面分割出來的，308-17地號土地是分割出來之後，廖登志再贈與給我的，因為當時我們要整併畸零地，所以才這樣分割，因為如果沒有過戶給我的話，原先登記在我太太廖登志名下的土地就足以興建建築物，就不可以整併周遭的畸零地，所以才將308-17地號土地先贈與給我，我再去整併附近的畸零地。』、『我只是被他們三個合夥人借用的名義而已。買賣的價金分配仍是依據他們當年的契約內容來分配。』等語，告訴人當日亦以證人身分出庭作證且全程在場聆聽，並無意見，此有臺灣臺北地方法院99年度自字第40號竊佔案100年2月15日審判筆錄影本1份附卷可稽，並為告訴人所是認，足見被告廖登志係為處理系爭土地一部分畸零地與周遭的畸零地整併，經全體合夥人同意將308-17地號土地分割出來贈與登記在被告謝銀岸名下，99年5月10日上開房地的買賣價金分配仍是依據被告廖登志與告訴人及洪廖玉砂當年的契約內容來分配，是被告等並無侵占、背信之犯意及犯行甚明，核與刑法侵占、背信罪構成要件不符。次查，被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與昱泰公司簽訂之土地買賣契約書，係有制作權人以自己名義制作，核與刑法偽造文書罪構成要件有間。況告訴人自陳：上開房地確實因畸零地之問題而難以出售，被告廖登志曾多次向伊提起賣地之事，最後一次約6至8個月前，被告廖登志透過另1位親戚兼助理葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售，伊當時同意姑丈（即被告謝銀岸）以每坪30萬元價格去找買主等語（見本署檢察官100年度偵字第2864號不起訴處分書），復觀之土地買賣契約書影本，上開房地土地面積共計645平方公尺（約195坪），買賣總價款為5,853萬元，每坪出售價格為30萬154元，此有土地買賣契約書在卷可參，是告訴人確實同意以每坪30萬元出售上開房地，而最後出售價格亦未低於告訴人同意之價格，告訴人亦未因此受有損害。綜上所述，被告謝銀岸、廖登志所辯，均非無稽，應堪採信。此外，復查無其他積極證據足資認定被告等有何告訴及告發意旨所指犯行，揆諸前揭法條及判例要旨，應認渠等均罪嫌不足。」，嗣原告不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以102年度上聲議字第5964號駁回再議，臺灣高等法院檢察署102年度上聲議字第5964號處分書略以：
「二、惟查：聲請人指訴被告涉犯侵占、背信罪，經原檢察官調查結果，認被告罪嫌不足，已於不起訴處分書中詳敘其理由。經查，證人洪廖玉砂證稱：因為系爭土地有一部分是畸零地，就委託被告謝銀岸處理，被告廖登志要辦理贈與之前有打電話給伊，伊有打電話跟聲請人說，聲請人說跟伊一樣處理就好了，伊也有告知聲請人有人出價，問聲請人要否以同價購買，聲請人說不要，上開房地已經賣掉，且賣得款項有請陳純仁律師以匯款方式將聲請人應得部分還給聲請人等語；又被告謝銀岸於100年2月15日臺灣臺中地方法院審理99年度自字第40號其自訴王永光竊佔案件時到庭結證稱：『這個土地是從廖登志那邊過戶來的，我們是用贈與的方式過戶的。308-49地號土地是從308-17地號土地裡面分割出來的，308- 17地號土地是分割出來之後，廖登志再贈與給我的，因為當時我們要整併畸零地，所以才這樣分割，因為如果沒有過戶給我的話，原先登記在我太太廖登志名下的土地就足以興建建築物，就不可以整併周遭的畸零地，所以才將308-17地號土地先贈與給我，我再去整併附近的畸零地。』、『我只是被他們三個合夥人借用的名義而已。買賣的價金分配仍是依據他們當年的契約內容來分配。』等語，聲請人當日亦以證人身分出庭作證且全程在場聆聽，並無意見，此有臺灣臺北地方法院99年度自字第40號竊佔案100年2月15日審判筆錄影本1份附卷可稽，並為聲請人所是認，足見被告廖登志係為處理系爭土地一部分畸零地與周遭的畸零地整併，經全體合夥人同意將308-17地號土地分割出來贈與登記在被告謝銀岸名下，99年5月10日上開房地的買賣價金分配仍是依據被告廖登志與聲請人及洪廖玉砂當年的契約內容來分配，是被告等並無侵占、背信之犯意及犯行甚明，核與刑法侵占、背信罪構成要件不符。再議以臺灣高等法院臺中分院審理另案時認定聲請人廖雅惠僅有不反對出售之意，事後出售予昱泰開發企業有限公司一事，聲請人事前確不知情等語。惟此係指聲請人不知土地確實售予何人，至於土地欲出售等情事，聲請人並未表示反對，此與原檢察官之認定亦不相違。至於證人之證述，本即係對過去之事實為證明，聲請人在場亦未表示異見，自應信為真正。聲請人暫未分配買賣價金，苟無不法意圖，尚不得論以侵占。另價金之分配，聲請人如有爭執，自應循民事之途解決，此與侵占、背信罪之構成要件亦不相當。聲請人之再議無理由。」，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官101年度偵字第24126號、102年度偵字第12880號不起訴處分書（見本院卷第273頁至第275頁）可稽，並有臺灣高等法院檢察署102年度上聲議字第5964號處分書及通知書（見本院卷第305頁）附卷可參。
㈨被告謝銀岸、廖登志曾自訴訴外人王永光涉竊佔罪，經臺灣
臺中地方法院99年度自字第40號刑事判決：「王永光共同意圖為自己不法之利益，而竊佔他人之不動產，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。其餘被訴竊佔謝銀岸所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地部分，無罪。」，其「犯罪事實」欄記載：「一、王永光為廖雅惠（未經被訴）之友人，廖登志與謝銀岸為夫妻，廖登志與洪廖玉砂則均為廖雅惠之姑姑。緣於民國77年4月17日，廖雅惠與洪廖玉砂、廖登志3人約定合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號及同段307之2地號土地（共計676平方公尺，契約書誤載為672. 8平方公尺）及坐落在同段
308 之18地號土地上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○○○路○段○○巷○號），廖雅惠出資2分之1、洪廖玉砂及廖登志各出資4分之1，上開不動產由廖登志登記為所有權人，上開不動產之所有權狀則由洪廖玉砂保管，所有權移轉登記完成後，洪廖玉砂並擔任實際管理人。嗣於民國84年間，臺中市○○○○道路用地徵收，坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308之17地號（36平方公尺，96年因夫妻贈與改登記為謝銀岸所有）及同段308之49地號（145平方公尺，仍登記為廖登志所有）；坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地割為同段308之18地號（452平方公尺，仍登記為廖登志所有）及同段308之38地號（5平方公尺，由臺中市政府徵收）；坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地則分割為同段307之2地號（12平方公尺，仍登記為廖登志所有）及同段307之6地號（26平方公尺，由臺中市政府徵收）；坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物面積則未變更。嗣因謝銀岸、廖登志、洪廖玉砂欲出售上開不動產，廖雅惠對廖登志等人不信任，廖雅惠恐上開不動產於其不知情之情形下遭處分，竟與王永光共同基意圖為自己不法利益之犯意聯絡，謀議由王永光佔用如附表所示之不動產，王永光即於96年5月間，趁洪廖玉砂疏於管理之際，先行整修上開房屋，而後於96年7月26日，王永光進住該屋，竊佔如附表所示之臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308之49地號土地（145平方公尺）、同段307之2地號土地（12平方公尺）及坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物，供己使用。嗣於99年5月10日，廖登志、謝銀岸將系爭不動產出售予昱泰開發企業有限公司（下稱昱泰公司），辦理點交時，始發覺上情。」，嗣王永光不服上訴，經臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事判決：「原判決撤銷。王永光無罪。」，有臺灣臺中地方法院99年度自字第40號刑事判決（見本院卷第101頁至第104頁）、臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第1381號刑事判決（見本院101年度重訴字第660號卷第26頁至第30頁），並經本院調閱上揭刑事卷核對無訛。
㈩被告昱泰公司簽發交付被告廖登志、謝銀岸之支票3紙均已
兌現，有永豐商業銀行松山分行102年4月11日永豐銀松山分行（102）字第00005號函及檢送之支票正反面影本可稽（見本院卷第235頁至第238頁）。
王永光於100年11月1日將臺中市○○區○○○路○段○○巷○號
房屋及基地點交洪廖玉砂，有「點交證明書」可稽（見本院卷第67頁）。被告廖登志、謝銀岸於100年11月10日將臺中市○區○○○段307-2、308-18、308-49、308-17地號土地及臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋點交被告昱泰公司，有「房地點交確認書」可稽（見本院卷第68頁至第74頁）。
被告廖登志已將出賣臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（
面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（即系爭房屋）應分配原告之價金7,705,812元，匯款至原告帳戶，有計算式及匯款單可稽（見本院卷第77頁）。
元大商業銀行對於臺中市○區○○○段○○○○○○○號等4筆土
地，參考信義房屋於99年3月12日出具之鑑價報告每坪40.07萬元，以全案14筆地號評估每坪38萬元鑑估，本案地上建物1221建號預計拆除進行土地開發，故建物不予鑑估，僅評估素地價值；核撥日99年9月6日，金額6000萬元，有元大商業銀行股份有限公司忠孝分行102年8月5日元忠孝字第0000000000號函及檢送之附件可稽（見本院卷第288頁至第295頁）。
門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋（即系爭房屋
）於102年1月22日申請拆除註銷房屋稅籍，其99年度房屋現值為205,800元，有臺中市政府地方稅務局民權分局102年9月2日中市稅民分字第0000000000號函可稽（見本院卷第319頁）。
五、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查本件原告主張：原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂3人於77年4月17日簽立原證6「合購房地明細內容」，合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○區○○○路0段00巷0號），原告出資二分之一、洪廖玉砂及被告廖登志各出資四分之一，其原為共有人之一，對被告間就附表所示不動產之買賣關係是否存在？自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法即無不合。
㈡本件原告主張：被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與被告
昱泰公司簽立原證2土地買賣契約書，將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路○段○○巷○號房屋）（即系爭房屋）出賣，並移轉登記予被告昱泰公司等情，為被告所不爭執。惟原告主張：被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與被告昱泰公司簽立原證2土地買賣契約書，將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）及坐落同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（即系爭房屋）出賣，並移轉登記予被告昱泰公司，即被告間關於附表1所示之不動產買賣係通謀虛偽意思表示，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：⒈被告間關於附表1所示之不動產買賣是否為通謀虛偽意思表示？原告請求就附表1所示不動產於99年9月3日以買賣關係為原因所為之所有權移轉登記塗銷，有無理由？⒉被告昱泰公司主張之違約金（詳本院卷第68頁「房地點交確認書」、本院卷第77頁「違約金等計算式」）是否過高？即原告主張代位被告廖登志、謝銀岸對被告昱泰公司行使原證2土地買賣契約書之違約金酌減請求權，有無理由？（即備位聲明第1項請求：被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領，有無理由？【計算式詳本院卷第188頁背面】）⒊原告主張：被告廖登志、謝銀岸將系爭房地低價出賣被告昱泰公司，被告昱泰公司設定抵押權予元大商業銀行，貸得7800萬元，以擔保品之八成貸款保守計算，附表1所示之不動產價值至少為9750萬元，則原告受有19,485,000元之損失（計算式：97,500,000－58,530,000＝38,970,000，38,970,000÷2＝19,485,000），有無理由？（即備位聲明第2項請求：被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？【計算式詳本院101年度重訴字第660號卷第6頁正面、背面】），現就本件之爭點析述如后：
⒈被告間關於附表1所示之不動產買賣是否為通謀虛偽意思表
示？原告請求就附表1所示不動產於99年9月3日以買賣關係為原因所為之所有權移轉登記塗銷，有無理由？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。復按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段固有明文，惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院亦著有48年台上字第29號判例意旨可參。是本件原告主張：被告間關於附表1所示之不動產買賣為通謀虛偽意思表示，應由原告負舉證之責。
⑵本件原告主張：被告間關於附表1所示之不動產買賣為通謀
虛偽意思表示係以原告多次要求被告等出示資金流程，惟被告均置之不理，則被告昱泰公司應未依約交付價金；買賣價金中最大筆款項4683萬元僅簽發商業本票1紙，資金往來不詳；被告昱泰公司資本額，依原證8公司登記資料僅5000萬元，不具資力購地；被告間因畸零地有原證2契約第14條之特約，足知被告間對畸零地應有合作開發之計畫（合建參股），從而，原證2契約實係假買賣云云，然查，依首揭說明，原告應舉證證明被告廖登志、謝銀岸與被告昱泰公司間係通謀虛偽意思表示，惟原告僅以上開臆測主張被告係通謀虛偽意思表示，並未舉證以實其說，則原告上開主張洵屬無據。
⑶且查，被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與被告昱泰公司
簽立原證2土地買賣契約書（見本院101年度重訴字第660號卷第10頁至第11頁），依原證2土地買賣契約書第3條約定，簽約款200萬元，第2次付款970萬元，被告昱泰公司均已分別簽發票載日99年5月10日、99年8月15日同面額支票交付被告廖登志、謝銀岸，有支票影本2紙可稽（見本院101年度重訴字第660號卷第46頁），係因原告指示訴外人王永光佔用門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋（即系爭房屋），被告廖登志、謝銀岸因恐違約無法遵期點交系爭房地，始不敢持該票載日99年5月10日、99年8月15日面額200萬元、970萬元支票（見本院101年度重訴字第660號卷第46頁）向銀行提示兌現，嗣訴外人王永光經臺灣臺中地方法院99年度自字第40號刑事一審判決：「王永光共同意圖為自己不法之利益，而竊佔他人之不動產，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。其餘被訴竊佔謝銀岸所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地部分，無罪。」，其「犯罪事實」欄記載：「一、王永光為廖雅惠（未經被訴）之友人，廖登志與謝銀岸為夫妻，廖登志與洪廖玉砂則均為廖雅惠之姑姑。緣於民國77年4月17日，廖雅惠與洪廖玉砂、廖登志3人約定合購坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號及同段307之2地號土地（共計676平方公尺，契約書誤載為672. 8平方公尺）及坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○區○○○巷00號，後整編為臺中市○○○路○段○○巷○號），廖雅惠出資2分之1、洪廖玉砂及廖登志各出資4分之1，上開不動產由廖登志登記為所有權人，上開不動產之所有權狀則由洪廖玉砂保管，所有權移轉登記完成後，洪廖玉砂並擔任實際管理人。嗣於民國84年間，臺中市○○○○道路用地徵收，坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地分割為同段308之17地號（36平方公尺，96年因夫妻贈與改登記為謝銀岸所有）及同段308之49地號（145平方公尺，仍登記為廖登志所有）；坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地割為同段308之18地號（452平方公尺，仍登記為廖登志所有）及同段308之38地號（5平方公尺，由臺中市政府徵收）；坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地則分割為同段307之2地號（12平方公尺，仍登記為廖登志所有）及同段307之6地號（26平方公尺，由臺中市政府徵收）；坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物面積則未變更。嗣因謝銀岸、廖登志、洪廖玉砂欲出售上開不動產，廖雅惠對廖登志等人不信任，廖雅惠恐上開不動產於其不知情之情形下遭處分，竟與王永光共同基意圖為自己不法利益之犯意聯絡，謀議由王永光佔用如附表所示之不動產，王永光即於96年5月間，趁洪廖玉砂疏於管理之際，先行整修上開房屋，而後於96年7月26日，王永光進住該屋，竊佔如附表所示之臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308之49地號土地（145平方公尺）、同段307之2地號土地（12平方公尺）及坐落在同段308之18地號土地上之同段建號1221號建物，供己使用。嗣於99年5月10日，廖登志、謝銀岸將系爭不動產出售予昱泰開發企業有限公司（下稱昱泰公司），辦理點交時，始發覺上情。」，王永光於100年11月1日將臺中市○○區○○○路○段○○巷○號房屋及基地點交洪廖玉砂，有「點交證明書」可稽（見本院卷第67頁）。被告廖登志、謝銀岸於100年11月10日將臺中市○區○○○段307-2、308-18、308-49、308-17地號土地及臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋點交被告昱泰公司，有「房地點交確認書」可稽（見本院卷第68頁至第74頁）。則被告昱泰公司即依約支付尾款，被告昱泰公司簽發交付被告廖登志、謝銀岸之支票3紙均已兌現，有永豐商業銀行松山分行102年4月11日永豐銀松山分行（102）字第00005號函及檢送之支票正反面影本可稽（見本院卷第235頁至第238頁）。被告廖登志亦將出賣系爭地應分配原告之價金7,705,812元，匯款至原告帳戶，有計算式及匯款單可稽（見本院卷第77頁）。足認被告廖登志、謝銀岸於99年5月10日與被告昱泰公司簽立原證2土地買賣契約書（見本院101年度重訴字第660號卷第10頁至第11頁）之買賣行為為真正。
⒋細繹臺灣臺北地方法院檢察署檢察官100年度偵字第2864號
不起訴處分書（見本院卷第62頁至第63頁）、臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書（見本院卷第64 頁至第65頁）、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官101年度偵字第24126號、102年度偵字第12880號不起訴處分書（見本院卷第273頁至第275頁）、附卷之臺灣高等法院檢察署102年度上聲議字第5964號處分書可知，系爭房地多年來因出售價格及相鄰10幾筆畸零地問題，遲遲無法出售，嗣經全體合夥人同意，以30萬元出售予第三人，並委託謝銀岸處理出售事宜等語。原告廖雅惠亦自陳：上開房地確實因畸零地之問題而難以出售，被告廖登志曾多次向伊提起賣地之事，最後一次約6至8個月前，被告廖登志透過另一位親戚兼助理葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售？伊當時同意姑丈謝銀岸以每坪30萬元價格去找買主等語，復觀之原證2土地買賣契約書影本，上開房地土地面積共計645平方公尺（約195坪），買賣總價款為5,853萬元，每坪出售價格為30萬154元，此有土地買賣契約書在卷可參，是原告確實同意以每坪30萬元出售系爭房地，而最後出售價格亦未低於原告同意之價格，原告亦未因此受有損害。
⒉被告昱泰公司主張之違約金（詳本院卷第68頁「房地點交確
認書」、本院卷第77頁「違約金等計算式」）是否過高？即原告主張代位被告廖登志、謝銀岸對被告昱泰公司行使原證2土地買賣契約書之違約金酌減請求權，有無理由？（即備位聲明第1項請求：被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領，有無理由？【計算式詳本院卷第188頁背面】）⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條著有明文。又衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照。又約定之違約金是否過高、應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院51年度臺上字19號判例參照。
⑵經查：原證2土地買賣契約書第4條違約金之約定，核其法律
性質，自有上開條文之適用，又王永光接受原告廖雅惠之指示佔用臺中市○區○○○段○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（即系爭房屋），併占用臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308-49地號土地（145平方公尺）、同段307-2地號土地（12平方公尺）。依原證2土地買賣契約書第3條第3款之約定，原應於「房地移轉登記完成日前十日內」點交房地，詎系爭房地雖於99年9月3日辦理所有權移轉登記完畢，惟王永光經臺灣臺中地方法院99年度自字第40號刑事一審判決竊佔有罪後，始於100年11月1日將臺中市○○區○○○路○段○○巷○號房屋及基地點交洪廖玉砂，有「點交證明書」可稽（見本院卷第67頁）。被告廖登志、謝銀岸於100年11月10日將臺中市○區○○○段307-2、308-18、308-49、308-17地號土地及臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋點交被告昱泰公司，有「房地點交確認書」可稽（見本院卷第68 頁至第74頁）。則本件因可歸責於原告廖雅惠指示王永光佔用臺中市○區○○○段○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）（即系爭房屋），併占用臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（452平方公尺）、同段308-49地號土地（145平方公尺）、同段307-2地號土地（12平方公尺），致遲延點交系爭房地422天（計算式詳本院卷第68頁），違約金12,976,500元，約佔總價金5853萬元之22%，爰審酌本件原證2土地買賣契約書第4條違約金之約定，已明文約定係「懲罰性違約金」；及原告廖雅惠指示王永光佔用系爭房地致遲延點交系爭房地422天（計算式詳本院卷第68頁）；違約金12,976,500元，約佔總價金5853萬元之22%，且原告亦未舉證本件究有何違約金過高情事，原告主張代位被告廖登志、謝銀岸對被告昱泰公司行使原證2土地買賣契約書之違約金酌減請求權云云，尚難憑採。
⒊原告主張：被告廖登志、謝銀岸將系爭房地低價出賣被告昱
泰公司，被告昱泰公司設定抵押權予元大商業銀行，貸得7800萬元，以擔保品之八成貸款保守計算，附表1所示之不動產價值至少為9750萬元，則原告受有19,485,000元之損失（計算式：97,500,000－58,530,000＝38,970,000，38,970,000÷2＝19,485,000），有無理由？（即備位聲明第2項請求：被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19, 485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？【計算式詳本院101年度重訴字第660號卷第6頁正面、背面】）⑴細繹臺灣臺北地方法院檢察署檢察官100年度偵字第2864號
不起訴處分書（見本院卷第62頁至第63頁）、臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書（見本院卷第64 頁至第65頁）、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官101年度偵字第24126號、102年度偵字第12880號不起訴處分書（見本院卷第273頁至第275頁）、附卷之臺灣高等法院檢察署102年度上聲議字第5964號處分書可知，原告廖雅惠自陳：上開房地確實因畸零地之問題而難以出售，被告廖登志曾多次向伊提起賣地之事，最後一次約6至8個月前，被告廖登志透過另一位親戚兼助理葉淑霞向伊詢問，是否同意以1坪30萬元出售？伊當時同意姑丈謝銀岸以每坪30萬元價格去找買主等語，復觀之原證2土地買賣契約書影本，上開房地土地面積共計645平方公尺（約195 坪），買賣總價款為5,853萬元，每坪出售價格為30萬154元，此有土地買賣契約書在卷可參，是原告確實同意以每坪30萬元出售系爭房地，而最後出售價格亦未低於原告同意之價格，原告亦未因此受有損害，亦無原告主張低價出售云云情事。
⑵被告昱泰公司係以原證2土地買賣契約書之坐落臺中市○區
○○○段○○○○○○○號土地（面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）等4筆土地，與坐落臺中市○區○○○段308-2、308-3、308-13、308-14、308-15、308-17、308-18、308-32至308-35、318-91地號土地「一併」提供設定抵押權設定，向元大商業銀行貸款6000萬元，有土地登記謄本（見本院101年度重訴字第660 號卷第12頁至第18頁）、元大商業銀行股份有限公司忠孝分行102年8月5日元忠孝字第0000000000號函及檢送之附件可稽（見本院卷第288頁至第295頁）。既然被告昱泰公司向元大商業銀行貸款6000萬元，係於整併「畸零地」後，連同坐落臺中市○區○○○段308-2、308-3、308-13、308-14、308-15、308-17、308 -18、308-32至308-35、318-91地號土地「一併」提供設定抵押權設定，自與原證2土地買賣契約書之坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（面積145平方公尺）、308-18地號土地（面積452平方公尺）、307-2地號土地（面積12平方公尺）、308-17地號土地（面積36平方公尺）等單純4筆土地之價值，完全不同，原告不得逕自主張整併「畸零地」「後」之價值，為原證2土地買賣契約書4筆土地之原始價值。遑論原告憑空杜撰猜測所謂：被告廖登志、謝銀岸將系爭房地低價出賣被告昱泰公司，被告昱泰公司設定抵押權予元大商業銀行，貸得7800萬元，以擔保品之八成貸款保守計算，附表1所示之不動產價值至少為9750萬元，則原告受有19,485,000元之損失（計算式：97,500,000－58,530,000＝38,970,000，38,970, 000÷2＝19,485,000）（即備位聲明第2項請求：被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19, 485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息【計算式詳本院101年度重訴字第660號卷第6頁正面、背面】）云云，尚難遽信。
六、從而，本件原告先位聲明本於民法第87條、第184條、第213條、最高法院67年度第5次民事庭庭長推總會議決議㈡意旨；備位聲明第1項本於民法第242條、第367條、第252條、第179條。備位聲明第2項本於原證6契約第6、7條、民法第701、680、544條。備位聲明第1項為昱泰公司短給原告之金額，參原告102年1月31日民事準備㈢狀第6頁。備位聲明第2項金額請參起訴狀第7頁。並請求：⒈先位聲明：⑴確認被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動產買賣關係不存在。⑵被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○ ○○號土地經臺中市中正地政事務所101年11月22日以分割為原因所為之登記塗銷；被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所100年12月9日以合併為原因所為之登記塗銷。⑶被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑷被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑸被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。⑹被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑺被告昱泰公司應給付原告1,029,000元，及自102 年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：
⑴被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。⑵被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,485,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 吳珊華