臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第1042號原 告 王陳葛
楊美慧共 同訴訟代理人 溫令行律師被 告 劉文冬訴訟代理人 林盛淵訴訟代理人 陳淑珍上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地之門牌號碼：臺北市○○○路○○○○○○○號一樓建物遷讓返還原告及其他共有人。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○號建物遷讓返還原告。
被告應自民國一○○年十二月二十日起至返還前二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟捌佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文所示，而主張下情：
一、坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號土地之門牌號碼：臺北市○○○路○○○○○○○號建物為原告王陳葛、楊美慧、訴外人梁奕斌、梁奕建、梁奕源、梁方靜珠共有；坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地之門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○號建物（170、172、4號建物，以下合稱系爭建物，228、228-1、229、224地號土地，合稱系爭土地）為原告王陳葛、楊美慧共有。原告於95年12月20日就系爭建物、系爭土地與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），價金新臺幣（下同）1,830萬元。被告於契約成立時交付定金230萬元，餘款1,600萬元未付。原告應被告所請將系爭建物先行交付占有使用，惟被告竟遲未給付尾款，兩造遂於97年12月23日另訂補充契約書（下稱補充契約)，約定被告至遲應於100年12月19日需支付1600萬元，屆期如未支付，不動產買賣之本約作廢及解除契約。被告嗣至100年12月19日止仍未給付買賣價金，依補充契約，系爭買賣契約因解除條件成就而失效，被告無權占有系爭建物，且獲有相當租金利益，致原告受損害，其自得請求返還系爭建物，並依補充契約所定被告每月應給付3萬5,000元之價額，請求被告返還不當得利，爰依民法第767條第1項、第821條及第179條法律關係，請求如上揭聲明所示。
二、對被告抗辯之陳述：補充契約所定被告每月支付原告3萬5千元，其性質依銀行貸款利率所計出價金尾款1,600萬元利息之補貼，而非租金，兩造無「租賃」意思，是被告抗辯兩造已成立不定期租賃云云，並不可採。縱認此部分為租賃，其性質亦為買賣與租賃契約之聯立，於買賣契約解除後，租賃契約即失所附麗而失效。至被告抗辯曾欲付款700萬元，然債務人無為一部清償之權利，其付款金額與補充契約約明被告應一次付清1600萬元不符，與契約不符，原告自得拒絕受領。
貳、被告則聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，而以下辭置辯：
一、原告同意被告可先借屋裝修，被告早於96年即將奇美五金行遷入系爭170號房屋，並花費近300萬元整修系爭建物以營業，惟因原告遲未履行將系爭建物1至5層分割為獨立建號之買賣契約義務，致被告無法向銀行貸得款項以支付尾款。被告曾通知原告代理人郭進源至址設系爭建物之「奇美五金行」收受部分尾款即面額均各為100萬元之支票7張，惟原告拒絕受領，是被告未給付尾款係可歸責原告致給付遲延，故被告不負遲延責任，系爭買賣契約仍未解除，而有效存在，被告係基於有效買賣契約而占有，非無權占有。
二、兩造於97年訂立補充契約時，係約定98年起算租金，每月3萬5千元，1年合計42萬元，然郭進源要求被告既自96年起使用系爭建物，則96、97年租金亦應補繳，經協商後，被告給付97年度40萬元、96年度30萬元，原告未曾言及上開款項為利息補貼。被告已給付96年（30萬元）、97年（40萬元）、98年（42萬元）、99年（42萬元）租金合計154萬元，兩造已成立租賃，且原告既不反對被告續租，兩造已成立不定期租賃，被告非無權占有，是原告主張被告返還不當得利，並無理由。又被告為給付尾款已出售健康路不動產，致受有千萬元漲價損失，以之為抵銷原告不當得利請求。
參、本院判斷：
一、170、172號建物為原告及其他4共有人所共有（應有部分係原告各1/10，其餘共有人均各為1/5），4號建物係原告所共有（應有部分均各係1/2），原告就系爭建物、系爭土地於95年12月20日訂立買賣契約，被告已付定金230萬元，尾款1600萬元尚未支付；系爭建物已先交付被告占有；兩造復於97年12月23日訂立補充契約，被告以33張支票，分於如下年度給付下述金額：96年/30萬元、97年/40萬元、98年/42萬元、99年/42萬元，合計154萬元，被告100年未付任何款項，系爭建物現由被告占有使用中各節，有建物及土地登記謄本、不動產買賣契約書、補充契約書、支票、存摺存卷為憑，復為兩造所不爭，暨被告自認在卷（第82頁背面），應信為真實。
二、原告主張被告無權占有，則為被告所否認，辯以：伊基於有效買賣關係、不定期租賃，為有權占有等語，故本件應審究者為：系爭買賣契約是否仍存在、兩造有無不定期租賃關係，爰論析如下。
三、按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；債務人無為一部清償之權利。民法第99條第2項、第318條分有明文。經查：
㈠兩造訂立之補充契約明載：「立補充契約書人劉文冬（以下
簡稱甲方）、王陳葛、楊美慧（以下簡稱乙方），雙方就民國95年12月20日訂立之不動產買賣契約，合意本補充契約書以玆遵守：一、自97年12月20日起至100年12月19日止，甲方每月支付租金叁萬伍仟元正予乙方。並最遲於100年12月19日前須支付買賣尾款壹仟陸佰萬元正予乙方。屆期如未支付尾款，不動產買賣之本約作廢及解除契約，乙方退還甲方定金貳佰叁拾萬元正」（第22頁），可知兩造以補充契約合意變更先前95年12月20日之契約內容，約定被告應於100年12月19日付訖尾款1600萬元，如未給付，則原買賣契約作廢及補充契約解除，依上開契約文字客觀文義解釋，可知兩造約定附有以被告未付訖1600萬元尾款，作為買賣契約及補充契約之解除條件，而被告就100年12月19日止未付訖1600萬元一情不爭執，被告既未依上開補充契約約定，於100年12月19日前付訖1600萬元，系爭買賣契約及補充契約自因解除條件成就而失效，已不復存。
㈡被告雖謂己於99年8月17日曾持7張支票合計700萬元價金欲
支付原告代理人郭進源，惟遭其所拒，故係原告受領遲延致被告給付價金遲延而可歸責原告，系爭買賣契約未解除而仍有效云云，並提出支票7紙存卷為證。惟縱認被告所陳上情屬實，然依民法第318條第1項前段規定，買受人無為一部清償之權利，其給付之提出，並不符補充契約所定1600萬元，而非屬債之本旨內容之給付，原告自得拒絕受領，而不構成受領遲延；且被告亦於本院言詞辯論時自認：於99年8月17日郭進源未收700萬元支票後，對原告再無任何支付尾款動作（第83頁），則被告確於100年12月19日前未付清1600萬元，系爭買賣契約及補充契約自因解除條件成就而失效，故被告抗辯：契約仍有效，故為有權占有云云，於法未合，並不可採。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院17年上字第1118號判例、43年台上字第367號判例參照）經查：
㈠卷附兩造補充契約已明載：自97年12月20日起至100年12月1
9日止，甲方每月支付「租金」叁萬伍仟元正予乙方，及原告於101年2月15日寄予被告之存證信函載述：王陳葛、楊美慧特通知台端（按：指被告）本件買賣契約業已解除，請台端於文到1星期內至本人楊美慧辦公室處…，重新簽訂「租賃契約」及給付期間「租金」等事宜之清算（第25頁），補充契約及原告存證信函均明確載記：被告所支付之款項及尚未給付之款項（按：指100年）係屬「租金」；而證人郭進源證稱：（補充契約）代書寫一寫，伊大概看一看，伊就簽名了，存證信函係伊叫林慈發寫的，係依據補充契約上「租金」用字去寫的等語（第180頁背面、第181頁背面），衡證人為高中畢業，畢業後，即為建設公司老闆，買地蓋屋出售，現又為板橋農會理事長，此據證人證述明確（第183頁、184頁背面），依郭進源智識程度、所從事職業，其當具有相當社會商業交易及締約實務之豐富經驗，豈會任意誤用「租金」一辭，或未記明款項係利息補貼性質，以求契約當事人權利義務關係明確以免兩造嗣後法律關係紛雜複歧，此由郭進源證稱：租房子之概念就是使用房屋之對價等語（第182頁背面），足可徵知其瞭解租賃之法律上意義及效果，乃同意許東榮於補充契約書寫「租金」二字，嗣存證信函復又使用重新簽訂「租賃契約」、「租金」等字辭，是以補充契約已明示當事人此部分為租賃之真意，自不容原告於事後反捨明示契約文字更為曲解，故證人郭進源所證：此係伊與被告協調好從96年開始要補貼原告貸款1600萬元之利息錢等語，尚難驟信；次酌以證人即繕寫補充契約之代書許東榮到庭結證：被告要原告提前交屋，及證人郭進源證述：劉文冬急著叫伊提前交屋給他等語（第178、180頁背面），而依被告所提卷附工商資料查詢單可知，其經營之奇美五金行早於96年1月12日即遷入變更營業地址為系爭170號建物（第191頁），可徵被告所辯：原告於96年即將系爭建物交付予伊，供伊裝潢整修以營業一節，應係屬實，而此由被告所給付之款項除補充契約所定自97年起外，尚回溯至96年，亦足徵佐其說可採，是被告謂96年即已交屋一節，堪可信憑，原告既早於96年間即交付系爭建物予被告占有使用，所因而向被告收取之對價，性質上自屬租金無訛，亦即，兩造於買賣契約之外，因已將系爭買賣標的於被告僅支付定金230萬元，於原告尚未收訖尾款前，即先交付被告占有使用，原告乃向被告收取對價，而成立一租賃契約，是補充契約為買賣契約與租賃契約之聯立。
㈡原告雖執證人許東榮所證：郭進源他們在講這1600萬元如果
要貸款的話，這個利息就付給賣方原告等詞，主張96-99年款項係被告補貼原告之利息云云。惟查：
欲向金融機構貸款支付系爭買賣契約價金者為被告，需向金融機構支付利息之債務人亦係被告，被告何須尚回溯自96年起支付補貼貸款之利息予原告，是以96-99年合計154萬元性質，實為被告提前使用房屋之對價；況倘該款確係利息補貼，兩造又豈會於補充契約載明為「租金」，而非約明為利息補貼，故許東榮證詞難執為有利於原告之認定。
㈢次應審究者為兩造有無成立不定期租賃，依卷附補充契約（
第22頁），可知兩造租賃期間於100年12月19日屆滿，而原告所提卷附101年2月15日存證信函載述：「王陳葛、楊美慧特通知台端本件買賣契約業已解除，請台端於文到1星期內至本人楊美慧辦公室處…，重新簽訂租賃契約及給付期間租金等事宜之清算」等語，而該函於同年月16日送達被告，有收件回執存卷為徵，原告於該函既已表示「重新簽訂租賃契約」，則兩造就租金額及租賃期間必須重為約定，堪認原告有反對被告繼續依原租賃契約占有使用之意，而依中華民國101年政府行政機關辦公日曆表所示，101年1月22日為除夕，同年月23日至29日為春節連假，慮及除夕、春節連假因素，本院認原告101年2月16日送達被告反對之意思表示，依一般交易觀念，尚在相當時期內，是原告並無民法第451條所定不即表示反對意思，是租賃契約即因屆期而消滅，被告抗辯：已成立不定期租賃云云，並無可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段、第821條、第179條前段分有明文。系爭買賣契約已因解除條件而失效，租賃契約亦因屆期而消滅，是被告為無權占有系爭建物，已侵害原告（170、1
72、4號建物）及其他共有人之所有權（170、172號建物），原告自得請求被告遷讓返還建物予原告及其他共有人。而被告自100年12月20日起即無權占有系爭建物，而獲有相當於租金之利益，致原告170、172、4號建物所有權應有部分受有損害，自應返還不當得利，本院審酌補充契約所定租金為3萬5千元，復斟以卷附建物登記謄本所示系爭建物坪數、其所在地理位置、交通便利程度、商業繁榮情形，認原告所主張3萬5千元為適當，應予准許。被告另抗辯：伊為給付尾款所出售健康路不動產之千萬元漲價損失，以為抵銷云云，然未舉證以徵此情為實，自難憑採。
六、綜前所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條法律關係，請求被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號土地之170、172號建物遷讓返還原告及其他共有人，及坐落同段224地號土地之4號建物遷讓返還原告；並自100年12月20日起，至被告返還前2項房屋之日止，按月給付原告3萬5千元，為有理由，應予准許。
肆、兩造其餘攻擊、防禦方法及所為立證，經核不影響判決結果，爰未逐一論述，附此敘明。
伍、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經審核後分別酌定相當擔保金額予以准許。
陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
民事第五庭 法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並檢附理由，且繳納裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 蔡明潔