臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第124號原 告 張櫻薺原名:張麗.
郁鎮南顏國威上三人共同訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 大台北商業銀行股份有限公司法定代理人 陳淑美訴訟代理人 葉建廷律師
林衍如律師許晉瑋郭釧博被 告 高素惠訴訟代理人 吳家業律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國101年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查原告起訴狀所載之應受判決事項之聲明原為「確認原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威分別就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號面積330.58平方公尺、264.46平方公尺、132.23平方公尺之土地，有以每平方公尺9938.56元優先購買之權。被告高素惠（誤載為高素君）就第一項之土地於民國100年12月20日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。被告大台北商業銀行股份有限公司應就第一項之土地予以分割後分別與原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權移轉登記予原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威。」，嗣於民國101年3月20日以民事準備書㈠狀將上開聲明第一項變更為「確認原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威分別就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號面積330.5 8平方公尺、264.46平方公尺、132.23平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。」，又於101年8月7日言詞辯論期日以民事辯論意旨狀變更為「確認原告張櫻薺就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號如卷附土地複丈成果圖所示A2、A3面積352.61平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郁鎮南就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號如卷附土地複丈成果圖所示B3、B4、B5、B6、B7面積244.97平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告顏國威就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號如卷附土地複丈成果圖所示C1、C2、C3、C4、C5面積148.99平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。被告高素惠就第一至三項之土地於民國100年12月20日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。被告大台北商業銀行股份有限公司應就第一至三項之土地予以分割後，分別與原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威。」，再於101年8月9日以民事更正狀將聲明第一、二項變更為「確認原告張櫻薺就坐落臺北市○○區○○段四小段893、893-5地號如卷附土地複丈成果圖所示A1、A2、A3面積364.39平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郁鎮南就坐落臺北市○○區○○段四小段893、893-5地號如卷附土地複丈成果圖所示B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7面積254.84平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。
」，核其聲明之變更，請求之基礎事實仍未改變，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告與被告大台北商業銀行股份有限公司（下稱大台北銀行）就其所有坐落於臺北市○○區○○段四小段893地號土地其中100坪、80坪、40坪以每年換約之方式分別簽訂租賃契約，由原告等於上開土地建築房屋，迄今已歷40餘年，惟被告大台北銀行竟於100年7月12日將上開893、892、909地號土地（下稱系爭土地）以公開招標之方式出賣予被告高素惠，價金新臺幣（下同）1億999萬9998元，然被告大台北銀行於通知原告是否願以同一條件承購時，竟要求原告等必需以總價1億999萬9998元共同承購系爭892、893、909等3筆土地，應不生通知之效力；原告業已於100年7月21日以存證信函向被告大台北銀行行使優先承買權，而與被告大台北銀行成立買賣契約，大台北銀行竟於100年12月20日將系爭土地所有權移轉予被告高素惠，顯有違兩造間已成立之買賣契約，而否定原告之優先購買權；依最高法院實務見解，原告除得確認就系爭土地有優先購買權外，並得請求被告高素惠塗銷已為所有權移轉登記，亦得請求被告大台北銀行與原告補訂書面買賣契約，以及協同辦理所有權移轉登記等語。並聲明：㈠確認原告張櫻薺就坐落臺北市○○區○○段四小段893、893-5地號如卷附土地複丈成果圖所示A1、A2、A3面積364.39平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。㈡確認原告郁鎮南就坐落臺北市○○區○○段四小段893、893-5地號如卷附土地複丈成果圖所示B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7面積254.84平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。㈢確認原告顏國威就坐落臺北市○○區○○段四小段893地號如卷附土地複丈成果圖所示C1、C2、C3、C4、C5面積148.99平方公尺之土地，與被告大台北商業銀行股份有限公司因行使優先承買權所成立之買賣契約關係存在。㈣被告高素惠就第一至三項之土地於民國100年12月20日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈤被告大台北商業銀行股份有限公司應就第一至三項之土地予以分割後，分別與原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告張櫻薺、郁鎮南、顏國威。
二、被告則以：㈠被告大台北銀行部分：被告大台北銀行就所有之系爭土地
固與原告等以簽訂租賃契約方式，逐年簽訂租賃契約，嗣於100年7月間，被告大台北銀行將系爭土地以公開招標方式標售系爭土地，於確認得標金額後，旋即於100年7月12日以存證信函通知原告是否願就系爭土地以1億999萬9998元之金額，以同一條件優先購買，原告先於100年7月21日以存證信函回函表示，願依土地法第104條規定以同一價格優先承購，惟嗣後復於100年7月26日再以存證信函表示「…寄件人顏國威等3人均放棄優先承購權」，而原告上開存證信函係屬解除契約之意思表示，被告基此信賴原告業已放棄向被告大台北銀行購買系爭土地，因此與得標人即被告高素惠履約，詎原告竟於時隔近半年後（即100年12月5日）再次以存證信函表示「先前去函放棄貴行公開招標○○○區○○段○○段892、893、909地號等三筆土地承購權，雖因故未承購但並未拋棄現租地之優先購買權…」云云，原告未於接到出賣通知後10日內主張優先購買權，依土地法第104條第2項規定，應視為放棄，且被告大台北銀行已履行其與被告高素惠間之買賣契約，將系爭土地移轉登記予高素惠，為維持法安定性及誠信原則，原告於放棄優先購買權後，復於5個月後（即100年12月5日）再主張優先購買權，自不得再行主張權利等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告高素惠未提出書狀答辯或為任何陳述，惟據其於言詞辯論期日聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠原告與被告大台北銀行就其所有坐落於臺北市○○區○○
段四小段893地號土地其中100坪、80坪、40坪以每年換約之方式分別簽訂租賃契約。
㈡被告大台北銀行於100年7月12日以台北保安郵局161-7郵
局第167號存證信函通知原告，內容略以「本公司所有座落於○○區○○段○○段○○○○號土地，業於100年7月12日經本公司採公開招標以新台幣1億0999萬9998元共同出售。特此通知台端請於聞到後10日內惠予表示是否以同一條件承購。」㈢原告等三人於100年7月21日以台北三張黎郵局存證號碼第
740、741、742號存證信函通知被告大台北銀行，內容略以「收到貴公司100年7月12日台北保安郵局存證信函寄件人顏國威等三人同意貴公司以新台幣1億0999萬9998元整
）標售不動產座落於台北市○○區○○段四小段892、89
3、909地號三筆土地，依土地法第104條規定優先承購並限貴公司於文到10日內簽立正式買賣契約…」。
㈣原告等三人於100年7月26日以文山溝子口郵局存證號碼第
61號存證信函通知被告大台北銀行，內容略以「…台端標售之不動產地下屬礦區，嚴重損抵其正常價值…寄件人顏國威等三人均放棄優先承購權。」。
㈤原告等三人於100年12月5日以文山溝子口郵局存證號碼第
91號存證信函通知被告大台北銀行，內容略以「先前去函放棄貴行公開招標○○○區○○段○○段892、893、909地號等三筆土地承購權，雖因故未承購但並未拋棄現租地之優先購買權，此三筆土地貴行確知有開發困難處，懇請貴行將893地號上之租地售予將近五十年租約之三位承租人。」。
㈥被告大台北銀行於100年8月10日與被告高素惠簽訂買賣契
約，並於100年12月20日將系爭土地移轉登記予被告高素惠。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出土地租賃契約、系
爭土地標售公告、台北保安郵局161-7第167號存證信函、台北市○○區○○段四小段893地號土地豋記第二類謄本（卷第6-14頁）等件為證，被告大台北銀行則以原告等固於100年7月21日就系爭土地主張優先購買權，惟已於100年7月26日以存證信函放棄優先購買權，上開存證信函應為解除契約之意思表示，被告大台北銀行因此履行其與被告高素惠間之買賣契約，將系爭土地移轉登記予高素惠，原告復未於10日內主張優先購買權，依土地法第104條第2項規定應視為放棄，為維持法安定性及誠信原則，自不得再行主張權利等語抗辯。是本件所應審究者為：被告大台北銀行有無合法通知原告等就系爭土地行使優先購買權？優先購買權得否拋棄？原告等於100年7月26日以文山溝子口郵局存證號碼第61號存證信函通知被告大台北銀行放棄優先承購權之意思表示，是否為拋棄優先購買權之意思表示？原告得否就系爭土地其中部分行使優先購買權？以下分別論述之。
㈡被告於100年7月12日以台北保安郵局161-7郵局第167號存
證信函通知原告，內容略以：「本公司所有座落於○○區○○段四小段893地號土地，業於100年7月12日經本公司採公開招標以新台幣1億0999萬9998元共同出售。特此通知台端請於聞到後10日內惠予表示是否以同一條件承購。
」等情，嗣原告旋即於100年7月21日以台北三張黎郵局存證號碼第740、741、742號存證信函函覆予被告，內容略以：「收到貴公司100年7月12日台北保安郵局存證信函寄件人顏國威等三人同意貴公司以新台幣1億0999萬9998元整）標售不動產座落於台北市○○區○○段四小段892、8
93、909地號三筆土地，依土地法第104條規定優先承購並限貴公司於文到10日內簽立正式買賣契約…」等情，之後原告再於100年7月26日以文山溝子口郵局存證號碼第61號存證信函通知被告，內容略以：「…台端標售之不動產地下屬礦區，嚴重損抵其正常價值…寄件人顏國威等三人均放棄優先承購權」等情，以及於100年12月5日以文山溝子口郵局存證號碼第91號存證信函予被告，內容略以：「先前去函放棄貴行公開招標○○○區○○段○○段892、893、909地號三筆土地承購權，雖因故未承購但並未拋棄現租地之優先購買權，此三筆土地貴行確知有開發困難處，懇請貴行將893地號上之租地售予將近50年租約之三位承租人」等情，此有存證信函在卷可稽（卷第34-43、60頁），因此，被告大台北銀行業經將出售台三筆土地之情節通知於893地號土地承租之原告，且交易之範圍包括892、
893、909地號三筆土地而非僅有893地號土地，乃為原告所知悉，而原告於表示願意以同一買賣條件行使優先承購，嗣再表明「三人均放棄優先承購權」而不願承購之事實，應堪認定，是被告主張已經就買賣事實、交易條件等內容通知，亦使原告等人知悉買賣標的、範圍、價金等事項，且與實際交易條件相符，並無原告所主張被告未合法通知，導致無從決定是否依同樣條件優先承買等語，應可採信。
㈢其次，「優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示
者，其優先權視為放棄。」土地法第104條第二項前段訂有明文，又「土地法第一百零四條第一項所定之優先購買權，除基地承租人不於第二項接到通知後十日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力。」、「惟優先承買權亦為權利之一種，原則上因拋棄而消滅，承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使。」最高法院86年台上字第2707號、100年台上字第1530號判決可資參照，是土地法就優先購買權乃許優先購買權人放棄其優先權，而本件被告已經於原告為「放棄優先承購權」之意思表示後，方簽訂買賣契約及履行土地所有權移轉登記，當無再允許原告於100年12月5日否認已經放棄優先承購權表示之事實，而主張優先承購權之理，是被告主張：已將買賣條件通知優先購買權人，經優先購買權人表示其放棄優先購買權者，不得於基地出賣人與他人簽訂買賣契約後再行主張其優先購買權，即非無據。
㈣再者，就優先承購範圍之部分：按「基地出賣時，地上權
人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」、「土地法第34條之1第4項所稱：『共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項『合併出售』之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權。」此有最高法院98年台上字第479號、88年台上字第2126號判決可資參照，故就土地法第104條第1項「同樣條件」之要件以觀，此相優先承購規定之目的，係在不損害出賣人之情形下，轉換買賣契約之相對人，因此優先承購權之範圍，即應與原契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分做為優先承購之範圍，因若認優先承購權人得就契約之標的、範圍等等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，而此即與「相同條件」要件相違背，並非土地法規範意旨之目的；況且，因土地之價值會因所在位置、面積大小、開發計畫等等因素而影響興建建物之類型與數量，故部分土地出售之價值與經整合後全部土地之出售價值或交易之可行性必然有其差異，而土地法第104條之規定「同樣條件」，係應在不影響出賣人之權益或增加負擔之情形下，由優先承購權人以相同條件優先購買而轉換成為買受人，已如前述，因此，其優先承購權應只允許行使與否之選項，並無指定範圍之選擇權利，而原告聲明係就被告間買賣土地契約中一部份之優先承買關係，顯然係就買賣契約之範圍為限定，將造成出賣人利益減損、負擔加重、關係複雜減損等等不利益之結果，是被告主張其與「同樣條件優先購買」之規定違背，應堪採信。
五、綜上所述，原告等既已於100年7月26日文山溝子口郵局存證號碼第61號存證信函通知被告大台北銀行，就系爭土地為拋棄優先購買權之意思表示，當無再使已拋棄之權利復活之理，是故原告主張被告大台北銀行之通知不合法，不生效力，以及就系爭土地主張優先購買權云云，均屬無據，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 林鈞婷