臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第242號原 告 管素瑜訴訟代理人 廖嘉琳律師
賴芳玉律師上 一 人複代理人 林子琳
陳品攸律師被 告 吳辛妹
樓訴訟代理人 姜義松參加人兼訴訟代理人 姜佳君上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段三小段一三、一四地號、應有部分各八分之一之土地及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號二樓之房屋應予變價分割，所得價金依原告應有部分二分之一、被告應有部分二分之一比例分配。
訴訟費用由兩造負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段3小段13、14地號、應有部分各1/8之土地及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號2樓之房屋（下稱系爭房地）為兩造所共有，且兩造並無不得分割之協議，而系爭房地亦不具備不能分割之性質或使用目的，惟因被告拒不出面協商而無法達成分割協議，致令原告權益嚴重受損。又系爭房地現為一般住宅使用，屋內結構上無法區隔其中任何一部分作為獨立使用，如將原物分配予兩造，非但損及系爭房地之完整利用價值，難達經濟效用之目的，更徒增兩造各自日常生活上之使用糾紛，致損及兩造利益，是自應按原物變賣，所得價金按應有部分之比例分配，較為適當等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告、參加人則以：系爭房地原係被告之女即參加人與其前夫即訴外人王焜生於民國00年0月婚姻關係存續期間所購買，被告於參加人購買系爭房地後即居住於該處。嗣參加人與王焜生離異後，遂將其就系爭房地所有權之應有部分移轉予被告。爾後參加人與王焜生因發生債權債務關係，王焜生乃於99年12月3日以通謀虛偽之買賣契約將其就系爭房地所有權之應有部分移轉予原告。惟王焜生於出售系爭房地所有權之應有部分予原告前，原應依土地法第34條之1第4項規定，通知被告是否主張優先承買權。詎王焜生非但未依法通知被告，且逕於土地登記申請書上不實記載「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，致使其得以順利完成所有權移轉登記，是原告取得系爭房地所有權之應有部分並非合法。退萬步言，縱原告得請求被告分割共有物，惟被告、參加人及參加人子女在系爭房地居住已長達10年之久，對該居住環境熟悉、安定，被告為參加人子女就學考量及安定家人生活環境，有買回系爭房地之意願。而原告曾於本院100年度訴字第4499號確認抵押債權移轉事件自承其係以新臺幣（下同）8,700,000元購入系爭房地，從而被告願以8,800,000元向原告買回其就系爭房地所有權之應有部分等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房地為兩造所共有，即由兩造各持有前揭土地所有權應有部分各1/16及前揭房屋所有權應有部分各1/2，有系爭房地之登記謄本在卷可稽（參本院101年度司北調字第155號卷第17至28頁），自堪信為真實。被告雖抗辯原告與王焜生間就系爭房地所有權應有部分之買賣係通謀虛偽意思表示等語，惟按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條前段固有明文。但第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例要旨可資參照）。
本件被告就前揭抗辯並未舉證以實其說，揆諸前開說明，被告就此部分之辯詞即難信屬實。被告固又稱：王焜生於出售系爭房地所有權之應有部分予原告前，並未詢問被告是否主張優先承買權，且於土地登記申請書上為不實之記載，致使其得以順利完成所有權移轉登記，是原告取得系爭房地所有權之應有部分並非合法等語。然按共有人出賣應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權之效力，共有人原與第三人所定之共有土地應有部分買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購買權而當然失其效力。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與第三人，並已依法移轉所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而塗銷第三人已為之登記（最高法院65年台上字第853號判例、66年台上字第1530號判例、68年台上字第3141號判例意旨參照）。是以，本件被告所陳縱然屬實，被告亦不得主張王焜生與原告間就系爭房地所有權之應有部分所為之買賣無效，而塗銷原告已為之登記。從而，原告仍為系爭房地之所有權人甚明。
四、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查系爭房地為兩造所共有，又被告就原告主張系爭房地並未訂有不分割之期限，且無不能分割之情形，而兩造復未能達成分割之協議等事實亦不爭執。因而，原告依前開規定請求分割共有物，即屬有據。
五、次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。查原告主張系爭房地現為一般住宅使用，屋內結構上無法區隔其中任何一部分作為獨立使用一節，為被告所不爭執。是以，倘以原物分割，仍須由系爭房地之大門出入，且於系爭房地專有部分之空間中，劃出供分割後共同使用之門廳或走道空間，且各分得人就該門廳或走道亦需維持一定之法律關係（維持共有，或分歸一人單獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分。此舉非惟徒然減少系爭房地專有部分所得使用之空間，且徒增法律關係複雜，亦恐有害於各分得人日常生活使用並減損經濟價值，顯不適於原物分配。另若將原物分配予被告，則被告依民法第824條第3項規定必須以金錢補償，然兩造對於金錢補償之標準未能取得共識（參本院卷第76、104頁），故該分割方式亦有困難。但倘透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市場價值極大化，對於共有人而言，自屬有利。故本院斟酌系爭房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭房地之分割，以變價後價金按兩造之應有部分比例分配為適當。
六、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人亦未能達成分割之協議。從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，訴請就兩造共有之系爭房地予以變賣後，將所得價金按兩造應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 101 年 7 月 17 日
民事第四庭 法 官 林秀圓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 17 日
書記官 廖純慧