臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第29號原 告 陳桑雅訴訟代理人 林東乾律師複 代理人 邵華律師被 告 簡秀卿訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 董家均律師上列當事人間請求預告登記事件，本院於中華民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之不動產辦理「原告為請求權人，被告為義務人，登記內容為『如附表所示之不動產於辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉予他人及為任何處分行為』」之預告登記。
被告應將如附表所示之不動產辦理「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額新臺幣壹仟伍佰萬元，權利存續期間不定期」之最高限額抵押權登記。
被告應將如附表所示之建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者，民事訴訟法第
255 條第1項但書第1款定有明文。原告起訴時聲明「被告應將其所有如附表所示坐落臺北市○○區○○段2小段499地號土地（權利範圍10萬分之413 ）及其上4190建號即門牌號碼臺北市○○路4萬261號11樓（權利範圍全部）暨共有部分同段4290建號（權利範圍10萬分之413 ）之建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）辦理於民國105年6月15日移轉所有權於原告之預告登記，及設定最高限額抵押權新臺幣（下同）1000萬元於原告。被告應將前項建物交付於原告使用收益」（見本院卷第3頁）；嗣於訴訟進行中之101年1 月21日變更聲明為「被告應將系爭房地辦理『未辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉他人及為任何處分行為』之預告登記於原告，並以原告為權利人，被告為義務人兼債務人，設定擔保債權範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額1500萬元之最高限額抵押權於原告。被告應將前項建物交付於原告」（見本院卷第51頁）；於101年2月16日變更聲明為「被告應將系爭房地辦理「原告為請求權人，被告為義務人，登記內容為『系爭房地於辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉予他人及為任何處分行為』」之預告登記。被告應將系爭房地辦理「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額1500萬元，權利存續期間至13
0 年6月1日」之最高限額抵押權登記。被告應將系爭房屋交付予原告」（見本院卷第57頁至第58頁）；於101年4月26日再將聲明第2 項之最高限額抵押權權利存續期間變更為「不定期」（見本院卷第80頁反面），既均為被告所同意（見本院卷第58頁、第80頁反面），依上開法條規定，原告所為聲明之變更即應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為買受被告依國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）所獲配之「崇德隆盛新村」改建住宅（原眷舍門牌：臺北市○○區○○街○○○巷○○號）30坪型1戶及應有之土地持分（即系爭房地），於95年11月7 日與被告簽訂不動產預定買賣預約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為780 萬元，伊並已給付300萬元。嗣系爭房屋於99年11月4日興建完成，100年3月29日為所有權第一次登記，且主管機關國防部總政治作戰局（下稱國防部）於100年6月14日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，並在100年7月29日交付系爭房地及所有權狀。詎被告取得系爭房地之所有權及該所有權狀後，未依系爭契約第6條第2項、第5條第1項之約定辦理預告登記及最高限額抵押權登記，亦未將系爭房地交付予伊使用收益，經伊於100 年7月5日催告，仍未獲置理。為此，爰依系爭契約第6條第2項、第5條第1項之約定提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房地辦理「原告為請求權人，被告為義務人，
登記內容為『系爭房地於辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉予他人及為任何處分行為』」之預告登記。
㈡被告應將系爭房地辦理「原告為權利人，被告為義務人兼債
務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額1500萬元，權利存續期間不定期」之最高限額抵押權登記。
㈢被告應將系爭房屋交付予原告。
二、被告則辯以：伊自86年4 月起開始洗腎治療，身體及經濟狀況欠佳，訴外人李維鎮即斯時21世紀不動產股份有限公司之股東遂藉機與伊接觸，稱可借款20萬元予伊應急，待伊經濟寬裕時再還款。詎李維鎮日後又要求儘速還款，若不還款即須返還40萬元，經伊表示經濟困難後，復以原告為人頭提出系爭契約，將實際坪數約58.8坪之系爭房屋僅定價780 萬元，並表示若伊不簽約便須立刻返還60萬元，伊受其壓迫，在欠缺締約之意思能力下簽訂系爭契約，系爭契約自屬無效，亦因背於公序良俗與誠信原則而屬無效。又伊於100年6月14日始取得系爭房地之所有權，兩造於95年11月7 日簽訂系爭契約時，尚未逾眷改條例第24條所定不得出售之5 年期間，依民法第71條之規定，系爭契約亦因違反上開強制規定而屬無效。況系爭契約僅就買賣標的約定為「30坪型乙戶」，核與系爭房屋實際坪數不符，系爭契約即因標的顯然錯誤且未確定而無效等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第58頁反面）：㈠原告於95年11月7 日與被告簽立系爭契約，向被告購買系爭
房地，買賣價金780萬元，原告已給付300萬元（見本院卷第6頁至第11頁、第14頁）。
㈡系爭房地於100年3月29日完成第一次所有權登記，國防部於
100年6月14日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，並於100年7月29日交付系爭房地及所有權狀予被告（見本院卷第19頁至第22頁、第138頁、第158頁至第158頁反面）。
㈢原告於100 年7月5日以台北長春路郵局第1893號存證信函催
告被告履行系爭契約第6條第2項、第5條第1項約定之義務，經被告於100 年7月8日收受該函（見本院卷第23頁至第26頁）。
㈣被告於100 年8月5日以臺北北門郵局營收股第2806號存證信
函向原告表示須將系爭房地留下自行居住，願返還簽約款300萬元予原告（見本院卷第54頁）。
四、原告主張其向被告買受依眷改條例獲分配之系爭房地，被告卻遲不履行辦理預告登記及最高限額抵押權登記，亦不交付系爭房屋等情，為被告以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：
㈠被告簽訂系爭契約時，是否欠缺意思能力而無效？㈡系爭契約之簽訂是否背於公序良俗與誠信原則而無效？㈢系爭契約是否因違反眷改條例第24條之規定而無效？㈣系爭契約是否因買賣標的物不明確而無效？㈤原告得否請求辦理預告登記、最高限額抵押權登記及交付系
爭房屋？
五、得心證之理由：㈠被告簽訂系爭契約時，是否欠缺意思能力而無效？⒈按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而
其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條雖定有明文。惟成年人如未受禁治產宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，均享有完全之行為能力，能獨立以法律行為負擔義務（最高法院86年台上字第3049號判決意旨參照）。又所謂精神錯亂，則係指行為人因精神障礙，致其意思能力欠缺，無法處理自身事務之情形。
⒉被告抗辯其於簽訂系爭契約時，身體與經濟狀況不佳，已欠
缺意思能力，其所簽訂之系爭契約應屬無效云云（見本院卷第116 頁反面），雖據其提出載有病名為「妄想狀態、疑似失智症」、「尿毒症」等內容之國泰綜合醫院診斷證明書為證（見本院卷第69頁至第70頁）。然被告已自承其未曾受禁治產、監護或輔助之宣告（見本院卷第116 頁反面）；細觀前開診斷證明書，又均係於101年2月11日開立，且其中所載「妄想狀態、疑似失智症」之診斷，係因被告在99年5月8日、100年10月29日及101年2 月11日就醫時主訴「身體異物感及智能退化」而為，尚難憑此逕認被告於95年11月7 日簽訂系爭契約時，其意思能力已達於不能處理自己事務之程度，亦不得以被告因患有「尿毒症」，於86年4 月起長期規則洗腎治療之情，遽謂其意思能力即有欠缺。稽此，被告就其於95年11月7 日簽訂系爭契約時，有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度等節之舉證顯有未足，則被告執身體與經濟狀況不佳之詞，抗辯其與原告所簽系爭契約因欠缺意思能力而屬無效云云，自屬無據，不足採取。
㈡系爭契約之簽訂是否背於公序良俗與誠信原則而無效？⒈按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第
72條定有明文。又民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念，或指法律行為本身有背於公序良俗之情形而言，至構成法律行為要素之意思表示，倘因被脅迫所為時，依照民法第92條規定，僅得由表意人撤銷其意思表示，並非當然無效（最高法院69年台上字第2603號、60年台上字第58
4 號判例意旨參照）。被告固辯稱李維鎮在其身體及經濟狀況欠佳之情形下，要求其還款，其係受壓迫始簽訂系爭契約，系爭契約之簽訂自因背於公序良俗而無效云云（見本院卷第65頁至第66頁）；惟觀諸被告於100 年8月5日寄發予原告之存證信函所載「實因本人久病、定期洗腎且行動不便，須居住於有電梯之房屋。幾經本人實際經濟上之考量，需將本房屋留下自行居住。本人願意將已收受之簽約款30 0萬元返還予台端」之內容（見本院卷第54頁），可見被告並未於原告在100 年7月5日以存證信函催告履行系爭契約第6條第2項、第5條第1項約定之預告登記及最高限額抵押權登記義務暨交付系爭房屋之義務時（見不爭執事項㈢），爭執系爭契約之效力，而係考量自身身體狀況後，反悔不願出售系爭房地，自難認系爭契約之簽訂有何違反國家社會一般利益及道德觀念之情形。況被告就其係受壓迫方簽訂系爭契約乙情俱未提出任何事證以佐，且縱認被告確係因受脅迫而簽訂系爭契約，依上揭判例意旨，亦僅得由被告撤銷該意思表示，系爭契約並非當然無效。是以，被告抗辯其係受壓迫而簽訂系爭契約，系爭契約應屬無效云云，亦不足採。
⒉次按權利之行使，不得以損害他人為主要目的，亦應依誠實
及信用方法，固為民法第148 條第1項、第2項所明定。倘當事人無權利得以行使，即無適用該條規定之餘地（最高法院99年台上字第1551號判決意旨參照）。被告雖再抗辯系爭契約之簽訂違背誠信原則云云（見本院卷第66頁）；然在系爭契約簽訂前，被告對原告未負有任何義務，原告對被告亦無任何權利得行使，則被告在原告無權利要求其簽訂系爭契約之情形下，猶基於自由意志之選擇與原告合意簽訂之，依上揭判例意旨，自難謂系爭契約之簽訂有誠信原則適用之餘地。被告此部分抗辯，並無足取。
㈢系爭契約是否因違反眷改條例第24條之規定而無效？⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者無效。但其規定並不
以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。蓋強行規定分為強制規定與禁止規定，一般認為強制規定，係指應為一定行為之規定；而禁止規定，則指禁止為一定行為之規定。違反禁止規定之效果如何，應先判斷該禁止規定為取締規定或效力規定（最高法院68年台上字第879 號判例、74年台上字第703 號判例意旨參照），至其判斷標準，仍須回歸禁止規定之立法意旨。申言之，禁止規定之立法目的，是否需藉由否定法律行為之效力，否則無法達成立法目的，則為效力規定。反之，則為取締規定。然多數之禁止規定，在於實現刑法或行政法上之目的，而非規範當事人間之私法生活關係。倘無堅強有力之理由，不宜輕易判斷法律行為為無效，而肇致法律關係之複雜，且無益於立法目的之達成。查，眷改條例第24條雖規定「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5 年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」，惟衡諸此條文之立法目的，既係在於安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力，足見該條文為達到安定國軍眷屬生活之行政目的法律，私權間之糾紛並不在規範之列。因此，倘非有強而有力之理由，非得逕謂系爭契約因違反眷改條例之上開規定而無效。
⒉次按承購人自產權登記之日起未滿5 年，不得自行將住宅及
基地出售、出典、贈與或交換，雖為眷改條例第24條第1 項明定；惟以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明文。被告辯稱其至100年6月14日始取得系爭房地之所有權，故其於95年11月7 日所簽訂之系爭契約因違背眷改條例第24條第1項所定取得產權之日起5年內不得出售之強行規定而無效云云（見本院卷第67頁）。經查，綜觀系爭契約第1 條不動產標示約定「土地標示：依標示按持分比例。建物標示：臺北市隆盛新村改建【原眷舍門牌：臺北市○○街 ○○○巷○○號】，30坪型乙戶【門牌：依抽籤結果為準】，權利範圍：全部（土地、建物面積詳如附件之國防部之樓層分配表，實際面積以地政機關登記簿所載為準）」、第3 條付款方式約定「第二期（交屋）：伍拾萬元整。於國防部辦理交屋時，乙方（即被告）應交屋給甲方（即原告）使用收益，甲方同時支付此款」、第5 條交屋方式約定「雙方簽訂買賣契約後，於國防部交屋與乙方（即被告）同時，乙方應即將標的物現狀交予甲方（即原告）使用收益。如房屋涉有瑕疵或應向承辦單位等行使權利或辦理各項手續時，乙方有授權甲方以其名義代為各項行為，乙方並應協助出面處理有關事宜，使甲方取得買賣標的物之所有權益」之內容，足見兩造於簽訂系爭契約時，對於系爭契約之買賣標的為國軍老舊眷村改建戶，除受眷改條例之限制外，攸關系爭房地之事宜應受國防部之指示與監督等情知之甚詳，是被告無法於取得系爭房地之際即履行系爭契約移轉所有權予原告之義務，自為兩造所得預期。又依系爭契約第7條第1項明文約定「…當承辦單位或依法令規定准許且可轉移時，乙方（即被告）即應將產權移轉甲方（即原告）…」之內容，益證兩造已約定在不能移轉系爭房地之情形除去時，方為移轉之行為。準此，被告雖無法於簽訂系爭契約或在100年6月14日取得系爭房地所有權時，立即將系爭房地之所有權移轉登記予原告，但兩造對於所有權移轉之限制早有預期，並預先為於限制解除後，被告再行移轉之約定，故系爭契約之簽訂不僅無眷改條例第24條第1項所定5年內禁止出售、出典、贈與或交換規定之違反，依民法第246 條但書之規定，並應認系爭契約為有效。被告抗辯其於95年11月7 日簽訂之系爭契約違背眷改條例第24條第1項所定取得產權之日起5年內不得出售之強行規定而屬無效云云，洵屬無據，為不足採。
㈣系爭契約是否因買賣標的物不明確而無效？⒈按法律行為之標的（內容或客體），於法律行為成立時須確
定，法律行為始能發生效力。蓋法律行為之標的如未確定，則其內容無法具體實現，自不能使其發生效力。至於法律行為之標的於成立時，如可由當事人之一方或依法律規定，或依習慣或其他特別情事而確定，該法律行為即難認為無效。⒉被告固抗辯系爭契約第1條第2項建物標示係約定為「30坪型
乙戶」，與系爭房屋登記謄本所載之總面積不一致，系爭契約之標的顯有錯誤而處於未確定之狀態，應認系爭契約為無效云云（見本院卷第67頁至第68頁）；惟「配售及價受住宅坪型，以住宅之室內自用面積為準，不包括共同使用部分及陽台面積，區分如下：34坪型配售將官級原眷戶。30坪型配售校官級原眷戶。28坪型配售尉官、士官級原眷戶。
26坪型配售違占建戶。12坪型依前4 款對象，其屬鰥寡無依者申請配（價）售之」，為國軍老舊眷村改建配售坪型辦法（下稱配售坪型辦法）第2 條所明定，由此可知國防部係以上開規定辦理配售程序，是系爭契約第1 條建物標示所載之「台北市隆盛新村改建【原眷舍門牌：臺北市○○街○○○ 巷○○號】，30坪型乙戶【門牌：依抽籤結果為準】權利範圍：全部」，係指國防部依上開配售坪型辦法而配售之標的，要無被告所云標的不明確之情。由系爭契約第1 條建物標示後加註「土地、建物面積詳如附件之國防部之樓層分配表，實際面積以地政機關登記簿所載為準」之內容，更足見兩造係以國防部依前開配售坪型辦法而配售之30坪型房屋為買賣之標的，系爭契約之買賣標的自屬可得確定，依上揭說明，應為有效。被告以系爭房屋之實際面積非30坪，抗辯系爭契約標的錯誤且不明確云云，即屬無據，為不足取。
㈤原告得否請求辦理預告登記、最高限額抵押權登記及交付系
爭房屋？⒈按取得權狀應於3 日內交付代書辦理設定預告登記及抵押權
最高限額1500萬元整於甲方（即原告），其設定順位在辦理增貸銀行之後，並於地政事務所設立印鑑登記，以為乙方（即被告）對甲方借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀、違約金給付債務及其他一切債務之擔保，為系爭契約第6條第2項所明訂。經查：
⑴系爭房地雖受眷改條例第24條第1項之限制而不得於5年內出
售、出典、贈與或交換，然土地法第79條之1第1項之預告登記請求權，係在保全對登記名義人之土地移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，亦即為保全其請求權而預先所為之登記；而依土地登記規則第27條第8 款之規定，固得由權利人單獨提出預告登記之申請，但依土地登記規則第
137 條之規定，尚應檢附登記名義人之同意書，是本件被告既尚未配合辦理預告登記，則原告本於其為系爭房地買受人之地位，依系爭契約第6條第2項之約定，請求被告辦理「原告為請求權人，被告為義務人，登記內容為『系爭房地於辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉予他人及為任何處分行為』」之預告登記，自為法之所許。
⑵又預告登記僅係公示預告登記請求權人與登記名義人間債之
關係，不具有物權之效力，被告非不得為設定負擔或其他之處分行為，故為擔保被告履行系爭契約之義務，自難謂無依前開系爭契約第6條第2項約定之擔保內容設定最高限額抵押權之必要。惟系爭契約第6條第2項僅有應設定最高限額抵押權之約定，尚查無兩造有特定權利存續期間之合意，依最高限額抵押權之性質，宜解為本件之權利存續期間為「不定期」（趙坤麟著抵押權實務解析87年9月出版一刷第105頁、吳光陸著不動產抵押權之理論與實務82年8月二版二刷第219頁參照）。再依土地登記規則第115之1條「申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍」之規定，本件自應將系爭契約第6條第2項明文約定之擔保範圍記載於登記簿。是以，被告應辦理最高限額抵押權登記之內容即為「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額1500萬元，權利存續期間不定期」。
⒉此外，依系爭契約第5條第1項「雙方簽訂買賣契約後，於國
防部交屋與乙方（即被告）同時，乙方應即將標的物現狀交予甲方（即原告）使用收益」之約定，國防部既已於100年7月29日交付系爭房地及所有權狀予被告（見不爭執事項㈡），被告自有交付系爭房屋之義務。原告依系爭契約第5條第1項之約定而為請求，應認有據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第6條第2項之約定，請求被告將系爭房地辦理「原告為請求權人，被告為義務人，登記內容為『系爭房地於辦妥所有權移轉登記予原告前，不得移轉予他人及為任何處分行為』」之預告登記，及「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額1500萬元，權利存續期間不定期」之最高限額抵押權登記；併依系爭契約第5 條第1 項之約定，請求被告交付系爭房屋，均屬有理，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 許純芳
法 官 陳婷玉法 官 羅郁婷附表：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬────┬──┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │備考││ ├───┬────┬───┬──┬───┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│ 地號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤│１│臺北市│文山區 │萬隆 │二 │499 │ │9202 │413/10萬│ │└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴─────┴────┴──┘┌──┬──────┬──────┬────┬─────────┬──┬──┐│建號│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建築式樣│建 物 面 積 │權利│備考││ │ │ │主要建築│（平方公尺） │範圍│ ││ │ │ │材料及房├────┬────┤ │ ││ │ │ │屋層數 │樓層面積│附屬建物│ │ │├──┼──────┼──────┼────┼────┼────┼──┼──┤│4190│臺北市文山區│臺北市文山區│鋼筋混凝│11層 │陽台： │全部│含共││ │萬隆段二小段│汀州路4段261│土造 │102.87 │11.67 │ │同使││ │499地號 │號11樓 │14層 │ │ │ │用部││ │ │ │ │ │ │ │分：││ │ │ │ │ │ │ │4290││ │ │ │ │ │ │ │建號││ │ │ │ │ │ │ │持分││ │ │ │ │ │ │ │413/││ │ │ │ │ │ │ │10萬│└──┴──────┴──────┴────┴────┴────┴──┴──┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 楊婷雅