臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第364號原 告即反訴被告 黃少紳訴訟代理人 江玟琳
劉興源律師陳尚宏律師被 告即反訴原告 康黃美淑被 告 曾東洲上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於中華民國
102 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告康黃美淑間於民國一百零一年一月十日就附表所示不動產之買賣關係不存在。
被告曾東洲應將附表所示不動產之所有權狀正本，及姓名「黃少紳」、身分證統一編號「Z000000000」之印鑑證明正本返還原告。
訴訟費用由被告康黃美淑負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照）。查本件原告黃少紳主張其為如附表所示不動產（下稱系爭房地）之所有權人，而其與被告康黃美淑間就系爭房地於民國101 年1 月10日之買賣關係不存在等情，則為被告康黃美淑、曾東洲所否認，被告曾東洲並因而拒絕返還系爭房地之所有權狀正本及原告之印鑑證明予原告，是原告與被告康黃美淑間之買賣關係是否存在即有不明確，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認買賣關係不存在之訴，自有確認利益，先予敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁判要旨可資參照）。經查，原告主張其與被告康黃美淑於101 年1月10日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），因被告康黃美淑遲未履行買賣契約，原告解除系爭買賣契約，爰提起本件確認買賣關係不存在之訴，並請求被告曾東洲返還系爭房地之所有權狀正本及原告之印鑑證明正本。反訴原告即被告康黃美淑則於本件言詞辯論終結前即101 年4 月27日具狀提起反訴（見本院卷㈠第29至33-1頁），主張因系爭房地具有瑕疵且欠缺反訴被告即原告保證之品質，而解除系爭買賣契約，並請求反訴被告即原告返還其已交付之價金新臺幣（下同）180 萬元，及賠償違約金180 萬元，衡諸本訴與反訴間之攻擊防禦方法具有相關連性，揆諸前開規定，反訴原告即被告康黃美淑提起自屬合法，合先敘明。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：「㈠確認原告與被告康黃美淑間於101 年1 月10日就系爭房地之買賣關係不存在。㈡被告曾東洲應將原告所交付之系爭房地所有權狀正本、原告印鑑證明正本及所有過戶申請之文件返還予原告。」（見本院卷㈠第3 頁），嗣於101 年
9 月12日具狀表明就訴之聲明第2 項中關於返還所有過戶申請之文件部分不予請求（見本院卷㈠第215 頁）；另反訴原告起訴時訴之聲明原為：「㈠反訴被告應給付反訴原告360萬元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第29頁），嗣於101 年10月11日具狀將反訴訴之聲明第1 項變更為：「反訴被告應給付反訴原告360 萬元」（見本院卷㈠第236 頁）。原告及反訴原告所為上開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均無不合。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：原告於99年間經法院拍賣取得系爭房地後，嗣委
託訴外人江玟琳與被告康黃美淑於101 年1 月10日簽定系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭房地出售予被告康黃美淑，買賣總價款為839 萬元。被告康黃美淑已依約交付第1 、
2 期之買賣價款180 萬元，原告亦於101 年1 月11日備齊系爭房地之所有權狀、印鑑證明等過戶資料交付予代書即被告曾東洲。依系爭買賣契約第3 條之約定，被告康黃美淑應於稅單核下即101 年2 月2 日後3 日內交付第3 期之買賣價款，惟仍遲未履約，經原告分別於101 年2 月7 日、101 年3月3 日催告被告康黃美淑履行系爭買賣契約，被告康黃美淑均置之不理，原告乃於101 年3 月13日依系爭買賣契約第9條第1 項約定解除系爭買賣契約，並依同條第2 項約定沒收被告康黃美淑已交付之180 萬元價金作為懲罰性違約金。又系爭買賣契約既已解除，則被告曾東洲即應將原告所交付之系爭房地所有權狀及原告之印鑑證明正本返還予原告。爰依民事訴訟法第247 條及民法第767 條第1 項前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認原告與被告康黃美淑間於101年1 月10日就系爭房地之買賣關係不存在。⒉被告曾東洲應將系爭房地所有權狀正本及原告之印鑑證明正本返還予原告。
㈡被告抗辯：
⒈被告康黃美淑則以：原告委託訴外人江玟琳為系爭買賣契約
之代理人，江玟琳明知系爭房地後方之增建，係在防火巷進行加蓋，並於四面牆貼上丁掛、地下鋪磁磚、上蓋遮雨棚而來，竟未予告知；並隱瞞系爭房地約有3.57坪範圍原屬系爭房地所屬大樓之公共設施部分，卻於該部分搭建屋頂、鋪設地板等情形，致被告康黃美淑誤認該防火巷增建部分及占用大樓公用部分均為系爭房地合法使用之專用部分。再者，原告亦未告知系爭房地所屬之公寓大廈所有停車場之機車停車格，未經合法變更即違法規劃為大廳使用。又原告未就系爭房地與鄰房貼近之外牆加強防水工程，致雨後系爭房屋牆面有滲水及壁癌情形。因系爭房地有上開瑕疵，並欠缺原告所保證之品質，被告康黃美淑乃於101 年1 月20日以電話通知原告解除系爭買賣契約，另於101 年2 月1 日寄發存證信函解除系爭買賣契約，並拒絕給付剩餘價金予原告，系爭買賣契約既係因原告違約而經被告康黃美淑解除，原告自無從於
101 年3 月13日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除系爭買賣契約，是原告主張系爭買賣契約因原告合法解除而不存在，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
⒉被告曾東洲則以：因原告與被告康黃美淑間就系爭買賣契約
尚有爭執，故被告曾東洲無法逕將相關文件返還予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告康黃美淑主張：反訴原告因反訴被告惡意隱瞞，而
誤認系爭房地後方防火巷增建部分及占用大樓公用部分為系爭房地合法使用之專用部分，且系爭房屋牆面於下雨後即開始滲水且有壁癌情形，系爭房地所屬公寓大廈大廳之使用性質竟為停車場。反訴原告因系爭房地有上開瑕疵並缺少反訴被告所保證之品質，而分別101 年1 月20日以電話通知原告解除系爭買賣契約，另於101 年2 月1 日寄發存證信函解除系爭買賣契約，反訴被告自應返還反訴原告已給付之價金18
0 萬元。又系爭買賣契約係因可歸責於反訴被告之事由致無法履行，反訴原告亦得依系爭買賣契約第9 條第3 項約定請求反訴被告給付180 萬元之懲罰性違約金。爰依民法第259條第1 項第2 款、第260 條、第359 條、第360 條規定及系爭買賣契約第9 條第3 項之約定提起本件反訴等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告360 萬元。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告黃少紳則以：反訴被告係將系爭房地委由訴外人信
義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）出售，而經反訴被告授權處理系爭房地相關事宜之訴外人江玟琳已將系爭房地之屋況詳實告知信義房屋，信義房屋於查驗後，逐一核實記載於房屋現況說明書上，反訴被告並無任何隱瞞不實之情事，且反訴原告於購買系爭房地前，至少至現場看屋5 次以上，足認反訴原告對系爭房地之現況及產權已清楚了解。又反訴被告前經由法院拍賣程序拍定系爭房地，拍賣公告內容記載系爭房地合法登記之主建物產權約5.2 坪，增建之違建物為2.8 坪，反訴被告依該拍賣公告內容明白告知反訴原告合法建物範圍及增建部分，並未惡意隱瞞系爭房屋有增建部分係位於後方防火巷，且上開增建物上方為遮雨棚，與合法建物材料之鋼筋混凝土不同，一般人均不會誤認該增建部分為合法建物。再者，反訴被告不知系爭房地所屬公寓大廈所有停車場之機車停車格係未經合法變更即違法規劃為大廳使用，況該大廳為公寓大廈管理委會管理，非反訴被告單獨所有，自與系爭買賣契約無涉。是以，反訴原告雖主張其已於
101 年2 月1 日解除系爭買賣契約，惟反訴被告既無違約情事，自無從發生解約之效力，反訴原告請求反訴被告負回復原狀之責返還價金及給付懲罰性違約金，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於101 年10月31日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷㈡第5 至7 頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠原告與信義房屋於100 年11月12日簽立買賣仲介一般委託書
，約定原告委託信義房屋仲介銷售系爭房地，委託總價格為1,080 萬元，委託期間自100 年11月13日起至101 年2 月13日止（見本院卷㈠第111 至114 頁）。
㈡原告簽署授權書，表示委託江玟琳全權處理系爭房地事宜（見本院卷㈠第44頁）。
㈢原告與被告康黃美淑於101 年1 月10日簽定系爭買賣契約，
約定原告將其所有系爭房地出售予被告康黃美淑，買賣總價款為839 萬元，被告康黃美淑並已給付第1 、2 期之買賣價款合計180 萬元予原告（見本院卷㈠第7 至10頁）。
㈣被告康黃美淑於101 年2 月1 日以台北古亭郵局第122 號存
證信函通知原告、江玟琳，表示江玟琳有違反屋況告知及不實隱匿欺騙行為，而主張解除系爭買賣契約，並請返還被告康黃美淑已交付予江玟琳之買賣價金180 萬元（見本院卷㈠第64至66-1頁）。
㈤原告於101 年3 月3 日以台北火車站郵局第44號存證信函通
知被告康黃美淑應給付第3 期款並完成不動產買賣交易程序，否則原告將解除系爭買賣契約（見本院卷㈠第11至13頁）。
㈥原告於101 年3 月13日以內湖郵局第400 號存證信函通知被
告康黃美淑解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約之約定將被告康黃美淑所繳交之價金沒收作為懲罰性違約金（見本院卷㈠第14至16頁）。
㈦臺北市政府於101 年3 月30日以府都建字第00000000000 號
函通知訴外人中正名閣大樓管理委員會，表示有○○○區○○○街○ 巷○ 號1 樓室內法定機車停車空間擅自變更使用，請依原使用執照核准圖說恢復改善或辦理變更使用執照，或依「臺北市建築物附設停車空間四項登錄列冊暫免罰鍰執行方式」向臺北市政府申請完成列管，逾期未改善或補辦手續，將處以怠金（見本院卷㈠第75至77頁）。
四、得心證之理由：本件本訴原告主張：原告與被告康黃美淑於101 年1 月10日簽定系爭買賣契約，詎被告康黃美淑經催告仍遲未交付系爭買賣契約第3 期價款，原告因而於101 年3 月13日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除契約，並依同條第2 項約定沒收被告康黃美淑已交付之180 萬元價金作為懲罰性違約金；又契約既經解除而不存在，承辦本件買賣移轉事務之代書即被告曾東洲即應將原告交付之系爭房地所有權狀、印鑑證明返還等節，為被告所否認，並以前詞置辯。反訴原告則主張：系爭房地部分範圍屬防火巷增建及占用大樓公用部分，又系爭房地所屬公寓大廈之大廳，使用性質竟為停車場，且系爭房屋牆面於下雨後即開始滲水且有壁癌情形。因系爭房地有上開瑕疵並缺少反訴被告所保證之品質，反訴原告分別
101 年1 月20日依民法第359 條、第360 條規定、於101 年
2 月1 日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除系爭買賣契約，反訴被告自應返還反訴原告已給付之價金180 萬元。又系爭買賣契約係因可歸責於反訴被告之事由致無法履行，反訴原告亦得依系爭買賣契約第9 條第3 項約定請求反訴被告給付180 萬元之懲罰性違約金等情，則為反訴被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠本訴部分：⒈原告與被告康黃美淑間之買賣關係是否存在？⑴被告康黃美淑陳稱其於101 年1 月20日依民法第359 條、第360 條規定、於
101 年2 月1 日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除契約，是否有據？⑵原告主張其於101 年3 月13日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除契約，是否有據？⒉原告請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本、原告之印鑑證明正本，有無理由？㈡反訴部分：反訴原告得否依民法第259 條、第
260 條、第360 條及系爭買賣契約第9 條第3 項之約定，請求反訴被告返還買賣價金及給付懲罰性違約金？金額若干？茲分述如下：
㈠本訴部分：
⒈原告與被告康黃美淑間之買賣關係是否存在？⑴被告康黃美淑陳稱其於101 年1 月20日依民法第359 條、第
360 條規定、於101 年2 月1 日依系爭買賣契約第9 條第1項約定解除契約，是否有據？①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354 條、第355 條、第359 條本文、第360 條分別定有明文。又按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查系爭房地尚未交付予被告康黃美淑乙節，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第8 頁），然揆諸前開說明，如被告於系爭房地交付前已發現瑕疵，且原告拒絕修補或瑕疵無法修補時，被告康黃美淑自得依民法第359 條、第360 條規定解除契約。是原告主張：系爭房地尚未交付，自無瑕疵擔保之問題云云，顯有誤會，先予敘明。
②次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年台上字第1112號判決要旨參照）。又室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，如買賣雙方於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見買受人買受系爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響買受人買受系爭房屋之價值及效用（最高法院85年度台上字第1306號判決意旨參照）。被告康黃美淑陳稱：系爭房地之範圍包含在後方防火巷違規增建之地上物，並占用大樓公用部分，實際可使用之坪數即有短少，已構成物之瑕疵，原告自應負瑕疵擔保責任云云。經查，原告與被告康黃美淑約定系爭買賣標的面積為建物
15.25 平方公尺、陽台2.03平方公尺，有不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷㈠第7 頁），且上開約定買賣標的之面積及範圍亦實際登記相符，有系爭房地拍賣公告在卷可參（見本院卷㈠第157 至158 頁），原告出賣之系爭房地面積既與系爭買賣契約所定標的一致，被告康黃美淑陳稱本件有短少坪數之情事云云，已非可採。另證人即系爭房地之大樓管理員黃時發證稱：「被告康黃美淑在簽約之前有讓信義房屋來帶看過系爭房屋2 、3 次，簽約之後自己來看過好幾次，還有帶設計師來設計。系爭房屋之增建物及平台以前就有了，蓋好房之後房子後方就圍起來了，並沒有變更過。」（見本院卷㈠第166 至167 頁）、證人即信義房屋羅斯福店主任蘇煜翔證稱：「我曾帶被告康黃美淑進去系爭房屋2 次，帶看時有搭配格局圖向被告康黃美淑做說明，包含主建物及增建部分之現狀，我有告訴被告康黃美淑增建部分為違建，格局圖上也有明白標示防火巷加蓋部分。」（見本院卷㈠第
167 頁反面至168 頁），並有證人蘇煜翔提出格局圖在卷可參（見本院卷㈠第174 頁），被告康黃美淑亦自承證人蘇煜翔確有將格局圖交予其查看（見本院卷㈠第168 頁），則被告康黃美淑於簽定系爭買賣契約前，已查看系爭房屋格局圖並曾數次至系爭房地查看實際現狀等事實，即堪認定。被告康黃美淑於訂約之初，既已明知買賣標的物中系爭房屋之增建物有占用防火巷及系爭房屋實際占用土地之位置與範圍，而仍買受，復參諸原告與被告康黃美淑並未於系爭買賣契約上特別載明系爭房屋室內實際使用之面積，則縱被告康黃美淑所稱坪數短少乙情屬實，亦非當然影響被告康黃美淑買受系爭房屋之價值及效用，而不該當買賣物之瑕疵，並無前開瑕疵擔保責任規定之適用。況被告康黃美淑既已明知上開屋況而仍願意買受，縱認此屬物之瑕疵，原告亦得依民法第35
5 條第1 項規定免除瑕疵擔保責任，附此敘明。③被告康黃美淑又陳稱系爭房屋有滲水及壁癌之情事，而構成
物之瑕疵云云，並其提出系爭房屋照片3 紙附卷為證（見本院卷㈠第53頁、卷㈡第146 頁）。查由上開照片顯示畫面可知，系爭房屋牆面確有部分剝落之情形，惟難因而判斷有無滲水之情事，復經本院於102 年2 月21日至系爭房地履勘，被告康黃美淑亦當場表示：「房屋內並未漏水，但外部會積水」、「本件不再請求鑑定」等語（見本院卷㈡第136 頁正反面），本件即無從認定其所稱系爭房屋有滲水瑕疵乙情屬實。另被告康黃美淑於簽定系爭買賣契約前，曾數次至系爭房地查看實際現狀，業如前述，而被告康黃美淑雖稱其看屋時因有施工物品擋住故未發現有壁癌，惟該情為原告所否認（見本院卷㈡第136 頁反面），被告康黃美淑亦未舉證明之，則被告康黃美淑辯稱其看屋時未發現有壁癌云云，尚不足採。被告康黃美淑既於查看現狀、知悉系爭房屋有壁癌情形而未向原告為任何表示，仍買受系爭房地，直至本件訴訟程序進行中始提出系爭房屋有壁癌之抗辯，則系爭房屋有無被告康黃美淑所稱該部分應由原告負擔保責任之瑕疵，已非無疑。況被告康黃美淑自承並未於寄發存證信函前向原告請求修復漏水（見本院卷㈡第136 頁），則依前揭說明，在本件危險尚未移轉之情形，上開瑕疵既非無法修補或經原告拒絕修補，被告康黃美淑自無從以此為由主張解除系爭買賣契約。
④被告康黃美淑復陳稱系爭房地所屬公寓大廈所有停車場之機
車停車格，有未經合法變更即違法規劃為大廳使用之情事，已構成物之瑕疵云云。惟該部分遭檢舉違法變更使用之時間為101 年3 月14日（見本院卷㈠第75頁），係在被告康黃美淑於101 年1 月20日主張解除系爭買賣契約之後，則此事實是否屬於系爭房地之瑕疵，已有疑義。又公寓大廈之停車場乃屬全體區分所有權人之共用部分，其使用應依其設置目的及通常使用方法為之，公寓大廈管理條例第9 條第1 、2 項定有明文。上開使用空間既為共用部分，其實質管理維護乃屬於管理委員會之職權，縱有違反行政法規之事實，亦須視嗣後改善或申請列管、補辦變更使用執照之問題，有臺北市政府府都建字第00000000000 號函可稽（見本院卷㈠第75至
76 頁 ），尚與私人間買賣契約履行無所關連，而未能遽認屬物之瑕疵。復本件兩造既未就大廳之使用有特別約定，則被告康黃美淑於主張解除契約後，再執此理由抗辯該違法使用係構成物之瑕疵云云，顯無所據。且被告康黃美淑又無法舉證原告於101 年1 月19日之前即知此部分之使用有違法之虞等事實，被告康黃美淑據此主張解除契約，亦屬無據。是以，被告康黃美淑既未能舉證其所稱系爭房地具有瑕疵、原告明知該情而仍隱瞞等節屬實，其抗辯系爭買賣契約於101年1 月20日依民法第359 條規定解除云云，即難採信。末按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，為民法第360 條所規定，此係物之瑕疵擔保責任中，買受人不解除契約，而請求不履行之損害賠償規定。該規定既非屬解除契約之依據，本件又無被告康黃美淑所稱瑕疵存在之情事，則其辯稱得依民法第360 條規定解除契約云云（見本院卷㈡第4 頁），亦屬無據。
⑤末按系爭買賣契約第4 條第4 項約定：「買賣標的物如有未
依法申請或受行政機關通知拆除或與現行法令不合之增建、加蓋部份，乙方（即原告）應誠實明示或告知，甲方（即被告康黃美淑）亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任。」、第9 條第1 項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，雙方同意本約即生解除之效力。」（見本院卷㈠第8 、9 頁）。被告康黃美淑雖陳稱系爭房地有違法增建、虛灌坪數之情形，其得依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除契約云云。查系爭買賣契約第1 條第2 項之建築標示已載明建物面積，且原告於同條第3 項亦勾選標的物增建或占用部分為平台（見本院卷㈠第7 頁），證人蘇煜翔復於被告康黃美淑看屋時明確告知系爭房屋有增建部分及其位置（見本院卷㈠第168 頁），，均如前陳，故被告康黃美淑既充分認知防火巷增建部分為違建，則依系爭買賣契約第4 條第4 項之約定，自不得向原告主張瑕疵擔保或損害賠償責任，復被告康黃美淑未舉證證明原告有何違約情事，則其辯稱以上情為由，於101 年2 月
1 日依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除契約云云，亦無足採。
⑵原告主張其於101 年3 月13日依系爭買賣契約第9 條第1項
約定解除契約，是否有據？①原告主張被告康黃美淑未依約給付所餘價金，經催告後，被
告康黃美淑仍未給付，爰依約解除契約等語。查系爭買賣契約第2 條第2 項約定被告康黃美淑應於稅單核下3 日內給付第3期 款90萬元，有不動產買賣契約書可參（見本院卷㈠第
7 頁），而系爭買賣契約之契稅稅單已於102 年2 月2 日核下，經原告於101 年3 月3 日寄發存證信函催告被告康黃美淑於送達後3 日內依約給付價金，並預告如未履行將解除系爭買賣契約，有臺北市稅捐稽徵處中正分處101 年契稅繳款書、存證信函、郵局收件回執等件在卷可參（見本院卷㈠第11至13、142 、143 頁），被告康黃美淑自負有依約依期繳納價金之義務。嗣被告康黃美淑未依期交付所餘價金，為兩造所不爭執，經原告於101 年3 月13日寄發存證信函解除系爭買賣契約，前開存證信函亦均送達被告康黃美淑，亦有存證信函、郵局收件回執等件附卷可稽（見本院卷㈠第14至16頁），被告康黃美淑既有未依約履行給付價金義務之違約情事，經原告定期催告，被告康黃美淑仍拒不給付所餘價金，則原告主張系爭買賣契約已經其於101 年3 月13日依系爭買賣契約第9 條第1 項之約定合法解除，即屬有據。
②被告康黃美淑雖辯稱其係因系爭房地有瑕疵，且原告有違約
情事，其已於稅單核下前解除契約，自無給付第3 期價金之義務云云（見本院卷㈡第179 頁）。惟系爭房地並無上開被告康黃美淑所辯應由原告負瑕疵擔保責任之瑕疵，被告康黃美淑亦未能就原告有何違約情事舉證以實其說，被告康黃美淑據以解除契約，尚非合法，均經定如上，則被告康黃美淑此部分所辯，自無可採。
③又按系爭買賣契約第4 條第5 項約定：「乙方（即原告）就
買賣標的依法對甲方（即被告康黃美淑）負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判。」（見本院卷㈠第8 頁）。被告康黃美淑又辯稱其係因系爭房地有違法於後方防火巷增建地上物並占用大樓公用部分之瑕疵，依上開約定，其得停止給付第3 期價金云云（見本院卷㈡第182 至183 頁）。查被告康黃美淑於訂約時已明知買賣標的物之增建物有占用防火巷之情事，以及系爭房屋實際占用土地之位置與範圍，而仍買受，原告自不負瑕疵擔保責任，業如前述，則本件即無系爭買賣契約第
4 條第5 項約定之適用，被告康黃美淑當無從據此拒絕給付第3 期價金。復被告康黃美淑既未舉證其曾於起訴前向原告表示本件應先互相停止給付義務，反係於101 年1 月20日、
101 年2 月1 日逕行主張解約，嗣於本件訴訟中始辯稱本件有該約定之適用，亦有可議。是被告康黃美淑其上開所辯，均非足採。
⒉原告請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本及原告之印
鑑證明正本，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，亦為同法第549 條第1 項所明定。
本件被告曾東洲自承其受委任處理本件買賣移轉事務，並占有原告為履行系爭買賣契約而交付之系爭房地所有權狀正本及原告之印鑑證明正本等語（見本院卷㈡第7 頁），而系爭買賣契約既經原告合法解除，業如前述，並於起訴狀載明不願移轉本件買賣標的，並請求被告曾東洲返還上開正本（見本院卷㈠第3 至5 頁），堪認係表明終止委任契約之意，則該委任契約於起訴狀繕本送達被告曾東洲之日即101 年4 月16日已經原告終止（見本院卷㈠第27頁），被告曾東洲自無繼續占有系爭房地所有權狀正本及原告之印鑑證明正本之法律上權源，是原告依民法第767 條第1 項前段規定請求被告曾東洲返還上開物品，為有理由。
㈡反訴部分：
反訴原告得否依民法第259 條、第260 條、第360 條規定及系爭買賣契約第9 條第3 項之約定，請求反訴被告返還買賣價金及給付懲罰性違約金？金額若干？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第259 條第1 款、第260 條、第360 條分別定有明文。
⒉次按系爭買賣契約第9 條第2 項約定：「本約簽訂後，甲方
（即反訴原告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即反訴被告）所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」、同條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即反訴被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應立即返還已收價金並負擔甲方（即反訴原告）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見本院卷㈠第9 頁），即兩造排除民法第259 條規定之適用，而另外約定反訴原告如不為給付或有違約情事致系爭買賣契約遭解除，反訴被告即得以已支付之價金作為懲罰性違約金，而如反訴被告有擅自解約或違約情事致系爭買賣契約遭解除，反訴原告即得請求反訴被告按已付價金之數額給付懲罰性違約金。本件反訴原告主張反訴被告應返還買賣價金180 萬元及給付懲罰性違約金
180 萬元云云，反訴被告則抗辯其並無何違約情事，且已依約沒收反訴原告已給付之價金180 萬元作為懲罰性違約金等語（見本院卷㈠第222 、223 頁）。查系爭買賣契約係因反訴原告未依約履行給付價金之義務，而遭反訴被告合法解除，業如前述，則反訴被告辯稱其自得依系爭買賣契約第9 條第2 項約定，將反訴原告已給付之價金180 萬元充作懲罰性違約金等情，即屬可採。至於該懲罰性違約金是否有過高或應予酌減之事由，非本件之訴訟審理範圍內，併此敘明。復本件反訴被告既無擅自解約或有應負瑕疵擔保責任之違約事由致系爭買賣契約遭解除之情事，反訴原告自無由請求反訴被告返還價金及給付懲罰性賠償金。是反訴原告主張依民法第259 條、第260 條、第360 條規定及系爭買賣契約第9 條第3 項約定，請求反訴被告應返還已給付之買賣價金180萬元及懲罰性違約金180 萬元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭買賣契約因被告康黃美淑未依約履行給付價金之義務而遭原告合法解除，系爭買賣契約即自解除後溯及訂約時失其效力，原告與被告康黃美淑間於101 年1 月10日就系爭房地之買賣關係即不存在，被告曾東洲亦無繼續占有系爭房地所有權狀正本及原告印鑑證明正本之合法權源，原告自得請求被告曾東洲返還之。另反訴被告依系爭買賣契約第9 條第2 項約定得將反訴原告已給付之價金充作懲罰性違約金，反訴原告復無法證明反訴被告有何依法或契約所定應返還價金及給付懲罰性賠償金之事由，自不得請求反訴被告返還價金及給付懲罰性賠償金。從而，原告依據民事訴訟法第247 條及民法第767 條第1 項前段之規定，訴請確認原告與被告康黃美淑間於101 年1 月10日就系爭房地之買賣關係不存在，並請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本及原告印鑑證明正本，為有理由，應予准許。反訴原告康黃美淑依據民法第25 9條、第260 條、第359 條、第360 條規定及系爭買賣契約第9 條第3 項約定請求反訴被告給付360 萬元，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳靜茹法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
書記官 蔡梅蓮附表：
┌──────────────────────────────┐│土地標示 │├──┬─────────┬──┬──────┬───────┤│編號│土 地 坐 落 │地目│土 地 面 積 │權 利 範 圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼─────────┼──┼──────┼───────┤│ 1 │臺北市○○區○○段│ 建 │169 │10000分之427 ││ │1 小段671 地號 │ │ │ │└──┴─────────┴──┴──────┴───────┘┌──────────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬──┬────────┬────────┬─────────┬────┤│編號│建號│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建 物 面 積 │權利範圍││ │ │ │ │ （平方公尺） │ │├──┼──┼────────┼────────┼─────────┼────┤│ 1 │2308│臺北市中正區南海│臺北市中正區寧波│層次面積15.25 │全 部││ │ │段1 小段671 地號│東街9 巷9 號 │陽台2.03 │ ││ │ │ │ │ │ │├──┴──┴────────┴────────┴─────────┴────┤│備註： ││共有部分：南海段1小段2330建號，268.67平方公尺；權利範圍10000分之439 │└──────────────────────────────────────┘