臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第304號原 告 葉桑如訴訟代理人 高涌誠律師
黃旭田律師吳明蒼律師被 告 國暐建設開發有限公司法定代理人 白憲宗訴訟代理人 林復宏律師
高靜怡律師王朝聖上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國101 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾壹萬元，及自民國一百零一年八月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣壹佰壹拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：㈠按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依兩造簽立之國瑋星賞房屋買賣契約書（下稱房屋買賣契約）第18條（見本院卷第21頁），合意以本院為第一審管轄法院，故本院自有管轄權。
㈡復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第1項、第4項定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1項第3款、第
2 項亦有明文。本件原告起訴時，係請求被告交付原告所購買之房地並辦理所有權移轉登記予原告，及給付自民國101年1月1日起至移轉房地之日止按日以新台幣（下同）33,300計算之違約金。嗣因本件審理中，被告已於101年7月26日通知原告辦理所有權移轉登記事宜，故原告於101年8月14日具狀撤回關於交付房地及辦理所有權移轉登記部分之請求，並就違約金部分特定為請求自101年1月1日起至101年7 月26日共207日、合計6,893,100元之違約金及其遲延利息（見本院卷第172至173頁），被告則未為異議。核原告所為訴之一部撤回及變更，均合於上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告於100年5月13日向訴外人廖玥翎購買由被告興建之門牌
號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號3樓建物（建築執照號碼為95建字第0406號，面積94.04 平方公尺，下稱系爭房屋）及其坐落之臺北市○○區○○段1小段287 、288地號土地持分（下稱系爭土地），而由訴外人廖玥翎將其向被告買受系爭房屋及土地之權利義務讓渡予原告，兩造遂於100年5月22日簽訂系爭房屋買賣契約，並於同日簽訂國暐星賞土地買賣契約書（下稱土地買賣契約）。原告購買系爭房屋時已為成屋，而訴外人廖玥翎於買賣過程完全未提及系爭房屋因鄰損致無法取得使用執照乙事，僅告知目前尚未取得使用執照，無法直接辦理所有權移轉登記，預計於同年7、8月間辦理交屋，因100年8月未交屋，經原告向臺北市政府建築工程管理處（下稱臺北市建管處）查詢，始知因損鄰爭議未解決，致系爭房屋未取得使用執照，無法進行登記完成交屋。兩造遂於100年10月8日針對系爭房屋遲延交屋乙事進行協商，當日被告撰擬之協議書（下稱系爭協議書）載明被告應於100 年12月31日取得使用執照，並於101年1月31日完成總登記辦理交屋，若未如期完成交屋，每逾1 日罰款3/1000；被告另於100年10月14日將上開100年10月8 日之協議以電腦繕打製作「寶清街房屋承購戶會議紀錄」（下稱系爭會議紀錄），載明若被告無法履行上述承諾，於100 年12月31日期限到後，每延誤1 天應賠償承購總價3/1000做為違約賠償金，經兩造同意並簽名於其上。惟被告遲未取得使用執照，至101年7月26日始通知原告辦理過戶事宜，顯已給付遲延。原告得依約請求自101年1月1日起至101年7月26日止，共207日，按日以房地總價11,100,000之3/1000即33,300元計算之違約金，總計6,893,100元。故聲明：⒈被告應給付原告6,893,100元，並自101年8月15日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭會議紀錄決議第3 點約定之違約賠償金，係由被告給付
一定金額給原告，原告即不追究被告前已遲延給付之違約責任，且另針對被告給付期限，由原告退讓達成協議，該約定既係於被告發生債務不履行情事後，再約定被告如未依協議書所訂時間為給付者，需負賠償責任，依最高法院99年台上字第1525號判決意旨，性質上為和解賠償金，不適用民法第
252 條規定。縱認該違約賠償金屬違約金性質，惟系爭協議書所定違約罰則，係於系爭房屋及土地買賣契約外，為確保被告履約，懲罰其不於一定時期給付時所為之特別約定，且係依違約日數與日俱增，並非預定一定之賠償總額，依最高法院42年台上字第624號判例、96年度台上字第576號、92年台上字第444 號判決意旨，性質上顯屬懲罰性違約金，無論原告有無損害皆得請求。且本件被告依系爭會議紀錄，至遲應於101年1月31日辦理交屋，然因被告遲延，致原告需另向他人額外支付賃屋費用達半年以上，且導致原告預訂之室內裝潢等工程無法施作，紛紛以解約或違約處理，甚而影響後續工作安排、子女學籍等生活問題，遑論為確認交屋期限所支出之勞力與時間成本；且原告與訴外人廖玥翎間簽有讓渡承購權契約，約定承購總價為13,371,500元，原告因而分別於簽讓渡承購權契約時給付200萬元、100年5 月22日與被告辦理換約手續時給付200萬元，共計400萬元予訴外人廖玥翎，其餘9,371,500 元則約定支付予被告，原告並已依系爭房屋及土地買賣契約，於100年5月22日給付44,000元、84,000元予被告，合計已支付系爭房地價金4,128,000 元，被告稱原告僅支付少數價金，未受有損害，並非事實。
⒉系爭房屋係連同坐落土地併為購買，無法分別計價；併計土
地及房屋購買價格為「承購總價」，為一般民間交易習慣。房屋買賣契約第16條亦約定與土地買賣契約有不可分之併存關係。原告以房地併算之承購總價為本件請求之計算基準，自無不當。而系爭會議紀錄決議第3 點就違約賠償金並無上限之記載，決議第4點係指遲延達3個月以上，原告取得解除權外，並可請求懲罰性違約金之情況，且原約定內容提及「最高」字樣經兩造同意刪除，被告自不得據此主張違約金設有上限。又兩造協議取得使用執照、完成總登記辦理交屋之時間時，被告具有資訊優勢地位，且具有高於一般人之支付能力，若被告積極與受損戶達成和解，即可依約交付，縱有違約，亦不致不斷按日產生違約金。本件懲罰性違約金係由兩造本於契約自由原則、私法自治精神所為約定，自不得因被告違約後主張酌減，責令原告分擔被告債務不履行責任。
三、被告抗辯略以：㈠系爭房屋買賣契約第7 條已明確記載：「本案建築工程以建
管單位發給建築物使用執照為合格標準，並以領得使用執照日期為完工期，因須配合室內改善工程且目前因損鄰事宜處理中…」，顯見原告於100年5月22日簽約時即已知有鄰損情形。而損害賠償之債，以有損害發生及有責任原因之事實，且兩者間有相當因果關係，始為成立。本件鄰損係因承攬人意昇營造有限公司（下稱意昇公司）工地開挖抽水及施工震動影響造成，臺北市建管處因此將系爭房屋使用執照列管，被告於100 年6月3日申請使用執照時，承攬人意昇公司提出之鄰損協調文件遭受損戶異議，依據臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第5條第3款規定，事件經3 次協調不成後，承造人方能申請撤銷列管，而3 次協調時間，依行政機關每次作業時間均間隔達1個月以上，被告於100年8 月24日申請協調，協調時間分別定於100年12月1日、101年1月12日以及101年3月2日。被告於100 年10月8日與原告開會時即告知和解僵局問題，系爭房屋101 年5月8日始取得使用執照，實非可歸責於被告。況原告未舉證證明有何損害發生，其縱有損害，實僅為已支付預付款之利息，而原告已自前手廖玥翎及被告各受領15萬元，共30萬元之損害賠償金，再請求損害賠償即屬無據。且被告非土地出賣人，縱依100年10月8日協議以3/1000計算違約金，惟當日討論為房屋使用執照問題，亦應以房屋總價3,219,000 元為計算基準，不應將土地價款計入併算總價。又依系爭會議紀錄決議第4 點，原告之請求上限應為房屋總價3,219,000元之20%。再者，系爭房屋使用執照核發日為101 年5月8日，縱認被告有賠償責任，亦應計算至101年5月8日止。
㈡未於契約上表明違約金係屬懲罰性或損害賠償總額之預定者
，依民法第250條第2項前段規定，應視為不履行所生損害之賠償總額，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求。系爭協議書未約定為懲罰性違約金，即應解為損害賠償總額之預定，是原告於請求交屋外，不得另請求違約金，原告所提最高法院判決與本案事實不同，自無類推適用之餘地。本件原告購買系爭房屋，僅交付預付款509,000元，尚有271萬元未繳付，參酌最高法院82年度台上字第2529號判決意旨，約定違約金額數，與實際損害顯相懸殊者，法院得酌減違約金，不因懲罰性違約金或賠償數額預定性違約金而異；原告之損害僅為房屋預付款之利息，又已受領30萬元賠償，其主張以每日33,300元計算違約金，與損害顯不相當，已屬過高。爰依民法第252 條規定，請求酌減違約金。
㈢故聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋及土地原係由訴外人廖玥翎購買，嗣由原告承購，
兩造因而於100年5月22日簽訂房屋買賣契約，約定房屋買賣價金為3,219,000 元；原告並於同日簽訂土地買賣契約（契約所載出賣人為訴外人王桂芳、葉君瑞、葉莊瑞），買受由被告所興建之系爭房屋及其坐落之基地持分。約定之土地買賣價金則為7,881,000 元（見卷附買賣契約書、和解協議書、讓渡協議書，本院卷第10至50、184至185頁）。
㈡兩造於100年10月8日簽訂系爭協議書，協議由被告賠償每戶
15萬元精神慰問金，並於100年12月31日取得使用執照，101年1 月31日完成總登記辦理交尾。如未於前開日期完成交屋，每逾1日罰款3/1000。逾期達3個月，承購戶得要求解約，並求償20%（總價）違約金（見本院卷第51頁）。
㈢兩造於100 年10月14日簽署系爭會議紀錄，其中決議⒉記載
：「建商切結本工程應於100 年12月31日前取得使用執照，並於101年1月31日前通知承購戶辦理交屋」。決議⒊記載：
「如果建商無法履行上述承諾，於民國100 年12月31日期限到後，每延誤一天應賠償承購總價千分之三作為違約賠償金」（見本院卷第52頁）。
㈣被告於101 年5月8日取得系爭房屋使用執照（見本院卷第56
頁）。原告於101年7月26日收受被告辦理過戶之通知（見本院卷第197頁）。
五、原告依兩造間之契約，請求被告給付自101年1月1日起至101年7月26日止，共207天，按日以房屋及土地承購總價3/1000計算之違約金共6,893,100 元及其遲延利息，惟為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠原告是否有權請求被告給付違約金？㈡如得請求，被告應給付之數額為何？茲析述如下：
㈠被告得依系爭協議書及會議紀錄之約定，請求被告給付違約金：
⒈原告主張系爭房屋原訂於100 年7、8月間辦理交屋，嗣因遲
未取得使用執照，未能如期交屋，兩造遂於100年10月8日就遲延交屋乙事進行協商，進而簽署系爭協議書及會議紀錄，被告嗣於101年5月8日取得使用執照，並於101年7 月26日通知原告辦理交屋等情，為被告所不爭執，並有系爭協議書、會議紀錄、使用執照等在卷足稽（見本院卷第51至52頁），堪認屬實。被告固抗辯遲延取得使用執照係因該房屋興建工程之承攬人意昇公司施工過程造成鄰損，以及協調過程之行政機關作業需時較久所致，且原告於締約時即知悉有鄰損狀況，非可歸責於被告；惟為原告所否認。經查，系爭房屋之起造人（按被告為實際起造權利人，臺灣新光商業銀行股份有限公司為信託受託人）係於100 年6月3日會同承造人與監造人申請使用執照，因涉及鄰房損壞部分未達成和解，且部分書件資料未檢附齊全，經臺北市建管處通知改正，於101年3月6日達成和解解除列管，並將資料補附齊全後，於101年4 月18日重新申請使用執照，經臺北市建管處審查後，於101年5月8日核發使用執照等情，有臺北市建管處101年7 月16日北市都建施字第10168761400 號函及函附申辦使用執照相關資料在卷足稽（見本院卷第56至160頁）；而依100年6月3 日首次申辦使用執照時之審查表，審查結果不合格之原因，除未檢附損壞鄰房之和解書外，尚包括申請書填寫不全、竣工相片不全等、未檢附消防檢查合格資料等（見本院卷第156至157頁）；且鄰損問題協商情形如何、能否與受損戶達成和解，均係由被告掌控之事項，被告法定代理人白憲宗亦於本院審理中到庭陳稱：100年10月8日當天，因其預計鄰損部分依規定取得2/3 和解即可，剩下2戶約需2個月時間即可取得使用執照，才依原告之夫要求簽署系爭協議書（見本院卷第206 頁反面）；顯見被告於100年10月8日與原告協商交屋時間時，已衡酌自身情況，始簽署系爭協議書、會議紀錄，承諾於100 年12月31日取得使用執照、101年1月31日完成總登記辦理交屋，惟被告遲至101 年5月8日始取得使用執照、101年7月26日始通知原告辦理交屋，自難認該等遲延給付非可歸責於被告。又系爭系爭協議書明文約定：「⒉訂定100年12月31日取得使用執照，（101年）1 月31日完成總登記辦理交尾。⒊如果未如上述日期完成交屋，每逾1 日罰款千分之三。」（見本院卷第51頁），系爭會議紀錄決議欄亦明確記載：「⒉建商切結本工程應於100 年12月31日前取得使用執照，並於101年1月31日前通知承購戶辦理交屋」、「⒊如果建商無法履行上述承諾，於民國100 年12月31日期限到後，每延誤一天應賠償承購總價千分之三作為違約賠償金」（見本院卷第52頁）。被告既未如期於100 年12月31日取得使用執照，原告依系爭協議書、會議紀錄之約定請求被告給付違約金，即屬有據。
⒉被告雖另抗辯系爭違約金為損害賠償總額之預定，原告既已
請求交屋，且未受損害，即不得再請求系爭違約金；惟為原告所否認，並主張上開約定如認屬違約金性質，亦應為懲罰性違約金。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又民法第
250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求；後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償；懲罰性違約金於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院83年度台上字第2879號判決、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。查系爭協議書、會議紀錄中，固未明載系爭違約金之性質為何，惟被告法定代理人自承100年10月8日協商時，其預計年底可取得使用執照辦理交屋，原告之夫要求作成會議紀錄，如無法做到，要有違約金，所以簽署系爭協議書與會議紀錄（見本院卷第206 頁反面）；當日在場之另一名承購戶張文馨亦到庭具結證稱：100年10月8日是協商交屋延誤的事情，當時白憲宗說年底前可以交屋，如果未依照該期限要罰款千分之三等語（見本院卷第207頁反面至208頁）；而系爭協議書確係使用「罰款」之用語，並約定每逾1 日罰總價千分之三（見本院卷第51頁），違約金數額依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額；且依系爭協議書、會議紀錄之全文觀之，兩造顯非認於被告逾期交屋時，原告僅得請求交屋，不得請求違約金。是依兩造之真意，系爭違約金之約定係為確保被告如期交屋，而約定被告如不於特定期限交屋時應受處罰，自屬為確保債權效力所定之強制罰，而為懲罰性違約金，依前揭說明，縱原告無損害亦得請求。況衡諸常情，被告如依約定於100年12月31取得使用執照、101年
1 月31日交屋，原告即得使用系爭房屋，被告遲延數月方交屋，原告至少受有遲延期間無法利用系爭房屋之損害，是被告抗辯原告並無損害、不得請求系爭違約金，難認有理。
㈡被告應給付111萬元之違約金：
⒈原告主張系爭違約金應以系爭房屋與土地之承購總價千分之
三按日計算，自101年1月1日算至被告通知交屋日即101年7月26日；被告則抗辯僅得以系爭房屋總價千分之三計算，且應算至使用執照取得日即101年5月8日，並有總價20%之上限。經查，系爭會議紀錄決議⒊明載「每延誤1 天應賠償『承購總價』千分之三作為違約賠償金」（見本院卷第52頁）；參以兩造簽訂之房屋買賣契約第11條關於違約處罰部分約定之違約金，均係指「房地總價」，第16條並明訂買方應同時與土地出賣人簽訂土地買賣契約，房屋買賣契約與土地買賣契約具有不可分之併存關係（見本院卷第20至21頁），堪認系爭協議書、會議紀錄所指承購總價，應為系爭房屋與土地之總價，而非單指房屋之總價；況依不動產交易常情，房屋與其坐落之土地均併同買賣，如僅移轉房屋或僅移轉其坐落之基地，對於買受人而言，其權利仍有受損之虞，且房屋與坐落之基地買賣價金於契約相關文件固會拆分計算，但交易雙方協商買賣總價時，均係指房地總價，而不致單就房屋或土地之價格洽商；此外，當日在場參與協商之證人張文馨亦證稱：「（當時有無談到千分之三是依照房屋的總價，或者是房屋加土地的總價去計算千分之三？）當時沒有特別說是依照哪一個，但是如果是說總價，應該是指房屋加土地，因為我們付的錢不會分開。」、「（當天白憲宗有無提及該總價僅限於房屋部分？）沒有。」（見本院卷第208 頁），由上足認兩造簽訂系爭協議書、會議紀錄時之真意，應係以房屋及土地之總價作為系爭違約金計算基礎，被告抗辯僅得以房屋總價計算系爭違約金，難認有理。又系爭會議紀錄決議第2、3點明文約定被告切結應於100 年12月31日前取得使用執照，於100年12月31日期限到後，每延誤1天賠償承購總價千分之三之違約金，顯係以使用執照取得期限作為被告是否逾期之標準，而非以通知辦理交屋日，是原告主張系爭違約金應自101年1月1日算至通知交屋日即101年7 月26日，尚屬無據，應以被告所述算至使用執照取得日即101 年5月8日較為可採。至被告雖另抗辯系爭違約金應以總價之20% 為上限，惟觀諸系爭會議紀錄，其中決議⒊除約定被告逾期時應賠償違約金外，未有任何賠償上限之記載；決議⒋則約定：「如逾期達3 個月，住戶得提出解約要求，建商同意違約賠償金以合約總價20% 計付。」（見本院卷第52頁），該項決議依其文義觀之，顯係就逾期達3 個月，原告有權解約，並由被告賠償合約總價20% 之情況特為約定，與決議⒊所指情況（亦即不解除合約，仍應交屋並給付違約金）並不相同，是被告援引決議⒋之約定，抗辯系爭違約金應以總價20% 為上限，尚難憑採。依上所述，原告依系爭協議書、會議紀錄得請求之違約金，應依系爭房屋與土地總價即11,100,000之千分之三按日計算，並自101年1月1日算至101年5月8日共129日，合計為4,295,700元【計算式：（房屋總價3,219,000元＋土地總價7,881,000元）×3/1000×129 日＝4,295,700元】。
⒉又民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1912號判例參照）。約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、81年度台上字第2484號判決意旨參照）。被告抗辯系爭違約金與原告實際所受損害相差懸殊，應予酌減；原告固援引最高法院99年度台上字第1525號判決，主張本件兩造係於被告違約後，始約定被告應給付違約金以賠償原告所受損害，非屬違約金性質，不得依民法第252 條酌減；惟上開判決係針對當事人一方債務不履行後，雙方約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受損害，雙方以此內容達成和解、相互讓步，而不再依原契約為請求；本件兩造則均無以系爭協議書、會議紀錄之簽訂以及違約金之給付，取代交屋、給付買賣價金等房屋買賣契約之履行之意，與上開最高法院判決所據事實顯不相同，自無從比附援引，是原告依上開判決主張本件無民法第252 條之適用，並無理由。
另查，本件被告原承諾於100年12月31日取得使用執照、101年1月31日交屋，惟未能如期履行，遲至101年5月8日始取得使用執照、101年7月26日通知交屋，遲延約6 個月，而被告若能如期履行，原告即得享有此段期間就系爭房屋為使用、收益之利益，而系爭房屋面積為94,04 平方公尺（見本院卷第13頁），約合28.4坪，位於臺北市松山區，以一般臺北市區內房屋租賃行情，系爭房屋如出租所得租金每月應不逾5萬元，又原告至少已先行給付訴外人廖玥翎400 萬元，有交款備忘錄在卷可佐（見本院卷第188 頁），因被告遲延交屋，原告除受有無法如期使用系爭房屋之損失外，並因先行給付上開買賣價金而有利息損失，惟原告已因無法立即入住，而自訴外人廖玥翎、被告處分別受領15萬元，共計30萬元之賠償金，亦有原告與廖玥翎簽訂之和解協議書及系爭協議書附卷可參（見本院卷第50、51頁），由上堪認以前述方式計算所得之違約金4,295,700 元，與原告實際所受損害相較，顯屬過高，被告主張應依民法第252 條酌減，即屬有據。爰審酌被告如依約履行，原告可於101年1月底即取得系爭房屋之所有權而為使用收益，暨現今社會經濟狀況，以及被告簽立系爭協議書後，逾承諾期間約6 個月始辦理交屋之違約情狀等客觀事實，並參酌系爭房屋及土地之買賣總價為1,110萬元，依買賣契約第11條之約定，系爭房屋如有權利瑕疵，而不能依約辦理產權移轉及交屋時，原告得解除契約，被告應賠償房地總價20% 之違約金，而本件違約情狀較上開情況為輕等情，認本件違約金應酌減為以系爭房屋及土地之總價1,110萬元之10%計算，即應酌減為111萬元（計算式：11,100,000×10%＝1,110,000元），方為公允。
六、綜上所述，系爭協議書及會議紀錄所載違約賠償金，應屬懲罰性違約金，且應按系爭房屋及土地合計總價之3/1000，自101年1月1日計算至使用執照取得日即101年5月8日；惟依此計算所得之違約金顯屬過高，應予酌減至111 萬元。故原告依兩造間之契約，請求被告給付111萬元，及自100年8 月15日（即原告以民事減縮訴之聲明狀繕本送達為催告之翌日，見本院卷第170、172頁）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
七、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 11 月 1 日
民事第六庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 1 日
書記官 謝淑芬