臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第432號原 告 黃希平
陶忠光陳正鏞李秋鴻許碧蘭施婉容董倫銘張哲維張天柱李慧貞官中廉姚秋美張瑜恬張瑜秦詹瑞雯鄭崔佩娟史瑞田施威州劉愛英張建源李台銘楊家瑞劉麗玉曹廣玉楊榮泉李金發鄭慧英郭蓓華劉莒光蘇筱媛吳秋觀許明華廖文政吳忠和黃啟元鄒恕達王美蓉林月娥陳正道陳曉珍曹哲銘林亨貞王美婷許健仁林秀貞鄭宇珊張宗樑陳清添江桂美洪瑞蔓黃金煌金正倫共 同訴訟代理人 詹德柱律師複代理人 王子平律師
林莅薰律師被 告 戎億建設股份有限公司法定代理人 吳亦寬訴訟代理人 林雯澤律師複代理人 高嘉甫律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國104 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付各原告如附表「應給付金額欄」所示之金額，及自民國一百零一年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於各原告以附表「供擔保金額欄」所示之金額為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以附表「應給付金額欄」所示之金額為各原告供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告黃希平等52人於94年間陸續與被告就其規劃、興建之「碧潭有約-潭碧樓」建案（下稱系爭建案），簽立「房屋暨土地預定買賣契約書」（下稱系爭契約書），分別向被告公司購買系爭建案中之A、C、D、E、F等棟大樓之房地。
而被告公司將本建案與捷運設施共構與否，區分為第一、二期工程，而其中A、B、C、D棟建築物之結構體與捷運設施共構，為第一期工程;至於E、F棟建築物未與捷運設施共構，故屬第二期工程。原告等原擬於房屋興建完竣後即搬遷居住，詎料被告公司於簽約後，並未依契約所約定之時程進行房屋之興建，依系爭契約書第9條第1項及第2項關於開工及完工期限分別規定:「一、本案之第一、二期建築工程最遲應於民國94年7月1日前開工。」、「二、甲方（即原告等買方）同意:1、若核准使用執照相關單位無法同意核准以分期方式領取各部分之使用執照，則本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。2、若核准使用執照相關單位同意本案以分期完成領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。3、甲方同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項。」顯見兩造已於契約中約定被告公司相關履約之時程。而依台北市政府捷運工程局98年3月4日函及改制前台北縣政府工務局98年3月6日之函復所示，系爭建案被告公司係於94年1月27日申報開工，且本件核准使用執照之相關主管機關，並無拒絕以分期方式核發使用執照，因此，依照上開契約第9條第2項第2款之所約定，關於第一期工程（即A、B、C、D棟）被告公司應於開工日後二年三個月之日曆天完成領取使用執照;至於第二期工程（即E、F棟）則應於開工後三年三個月之日曆天取得使用執照。換言之，就第一期工程部分（即A、B、C、D棟），被告公司應於96年4月26日前完工（取得使用執照），而第二期工程部分（即E、F），被告公司應於97年4月26日前完工（取得使用執照）。惟被告公司卻遲延至98年8月4日始取得第一、二期工程之使用執照，若算至98年8月3日止，被告公司就第一期工程部分至少已遲延830日、第二期工程部分則遲延465日。依系爭契約第9條第4項之規定，遲延完工每逾一日，原告等得請求被告公司每日按已繳付之房地總價萬分之五計算之違約金。雖被告公司屢次聲稱完工遲延不可歸責於伊，僅表示系爭工程係因「原舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕」、「連續壁工程因公共排水溝侵界」、「發電機地下舊有油槽遷移」、「親水平台之興建」、「申請門牌初編作業」等爭議與相關機關溝通所延誤，非其所應承受之責云云。然查，關於上開事由或屬被告應於開工前調查得知；或為施工中之界面協調不良等所造成，或因被告公司之規劃設計不當及溝通協調、工程履約之能力薄弱，致使本件工程遲延，而被告公司所辯稱上開事由，均不足以充為免除其遲延責任之正當事由。被告公司既已明白表示就遲延之部分，不願賠償。且於其他住戶所提請求違約金之訴訟中，均予否認其遲延責任，原告自得訴請被告依約給付違約金。按系爭契約第9條第4項之規定：「除有本條第五規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方。」，另「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」民法第231條第1項亦有明文。本件依被告公司94年1月27日申報開工日起，就第一、二期工程部分，原應分別96年4月26日及97年4月26日完工，惟被告遲至98年8月4日始完工取得使用執照，顯已遲延達830日及465日，原告等自得依系爭契約第9條第4項與民法第231條第1項之規定，向被告請求遲延之損害賠償。而關於原告請求之金額，詳如附表所示。爰依契約關係求為如主文第一項所示之判決，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：本件工程之開工日應為系爭契約書第9 條第1項所約定之94年7 月1 日，94年1 月27日僅為被告向主管機關所申報備查之日期，而非被告與原告所約定之開工日期；又本件工程不論係第一期工程或第二期工程，工期均應為3年3 個月，亦即本件工程約定之完工日應為97年9 月30日；而本件工程之實際完工日應以系爭契約第9條第2項第3款所約定之「使用執照核准日」為準，因此本件實際完工日為98年4月9日。況且本件舊有結構預留柱鋼筋、公共排水溝侵入地界、興建基地內有捷運站體發電機油槽須遷移、門牌初編作業遲延、親水平台事件導致遲延領照、公部門用印遲延致延宕領取使用執照等問題，均足以影響本件工期，且屬不可歸責於被告之事由，被告自不負給付違約金責任。縱認被告應給付原告違約金，本件違約金之計算若依系爭契約書所載，有顯失公平之虞而應酌減等語，並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查兩造於94至95年間簽訂系爭契約書（原告共60戶，其中14戶於94年1 月間簽約；32戶於94年2 至7 月間；14戶於94年
9 月後簽約），原告至96年4 月26日、97年4 月26日已繳納之買賣價金，分別如附表所示等情，為被告所不爭，堪信為真正。
四、至於原告請求被告給付附表所示之遲延違約金，則為被告前詞所拒，則本件應審究者為：㈠被告有無逾期完工情形？㈡被告如有逾期完工，是否具有可歸責事由？㈢原告得否請求被告給付違約金？如可請求，金額為何？有無酌減必要？分述如後：
㈠被告有逾期完工情形：
1.系爭建案之開工日應以94年1 月27日為準：⑴查系爭建案於94年1 月27日申報開工，有縣府工務局98年3
月6 日北工施字第0000000000號函及98店使字第512 號使用執照為證（見本院卷一第121頁、卷二第204頁）。原告主張系爭建案之開工日應以此主管機關即縣府工務局核定之申報開工日94年1月27日為準，雖為被告所否認，惟按起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查，建築法第54條第1項定有明文。就一般預售屋銷售之經驗法則，銷售契約中所謂之「開工」，係指前揭建築管理之「申報開工」，因依法申報開工之日期均會記載於建照執照及使用執照中，其有公開可信之對外憑藉，一般預售屋銷售時依簽訂房屋、土地預定買賣契約書中約定之收付開工期款，均應於該申報開工日期後為之，更應在正式「實際開工」日期後為之，有臺北市建築師公會所為之鑑定意見可參（見本院卷三第200頁）。且系爭建案為捷運共構開發案，臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）所認知之開工日亦為94年1月27日，有捷運局北市捷聯字第00000000000號函可稽（見本院卷二第207頁）。是此法定開工日既經起造人等主動申報，並經主管機關准予備查，有值得信賴之公信外觀，自可為系爭契約第9條約定開工日之認定標準。
故系爭建案之開工日為94年1月27日應可認定。
⑵被告雖辯稱申報開工僅係行政作業所需，系爭建案雖於94年
1 月27日申報開工但實際未開工，非系爭契約第9 條所指開工日，否則無法及時辦理丁類危險性工作場所審查作業，且兩造簽約日多在94年1月27日之後，又被告係於實際開工日後之94年8月間始向原告收取開工款，足見兩造不可能約定94年1月27日為開工日，而是約定最遲以94年7月1日為開工日。惟按建築法第54條第2項規定：「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力」。足見被告如不於領照6個月內開工，系爭建照將因未開工或未申請展期而失效。而系爭建照之領照日為93年11月17日，有卷附系爭建照可參（見本院卷二第202頁），在未申請展期之情況下，被告最遲應於94年5月17日前開工，方符合建築法之規定，兩造當無可能合意以94年7月1日為開工日。又被告既以興建大樓為業，就前開規定及應於94年5月17日之前開工一事要無不知之理。況被告於93年11月17日即請領建照，足見其已做好開工之相當準備，並無拖延至隔年年中方才開工之理。是兩造於系爭契約第9條第1項約定之「本案之第1、2期建築工程最遲應於94年7月1日前開工」，僅為最後期限之約定，非可逕謂原告同意以94年7月1日為開工日。
⑶另依系爭契約第5 條第1 項及第2 項約定，原告應按系爭契
約附件二之付款明細表，按期給付開工款及開工後各期工程款予被告，且應在接獲被告繳款通知7 日內以現金或即期支票至被告指定之金融機構繳納等語。顯見被告具有決定原告繳款期日之權利，則如系爭建案已符合開工款之繳納期程，被告卻未通知或通知原告較晚之繳款期日，應僅為被告行使收取款項權利之自由權限，被告執此作為認定開工日期之依據，即無足採。
⑷再者，被告於申報開工後辦理丁類危險性工作場所審查作業
，或於申報開工後始與原告簽約，非屬違法或違約情形，被告執此主張94年1 月27日非系爭契約第9 條約定之開工日云云，並不足採。
2.系爭建案之完工日應以98年8月3日為準：⑴依系爭契約第7 條第1 項、第9 條第2 項、第10條第1 項及
第19條第1項約定：「乙方（即被告）應依縣府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以『領得』使用執照為符合完工標準」、「1.……本案第一、二期工程應於開工日後3年3個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。
2.……本案第一期工程應於開工日後2 年3 個月（日曆天）內『完成領取』使用執照；第二期工程應於開工日後3 年3個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。3.甲方（即原告）同意以使用執照『核准日』為完工期限，並依使用執照『取得』時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項」、「乙方應於甲方所購買之房屋『領取』使用執照且甲方依約履行其義務後6 個月內，將產權移轉登記予甲方」、「乙方應於本房屋之使用執照『取得』後6 個月內通知甲方辦理交屋手續」等語觀之，除系爭契約第9 條第2 項第3 款係以使用執照核准日為完工期限外，系爭建案之履約時程均以使用執照之取得日為基準，更於系爭契約第19條以粗體文字載明以「取得使用執照」決定交屋日期。可知對一般預售屋買賣之消費者而言，最為重視者應係獲悉明確之交屋日期，以利計畫其買賣房屋之利益，預作生活之安排，是在衡酌交易習慣、目的及誠信公平之原則下，應認系爭建案之完工日為使用執照取得日，始符合消費者之利益。否則若以使用執照核准日為斷，則自使用執照核准日至取得日之期間，無異委由被告任意定之，將使消費者陷於無法預測交屋日期之窘境，自有違公平誠信，難認係兩造締約時之真意。查被告係於98年8月3日領取使用執照，有98店使字第512號使用執照記載可稽（見本院卷二第204頁），原告主張系爭建案完工日應以原告領取系爭使照98年8月3日為斷，自屬有據。被告辯稱應以使用執照核准日98年4月9日為準，尚不足採。
⑵至被告辯稱第1 期工程之完工時程以開工日後2 年3 個月計
算領照時間，須以使用執照相關單位同意分次領取部分使用執照之事實存在為前提，否則第1 、2 期工程均一律於開工日後3 年3 個月內完成領取使用執照即可，被告確已申請分期，係臺北縣政府認為與建築物部分使用執照核發辦法不符云云。然查系爭契約第9 條第2 項第1 款、第2 款約定，「
1.若核准使用執照相關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部份之使用執照，則本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。2.若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取各部份之使用執照，則本案第一期工程應於開工日後2 年3 個月（日曆天）內『完成領取』使用執照；第二期工程應於開工日後3 年3個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。3.甲方（即原告）同意以使用執照『核准日』為完工期限，並依使用執照『取得』時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項」等語。顯示被告負有向主管機關申請分期領取使用執照之義務，且以核准使用執照相關單位同意與否為條件，作為完成領取使用執照之認定標準。次依系爭建案之投資人大億開發股份有限公司（下稱大億公司）以96年5 月10日96大（工）店第12號函詢縣府工務局關於系爭建案擬提出部分使用執照之申請（見本院卷四第65頁），經縣府以96年6月7日北府工施字第0000000000號函復：據申請建造執照工程部分使用執照乙節，請設計監造建築師先行檢討完工部分之工程是否符合建築技術規則相關規定，且符合內政部所頒建築物部分使用執照核發辦法規定後，提出申請辦理等語（見本院卷四第66頁）；嗣監造人原大聯合建築師事務所於96年6月13日再以96（原大）字第96008號函詢縣府工務局關於系爭建案擬提出部分使用執照之申請（見本院卷四第67頁），經縣府工務局於96年6月27日北府工施字第0000000000號函復：查所請既經設計監造建築師事務所檢討說明結果，主要設備工程尚未完工（防空避難設備及停車空間），無法提供部分使用執照申請戶使用，與內政府所頒建築物部分使用執照核發辦法第4條規定未盡相符，故仍請依上述號函核示事項辦理等語（見本院卷四第69頁）。而當時系爭建案主要設備部分，除上開函揭示之防空避難設備及停車空間外，昇降設備、污水處理設備、消防安全設備亦均尚未完工，是系爭建案於系爭契約約定第一期工程的工期內，大億公司絕無可能提出申請並獲縣府核准部分使用執照。是依上開函文及建築管理部分使用執照申請核發之經驗法則，不能確認系爭建案在建造執照有效期間，有無法以分期方式取部分使用執照核准之可能（參本院卷三第201頁反面鑑定意見）。足見被告既未盡其應申請分期領取部分使用執照之義務，使縣府工務局未得依被告之申請准予分期領取部分使用執照，依民法第101條第1項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」之規定，應視為「核准使用執照相關單位同意以分期方式領取部分使用執照」之條件已成就。是系爭建案第一期工程工期仍應為開工日後2年3個月日曆天，即96年4月26日應完工；第二期工程應開工日後3年3個月日曆天，即97年4月26日完工。被告自不得主張一律以開工日後3年3個月為完工期限之條款。
3.依系爭契約第9 條第2 項第2 款之約定，系爭建案第1 期工程依約之完工日為94年1 月27日開工日後之2 年3 個月日曆天即96年4 月26日；第2 期工程依約之完工日則為94年1 月27日開工日後之3 年3 個月日曆天即97年4 月26日。而系爭建案實際完工日為98年8 月3 日，已如上述。被告就系爭建案第1 期工程部分已遲延830 日，第2 期工程部分則遲延
465 日，而有逾期完工之情。㈡被告逾期完工不具不可歸責事由：
按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230 條定有明文。次依系爭契約第9 條第5項第2款約定：「如有下列情形之一，致乙方（即被告）不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責，甲方不得行使本條第三、四項之權利：……2.因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於乙方之事由時」等語。查被告就其逾期完工，辯稱系爭建案存有舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界、舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕、門牌初編作業遲延與親水平台事件等不可歸責於己之事由，依系爭契約第9條第5項之約定及民法第230條之規定，得免負遲延完工之違約賠償責任等語。玆就前開是否屬不可歸責於被告之事由致使系爭工程逾期完工，分別論述如下：
1.舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界部分：⑴查依法令規定起造人申請建造執照，應檢附之工程圖樣及說
明書，系爭建案經新北市政府住宅及城鄉發展局核發93年1月13日北城測指示字第店19-015號等建築線指示圖在案，按實測現況圖於新店路及文中路均已清楚測繪有侵入地界的排水溝，並均有記載「申請基地臨接之計劃道路公共設施已完竣，除依椿位成果辦理外，且不得超出已完竣公共設施之邊界線」，惟起造人、設計人及承造人（亦為「臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書」立契約書人乙方合作或聯營人即連帶債務人），未予發覺或確實依建築線指示記錄事項第11點：「起造人申請建築執照或施工前，對建築線及地籍線認有疑義時，起造人應先向地政機關申請土地界址鑑定，以避免越界建築情事」處理釐清，竟遲至94年7月21日始發函通報臺北縣新店市公所請求現場會勘公共排水溝是否有侵界，及於94年7月22日始向臺北縣新店地政事務所申請土地鑑定界址，依系爭建案一樓排水圖及台北市建築師公會鑑定對公共排水溝侵入地界說明圖，比對捷運新店線新店站聯合開發新建工程新設排水溝計劃，其既有排水溝位置均相同，可顯見公共排水溝侵入地界事件，是屬可歸責於建商本身之疏失事由，而又未確實依相關規定辦理、設計及鑑界等積極措施之義務所導致延遲，有台北市建築師公會鑑定鑑定意見可稽（見本院卷三第194頁）。是系爭建案縱存有公共排水溝侵入地界情事，然此屬被告為工址現況調查時，可事先發現之情形，被告本得預先擬定處置方式及安排施工流程與工期進度，自不得事後以排除前開設施致遲延工期為由，主張免除遲延之責。至臺灣省土木技師公會(101)省土技字第2350號鑑定報告（下稱土木技師鑑定）並未探究被告疏未鑑界等責任（見本院卷二第9－10頁）。被告執此抗辯須展延180日云云，並不足採。
⑵至系爭建案工程E 、F 棟大樓之地下層施工範圍內，存有捷
運局舊有新店站站體發電機油槽，依申請建造執照之建築相關法令規定應檢附之工程圖樣及說明書並無要求基地內既有設施、埋設物調查規範相繩，捷運局移交捷運站竣工圖說確無標繪出此一地下備用油槽，據開挖後照片顯示其之存在實難從外部察視得知，而非屬可歸責於建商本身之事由及義務，此不會影響系爭工程之連續壁工程施作，僅會影響第一期工程E 、F 棟土方開挖及第一層安全支撐施工，合理之展延工期工數為17日。惟詳查捷運新店線新店聯合開發大樓（碧潭有約）新建工程營造施工月工作報告（自94年8 月起迄至97年9 月），據該報告自94年8 月起採取加速工進方案如下：1.增加工務所人員。2.持續與相關單位協調水溝及道路佔用基地事宜。3.加速與捷運局協調相關設施拆遷。4.加速採購發包作業。5.基地放樣持續檢討。6.各工項經核准後加速施工工進。7.增加施工人員或機具及夜間加班。8.共構棟縮短標準層施工天數（原標準層工期為30天縮短為20天）。9.基礎棟預計採用雙順打工法由二樓版分割順打，以縮短工期。是以，系爭建案工程於95年3 月底已追趕2.39％工進（工程進度差異：-2.73 ％），於95年5 月底將原落後進度的狀況已經追上預定進度+1.04 ％，故有關公共排水溝侵入地界及舊有油槽設施需遷移二項因素，無論建商是否具有可歸責之事由，該二項因素最終均未導致影響完工期限，故其向住戶主張展延工期並無理由，亦有台北市建築師公會鑑定意見可考（見本院卷三第194－195頁反面）。是該舊有油槽設施實際未造成工程遲延，被告以其努力採取加速方案所得之效益，請求展延工期87日，亦屬無據。
2.舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕部分：⑴按工程進度表中浮時為零之作業項目，依作業項目之順序連
結所成之路徑，稱之為要徑，要徑上作業項目之遲延，為導致整體工程之遲延完成之原因。又所謂浮時係指在不影響工期之條件下，個別工程作業項目可延遲開始或延遲完成之時間，申言之，浮時就是每個作業項目在作業邏輯中所允許擁有的緩衝時間，有些為零，有些不為零；作業浮時為零則該作業沒有寬裕時間，亦稱該作業為要徑作業；故工程是否因特定作業項目之延遲完成，導致整體工程遲延完成，自應視該特定作業項目是否為要徑作業，以及非要徑作業之遲延是否超過浮時為斷。
⑵被告抗辯其於94年9 月13日與結構技師會勘A 、B 、C 、D
棟建物時，始發現有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕，即原預留柱鋼筋及續接器強度不足之情形，直至95年3 月20日方完成補強工程等情。依系爭建案建造執照卷宗，A-D 棟結構計算書圖之一般補強說明圖內之「捷運新店線新店站聯合開發案線有地上及地下既有建物結構變更或補強一般說明」第
6 項第3 款鋼筋銹斑及第7 項原預留鋼筋續接器之處理及試驗等部分，原設計簽證之永峻工程顧問股份有限公司謝紹松結構技師原於結構計算書圖早已預見且先行規劃檢討，並責由施工廠商確認辦理事項，嗣由施工廠商坤福營造股份有限公司於94年9 月13日敲除混凝土包覆後，據此委請專業檢驗公司進行試驗，並委託聯邦工程顧問股份有限公司蘇晴茂結構技師提出「捷運新店站聯合開發新建工程柱主筋續接器補強計算書」，再向業主大億公司及被告提出「異常工作報告書」，並納入工程變更設計合約書追加工程款。故系爭建案
A 、B 、C 、D 棟確實存有舊有結構預留鋼筋及續接器強度不足之情事，惟原設計簽證結構技師原於結構計算書圖早已預見並先作規劃檢討在案，此係施工廠商應確認及辦理事項等情，有台北市建築師公會鑑定意見可稽（見本院卷三第195頁反面－196頁）。又依縣府99年11月1日0000000000號函所載：「有關函詢該社區各棟建物於何時勘驗完成乙節，分述如后：(一)A棟屋頂版勘驗日期為96年3月29日。(二)B棟屋頂版勘驗日期為96年5月29日。(三)C棟屋頂版勘驗日期為96年4月16日。(四)D棟屋頂版勘驗日期為96年5月10日。(五)E棟屋頂版勘驗日期為97年1月25日。(六)F棟屋頂版勘驗日期為97年3月3日」等語（見本院卷二第209頁）。故A、B、C、D棟即第一期工程，係在96年5月29日完成最後B棟之屋頂板勘驗，而E、F棟即第二期工程，係在97年3月3日完成最後F棟之屋頂板勘驗，其間相距達280日，故系爭建案A、B、
C、D棟存有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕，但此係施工廠商應確認及辦理事項，且非屬系爭建案工程進度之要徑上，並未導致影響系爭建案之整體完工期限。再依北市府捷運局北市捷聯字第00000000000號函所載：原捷運共構工程施工時，鋼筋及續接器之試驗之試驗均符合站體工程契約03200章3.03之規定，相關結構圖說於共購點移交時交付予投資人即大億公司，大億公司於開發過程中從未提出有關不符CNS規範之情事，亦未申請追加預算及展延工期等語（見本院卷二第207頁正、反面）。足見未有舊保護基座結構預留鋼筋腐蝕，結構預留柱鋼筋與續接器強度不足而導致工期延長之狀況。至被告所提土木技師鑑定，未審酌此為結構計算書圖早已預見且先作規劃檢討，並交由被告確認及辦理。被告執此請求展延工期189日云云，亦屬無據。
3.門牌初編作業遲延部分：查系爭建案依縣府辦理道路命名及門牌編釘作業要點，被告應在97年3 月3 日完成最後F 棟之屋頂板勘驗後，便已符合准予編釘門牌之規定，可於次一日即提出門牌初（新）編申請，惟被告遲至97年6 月3 日始向新店市戶政事務所申辦門牌編釘，係屬可歸責於被告之事宜而遲延申請92日。次查被告於97年8 月29日第一次向縣府工務局申辦使用執照時，因預審文件不符規定，經通知須補正之項目包含「……未檢附門牌初編證明正本……」共14項，在98年1 月14日第三次申請使用執照時，又因書圖文件不符，須補正10項缺失，惟「未檢附門牌初編證明正本」已非第三次申請使用執照未能核准之應補正事宜，有縣府工務局97年9 月1 日北工施字第0000000000號及98年3 月2 日北工施字第0000000000號函文可稽（見本院卷二第259－260頁）。可見門牌初編並非要徑作業，縱使新店市戶政事務所未在縣府網站公告之期限內予以核准，並不影響系爭建案使用執照取得之時程，且除門牌初編證明正本外，被告同時存在其他可歸責之事由而影響使用執照之核准，已如前述。被告辯稱於97年6月3日即填報牌申請書，依縣府網站公告之處理期限，應在97年6月6日完成門牌初編，新店市戶政事務所卻直至97年10月3日始核准，因此遲延工期120日屬不可歸責，應予展期云云，亦無足採。
4.親水平台事件部分：⑴查被告於98年1 月14日第三次申請使用執照，因書圖文件不
符，經通知補正之10項缺失包含「親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查」，嗣經核對書圖文件無誤，縣府即於98年4 月
9 日核准使用執照，惟起造人遲未檢送使用執照副本辦理後續校對副本程序，在98年8 月3 日檢送使用執照副本後，縣府便在當日核發使用執照予被告，有縣府99年8 月6 日北府工施字第0000000000號函可憑（見本院卷二第205頁正、反面）。復參縣府工務局98年3月2日北工施字第0000000000號函文所載，可知被告遲至98年1月14日第三次掛件申請使照時，尚有(1)部分1FL挑高相片之說明門牌似有誤。(2)有無會同捷運局取得無損捷運設施會勘紀錄。(3)起造人名冊產權是否共同持分。(4)申請書之防空避難室面積與A1-1面積表不符。(5)變更說明取消2輛停車位，則申請書之停車輛數位變更。(6)未檢附騎樓地順平相片。(7)防火門出廠證明數量不符。(8)輕隔間位置未於圖面標示。(9)立面相片不齊全及(10)親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查等10項需補正之項目（見本院卷二第260頁正、反面）等語，顯非僅有親水平台之項目須補正。
⑵再大億公司係於98年4 月16日先向捷運局申請於使用執照副
本申請書用印，因大億公司前於93年6 月10日地主說明會中曾承諾「……將來權益分配及樓層區位確定後再變更將各地主列為起造人」，至請領使用執照階段，權益分配事項卻尚未定案，為充分保障公地主權益，縣府、捷運局、大億公司及臺北富邦銀行，遂分別在98年6 月30日、98年7 月17日共同議定信託方案，由大億公司提撥費用信託後，始辦理後續使用執照副本書件用印事宜，捷運局嗣以98年7 月22日北市捷聯字第00000000000 號函通知大億公司已用印完畢，大億公司即於98年7 月22日函請縣府於申請書用印，經縣府在98年7 月31日用印，由大億公司派員當日親自領件後，縣府便以98年8 月3 日北府財產字第0000000000號函通知大億公司已用印等情，有縣府99年8 月6 日北府工施字第0000000000號、捷運局99年8 月20日北市捷聯字第00000000000 號函可憑（見本院卷二第205－206頁）。足認捷運局與縣府之所以各遲至98年7月22日及98年7月31日方於使用執照副本用印，係因被告未在請領使用執照前完成權益分配比例協議（或簽訂信託契約書）所致，與被告所稱之親水平台無涉。
⑶又依前臺北縣都市設計審議委員會（下稱都審會）93年6 月
2 日針對捷運新店線新店總站聯合開發大樓新建工程之會議有關「跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明（見本院卷二第214頁）。前述具體共識應於建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明」之決議，經李祖原建築事務所陳報縣府，由縣府以93年9月21日北府城規字第0000000000號函同意備查（見本院卷二第215頁），並加註「都審部分依城鄉局93年9月21日北府城規字第0000000000號函辦理」等文字於系爭建照等情（見本院卷二第203頁反面），足徵申辦系爭使照前應完成親水平台，非僅完成使用管理維護計畫，此為被告所應知。惟被告在申請使用執照前之數年之間，未積極辦理並尋求克服或辦理都市設計審議變更設計，併同建照興建完成解除列管，是以受該事件影響而耽延系爭建案使用執照核發，實應歸責於被告，而與主管機關之行政作業無涉，亦經系爭鑑定屬實。故被告既於締約前知悉應於申辦系爭使照前完成親水平台，倘有展延工期之需，理應於系爭契約約明，被告捨此不為，自不得以縣府將未在建造執照範圍內之親水平台作為使用執照核准過程中之審核項目，直至98年4月9日始核准之，抗辯此部分工期之遲延屬不可歸責而請求免除遲延工期之賠償責任。
5.以上，被告所舉各項遲延因素，皆非得認屬政令限制、天災地變、或其他不可歸責於被告之事由，是而被告抗辯得免除遲延工期之賠償責任，自無理由，不應准許。
㈢原告得請求被告給付違約金，金額如附表所示，並無酌減必要：
1.依系爭契約第9條第4款約定「除有本條第五項規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方」；次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
⑴查系爭建案第1 期、第2 期工程既應分別於96年4 月26日、
97年4 月26日完工，被告卻於98年8 月3 日始因取得使用執照而完工，就系爭建案第1 期工程部分已遲延830 日，第2期工程部分則遲延465 日，而有逾期完工之情，且無系爭契約第9 條第5 項所定不可歸責於己之事由，已如前述，原告依系爭契約第9 條第4 款之約定，以原告係承購第1 期工程或第2 期工程建物之不同，按渠等分別在96年4 月26日、97年4 月26日被告依約應完工時起已繳付之房地總價款萬分之
5 ，請求被告給付違約金，自屬有據。⑵附表所示原告繳付之價金數額，為被告所不爭，堪為信實。
被告亦不爭執系爭契約第9條第4款每日按已繳付房地總價款萬分之5計算違約金之性質為損害賠償預定額之違約金，則於被告逾期完工時，應認原告即得按上開約定，請求被告給付如附表應給付之金額欄所示之違約金。又被告經原告寄發存證信函請求給付上揭違約金，迄未給付，原告自得依上開規定請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息。
2.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額,民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
3.本院審酌被告逾期完工並無不可歸責於被告之事由，依內政部公告之預售屋買賣契約書範本規定，賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方之約定（見本院卷二第234頁反面），對於賣方遲延取得使用執照既規範按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息，顯見系爭契約第9條第4項約定按已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金，堪稱允當。況本件違約金以每日萬分之5換算，年息為18.25％，尚未逾越法定年利率20％之上限，併審酌原告多屬自住，於被告遲延完工期間，尚須額外支付租金，系爭契約又係被告所擬定、製作之定型化契約，已得週全考慮其契約內容之合理性等一切情狀，應認本件違約金之約定尚屬適當，無庸酌減。被告抗辯違約金過高云云，並不足取。
五、綜上所述，原告依系爭契約第9 條第4 款之約定，請求被告給付原告各如附表所示「應給付之金額」欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第六庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 潘惠梅