臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第439號原 告 邱仁華訴訟代理人 陳德聰律師被 告 郭幸卿即三億名店被 告 張世薇即采業服飾行上二人共同訴訟代理人 楊金順律師複代理人 林讌珍律師
董家均律師被 告 張靖涔即名江造型設計名店訴訟代理人 張惠珠被 告 魏啓仁即三腳鼎音樂工作室上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查本件原告起訴時原以郭幸卿即三億名店、張靖涔即名江造型設計名店、魏啓仁即三腳鼎音樂工作室為被告，並聲明：㈠被告郭幸卿即三億名店應將坐落於臺北市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）1 樓至3 樓全部遷讓交還與原告。㈡被告張月里即名江造型設計名店應就系爭房屋2 樓部分及被告魏啓仁即三腳鼎音樂工作室應就系爭房屋3 樓部分與被告郭幸卿共同交還與原告。㈢被告等應自民國100 年11月1 日起至遷讓交還全部房屋與原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）8 萬元，有民事起訴狀在卷可考（見本院101 年度北簡字第3098號卷第4 頁，下稱北簡卷），嗣原告於101 年1 月20日具狀追加被告張世薇即采業服飾行，並變更聲明第2 項為：被告張世薇即采業服飾行應就系爭房屋1 樓部分，被告張月里即名江造型設計名店應就系爭房屋2 樓部分，及被告魏啓仁即三腳鼎音樂工作室應就系爭房屋3 樓部分與被告郭幸卿共同交還與原告，有民事追加被告及補正狀附卷可憑（見北簡卷第36頁）。經查，原告追加被告張世薇即采業服飾行及變更訴之聲明，均係基於被告郭幸卿違法轉租原告所有之系爭房屋，而原告得否終止契約，請求被告等人自系爭房屋遷出，及是否得請求被告等按月連帶給付原告相當於租金之不當得利等事實，故核其原訴與追加被告暨更正訴之聲明之基礎事實同一，揆諸首揭說明，應予准許。
二、本件被告魏啓仁即三腳鼎音樂工作室經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠系爭房屋1 至3 樓於89年11月30日以前，原係由訴外人即被
告郭幸卿之前配偶陳霄華所承租，嗣於89年12月1 日起，始改由被告郭幸卿之名義承租迄今。而原告與被告郭幸卿就系爭房屋1 至3 樓之租金前分別簽訂租賃契約約定，①自93年
11 月1日起至95年1 月31日止租金為12萬5 千元、②自95年
3 月1 日起至95年10月31日止，每月租金為9 萬8 千元、③自95年11月1 日起至96年10月31日止，每月租金為9 萬5 千元、④自96年11月1 日起至97年10月31日止，每月租金為10萬元、⑤自97年11月1 日起至98年10月31日止，每月租金為
9 萬元、⑥自98年11月1 日起至99年10月31日止，每月租金為8 萬元。又原告與被告郭幸卿間就系爭房屋自91年11月1日起延至93年10月31日止，及93年11月1 日起延至96年10月31日止，暨97年11月1 日至98年10月31日止之上開三份租賃契約之第4 條第2 款雖均有：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，『知會甲方除外』」之約定。惟雙方於98年11月
1 日續約所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第
4 條第2 款已更改明定：「未經甲方即出租人同意，乙方即承租人不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」。是系爭租賃契約已無前開「知會甲方除外」之約定，而由雙方重新約定完全排除被告可以轉租或變相方法由他人使用房屋之規定。又系爭租賃契約之租期於99年10月31日屆至時，因原告出國，未即與被告郭幸卿再重新簽訂新契約，是系爭租賃契約遂視為以不定期限繼續契約，變更為不定期租賃契約。
㈡又於雙方租期中，被告郭幸卿雖曾依約知會原告同意系爭房
屋之1 樓轉租予訴外人歐德名店平陽分公司使用、3 樓轉租予訴外人賞音茶坊使用，惟雙方於98年11月1 日所簽訂之系爭租賃契約書第4 條第1 款既已明定不得再將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，是於訴外人歐德名店有限公司平陽分公司於98年10月31日終止租約退租後，被告郭幸卿將系爭房屋1 樓轉由被告張世薇獨資經營之采業服飾行占有使用，自已違反雙方於98年11月
1 日所簽訂之系爭租賃契約第4 條第2 款不得轉租或變相方法由他人使用系爭房屋1 樓之租約規定。至於系爭房屋2 樓部分，被告郭幸卿雖均稱為其自營，然經原告向臺北市商業處聲請抄錄始悉系爭房屋2 樓早於85年11月26日即變相轉租交由被告張月里獨資經營名江造型設計名店，而被告郭幸卿亦從未知會原告此項轉租事實，則其所為自已違反雙方就系爭房屋之轉租約定。另關於系爭房屋3 樓部分，被告雖前曾知會原告係轉租予訴外人賞音茶坊。然該茶坊於97年度結束營業後，已由被告郭幸卿另於98年間轉租予被告魏啟仁獨資經營三腳鼎音樂工作室。是被告郭幸卿就系爭房屋所為之上開轉租行為顯已違反系爭租賃契約約定不得轉租或需經出租人同意始能轉租之約定。從而，被告郭幸卿既有違反系爭租賃契約第4 條使用租賃物之限制約定，則原告自得依民法第
443 條第2 項之規定終止系爭房屋租賃契約，並依民法第45
5 條之規定請求請求被告郭幸卿遷讓返還系爭房屋。另被告郭幸卿雖將系爭房屋之1 、2 、3 樓分別轉租與次承租人張世薇即采業服飾行、張靖涔即名江造型設計名店及魏啓仁即三腳鼎音樂工作室，然該等次承租人與原出租人即原告間並無直接租賃關係，是於原告與被告郭幸卿之原租賃契約消滅時，轉租契約自失所附麗，從而，被告張世薇即采業服飾行、張靖涔即名江造型設計名店、魏啓仁即三腳鼎音樂工作室轉租使用系爭房屋1 、2 、3 樓，即屬無權占有，依民法第
767 條之規定，該等次承租人自亦應與原承租人郭幸卿將系爭房屋之1 、2 、3 樓部分返還予原告。
㈢另被告郭幸卿自100 年11月1 日起即未再給付租金予原告，
則原告自亦得依民法第184 條及185 條共同侵權行為及民法第179 條返還不當得利之法律關係請求被告自100 年11月1日起至交還系爭房屋之日止，應按月連帶賠償原告相當於每月租金額8 萬元計算之損害金，用以抵償原告之損害。又原告前已委任陳德聰律師於100 年12月10日以台北東門郵局第000551號存證信函為聲明終止雙方間之不定期之房屋租賃契約，並請被告返還房屋，原告爰再以本件訴訟之起訴狀繕本之送達為補強終止本件房屋租賃契約之意思表示等語。並聲明：①被告郭幸卿即三億名店應將系爭房屋1 樓至3 樓房屋全部遷讓交還與原告。②被告張世薇即采業服飾行應就系爭房屋之1 樓部分，被告張靖涔（原名張月里）即名江造型設計名店應就系爭房屋之2 樓部分及被告魏啟仁即三腳鼎音樂工作室應之3 樓前半占有部分，與被告郭幸卿共同交還與原告。③被告等應自100 年11月1 日起至遷讓交還全部房屋與原告之日止，按月連帶給付原告8 萬元。④願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告各以：㈠被告郭幸卿即三億名店、張世薇即采業服飾行部分：
⒈原告雖以被告郭幸卿違反系爭租賃契約第4 條第2 款之約定
主張終止本件不定期租賃契約。惟雙方所簽訂之系爭租賃契約確無原告所稱之第4 條第2 款之約定，系爭房屋之歷年租賃契約均有知會原告即可轉租之例外規定，且係由原告自行手寫於租約上，是系爭房屋有轉租之約定對原告應甚為熟稔，甚於雙方間乃屬約定成俗之默契。又觀雙方就系爭房屋之91年至92年租賃契約、93年至94年租賃契約（此份契約於95年、96年皆有沿用）、97年至98年間之租賃契約第4 條第2款均載有「知會甲方除外」之約定，且依筆跡而觀皆係原告自行手寫，故系爭房屋租賃契約亦應有「知會甲方除外」之約定，而歷年來雙方之租賃契約就此約定有時有註明、有時未註明，惟系爭房屋亦時有轉租之情，故房屋轉租確為原被告雙方歷年來之默契，是系爭房屋有轉租情形，應為雙方所默認知悉為是。再系爭租賃契約第4 條第2 款項有經手寫之直線劃掉之記載，此據被告所提之被證11系爭租賃契約影本即明，惟原告所提出原證2 之系爭租賃契約卻未有該劃掉之顯示。原告雖抗辯被告呈提之系爭租賃契約未有原被告之蓋章確認，其亦未要求原告將持有之系爭契約原本核對，惟此實係基於雙方多年來就系爭房屋租賃事宜之默契，被告信任原告不會反悔或另起爭執，豈料原告如今不僅推稱被告未知會轉租，其亦不知悉轉租，又否認系爭租賃契約原本第4條第2 款係由其劃除，其言實不可信。是雙方之系爭租賃契約自無第4 條第2 款之約定甚明。且退步言之，縱有約定，依反面解釋，則被告若經原告同意，應得將系爭房屋轉租，故被告郭幸卿為轉租並無違背系爭契約之情。
⒉又被告郭幸卿與其前配偶即訴外人陳霄華向原告承租系爭房
屋至今合計有52年，而於50年前原告僅有13歲，系爭房屋租賃事宜原由原告母親即訴外人呂玉鑾負責，而呂玉鑾亦委託被告郭幸卿夫妻為系爭房屋之租賃管理者，故連原告母親皆知悉系爭房屋有轉租之情，則原告辯稱不知實違背常理。況依原告所簽立之「租契約書」可知，於被告郭幸卿之前配偶陳霄華向原告承租系爭房屋時，原告早於84年即已同意當時承租人陳霄華全權處理系爭房屋，且系爭房屋2 樓所開設之名江造型設計名店亦自85年間即於該址設立至今長達16年之久，是原告對系爭房屋2 樓轉租之事實自難諉稱毫不知情，且原告於此期間其從未發出反對轉租之意思表示，顯可認原告有同意被告郭幸卿為轉租之情，是被告郭幸卿並未違反民法第443 條第1 項之規定，原告此時始稱未同意轉租並欲依同條第2 項之規定主張終止契約顯無理由。
⒊再系爭房屋之3 樓部分曾於94年至97年間出租與賞音茶坊，
嗣於97年間因鄰房施工導致系爭房屋傾斜，於租期屆至時房客不願續為承租，被告郭幸卿本欲將系爭房屋3 樓返還與原告，惟原告亦不願意收回，即於97年10月24日傳真租賃委託書（下稱系爭租賃委託書）與被告郭幸卿，表達願意繼續請被告郭幸卿處理轉租事宜，藉此挽留被告郭幸卿，是被告郭幸卿始與原告簽立租期97年11月1 日至98年10月31日之租賃契約，繼續向原告承租系爭房屋1 至3 樓，且被告郭幸卿並自行出費整修。從而，原告就系爭房屋早於84年即有書面委託斯時承租人陳霄華全權處理之舉，故系爭房屋2 樓始得於
85 年 轉租與名江造型設計名店，直至被告郭幸卿正式承租後，原告亦沿襲前例同意委託被告全權處理系爭房屋租賃事宜，至原告於97年間所為之租賃委託書均可證明被告郭幸卿之轉租行為已得原告同意，而原告早就知悉系爭房屋2 樓、
3 樓有轉租之情，復未為反對之表示，是原告對被告郭幸卿為系爭房屋之轉租歷年來皆顯然有承諾同意，則其臨訟稱其不同意轉租云云，實不足採信。
⒋再原告雖主張於98年11月1 日簽訂系爭租賃契約後，被告郭
幸卿即不得轉租云云，惟原告既已自承其就系爭房屋98年前之轉租皆與承認，則此意即原告歷年來均知悉並同意被告為轉租，惟系爭房屋2 樓自85年後既皆經原告同意而轉租，至今已16年之久，房客又相同而無變更，故原告早於98年前已知悉系爭房屋2 樓係轉租予名江造型設計名店，實無須再告知原告，其即可得知系爭房屋2 樓轉租與名江造型設計名店為是。再依一般經驗法則，於98年時原告與被告郭幸卿簽定系爭租賃契約時，原告若不同意其就該2 樓部分續為轉租，理應會先要求其處理2 樓承租人之搬遷，惟兩造於98年間簽訂系爭租賃契約後該2 樓之原承租人並未搬遷，而原告於上開租賃契約之租賃期間竟亦無反對之意思表示，若強說原告自98年間簽訂系爭租賃契約起即不同意被告郭幸卿轉租，實與常理大相違背；再倘如原告所稱，則原告於3 樓房客即賞音茶坊於97年時退租後，若有不同意轉租，實應有阻止被告再為轉租之表示，惟其卻於97年10月24日傳真系爭租賃委託書與被告郭幸卿，以上情形實凸顯原告於98年後就系爭房屋之2 樓、3 樓實接續有同意轉租之情。況且此後原告長期以來不僅未對被告郭幸卿為反對轉租之意思表示，亦未要求2樓、3 樓房客搬遷，甚至還時常至2 樓察探，且原告雖於10
0 年11月間寄發存證信函與被告，惟該存證信函僅主張調漲租金將近一倍至15萬，100 年12月間之存證信函亦僅重申其欲調漲租金，就被告未知會轉租及原告反對轉租之情均隻字未提，嗣後於同月間委託陳德聰律師寄發之存證信函內始改稱未同意轉租，觀諸上情，原告主張於98年後不知悉且未同意轉租顯為調漲房租而臨訟編撰，無是可採。
⒌另原告主張被告於100 年11月1 日起即未給付租金云云，然
查被告之前配偶陳霄華前向原告承租系爭房屋多年，皆係以預先開立支票方式給付租金與原告，而因系爭房屋長久以來實質上係由被告郭幸卿使用，迨於89年時被告郭幸卿以自己名義向原告承租系爭房屋後，亦沿用先前預先開立支票之方式交付房租，此有99年開立之支票影本為證，其上並有原告邱仁華簽收之簽名，故原告亦已知悉被告郭幸卿係以預先開立支票作為給付租金之方式。而於100 年雙方之系爭租賃契約期滿後，被告郭幸卿即於100 年10月31日匯款8 萬元至原告帳戶，再以訴外人陳忠仁即被告郭幸卿之子為發票人，開立11張每月1 日為到期日之捌萬元支票，托收於原告邱仁華華南銀行敦南分行之帳戶，作為支付系爭房屋101 年租金之用，惟竟遭原告邱仁華拒收租金，退款56萬元，故被告郭幸卿實已預先交付租金與原告，則原告於指稱被告郭幸卿自10
0 年11月1 日後未再給付租金顯與事實不符，且被告郭幸卿已亦將原告退款之56萬元租金提存至鈞院提存所，並於101年12月3 日又提存48萬元於鈞院提存所，均作為給付租金之用，可供原告隨時領取，是由此可徵被告郭幸卿主觀上係基於系爭租賃契約而支付租金並使用系爭房屋，客觀上亦有給付租金之行為，足徵原告稱被告無權占用系爭房屋顯有不實等語。
㈡被告張靖涔即名江造型設計名店部分：其係自85年9 月5 日
開始向被告郭幸卿承租系爭房屋2 樓部分開設名江造型設計名店，係於92年間因樓地板問題始知被告郭幸卿為二房東。
又其與被告郭幸卿就系爭房屋2 樓部分之租約係自85年9 月
5 日起至102 年9 月4 日止，總共簽訂6 次合約等語。㈢被告魏啓仁即三腳鼎音樂工作室部分：其於14年前即向被告
郭幸卿承租系爭房屋3 樓部分，其工作室係非營業團體，屬文化局所管理之演藝文化團體，曾因需要屋主證明而知道被告郭幸卿為二房東，其與被告郭幸卿間之租約已到期了，但因被告郭幸卿欲扣其押租金，故目前尚未搬遷，被告郭幸卿已另訴向其請求遷讓房屋等語。
㈣被告等均聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋1 至3 樓於89年11月30日以前原係由訴外人即被告
郭幸卿之前配偶陳霄華所承租，嗣於89年12月1 日起改由被告郭幸卿之名義向原告承租。
㈡原告與被告郭幸卿前就系爭房屋簽訂租期自91年11月1 日起
至92年10月31日之房屋租賃契約，每月租金為14萬元（原證11，見北簡卷第103至104 頁） 。
㈢原告與被告郭幸卿前就系爭房屋簽訂租期為自93 年11 月1
起至94年10月31日止，每月租金為12 萬5千元之房屋租賃契約，雙方並同意將該租約延至96年10月31日止（原證5 ，見北簡卷第17至18頁）。
㈣嗣雙方再簽訂租期為97年11 月1日至98年10月31日止之房屋
租賃契約，約定每月租金為9 萬元（原證10，見北簡卷第10
1 頁），後再於98年11月1 日簽訂租期為98年11月1 日起至99年10月31日止，約定每月租金為8 萬元之系爭租賃契約（原證2 ，見北簡卷第11至12頁）。
㈤又原告與被告郭幸卿之系爭租賃契約之期限於99年10月31日
屆滿後，雙方未再簽訂新租約，是系爭租賃契約已變更為不定期之租賃契約。
㈥被告郭幸卿前自85年9 月5 日將系爭房屋之2 樓部分轉租予名江造型設計名店營業迄今。
四、原告主張被告郭幸卿未得其同意，即擅將系爭房屋違法轉租給張靖涔即名江造型設計名店、魏啓仁即三腳鼎音樂工作室及張世薇即采業服飾行，並收取租金，而原告已於100 年12月10日以臺北東門郵局第551 號存證信函為終止租約之意思表示，故被告等均係屬無權占有。被告郭幸卿則辯稱雙方於98年11月1 日簽訂系爭租賃契約時，係由原告將第4 條第2款不得轉租之約定刪除，可見兩造並無不得轉租之約定等語。是本件之爭點厥為：㈠原告主張與被告郭幸卿違反系爭租賃契約第4 條第2 款未經同意不得轉租之約定而終止系爭租賃契約，並請求被告等返還系爭房屋有無理由？㈡原告以被告郭幸卿自100 年11月起未給付每月8 萬元之租金，請求被告連帶給付自100 年11月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付8 萬元有無理由？茲析述如下：
㈠按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」民法第443 條定有明文。次按上開民法第443 條第1 項但書所謂「反對之約定」，係指雙方當事人就此意思表示一致而言，於訂立租賃契約時，出租人不惟須有反對轉租之意思表示，且須經承租人表示不予轉租之承諾或同意，始生反對轉租之約定之效力。又按各當事人就其所主張有利於己之事實者，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人於否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院19年上字第2345號判例意旨可資參照。經查，被告郭幸卿於89年12月起即向原告承租系爭房屋1 至3 樓乙節，為原告所自承（見本院卷第23頁），且原告與被告郭幸卿於
92 年10 月30日簽訂租賃期間自91年11月1 日起至92年10月31日止之房屋租賃契約書，嗣後雙方同意將該租約延至93年10月31日，復於93年10月29日簽訂租賃期間自93年11月1日起至95年1 月31日止之房屋租賃契約書，雙方又同意將該租約延至96年10月31日止，爾後原告與被告郭幸卿再簽訂租期自97年11月1 日至98年10月31日止之房屋租賃契約書，有房屋租賃契約書3 份在卷足考（見北簡卷第17至18頁、第101至104 頁），而原告與被告郭幸卿於該3 份房屋租賃契約書第4 條第2 款關於「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定下方，均由原告手寫記載「知會甲方除外」等語，且原告亦曾就系爭房屋3 樓租賃事宜，包括租賃簽約、租金、押金等委託被告郭幸卿全權處理，有委託書乙張在卷可憑（見北簡卷第58頁），而原告亦自承被告郭幸卿曾告知將系爭房屋3 樓轉租予賞音茶會、將1 樓轉租給歐德名店平陽分公司，並提出94至98年之綜合所得稅扣繳及申報所得資料清單等件為憑（見北簡卷第93至94頁、第105 至109 頁），是原告對於被告郭幸卿承租系爭房屋後，業已將系爭房屋1樓 、
3 樓轉租他人營業使用等情，並非全然無悉，故被告郭幸卿辯稱伊自91年11月起向原告承租系爭房屋起，原告業已同意並知悉被告郭幸卿轉租系爭房屋予他人乙節，堪可認定。
㈡原告雖主張，其與被告郭幸卿於98年11月1 日所簽訂之系爭
租賃契約第4 條第2 款已明訂「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告郭幸卿）不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，且系爭租賃契約並未如同前揭3 份房屋租賃契約書於該條款下另記載「知會甲方除外」等字樣，可知兩造已排除被告郭幸卿得轉租系爭房屋之約定。惟觀諸被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約原本，其上第4 條第2 款之約定業經用黑筆以直線劃除，有被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約在卷可參（影本見本院卷第54頁，原本置放卷後證物袋），而原告所提出之系爭租賃契約原本於第4 條第2 款之約定上則未有劃除之痕跡，有原告所提出之系爭租賃契約在卷可參（見本北簡卷第11至12頁），另兩造所提出之系爭租賃契約原本上關於原告簽名及房屋所在地、租賃期間、租金、支付方式等手寫部分，均由原告以黑筆書寫，而被告郭幸卿僅於其簽名部分以藍色筆跡簽署，又原告所提出之系爭租賃契約第3 條關於租金之約定，原記載為每月9 萬元，後改為每月8 萬月，並經兩造蓋印於旁，然被告所提出之系爭租賃契約第3 條關於租金之約定，則僅填載每月8 萬元，並無塗改及蓋印，除此之外，原告與被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約原本並無不同等情，業經本院勘驗在卷（見本院卷第32、193 頁），且有原告與被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約在卷可證（見北簡卷第11至12頁、本院卷第52至56頁）。而被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約原本第4 條第2 款遭劃除之黑色墨跡經以文書影像光譜比對儀、分光光譜儀及電噴灑雷射脫附游離質譜儀檢測，認與系爭租賃契約第1 頁、最末頁由原告親簽之黑色墨跡在各種波長光源或濾片下測得之墨色反應、反射圖譜及質譜圖均無明顯差異，惟是否出於同1 支筆或油墨氧化程度部分則無法鑑定，有法務部調查局102 年6 月17日調科貳字第0000000000
0 號鑑定書在卷可稽（見本院卷第212 頁），可知將該約款劃除之筆跡墨色與原告簽署系爭租賃契約所用之筆跡墨色並無明顯差異，足見被告郭幸卿辯稱簽立系爭租賃契約時，係由原告將該條約款刪除乙節，尚足信採。
㈢原告雖主張，如雙方均同意刪除該約款，應將兩造之契約原
本該條款處均予刪除，且依據原告所提出之系爭租賃契約第
3 條之記載情形觀之，如有刪改，原告均會於刪改處蓋章，以證明有增刪之同意云云。惟兩造之系爭租賃契約書都為原告所準備乙情，為原告所自承（見本院卷第32頁反面），被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約書均經原告以其印文蓋有騎縫章，原告僅爭執被告所提出之系爭租賃契約第4 條第2 款上黑色直線筆跡為被告郭幸卿自行刪除，並未爭執該份系爭租賃契約之真正，而被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約原本關於第4 條第2 款遭刪除處，雖未經原告及被告郭幸卿蓋章確認，然被告郭幸卿所提出之系爭租賃契約原本除經原告於頁首及最末頁出租人處簽名、蓋章外，關於第3 條、第4 條租金每月8 萬元、支付方式為每一個月為一期、保證金如協議及本房屋係供營業之用等手寫處，雖經蓋有原告印章，然該等蓋章處，僅係於手寫筆跡處蓋印，並非因該處之記載有誤或有所增刪始由原告蓋印，故原告主張依據系爭租賃契約第3 條之記載情形觀之，原告均會於刪改處蓋章等語，已非可採。再者，系爭租賃契約第1 條、第2 條關於租賃標的、租賃期間之手寫筆跡處，則未蓋有原告之印文，亦有兩造所提出系爭租賃契約在卷可參（見北簡卷第11至12頁、本院卷第52至56頁），可見原告與被告郭幸卿於簽立系爭租賃契約時，並非必於手寫處或增刪處蓋印確認，且有關租賃契約之約定，亦無必須在更改處蓋章始生效之相關規定，是被告郭幸卿所提出系爭租賃契約原本縱於第4條第2款刪除處未經原告蓋章，亦不得遽認不實，而應依其他證據判斷兩造約定之內容。
㈣又原告雖主張被告郭幸卿將系爭房屋2 樓轉租予他人開設名
江造型設計名店，從未知會原告，顯已違反系爭租賃契約。惟張惠珠係於85年9 月5 日起向被告郭幸卿承租系爭房屋2樓，作為開設名江造型設計名店之用，迄今已10幾年，且於92年sars期間，張惠珠因要裝潢發現地板有一些問題，有請被告郭幸卿來看，當時原告也有到系爭房屋二樓現場來看，原告同時有處理2 、3 樓的問題等情，業經張惠珠證稱在卷，有本院101 年12月7 日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第145 至146 頁），並有張惠珠與被告郭幸卿間自91年9 月
5 日至102 年9 月4 日之房屋租賃契約書附卷可佐（見本院卷第151 至165 頁），可見原告於被告郭幸卿將系爭房屋2樓轉租給張惠珠開設名江造型設計名店期間，曾至系爭房屋
2 樓察看，對於張惠珠在系爭房屋2 樓開設名江造型設計名店亦未表示反對或請求遷出，且原告亦曾就系爭房屋3 樓租賃事宜，包括租賃簽約、租金、押金等委託被告郭幸卿全權處理，有委託書乙張在卷可憑（見北簡卷第58頁、本院卷第75頁），可證原告曾委託被告郭幸卿將系爭房屋3 樓轉租他人，且對於被告郭幸卿將系爭房屋1 、2 樓之轉租行為，亦未為反對，甚仍長期按月收取租金，基於刪除該約款之筆跡墨色與原告簽立系爭租賃契約所使用之筆跡墨色並無明顯差異，且原告就系爭房屋，多年來，均知悉並同意被告郭幸卿予以轉租之情形觀之，被告郭幸卿辯稱其於簽立系爭租賃契約時，係經原告刪除該不得轉租之約定，而其因原告長期均同意轉租系爭房屋，致其漏未核對原告該份租約是否一併刪除該約款等語，堪以信採。
㈤按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
451 條定有明文。又依民法第451 條有關租賃契約更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年度台上字第1579號判例參照）。
原告與被告郭幸卿於98年11月1 日簽訂定期之系爭租賃契約，租期至99年10月31日屆滿後，未另訂書面租賃契約，被告郭幸卿仍使用收益系爭房屋，且原告亦繼續收取租金，依上開說明，視為原告與被告郭幸卿就系爭房屋自99年10月31日起，另成立不定期限租賃契約，僅發生期限變更之效果，房屋租賃契約書其他約定事項並未變更，是原告與被告郭幸卿間之不定期限繼續租賃契約，仍依照系爭租賃契約約定內容，而系爭租賃契約因兩造已同意刪除第4 條第2 款之條款，是被告郭幸卿辯稱，原告已同意其轉租系爭房屋，兩造並無不得轉租之約定，尚堪信採，由此自難謂被告郭幸卿有何違法轉租之情事，是原告據此主張終止租約，並請求被告遷讓交還系爭房屋，自不足採。
五、原告復主張其已終止系爭租賃契約，故被告等自應連帶賠償每月8 萬元相當於不當得利之金額給原告云云。然原告與被告郭幸卿間關於系爭租賃契約，應依民法關於租賃之規定，依民法第443 條第1 項前段之規定，被告郭幸卿既經原告同意轉租，是原告主張被告郭幸卿違法轉租並終止系爭租賃契約云云，於法無據。又被告郭幸卿辯稱，其於100 年10月31日已先匯款8 萬元租金予原告，並開立11張、面額均為8 萬元之支票，託收在原告之帳戶內，以為租金之交付，惟遭原告自100 年11月起至101 年5 月間，每月各退款8 萬元，共計56萬元，其乃將100 年11月起至101 年5 月之租金共計56萬元，及101 年6 月起至101 年11月，每月8 萬元之租金、共計48萬元，提存於本院提存所，有被告郭幸卿所提出，原告不爭執其真正之華南銀行存摺類存款存款憑條、代收款項便條、歷史交易明細、提存書兩張在卷可稽（見本院卷第44至50頁、第197 頁）。原告既有受領租金遲延之情事，被告郭幸卿自得將其給付物，為原告提存之，民法第326 條定有明文，是原告主張被告等應連帶給付自101 年11月起至遷讓交還系爭房屋止，每月8 萬元相當於租金之不當得利損害賠償金，自非可採。
六、綜上，依原告與被告郭幸卿簽訂系爭租賃契約及劃除第4 條第2 項約定之文義，堪認兩造於簽訂系爭租約時，原告已概括同意被告郭幸卿將系爭房屋之轉租於他人，並無反對之約定，揆之首項說明，被告郭幸卿將系爭房屋轉租予其他被告，即無違約。準此，原告所為終止系爭房屋租賃契約並不合法，從而，原告依民法第455 條及民法第767 條之規定，訴請被告等返還系爭房屋，並依民法第179 條之規定，請求被告自101 年11月起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利8 萬元，即屬無據。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 23 日
書記官 湯郁琪