臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第513號原 告 陳順勝訴訟代理人 洪士棻律師
林玲玉律師被 告 高介立訴訟代理人 侯雪芬律師複代理人 劉曉璇被 告 台灣土地銀行股份有限公司法定代理人 王耀興訴訟代理人 洪三超
張文揚梁菁芝邵敏琪上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國105年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年10月31日與高龍堂簽訂土地買賣協議書（下稱系爭買賣協議），約定原告願以新臺幣（下同）68,131,800元向高龍堂購買附表編號1、2所示土地，原告復於97年3月14日與高龍堂簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告願以124,392,000元向高龍堂購買附表編號3所示土地。系爭買賣契約第3條約定尾款87,074,400元俟他共有人整合完成或談妥合建時原告即依序支付之，故於原告給付高龍堂價金104,449,400元後【68,131,800（附表編號1、2所示土地款）＋124,392,000（附表編號3所示土地款）－100萬（原告已付定金）－87,074,400（尾款）＝104,449,400】，高龍堂即應將附表編號1至3所示土地所有權移轉登記予原告。高龍堂於97年12月26日中風昏迷，於98年1月9日過世，被告高介立為高龍堂之繼承人。另高龍堂於簽訂系爭買賣契約前，將附表編號3所示土地信託登記予被告台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），高龍堂、華豐建設開發股份有限公司（下稱華豐公司）及被告土地銀行簽訂之信託契約書（下稱系爭信託契約）第3條第1項前段約定：「本契約之存續期間自本契約簽署完成日起至104年12月31日止」，故系爭信託契約已因存續期間屆滿而消滅，信託關係消滅後，信託財產應歸屬受益人即高龍堂之繼承人被告高介立，被告高介立應偕同被告土地銀行辦理塗銷信託登記，但被告高介立怠於行使權利，原告得代位行使權利，爰依民法第242條、第348條、信託法第65條、土地登記規則第128條規定，提起本件訴訟。並聲明：被告高介立於原告給付104,449,400元後：⑴被告土地銀行應將附表編號3所示土地，信託人為高龍堂，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⑵被告高介立應於被告土地銀行辦理前項所示信託塗銷登記同時辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告。⑶被告高介立應就附表編號1、2所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告。
二、被告高介立以：系爭買賣協議及系爭買賣契約之總價合計高達192,523,800元，但高龍堂在系爭買賣協議未收取任何款項，系爭買賣契約也只收取原告100萬元定金，違背經驗法則，高龍堂在世時亦從未告知被告高介立系爭買賣協議及系爭買賣契約之存在，系爭買賣協議及系爭買賣契約之真正顯有可疑。系爭買賣協議第5條約定：「雙方在正式簽約（高黃美玉、景山開發公司都在場時），合約價金為每坪玖拾萬元稅外。餘款私下追補至每坪壹佰參拾萬元整」，是系爭買賣協議並非雙方議定之正式合約，至多僅為預約，且預設條件即高黃美玉、景山開發公司若未到場，亦無簽立本約之必要。又被告高介立於98年12月25日發函要求原告澄清系爭買賣協議及系爭買賣契約之真正性，並要求依約給付3成價款，原告先主張獲贈3分之1遺產，後主張同時履行抗辯，連定金部分均未給付，被告高介立業於99年1月12日依民法第254條規定解除系爭買賣協議及系爭買賣契約。另由系爭信託契約第3條第1項後段約定，可證信託存續期間尚未屆至，附表編號3所示土地之信託登記無法塗銷，系爭買賣契約有給付不能情形等語置辯。並聲明：如主文第1項所示。
被告土地銀行則以：高龍堂及華豐公司為土地分割及合作興建住宅大樓能順利完工交屋，於94年12月20日與被告土地銀行簽訂系爭信託契約，高龍堂已於95年1月4日將附表編號3所示土地信託移轉被告土地銀行，華豐公司於104年12月9日提出信託契約延展申請書，被告土地銀行同意辦理延長信託期限至109年12月31日。另依土地登記規則第128條規定，受託人沒有單獨向地政機關辦理塗銷信託登記之權限，被告土地銀行無從單獨返還信託財產予被告高介立等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執之事實：㈠高龍堂、華豐公司於94年12月20日與被告土地銀行簽訂系爭
信託契約，高龍堂於95年1月4日將附表編號3所示土地信託移轉被告土地銀行，並有系爭信託契約、土地登記謄本可證（見卷㈠第228至237頁、卷㈡第87、88頁）。
㈡原告於97年3月間給付100萬元予高龍堂，並有聯邦商業銀行函暨所附支票可證（見卷㈠第131至133頁）。
㈢高龍堂於98年1月9日過世，被告高介立為高龍堂之繼承人，
並有戶籍謄本、繼承系統表可證（見卷㈠第63至65頁）
四、得心證之理由：㈠系爭買賣協議、系爭買賣契約是否為真正？⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民
事訴訟法第358條定有明文。又印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最高法院103年度台上字第1112號判決參照）。
⒉經查，系爭買賣契約上高龍堂之印文（見卷㈠第20、22頁）
，經核與臺北市文山區戶政事務所101年8月6日北市文戶資字第10130832000號函所附印鑑變更登記申請書上高龍堂之印鑑印文相符（見卷㈠第100-4頁），依上規定，應推定系爭買賣契約為真正，被告高介立雖否認系爭買賣契約之真正，但未提出高龍堂印鑑章係遭無權使用人蓋用之反證，是系爭買賣契約為真正乙節，當可認定。
⒊再者，系爭買賣協議上「高龍堂」之簽名（見卷㈠第14頁）
，經與足認為真正之前揭印鑑變更登記申請書（見卷㈠第100-4頁）、系爭買賣契約（見卷㈠第22頁）上「高龍堂」之簽名相比對，其特徵、筆順、筆勢、神韻、轉折、勾勒方式大致相似，堪認係同一人書寫。況且，依被告高介立委託侯雪芬律師出具之存證信函內容（見卷㈠第75頁），被告高介立於高龍堂過世後，在高龍堂遺物中尋得系爭買賣協議，衡情高龍堂應無保管他人偽造文件之理。至被告高介立雖以高龍堂在系爭買賣協議未收取任何款項，系爭買賣契約也只收取原告100萬元定金，違背經驗法則，高龍堂在世時亦從未告知被告高介立系爭買賣協議及系爭買賣契約之存在等語置辯，惟均屬臆測之詞，尚難採信。本院綜合上情，足認系爭買賣協議亦為真正。
㈡系爭買賣協議是否為預約？⒈次按所謂預約乃約定將來訂立一定契約（本約）之契約（最
高法院97年度台上字第945號判決參照）。預約與本約兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。
⒉系爭買賣協議第5條約定：「雙方在正式簽約（高黃美玉、
景山開發公司都在場時），合約價金為每坪玖拾萬元稅外。餘款私下追補至每坪壹佰參拾萬元整」（見卷㈠第13頁），由文義以觀，原告與高龍堂固簽訂系爭買賣協議，但其後還有一「正式簽約」，而在「正式簽約」時，高黃美玉、景山開發公司均會在場，「正式簽約」就附表編號1、2所示土地之買賣價金為每坪90萬元稅外，但原告與高龍堂私下則會將買賣價金追補至每坪130萬元。再者，系爭買賣協議第6條約定：「付款方式為銀行信託付款。簽約用印支付三成金額，土地增值稅單下來後支付五成金額…」（見卷㈠第14頁），然原告與高龍堂於96年10月31日簽訂系爭買賣協議時及其後，原告並未有何「支付三成金額」之舉，益徵簽訂系爭買賣協議後仍有一「正式簽約」，而在該「正式簽約用印」時，原告始須依上約定支付3成買賣價金。此外，系爭買賣協議之名稱為「土地買賣協議書」，亦與一般土地買賣之契約名稱為「土地買賣契約書」等字樣有異。綜上，系爭買賣協議乃約定將來訂立一定契約（即「正式簽約」）之契約，性質上為預約，當甚明確。原告徒以其與高龍堂於簽訂系爭買賣協議時已就必要之點（買賣標的坐落所在、標的價額、付款方法等）達成合意，主張系爭買賣協議為買賣契約之本約，並非可採。
㈢被告高介立是否已解除系爭買賣協議、系爭買賣契約？⒈再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條著有規定。
⒉被告高介立辯稱：其於98年12月25日發函要求原告澄清系爭
買賣協議及系爭買賣契約之真正性，並依約給付3成價款，原告未給付，其已於99年1月12日依民法第254條規定解除系爭買賣協議及系爭買賣契約等語。經查，系爭買賣契約第3條第1項約定：「本契約成立時，甲方（即原告）應付給乙方（即高龍堂）貳仟萬元整。（含定金）惟本約另有約定時以附註為準。雙方蓋竣移轉過戶書表文件，並交與地政士辦理產權移轉相關手續」，第3條第2項約定：「俟補足買賣總額之30％（37,317,600）叁仟柒佰叁拾壹萬柒仟陸佰元，乙方應交付印鑑證明，授權黎秀美地政士辦理產權移轉」（見卷㈠第20頁），證人黎秀美（辦理系爭買賣契約之地政士）並到庭結證稱：「（契約第3條第1款『蓋竣移轉過戶相關書表文件』為何？付款流程為何？）此書表文件包含處理信託契約之相關資料、公契、所有權狀等。辦理完前述程序之後才進入第二期付款。第二期付款之意思係原告先成就補足契約所示之價金之後，高龍堂再提印鑑證明，由我去辦理過戶事宜」、「（雙方究竟要處理何種事項才能進入第二期付款？）如信託無法解除，則高龍堂無法移轉該土地，所以必須要處理信託契約後才能進入第二期付款。本件因為土地尚在信託中，故簽約當時賣方無法提供土地所有權狀」等語明確（見卷㈠第147頁反面、第149頁正、反面），另考諸系爭買賣契約第6條亦有明定（見卷㈠第21頁），原告應負責處理高龍堂與華豐公司所簽訂土地合建契約書之解約事宜及塗銷附表編號3所示土地之信託登記事宜，是證人黎秀美所稱原告必須處理系爭信託契約後，才會進入第二期付款等語，應堪採信。但原告迄未處理系爭信託契約事宜，故於98年12月間，系爭買賣契約尚未進入所謂第二期付款階段，被告高介立發函要求原告給付系爭買賣契約3成價款，並進而依民法第254條規定解除系爭買賣契約，即無所憑。再者，系爭買賣協議為預約，業如前段所述，被告高介立僅得請求原告履行訂立本約之義務，無從逕依預定之本約內容請求履行，是被告高介立發函要求原告給付系爭買賣協議3成價款，並進而依民法第254條規定解除系爭買賣協議，亦乏所據。準此，系爭買賣協議、系爭買賣契約並未經被告高介立合法解除，足當認定。
㈣系爭信託關係是否業已消滅？⒈系爭信託契約第3條第1項約定：「本契約之存續期間自本契
約簽署完成日起至104年12月31日止；或至本專案建物完工辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行時止」，第3條第2項約定：「信託存續期間如因工程施工需要延長本契約之期間，得經立約人全體書面同意延長本契約」（見卷㈠第229頁）。
⒉原告主張：依系爭信託契約第3條第1項前段約定：「本契約
之存續期間自本契約簽署完成日起至104年12月31日止」，可認系爭信託契約已因存續期間屆滿而消滅等語。惟查，自系爭信託契約第3條第1項後段約定文義，可認系爭信託契約之存續期間亦得至專案建物完工辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行時為止，本件尚未出現「專案建物完工辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行」情事，即難認系爭信託契約業因存續期間屆滿而消滅。況且，華豐公司已於104年12月9日向被告土地銀行申請延長系爭信託契約期間至109年12月31日，被告土地銀行並於104年12月24日發函表示同意，有申請書、被告土地銀行書函在卷可稽（見卷㈡第100、101頁），此固未符合系爭信託契約第3條第2項所定「立約人全體書面同意」之要件，但被告高介立得知上情後並未為反對之表示，且在本件仍為系爭信託關係並未消滅之抗辯，足認系爭信託契約當事人華豐公司、被告高介立、土地銀行均認定系爭信託契約仍為存續，並未依系爭信託契約第3條第1項前段約定於104年12月31日即告終止，則依系爭信託契約第3條第1項後段約定之旨，自無不可，故系爭信託關係並未消滅乙節，亦堪認定。
五、綜上所述，系爭買賣協議、系爭買賣契約均為真正，且未經被告高介立合法解除，又系爭買賣協議為預約，原告僅得請求被告高介立訂立本約，不能逕請求被告高介立將附表編號
1、2所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告，另高龍堂前將附表編號3所示土地信託移轉至被告土地銀行名下，系爭信託關係既未消滅，原告無從代位被告高介立請求被告土地銀行將以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並請求被告高介立就附表編號3所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告。從而，原告依民法第242條、第348條、信託法第65條、土地登記規則第128條規定，請求被告高介立於原告給付104,449,400元後：⑴被告土地銀行應將附表編號3所示土地，信託人為高龍堂，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⑵被告高介立應於被告土地銀行辦理前項所示信託塗銷登記同時辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告。⑶被告高介立應就附表編號1、2所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
民事第七庭法 官 張文毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 官逸嫻附表：
⒈臺北市○○區○○段○○段00000地號土地，權利範圍10000分
之1602⒉臺北市○○區○○段○○段00000地號土地，權利範圍10000分
之1602⒊臺北市○○區○○段○○段000地號土地，權利範圍300000分
之98005