臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第647號原 告 黃文智訴訟代理人 劉承斌律師被 告 賴理學訴訟代理人 李文傑律師
宋慧亨上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記之訴事件，本院於民國
103 年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與訴外人黃秀嬌（即原告之二姊）原共有坐落臺北市○
○區○○段0 ○段00地號土地（應有部分1/4 ），及其上同段同小段1513號建物，門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段
00 0巷0 號3 樓之房地（下稱系爭房地），由原告及黃秀嬌各所有上開土地應有部分1/8 、前揭房屋應有部分各2/1 。
而黃秀嬌自13歲即剃髮出家，系爭房地原係黃秀嬌之信徒即訴外人陳愛桂於民國76年9 月間所出資購買，並登記為黃秀嬌與陳愛桂兩人共有，以利黃秀嬌修行之用。惟於91年間陳愛桂往生後，陳愛桂所有之系爭房地應有部分所有權乃由訴外人張陳愛卿、楊陳愛璋繼承，因與黃秀嬌常因系爭房地之稅捐、使用等細節發生爭議，黃秀嬌乃央求親友協助，而黃秀嬌二哥之子黃國豐乃於95年1 月25日出資向張陳愛卿、楊陳愛璋購買渠等自陳愛桂處所繼承系爭房地之應有部分所有權，黃國豐並將系爭房地隔間為5 房，以利部分房間得以出租收益。因黃秀嬌認為房屋出租干擾其修行生活，乃再拜託原告出面與黃國豐協商，原告遂於95年7 月24日以新臺幣（下同）600 萬元之數額向黃國豐購買系爭房地應有部分1/2之所有權，而系爭房地則仍由黃秀嬌繼續使用，僅其中一間套房留由原告所使用，故原告乃持有系爭房地之鑰匙，並繳納其後之房屋貸款及相關稅捐。
㈡於97年10月間黃秀嬌對原告陳稱：系爭房地可再行補登記先
前未登記之陽臺面積，以增加其價值，原告原以忙於新竹土地之繼承分割無暇辦理為由予以拒絕，然黃秀嬌表示其有時間可代為辦理，原告不疑有他，乃陸續依黃秀嬌指示將系爭房地之所有權狀、印鑑證明書、印鑑章等交予黃秀嬌，以供其辦理陽臺補登之程序，原告則專心持續忙於新竹土地繼承分割事宜。迨於98年1 、2 月間黃秀嬌乃再向原告表示：其長期無工作收入，希望能將系爭房地已隔間之房間出租收益，一來賺取生活費用，二來可以房租支付房貸，以減輕原告之壓力，原告應允後，即由黃秀嬌全權處理系爭房地之出租事宜，並以該租金繳納房屋貸款，餘額則完全供作訴外人黃秀嬌之生活費用。詎於101 年1 月間黃秀嬌因骨癌住院，原告於前往探視黃秀嬌之時，始經三哥黃文宏告知系爭房地已過戶予被告（即原告之外甥），原告乃於多位親人在場下，當場質問被告，被告則當場推拖其完全不清楚，且從未主張係其所購買。然經原告多方查詢始知系爭房地已於98年1 月間以買賣為原因全部移轉予被告所有。惟原告對系爭房地亦有一半之所有權，竟就該買賣之事完全不知情，且亦未收取任何款項。原告調閱當時過戶之相關資料，得知當時辦理過戶之地政士為張陳貴美，其乃急尋張陳貴美地政士以了解當時情形。而依陳貴美所述，系爭房地過戶當時係由被告、被告之母黃貴美（即原告之四姐）及黃秀嬌持系爭房地之所有權狀、黃秀嬌及原告之印鑑章和相關所有權移轉資料委任地政士張陳貴美辦理。而地政士張陳貴美從未見過原告，亦未有任何書面授權書，且其亦不知黃秀嬌及被告間之買賣資金流向，是原告乃要求被告提出當時購買系爭房地之資金流向及交付買賣價金之證明，然被告均一再藉故推拖遲不提出說明，且原告為顧及親屬之誼，曾多次申請調解，然被告亦均拒絕到場與原告洽談，原告迫於無奈只得提起本件訴。
㈢而被告雖提出資金證明文件以證明其確有支付價金購買系爭
房地，然該等匯款資料分別為①98年2 月11日之86萬元、②98年3 月17日之111 萬元及③100 年11月28日之5 萬元，總計匯款202 萬元，然其中100 年11月28日匯款之5 萬元部分係於系爭房地98年1 月間移轉後之2 年9 個月始行給付，顯與系爭房地之移轉無關，被告強將此資金列入，顯其臨訟硬湊；又扣除該5 萬元後，被告所匯出資金總計僅餘197 萬元，顯與被告所主張之生活費200 萬元齟齬，且該金額非屬整數，而為特定數額，可知被告上開之資金往來確與系爭房地之移轉無關。再細觀建物登記謄本所載：系爭房地之買賣原因發生日期為98年1 月6 日、登記完成日期為98年2 月20日，何有可能於登記完成後始再給付上開98年3 月17日之111萬元，再佐以被告所提出之承諾書2 紙，不僅係被告單方承諾，而難認真實，且與常情相違，茲否認其形式及實質真正，加諸上開承諾書2 紙之日期均係98年4 月9 日，與系爭房地之移轉日期均無關，是被告上開之資金往來、承諾書顯均與系爭房地之移轉無關，應係被告與黃秀嬌之其他資金關係，由被告臨訟強加於本案，且本件類推票據法第14條第2項規定，益顯被告確非善意之第三人，而難認被告得享有系爭房地之權利。
㈣另黃秀嬌雖持有系爭房地之所有權狀及原告之印鑑證明、印
鑑章等物，然此係因黃秀嬌為辦理陽台登記而要求其提出，而其因信賴其姊且不了解相關法令，始依指示陸續提出，此觀系爭房地確曾辦理陽臺補登程序，且所使用之印章確係原告之印鑑章即明，故原告雖交付黃秀嬌上開物品，惟並無授權黃秀嬌移轉原告所有系爭房地應有部分所有權之意思。且依最高法院78年台上字第2473號判決意旨，亦難認原告之行為符合表見代理之規定。至被告辯稱系爭房地係由黃秀嬌一人居住使用及房屋稅、地價稅、房貸由訴外人黃秀嬌繳納云云，與真實情況並不相符，且上開被告所辯稱之表見事實亦非被告於辦理系爭房地移轉過戶時所顯見，而係被告事後逕行更換系爭房地大門鎖後所查看到原告放置於該處之資料、單據所得知，亦難認被告於系爭房地移轉時有何信賴表見事實之情形。再系爭房地移轉之物權法律行為需以文字書面為之，故其代理權之授與自亦須以書面為之，惟系爭房地移轉過戶予被告之程序竟無任何原告所為之書面授權書，顯難認被告有何信賴原告授權之表見事實。又系爭房地係經地政士張陳貴美辦理移轉登記，然其竟於原告完全未予到場及確實核對身分之情況下，受託辦理系爭房地之移轉登記，致侵害原告權利，此部分業經臺北市政府懲戒決定確定在案，是張陳貴美難謂無故意或過失侵權行為之情形。而地政士張陳貴美係受被告委託辦理，是被告亦難認無故意或過失共同侵權行為之情事，依民法第213 條自應回復原狀，返還系爭房地予原告。再據被告所述黃秀嬌出售系爭房地所開之2 點條件可知，黃秀嬌係以其個人名義出售系爭房地予被告，並非以原告之名義出售，是兩造間自難認有成立任何民事買賣契約，則被告受讓原告所有之系爭房地應有部分，縱認其物權行為有效，然因兩造間欠缺債權行為，被告受讓其所有之系爭房地應有部分所有權部分自應屬無法律上原因，則原告亦得依民法第179 條之規定請求被告將系爭房地土地部分應有部分1/8 及建物部分應有部分1/2 所有權登記返還予原告。
㈤而被告陳稱黃秀嬌以200 萬元之生活費為條件出售系爭房地
予被告，然倘系爭房地為黃秀嬌一人所有，以系爭房地步行至大安森林公園不到3 分鐘路程，系爭房地當時市價至少價值3,000 餘萬元，則黃秀嬌自可出售系爭房地後，償還500餘萬元之貸款，再將剩餘之2,400 餘萬元中之1,000 萬元購買他屋，則其餘1,400 萬元足供黃秀嬌終老，然黃秀嬌僅以
200 萬元之生活費出售系爭房地予被告，顯與常情相違。另系爭房地已隔有5 間房間，黃秀嬌亦僅需將其中4 間房間出租，其每月所收之租金亦顯逾500 萬餘元之每月貸款本息，是被告辯稱：黃秀嬌負擔不起銀行貸款本息，擔心系爭房地會因無法繳納貸款本息，而遭致拍賣云云，顯與事實相悖。㈥又被告雖辯稱原告係與其姊黃秀嬌間有借名登記契約，故黃
秀嬌有權辦理本件買賣移轉登記云云。然被告並未就其所述提出證據以實其說，且黃秀嬌雖持有系爭房地之所有權狀、印鑑證明及印鑑章等物，然此係因黃秀嬌為辦理陽台登記而要求原告所提出，已如上述，且原告向黃國豐購買系爭房地應有部分之1/2 時，不僅有原告與黃國豐所簽訂之不動產買賣契約書可證，且亦可傳訊證人黃國豐作證為憑。況若原告僅係借名登記之出名者，則其又何可能持有系爭房屋之鑰匙，並留有一間套房使用，是被告辯稱原告僅係借名登記之出名者確非事實。
㈦另被告雖主張黃秀嬌以臺北市○○區○○路0 段000 巷00號
4 樓房地（下稱系爭西園路房地）贈與原告，以酬庸其借名登記云云。惟系爭西園路房地原即屬原告所有，係原告於76年9 月間贈與原告之子黃國崗。然因原告對其子黃國崗管教甚嚴，且家中又無母親之從旁安撫協助，致黃國崗離家多年拒不與原告聯絡，然黃國崗私下與訴外人黃秀嬌多有聯絡，嗣於95年初黃國崗因在外積欠卡債無力清償，乃向黃秀嬌求救，而黃秀嬌則轉知原告，其為免自身之房地遭拍賣，乃代為清償黃國崗在外之40餘萬元債務，然請求黃秀嬌轉達要求黃國崗將系爭西園路房地過戶移轉返還予原告，惟經黃國崗所不同意，嗣經黃秀嬌從中協調，黃國崗僅同意將系爭西園路房地過戶資料交予黃秀嬌，並移轉給黃秀嬌，故系爭西園路房地於撤封後始過戶予黃秀嬌，然為原告所有。從而，被告所辯：因上開西園路房地遭債權人聲請法院拍賣，黃秀嬌不忍原告父子無屋可住，遂將其買下云云，顯非事實，此觀諸斯時95年間訴外人黃秀嬌已無力購買系爭房地之應有部分1/2 ，而要求黃國豐協助購買，則黃秀嬌又何有資力購買上開西園路房地即得明證。況被告主張黃秀嬌購買系爭西園路房地，自應就黃秀嬌當時之買賣價金流向提出證據以實其說。
㈧綜上，本件被告無法提出系爭房地之買賣契約書、買賣價金
資金流向、給付證明等資料，顯見其買賣及移轉所有權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效等語。爰依據民法第767 條第
1 項、179 條、184 條第1 項及113 條等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地，應有部分1/8 ，及其上同段1513建號建物，應有部分1/2 ，於98年2 月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：㈠系爭房地原係黃秀嬌與陳愛桂於76年間所購買做為修行之處
所，其中建物部分由黃秀嬌與陳愛桂應有部分各1/2 ，坐落之土地應有部分則各1/8 。於91年間，陳愛桂過世，其就系爭房地應有部分所有權，由其繼承人張愛卿及楊陳愛璋所繼承，而該部分所有權另於95年間再由黃秀嬌之侄兒黃國豐所買受。嗣於黃國豐買受該所有權不久後，即找人將系爭房地部分空間隔間，以出租他人。然因黃秀嬌乃在家修行之師傅，其慮及若由黃國豐將系爭房地之部分空間隔間出租他人，將影響其清靜修行，遂於95年8 月間向黃國豐買下其就系爭房地所持有之應有部分所有權。惟因斯時黃秀嬌現金不足，需向銀行貸款600 萬元，以支付前開買賣價金，又因黃秀嬌乃修行之出家人身分，無法提供支付能力證明等相關資予貸款銀行，遂商請其弟弟即原告借用其名義登記為系爭房地之所有權人，並藉原告之名義向銀行貸款，然該貸款本息均係由黃秀嬌所繳納。於97年10、11月間黃秀嬌漸感無力負擔銀行貸款本息，其擔心系爭房地因無法繳納本息而遭致拍賣，遂向其姊妹甥姪等親戚尋求幫忙，並開出：「⑴房子便宜賣，但需要幫黃秀嬌還清600 餘萬元之貸款本息及另提供200萬元之生活費、⑵房子要無條件免費讓黃秀嬌居住至終老」之賣賣條件。由於該第⑵點條件時間長短無法預期，將大大影響系爭房地之價值，故並無人願意接受此買賣條件。後來黃秀嬌找到其妹即被告之母黃貴美希望其母購買系爭房地，然因其母黃貴美經濟能力有限，遂找被告商量幫忙，經被告與黃秀嬌幾番協議後，遂由被告買下包含黃秀嬌借名登記於原告名下之應有部分之系爭房地。
㈡又系爭房地之建物應有部分1/2 及所座落之土地應有部分1/
8 所有權自95年8 月起登記為原告名義迄至98年2 月間黃秀嬌將系爭房地移轉登記予被告為止，該所有權狀均為黃秀嬌所持有，原告未曾向地政主管機關申報或主張過該權狀遺失之情事；且歷年來之房屋稅及地價稅均係由黃秀嬌一人所繳納，甚至系爭房地於98年間移轉為被告所有，並由被告繳納系爭房地之房屋稅及地價稅迄今，原告亦不曾聞問；且系爭房地之貸款本息直至移轉登記予被告前亦均係由黃秀嬌一人所繳納、其房屋之使用，迄至101 年4 月間黃秀嬌過世之日前，亦均為黃秀嬌居住使用作為修行之處所，則倘系爭房地確為原告所購買，原告何以從未保管所有權狀、亦從未繳納房屋稅金及貸款本息，且就系爭房地均由黃秀嬌一人所居住使用等情未曾聞問，是原告上開行為顯與經驗法則及論理法則相違。況系爭房地於98年自原告之名義移轉登記予被告時，該辦理過戶手續所需之印鑑證明及印鑑章等均係由原告所交付，被告始能完成所有權移轉登記手續，則倘系爭房地確為原告所購買，其怎可能配合提供印鑑證明及印鑑章以完成所有權移轉登記。
㈢且事實上，原告於98年2 月間將其對系爭房地之應有部分移
轉登記與被告時，黃秀嬌同時亦將其當時名下所有之系爭西園路房地以贈與為原因移轉登記予原告，以酬佣原告擔任借名登記之人及作為向銀行貸款之債務人之勞。是黃秀嬌將系爭房地出售予被告，原告始樂意提出相關所需印鑑配合辦理移轉登記手續。又倘系爭房地之建物應有部分1/2 所有權及所座落之土地應有部分1/8 所有權確為原告所購買，則黃秀嬌何需將上開西園路之房地贈與並移轉登記予原告，是該情顯與事實有違。且系爭西園路房地原係登記於原告之子即黃國崗之名下，惟於95年間黃國崗積欠卡債該房屋遭債權人聲請法拍，而黃秀嬌不忍原告父子無屋可住，乃將其買下並繼續容由原告父子居住使用，是倘原告於95年間另有購屋之能力，其怎可能任由其子黃國崗因積欠卡債而造成其所居住之系爭西園路房地遭受法拍之結果。從而，以上開情事均足證明系爭房地之土地應有部分1/8 、建物應有部分1/2 部分所有權確係黃秀嬌借用原告之名義而登記，其二人確屬借名登記關係。而黃秀嬌將其所有之系爭房地出售予被告，並移轉登記予被告並無任何違誤。況本件黃秀嬌出售爭房地之土地應有部分1/8 、建物應有部分1/2 部分所有權予被告時，系爭房地之權狀正本為黃秀嬌所持有、原告亦提供其印鑑及印鑑證明予黃秀嬌以供辦理系爭房地之所有權移轉登記手續、系爭房地長期均由黃秀嬌一人居住使用、其地價稅、房屋稅、房屋貸款本息等均為黃秀嬌所繳納，而原告長期均未聞問，是本件充斥各項表件代理之外觀事實，則依民法169 條之規定，原告亦應對善意之買受人即被告負授權人責任，是原告提起本件訴訟顯無理由。
㈣另原告雖主張其將系爭房地之權狀、印鑑證明及印鑑章等物
交予黃秀嬌係為辦理陽臺面積補登云云，然觀諸原證七土地登記申請書所載，系爭房地之陽臺面積補登申請日期為97年
10 月21 日，處理期限為4 至5 天，換言之，系爭房地之陽臺面積補登手續，至遲已於97年10月底全部完成。且觀諸前開土地登記申請書所載，辦理系爭建物陽臺面積補登手續所需附繳證件，僅為建物測量成果圖、身分證影本、建物所有權狀等，並不包括原告所稱之印鑑證明，故原告陳稱其係於
97 年10 月為辦理系爭房屋之陽臺面積補登，而將印鑑證明交付黃秀嬌云云，純屬虛偽。況依被證八所示，辦理系爭房地所有權移轉登記時所檢附原告名義之印鑑證明，其獲准核發日期為97年12月30日，不但與原告所稱於97年10月交付原告名義鑑印予黃秀嬌用為辦理陽臺面積補登程序之時間不符，且此被證八之印鑑證明被核發時，原告所稱之陽臺面積補登手續，早已完成，故原告所稱，其係於97年10月為辦理系爭房屋之陽臺面積補登，而將印鑑證明交付黃秀嬌者，純屬虛言。另觀諸被證八辦理系爭房地及所屬基地所有權移轉登記所檢附之土地及建築改良物所有權買賣契約書所載立約日期為98年1 月6 日，此與前述原告獲准核發印鑑證明之97年12月30日之時間相符。足知被證八之印鑑證明，確係原告為配合黃秀嬌辦理系爭房地所權移轉登記，而交付予黃秀嬌者，則其辯稱係為補登陽台面積而交付云云，自無足取。
㈤再關於原告就系爭西園路房地部分主張該房屋本屬其贈與其
子黃國崗，因其於95年間代其子清償債務後，乃要求其子將該房屋過戶返還予原告，惟其子不同意，嗣經黃秀嬌居中協調後，始將該房地過戶黃秀嬌再於98年間過戶返還原告云云，然系爭西園路房地，不論係於95年由黃國岡移轉所有權至黃秀嬌名下，或於98年自黃秀嬌移轉所有權至原告名下，該房屋所有之稅賦、費用包括規費、增值稅、契稅、贈與稅、代書費全部，均由黃秀嬌負擔，此由被證九、被證十、被證十一之費用明細、地價稅及房屋稅繳款書、增值稅繳款書，足資證明。且系爭西園路房地所有權自95年移轉至黃秀嬌名義後，其房屋稅、地價稅亦均係由黃秀嬌負擔繳納，甚至連95年辦理系爭西園路房地所有權移轉予黃秀嬌名義之土地及建築物所有權移轉契約書正本、土地增值稅繳款書、契約繳款書正本全部均係為黃秀嬌持有。是自上開事證均足證明，系爭西園路房地確為黃秀嬌於95年自黃國岡買受取得，且為真正之所有權人無訛，原告上開主張純屬虛言。倘系爭西園路房地真正所有權人為原告，則何有可能包含95年、98年間二次辦理所有權移轉登記時所有之規費、增值稅、契約、贈與稅、代書費用及過戶後之房屋稅、地價稅等費用均由黃秀嬌所負擔，且系爭西園路房地之所有契約書、權狀正本、稅賦繳款書正本，亦長期來均由黃秀嬌持有，是原告所言，確屬虛偽。況依原告主張系爭西園路房地原屬其所有，則原告本可隨時或儘早向黃秀嬌要求將系爭西園路房地辦理所有權移轉登記予其名義，何故延至98年間始以贈與為原因與系爭房地同時辦理所有權移轉登記，且原告稱其子不同意將系爭西園路房地過戶予其父親，然反而將該房地過戶予其姑姑乙節亦與事理及經驗法則有違，另原告亦未能提出其曾代其子黃國岡清償40萬餘元債務之相關事證，則其所言更無所據。
㈥另以永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）永春分航
102 年2 月4 日永豐銀永春分行（102 ）字第00001 號函內容可知原告既已於98年3 月3 日親往該行領取系爭房地他項權利證明書及抵押權設定契約書及其他約定事項各一份，足見原告於98年3 月3 日即已知悉於永豐商銀之抵押借款已因清償而塗銷，則原告主張其於98年2 月後仍有繼續繳納系爭房地貸款云云顯不相合。且退萬步言，縱原告對系爭房屋確有一半之產權，然其既已同意黃秀嬌出售系爭房地予被告，則其與黃秀嬌之內部關係為何，均不礙被告已合法取得系爭房地所有權之效力等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告與訴外人黃秀嬌為姊弟，門牌號碼臺北市○○區○○路
0 段000 巷0 號3 樓之房屋暨坐落土地（即系爭房地）之所有權原登記為原告與訴外人黃秀嬌共有，應有部分各2 分之
1 。㈡系爭房地之所有權於98年2 月20日以買賣為原因，移轉登記至被告名下。
㈢訴外人黃秀嬌已於101年4月1日過世。
四、原告主張其與被告就系爭房地屬其應有部分之所有權並無任何買賣或移轉登記之合意，系爭房地此部分以買賣為原因之所有權移轉登記顯係黃秀嬌與被告間通謀虛偽所為，屬無效之法律行為，故依據民法第767 條第1 項中段、179 條、18
4 條第1 項前段及113 條等規定，提起本件訴訟，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠訴外人黃秀嬌與被告間關於系爭房地之買賣是否通謀虛偽成立買賣契約？㈡系爭房地是否係訴外人黃秀嬌借名登記予原告名下？㈢原告有無授權訴外人黃秀嬌將系爭房地移轉所有權予被告？㈣原告是否應負表見代理之授權人責任？（見本院卷㈠第157頁），茲析述如下：
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又房地登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。且土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」，是以主張與登記事實不同者，自應就此事實負其舉證責任。被告辯稱系爭房地屬原告之應有部分，僅係借名登記於原告名下，以便借用原告之名義向銀行貸款，然該貸款本息均係由黃秀嬌所繳納等語，為原告所否認，並以取得系爭房地所有權一半之實際原因為由其向訴外人黃國豐所購買等語為辯。是就原告與黃秀嬌間就借名登記合意存在即應由被告負舉證之責。經查，系爭房地屬原告應有部分之所有權係於95年8 月10日以買賣為原因，登記於原告名下，此有系爭建物異動索引本在卷可按（見本院卷㈠第52頁），而原告主張係其於95年
7 月24日向黃國豐以600 萬元所購買等語，業經證人黃國豐證述在卷（見本院卷㈡第9 至13頁），並有原告與黃國豐就系爭房地該應有部分所簽立之不動產買賣契約書及付款明細表在卷可參（見本院卷㈠第104 至110 頁），且該買賣契約書上所載第一期款15萬元業經原告於簽約時以現金支付，剩餘款項則經原告向永豐商銀永春分行（原臺北國際商業銀行，現併入永豐商銀）貸款後轉匯到黃國豐之貸款銀行等情，業經證人黃國豐證述明確（見本院卷㈡第10頁），並提出臺北國際商業銀行匯款回條聯、經收款項明細表、95年契稅繳款單在卷可參（見本院卷㈡第28至31頁），是原告主張系爭房地屬其應有部分之所有權為其所購買，其為真正所有權人等情，自非無據。被告雖辯稱原告向永豐商銀永春分行所為之房屋貸款後續均由黃秀嬌繳納，房屋稅、地價稅等均由黃秀嬌繳納，所有權狀等亦均由黃秀嬌所保管云云，尚屬不能證明，此外，被告就其所主張原告與黃秀嬌間就系爭房地登記於原告名下之應有部分所有權有借名登記之法律關係存在乙節，並未再提出其他積極事證以實其說，被告此部分主張，自無可採。
㈡原告主張系爭房地屬原告應有部分之所有權買賣為通謀虛偽
意思表示，有無理由？⒈按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意
為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（參照最高法院48年台上字第29號判例）。所以，原告主張系爭房地買賣為通謀虛偽意思表示，應負舉證之責。⒉被告辯稱黃秀嬌將與原告所共有之系爭房地於97年底、98年
初出售予被告，約定由被告償還系爭房地原有之600 萬元貸款，並再給付200 萬元之價金作為黃秀嬌之生活費，其共匯款197 萬元予黃秀嬌，並加上曾以現金支付之代書費、稅款等合計200 萬元業已付清，且系爭房地過戶後仍要供黃秀嬌居住至百年，系爭房地復於98年2 月20日移轉登記予被告，被告則以系爭房地向土地銀行長春分行擔保借款600 萬元，並於同日以系爭房地設定最高限額抵押權720 萬元予土地銀行，土地銀行長春分行則於98年2 月26日匯款5,886,343 元至原告於永豐商銀永春分行之帳戶代償剩餘貸款，永豐商銀永春分行於98年2 月27日出具抵押權塗銷同意書，並於98年
3 月3 日辦理原由原告以系爭房地向永豐商銀設定之最高限額抵押權塗銷登記事宜，被告另於98年2 月11日、98年3 月
17 日 各匯款86萬元、111 萬元之價金予黃秀嬌，復於100年11月28日匯款修復系爭房地漏水費用5 萬元予黃秀嬌等情，有系爭房地登記本異動索引、貸款交易明細、土地及建物登記第二類謄本、臺北市大安地政事務101 年7 月23日北市大地資字第00000000000 號函文暨所附資料、系爭房地異動索引、兆豐國際銀行國內匯款查詢單、第一商業銀行匯款申請書回條、被告書立同意將係張房地予黃秀嬌住至百年之承諾書、臺灣土地銀行長春分行101 年11月1 日春放字第0000
00 0000 號函文暨所附買賣契約書、永豐商業銀行永春分行
102 年2 月14日永豐銀永春分行102 字第1 號函文、臺北市大安地政事務102 年4 月10日北市大地資字第00000000000號函文暨所附抵押權塗銷申請資料等件為證（見101 年度司北調字第427 號卷第23至25頁、見本院卷㈠第14至37頁、第51至54頁、第59頁、第61頁、第137 至141 頁、見本院卷㈡第50至57頁、第95至100 頁）。則上開原告原以系爭房地為擔保向永豐商銀借貸之600 萬元貸款債務，於系爭房地移轉登記予被告後，係由被告償還迄今，足認被告確有向土地銀行申辦貸款以償還原告原積欠永豐商銀抵押貸款債務，並以此方式作為取得系爭房地所有權之對價無訛。則被告辯稱：伊確有支付買賣價金，併以代償系爭房地原有貸款餘額作為取得系爭房地所有權之對價等語，尚堪採信。
⒊又被告辯稱於系爭房地自98年2 月移轉登記至被告名下後，
仍依約將系爭房地供黃秀嬌居住使用，100 年間因黃秀嬌有更換大門門鎖，並曾交付給被告新的鑰匙，另系爭房地於98年移轉登記為被告所有後，所有權狀係由被告自行保管等語（見本院卷㈡第297 至299 頁）。原告亦陳稱其於101 年初發現系爭房地門鎖遭更換，無法進入等語，有起訴狀在卷可參（見101 年度司北調字第427 號卷第3 頁），亦可證系爭房地現已非原告所保管、使用，而被告購置系爭房地後出借予黃秀嬌繼續居住使用至百年後，此亦為被告對於系爭房地之正當管理處分行為，難認有何違反常情之處。被告既於系爭房地過戶後依約繳付價款，並實際代償原告積欠永豐商銀之抵押貸款，並依約以將系爭房地供黃秀嬌居住使用之方式管理、使用系爭房地，並自行管理系爭房地所有權狀，顯已基於所有權人之地位，使用、管理系爭房地。又原告主張系爭房地當時市價至少價值3,000 餘萬元，則黃秀嬌自可出售系爭房地後，償還500 餘萬元之貸款，再將剩餘之2,400 餘萬元中之1,000 萬元購買他屋，則其餘1,400 萬元足供黃秀嬌終老，故黃秀嬌僅以200 萬元之生活費出售系爭房地予被告，顯與常情相違等語。然證人黃國豐證稱：其之所以會於95年間去購買系爭房地一半的產權，是因姑姑黃秀嬌希望其可以幫忙買下，讓黃秀嬌可以完全居住，其也當作投資使用，其當時是以500 萬元購買，其有獲得黃秀嬌的同意將系爭房地隔間出租，後來因為沒有人承租，其又有貸款的壓力，無法負擔房貸，想要把房子作處理，黃秀嬌就說會找人來買，原本其是說要自己找人來買，但黃秀嬌擔心會賣給外人，所以黃秀嬌就找原告來買，其在95年間把房子的產權賣給原告，原告是以600 萬元來購買等語（見本院卷㈡第9 頁反面至第10頁），足證系爭房地於95年間，在黃國豐無法順利繳納貸款之情形下，黃秀嬌同樣係決意以洽詢親友購買系爭房地一半產權之方式以達成其仍得以完整使用及居住在系爭房地之目的，而非出售系爭房地以所得價金付清貸款、另外購屋的方式予以解決，是被告稱黃秀嬌無法繳納貸款，不願將系爭房地售予外人，而希望仍居住在系爭房地內，並以此作為買賣系爭房地之條件乙情，並非全然無據。此外，原告迄未提出任何其他得以證明被告對於系爭房地所為之買賣契約為通謀虛偽意思表示之事實，以供本院認定，是其此部分主張，洵無足採。
⒋綜上，黃秀嬌將其與原告所共有之系爭房地以買賣為原因移
轉所有權予被告，並非通謀而為虛偽之意思表示，自屬有效。從而，原告以兩造間就系爭房地屬原告應有部分之所有權，本於買賣為原因於98年2 月20日所為之所有權移轉登記為無效、不生效力，主張依民法第767 條、第179 條、第113條規定請求，請求被告應將於98年2 月20日向臺北市大安地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，即屬無據。
㈢原告主張其並無移轉所有權之意思表示，亦未經合法代理，
故兩造間之物權行為無效，爰依民法第767 條、第179 條之規定請求被告將系爭房地屬原告應有部分所有權之移轉登記予以塗銷等語。經查：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103 條定有明文。原告雖否認有授與黃秀嬌代理權辦理系爭移轉登記之事實。然關於被告與黃秀嬌間於辦理系爭房地移轉登記始末情形，經承辦之代書張陳貴美到庭結證：伊認識黃秀嬌約6 、7 年，因黃秀嬌是佛教青年會的比丘尼，但兩人沒有特別的往來。但黃秀嬌如果有地政上或稅務上需要處理的事情就會問伊。伊於98年年初有幫黃秀嬌辦理系爭房地所有權移轉登記事項。一開始黃秀嬌來說要辦過戶，要先查問系爭房地稅捐問題、增值稅是多少，後來黃秀嬌就說要賣系爭房地，伊就告訴黃秀嬌要準備過戶的證件即印鑑證明和印鑑章、產權正本和稅單。從伊告訴黃秀嬌過戶要準備的證件，到黃秀嬌拿出證件約兩個月。黃秀嬌說原告的印鑑證明還沒有拿到，並說原告一直沒有去申請印鑑證明，後來才去申請。後來黃秀嬌有拿原告的證件來，伊有問黃秀嬌是如何拿到印鑑證明。黃秀嬌就說她把西園路房子送給原告，原告去申請印鑑證明、印鑑章拿給黃秀嬌。黃秀嬌有說原告把房地權狀都放在黃秀嬌那邊，之後是一起把原告的房地所有權狀跟印鑑證明一起交給伊。伊當時有問黃秀嬌為何會有原告即系爭房地共有人的資料，黃秀嬌有說買系爭房地時的代書有說黃秀嬌不能貸款，因為黃秀嬌沒有收入。黃秀嬌說當時代書叫她要找人頭，所以就找原告共有2 分之1 ，由原告去做債務人，黃秀嬌就可以貸款。黃秀嬌表示原告都沒有付錢。錢是黃秀嬌自己付的。黃秀嬌還說臺北市○○區○○路0 段000 巷00號4 樓的房子要送給原告，叫原告去申請印鑑證明來辦理。因為當時一直拿不出印鑑證明，這是條件，系爭西園路房地的贈與登記也是伊所辦理的，就是當天黃秀嬌同時拿系爭房地及系爭西園路房地產權等資料，系爭西園路房地要給原告，系爭房地就是要過戶給被告等語，有本院102 年1 月18日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷㈡第4 至13頁）。再者，辦理系爭房地移轉登記，及辦理黃秀嬌將系爭西園路房地之所有權贈與登記予原告之送件日期均為98年2 月間，且均委託證人張陳貴美辦理，有臺北市大安地政事務所101 年7 月23日北市大地資字第00000000000 號函文暨所附土地登記申請書、臺北市建成地政事務所101 年12月3 日北市○地0000000000000
0 號函文暨所附謄本、異動索引及土地登記申請書等資料在卷可參（見本院卷㈠第14至37頁、第171 至184 頁、第185至202 頁、第203 至212 頁）；又黃秀嬌與被告間辦理系爭房地所有權移轉登記所檢附之所有權買賣移轉契約書訂約日期為98年1 月6 日，復由證人張陳貴美於98年2 月間持之辦理移轉登記，而原告之印鑑證明係臺北市大安戶政事務所97年12月30日所核發，有該印鑑證明在卷可參（見本院卷㈠第33頁），時間確屬相近。堪認證人張陳貴美之證詞，應與事實相符，自足憑採。承上所述，系爭移轉登記乃黃秀嬌以原告代理人身分而為乙情，應堪認定。
⒉又原告雖否認有授與黃秀嬌代理權辦理系爭房地移轉登記之
事實。然而，原告已自承伊於97年10月間將系爭房地之房地所有權狀、印鑑章及印鑑證明等相關文件一併交付黃秀嬌保管等情。原告雖另主張其之所以交付上開印鑑證明、印鑑及系爭房地所有權狀等予黃秀嬌，係為委由黃秀嬌代為辦理系爭房地陽台補登乙事云云。惟將陽台面積登記為附屬建物面積，並非須要原告之印鑑證明始得辦理乙節，業經張陳貴美證述在卷（見本院卷㈡第7 頁），且黃秀嬌於97年10月21日至臺北市大安地政事務所辦理系爭房地陽台補登時，係檢具登記申請書、使用執照證明文件、身分證明文件、建物測量成果圖、建物所有權狀等證明文件辦理之，有臺北市大安地政事務所101 年12月11日北市大地登字第00000000000 號函文暨所附土地登記申請書等資料在卷可參（見本院卷㈠第21
3 至225 頁），從該等登記資料中未見原告之印鑑證明，可知黃秀嬌於辦理系爭房地陽台補登時，並未檢附原告之印鑑證明即已辦理完竣；況系爭房地陽台補登事宜，業於97年11月間業已辦竣，有上開土地登記申請書在卷可參（見本院卷㈠第213 至225 頁），而原告上開印鑑證明，係原告於97年12月30日至臺北市大安地政事務所申請後交予黃秀嬌，經原告自承在卷（見本院卷第20頁反面），並有該印鑑證明在卷可參（見本院卷㈠第33頁），可見原告於申請該張印鑑證明時，系爭房地陽台補登作業業已完成，是原告主張係為辦理陽台登記始交付該等印鑑章、印鑑證明及房地所有權狀予黃秀嬌，並非可採。原告復主張係因黃秀嬌為將系爭西園路房地辦理贈與事宜，遂交付印鑑章與印鑑證明予黃秀嬌等語。惟辦理房地贈與時，並不須要受贈人之印鑑證明及印鑑章，只要受贈人的身分證影本、戶口名簿即可，業經證人張陳貴美證述在卷（見本院卷㈡第6 頁反面），且從臺北市建成地政事務所101 年12月3 日北市○地00000000000000 號函文暨系爭西園路房地贈與登記申請書等資料可知（見本院卷㈠第171 至212 頁），於辦理系爭西園路房地贈與登記時，並未檢附原告之印鑑證明，可見非如原告所主張其係單純基於補辦陽台面積登記為附屬建物面積，或為辦理系爭西園路房地贈與移轉登記乙事，而將印鑑證明、印鑑章及系爭房地之所有權狀交予黃秀嬌，而係基於特定之目的而申請印鑑證明並先後交付上述文件為是。可得推知，原告應係概括授權黃秀嬌辦理系爭房地所有權移轉登記，始行申請印鑑證明，併同印鑑章、土地、房屋所有權狀、身分證件一併交付黃秀嬌，至為明確。
⒊再者，原告雖主張其並未同意出售系爭房地土地所有權應有
部分1/ 8、房屋所有權應有部分1/2 ，係至101 年間始知悉系爭房地業經移轉登記為被告所有，其原向永豐商銀申辦之上開貸款，自95年起均原由原告自行繳納本息，於98年1 、
2 月間起，經黃秀嬌表示要將系爭房屋出租以租金來繳納貸款，始未予以繳納，且黃秀嬌告知貸款均正常繳納，其不知該貸款業已清償乙事等語（見本院卷㈡第15頁）。查原告於95年8 月以600 萬元向訴外人黃國豐購買系爭房地其中土地所有權應有部分1/ 8、房屋所有權應有部分1/2 時，曾以系爭房地為擔保，向永豐商銀永春分行辦理600 萬元貸款以代償黃國豐之房屋貸款，且以系爭房地設定之最高限額抵押權予永豐商銀，復曾於97年間辦理貸款展延等情，為兩造所不爭執，並經證人黃國豐到庭證述無訛（見本院卷㈡第9 至13頁），復有證人黃國豐所提出之匯款回條聯兩張及證人黃淑玲當庭提出之抵押權設定契約書、其他特約事項書、借款約定書、本票等件在卷足證（見本院卷㈡第28至29頁、第172至175 頁）。惟被告以系爭房地向土地銀行長春分行擔保借款600 萬元，並於同日以系爭房地設定最高限額抵押權72 0萬元予土地銀行，土地銀行長春分行則於98年2 月26日匯款5,886,343 元至原告於永豐商銀永春分行之帳戶代償剩餘貸款，永豐商銀永春分行於98年2 月27日出具抵押權塗銷同意書，並由原告於98年3 月3 日至永豐商銀永春分行親自請領該抵押權塗銷同意書，並由代書李炳興於同日至臺北市大安地政事務所辦理系爭房地向永豐商銀設定之最高限額抵押權塗銷登記事宜等情，有永豐商業銀行永春分行102 年2 月14日永豐銀永春分行102 字第1 號函文暨所附收據、102 年5月9 日永豐銀永春分行102 字第6 號函文暨所附收據、借款約定書及臺北市大安地政事務102 年4 月10日北市大地資字第00000000000 號函文暨所附抵押權塗銷申請資料等件為證（見本院卷㈡第50至57頁、第105 至111 頁、第95至100 頁），並經證人黃淑玲到庭證述：其於98年2 、3 月間永豐商銀永春分行擔任業務助理，目前仍在永豐商銀永春分行任職，其於98年3 月3 日間曾處理原告領取貸款抵押權文件之收受事項。因為如果客戶要來領取清償證明，是由作業人員讓客戶做簽收領取的動作，然後發還清償證明，這是屬於其負責的經辦事項。但原告向永豐商銀申請貸款核准與否、如何清償、何時清償等事宜並非其負責經辦。其負責發還房屋貸款抵押權設定文件之過程，就是客戶來請領的同時，請客戶帶身分證，核對身分證照片和本人，在收據上及備查簿上請客戶簽收，並且會核對戶政單位關於身分證請領的查詢事項。其在請領當日有見過原告本人，是由黃文智本人帶身分證來做請領。其當天是核對資料。印象中應該是同一個人。但聯繫領取清償證明不是作業人員的工作，其是接到貸款部門的告知，說黃文智已經清償貸款，然後要領取清償證明，其就會把清償證明的文件，依照內部流程，由主管用印之後，通知貸款部門已經製作好，請客戶來拿。本件就是在永豐商銀永春分行領取的，都是在永豐商銀永春分行交付文件。當天發還貸款資料的過程，是客戶本人攜帶身分證原本，會和客戶確認今日要辦理的業務事項，並且核對身分證原本上的照片和本人，其會就客戶提供之身分證比對戶政單位做查詢資料，其有去查國民身分證領補換資料，都是當天取得身分證的時候查的，在查詢結果相符之後，會做一些書類，依據其的習慣，其會把要交付給客戶的資料，先影印好，等客戶來領取的時候，請客戶在收據上面就會由客戶帶走的書面資料做一個核對，核對之後再請客戶一併在收據和備查簿上簽名，並且加上日期及蓋上自己的經辦章。身分證的部分，在交還給客戶的借款約定書上面，因為該借款約定書原本是Ａ
3 大小，但是歸檔文件是Ａ4 大小，所以會先行縮小影印，再請客戶在借款約定書影本上面註明取回正本無誤。身分證核對之後，會告知客戶要做影印留底的動作，所以會去影印身分證，影印機旁邊有紫光燈，然後稍微做個紫光燈的照射，紫光燈的作用就是戶政會提供一些簡單的防偽測試。本件當時並沒有測出偽造的狀況，所以其才會交付這些資料。而永春分行塗銷備查簿原本客戶簽名處上面的黃文智三個字是當日來領取的人所書寫簽立的，至於其他欄位的手寫字跡是其的筆跡。還有收據上「黃文智」和身分證字號也是領取人寫的，在縮小版的借款約定書裡面黃文智三個字也是領取人寫的。這些貸款抵押設定之文件發還，在作業辦法裡面，是可以委託他人領取的。但如果是委託他人來領取，其會請被委託來領的人簽名，因為來領的人也是要帶身分證。其當時確認來簽收領取這些文件的人，是與身分證上照片為同一人，所以才發還這些資料。本件貸款部門通知原告已經清償貸款的時間因為太久，其已不記得等語在卷可參（見本院卷㈡第156 至160 頁），考以證人黃淑玲究與本件移轉登記並無直接利益關係，且與兩造並無怨隙，所述亦未悖於常情。被告雖否認有親領上開抵押權塗銷同意書，並未同意出售系爭房地等語，惟上開永豐商銀永春分行檢送到院之塗銷備查簿、收據及借款約定書上，經證人黃淑玲證稱係由當日至該分行領取文件之人所簽立之「黃文智」簽名筆跡（經法務部調查局編為「甲類」筆跡），經以與原告於98年6 月3 日向臺北市萬華區戶政事務所申請印鑑登記申請書、原告於102 年
6 月26日當庭之簽名、本院101 年度司北調字第427 號卷宗內調解庭報到單、原告於97年8 月5 日向永豐商銀申請貸款之貸款申請書、原告於97年9 月4 日、97 年12 月30日向臺北市大安區戶政事務所申請印鑑登記證明申請書等原本上原告之簽名筆跡（以上均編為乙類筆跡）（見本院卷㈡第212至213 頁、第161 之1 頁、第216 至218 頁、第205 至208頁）進行筆跡鑑定結果，認：「甲、乙類筆跡筆劃特徵相同，研判兩者應出於同一人手筆」等語，有法務部調查局問題文書鑑識實驗室102 年8 月14日調科貳字第00000000000 號鑑定書在卷可稽（見本院卷㈡第235 至236 頁），堪認系爭抵押權塗銷同意書確係原告於當日至永豐商銀永春分行所親領乙節，堪以認定。則被告據此辯稱原告早已知悉系爭抵押貸款業已清償等語，非屬無據。原告空言否認未領取前揭抵押權塗銷同意書，並未於收據、塗銷備查簿等文件上簽名云云，自無足取。原告雖主張依據證人李炳興即辦理系爭房地永豐商銀抵押權塗銷登記之代書及證人劉寶玲即被告以系爭房地為擔保向土地銀行松山分行辦理授信之經辦人員到庭之證述（見本院卷㈡第115 至118 頁、第288 至293 頁），均無法證明上開抵押權塗銷同意書為原告親自領取，且證人李炳興辦理系爭抵押權塗銷之代辦費用亦為被告所支付，故另聲請將證人黃淑玲及李炳興代書之助理員之筆跡一併送筆跡鑑定，並請求再次傳訊證人黃淑玲，及土地銀行代償永豐商銀貸款作業起至領取抵押權塗銷同意書止全體永豐商銀之人員等語，惟揆諸上開所述，此部分事證業已明確，自無再送鑑定及再次傳訊證人黃淑玲及其他永豐商銀承辦人員之必要，附此敘明。
⒋況原告既自承系爭房地所有權狀自其於95年8 月間向黃國豐
購買後，均由其自行保管，97年9 月份間係為辦理陽台補登始將系爭房地之所有權狀交予黃秀嬌等語（見本院卷㈡第15頁反面、第18頁），然從斯時起，至原告所稱其於101 年間知悉系爭房地移轉至被告名下止，歷時3 年多，原告均未向黃秀嬌請求返還系爭房地之所有權狀，業經原告陳述在卷（見本院卷㈡第18頁），顯與常情不符。衡酌原告將系爭房地所有權狀交付予黃秀嬌後多年，均未向黃秀嬌要求取回所有權狀，該期間亦未負擔房貸之繳納，又於98年3 月3 日間已領得上開抵押權塗銷同意書，亦未能提出其有交付現金給黃秀嬌以供繳納系爭房地之地價稅、房屋稅之相關證明，可認原告於系爭房地過戶予被告後，對於系爭房地之使用收益、權狀保管情形及相關納稅義務等節均毫不在意，任由黃秀嬌自行處理，倘其並無授權黃秀嬌處理買賣及移轉所有權之真意，衡情原告當無允由黃秀嬌人持續保管系爭房地之權狀，且對系爭房地納稅、貸款繳款事情均漠不關心之理。衡諸所有權人持以表彰不動產權利之所有權狀並待權利移轉時始將之交付他人之常情，原告亦自承其於98年1 、2 月間都在新竹處理土地分割事宜（見本院卷㈡第16頁），而依被告當時之智識程度及處理不動產之經驗等情形，當無不知其自身之身分證明、印鑑章、印鑑證明及所有權狀乃辦理不動產所有權移轉登記必需之重要文件，仍併同交付予黃秀嬌，堪認原告業已同意將系爭房地屬其應有部分之所有權同意及授權黃秀嬌代理而為，自對原告本人發生效力，被告辯稱系爭移轉登記行為並非無效，尚非無據。
⒌復按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169 條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。又民法第19條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。縱認原告僅委託黃秀嬌保管上述印鑑章及相關文件辦理系爭房地陽台補登事宜，尚未授與其辦理系爭房地買賣移轉登記之代理權，黃秀嬌係無權代理乙情屬實。然原告既自承其將印鑑章、印鑑證明及系爭房地所有權狀等為辦理不動產所有權移轉登記必需之重要文件均交付予黃秀嬌，而通常情形，若非原告親自交付，他人實無從同時取得該等文件，足見原告就系爭房地辦理所有權移轉登記及房屋貸款轉讓事宜已有授權予黃秀嬌處理之表見事實，而使人信黃秀嬌有其代理權之情形甚明，縱認原告與黃秀嬌間曾有使用該等文件目的之約定，僅屬兩人間代理權內部限制，為維護交易安全，依法不得對抗善意第三人，證人張陳貴美亦證稱辦理系爭房地移轉登記時，並未見過原告等語（見本院卷㈡第6 頁）可知系爭房地出賣事宜均由黃秀嬌出面為之，被告於系爭房地過戶前亦未與原告有所接觸，自難得知原告與黃秀嬌間上開內部約定；復以原告交付提供包含原告所有之系爭房地所有權狀、時間相近之印鑑證明、印鑑章、身分證件等相關過戶必須文件，且系爭房地確由黃秀嬌占有使用中，足堪令人信賴原告有授與黃秀嬌辦理系爭房地就登記於原告名下之土地所有權應有部分1/ 8、房屋所有權應有部分1/2 移轉登記之代理權甚明。再以上述包含系爭房地所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證件等重要文件，顯非單純僅止於姊弟情誼委託保管關係之範疇，自難認被告對於黃秀嬌並無代理權之事實，確屬明知或可得而知，是原告此部分主張，仍不足取。
⒍況證人張陳貴美證稱：黃秀嬌曾說過系爭房地係為辦理貸款
，始將一半產權登記在原告名下，且由黃秀嬌將系爭西園路房地贈與給原告，作為原告同意出售系爭房地屬原告應有部分所有權之條件等情（見本院卷㈡第5 頁），亦與證人黃貴美（即被告之母）證稱：黃秀嬌於97年時曾說系爭房地一半是用原告的名字貸款，貸款快要繳不出來，想賣掉，問伊有沒有辦法買。當時伊經濟上沒有辦法買，伊就跟黃秀嬌說要問兒子賴理學，被告同意後，伊有問黃秀嬌說怎麼能拿到原告的印鑑和印章那些資料。黃秀嬌就說沒有問題，因為權狀都在黃秀嬌那邊，只缺印鑑和印鑑證明，黃秀嬌說會用系爭西園路房地贈與給原告，原告就會同意把印鑑和印鑑章交出來給黃秀嬌。所以黃秀嬌98年時有說原告的印鑑證明和印鑑章都交給黃秀嬌了，就叫伊與被告張陳貴美代書那裡辦理過戶登記等語（見本院卷㈡第300 頁），核屬相符，且系爭房地係由黃秀嬌所居住、使用，復於辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，黃秀嬌亦同時將系爭西園路房地贈與給原告，準此，被告辯稱其信任黃秀嬌所述已將系爭西園路房地贈與給原告，作為原告同意出售系爭房地屬原告應有部分所有權之條件，並據此信任黃秀嬌有權代理原告與其成立買賣契約，並以此作為系爭房地移轉登記原因而完成過戶等語，尚非無據，應認原告對該買賣契約之成立負有表見代理之授權人責任，亦即本案依被告之主張，系爭房地買賣契約尚屬有效存在無訛。
⒎準此以解，由原告上述授與黃秀嬌代理權之表現行為，其對
被告亦應負授權人之責任，而不得主張系爭房地移轉登記行為係屬無效。是則原告訴請被告塗銷系爭房地就土地所有權應有部分1/ 8、房屋所有權應有部分1/2 之移轉登記，即乏所據。
五、從而，原告雖主張兩造間從未簽訂系爭房地屬其應有部分之所有權之買賣及移轉登記之書面契約，亦從未透過黃秀嬌傳達出售之意思表示，使兩造達成買賣之協議。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第
277 條定有明文。原告提起本件訴訟係主張被告與黃秀嬌間通謀，以虛偽不實之移轉登記資料辦理系爭房地屬其應有部分之所有權移轉，依所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求權，求為命被告應將系爭房地屬其應有部分之所有權移轉登記塗銷，依法原告自應就被告移轉系爭房地所有權所憑據之資料有何虛偽不實，及被告如何故意或過失侵害原告權利之事實負舉證之責。查原告並不否認被告與黃秀嬌間據以辦理系爭房地屬其應有部分之所有權移轉登記之登記申請書、所有權移轉契約書上所蓋用之原告印鑑，及所附印鑑證明書、身份證明書為真正，僅陳稱該所有權移轉契約書上所據以使用原告之印鑑證明書、身份證明書、所有權狀等為因其他目的，交付黃秀嬌而遭挪用於本件系爭房地之所有權移轉登記等語。惟縱認原告所述均屬實，侵權行為人亦為黃秀嬌而非被告，原告並未舉證證明被告有何故意或過失之侵權行為，或與黃秀嬌有何犯意聯絡及行為分擔，自難認原告就本件請求權基礎事實已盡舉證之責，依舉證責任分配原則，原告應受不利之認定。
六、原告復主張：系爭房屋買賣之債權行為依被告所述，黃秀嬌係以其自身名義出售系爭房地，並非以被告名義出售，並無代理原告為本件買賣，所以本件兩造間並未成立買賣之債權契約，縱認被告受讓系爭房地屬原告應有部分所有權之物權行為有效，仍無法律上之原因，故依據不當得利請求被告返還系爭房地屬原告應有部分之所有權等語（見本院卷㈠第22
7 頁）。惟查：⒈按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法
應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；其授與代理權者，代理權之授與亦同。又受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為；但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，民法第531條、第534條但書第1款分別定有明文。惟按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之授與，固應以文字為之。但買賣契約為債權契約，不須以文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之。又按民法第531條規定該所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以書面為之之必要。依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，則仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院91年度台上字第1563號、96年度台上字第1150號判決參照）。黃秀嬌既代理原告與被告達成買賣契約之債權行為，尚非指系爭房地屬原告應有部分所有權移轉之物權行為，故無民法第531 條、第760 條關於應以文字書面為委任、代理權授與之規定適用；從而，黃秀嬌以口頭向被告及張陳貴美表示已獲原告同意出售系爭房地並代為與被告成立系爭房地買賣契約之事，並無違反民法第531 條規定之處，準此，原告主張系爭房地屬其應有部分之所有權出賣之授與未以文字為之，不符法定方式，應屬無效等語，洵不足取。⒉原告雖主張黃秀嬌並未表明代理人身份，並無表見代理之適
用云云。惟按代理行為之成立，以表示以本人名義及為代理之事實即為已足，從而代理人未以代理人名義蓋章，對其代理行為之成立不生影響，最高法院53年度台上字第3666號著有判決可稽。足見代理行為，並非需由代理人簽蓋始生效力，僅須代理人表明以本人名義為代理之事實即足。是以代理人黃秀嬌雖係委由代書張陳貴美代辦而以原告本人名義為之，惟原告既不爭執代書張陳貴美是由黃秀嬌委任，證件均係由黃秀嬌以原告代理人身份交付，顯已有代理行為之事實，依上揭判決意旨，與代理行為之成立與否不生影響。原告既將上開辦理移轉登記之重要證件，即系爭房地所有權狀、身份證明書、印鑑證明書、印鑑章均交付黃秀嬌，依一般社會常情判斷，其外觀令人信賴之程度實足以使第三人亦相信黃秀嬌確係受有原告授予處分系爭房地屬原告應有部分所有權之代理權存在，業如上述，即係由自己之行為表示以代理權授與他人，依民法第169 條規定，即使黃秀嬌有所逾越，原告亦應負授權人之責任。況原告既一再主張系爭房地屬原告應有部分係遭黃秀嬌盜賣，被告亦已付清買賣價金，如黃秀嬌未轉交或以低價出售，原告所受之損害，自非由被告負責，原告執此主張，自非可採。
⒊綜上，縱認系爭房地屬原告應有部分之所有權移轉登記係由
黃秀嬌盜用或超出授權範圍將原告印鑑蓋用於公契上，並盜用或超出授權範圍將原告交付予黃秀嬌之所有權狀、身份證明書及印鑑證明書等資料，將系爭土地出售予被告，並移轉登記為被告所有等均屬實，然此亦為黃秀嬌而非被告所為，原告未能舉證證明被告有何故意或過失之侵權行為，或與黃秀嬌有何犯意聯絡及行為分擔，且原告亦未舉證證明被告明知黃秀嬌無代理權或可得而知，足認被告為善意無過失之第三人，原告依表見代理規定仍應負授權人之責，業如上述，自難認原告就本件請求權基礎事實已盡舉證之責。被告依移轉登記程序取得系爭房地所有權，則原告已非系爭房地所有權人，自無從主張民法第767 條之物上請求權，被告亦無民法第179 條規定之不當得利情形，原告主張基於侵權行為、不當得利及物上請求權等規定，訴請被告塗銷所有權移轉登記，並無理由，應予駁回。
七、原告復主張：系爭房地係經地政士張陳貴美辦理移轉登記，然張陳貴美竟於原告完全未予到場及確實核對身分之情況下，受託辦理系爭房地之移轉登記，致侵害原告權利，此部分業經臺北市政府懲戒決定確定在案，是張陳貴美難謂無故意或過失侵權行為之情形，而張陳貴美係經被告委託，被告自應負侵權行為責任云云，並提出臺北市政府懲戒決定書乙份為憑（見本院卷㈠第129 至132 頁）。按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第18
5 條定有明文，又依民法第185 條第1 項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任（最高法院22年上字第3437號判例意旨參照）；又按地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託，地政士法第18條固有明文。惟被告並非地政士，自無上開地政士法之適用，無從認其有違反上開規定而對原告負侵權行為損害賠償責任之情。至證人張陳貴美雖係受黃秀嬌及被告之共同委託，辦理系爭房地買賣之移轉過戶等事務，惟地政士於受託處理業務時，如何查明委託人是否確為登記標的物之權利人，或如何確實核對身分，均非本件被告所得干涉，原告徒以證人張陳貴美未與其核對身分及確認有無出售不動產之真意，即遽為推論被告有與證人張陳貴美共同侵權之情，難認有據。是本件原告既未能舉證證明被告業已具備侵權行為之要件，揆諸前開規定及判例意旨，原告主張被告應依地政士法第18條、民法第184 條、第185 條與證人張陳貴美負連帶侵權行為賠償責任，即屬無據，礙難准許。
八、綜上所述，原告基於侵權行為、不當得利及物上請求權等規定，訴請被告塗銷所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 湯郁琪