臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第611號原 告 林致光
毛國光林文種陳佳欣白勝騰關珮潔上六人共同訴訟代理人 陳松棟律師被 告 張祐誠訴訟代理人 黃慧萍律師上列當事人間返還無權占有土地事件，本院於民國102年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第2項定有明文。查本件原告原起訴請求：「被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段○00地號土地上如附圖紅色斜線範圍面積30平方公尺上之木製平台拆除，將土地返還原告及其他共有人全體」，嗣經本院囑託臺北市松山地政事務所測量前開木製平台實際占臺北市○○區○○段0○段○00地號之面積後，原告於民國101年11月29日將訴之聲明變更為「被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段○00地號土地如台北市松山地政事務所北市松地測字第00000000000號函所附複丈成果圖所示斜線面積76平方公尺之木製平台拆除，將土地返還原告等及其他共有人」（見本院卷第232頁）。核上開原告所為訴之變更、追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，核屬同一基礎事實，且其變更、追加不甚礙被告之防禦及訴訟終結，被告復對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告林致光、毛國光、林文種、陳佳欣、白勝騰、關珮潔、被告分別係坐落臺北市○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、7樓、1樓建物所有權人，均為和亨大廈社區之一部分。系爭土地為兩造及其他共有人所共有，惟被告於100年在系爭土地上28號建物前方（北側）之法定空地（下稱系爭空地），擅自搭建如附圖紅色斜線範圍之木製平台（面積約76平方公尺，高度約離地面25公分至35公分）。然系爭土地共有人，未曾就如附圖紅色斜線範圍之土地為分管之約定，亦未曾同意或授權被告搭建木製平台或其他工作物，是被告擅自搭建木製平台，自屬無權占用系爭土地。為此，爰依民法第767條第1項及第821條但書之規定，請求被告拆除系爭土地上之木製平台，並將土地返還原告及其他共有人全體等語。並聲明：被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段○00地號土地如臺北市松山地政事務所北市松地測字第00000000000號函所附複丈成果圖所示斜線面積76平方公尺之木製平台拆除，將土地返還原告等及其他共有人。
二、被告則以：㈠被告及家人自92年8月15日起即承租門牌號碼臺北市○○
區○○○路○○○巷○○號1樓之房屋（下稱系爭28號1樓房屋），承租前，系爭28號1樓房屋前方空地即劃設5個停車位供系爭28號1樓住戶專用，被告及家人於承租期間即享有系爭空地之專有使用權，系爭28號住戶對系爭空地使用全均未曾為任何異議，甚至認同系爭28號1樓住戶對系爭空地享有專有使用權。嗣被告於100年2月17日向雅適建設股份有限公司（下稱雅適建設公司）購買系爭28號1樓房屋及系爭土地之基地，並於同年3月4日登記取得上開房地所有權，且持續對系爭空地享有專有使用權，系爭空地共有人亦未有任何異議。
㈡和亨大廈於係由雅適建設公司於74年8月17日建築完成銷
售當時，系爭空地前方係採用白色磁磚及不銹鋼柵欄設計之圍牆，並設置獨立專用之不銹鋼門為排他之使用，明顯區隔為1樓專用區域，且系爭28號1樓房屋門牌係設置於系爭空地前方圍牆上，再徵諸目前系爭空地前方所保留原始門牆之白色磁磚與和亨大廈外牆磁磚相同，且和亨大廈係雙拼華廈，共計15棟，除系爭空地係供系爭28號1樓住戶使用外，其餘各棟1樓前方空地亦均採相同使用權歸屬模式，全部供各棟1樓住戶專用，復系爭28號1樓房屋擁有獨立之門口，而各棟2至7樓各住戶係另有獨立門口供渠等進出使用，而當時公寓大廈管理條例尚未公佈，由1樓住戶專用1樓空地，乃當時常見之交易習慣，系爭空地係供系爭28號1樓住戶專用長達27年，足證在雅適建設公司銷售和亨大廈2至7樓區分所有建物時，和亨大廈區分所有權間已存在1樓空地由1樓住戶專用之默示合意，是被告為和亨大廈28號1樓住戶自享有系爭空地之專有使用權，並非無權占有。
㈢被告對系爭空地之使用，既未超出和亨大廈1樓通常使用
方法，亦未違反法定空地之設置目的，且依目前被告對於系爭空地設置木製平台之使用方式，有助益於建物居住品質之提升，系爭空地係由系爭28號1樓住戶使用管理之事實已存在逾26年，原告等人明知此分管協議，卻起訴請求拆除系爭空地木製平台，顯屬權利濫用，並無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造分別係系爭土地及其上門牌號碼分別為臺北市○○區
○○○路○○○巷○○號2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、7樓、1樓建物所有權人，均為和亨大廈社區之一部分，且系爭土地為兩造及其他共有人所共有（見本院卷第10頁至第128頁）。
㈡和亨大廈28號為7層建築，1樓房屋前方系爭空地上各有木
板架高平台，占用系爭土地76平方公尺，上面放置植物盆栽。從和亨大廈20號至28號房屋均為7層樓房，外觀磁磚相同，各門號間均有一圍牆隔開，圍牆磁磚與大樓磁磚相同，各門牌一樓前方均有空地，圍牆上均有標示門牌號碼，1樓房屋有獨立出入口，2樓至7樓房屋另有出入口等情，有本院101年10月22日勘驗測量筆錄、臺北市松山地政事務所101年11月7日北市中地測字第00000000000號函及其檢附土地複丈成果圖等件在卷可稽，（見本院卷第217頁、第218頁、第227頁、第228頁）。
㈢被告目前占用系爭土地搭建木製平台如第二項所示部分。
㈣和亨大廈於100年12月25日召開100年度第2次公寓大廈區
分所有權人會議，此有會議記錄附卷可稽（見本院卷第263頁、第264頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告未經系爭土地之共有人同意或授權，而擅自搭建木製平台，無權占用系爭土地，應將系爭土地上之木製平台部分拆除，並將土地返還原告及其他共有人等語，惟被告則以前揭情詞置辯。是以，本件本院應審究者為：被告所搭建之木製平台是否有權占用系爭土地？茲分述如下：
㈠按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有
人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院87年台度上字第1359號、99年度台上字第2278號分別著有判決可資參照。
㈡查系爭土地為兩造所共有，而被告於系爭空地搭建如附圖
紅色斜線範圍之木製平台（面積約76平方公尺，高度約離地面25公分至35公分）等情，業據原告提出土地登記謄本為證（見本院卷第25頁至第127頁），並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及臺北市松山地政事務所繪製之複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第217頁、第218頁、第228頁），堪信為真正。
㈢惟本院履勘現場時發現，系爭28號1樓房屋與系爭28號2至
7樓房屋有各獨立出入口，隔壁22號至26號房屋為托兒所，門前空地以木材架高，成為平台，並以木頭設置圍牆大門，從20號28號房屋均為7層樓房，外觀磁磚相同，各門號間均有一圍牆隔開，圍牆磁磚與大樓磁磚相同，各門牌1樓前方均有空地，圍牆上均有標示門牌號碼，有勘驗筆錄可稽（見本院卷第218頁），足見系爭28號房屋與同排20至26號房屋均屬和亨大廈，為同一時期建造，且20號至28號房屋各門號1樓房屋與各門號2至7樓房屋分別有獨立之出入口，並以圍牆區隔各門號1樓房屋前方空地。又被告辯稱系爭28號1樓房屋於雅適建設公司銷售時，系爭空地前方係採用白色磁磚牆及不銹鋼柵欄設計之圍牆，並設置獨立專用之不銹鋼門等語，已提出系爭28號房屋1樓房屋前方原大門門柱照及圍欄內側、外側、平台等照片為證（見本院卷第237頁至第242頁），而雅適建設公司亦於101年12月24日以（101）雅字第0000000000號函覆本院上開照片所示確為和享大廈28號1樓前方空地於82年以前之狀態，上開照片所示和享大廈28號1樓前方空地所設置之圍牆及鐵門為該公司於76年8月份左右設置，設置目前為美化、隱私、便於維護管理等，和亨大廈28號1樓前方空地自大廈興建完成交屋後，依習慣一直由和亨大廈28號1樓住戶維護、管理使用，有該函文在卷可稽（見本院卷第252頁），堪認被告辯稱系爭28號1樓房屋前方之系爭空地於雅適建設公司銷售時即以圍牆及不銹鋼門區隔成一獨立專用空間，系爭28號房屋進出門口位於系爭空地正後方，系爭空地為系爭28號1樓住戶進出必經之區域，並由系爭
28 號1樓房屋所有權人使用等詞，非屬虛妄。㈣又證人陳敏華即嘉晏光學公司員工證述：公司約93年才搬
到○○○路000巷00號1樓址，伊離職的時間是98年。1 樓前有一個大空地，是停車場，地面沒有劃格線，沒有圍起來，側邊一邊是住家的牆，另一邊是墊高的小花園。一般車是停放在門口走道二側，一側約可停放二輛車，平常都是公司員工或客戶停放，並沒有明顯標示外來車輛不能停放，但也有外來車輛來停放的情形，但通常會事先告知，不然就是留置電話於車上，下班後會有其他車輛在那邊暫停，但只要營業時間，就不會有外來車輛停放在那邊。玻璃門口後方就是櫃台，櫃台人員若有看到不認識的外來車輛要停放，會出去告知不能停放，若有外來車輛要借停，也會主動告知櫃台人員要停放，但這是指上班的時間的情形，下班之後沒有特別以物品放置於停車位，但上班時間我們在空地的地方會放置四個鐵製車擋，車擋高度是會卡到車子，讓車子無法停放，下班後有無將車擋立起或放下現在沒有印象，車擋只有使用一段時間，因為使用上不方便，所以後來沒有再使用。印象中有一、二次碰過上班時間外來車輛停放停車位，但未告知，也未留電話的情形，若是白天，住戶會告知才停放，並沒有樓上住戶經常、固定停車於一樓停車位的情形，都是偶爾借放，借放的人也包含附近住戶。印象中沒有樓上住戶長時間（三天以上）停放車輛的情形，都是單次借用。有時候櫃台人員有事離開，伊偶爾會過去支援，所以也有碰過有人來借車位，印象中也有樓上的住戶來借車位，不確定是何人，借放車位的時間通常都不到一個小時，若是我們自己的員工，或是老闆的朋友、廠商，停放的時間就會比較久，有車子的都是業務，業務會出去外面洽商，所以有可能車位會空出來，上班時間基本上車位都是滿的，都是我們公司的車在停，下午才有可能有空出車位。伊在職期間前方的空地都是當成停車位，狀態並未改變過。樓上的住戶未曾向我們表示過停車位他們也可以使用而有所爭執，車擋是應該是公司老闆設置的，車擋有鑰匙，鑰匙由公司櫃台保管。在我們搬到復興北路28號址之前，我們是從隔壁10幾號搬過去的，當時10幾號那邊的停車場，也是前方有一個空地，當時的使用也都作為停車使用，與28號的使用情形相同，也都沒有發生爭議。所謂外來車輛是指公司員工、老闆朋友或客戶以外的車輛。外來車輛通常都是到門口前，先詢問是否可以借停，或說明要去做什麼事情，要暫停一下，這是大部分的狀況，會禮貌性告知，或主動說他要留電話，若沒有留電話，我們也會主動請對方留電話，大部分的人都很客氣。假設有一個空地可以停放，但我們知道有人過幾分鐘需要停放，而要預留車位，我們就會向對方婉拒。外來車輛要求借停，該車輛若是2至7樓的住戶使用的車輛，跟與住戶完全無關的車輛，嘉晏公司的處理方式並無不同，有拒絕借停的情形，但伊不確定拒絕的對象是否是住戶，有發生過公司原本同意借停，但因後來需要使用車位而要求借停的人移開車輛的情形，但不確定是否是2至7樓的住戶等語（見本院卷第288頁反面至第291頁）；證人張人中即嘉晏光學公司員工亦證述：伊從93年10月開始任職直到現在，93年公司址是在○○○路000巷00號1樓，約100年9月才搬到內湖，公司在復興北路時，車輛都停放在公司門口，公司門口有空地，當時車位都是由我們使用，通常早上會停滿，下午若有業務出門，就會將車子開出去，就有空出來的車位，有時候廠商來對帳，就會使用空出的車位，當時公司設在復興北路時，1樓前方空地的車位沒有用圍牆圍起，側邊有做花台，地面以磁磚、石子劃分6個車位，且與馬路有高低的落差。車位都是公司的人在使用，伊還未任職嘉晏公司時，嘉晏就是伊的客戶，以前的辦公室也租在同一排，約12號或14號，前方也有空地，那排的房子都是這樣的格局，若伊要去拜訪，就會先與公司小姐聯繫，詢問是否方便於1樓前方空地停車，後來伊任職於嘉晏時，公司已經搬到28號，老闆有告知我們可以使用1樓前方的空地，老闆有說是跟雅適建設租的房子，那排房子1樓都是雅適的，1樓的店面都是只租不賣，且雅適會明確告知承租人1樓前方的空地就由1樓使用，所以伊知道1樓的空地是由嘉晏公司來使用。可能有臨時到附近辦公的民眾看到有空位要停放，若我們公司的人員有發現，因為民眾通常會留電話，就會打電話給對方請他移走，但若只是暫停10分鐘，或是沒有發現，就會讓他們停放，若有沒有留電話的情形，我們還會向警局報案，這種情形從93年到100年約有10幾次，當地管區還幫我們查車號，查詢車主是何人，再打電話聯絡車主，請他們移車。我們有將車擋立起，車擋約在97年至100年間有設置3年，若有空位，車擋就會立起，車擋在車位中間，但車擋與車擋之間還是有空隙，還是可以停進一輛車，7年當中，下班後28號1樓的車位是何人停放伊不清楚，但只要到上班時間，幾乎所有的車位都會移空，除了少數幾次沒有留電話的情形，我們就會請警察協助，5樓有位白先生，當時他的房子要重新裝潢，需要敲外牆，有工程車需要使用車位，當時設計師有來告訴我們隔天何時要施工，需要暫用我們的車位，希望我們讓他停放，若是住戶或鄰居通常都會徵詢我們的同意。有28號樓上住戶停放車位未告知、未留電話，當時我們有報警處理，才查到是樓上的住戶，並聯絡到住戶，當時他馬上下來，也有向我們道歉，伊忘記是幾樓的住戶，但看到人應該可以認得，這種情形在7年內約有3次左右，若裡面的員工知道車輛可能是幾樓的住戶的，就會去按電鈴，請他們移車。7年當中，從來沒有28號樓上的住戶因為停車問題與我們發生爭執。上班時間外來車輛要停放的情形幾乎沒有，除非有比較緊急的狀況才會有臨停的情形，若有的話，也會留下電話，若沒有留電話，我們也會請警察查詢，再請車主將車子移走，所以在這幾年中，幾乎沒有因為停放1樓空地的問題而發生爭執的情形，只有1位小姐暫停伊的車位，並報警請伊朋友移車的情形，至於下班後，因為伊很常加班，伊知道附近的人會來停車，我們公司就不會禁止，若是有人要暫停借用我們的車位，若我們沒有需要，就會同意，但若有需要，還是會拒絕等語（見本院卷第307頁至第309頁）；證人楊治明即嘉晏光學員工復證述：嘉晏光學，從94年4月開始任職，一直到現在，之前公司址在臺北市○○○路○○○巷○○號1樓，100年搬離。公司在復興北路址前方有空地，空地沒有圍牆，有車擋，車擋是94年伊任職後約過一年後才做的。
空地有劃格子，有洗石子，有斜坡上來，劃5個車位，但車子比較多時，門口也會停放一輛，變成6個車位。白天沒有其他外來的車輛會停放，但有時候有人會臨時借停，一般我們會告知前方超市樓下有停車場，若是問伊，伊通常不會借，至於伊不在的情形伊就不清楚。有有人沒有經過公司允許而停放車輛，但他們通常會留下電話，我們有需要時，就會打電話請對方移車。伊有一次有人沒有留電話，我們有打電話去警局，請警察幫忙查詢，後來警察有查出車主，我們就請車主來移車，這是伊處理的那次，我們公司的其他員工也有報警處理過。28號樓上住戶上班期間伊幾乎沒有看過有停放車輛在空地的情形，印象中只有一次是3樓有借過。整排1樓前方都有空地，所有1樓前方的空地都由1樓使用。因為整排一樓前方的空地都是這樣的使用狀態，所以伊認為公司員工可以使用28號一樓前方空地。正常情形下，我們將車子開走後，會將車擋立起，伊下班後，車位的使用情形伊就不清楚，還未設立車擋前，有印象有人停放車輛的情形，但因為他有留電話，且下班後我們用不到車位，所以就沒有通知對方移車，但隔天伊上班，車子也已經移走。並無因車位的事情與鄰居或28號樓上住戶、外來車輛的車主發生過爭執，28號樓上住戶很少會停到我們空地的車位，偶爾有的時候，也會留下電話，也會移車，且態度都很和善等詞（見本院卷第30 9頁至第311頁）。
㈤由上開證人之證詞可知，系爭28號1樓房屋前方之系爭空
地於93年至100年時雖已將側邊圍牆及不銹鋼大門拆除，然系爭空地仍係由系爭28號1樓房屋住戶為排他使用。至證人丁文壹即誠泰文教基金會受僱人雖證述董事長林致光有告訴伊那是共有的土地，若真的沒有車位可以停在那邊一詞（見本院卷第306頁反面），然證人丁文壹亦證稱：
空地作為停車使用，幾乎都是被告公司在使用，有時候伊也會去停，停好後會告知被告公司的人，伊通常也都會告知被告公司的人，但有時候趕時間也有沒有告知的情形。因為1樓空地幾乎都是被告公司的人在使用，所以禮貌上都會通知他們。伊通常會告知被告公司的人員說要暫停一下，若有事情再按電鈴通知，若需要比較久的時間，伊也會告訴他們需要比較久的時間。有時候老闆會告知伊等下有訪客會開車過來，是否先幫訪客找車位，請伊去樓下講一下要在1樓空地暫停車輛的事情，若剛好有空位，伊就會去跟一樓的員工講。若有空位，1樓的人員都不會拒絕。因為平常有在那邊等，有與1樓公司的員工聊天，都知道平常是由他們在停車，且都認識他們的員工，也知道他們車輛進出的情形等語（見本院卷第305頁至第307頁），則由證人丁文壹證稱於系爭空地停車仍告知被告公司人員情節亦可見系爭空地確係由被告管領使用，否則系爭28號2至7樓房屋所有權人逕行使用系爭空地即可，又焉有告知被告人員之必要。參以臺灣早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分，1樓法定空地部分則多同意由1樓之住戶單獨占有使用，而系爭和亨大廈乃74年建築完成之建物，屬臺灣早期興建之公寓大廈，是以，系爭空地由系爭28號1樓房屋之住戶使用，亦與當時之社會風俗習慣無違。綜上，系爭和亨大廈自74年興建完成時起，系爭28號1樓房屋前方之系爭空地即專供28號1樓住戶使用，歷有年所，其他共有人對於28號1樓住戶使用系爭空地之事實，從未加以爭執或為反對之意思，顯非單純之沈默，應認系爭土地各共有人間對於由系爭28號1樓房屋所有權人專用系爭28號1樓前方空地應有默示分管契約之存在。又原告分別係於97年、93年、86年、75年、74年、76年購買系爭28號2至7樓房屋，有建物登記謄本附卷可考（見本院卷第10頁至第20頁），而系爭空地於76年即有設置圍牆、鐵門，93年間雖鐵門及部分圍牆已拆除而供系爭28號1樓房屋住戶停放車輛，然衡諸不動產交易習慣，買受人多親至現場勘查，以明不動產位置、現況、週遭環境、使用情形及權利關係，倘若全體住戶間並無默示分管契約存在，原告豈能就被告占有使用系爭土地而毫無異議並買受房屋，是原告就上開情事，自應所有知悉或可得而知。況且，原告自購買系爭28號2至7樓房地，均未對28號1樓住戶使用28號1樓前方空地有所爭執，至100年召開區分所有權人會議始討論法定空地問題，101年5月方提起本件返還土地訴訟，則自原告買受上開房地時起至提起本件訴訟，亦長達數年甚或20餘年之久均無爭執，原告自應受該分管契約之拘束。
五、綜上，系爭土地之共有人間就系爭空地已有由系爭28號1樓房屋所有權人使用之默示分管契約存在，則原告請求被告將系爭空地面積76平方公尺之木製平台拆除，將系爭土地返還原告及其他共有人，洵屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
叁、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
民事第四庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
書記官 李云馨