臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第88號原 告 張清真訴訟代理人 葉繼升律師複 代理人 林佩儀律師訴訟代理人 蘇甦被 告 張培安訴訟代理人 蔡順雄律師
陳品妤律師上列當事人請求返還房屋事件，本院於民國101年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號五樓房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬零壹佰玖拾捌元，及自民國一百年十二月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國九十九年一月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按年給付原告新臺幣叁拾壹萬陸仟貳佰貳拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬玖仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬貳仟陸佰伍拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○號之房屋及其基地即座
落臺北市○○區○○段一小段12地號、面積11,794平方公尺、權利範圍100,000分之410土地（下稱系爭房地）原係原告之母即訴外人韓馨芳所有，訴外人韓馨芳已於民國96年12月15日死亡。嗣因訴外人韓馨芳死亡，而由原告繼承取得系爭房地。原告繼承取得系爭房地後，曾委由原告之次子蘇甦代為收回系爭房地，但蘇甦前往系爭房地之際，發現系爭房地現由被告及其家屬占有並居住其內，原告雖透過蘇甦請求返還系爭房地，惟未獲置理。被告未經原告同意，擅自使用並居住於系爭房地內，原告依照民法第767條前段之規定，自得請求被告返還系爭房地。
㈡訴外人韓馨芳於96年12月15日死亡後，系爭房地之所有權即
由原告當然繼承，不因原告何時辦妥系爭房地之繼承登記而有異；被告無權占有系爭房地獲有相當於租金之不當得利，並導致原告無法使用系爭房地受有損害，依照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原告請求被告給付相當於租金之不當得利自屬有據。經查系爭土地自96至98年期間之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）46,800元，自99年至100 年之公告地價則為每平方公尺49,200元，依照平均地權條例第16條前段規定，申報地價為公告地價百分之80，故系爭土地自96年至98年之申報地價應為每平方公尺37,440元、自99年至100年之申報地價則為每平方公尺39,360元，另依臺北市國稅局所核發遺產稅免稅證明書，系爭房屋之申報價值為1,259,000元；因韓馨芳登記取得系爭不動產之日期為97年1月17日，已在韓馨芳死亡日期之後，自當日起原告占有、使用系爭房地，即應按年支付原告依系爭建物評定現值及土地申報地價年息百分之十計算之相當租金損害金；另因系爭房屋係於96年7月31日始行辦理保存登記之嶄新建物，又位於臺北市松山區，故以土地建物申報地價年息百分之十作為計算被告每年因占有、使用系爭房屋所受相當租金不當得利，並無不合理之處，併予敘明。因系爭土地總面積為11,794平方公尺、原告之權利範圍為100,000分之410，原告名下之土地面積即為48.3554平方公尺（計算式：11,79 4平方公尺×(410/100,000) ＝48.3554），自97年1月17日起至98年12月31日止1年11個月又15日期間，原告占有、使用系爭房地，應給付原告之相當租金損害金即為480,198元【計算式：〈[(1/12)×(15/31)+(11/12)+1]×37, 440×48.3554+1,259, 000〉×10％＝480,198，元以下無條件捨去】；另原告自99年1月1日起至返還系爭房屋予原告之日為止，應按年給付原告之相當租金損害金額則為316, 226元【計算式：（39,360×48.3554＋1,259,000）×10％＝316,226，元以下無條件捨去】，原告爰請求被告如數給付，如訴之聲明第二、三項所載。
㈢對被告答辯所為之陳述：
⒈被告雖抗辯依松山區公所覆函可證明張楓宸與韓馨芳係「民
國39年間」結婚，並可證明原告並未由韓馨芳收養、無從因繼承取得系爭房地所有權云云，顯屬無據，依照向松山區公所調得訴外人張楓宸、韓馨芳二人之戶籍謄本觀之，該戶籍謄本僅係張楓宸、韓馨芳二人隨政府遷臺後，於臺灣地區初次設籍之紀錄，且其內並無有關訴外人張楓宸、韓馨芳二人結婚日期之記載，被告空言依照該覆函內容，可證明張楓宸、韓馨芳二人係於29年間結婚，其時原告已年滿23歲云云，顯屬無據，無從採信。更何況依照被告先前自認之事實，可知訴外人張楓宸、韓馨芳二人係於抗戰勝利前即已結婚，當時原告大約6、7足歲而已，且被告自承被告之父即訴外人張英驥在大陸地區曾與訴外人張楓宸、韓馨芳二人及原告晤面等情，以及原告戶籍謄本上登記「父：張楓宸、母：韓馨芳」等記載，已可證明原告係由訴外人韓馨芳自幼扶養並收養為女，另由系爭房地登記簿謄本，亦可知悉原告繼承取得系爭房地所有權之事，亦為國有財產局、地政事務所等單位審核相關證件後所肯認，足證原告確係訴外人韓馨芳之女，並已繼承取得系爭房地所有權。被告徒以一己臆測之詞，空言原告並非韓馨芳之女、無從因繼承取得系爭房地所有權云云，顯屬無據，無從採信。
⒉被告雖提出被證8、被證9、被證10等文件，辯稱被告有權占
有使用系爭房地，但訴外人韓馨芳早於各該文件製作前即已重度失智，顯見各該文件並非真正或有效。被告固提出經認證之授權書、不動產預定買賣契約書等文件，惟查各該文件並無任何訴外人韓馨芳之簽名，違反公證法第101條第1項之規定，不生公證或認證之效力。更何況依照臺北市松山區公所覆函之內容，可知訴外人韓馨芳早於89年10月13日即經醫療機構鑑定為中度失智，其後於91年9月25日、93年10月14日、94年11月10日陸續重行鑑定，均鑑定訴外人韓馨芳為中度失智，且於95年11月23日重行鑑定改為重度失智，衡諸行政院衛生署頒訂之身心障礙者鑑定表載有失智症中度之定義為「記憶中度喪失，近事記憶困難，判斷力障礙，對時、地之定向力喪失，自我照顧能力缺損，且有明顯複雜性日常生活功能障礙，需部分依賴他人養護」、失智症重度之定義則為「記憶力重度喪失，近事記憶能力全失，判斷力喪失，對時、地之定向力喪失，對親人之認知功能開始出現障礙，大、小便失禁，自我照顧能力喪失，開始出現簡單之日常生活障礙，需完全依賴他人養護者」，顯見於被證8授權書、被證9不動產預定買賣契約書以及被證10房屋租賃契約書製作之際，訴外人韓馨芳早已陷於無意識、心神喪失或精神錯亂之狀態，無法自為有效之意思表示或法律行為，自足證明被證8授權書顯屬無效，不生授與代理權之效力，訴外人張英驥基於該無效授權書，與被告所簽訂出售或出租系爭房屋之契約均屬無權代理行為，且未經訴外人韓馨芳本人或其繼承人即原告之承認，依照民法第170條第1項規定，各該契約對訴外人韓馨芳或原告均不生效力，亦無從因此使被告取得占有、使用系爭不動產之合法權原，益證被告辯稱：伊合法買得或承租系爭房地，有權占有、使用系爭房地云云，洵屬無據，無從採信。
⒊又被告雖辯稱縱認原告有權請求被告給付相當於租金之不當
得利，被告亦可依照被證各紙單據所列金額與原告相抵銷云云，惟依照被告所提出被證1醫療費單據、被證2安養費收據、被證3喪葬費收據等各紙單據觀之，絕大部分並無付款人之姓名，則各該單據能否作為被告對原告有債權可資抵銷之證明？顯有疑義，況被證1、2、3等單據中，唯一記載付款人姓名之單據，其上記載繳款人姓名為訴外人張英驥，而非被告，且被告亦未能舉證證明其實際支付各該費用之事實，自足證明各該費用並非被告自身所支出，被告空言得以各該費用與原告請求之相當租金損害金相抵銷云云，顯屬無據，不應准許。另據原告近日向訴外人韓馨芳生前開立帳戶存款之金融機構查詢結果，訴外人韓馨芳生前於各金融機構之存款高達數佰萬元之鉅，但於93、94年間，訴外人韓馨芳於金融機構之存款竟陸續遭訴外人張英驥擅自解約或提領，並直接匯入訴外人張英驥自己之帳戶，且就原告目前查詢所得，訴外人韓馨芳存款匯入訴外人張英驥帳戶之金額合計已高達4,807,053元，已逾被告聲稱為訴外人韓馨芳已支出之費用甚鉅，而被告迄今未能就被證1、2、3各紙單據所載支出之資金來源為舉證，復如前述，從而縱認被告或訴外人張英驥確有支出訴外人韓馨芳醫療、養護、喪葬費用之事實，其資金來源亦為訴外人韓馨芳本人之存款，而非由被告或訴外人張英驥自行支付，被告亦無從據以主張抵銷。更何況依照被證1、2、3各紙單據計算，其支出總金額為165萬餘元，與訴外人韓馨芳生前遭領取之存款金額尚有巨大差異；就被告或訴外人張英驥在訴外人韓馨芳生前擅自領取訴外人韓馨芳存款，以及彼等二人拒不將訴外人韓馨芳存款扣除開銷後之結餘款項歸還訴外人韓馨芳之繼承人即原告一事，原告將另案訴究其法律責任，併予敘明。
㈣並聲明：⒈被告應將座落臺北市○○區○○路○○巷○○號5樓
之房屋返還原告。⒉被告應給付原告840,198元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊除前項給付外，被告另應自99年1月1日起，至返還第一項房屋予原告之日止，按年給付原告316,226元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠據被告了解，被告之爺爺即訴外人張鳴盛與原告之父即訴外
人張楓宸均為中國河北人，昔為保定戰區學校之同學，追隨張學良，感情甚篤而結拜為兄弟，於九一八事變後，訴外人張鳴盛當時淪陷戰區而未能團聚，抗戰勝利後，被告之父即訴外人張英驥與訴外人張鳴盛先生方連絡上，而訴外人張英驥與訴外人張楓宸則有保持聯絡。據悉原告乃訴外人張楓宸與前妻所生，訴外人張楓宸約於八年抗戰勝利前與訴外人韓馨芳結婚，當時原告已7、8歲。訴外人張英驥於抗戰勝利後在北京就讀輔仁大學，原告尚且拜訪過張家。其後，訴外人張英驥於38年國民政府遷台以前在成都軍校求學，斯時原告與訴外人蘇兆文結婚，亦定居成都，兩家依然保持連絡。嗣後訴外人張英驥被分發來臺，原告告知訴外人張楓宸也已在臺灣，張英驥遂與張楓宸再度連絡上，原告則直至38年底始來臺，並未與訴外人張楓宸、韓馨芳同住，訴外人張鳴盛則未能來臺，故訴外人張英驥遂視訴外人張楓宸、韓馨芳為父母般照料。訴外人張楓宸約於67、68年間辭世，訴外人張英驥與原告合辦伊後事後，原告約於一年後移民美國，此後便失去聯絡，由訴外人張英驥全家繼續照料訴外人韓馨芳，並負擔訴外人韓馨芳老年之醫藥費、安養院看護費，以及喪葬費與訴外人張楓宸之墓地清潔費等各種開銷。承上，訴外人韓馨芳感念被告一家對其之照顧，遂將系爭房屋出售予被告，訴外人韓馨芳身故後，被告為請韓馨芳之繼承人履行系爭房屋買賣契約，爰向本院聲請指定財政部國有財產局台灣北區辦事處（下稱國財局）為訴外人韓馨芳之遺產管理人，並依本院97年度財管字第54號裁定登報公示催告繼承人出面承認繼承，國財局亦函請本院發給裁定確定證明書後，於98年8月26日擔任訴外人韓馨芳之遺產管理人。由上可知，截至98年8月26日止，我國戶政資料並無原告為韓馨芳女士之女兒之登記，方需由國財局擔任遺產管理人，則原告究竟於何時成為韓馨芳女士之女兒，顯有疑義。
㈡原告應無可能為訴外人韓馨芳親生女兒或養女，蓋訴外人韓
馨芳為民國4年出生，原告為00年出生，如此推算，訴外人韓馨芳於生下原告時不過12歲，於民國初期兵馬倥傯、內憂外患、物資缺乏之環境下成長12歲之女童，若謂已有成熟之生育能力，恐怕極其少見，則原告是否為韓馨芳女士親生女兒，顯啟人疑竇。而原證2之戶籍謄本並無收養註記，似無收養可能，由形式上觀之，原告似非訴外人韓馨芳之養女。尤甚者，據悉原告與親生母親感情深厚，因而對訴外人韓馨芳頗有微詞，兩人相處平淡，訴外人韓馨芳實無可能以收養之意思養育原告，兩人之間亦無可能成立收養關係。
㈢又被告於96年7月26日與訴外人韓馨芳及其授權之代理人即
訴外人張英驥簽定房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以2,000萬元將系爭房屋售予本人。被告並於前述同日，本於系爭契約第7條與訴外人韓馨芳簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。又前揭授權書有民間公證人詹孟龍公證人所做96年度板院民認龍字第201818號認證、買賣契約書有民間公證人楊昭國公證人所做北院民認國字第202764號認證，茲依公證法第70條、第71條、第107條之規定，公證人為認證時應探求請求人之真意及事實真相，是故系爭買賣契約已經前述認證，足認本契約為真正。而被告與訴外人韓馨芳係本於系爭契約第7條始簽立系爭租賃契約，系爭租賃契約附屬於系爭買賣契約之下，效力亦無庸置疑，足徵被告並非無權占有。
㈣退步言之，就原告請求相當於租金之不當得利部分，被告得
以民法第176條第1項無因管理及民法第179條不當得利所生債權主張抵銷，蓋韓馨芳生前數十年均由被告及其家人奉養，原告遠去美國不聞不問，直至100年2月22日始回國，顯未依民法第1114條盡其扶養義務，甚可能觸犯刑法第295條之遺棄罪。而被告一家視訴外人韓馨芳為親人，侍奉在側，亦多有花費，自得依民法第176條第1項無因管理及民法第179條不當得利請求原告返還如被證1至3之所有費用。若認定被告應給付相當於租金之不當得利，則被告茲此主張抵銷被證1至3之金額等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告戶籍謄本所載之父親為訴外人張楓宸、母親為訴外人韓馨芳，此有戶籍謄本在卷可稽（見卷第12頁）。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○號之建物及其基地即座
落臺北市○○區○○段一小段12地號、面積11,794平方公尺、權利範圍100,000分之410土地原係訴外人韓馨芳所有，訴外人韓馨芳已於96年12月15日死亡，現所有權人登記為原告，登記原因為繼承，此有訴外人韓馨芳戶籍謄本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、財政部臺北市國稅局遺產稅免稅證明書在卷可稽（見卷第11、13至17頁）。㈢被告為請訴外人韓馨芳之繼承人履行系爭房屋買賣契約，爰
於97年5月6日向本院聲請指定財政部國有財產局臺灣北區辦事處為訴外人韓馨芳之遺產管理人，並依本院97年度財管字第54號裁定登報公示催告繼承人出面承認繼承，國財局亦函請本院發給裁定確定證明書後，上開裁定業於97年8月25日確定，經本院調閱本院97年度財管字第54號民事卷宗，堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠原告是否為訴外人韓馨芳之法定繼承人？
原告主張其係由訴外人韓馨芳自幼扶養並收養為女，業據提出訴外人韓馨芳戶籍謄本、原告本人戶籍謄本、戶籍登記簿及家庭合照為證，惟被告否認並稱原告應無可能為訴外人韓馨芳親生女兒或養女，蓋訴外人韓馨芳為民國4年出生，原告為00年出生，如此推算，訴外人韓馨芳於生下原告時不過12歲，於民國初期兵馬倥傯、內憂外患、物資缺乏之環境下成長12歲之女童，若謂已有成熟之生育能力，恐怕極其少見，則原告是否為韓馨芳女士親生女兒，顯啟人疑竇，並據提出訴外人張楓宸事略及自傳為證。查原告及訴外人張楓宸、韓馨芳原居於大陸地區，於38年後遷居臺灣，而原告係訴外人張楓宸與前妻所生，訴外人韓馨芳則為訴外人張楓宸之再婚配偶，即原告與訴外人韓馨芳無血緣關係，此為兩造不爭事實。經本院向新北市樹林區戶政事務所、臺北市松山區戶政事務所、桃園縣大園鄉戶政事務所調閱原告及訴外人張楓宸、韓馨芳之戶籍資料，可知戶籍登記簿僅記載訴外人張楓宸、韓馨芳係配偶關係，均於38年6月27日遷居臺灣並於39年3月2日變更里鄰，而原告之戶籍登記簿父母欄分別記載「張楓宸」、「韓馨芳」，此有新北市樹林區戶政事務所101年2月17日新北樹戶字第1013551185號函、臺北市松山區戶政事務所101年2月17日北市松戶資字第10 130154000號函、桃園縣大園鄉戶政事務所101年3月3日桃大戶字第1010000575號函、臺北市松山區戶政事務所101年3月27日北市松戶資字第10130286800號函在卷可稽（見卷第185至192、197至
206、215至217頁），足證訴外人張楓宸、韓馨芳於38年遷居臺灣前即已結婚，又查原告與訴外人張楓宸、韓馨芳遷居來台之際，兩岸政局動盪，戶籍登記資料難以完善保存，而原告提出訴外人韓馨芳戶籍謄本、原告本人戶籍謄本、戶籍登記簿及家庭合照等件亦與戶政事務所之原始戶籍登記簿相符，依據經驗法則判斷，顯然訴外人韓馨芳係以收養原告為親生子女之意思扶養原告。按依民國74年修正前之民法第1079條規定：收養子女，應以書面為之。但自幼撫養為子女者，不在此限。是有關收養僅須有當事人之合意及作成書面即可成立，並不以登記或法院認可為生效要件。司法院大法官會議第87號解釋「收養子女違反民法第一千零七十三條收養者之年齡應長於被收養者二十歲以上之規定者，僅得請求法院撤銷之，並非當然無效。」，是收養者與被收養者間差距未滿二十歲，僅屬得撤銷並非無效。查原告與訴外人韓馨芳雖年齡相距不足二十歲，但原告自幼年期間即受訴外人韓馨芳扶養，原告與訴外人韓馨芳間存有收養關係，堪可認定。原告主張為訴外人韓馨芳之法定繼承人乙詞，為可採信。被告空言抗辯原告繼承權源非適法云云，尚不足採。
㈡被告與訴外人韓馨芳間之系爭買賣契約及租賃契約是否有效
成立？⒈按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而
其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。原告主張訴外人韓馨芳於89年10月13日即經醫療機構鑑定為中度失智，其後於91年9月25日、93年10月14日、94年11月10日陸續重行鑑定，均鑑定訴外人韓馨芳為中度失智，且於95年11月23日重行鑑定改為重度失智，是訴外人韓馨芳早已陷於無意識、心神喪失或精神錯亂之狀態，無法自為有效之意思表示或法律行為，業據提出訴外人韓馨芳於馬偕紀念醫院之病歷、護理紀錄等件為證。經查，訴外人韓馨芳於91年9月25日、93年10月14日、94年11月10日均鑑定為中度失智，並於95年11月23日重行鑑定改為重度失智，而重度失智之定義為「記憶力重度喪失，近事記憶能力全失，判斷力喪失，對時、地之定向力喪失，對親人之認知功能開始出現障礙，大、小便失禁，自我照顧能力喪失，開始出現簡單之日常生活障礙，需完全依賴他人養護者」，此有臺北市松山區公所101年2月21日北市松社字第10130201100號函在卷可稽（見卷第193至195頁），可知訴外人韓馨芳於96年7月6日簽訂被證8授權書、96年7月26日簽訂被證9不動產預定買賣契約書、被證10房屋租賃契約書時已無判斷辨別能力，難認尚有意思表示之能力，故其所為之意思表示應屬無效。
⒉次按公證人認證私文書，應使當事人當面於私文書簽名，或
承認為其簽名，並於認證書內記明其事由。又公證人作成之文書，非具備本法及其他法律所定之要件，不生公證效力，公證法第101條第1項、第11條第1項分別定有明文。復按請求認證須由請求人簽名之私文書，請求人不能簽名，公證人應拒絕認證（司法院91年11月第10期公證實務研究會研究專輯第14則法律問題參照）。是可知，認證請求人應於私文書上簽名，若無簽名，公證人應拒絕認證，縱公證人已為認證，該認證非具公證法所定之要件，應屬無效之認證。查被證8授權書、被證9不動產預定買賣契約書均有公證人之認證章，惟授權人及出賣人欄位僅有訴外人韓馨芳之印章，並無訴外人韓馨芳之本人簽名，或由公證人代書姓名，並註明不能簽名事由後由公證人簽名之文字，依上開規定及說明，被證8授權書、被證9不動產預定買賣契約書之認證應屬無效之認證。
⒊綜上所述，訴外人韓馨芳已無意思表示之能力，其意思表示
應屬無效，故被告與訴外人韓馨芳間成立之系爭買賣契約及租賃契約應屬無效。
㈢原告依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋，是
否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。承前所述，原告為訴外人韓馨芳之法定繼承人，而訴外人韓馨芳已於96年12月15日死亡，且系爭房地現所有權人登記為原告，登記原因為繼承，此有訴外人韓馨芳戶籍謄本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、財政部臺北市國稅局遺產稅免稅證明書在卷可稽（見卷第11、13至17頁），是原告已取得系爭房地之所有權。
被告與訴外人韓馨芳間之系爭買賣契約及租賃契約並未有效力成立，即被告無合法權源占有系爭房地，被告空言主張對系爭房屋有使用權利而未舉證證明之，難認被告係屬有權占有，則原告依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
㈣原告依民法第179條之規定請求被告給付相當租金之不當得
利，是否有理由？⒈按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。被告無權占有系爭房屋，屬無法律上之原因而占有，原告自得依據不當得利之法律關係，請求返還所受相當租金之不當得利。再按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。再按土地第97條第1項規定所稱土地價額係指法定地價而言；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。又依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。又按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判例意旨參照）。
⒉查系爭房屋之基地係座落於臺北市○○區○○段一小段第12
地號，此有土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本案卷第16至17頁），是依土地法第97條第1項規定計算土地及其建築物申報總價年息10%分述如下：
⑴房屋部分：經財政部臺北市國稅局核定價額為1,259,000元
，此有財政部臺北市國稅局遺產稅免稅證明書在卷可稽（見卷第15頁），故系爭房屋總價應為1,259,000元。
⑵土地部分：座落臺北市○○區○○段一小段第12地號，自99
年起之申報地價每平方公尺39,360元、面積為11,794平方公尺、權利範圍為100,000分之410，此有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本案卷第16頁），故土地總價應為1,903,269元（計算式：11,794平方公尺×39,360元×410/100,000＝1,903,269元，元以下四捨五入）。
⑶自99年起每年租金：316,227元【計算式：（1,259,000元＋
1,903,269元）×10%×＝316,227元，元以下無條件捨去】。
⑷查系爭租賃契約係於96年7月26日簽訂，是被告係自96年7月
26日起即占有系爭房地，惟系爭房地係於97年1月17日始登記為被繼承人韓馨芳所有，是繼承人即原告應自97年1月17日繼承系爭房地之所有權，故原告自得請求被告給付自97年1月17日起至98年12月31日止相當租金之不當得利，又查系爭土地自96年起至98年止之公告地價為46,800元，換算為申報地價應為37,440元（計算式：公告地價46,800元×80%＝37,440元）。是系爭土地自96年起至98年止之土地總價為1,810,426元（計算式：11,794平方公尺×37,440元×410/100, 000＝1,810,426元，元以下四捨五入）。而系爭房地自96年起至98年止之每年租金應為306,943元【計算式：（房屋總價1,259,000元＋土地總價1,810,426元）×10%＝306,943元，元以下四捨五入】。而系爭房地自97年1月17日起至98年12月31日止之租金應為600,431元【計算式：（349日÷365日＋1年）×306,943元＝600,431元，元以下四捨五入】。
⒊依上所述，原告請求被告給付自97年1月17日起至98年12月
31日止相當租金之不當得利金額480,198元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年12月17日起至清償日止，按年5%計算之利息，以及自99年1月1日起至返還系爭房屋止，按年給付316,226元，為有理由，應予准許。
㈤被告主張抵銷，是否有理由？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。又按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例意旨參照）。被告主張被告一家視訴外人韓馨芳為親人，侍奉在側，亦多有花費，自得依民法第176條第1項無因管理及民法第179條不當得利請求原告返還如被證1至3之所有費用，而被證1至3之所有費用自得抵銷原告請求不當得利之金額，業據提出馬偕紀念醫院醫療單據、臺北市私立慈德老人養護所收據及喪葬費收據等件為證。而原告稱訴外人韓馨芳於金融機構之存款陸續遭訴外人張英驥解約或提領，並直接匯入訴外人張英驥自己之帳戶，且訴外人韓馨芳存款匯入訴外人張英驥帳戶之金額合計已高達4,807,053元，已逾被告聲稱為訴外人韓馨芳已支出之費用甚鉅，而被告迄今未能就被證1、2、3各紙單據所載支出之資金來源為舉證，從而縱認被告或訴外人張英驥確有支出訴外人韓馨芳醫療、養護、喪葬費用之事實，其資金來源亦為訴外人韓馨芳本人之存款，而非由被告或訴外人張英驥自行支付，被告亦無從據以主張抵銷，業據提出中國信託銀行匯款單、臺灣銀行匯款單等件為證。⒉經查訴外人韓馨芳分別於93年2月17日、93年8月13日、93年
12月2日、94年1月17日匯款2,505,786元、1,033,388元、1,169,229元、98,650元至訴外人張英驥帳戶，此有中國信託銀行匯款單、臺灣銀行匯款單等件可資參照（見卷第247至
259 頁），是訴外人韓馨芳共計匯款4,807,053元予訴外人張英驥。又查被告雖提出被證1至3之馬偕紀念醫院醫療單據、臺北市私立慈德老人養護所收據及喪葬費收據等單據，惟上開單據難認係由被告或訴外人張英驥所代付而取得，而被告復未加以舉證證明之。且查訴外人韓馨芳自93年2月17日起分別匯款予訴外人張英驥，若被告或訴外人張英驥確實代付訴外人韓馨芳之費用，則被告或訴外人張英驥自得從訴外人韓馨芳匯款中扣抵，故被告主張代付訴外人韓馨芳之費用而得以抵銷原告請求之金額云云，顯屬無據，要不可採。
五、綜上，原告為系爭房屋所有人，被告無使用系爭房屋之合法權利，屬無權占有爭房屋，從而，原告依據民法第767條第1項前段及同法179條之規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及請求被告給付原告840,198元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起，至返還系爭房屋予原告之日止，按年給付原告316,226元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
書記官 謝盈敏