臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第159號上 訴 人 藍瑞興
藍健倫藍健育共 同訴訟代理人 藍官金玉被 上訴人 西門商業大樓管理委員會法定代理人 大洋僑果股份有限公司訴訟代理人 林明智上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國102年1月30日本院臺北簡易庭101年度北簡字第13312號第一審判決提起上訴，本院於民國102年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用各由上訴人藍瑞興負擔百分之五十一、上訴人藍健倫負擔百分之二十八、上訴人藍健育負擔百分之二十一。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、被上訴人起訴主張：
一、上訴人藍瑞興為被上訴人所管理西門商業大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼臺北市○○區○○路○號1樓、2樓及4號3樓、4樓之區分所有權人、上訴人藍健育為門牌號碼臺北市○○區○○路○號6樓、7樓及12樓之1之區分所有權人、上訴人藍健倫為門牌號碼臺北市○○區○○路○號5樓之區分所有權人，依區分所有權人會議，上訴人等應按月繳納如附表所示管理費、停車位費用，詎上訴人均未如期繳納，且上訴人等占用公共版面等，共積欠管理費、公共版面管理費共新臺幣（下同）65萬6591元，迭經催討未果。爰依系爭大樓區分所有權人會議決議、民法不當得利等，請求上訴人給付如附表所示之管理費，即上訴人藍瑞興共給付33萬3024元、上訴人藍健育共給付13萬4459元、上訴人藍健倫共給付18萬9108元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、系爭大樓之區分所有權人共八人，召開區分所有權人會議時，均超過公寓大廈管理條例規定之百分比、達80%以上。大洋僑果股份有限公司（下稱大洋公司）、順利貿易股份有限公司（下稱順利公司）確實有委託劉邦寧、李連生出席系爭大樓97年11月14日第一次區分所有權人會議，且該次會議記錄亦有送達全部區分所有權人，若劉邦寧、李連生未經合法委任，上訴人在收到會議記錄後必向被上訴人表示意見，但渠等均未表示意見、亦依會議記錄辦理，可知大洋公司、順利公司確有委任劉邦寧、李連生出席上開會議；而該次會議被上訴人並無上訴人藍瑞興之委託書，因上訴人藍瑞興有到場，而讓其妻藍官金玉（亦為上訴人藍健倫、藍健育之嬸嬸）表示意見，雖無實質之委託書，但上訴人藍瑞興既讓藍官金玉簽名及出席，因此認定上訴人藍瑞興有委託藍官金玉代其發言。
三、被上訴人並非不訂立規約及向主管機關報備成立，只是上訴人因規約不符合渠等要求，即杯葛會議，而無法向主管機關報備成立。被上訴人於102年5月29日召開區分所有權人會議要成立正式管理委員會（下稱管委會）並改選，但上訴人又不同意被上訴人改選，所以被上訴人只能繼續擔任管理委員，且規約因上訴人有意見至今仍無法成立。又，系爭大樓之主任委員（下稱主委）並未定有任期、至少一年以上，是在開會議時詢問區分所有權人是否有意願擔任，即推舉該人擔任，故無任期制。而上訴人在藍官金玉擔任系爭大樓之主委期間（至100年2月23日卸任），自97年12月起就拒繳管理會費。區分所有權人決議有關公共版面費用、公共圓柱應由使用人繳納，即現在的承租戶。
貳、上訴人則以下列情辭，資為抗辯：
一、系爭大樓已蓋好二十多年，上訴人以前都有繳交管理費，惟被上訴人至今未向主管機關辦理管委會登記，且其收取7樓至12樓之外牆廣告費後未用作整棟大樓之公用收支，執行職務顯有不當，故上訴人為保障全體大樓住戶之利益，始代收公共圓柱等費用，非刻意不繳管理費，僅希望成立正式之管委會後繳付，故上訴人對被上訴人所提附表所示積欠之管理費金額並無意見。
二、又，被上訴人究係主張直接依規約或會議記錄請求上訴人繳付管理費，抑或認為承租戶應繳納管理費予管委會，卻繳付予上訴人，故上訴人有不當得利而應返還管理費予被上訴人？以原審判決詳予檢視，似為後者。惟若上訴人與承租戶間之租賃關係有約定管理費應由承租戶繳納予上訴人的話，則上訴人收取承租戶所繳納之管理費並非無法律上之原因。再，從原證97年度第一次區分所有權人會議記錄之出席人員簽名表，係藍瑞興、大洋公司、順利公司、羅文瑩四人，則該次決議與會之區分所有權人數至少應有三人，方符合公寓大廈管理條例第31條「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」之規定；惟該次會議上訴人藍瑞興雖有到場，但未出席、而是口頭委託藍官金玉，故出席人員簽名表是由藍官金玉代簽，則依公寓大廈管理條例第27條第3項規定，上訴人藍瑞興是否有以書面委任第三人出席會議，攸關該次會議是否合法生效，倘若被上訴人無法提出該次會議中上訴人藍瑞興委任第三人出席區分所有權人會議之書件，該次會議即屬不合法，從而其決議亦屬不合法。果爾，被上訴人依該次會議記錄請求上訴人給付管理費，亦應屬無據。另，系爭大樓之區分所有權人共八人，召開區分所有權人會議時，均有超過公寓大廈管理條例規定之百分比、達80%以上。
三、就公共版面及圓柱使用費，使用人即上訴人之承租戶有與管委會簽立租約；雖租約沒有記載公共版面及圓柱使用費是由承租人要交給上訴人，但承租人確實有將使用費交給上訴人，即被上訴人主張之此部分費用8萬4000元上訴人願意給，但被上訴人要開立收據。
叁、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人藍瑞興應給
付被上訴人33萬3024元、上訴人藍健育應給付被上訴人13萬4459元、上訴人藍健倫應給付被上訴人18萬9108元，及均自101年7月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，同時依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、本院協商兩造確認爭點如下（見本院卷第68頁反面至第69頁正面）：
一、不爭執事項：
㈠、上訴人藍瑞興為被上訴人所管理系爭大樓門牌號碼臺北市○○區○○路○號1樓、2樓及4號3樓、4樓之區分所有權人、上訴人藍健育為門牌號碼臺北市○○區○○路○號6樓、7樓及12樓之1之區分所有權人、上訴人藍健倫為門牌號碼臺北市○○區○○路○號5樓之區分所有權人。
㈡、系爭大樓自82年起即依區分所有權人會議決議成立管委會，並不定期限由區分所有權人會議決議改選，即無規定任期，上訴人藍瑞興配偶藍官金玉亦曾任第95至98年度之第三屆管委會主委；被上訴人則為100年2月23日經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例規定決議所選任之管委會主委，惟迄今尚未向主管機關申請報備。
㈢、系爭大樓82年度區分所有權人會議決議：大樓管理費用每月5日前繳交順林建設會計。計費方式以每坪100元計算，停車位每部1000元，未遷入者暫以八折計費；又95年度區分所有權人會議決議：自95年7月起調整對外營業住、租戶管理費，其調高幅度為5%，即原每坪100元，調整為每坪105元；97年度區分所有權人會議決議：住、租戶辦公使用管理費每坪100元，對外營業使用每坪105元；公共版面管理費一單位每月1000元（臨成都路4號）、每月3000元（臨成都路2號）；系爭大樓98年度區分所有權人會議決議：⒈辦公使用管理費每坪100元。⒉營業使用每坪105元。⒊未使用（空屋）每坪80元。公共圓柱使用管理費每月每位4000元。上訴人迄至97年11月均依各該決議繳交管理費，被上訴人則均依各該決議繳交管理費迄今。公共版面管理費及公共圓柱使用管理費則由使用人即承租戶繳納予被上訴人。
㈣、系爭大樓97年度第一次區分所有權人會議，上訴人藍瑞興有到場。
㈤、上訴人依系爭大樓歷次區分所有權人會議決議之收費標準，尚欠如附表所示管理費、停車位費用、公共版面及公共圓柱管理費金額共計分別為：上訴人藍瑞興33萬3024元（其中公共版面費用3萬6000元、公共圓柱費用4萬8000元）、上訴人藍健育13萬4459元、上訴人藍健倫18萬9108元。
㈥、上訴人藍瑞興確已自其承租人收取如附表所示公共版面費用3萬6000元、及公共圓柱費用4萬8000元。
以上事實，有建物登記第二類謄本、100年2月23日區分所有權人會議記錄、83年9月24日區分所有權人會議記錄、95年度第二次區分所有權人會議記錄、98年度第二次區分所有權人會議記錄、97年度第一次區分所有權人會議記錄在卷可按（見原審卷第8-15、19、22-23、80-81、83-84頁，本院卷第28頁反面、7-8、29頁），並經證人鄭亦珏即麗思診所行政助理到庭證述屬實（見原審卷第107頁），且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
㈠、上訴人得否以被上訴人管委會迄未向主管機關合法報備而拒繳管理費？
㈡、被上訴人是否得依97年11月14日第一次區分所有權人會議決議收取如附表所示之該部分管理費？
㈢、被上訴人得否依不當得利向上訴人藍瑞興請求經其收取之公共版面費用3萬6000元、及公共圓柱費用4萬8000元？
伍、得心證之理由：
一、上訴人不得以被上訴人管委會迄未向主管機關合法報備而拒繳管理費：
按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第820條第1項、第822條第1項分別定有明文。足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由會議決議繳納管理費，作為公共基金，當符合現代群居生活之要求，區分所權人自應遵守而受其約束。查，公寓大廈管理條例係至84年6月28日始公布施行，而系爭大樓自82年起即依區分所有權人會議決議成立管委會，並決議區分有權人應繳交管理費及其計算方式，並再於歷次即
95、97、98各年度區分所有權人會議決議調整收取費用之計算方式及公共區域，且上訴人迄至97年11月均依各該決議繳交管理費，被上訴人則均依各該決議繳交管理費迄今等情，業如不爭事項㈡、㈢所述，可知系爭大樓管委會於公寓大廈管理條例公布施行前即成立並經區分所有權人決議繳交管理費迄今，即實際上系爭大樓以區分所有權人會議決議上述管理費之繳交，亦經其社區區分所有權人遵循多年，不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便捷、維護系爭大樓社區公共利益及增進其區分所有權人居住品質之目的，而與被上訴人管委會是否業依公寓大廈管理條例之規定合法報備成立乙節無涉，即上訴人執此為由而拒繳管理費，並不足取，當無理由。
二、被上訴人得依97年11月14日第一次區分所有權人會議決議收取如附表所示之該部分管理費：
按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，自應依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，適用民法第
56 條有關社團總會決議效力之規定。復按民法第56條明文規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，是縱上訴人主張97年11月14日第一次區分所有權人會議，上訴人藍瑞興未以書面合法委託藍官金玉，即由藍官金玉代為出席，該次會議決議方法有此不合法之處為真，區分所有權人亦僅得訴請撤銷該決議，而不得主張該決議為無效。又上訴人依系爭大樓歷次區分所有權人會議決議之收費標準，尚欠如附表所示管理費、停車位費用金額共計分別為：上訴人藍瑞興24萬9024元（即不含公共版面費用3萬6000元、公共圓柱費用4萬8000元）、上訴人藍健育13萬4459元、上訴人藍健倫18萬9108元，亦如不爭事項㈤所述，從而，被上訴人自得依歷次即含97年11月14日第一次區分所有權人會議決議，向上訴人收取如附表所示管理費，即被上訴人此部分請求，自屬有據。
三、被上訴人得依不當得利向上訴人藍瑞興請求經其收取之公共版面費用3萬6000元、及公共圓柱費用4萬8000元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明文。查，依系爭大樓97及98年度區分所有權人會議決議：公共版面管理費一單位每月1000元（臨成都路4號）、每月3000元（臨成都路2號），公共圓柱使用管理費每月每位4000元；又公共版面管理費及公共圓柱使用管理費應由使用人即承租戶繳納予被上訴人，然上訴人藍瑞興已自其承租人收取如附表所示公共版面費用3萬6000元、及公共圓柱費用4萬8000元等情，已為不爭事項㈢、㈥所述，是以上開公共版面管理費及公共圓柱使用管理費之收取權人即均為被上訴人，則上訴人藍瑞興收取如附表所示公共版面及公共圓柱管理費部分，自無法律上之原因，從而，被上訴人依不當得利請求上訴人藍瑞興返還此部分管理費，亦有所憑，應予准許。
陸、綜上所述，本件上訴人尚積欠應繳納予被上訴人如附表所示管理費未繳，從而被上訴人依上開區分所權人會議決議及不當得利之規定，請求上訴人藍瑞興給付33萬3024元、上訴人藍健育給付13萬4459元、上訴人藍健倫18萬9108元，及均自自起訴狀繕本送達翌日即101年7月25日（見原審卷第35-37頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
民事第七庭 審判長法 官 匡偉
法 官 吳俊龍法 官 游悅晨以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
書記官 謝達人