臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第167號上 訴 人 曾麗菱被 上訴人 美吾華股份有限公司法定代理人 李成家訴訟代理人 何怡德
洪偉堂上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國102年2月4日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭101年度北簡字第3889號第一審判決提起上訴，本院於102年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠被上訴人起訴主張：
⒈訴外人曾子文於民國84年間將其所有位於臺北市○○○路○
段○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），交由上訴人管理、使用收益及出租。而被上訴人於99年間因有開設博登藥局公館店之需要，且系爭房屋之條件與衛生署所定之「藥局設置作業注意事項」相符，兩造遂於99年6月2日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自99年6月8日起至102年6月7日止，每月租金新臺幣（下同）6萬元，被上訴人於簽約時預付1年租金並交付押租保證金30萬元（下稱系爭押租金）予上訴人。100年5月13日，被上訴人再度依系爭租約第3條第2款約定，以12張支票預付100年6月至101年5月租金共72萬元時，竟於同年11月1日接獲本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令（下稱系爭執行命令），上載系爭房屋應依本院95年訴字第5297號民事判決（下稱系爭判決）主文拆除附圖所示部分，並限於100年11月30日自動履行，其中說明三部分並命被上訴人應將承租並占有債權人土地部分，自行搬遷並騰空，否則將負擔搬遷及保管費用等語。被上訴人與上訴人簽立三年之租約，且上訴人於99年出租系爭房屋時，亦明知被上訴人承租系爭房屋是作為經營藥局之用，而藥局之格局、營業總面積等事項均受到主管機關衛生署之高度監理，但上訴人竟蓄意隱匿系爭房屋部分結構係屬權利瑕疵，且早於96 年間即已經法院判定應拆除返還土地予所有人的事實，致被上訴人之業務經營隨時有可能因為第三人主張權利而中止。再依系爭房屋拆除位置示意圖所示，系爭房屋依法拆除後，被上訴人所得使用之1樓商店面積已不足藥局設置作業注意事項第2條所定之18平方公尺以上，被上訴人若於系爭房屋繼續經營藥局顯有違法之虞。是被上訴人於收受系爭執行命令後，旋於100年11月7日以臺北興安郵局第000973號存證信函及同年12月23日大然法律事務所然律字第100331號律師函通知上訴人因系爭房屋部分拆除後，將不敷藥局經營使用，擬於101年1月7日依法終止雙方租約，另請求上訴人返還其預付之101年1月至5月之租金支票共30萬元、押租保證金30 萬元並賠償被上訴人因此所受之損害。詎上訴人於101年1月3日以花蓮國安郵局第2號存證信函表示被上訴人係違約終止租約且有違法轉租情事，拒不返還其上述金額。被上訴人嗣於101年1月7日將系爭房屋騰空並返還上訴人後，復與上訴人協商還款事宜未果。依民法第436條準用第435條之規定，被上訴人於100年11月7日將自101年1月7日起終止租約之意思表示提前通知上訴人，系爭租約既已於101年1月7日終止，則上訴人預先收取之101年1月至5月租金共30萬元之支票即屬無法律上原因，依民法第179條第1項之規定自應負返還之責，上訴人乃於101年5月16日返還該支票。
⒉又上訴人確係於簽約時蓄意隱瞞系爭房屋部分結構具有權利
瑕疵之情事；被上訴人倘若知悉，豈甘冒業務經營隨時有可能因為第三人主張權利而中止之風險損失，甚至於99年間再行續約。又依系爭租約觀之，雙方並未就上訴人所稱可挪用系爭房屋二樓部分空間有所議訂。再依藥事法第3條、第27條第1項及第2項、第34條及藥事法施行細則第10條第1項、行政院衛生署藥局設置作業注意事項第五點規定，開設藥局必須符合衛生署「藥局設置作業注意事項」之規定，被上訴人私自挪移至非屬登記藥局範圍之空間，將致違反法規。又藥局設置總面積需有18平方公尺以上，其空間應有調劑處所、候藥區、受理處方箋與非處方藥品供應區及藥事諮詢服務區，但不包含廁所及倉庫等。今系爭房屋經法院執行強制拆除後，就藥局經營之藥品存放空間及調劑藥品空間等遭受嚴重影響，致不符承租之目的；況被上訴人所得使用之1樓商店面積已不足藥局設置作業注意事項第2條所定之18平方公尺以上。被上訴人於100年11月初在接獲法院執行命令後，乃緊急尋找其他店面以繼續服務博登公館藥局之病患；惟未尋獲適合地點重新經營前，而先行與系爭房屋附近原有之「正的藥局」合作以繼續服務登公館藥局之病患，然因「正的藥局」無法承接博登公館藥局原有之龐大病患，合作遂無疾而終。另博登藥局係被上訴人集團轄下之事業單位，而博登公館藥局係由被上訴人百分之百出資，而委由訴外人即博登公館藥局店長侯恭智擔任負責人經營，此有雙方簽立之勞動契約可稽，其僅為被上訴人就系爭房屋之占有輔助人而已，當無上訴人所謂轉租之情事存在。況上訴人曾於96年6月10日出具同意書，業已同意被上訴人就系爭房屋由博登公館藥局使用，此亦符合而未有違反系爭房屋租賃契約第4條第2項之規定。而依系爭房屋之建物謄本可知1樓面積為289平方公尺，其減去上訴人自認之1樓騎樓面積10.69平方公尺再減去樓梯所佔面積0.89平方公尺（健保局勘查要求扣除之），則可以確知系爭房屋實際面積當不足已符合旨揭法定18平方公尺以上之規範。且經被上訴人查證，斯時上訴人確有向被上訴人提出可挪用系爭房屋2樓部分空間供被上訴人藥局使用，惟此並未經被上訴人同意，同時並告以上訴人「藥局變更裝潢擺設等情事，須經主管機關如衛生局、健保局核准」始可為之。被上訴人電詢本件主管機關臺北市衛生局稽查大隊南區分隊，就上訴人提出『原登記一樓之藥局因違建需拆建，使得調劑室縮小面積，房東（即上訴人）提出可提供二樓樓梯間供被上訴人藥局使用；但二樓有房東兒子（即上訴人）居住。則變更登記營業面積由1樓擴至2樓是否有所影響』乙事予以瞭解，經承辦人員回覆：「本件需依旨揭藥事法第
27、第34條進行變更登記，且二樓的使用狀況需以圖面詳細記載整層樓之使用狀況，不得部份記載；另依旨揭行政院衛生署「藥局設置作業注意事項」第五點規定，調劑區不得隨意進出的，更不能與居家環境混合。綜合全情研判暨該承辦人員咸認上訴人所述變更登記將不可為之，足證上訴人未能盡其出租人給付義務。參照最高法院83年臺上字第2108號判例及81年臺上字第1630號判決意旨，本件租賃關係既已終了，且被上訴人已將租賃物返還，亦無債務不履行情事，上訴人自應將押租保證金共30萬元返還予被上訴人。惟上訴人僅返還部分押租保證金，計24萬元，則上訴人尚積欠被上訴人6萬元之押租保證金。
⒊又被上訴人經營藥局事業向有聲譽，為求長期經營，於承租
商場後，均需投資相當之金錢進行裝潢、廣告、經營規畫以及人員訓練等事務，倘若被上訴人於簽約時得知所承租之商場有部分業經法院判決應予拆除，絕不可能承租系爭房屋。上訴人雖非房屋所有人，惟自83年起即為該房屋之管理、使用收益，對於該房屋無權占用他人土地興建並經法院判決拆除確定乙事自不得諉為不知，其竟於簽約時竟就如此重大事項予以隱匿，應屬可歸責於上訴人之事由致不完全給付，爰依民法第227 條規定請求上訴人賠償營業損失。而被上訴人經營博登藥局公館店，100年度每月營盈餘（至100年11月止）約為14萬9347元，今因可歸責於上訴人之原因致租賃契約因無法履行而於101年1月7日終止，被上訴人營業被迫中斷1個月（即100年12月）時間無法正常營業，爰向上訴人請求營業損失56萬8808元等語。
⒋並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人62萬8808元（押租金
6萬元＋營業損失56萬8808元），及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡上訴人於原審則以：
⒈訴外人即被上訴人之職員陳錢輝於96年5月向上訴人表示要
承租系爭房屋時，上訴人即已告知與臺電公司訴訟內容，同時表示如果將來確定要拆，可將同地址2樓隔出可上鎖之空間給被上訴人使用，經被上訴人同意，遂於96年5月30日訂立系爭租約，租賃期間自96年6月8日起至99年6月7日止計3年。而至租期將屆滿前2個月左右，上訴人請被上訴人在租屋現場負責經營博登藥局之侯恭智，代為傳達告知被上訴人，因與臺電公司之不確定因素，上訴人願意將同位於羅斯福路四段相隔十餘間房屋，面積有80平方公尺，尚未出租之店面，降低租金以10萬元出租予被上訴人，然因被上訴人仍決意維持繼續承租現址，遂於99年6月2日訂約續租。惟被上訴人均未告知上訴人其設立藥局面積要件，又系爭房屋，坐落基地為臺北市○○區○○段○○段0000000地號，該二筆土地面積為34㎡，扣減騎樓面積後為10.69㎡，尚餘有23.31㎡，仍大於被上訴人所稱藥局設立18㎡以上之面積。故臺電公司若拆除系爭房屋後面佔用部分面積3.1㎡，上訴人出租給被上訴人房屋面積仍然有23.31㎡，被上訴人所主張之使用面積不足18㎡，並不足採。
⒉又上訴人於100年10月3日即請侯恭智代為轉告被上訴人，上
訴人將於同年月8至10日三天連續假期自行拆除佔到臺電公司土地的部分，同時提供拆除附圖給侯恭智，及說明上訴人自行拆後面積，也請轉告被上訴人，說明圖上所載拆除地界點、地界線位置有錯，並已向執行法院反應，執行法院將請內政部國土測繪中心重測，確認拆除點，並回復該處原有之藥櫃設置，同時請侯恭智先自行整理該部分之藥品及雜物，暫移往二樓放置；侯恭智則回覆稱被上訴人表示藥局變更裝潢、擺設都要先跟衛生局、健保局申請核准，被上訴人想先不要動等語。上訴人於被上訴人接獲系爭執行命令隔日，即與被上訴人之負責決策主管何怡德經理電話聯絡，表達會同被上訴人之可決策之數位主管當面說明，並表達願意提供二樓，供被上訴人博登藥局使用，然遭何怡德拒絕，並表示要解約搬遷，上訴人不同意解約，並告知被上訴人倘執意解約，則被上訴人應按系爭租約第6條第4款約定賠償1個月租金6萬元。嗣上訴人分別於100年11月8日及100年12月23日接獲被上訴人存證信函及大然法律事務所函，上訴人則分別於100年12月26日、101年1月3日以花蓮國安郵局第806號及第2號存證信函回覆被上訴人，然被上訴人仍執意拆除廣告招牌壓克力及部分裝潢。
⒊被上訴人早於100年11月初即已找尋搬遷店面，並於100年12
月初即確定位於臺北市○○路○段○○○巷○號「博登正的藥局」為新營業處所，同時公告張貼於系爭房屋之店面櫃臺、鐵門、走廊門柱，直至101年2月初，仍在系爭房屋門柱上張貼A3規格之被上訴人博登藥局臺北市分佈圖與明細表數張公告。而被上訴人搬遷之前開店面，亦於100年12月27日即已掛牌營業。然被上訴人迄至100年12月27日尚在系爭房屋營業，其僅提出自行製作之報表空言要求上訴人賠償其營業損失56萬8808元云云，並無理由。
⒋上訴人出租予被上訴人之系爭房屋早於21年6月10日即已建
造完成，自67年9月4日登記，面積從未變更，被上訴人在訂立系爭租約時即已知情。又96年5月30日兩造訂立租約迄今，房屋、騎樓、樓梯皆未變動，被上訴人現卻以建物登記面積來控訴面積不足。被上訴人於96年6月申請設立公館藥局之申請設立是依據二筆土地登記簿謄本之面積，並檢附上訴人給予之96年房屋稅單，如按建物登記簿謄本面積，被上訴人公館藥局在96年6月根本無法申請設立。而上訴人拆除占用臺電公司土地後，至少仍保有自己原有土地面積34㎡，扣減騎樓面積10.69㎡，扣減健保局勘查扣除樓梯面積0.89㎡，仍有22.42㎡，符合臺北市政府衛生局、中央健保局總面積18㎡以上，調劑處所至少應有6㎡之規定。
⒌依臺北市政府衛生局回函，僅提供被上訴人博登公館藥局於
98年9月8日申請藥局設立之申請書等相關文件，並未提供被上訴人96年6 月申請藥局設立之申請書等相關文件；又臺北市政府衛生局回函之內容及所檢附博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請書等相關文件，並未回覆該總面積應如何認定之依據亦無從得知營業場所地址及設備簡圖總面積為多少？而所檢附臺北市政府衛生局藥局設立（異動）現場調查記錄表：調查內容：A 藥局設置作業注意事項3.總面積18平方公尺以上。4.調劑處所有6平方公尺以上。但該現場調查記錄表無法看出被上訴人博登公館藥局於98年9月8日申請藥局申請設立時之總面積為多少。另由被上訴人博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」，以紅色標示之藥櫃位置（即流理臺旁），該藥櫃位置標示與實際不符。該紅色標示之藥櫃實際上並不是「凸出」，而是「凹陷」，即與廁所門口牆面（以黃色標示）為一平面。上訴人如按系爭判決需拆除3.1平方公尺，即是拆除凹陷處（即為橘色標示處），上訴人再出資訂購依被上訴人需求之藥櫃，位置即為被上訴人博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」紅色標示之藥櫃位置。換言之，即使被上訴人博登公館藥局向臺北市政府衛生局提出營業場所設備變更，系爭房屋面積仍符合規定，亦與當時申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」紅色標示之藥櫃為同一位置。
⒍按土地登記簿謄本記載面積（531＋532地號）34㎡、扣減臺
北市古亭地政事務所測量指界、中華民國結構技師公會全國聯合會楊佳胤、李英傑技師繪製圖計算之騎樓面積10.69㎡，亦即上訴人出租給被上訴人店面實際仍有23.31㎡，與騎樓面積10.69㎡為上訴人父親合法登記所有，與被上訴人所指臺電公司請求拆屋返還土地無關。是被上訴人主張拆除後面積不足18㎡等節與事實不符。且如按被上訴人主張依建物登記簿謄本記載面積（28.9㎡）計算，扣減健保局認定樓梯面積（0. 89㎡），再扣減騎樓面積（10.69㎡），剩餘面積
17.32㎡，被上訴人即無法於96年6月申請藥局設立。又兩造訂立系爭租約之內容，並無記載約定使用面積、亦無約定以設立藥局為使用目的、亦無須扣除騎樓、樓梯等面積之約定等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠上訴人另以：
⒈依據系爭租約第6條第4項規定，被上訴人應給付相當於租金
之損害金6萬元給上訴人；且被上訴人自101年1月8日至101年1月20日，仍有實際使用系爭房屋，顯已獲有不當得利。
上訴人基於履行契約及返還不當得利之法律關係請求，兩個法律關係，請法官擇一判決。又被上訴人雖於100年11月7日以臺北興安郵局存證信函第973號通知於101年1月7日終止系爭租約，但上訴人曾以電話，並於100年12月26日以花蓮國安郵局存證信函第806號通知被上訴人表達不同意終止系爭租約，被上訴人顯已片面違約。再依系爭租約第4條第5項，裝潢及招牌為上訴人所有，被上訴人拆除致無法使用，依照約定請求被上訴人回復，回復費用如下：⑴拆除裝潢部分：入門左側拆除面積215cm×208cm、79㎝×208㎝，需1.2分之120cm×240cm木板3張；⑵入門右側拆除面積530cm×264cm，需1.2分120cm×240cm之木板6張，木板材料費共4050元（每張450元×9張）；⑶工資每天3000元，總計7000元。拆除招牌部分：⑴直立招牌（人行道上方）為1萬5000元；⑵橫式招牌（房屋面向馬路）為1萬元；⑶橫式招牌（騎樓）為1000元，總計2萬6000元。故回復原狀之費用合計為3萬4000元。
⒉嗣於本院補陳：
上訴人雖主張被上訴人在101年1月7日騰空房屋，惟依臺北市衛生局101年8月24日北市衛食藥字第00000000000號函：
「說明：四、公館藥局...，於101年1月20日核准歇業在案」等語，顯然被上訴人自101年1月8日至同年月20日，仍有實際使用系爭房屋，而獲有不當得利。況被上訴人是基於租賃契約關係，方能就系爭房屋申請設立藥局，被上訴人自認於101年1月7日騰空房屋，當然應包括藥局「歇業申請」、「營業撤銷登記」。原審對此並未審查，被上訴人自始欠缺誠信，隱瞞藥局遲至101年1月20日核准歇業（推算被上訴人應是101年1月17日提出申請）、101年2月底「營業撤銷登記」，（推算被上訴人應是101年2月中旬提出申請）。財政部臺北市國稅局中正稽徵所是依據被上許人藥局歇業、營業撤銷銷登記申請時間，作為課徵上訴人房屋租賃稅之依據，被上訴人當然應給付相當於2個月租金12萬元之損害金給上訴人，上訴人由被上訴人供擔保押金30萬元，扣減6萬元充抵一個月租金外，被上訴人則尚應給付其6萬元等語。
⒊並聲明：⒈被上訴人應給付上訴人6萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被上訴人應給付上訴人3萬4000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被上訴人則以：
被上訴人並無違反契約第6條第4項之事由，上訴人所舉證回復原狀費用與被上訴人無關，不應准許。況被上訴人既已於101年1月7日將系爭房屋騰空並返還上訴人後，已無在系爭房屋繼續任何營業行為之可能；被上訴人提出藥局歇業申請日期與主管機關核准註銷藥局營業登記之日期均係行政作業，被上訴人並無使用系爭房屋之事實。上訴人另主張被上訴人仍繼續使用系爭房屋、營業獲利顯非事實。且藥局內部裝潢與招牌皆依博登藥局CIS標準施工，為被上訴人所有，故被上訴人於房屋交還時，卸除內部裝潢與招牌，回復原狀並無不當等語抗辯之。並聲明：上訴人之反訴駁回。
三、本訴部分，原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，命上訴人應給付被上訴人6萬元，及自101年3月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並就被上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，駁回被上訴人其餘請求。反訴部分，原審為上訴人全部敗訴之判決。被上訴人對於其原審敗訴部分並未提起上訴或附帶上訴，該部分已告確定；上訴人則對其本訴敗訴部分及反訴部分均聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢被上訴人應給付上訴人6萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣被上訴人應給付上訴人3萬4000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造均不爭執之事項如下：㈠被上訴人於96年5月30日向上訴人承租系爭房屋，約定租期
自96年6月8日起至99年6月7日止，合計3年，承租範圍為為1樓全部包含通道及廁所，每月租金6萬元。租期屆至，被上訴人復與上訴人續約，並簽立系爭租約，約定租賃期間自99年6月8日起至102年6月7日止，每月租金同為6萬元，被上訴人並於簽約時交付保證金30萬元，並預付1年租金之支票予上訴人並經其兌現。嗣被上訴人於100年5月13日再以第一銀行長春分行號碼為XA0000000至XA0000000 之支票共12張預付100年6月至101年5月租金共72萬元（詳原審卷第75、12、13頁）。
㈡系爭房屋於96年5月間因無權占有臺電公司土地而遭本院95
年訴字第5297號判決系爭房屋所有權人曾子文應拆除並返還土地予臺電公司，嗣於同年12月25日臺灣高等法院96年度上易字第693號判決駁回曾子文之上訴確定。被上訴人於100年11月1日接獲本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令，命被上訴人應將承租部分並占有台電公司土地部分之相關設備，搬遷並騰空（詳原審卷第14至31頁）。
㈢被上訴人於100年11月7日以臺北興安郵局第000973號存證信
函及同年12月23日大然法律事務所然律字第100331號律師函通知上訴人將於101年1月7日依法終止雙方租約，並請求上訴人返還被上訴人預付之101年1月至5月之租金支票共30萬元、押租保證金30萬元並賠償被上訴人因此所受之損害。上訴人則於101年1月3日以花蓮國安郵局第2號存證信函表示，不返還被上訴人上述金額（詳原審卷第33至36、80頁）。
㈣系爭房屋之建物謄本記載1樓面積為28.9㎡；該1樓騎樓面積
10.69 ㎡，樓梯所佔面積0.89㎡。又依系爭房屋座落於臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地謄本，二筆土地面積共34㎡（詳原審卷第144 、145 、142 、71反面、76至77頁）。
㈤公館藥局於101年1月20日核准歇業在案（詳原審卷第196頁反面）。
㈥上訴人已退還部分押租保證金24萬元（詳原審卷第250 頁）。
㈦被上訴人於101年1月3日搬空遷離系爭房屋，並於同年月7日
將系爭房屋騰空，返還交付予上訴人（詳本院卷第54、108頁、第122頁）。
五、得心證之理由：被上訴人於本訴主張因系爭房屋部分拆除後，將不敷藥局經營使用，並已依法終止租約，上訴人即應返還全部押租保證金等情，為上訴人所否認，除以前詞抗辦外，尚提起反訴主張被上訴人尚應給付相當於租金之損害金及回復原狀等請求。又被上訴人對於其本訴敗訴部分，並未提起上訴或附帶上訴，是其敗訴部分，業已確定，則本件爭點即為：㈠被上訴人請求上訴人應返還全部押租保證金6萬元，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人給付相當於租金之損害金6萬元，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人給付回復原狀之費用3萬4000元，有無理由？分別審酌如下：
㈠被上訴人請求上訴人應返還全部押租保證金6萬元，有無理
由？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。依此，出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。又如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。又按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明（最高法院86年度台上第3490號、86年度台上第1675號、77年台上字第2369號裁判要旨足參）。
⒉按被上訴人承租系爭房屋標的物及使用之範圍，依系爭租約
第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：臺北市○○○路○段○○○號一樓，甲方得通行一樓通道及廁所。二、三、四、五樓為甲方所有，不包括在出租範圍。」，租賃期間自99年
6 月8日起至102年6月7日止。租金每月6萬元等情，有系爭租約書在卷可稽（詳原審卷第12頁）。經查，系爭坐落臺北市○○區○○段○○段000○號，門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號之房屋，依原建物登記謄本記載，坐落基地為臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地，總面積為84.98平方公尺，一樓面積為28.90平方公尺，有建物登記謄本影本在卷可稽（詳原審卷第144至145頁）。然曾子文所有臺北市○○○路○段○○○號建物（即本件系爭房屋）占用臺電公司所有臺北市○○段○○段○○○○號及529地號2.57平方公尺及0.53平方公尺等情，業據本院95年度訴字第5297號判決認定屬實，曾子文雖不服提起上訴，然經臺灣高等法院96年度上易字第693號判決駁回其上訴而確定。嗣被上訴人於承租系爭房屋期間內，於100年11月1日接獲本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令，命被上訴人應將所承租部分並占有臺電公司土地部分之相關設備，搬遷並騰空（詳原審卷第14頁），被上訴人因而於101年1月7日將系爭房屋騰空並返還上訴人等事實，復為兩造所不爭執，已如前述。準此，系爭房屋現況與原登記狀況不符，使用面積既已短少一節，堪以認定。上訴人固以系爭房屋依相關規定計算面積後，仍得為藥局之設立與經營，上訴人並可提供2樓之部分面積供被上訴人使用，被上訴人不得終止系爭租約，若上訴人同意被上訴人提前終止系爭租約，被上訴人亦應賠償1個月之租金6萬元云云，惟被上訴人係向上訴承租坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○號土地上，門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號房屋一樓，層次面積為28.90平方公尺，嗣後因系爭房屋面積變小，即已不合於兩造契約約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態，自與債之本旨不相符合，上訴人之前揭主張，自非法之所許。準此，被上訴人主張其已於100年11月7日以臺北興安郵局第000973號存證信函及同年12月23日大然法律事務所然律字第100331號律師函通知上訴人因系爭房屋部分拆除後，將不敷藥局經營使用，將於101年1月7日依法終止雙方租約，另請求上訴人返還押租保證金等語，自屬有據。是以，系爭租約既係經終止，自非屬該契約第6條第4款約定單方提前終止租約之情，且被上訴人又如前不爭執事項㈦所述，被上訴人於101年1月3日當日即遷離系爭租賃房屋（詳本院卷第54頁），則本件上訴人自應依系爭租約第3條第2款約定，返還系爭押租金予被上訴人，尚不得以系爭租約第6條第4款主張被上訴人應賠償其一個月租金之違約金，並與系爭押租金抵銷云云，即上訴人此部分主張，顯與該租約第6條第4款約定不符，而無從採憑。上訴人另主張，其曾將系爭租賃物之狀態告知被上訴人之職員云云，惟並未見諸於系爭租約而另為明文規定，是其主張已堪存疑；況上訴人對此主張復未舉證以實其說，則其此部分主張，亦不足採。是上訴人主張被上訴人本應賠償其6萬元之違約金損害，其自無返還系爭剩餘之6萬元押租保證金返還被上訴人云云，難認有據。則系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人請求上訴人給付剩餘之6萬元押租保證金部分，自為法之所許。
㈡上訴人請求被上訴人給付相當於租金之損害金6萬元，有無
理由？再按，無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。上訴人又主張被上訴人雖在101年1月7日返還房屋，惟依臺北市衛生局101年8月24日北市衛食藥字第00000000000號函：「說明：四、公館藥局...，於101年1月20日核准歇業在案」等語，顯見被上訴人自101年1月8日至同年月20日間，仍有實際使用系爭房屋，顯已獲有不當得利云云。經查，被上訴人於101年1月7日已將系爭房屋騰空返還上訴人之事實，已為兩造所不爭執，則系爭房屋之使用收益自斯日起，已由上訴人取得管領能力，足認被上訴人於101年1月7日起既未占有系爭房屋，自無從使用收益系爭房屋。至於被上訴人將系爭房屋返還交付上訴人後，臺北市衛生局何時核准被上訴人歇業之申請，與被上訴人是否有使用或收益系爭房屋一節無涉，上訴人逕以前揭函遽認被上訴人尚有使用收益系爭房屋云云，難認有據。
㈢上訴人請求被上訴人給付回復原狀之費用3萬4000元，有無
理由？⒈復按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條定有明文。又租賃契約具有長期性、繼續性，承租人支付租金為使用收益租賃物之對待給付，使用收益結果，自有使租賃物發生自然耗損之情事。是承租人於租賃期間僅負有保持租賃物合於約定之使用收益狀態之義務，租賃契約終止時返還租賃物，亦僅合於約定之使用收益狀態即足，不包括回復因自然耗損造成之損害。
⒉按兩造之系爭租約第4條第5款固約定：房屋有變裝施設之必
要，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時應負責回復原使用功能。裝潢照明、冷氣、電源、鐵門等一切固定設備均屬甲方所有，乙方應負責維護修繕，若有損毀，乙方應負責回復原使用功能等語。則觀諸前揭約定可知，兩造約定之回復系爭房屋標的物之原使用功能，則上訴人既主張被上訴人有回復原狀之義務，是依前揭舉證責任之分配，上訴人則應就系爭房屋之原使用功能及其所有物之範圍為何，亦即被上訴人回復原狀之範圍負舉證之責。經查，兩造之前揭系爭約款僅約定，系爭房屋之裝潢照明、冷氣、電源、鐵門等一切固定設備為上訴人所有，已由前揭條款約定可知，上訴人另主張系爭房屋之裝潢及招牌亦為其所有云云，然並未見記載於前揭條款中，是其此部分主張，已難信為真實。況上訴人徒以前揭裝潢及招牌遭被上訴人拆除致無法使用，依照約定請求被上訴人復回復原狀之費用云云，雖據其提出被上訴人遷出後裝潢及招牌照片（詳本院卷第34至37頁、第115至119頁）及回復原狀估計單影本（詳原審卷第310頁）為憑，然此為被上訴人否認，並以系爭藥局內部裝潢與招牌皆依博登藥局CIS標準施工，為被上訴人所有，故被上訴人於房屋交還時，卸除內部裝潢與招牌，回復原狀並無不當等語置辯。經查，上訴人已無法舉證前揭物品為其所有，如上所述，且其所提之照片均為被上訴人遷出後之照片，尚難證明系爭房屋於出租時原有裝潢為何？原有招牌為何？則上訴人逕以前揭文件主張被上訴人有故意或過失損壞之情，依約應負回復原狀費用3萬4000元云云，亦非法之所許。
六、綜上所述，系爭租約既經被上訴人合法終止，自無系爭租約第6條第4款約定之單方提前終止租約之情，且被上訴人復於101年1月7日遷離系爭房屋，將系爭房屋返還上訴人，則上訴人自應依系爭租約第3條第2款約定，返還系爭押租金予被上訴人，被上訴人於原審之本訴請求上訴人給付剩餘之6萬元押租金，為有理由，應予准許；又被上訴人既依約返還系爭房屋予上訴人，並無上訴人主張之無權占有情事，且無上訴人主張之回復原狀賠償義務，是上訴人於原審之反訴主張被上訴人應賠償其6萬元租金之損害賠償及回復原狀之費用3萬4000元，均及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原審就本訴及反訴所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項，第449 條第1 項，第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 8 日
民事第五庭 審判長 法 官 朱漢寶
法 官 吳佳霖法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 8 日
書記官 方美雲