臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第194號上 訴 人 張裕仁訴訟代理人 翁祖立律師複代理人 陳沁榆律師被上訴人 黃昇娟上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年3月5日臺灣臺北地方法院新店簡易庭102年度北簡字第930號第一審判決提起上訴，經本院於民國102年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾叁萬壹仟捌佰元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國101年6月1日經訴外人即永慶房屋南京吉林店陳靖龍業務員介紹，與上訴人簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受上訴人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓，屋齡47年、加強磚造、含陽台合計24.4571坪之房屋（下稱系爭房屋），買賣價格為新臺幣（下同）1,550萬元。上訴人依約應於101年7月17日完稅後14個工作天內辦理交屋。惟上訴人竟因修繕系爭房屋漏水情形，遲延至同年10月1日始完成交屋，總計遲延交屋日達55日，依系爭買賣契約第11條第3項約定，以被上訴人當時已付價款額610萬元按日以1／1000計算結果，上訴人應給付違約金金額為335,500元（計算式：6 10萬元×1/1000×55日＝335,500）。為此，爰依系爭買賣契約關係，求為判命上訴人應給付被上訴人335,500元。
二、上訴人則以：兩造於101年6月1日簽立系爭買賣契約時，系爭房屋僅有因窗戶沒關，雨水打進來造成天花板有水痕，並無漏水情形，嗣於簽立系爭買賣契約後，4樓水管始突然發生破裂，並造成系爭房屋漏水，此顯為上訴人簽約時所不可預料，自不可歸責於上訴人。上訴上發現上開漏水情形後，已積極督促仲介尋求水電專業技師找尋漏水原因、進行修繕，且修繕亦須4樓配合，但因4樓家中有人懷孕不宜動工，上訴人極力協商配合修繕，實已盡其善良管理人注意義務，不具可歸責事由，自不負給付遲延責任，亦無庸給付遲延違約金予被上訴人。退萬步之，縱上訴人應負給付遲延責任，本件完稅日為101年7月17日即兩造應於101年8月6日前支付尾款辦理交屋，本件實際完成交屋為101年10月1日，因此，違約金之計算天數在扣除假日及蘇拉颱風假，共計38個工作日。另上訴人於101年9月22日即將漏水情形修繕完畢，並通知被上訴人，是被上訴人遲至101年10月1日始配合受領，因此，應再扣除5個工作日，故被上訴人所得主張之違約金應以遲延33日計算，至多為201,300元（計算式：610萬×1/1000×33日＝201,300），且被上訴人所請求之違約金，亦有過高情形。況當時經專業水電師傅判斷存在有多種修繕漏水方式，是因被上訴人認為若沒有敲開鄰人地板，不能認為漏水修繕完畢，拒絕上訴人以專業水電師傅所提出其他替代修繕方式維修，致上訴人居間與鄰人協調耗時甚久，足見被上訴人顯未防免遲延給付系爭房屋致生之損害擴張，係屬與有過失，自應減輕或免除上訴人賠償金額等語置辯。
三、原審准被上訴人全部之請求，為上訴人敗訴判決，上訴人上訴聲明請求：㈠廢棄原判決。㈡前項廢棄部份，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查，兩造於101年6月1日簽訂系爭買賣契約，並約定由被上訴人買受系爭房屋，買賣金額為1,550萬元。又被上訴人於101年7月17日完稅前已給付價款610萬元予上訴人，再於101年9月27日支付1,240萬元予上訴人，上訴人則於101年7月19日將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人之女兒名下，另於
10 1年10月1日始實際交屋予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、標的物現況說明書、101年契稅繳款書、建物登記謄本、土地及建物所有權狀、付款明細確認表、匯款單及活期儲蓄存款等影本在卷可稽（見原審卷第11頁至第26頁、第64頁至第67頁），自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張上訴人因修繕系爭房屋漏水情形，而遲延交屋55天，依系爭買賣契約第11條第3項約定，上訴人應給付被上訴人違約金335,50 0元等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠上訴人是否有遲延交付系爭房屋之情事？㈡若是，上訴人遲延交付系爭房屋，是否屬不可歸責於上訴人之事由所致？㈢被上訴人請求上訴人給付違約金是否有理由？金額若干？㈠上訴人是否有遲延交付系爭房屋之情事：
⒈依系爭買賣契約第6條第3項約定：甲方（即被上訴人）於金
融機構可核撥貸款時，除有可歸責於乙方之事由或雙方另有約定外，應依約進行撥款。且甲方最遲應於支付完稅款、繳納契稅及乙方繳納土地增值稅後14日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，若本案未辦理履保，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，甲乙雙方並同時辦理交屋等語（見原審卷第14頁），足見兩造係約定被上訴人最遲應於支付完稅款、繳納契稅及上訴人繳納土地增值稅後14日內辦妥貸款與撥款手續，並支付上訴人尾款，兩造並同時辦理交屋事宜。
⒉系爭房屋於101年7月17日已辦理完稅，依約上訴人本即應於
101年8月6日前辦理系爭房屋交付予被上訴人之事宜，惟實際上是於101年10月1日始辦理交屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷第35頁），並有臺北市稅捐稽徵處中南分處101年度契稅繳款書影本1份在卷可稽（見原審卷第19頁），基此，堪認上訴人確有遲延交付系爭房屋予被上訴人之情事。
㈡上訴人是否因不可歸責於己之事由致遲延交付系爭房屋：
按債務人應依債之本旨提出給付為債法上之大原則，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責。復按，所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而與債務人無關之事故而言，苟因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付或受領之遲延時，雖該內部準備工作之不能如期完成，係出於第三人之行為，亦不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任（最高法院63年台上字第207號判決參照）。本件上訴人主張其遲延交屋係因簽立系爭買賣契約後，4樓水管始突然發生破裂，並造成系爭房屋漏水；暨系爭房屋之4樓家中有人懷孕不宜動工，係不可歸責於己之事由所致遲延交屋乙節，既為被上訴人所否認，揆諸前揭舉證責任分配之說明，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈本件系爭房屋於買賣當時，因系爭房屋廚房上方疑似有漏水
之處，上訴人乃於標的物現況說明書及建物現況確認表上註記此情，並同意於修繕後交屋，此有標的物現況說明書及建物現況確認表等影本在卷可稽（見原審卷第17頁至第18頁）；又依證人即永慶房屋業務員陳靖龍於原審具結證稱：簽契約時有談到房屋漏水問題，因為那時廚房上方天花板有水痕，簽約時有講說找師傅來看，如果是漏水問題屋主（即上訴人）會負責修理，之後找師傅看說是水從4樓漏下來，於是協調進入4樓看，我有去過一次，檢查後發現是熱水管漏掉等語（見原審卷第96頁至第97頁）；證人即永慶房屋之業務員賴致遠亦於原審具結證稱：簽約時廚房上方天花板有水痕，我們知道屋主有瑕疵擔保責任，上訴人也說漏水要修補，依據經驗，看到水痕就是有漏水，簽約之後要帶師傅去看才知道是怎麼回事等語（見原審卷第98頁），證人陳靖龍、賴致遠均已直指兩造於簽立系爭買賣契約當時，即已發現系爭房屋有漏水之情事。參以被上訴人所提出之漏水照片所示（見原審卷第29頁至第30 頁），系爭房屋廚房上方天花板不但有大片油漆剝落現象、且剝落處更出現灰黑色發霉情形，顯見此漏水情形已有相當時日，並非上訴人所稱簽約後之101年6月18日颱風所造成。再徵諸系爭買賣契約第15條特別約定事項第6項亦記載：甲方（即被上訴人）已至房屋現場確認，本標的物現況後陽台增建處有滲漏水情事，乙方（即上訴人）應於交屋前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後，續行辦理交屋手續等語（見原審卷第16頁），益徵兩造於買賣系爭房屋時，系爭房屋即有漏水情形，且雙方約定應由上訴人於交屋前修復。是上訴人抗辯系爭房屋之漏水情形，並非上訴人於簽立系爭買賣契約當時所能預料，屬不可歸責於上訴人之事由云云，自無可採。
⒉另上訴人復辯稱係因系爭房屋之4樓家中有人懷孕，囿於民
俗考量屢次協調而拖延了修繕時間等情，固經證人即系爭房屋之4樓屋主許雪花及證人賴致遠證稱屬實（見原審卷第95頁至第97頁），惟此顯係上訴人與系爭房屋之4樓屋主溝通施作工程問題，屬上訴人內部準備工作未能如期完成，揆諸前開說明，仍應認屬可歸責於上訴人之事由。上訴人據此抗辯非可歸責於上訴人之事由，導致遲延交付系爭房屋云云，亦非可採。
⒊上訴人再指稱系爭房屋漏水情形早已於101年9月22日修繕完
畢，並通知被上訴人，是被上訴人遲至101年10月1日始配合受領云云。惟依證人賴致遠於原審已證稱：101年9月22日就修好，當時被上訴人提出要看系爭房屋是否還會滴水，上訴人也願意配合等，所以等到101年10月1日才正式交屋等語（見原審卷第99頁），堪認兩造係為進一步確認系爭房屋修繕後有無繼續漏水情形，始未旋即辦理交屋事宜，並非被上訴人之受領遲延甚明，依此，自難認上訴人此部分抗辯為可採。
⒋此外，上訴人迄今未就遲延交屋係不可歸責於上訴人乙節舉
證以實其說，揆諸首揭舉證責任分配之說明，上訴人自不能免責，自應負遲延交付系爭房屋之責任。
㈢被上訴人請求上訴人給付違約金是否有理由？金額若干？⒈依據系爭買賣契約第11條第3 項約定：乙方（即上訴人）若
有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋...等，應賠償甲方（即被上訴人）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止等語；第12條第2項約定：本契約條款及各項約定條款之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算等語，此有系爭買賣契約影本1份在卷可憑（見原審卷第15頁）。又所謂工作日，係指將下雨、颱風等不能工作之日，以及星期日、例假日、節日等休息日扣除後，在通常情形應實際從事約定工作之日而言。查，本件上訴人本應於101年8月6日前辦理系爭房屋交付予被上訴人之事宜，但實際確於101年10月1日始辦理交屋等情，如前所述。又此段期間中有蘇拉颱風於101年8月2日侵襲臺灣地區，臺北市並宣佈停止上班、上課1日，為眾所週知之事，是上訴人本應於101年8月6日前辦理交屋事宜，自可順延1日；另再扣除星期假日後，上訴人逾期交付系爭房屋予被上訴人之日數應為38日。
⒉次按，當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條
規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院86年台上字第1084號）。復按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。上訴人雖抗辯依約計算系爭買賣契約之違約金有過高云云。惟查，本件依被上訴人一再陳稱購買系爭房屋係為自住等情（見本院卷第35頁背面），一旦上訴人違約未如期交付房屋，勢必擾亂被上訴人原先規劃、不小衝擊，並造成其損失，且經本院再審酌系爭買賣契約總價款額、每坪單價、房屋情況及違約金計價基礎（並非以總價款計算）等情形，認系爭買賣契約所約定之違約金並無過高情事，上訴人請求酌減違約金，實無理由。再者，被上訴人斯時已繳納價金金額為610萬元，此亦為兩造所不爭執，從而，被上訴人依系爭買賣契約第11條第3項約定，請求上訴人給付違約金231,800元（計算式：610萬×1/1000×38日＝231,800），應屬有據，本院自無庸予以酌減之必要。
⒊末按，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕
賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。且此僅於被害人之行為與損害之發生或擴大有相當因果關係時，始有與有過失之可言。上訴人又抗辯因被上訴人拒絕專業水電師傅所提出其他替代修繕方式維修，以致上訴人居間與鄰人協調耗時甚久，被上訴人亦與有過失云云。惟查，依證人賴致遠於原審證稱：真正找到原因是101年9月2日。真正修復不到1天時間，而當時3個師傅都判定是地板排水管問題，於是我門考慮幾個方案，因為被上訴人堅持要4樓敲地板方式修繕，所以我們上4樓協調，才花了2、3個月時間協調，4樓說要000年0月生產完再讓師父修繕，後來買方師父發現是熱水管的問題，所以從熱水管換明管的方式修理等語（見原審卷第99頁）。顯見，本件係因水電師傅誤判系爭房屋是因地板排水管問題而漏水，及4樓屋主礙於家中有人懷孕之民俗禁忌不同意配合修繕情況下，始造成修繕遲延，實與上訴人是否曾要求以敲開4樓地板方式修繕無關。是上訴人此部分辯解，洵無足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第11條第3規定請求上訴人給付違約金231,800元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，本院爰就此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 徐千惠法 官 賴淑美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
書記官 徐明鈺