臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第121號上 訴 人 游懿訴訟代理人 陳景立被上訴人 沈楊春訴訟代理人 沈予新上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國一百零二年一月十五日本院台北簡易庭101年度北簡字第16024號第一審判決提起上訴，本院於一百零二年六月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊嘗自民國92年10月1日起與被上訴人間就台北市○○區○○○路○○巷○○弄○號一樓（下稱系爭房屋）存有一不定期租賃契約，惟於100 年9月1日雙方為避免即時訴諸法律，就被上訴人收回系爭房屋是否具有土地法第一百條各款之適用，雙方合意重新訂定租賃契約，並經公證（下稱系爭公證租約），系爭公證租約第六條明定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，有優先承租權；但租期屆滿甲方（指被上訴人）要收回房（店）屋自住或自行營業者，乙方應即日將租房（店）屋交還甲方，不得藉詞推託或主張任何權利。」之真意，乃將原屬不定期限房屋租賃方適用之土地法第一百條第一款部分規定，即「自住」或「自行營業」二種情形加入在此定有期限之房屋租賃內容中，以玆作為租期屆滿時被上訴人欲排除上訴人優先承租權時之二種解除條件，即系爭公證租約係考量雙方租賃關係原屬適用不定期租賃契約，即出租人欲收回房屋應受土地法第一百條之限制，故基於保護自身權益而於系爭公證租約中加入土地法第一百條部分規定而作成。然被上訴人於系爭公證租約所定租賃期限屆滿前之101年7月16日，以存證信函表示本租賃期限屆滿不再續租，但未表明且無相當證明欲收回系爭房屋自住或自行營業等系爭公證租約中解除條件已成就之原因，其終止租約之意思表示，於法已有未合，當然不生終止之效力，故系爭公證租約效力即應繼續有效存在。爰依強制執行法第十四條第一項、第二項提起本件訴訟，求為撤銷本院101年度司執字第95451號兩造間返還房屋等強制執行事件之強制執行程序之判決。
二、被上訴人則以：系爭房屋為被上訴人所有並出租予上訴人，雙方於100年9月1日簽訂系爭公證租約，租期1年至101年8月31日期滿。屆至前已於101年7月16日以存證信函向上訴人表明期滿將不再續租，惟其於租期屆滿後拒絕搬遷，遂以系爭公證租約向本院聲請強制執行，並經本院101年度司執字第95451號強制執行在案。系爭租約既已屆期，租賃關係即已消滅，且先行以存證信函向上訴人表達期滿不再續租之意，上訴人即應於租賃期限屆至後，返還系爭房屋予被上訴人，並無所謂優先承租權等語為辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明：（一）原判決廢棄。（二）本院101年度司執字第95451號強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件爭執及不爭執事項（見本院卷第16頁反面及第17頁正面）：
（一）兩造所不爭執之事項：
1、兩造前自九十二年十月一日起已就系爭房屋存有不定期承租關係至一百年八月三十一日，上訴人將之作為土地公廟使用迄今。
2、兩造於一百年九月一日，簽訂房（店）屋租賃契約書，約定上訴人承租被上訴人所有門牌號碼台北市○○區○○○路○○巷○○弄○號一樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為一百年九月一日至一百零一年八月三十一日，租金每月新臺幣一萬元，於一百年九月一日經本院所屬民間公證人林金鳳公證（見原審卷３３至３９頁）。
3、被上訴人於一百零一年七月十六日以存證信函通知上訴人表明租約期滿將不再續租，惟上訴人於租期屆滿後拒絕搬遷，經被上訴人執系爭公證書及租約聲請本院民事執行處以一○一年度司執字第九五四五一號返還房屋強制執行在案。
（二）兩造所爭執之事項：上訴人有無優先承租權存在？其主張有消滅妨礙執行名義之事由，有無理由？
五、本院之判斷：茲就上開爭點析述如下：
（一）按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；次按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第1項前段及第2項分別定有明文。本件被上訴人持以聲請強制執行，請求上訴人返還系爭房屋之執行名義為系爭公證租約，該公證書並無與確定判決同一效力，上訴人提起債務人異議之訴，自得就該執行名義成立前及成立後之消滅或妨礙債權人請求事由為主張。
（二）按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院19年上字第453號、17年上字第1118號判例意旨參照）。
兩造簽訂系爭公證租約，關於上訴人有無土地法第100條之適用而有優先承租權，有不同之主張，本院自應本諸前揭判例意旨，解釋兩造間立約之真意。
1、依民法第450條第1項規定租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。查系爭租約兩造既不爭執為定期租賃契約，且由系爭公證書第四點「約定逕受強制執行者其意旨」記載：「承租人給付如契約所載之房屋租金、違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。」一事，有系爭公證書在卷可佐（見原審卷第34、35頁），則系爭租約及公證書文字已經明確載明定期租賃，租期屆至時身為承租人之上訴人自應將系爭房屋交還出租之被上訴人。又觀諸兩造並未於租約約定須適用土地法第100條之文字，且遍觀已經約明租期為一年之定期租賃，按「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合」（最高法院37年上第7729號判例意旨可參），被上訴人亦已經於租約屆滿前明白表明不再出租予上訴人（見原審卷第40頁所附存證信函），上訴人復無舉證被上訴人不即表示反對租賃期限屆滿後上訴人仍為租賃物使用收益之意思，故本件自無不定期限繼續租賃情形存在，不具土地法第100條規定適用之前提至為灼然。查系爭租約係經兩造合意訂立，契約內容具體、明確，且係經公證人公證並作成公證書，為其所是認，則被上訴人依約行使及聲請法院強制執行，要無不合，上訴人自不得罔顧系爭租約為定期租賃之文字約定任為當事人真意之相反解釋，其泛稱被上訴人違反禁反言及誠信原則云云，容有謬誤，不足為被上訴人不利之事實認定。
2、另租約第6條所謂乙方(按即上訴人)於租期屆滿時有優先承租權及甲方(按即被上訴人)收回自住或自行營業者乙方應交還不得推托等約定（見原審卷第37頁）。經核充其量被上訴人於租期屆滿後欲出租他人時始有優先承租權之適用，被上訴人依系爭租約定期租賃之性質，仍有於租期屆至後不與上訴人續約之私法自治與契約自由，而非被上訴人負有必須出租被上訴人之義務，否則兩造何須約定為定期租賃關係。且本件既為定期租賃關係，租約屆至未經另行合意成立新租約之前，承租人本即應返還租賃物，而上開自住或自行營業，並非承租人返還租賃物或租賃關係消滅之條件，至多為制式契約條文下提示定期租賃關係承租之上訴人應儘速返還租賃物之約定，即便用語與土地法第100條第1款規定近似，在兩造已經表明系爭租約為定期租賃關係之下，依前揭最高法院判例所揭明，仍須有民法第451條規定不定期限繼續契約，上訴人始受此一約定之限制，不然即屬恣意賦加定期租賃出租人之被上訴人土地法第100條出租人之特別犧牲義務，悖於立法本旨甚鉅。
3、是以，不惟系爭租約並非受土地法第100條所規範，更無上訴人之優先承租權可言，抑亦被上訴人在定期租賃關係屆滿後收回系爭房屋亦未見何條件限制。上訴人前開主張，均屬無據，堪認並無妨害或消滅系爭公證書執行名義之處。
（三）至於上訴人於本院審理中始辯稱係遭被上訴人詐欺而締約，伊得主張撤銷系爭公證書云云，經核係於本件上訴後始提出之攻擊防禦方法，顯有違悖民事訴訟法第447條所揭當事人不得於二審程序提出新攻擊或防禦方法之原則，上訴人復未釋明其有符合同條但書所定例外得提出新攻擊防禦方法之事由，是被上訴人此部分攻擊防禦方法有違適時提出主義，自應駁回而毋庸審認。
六、綜上所述，系爭租約為定期租賃並無援用土地法第100條規定限制被上訴人之權利，此外上訴人亦未舉證證明本件執行名義成立後消滅或或妨礙被上訴人請求權之事由。被上訴人所辯，堪足以採。從而，上訴人依強制執行法第14條第1項之規定，請求撤銷本院101年度司執字第95451號兩造間返還房屋等強制執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。是則，原審判命駁回上訴人之訴，理由雖有不同，結論並無二致，於法要無不合，上訴人指摘原判決不當求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予說明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 李英豪
法 官 鍾素鳳法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 9 日
書記官 林淑卿